第一篇：关于L地产调查报告
关于L地产调查报告
2008-2地段位于菏泽中心路—中华路西段，为开发区和经济活跃地段，为地产商家的CBO地段。该地段周边住宅小区林立，商铺商场环绕，行政企事业单位云集，交通便利，餐饮、娱乐等服务行业集中，适合休闲、购物、娱乐、饮食、经商、报关等，可操作性和升值潜力都极强。
一、地块状况分析（包括用地范围、现状、交通、周边情况等）
交通状况：过牡丹路公交车2、3、4、12、13、1
5中华路公交车2、4、7、10、1
1距离交通枢纽：火车站：3.8公里
汽车总站、国花汽车站：2公里
两公里内商圈情况：
商业情况：南华购物广场、银座商城、苏宁电器、恒泰商厦、三信洗化、天羽量贩、三信超市连锁、东方红大街商圈、华联、三洋百货、古邑商城、蓝海名品鞋城、步行街、烟
酒茶大市场、小商品城、中原电器城、金霸电器三角花园店、花都商阜、大润发（未建）等。服务业情况：牡丹路：天宏大酒店（三星）、交通大厦、金碧大酒店、中粮大厦、良子健身、微山湖鱼馆
菏泽总店、大清花饺子、鲍参源美食广场、德乾海鲜城（四星）、步步高海鲜城、金碧家常菜馆、蜀庄火锅城、曹州名吃银盛源、太和楼、柏青大厦、福祥大酒店、和平大酒店（四星）、永和豆浆、德乾鲁豫乡情、和平大厦、和平美食广场、圣豪海鲜宫、百事得大酒店、花都大酒店、牡丹大酒店（三星）、华瑞大酒店、中润大酒店、英皇咖啡、宝岛渔港等。
住宅小区情况：天香杰作、牡丹嘉园、怡荷园、鑫苑花园、观荷园、华平小区、亨通园、华英花园、中
达好望角、锦绣中华、香格里拉、江南御景园、锦绣花城、明圣园、建设局家属院、市委家属院、和平小区、京都华庭、农行家属院、建行家属院、人防家属院等。
行政设置情况：中华路西面：计生委、菏泽广电局、菏泽市电视台、菏泽市档案局、菏泽市委市政府、菏泽劳动局、国土资源局、外经贸委、市工商局、邮政局、司法局、菏泽人大等。
中华路东面：菏泽市交通局、建筑设计院、区检察院、水文勘测局、市政管理局、市地
税局、市检验检疫局、市质监局、市交通局、劳动局、市房地产管理局、水产局等。
文化单位情况：树人图书超市、新华书店、图书大厦、菏泽市教育局、菏泽是版权局、菏泽学院 金融机构：农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、莱芜商业银行、邮政储蓄所、中国人民银行、城市信用社、农业发展银行等
娱乐场所：良子洗脚城、名都洗浴、龙潭温泉大浴场、世纪钱柜、一千零一夜KV、kv歌城、金永歌城、幸福时光歌城、大浪淘沙洗浴中心、鹏飞健身俱乐部等。
二、消费水平概况
周边居民消费水平在菏泽相对偏高。居民构成多为行政公务员或企事
业单位
及个体老板买房者。
荷泽市全市范围批发零售贸易业零售额统计表
菏泽城市人口28万，含郊区乡镇过百万，为山东省13个人口过百万的城
之一。现建城区面积18平方公里，城市远景规划总面积120平方公里。辖牡丹区、县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发，人口881万，面积12239平方公里。
三、周边区域商业情况
目前菏泽拥有三个商业中心：
一个是老商业街，就是以东方红大街及沿街门市为主轴，囊括两边包括古
邑商城、华联商厦、蓝海名品鞋城、三洋百货、三洋百货欣欣店、步行街、金
霸电器、花都鞋城等商业零售形式，共同构成东方红大街商业中心。
该中心的特点：经营形式以租赁为主，品牌以中低档次为主、目标消费群
体以青年和县、郊区及周边城中村市民。日客流量达5万人，节假日客流量可
达10-20万人。巨大的客流量带动了流动餐饮及小吃摊经营、舶车服务、低档
次娱乐场所的繁荣经营。日前，继德克士后，肯德基登陆东方红大街，上下两
层的空间布局为菏泽肯德基首次，之所以如此，也是看中了东方红大街巨大的客流量。娱乐以台球、电玩和民间游戏为主。
根据单店销售额估计，东方红大街的年销售额应该在5亿元左右。
东方红大街商圈的优势：经营形式较为缓和，符合消费者购买习惯，可
以达到大部分菏泽消费者购买力水平，品类齐全，餐饮、娱乐配套设施丰富。
东方红大街商圈的劣势：交通不便，道路狭窄拥挤，公交车只有一路，人行道被商家占用；货品参差不齐，质量和服务难以保证；停车位缺乏；购物
环境不佳，休闲空间较少；客流量渗透力差，多集中到街道两边。
东方红大街主要知名品牌：服饰鞋包品牌多为国内品牌，较为知名的有：
达芙妮、利郎、七匹狼、才子、红蜻蜓、恒源祥、鞋柜、千百惠、圣迪奥、邦
威、以纯、真维斯、自由空间、佐丹奴、以之纯等。从知名品牌的构成比例可
以看出，服饰以适合青少年的青春休闲为主。鞋城以批发为主。
第二个商圈主要是三个批发市场即小商品城批发市场、中原电器商城和
L房产开发的康庄服装批发市场。市场的主要消费群体为次级代理商和非主流
品牌认购人员。小商品城政府规划迁址到西关，虽然操作较为困难，但一经实
施势必会对该商圈照成很大的影响。
第三个商圈也是最时尚的商圈是中华东路南华商圈。其包括菏泽标志
性商场南华购物广场（现已关闭，引入省内知名商场）、山东省最大的商超连
锁集团银座商城、鲁能超市（改为苏宁家电）、恒泰商厦（未开业）组成。消
费人群为有一定经济基础、适应时尚消费的中高收入人士。
南华商圈的特点：时尚、适应社会发展的购物休闲需求。商场集中，便于
购物，周边居民区环绕，拥有固定消费人群。
南华商圈的优势：品牌优势明显，产品质量保证，售后服务到位，符合现
代消费理念；拥有目前足够的停车位，可以满足部分高端消费者方便购物需求；
周边中高档餐饮娱乐场所可以承载餐饮消费，相互带动。金融行业提供现金流
服务；
南华商圈的劣势：过于集中，随着经济的增长和消费力的提升，空间狭隘
提升力受阻；娱乐场所经营项目不丰富，休闲场所顾客群面较窄；健身等项目
不全；绿地等开放性休闲场所缺乏；运营成本较高，价格脱离市场平衡需求；
顾客群年龄层次偏高。
南华商圈消费潜力巨大，一百米内拥有两家肯德基、一家德克士、多家高档海鲜等
中高档餐厅，07年只是南华和银座两家商场销售额总计过三亿，餐饮和住宿销售额在4-5亿
元间。
南华商圈主要品牌：服饰：几乎囊括国内所有知名品牌和部分国际品牌
餐饮：中高档中餐厅
酒店：三星、四星级酒店、良子洗脚等国内知名服务品牌
服务：国内四大银行及商业银行、莱芜商业银行、农业发展银行。
LT项目规划设计：
根据菏泽目前的消费习惯和消费力，T号地依据其显著的地理位置和菏泽目前的商业、房产、休闲健身项目构成比例、餐饮娱乐的定位比例，现做一下规划：
T项目定位：
1、总体定位：引领菏泽消费时尚，导引菏泽消费及生活方向。比肩国际一站式”综合性消费潮流，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化于一体，融合各类消费群体和消费概念，打造真正意义的菏泽名片式商业休闲地段。
2、物业类型的选择：大型一站式购物商场（万平以上停车位）、女性主题商场、青少年地下购物
街、大型室内儿童L、电玩、室外网球场、健身房及游泳场、SPA美容美体、高档影院、图书馆阅览室幼教学校等文化场所、室内步行街专卖店、花鸟虫鱼市场、小吃街、高档中西餐厅、高档写字楼、高档商住酒店、辅助性金融、物流、物业管理等部门、3-4万平绿地露天室外免费休闲运动场所等。
3、分类产品的定位与描述：零售行业根据类型和目标客户不同，经营档次也有所区分。购物广场
单层面积8000-10000平，拥有停车位300-500个，停车场面积8000-10000平。经营品类涵盖日用百货、超市、家电、精品百货（服饰）、3C产品等。具体的商场构筑可由目标零售客户先期介入，按图规划。零售目标客户应为全国零售百强零售企业。
步行街：主要是二流品牌及一流品牌折扣店，外贸店等。主要目标群体为中档收入或喜欢淘
宝的白领阶层。步行街单间面积60平方米以上。店铺在500-800家左右。入驻可租可售，服从管理，缴纳质保金。营业时间按商场营业时间。步行街楼层高度可灵活，与购物广场联通。
女性主题商场、青少年地下购物中心：经营商品注重款式，价格适中偏低，主要迎合中低端
消费群体。但装修和购物环境要精致、富有气氛，对于经营商铺及合作商，要采取租赁方式，不可出售，便于管理，入驻供应商缴纳质保金，租金和质保金数量根据经营程度随行就市。
花鸟虫鱼市场：菏泽目前的主题性市场多为小商品及百货等，虽为牡丹之乡，盛产芍药，被
称为平原森林城市，但缺乏一个主题性花鸟虫鱼市场。菏泽拥有众多的虫鱼爱好者和花农，每年一度的牡丹花会为花城做足了免费宣传，可作为旅游景点。该市场应该具备极大的潜力空间。
小吃街：小吃街的店铺以大排档的形式出现，铺面不宜过大，要兼具全国各地或世界各地的特色名吃，位置要集中，整体面积要大，统一管理，不宜重复经营。可按商场模式统一经营。娱乐项目：大型儿童项目要有儿童乐园的感觉。各种大型室外项目要全面些。电玩行业在菏
泽甚至鲁西南做的都不好，但市场潜力很大，适合2-3层操作。
健身项目：健身项目是高端消费额群体的消费方向，目前菏泽的健身项目太少，而且相对
独立，项目不全，管理方式及软硬件设施落后，达不到消费者期望值。健身项目是高利润项目，极具人气吸引，可以带动周边项目档次。
写字楼项目：目前，菏泽的钱袋在下面县城。曹县的柳编、成武的食品加工、鄄城的假发
加工、巨野的服装加工等，为了竞争及方便业务，他们需要在菏泽建立办公基地，为了维护形象，高档专业的写字楼就是他们的首选。目前菏泽的写字楼比较好的只有财富中心，在火车站附近，远离金融中心和检验检疫局等政府职能部门。所以，数亿千计的小生产厂家是高档写字楼的巨大潜在客户。
4、功能定位：休闲、娱乐、购物、文化、健身、旅游、餐饮多功能、集权式经营主体。可以尝试
板块内项目“一卡通”，竞争力将几何级增长。
5、目标市场定位：以中高端消费群体为主，兼顾高端和低端消费人群，吸引外来人口消费。
6、形象定位：现代、高档、人性化的城市名片及地理坐标。
7、业态定位：以第三产业为主，融合文化、金融、特定生产行业。
T项目swot分析：
S优势：地理位置优越：处于菏泽重点开发的东部地区，被目前菏泽三大商圈环绕包围，将起的香
格里拉可与其强强组成极具吸引力的第四商圈，并组合菏泽商圈，改变菏泽商业格局。
建构将更合理：新建开发的T项目为订单式项目，可以最大限度的达到上游合作商的需求，最大限度的扩张合作商的优势。
项目更健全：足够的面积可以支撑T项目完成其设计的项目规划和导入。
环境更佳：东临菏泽最大的开放式公园天香公园和新天地广场、西临菏泽汽车总站人流量
巨大。
零售行业扩张占地：零售行业的竞争日趋白热化，国际国内零售巨头抢滩三类市场，位置
成为制胜的首选，绝佳的地理位置吸引众多零售巨头的贪婪目光。
W劣势：公交车受菏泽总量限制，抵达频率太低。
对面中华路南项目欠缺，形不成吸引合力。
大润发提前介入、鲁能更弦苏宁，残酷竞争提前到来。
O机遇：菏泽发展潜力：山东省东帮西扶、大京九经济大动脉枢纽、鲁西南产业链核心位置。菏泽商业格局：南华购物广场及鲁能商业重组，说明菏泽商圈期待理性成熟，菏泽市政府
迫切希望零售标杆树立。
菏泽政界：菏泽领导人物新旧交替，观念更新，对于城市发展的期望值及菏泽新名片盒
新地标的确定更加迫切。
T威胁：随着大剧院和演武楼的新建、林展馆的成熟，经济开发区的发展，菏泽东部的发展强于
西部，并有继续东移的苗头。西部虽然逐点突破，小商品城和新汽车站的建立尚需时日，T地段随处东部，但应算边缘。大型零售巨头都表示不日进军菏等三类市场，时间是对T项目的最大威胁。
T项目的立项和策划实施，除了需要政府的支持包括税收、五通、城管、公交线路，相关资深人员的业务能力，还需要与时间赛跑，这里说的急切项目不含房地产和商业写字楼。
第二篇：旅游地产调查报告
旅游地产调查报告
旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。
旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类
旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
旅游商业地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
旅游地产的产品
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。
分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。
我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。
2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。
分时度假这种产品目前市场度还不是很高。
旅游主题社区
在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。
有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。
据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。
另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。
度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。
近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。
2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。
产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。
旅游地产的开发
旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。
旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：
景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专
业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。
主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。
游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。
国内的发展空间
旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。
旅游地产成为市场新宠
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！
旅游地产升值潜力巨大
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
旅游地产的核心
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。
随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。
第三篇：2010年北京工业地产调查报告
动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。
2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。
一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。
2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：
一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；
二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。
三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。
四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。
五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。
六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。
2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。
从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。
从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。
从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。
从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。
2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应
量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。
产业物业租售情况
2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。
销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。
2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。
我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。
从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务
第四篇：地产类报刊杂志调查报告专题
太原的住宅房地产行业正在快速稳步的发展。作为地产行业信息发布的主要平台，行业内与普通百姓交流的主要渠道，地产类媒体承担着很大的责任。行业媒体的好坏，直接影响着本行业在社会生活中的影响力。作为传统的平面媒体，在网络媒体充斥现代生活的今日，它是否风采依旧呢？目前我市地产类报刊杂志的生存现状如何，百姓对于地产类报刊杂志又是怎样认知的呢？请看我关于这方面的调查
可读性差，关注度低，针对性不强
房地产行业是一个专业性很强的行业，报纸杂志的内容也就多涉及一些专业知识。这对于只掌握普通地产知识或者根本不了解地产知识的读者来说，存在刚性的阅读障碍。目前，市场上紧俏的报刊杂志多是以娱乐和故事为主的休闲类读物，可读性极强。相比较专业性强的地产类杂志，就存在先天的竞争优势。
俗话说，衣、食、住、行。房子在百姓生活中占有很重要的位置。但是，百姓虽然关注房子，往往也仅限于在需要购房或者租房的那段特定时期，平时则极少关注。对于大多数人来说，一辈子关于房子的事没有几次，这也就大大的降低了百姓关注房地产的频率。从普通百姓关注房地产的时间和频率上来说，都大大限制了地产类报刊杂志的发展。从我走访的结果来看，这个现象很突出。大多数被访者都表示平时不怎么关注房地产。
地产类报刊杂志的读者除了来自普通百姓，更重要的是来自地产业的行业从业人员。能否有效把握这群人的阅读需要，也就成了地产类报刊杂志的最后的机会。在走访的过程中，《瑞丽》杂志在一些低端的售楼人员中反映不错。究其原因，是《瑞丽》杂志有效满足了这部分人的工作需要。
地产企业普遍没有订阅有关地产类杂志报刊，从业人员的专业知识主要来自企业内职工培训和平时的积累。这也从侧面说明，目前的地产类杂志针对性不够。行业从业人员无法从上面了解到与工作相关的内容。但是，值得一提的是，大部分被访者都表示，如果有这方面的需求，首先会想到的是网络。因为网络信息面更宽，可选择的媒体更多，并且更加方便。
租房信息需求量大，房产报刊无人问津
目前，从我市报刊出售点上普遍能买到的一份有关地产类的报纸除了“太晚”的《第一楼市》外，就是一份叫《百姓生活咨汛》的报纸。这份报纸严格上说不是地产类报纸，但它却比任何一个地产类报刊杂志卖得好。原因就是它上面登载有许多关于寻租与租房的信息。登载租房的讯息，正是恰好迎合了读者的阅读口味，满足了读者的阅读需要。而专业类的报纸则处在一种高不成低不就的两难境地。卖报人员也表示，地产类杂志专业性太强，不好卖。我是为数不多来咨询地产类报纸的人。
从我拿到的邮局报刊订阅处分发的《2010邮发报刊宣传手册》中也很难找到一份关于地产类的报刊杂志。本省的几乎没有，外省的也就《红地产》和《中国房地产报》寥寥几种。邮局订阅人员也表示，来此订阅房地产报纸的人并不多。
看来，从我们所了解到报刊发行的几个渠道看，地产类报刊杂志在太原报刊市场上占有率并不高。原因有很多，除了地产类报刊专业性强，不能雅俗共赏这一先天劣势之外。在针对专业读者上，也缺乏有效的针对性。看来，太原市场上地产类报刊杂志的发展还任重道远。
第五篇：中国海滨休闲地产调查报告
中国海滨休闲地产调查报告
目
录
一.休闲地产进入海滨度假时代
二.中国海滨休闲度假地产发展概述
三.海滨度假地产代表城市扫描
四.一线沙滩度假物业稀缺价值突显
五.海南将成为海滨休闲度假置业胜地
在上世纪九十年代初的海南大开发中，有人提出了休闲地产的概念。当时的思路是：利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动。然而，随着海南房地产泡沫的破灭，休闲地产度过了相当长一段时间的沉寂。及至本世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。
进入2008年休闲地产正迎来一个前所未有的市场机遇。以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5％的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。判断这一趋势的关键是，我们已经拥有了相当数量的富人。国际知名咨询公司波士顿(BCG)2007年10月发布的报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5 年里翻了一番，达到31万户。中国已经成为目前财富增长最快的国家。著名策划专家王志纲估计，整个中国用不了五到十年时间，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面。很多产业都将在休闲这面大旗下，休闲地产也会在其中担任重要角色。从世界经验来看，起源于上世纪初法国地中海沿岸的休闲地产目前已在全球得到迅速发展，特别是欧洲国家的各种度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅等已发展到相当规模。作为“第二居所”的休闲地产的提出，表达了一个时代的新的生活态度。居住休闲化、生态化已成为国际上城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程的加速，生态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题。
一.休闲地产进入海滨度假时代
海岸、山水、文化景观，一切优质资源对于城市而言，始终是稀缺的资源。而拥有垄断性资源的物业意味着巨大的升值潜力。随着人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，休闲物业的升值潜力吸引越来越多高端者的目光。相当多的人出于“休闲度假加投资”的目的而解囊相向。在休闲的概念中，海岸资源从来都是一个优势资源，是以休闲地产发端于黄金海岸。在西方发达国家，有钱人都跑到海边去，中国未来的发展也不会例外。尤其是，中国人对水是最向往的、有着特殊感情的。长期以来中华民族都是背山面水而居。对居住项目特别是休闲度假地产项目的环境景观来说，海是最好也是最稀缺的自然环境，然后是江、河、森林、山林、接下来才是我们的城市公园。从全球的旅游地产发展潮流来看，真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓、海景别墅，甚至购买岛屿，使其成为私人的岛屿。象巴厘岛、夏威夷、棕榈滩、普吉岛才是真正世界名流休闲度假之所。希望傍海而居，实现与海零距离接触是太多国人的梦想。
二.中国海滨休闲地产发展概述
中国能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有1800公里海岸线，平均每个人只有13.4厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。由于气候的原因，中国南部的海滨休闲地产具备天然的优势。北部城市的人们由于长期居住在严寒干旱的天气下，对南方的阳光与海滩有着特殊的向往，由此出现了以海口、三亚为代表的“侯鸟式”度假生活，当富人群体继续增长，以及城市生活越来越拥挤和污染，“候鸟”的周期性迁移会越来越明显，“候鸟式”的休闲将越来越繁荣。目前中国南部发展得较好的有三亚、海口、珠海、深圳，经过近几年来的发展，已非常成熟，像广东的珠海、深圳，已经很难再找到一线海景房，就算有房价也已是高不可攀。而整个南方来说，三亚、海口及周边区域是目前较具潜力的海滨地产集中开发区域，在这里度假置业的人群分布于全国各地，其中以北京、苏杭、山西、东北的购房者居多。把视野投向中国北部，海滨休闲地产发展得最早的是大连、青岛，依托京津唐地区及东北干旱区域的购房人群，这几年海滨项目的房价持续上升，早已突破万元价位。而且由于开发得比较早，现在要买也是大多看不到海景，顶多就是离海边近一点。还有就是距离，北京到青岛、大连交通半径非常远。现在更值得关注的是秦皇岛，中国北部著名的海滨旅游城市，离北京、天津、唐山等环渤海湾大都市只有3小时的车程，具备发展海滨休闲地产的条件和资源，而现阶段还是一个亟待开发的处女地，因此未来几年秦皇岛的海滨度假地产预计应有不错的发展机遇。回顾早期的海滨休闲度假地产以酒店式度假居所为主，主要满足夏季短期度假需求和偶尔的小住，但中国经济发展到今天，新的消费形态已将旅游人群进一步细分，也就是所谓的“穷人旅游、富人度假”，现在富人对度假居所的需求逐渐与国际接轨，更倾向于有居家感、适合生活居住的产品。这不再是纯粹的旅游度假那么简单，已经上升到享受上流生活的层次。因此，酒店式公寓的形式已不能满足更高的需求层次，各种错层、叠加、联排、独栋等别墅产品在未来海滨休闲度假地产中更被看好。
三.海滨休闲地产代表城市扫描
调查显示，中国拥有海滨休闲度假资源的住宅项目，基本上集中在北部的辽东半岛—山东半岛一带，以及南部的海南岛。以下我们就这两个区域的房地产发展情况进行考察。
北部：辽东半岛—山东半岛一带
代表城市：辽宁大连、山东威海、青岛、河北秦皇岛
海洋资源：渤海、黄海
气候：温带季风型气候，年平均气温11～14．5℃
置业人群：东北三省、北京、天津、山西
大连——体现大城市规划水平和建筑品质
东北的海滨度假地产市场在过去很长的一段时间内，基本被大连垄断。但今年在东北举办的房交会上，来自山东的海景楼盘表现得相当活跃，大有与大连抢夺市场份额之势。从地理位置上看，山东距离华北的一些大城市，如北京、天津等很近，交通方便，几个小时车程可到达。因此，山东的海景楼盘在几年前就已经进入京津地区市场，并逐渐形成气候。随着山东海景楼盘在京津地区站稳脚跟以及开发量的不断增加，他们又逐渐把触角伸向东北市场。山东海景项目的异地营销策略是其一贯招数——低价。以威海乳山银滩的房价为例，每平方米3000元出头的价格就能买到一套海景房，对目标人群的诱惑力难以抵挡。相比之下，大连市内的海景楼盘，价格早已突破10000元线，即使是旅顺经济技术开发区的房子，价格也在每平方米3500元以上。在大连买一套海景房，在山东可以买两套甚至几套。在价格无法与山东海景房比拼的情况下，大连的海景房凭什么立足东北市场？ 调查显示，山东的海景楼盘大多处于旅游景区之内，周边各种生活配套不足，缺乏其它产业的支持。选择这些地区的房子，基本上只能用于短期旅游度假。山东这些海景房的不足之处恰恰是大连海景房的优势，在大连购买海景房的东北人，他们一致的看法是到大连买房不光是为了看海，而是更看好大连城市的发展。大连除了有东北其他城市所不具有的气候、环境优势之外，更是整个东北经济发展的龙头。这些东北购房人群还对大连房地产行业的发展给予很高评价，认为大连发展水平较高，规划、景观、户型等产品品质在东北来说都是最高水平的，在大连买房住得安心、放心。
山东威海——规划缺失俨然成陆地之城
山东的威海银滩是全国仅有的三个银滩之一。银滩，顾名思义，银白色沙滩即沙子质量很好的海滩。拥有银滩资源，使威海成为中国北部最热的海滨地产开发区域之一。
威海银滩地处山东半岛东南部的黄海岸边，位于旅游开发城市青岛、烟台和威海三座城市的中心地带，景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体，绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。
几年前威海银滩房地产的推广活动就开始在北京、上海、武汉、广州等各大城市出现。因为优越的自然环境和低廉的价格，威海银滩吸引了很多人的目光。相应的，银滩的住宅价格也从原来的每平方1800元涨到2400元，再涨到现在的三四千元。目前号称“超五星级”的高档酒店式公寓海岸明珠楼盘，内部认购价格达到6600～7200元。然而，让人对威海银滩产生忧虑的是，海边建造了太多的高层住宅，对整个区域的自然环境平衡和度假生活环境带来了过多的压力。小区多、楼房多，是银滩目前的真实现状。银滩海岸沿线已开发或规划开发的土地，绝大多数都是用于单一的住宅项目，缺乏良好的规划设计。在银滩延绵20公里的海岸线上，已经开发的住宅小区有几十个之多，高高矗立的塔吊和栉比鳞次的高层楼房，几乎湮没了美丽的天然海岸线。一个占地45万平方米、规划户数在5000户之上的大型楼盘，却只有一个社区活动中心和幼儿园，根本没有商场、超市等商业配套设施。项目容积率竟然达到与普通城市住宅相近的水平，对于休闲度假地产来说难以理解。这些都使得银滩沿岸俨然成为一个陆地之城，而不是沿海旅游度假区。
南部：海南岛
代表城市：海口、三亚、琼海、陵水
海洋资源：南海、北部湾
气候：亚热带/热带季风海洋性气候，年平均气温 23～25℃
置业人群：北京、上海、山西、浙江、东北三省、四川、深圳
三亚——被人忽略的中国夏威夷
有中国夏威夷之称的是三亚的亚龙湾。在这个中国最有名的海滩上，深绿色高尔夫球场的另一侧，集中分布着像喜来登、希尔顿和马里奥这样的国际度假酒店，即便价格不菲，每到农历新年，里面还是住满了“有钱旅行的中国家庭”。
亚龙湾所在的三亚，沿海岸线新建的一幢幢海景房吸引着越来越多的眼球。尽管三亚一线海景房的均价已经达到每平方米15000甚至20000元的水平，在去年7月开盘的一个楼盘还是引来了3000人排队购房，其中外地人占据了这支买房大军的70%。夏季是海南的买房淡季，所以这个现象被媒体描述成海南楼市的“反季节飘红”。
更多的三亚奇迹正在被复制在海南岛内的沿岸城市。北面的海口、澄迈，东面的琼海、陵水，都有开发项目在动工或推广销售。一些调查资料显示，目前海南正开发的土地几乎比现在海南各市县已建成的总面积还要大，相当于再造一个海南。
海口——度假与生活的完美结合与三亚相比，海口作为海南省省会城市，无论市政配套、商业配套、生活配套、文化配套，都体现出省会城市的特有优势；而三亚更多是个单纯的旅游城市。
人们到海南旅游喜欢去三亚，若考虑置业则多数选择在海口，这是因为休闲生活跟旅游是两种概念。在海口置业，除了阳光与海滩，还可享受省会城市丰富而便利的生活——饮食娱乐、逛街购物、运动休闲，还有完善的市政配套、文化配套，像体育馆、图书馆、会展中心等。加上朴实的民风、悠闲的生活氛围，使海口成为一个更适合生活的休闲度假城市。
事实上，很多人到海口工作或生活一段时间以后，都会被海口的生活氛围深深吸引，最终选择在海口置业定居。据统计所有在海口置业的人群中，外地置业者超过一半，说明海口的生活方式确实有独特的吸引力。
海口是度假与生活结合得最好的海滨城市。海口度假项目最集中的区域——西海岸，离市中心仅15－20分钟车程，可以说是闹市边上的休闲度假胜地，这是其它海滨城市都不具备的优势。从市中心前往西海岸，沿路是延绵的海岸线、海上飘逸的风帆、度假海滩、五星级酒店、海鲜酒楼、高尔夫球场、贵族游艇会等，既是休闲度假胜地，又是拥有超高端配套的“富人区”。道路宽阔、畅通无阻，两旁整齐的椰树，给人感觉非常写意，充满度假风情。
各地海滨休闲度假置业比较
大连
与其它城市相比，“山海相映”是大连海景的最大优势。在全国其他沿海城市中，类似大连这种“山海相映”的情况并不多。大连的特点就在于城市位于丘陵地区，这在北方地区内是非常有优势的。从整个环境来说，以青岛为代表的一些城市，虽然生活岸线比大连多一些，但是由于身处平原，城市地势平坦，景观内容比较平淡，不具备大连这样可以构建出强烈层次感的景观资源。大连的海岸度假房产开发得比较早，规划设计比较完善，价值挖掘得比较充分，而反映在价格上，海边项目早已突破10000元/平方米价位。
§
气候指数
☆☆☆
§
沙滩质量指数
☆☆☆☆
§
宜居指数
☆☆☆☆☆
§
房价指数
☆☆☆
§
投资指数
☆☆
代表楼盘：万隆·托斯卡纳
托斯卡纳--滨城东港最后的贵族领地。项目位于大连市中山区核心区域——海滨路起点、海之韵公园西侧，扼守海滨大道，距大连港码头有3.4公里，约5分钟的车程，距大连的繁华商业圈“青泥洼”，大连火车站有4.8公里的距离，约15分钟的车程，距周水子机场有10公里，约半小时车程，出行道路畅通无阻。而二七、三八广场的商业聚集也使本项目拥有成熟的商业环境。
项目总占地面积40000余平方米，以意大利托斯卡纳风情为源筑蓝本，融汇山海天然地势，坐拥东海公园无敌景致，奢享维多利亚湾百年繁华璀璨，倾呈108户极品建筑哲学，联排、双拼、独栋户户观海，领悟人生至高境界，取决巅峰的价值体系，得以居住美学对弈国际文化之峰层社交，2007全球限量，仅供108席藏山纳海，构建出专属东北极具核心名流影响力的纯别墅社区。
联排别墅均价25000－30000元/平方米
独栋在建
威海
价格是威海沙滩度假项目的最大吸引力，现时威海的海边项目价格水平在4000元/平方米的水平。威海位处环渤海区域，拥有著名的威海乳山银滩，景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体。尤其是绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。但威海的度假房产发展时间较短，属于近年东北新兴的度假置业城市，楼盘开发片面追求速度，项目过度集中而缺少整体规划，海岸资源利用效率低；另外配套设施跟不上，亦成为外地人在威海置业的一大障碍。
§
气候指数
☆☆☆
§
沙滩质量指数
☆☆☆☆☆
§
宜居指数
☆☆
§
房价指数
☆☆☆☆☆
§
投资指数
☆☆
代表楼盘：海岸壹号
海岸壹号位于银滩东部，是白浪湾高档休闲居住区的一部分。项目东部与洋村口一步之遥，西北与垛谷山遥遥相望，东北为东南寨村，南接白浪湾，最南边为紧挨大海的防护林带，地势平坦。
该项目总占地面积29.04公顷，总建筑面积44.10万平方米，容积率1.52，建筑密度14.80%，绿地率45%，属于银滩旅游度假区的一线海景超大楼盘。户型齐全，多层、小高层、别墅错落有致，西临山东外事翻译学院，属于银滩东部高档住宅核心位置。
公寓均价:3200元/平方米
别墅在建
秦皇岛
秦皇岛是继大连、青岛之后，中国北部比较有潜力的海滨地产发展城市。美丽的天然海岸资源，以及紧靠北京的地理优势，使得秦皇岛的海滨地产发展前景看好。但目前公寓12000的价位也让部分购房者望而却步，不过这也从另一方面反映出海滨住宅项目在北部城市的稀缺价值。
§
气候指数
☆☆☆
§
沙滩质量指数
☆☆☆☆
§
宜居指数
☆☆☆☆
§
房价指数
☆☆☆
§
投资指数
☆☆☆☆
代表楼盘：戴河庭院
戴河庭院位于北戴河入海口与观海路交汇处，北京东四环上京沈高速公路，途经香河、玉田、卢龙等县，从19号北戴河出口下，行至北戴河，沿海北路、前进路向西前行，即可达戴河庭院。
项目一期总占地7.103公顷，建筑面积78150平方米，容积率1.15，绿化率35%以上。采用4至6层的多层带电梯板楼围合成多个主题庭院，每个主题庭院都有各自的主题园林与水系园林，整个社区园林与地块四周的防护林带、戴河海滩相融相通，构筑成戴河入海口海滨休闲度假的生活公园。社区南侧辟有专属私家海岸线，通过南侧葱茏的自然海岸林带即可步行到达，畅享蓝天白云碧海金沙。对于靠近周边道路的边界设计采用浓密的绿化带加以遮挡，形成天然的屏障，在保证内部绝对安静安全的同时彰显社区的高贵气质。
多层公寓均价：12000元/平方米
海口
海口是度假资源与生活配套结合得最好的海岸城市，海景楼盘集中分布的西海岸休闲度假区域，离市中心仅15分钟车程，周边五星级酒店林立，市政配套亦正在向该区域倾斜。海口的生活节奏较慢，民风淳朴，但却显得丰富多彩充满人情味，是一个适合居住生活的度假城市。目前海口的住宅均价4000－5000，海边项目在6000－8000的价位，价值并未充分显现，与三亚海边项目15000－20000的价位相比，海口显然是一个价值洼地，未来的升值潜力非常值得期待。
§
气候指数
☆☆☆☆☆
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沙滩质量指数
☆☆☆☆
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宜居指数
☆☆☆☆☆
§
房价指数
☆☆☆☆
§
投资指数
☆☆☆☆☆
代表楼盘：万科·浪琴湾
“万科?浪琴湾”项目地处海口市最具亚热带海滨风情特色的西海岸。西海岸是海口目前规划的最好的区域，集中了海口多个高尔夫球场、贵族游艇会、假日海滩、热带植物园、国际五星级酒店，是未来海口发展的核心区域。
“万科?浪琴湾”项目最大亮点是，别墅社区直接连着大海，有近400米海岸沙滩，有非常优美的海景＋河景的双景自然景观，繁华与自然的恰好尺度。据初步的市场调研：像“万科?浪琴湾”这样带海景沙滩又处在都市高尚区域的别墅社区，在中国非常稀少，被媒体称为“中国最后的沙滩海岸领地”。
公寓均价8000－9000元/平方米（带精装修）
联排别墅均价10000－11000元/平方米
三亚
有“中国夏威夷”之称的三亚是典型的旅游度假城市，海岸度假资源在全国首屈一指，无与伦比的沙滩海水，形成三亚独一无二的吸引力。
但作为纯粹的旅游度假城市，三亚在休闲置业方面存在明显的不足。三亚的海岸度假资源与市区的距离较远，使得在海边的居住非常不便利；度假区与市区之间几十公里的分隔，使三亚市区的市政规划、生活配套未能受到旅游业的带动，显得非常滞后，不能满足内地购房人群较高标准的日常生活要求。另外，作为典型旅游城市，当地的宰客现象比较普遍，给外地人带来不少烦恼。
§
气候指数
☆☆☆☆
§
沙滩质量指数
☆☆☆☆☆
§
宜居指数
☆☆☆
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房价指数
☆☆☆
§
投资指数
☆☆☆☆
代表楼盘：半山半岛
半山半岛有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。是三亚市政府极力打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场
半山半岛一期占地面积1056多亩，建筑面积49万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。
预计别墅均价20000元/平方米
四.一线沙滩度假物业稀缺价值突显
调查中我们发现，真正拥有沙滩资源的海滨地产项目极为稀缺！这是让人意外的结果。事实上，中国的海滨项目总体数量不少，但绝大部分与海岸沙滩有一路之隔，甚至连沙滩资源都不具备，顶多只能远眺海景。也就是说，在国内近千个滨海项目中，只有1％真正属于沙滩之上的休闲度假物业，其余99％只能算是滨海居住项目；在这1％里面，只有不到一半建有沙滩别墅。以上比例基本可以说明国内沙滩度假物业的稀缺性。
沙滩度假物业，尤其是沙滩别墅项目的开发量极少，一方面是由于受到政策限制，另一方面，中国的海岸线上真正能让人与海0距离居住的土地是非常稀缺的。整个中国的海岸线1800公里，人均只有13.4厘米，而适合居住的海岸线就更少。而拥有私属海滩的一线海景物业，全中国也没有几个。如果是二线海景、三线海景、四线海景就不值得稀罕了。
因此，沙滩度假物业这种不可再生的稀缺性决定了它的价值。未来的休闲地产领域中，真正“0距离”沙滩物业将拥有最好的投资和发展前景。
调查显示，目前这类可称得上“0距离”的海滨一线地产项目在国内屈指可数，加上未对外销售或未完成开发的，总共就20－30个。当中的80％以上，分布在海南岛三亚、海口、陵水等区域。在北部的海滨城市中也能找到一些，但都只是能够满足较低层次需求的多层公寓项目，并非真正意义上的沙滩休闲度假物业。而正在开发或将来可开发的海滨一线用地，也是在海南岛的天下。
五.海南将成为海滨休闲度假置业胜地
在“0距离”沙滩物业这一点上，海南的资源优势在全国绝无仅有。另外，海南还拥有适宜度假的气候。
海南是我国最具热带海洋气候特色的地方，全年暖热，雨量充沛，常风较大，气候资源多样，与长江以北严寒干燥的气候形成鲜明对比。年平均气温在23-25摄氏度之间，全年没有冬季，1至2月为最冷，平均温度16-24摄氏度，平均极端低温大部分在5摄氏度以上。
因此，长江以北的购房人群对海南岛这种充满“阳光与海滩”的度假风情有着特殊的向往，每年秋冬季到海南岛度假，对他们来说极具吸引力，这也是为什么在海南置业的人群里面，来自北京、东北、山西的人特别多。
房地产开发商们凭借其独到的眼光，前瞻性地看到了海南的潜力和发展的机遇。现时已有众多全国性大品牌开发商纷纷进入海口、三亚、陵水等地，包括万科、绿城、富力、合生、雅居乐、鲁能等，积极抢占海滨土地开发资源。著名投行摩根士丹利在全球投资众多优质物业资产，现在也把触角伸向了海南，今年注资50多亿合作开发海南某海滨休闲地产项目，显示对海南滨海地产的发展非常看好。
为此，我们把注意力聚焦到海南——这个中国最美丽的岛屿。在对海南各海滨城市进行了全面扫描之后，我们搜集到了以下这些全国仅有的海滨沙滩地产项目。
海南海滨沙滩度假别墅项目一览
1、三亚
半山半岛
项目地址：三亚市小东海鹿回头半岛
项目简介：半山半岛有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。是三亚市政府极力打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场
半山半岛一期占地面积1056多亩，建筑面积49万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。
物业类型：酒店、游艇会、公寓、海景公寓、临海别墅
开 发 商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司
2、陵水香水湾区：
香水湾1号
项目地址：陵水香水湾度假区A区西南部
项目简介：香水湾数十公里海滩，600亩奢华领域、私享1公里天然海滩、低密度打造142居墅。一期39席一线山色海景别墅，每席占地400-2400平米。
总体规划：占地约600亩，迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA等等配套设施。一期A区私人别墅度假酒店占地100亩，拥39座别墅。其中，一居别墅27座，172平米／套；二居别墅11座，260平米／套；总统别墅1座，大约1000平米。
建筑风格：中国商周殿式文化，溶入现代建筑风格。主题广告语：“海上的中国院子”
物业类型：以别墅为主
工程进度：部分别墅已建至主体完工，未开盘。
开 发 商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司
永泰红磡香水湾
项目地址：海南省陵水县香水湾B区
项目简介： 项目计划总投资17亿元人民币，占地面积3500.00亩。
项目由金缔花园度假村、山地海景高尔夫、酒店区、规划商业街四大块组成。第一块：金缔花园度假村 占地320亩
建筑面积约10.5平方米，由9栋12层海景公寓、约100套海景别墅
1栋1662平方米会所组成。第二块：山地海景高尔夫 占地1800亩 18洞海滨高尔夫球场
开工日期为2007年8月份 竣工日期为2008年7月份。第三块：酒店区
占地368亩、6万平方米皇冠假日五星级酒店；高档海景酒店式公寓约4—5万平方米。开工日期2008年6月份。第四块：商业中心项目
占地约300亩 建筑面积约10平方米 由3万平方米商业配套、7万平方米海景公寓组成。
物业形态：临海别墅、酒店、公寓、别墅、高尔夫球场等
工程进度：开工日期 2007-7-1 开盘日期 2008-1-1
开 发 商：天津永泰红磡房地产开发有限公司
物业管理：凯莱管理集团
3、陵水清水湾区：
富力湾
项目地址：海南陵水县香水湾旅游度假区B区南段。
项目简介：这是海南东部热带海滨沿岸珍贵的旅游风景湾区之一，地处陵水县东部、牛岭南侧的海滨地带。距三亚仅66公里，距陵水县城9公里。项目计划总投资15亿元，规划用地面积2500亩，总建筑面积约40万平米。延绵近4.2公里私属热带海岸、原生态山峦。
项目总规划：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。
中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、中心商业街、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群等。
南区：山体别墅群、五星级酒店。
物业形态：酒店、公寓、别墅
工程进度：整体项目规划三年完成，未开盘。
开 发 商：海南富力房地产开发有限公司
雅居乐项目
项目地址：海南陵水县清水湾
项目简介：清水湾海岸线长达12公里，山海一体，雅居乐清水湾项目占地约15000亩，开发周期约10年，总投资超200亿元，拟建设成世界一流水平的国际旅游度假中心另外，该项目配套有54洞国际标准高尔夫球场、世界名店购物街、黎苗族风情村、游艇俱乐部等，而温泉谷等也在规划设想中。
物业形态：五星级酒店、国际高尔夫球场、多国风情温泉谷、1.5万亩超大规模社区、贵族游艇会、风情商业街、海洋体验展览馆（含潜水项目）
工程进度：一期高尔夫已基本完工，新加坡莱佛士度假酒店已动工建设，其他正在规划中
开 发 商：雅居乐控股有限公司
4、琼海博鳌：金色港湾
项目地址：海南琼海市博鳌镇海滨开发区
项目简介：总建筑面积7万多平米，由一幢20层的酒店式公寓,二幢16层的住宅式公寓、二幢14层的住宅式公寓，二幢12层的住宅式公寓，10套酒店式豪华别墅和一幢三层9000多平米的旅游、休闲度假会所组成。
海岸线长约为200M。
物业形态：公寓、别墅
工程进度：海景公寓正在建设，别墅正在规划中。
开 发 商：琼海中视房地产开发有限公司
宝莲城
项目地址：海南琼海市博鳌镇海滨开发区
项目简介：项目东临珠联湾，北近潭门港，西靠博鳌至潭门城市干道。总投资50亿元，规划总用地面积约为2000亩，总建筑面积约为75万平方米，项目包括4个五星级酒店、1个四星级酒店、多幢高层酒店公寓、酒店配套别墅、约2万平方米的多功能表演中心、人工内海及游艇码头和会所，总投资约50亿元人民币，开发期8-10年。第一期工程项目总投资约2.8亿元，一期工程项目预计2009年9月底竣工。
物业形态：酒店、公寓、别墅
工程进度：6月26日举行一期工程开工奠基仪式，一期工程正在建设中。
开 发 商：海宝莲投资（集团）有限公司/上海宝钢经营开发总公司
5、海口东海岸区：鲁能·海蓝椰风
项目地址：海口市琼山大道8号
项目简介：项目拟发展为由海滨生态公园、海景中心广场商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓主题五星级酒店、会所等多种物业组成的复合型社区。工程占地面积1066666.72（约2000亩）平方米，建筑面积50万平方米。独立别墅56套，双拼别墅20套，联排别墅92套。项目周边原生资源丰富，红树林、东郊椰林、海底村庄南渡江同时项目还拥有1300余米的蓝色魅力海岸线，纵深200米的防风林。
物业形态：海滨带状生态公园、海景中心广场、商业步行街、度假别墅、海景公寓、主题五星级酒店、会议、培训中心、温泉ＳＰＡ等多种物业类型组超大复合型社区。
独立别墅：57套
双拼别墅：20套
联排别墅：92套
会所面积：3010M2
工程进度：二期中央别墅已推出。
开 发 商：海南英大房地产开发有限公司
投 资 商：山东鲁能置业集团
6、海口西海岸区：万科·浪琴湾
项目地址：西海岸海滨大道270号
项目简介：“万科?浪琴湾”项目地处海口市最具亚热带海滨风情特色的西海岸。西海岸是海口目前规划的最好的区域，集中了海口多个高尔夫球场、贵族游艇会、假日海滩、热带植物园、国际五星级酒店，是未来海口发展的核心区域。
“万科?浪琴湾”项目最大亮点是，别墅社区直接连着大海，有近400米海岸沙滩，有非常优美的海景＋河景的双景自然景观，繁华与自然的恰好尺度。据初步的市场调研：像“万科?浪琴湾”这样带海景沙滩又处在都市高尚区域的别墅社区，在中国非常稀少，被媒体称为“中国最后的沙滩海岸领地”。
项目相关数据：规划用地面积： 115,503平方米，规划总销售面积：57,751平方米，容积率：
0.5；产品包括：独栋别墅 39栋，联排别墅 64户，叠加别墅 32户，公寓250户，设计车位：387 辆
7、文昌高隆湾区 中海·森海湾
项目地址：文昌市高隆湾旅游大道西侧
项目简介：总占地
600亩，总建筑面积50万㎡，总投资15—20个亿以上。建筑类别包括：高层、小高层、多层、别墅等现代化综合小区。分四期开发，目前开发为第一期，占地面积为
82亩，建筑面积5.5万平米，沿旅游大道往海边开发。西西里田园、尼斯乡村、阳光海岸。2幢多层和会所已经完成。11层的小高层正在施工中，面积从51.62－129.5平方米，跨度较大，适合不同的需求。
森海湾有海岸线有300公里长，它也是中国原生态的椰海森林。置身于“椰林长城”的东郊椰林湾，“琼海第一峰”的铜鼓岭，“稀世海上公园”的八门湾红树林的美丽环绕中。
建筑风格：西班牙式
物业形态：高层、小高层、多层、别墅等现代化综合小区
开 发 商：中南控股集团文昌中南房地产开发有限公司
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