2008年中国工业地产市场价格调查报告[五篇模版]

第一篇：2008年中国工业地产市场价格调查报告

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中国工业地产市场价格调查报告

2008年1季度

本调查由《中国工业地产》杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为2008年1季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。非常感谢为本调查提供数据的机构、个人。

市场特点：

◆ 工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。

◆ 北京地区各开发区的土地储备量非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在2007年平均增长人民币0.1至0.15元每天每平米，预计2008年将继续增长。

◆ 随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温度。

数据提供：联东集团招商部王伟彬

市场特点：

◆ 自2007年开始，天津市行政区域内工业用地统一招拍挂，这种出让方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地价格逐步提升。

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市场特点：

◆近几年工业物业租金都是略微上升。

◆ 预计2008年沈阳工业物业市场价格会比较平稳，变化不大。

◆ 相比之下，企业以租用标准厂房为主。

数据提供：英达工业园

市场特点：

◆ 各种工业物业价格持续上升。2007年工业用地的市价达到每平方米人民币3777元，比上年同期增长6.9%。预计2008年，工业用地价格还将继续上涨。工业区、厂房租金月平均增长1.2%左右。

◆ 工业地产的毛收益率保持在8%-10%，对投资者来说仍具吸引力。

◆ 由于上海总部经济的发展，跨国企业将上海作为进入中国的首选之地，导致上海高科技园区、商务园区需求强劲，物业租金持续上涨。

◆ 在工业地价以及仓储物业租金大幅上涨的背景下，外资频频在沪大手笔增加工业地产投入。上海市在其未来规划中将物流产业定位于重点发展的行业，因此诸多工业地产发展商加强了在物流设施方面的投入。

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市场特点：

◆ 租金价格呈上升趋势。较往年比较，2006年8元/m2/月的厂房有城市交通改造、土地价格上涨等因素影响，目前价格均有20%以上的上升幅度。

◆ 08年以后，由于土地资源十分紧缺，而高科技园区的招商方式及定价也有所改变，对使用于传统劳动密集型企业的厂房需求会增加。

◆ 高科技园区的配套设施、行政服务较其他物业要好，但招商面较狭窄。标准厂房的针对性较强，价格适中，普遍受欢迎。简易厂房只适用于小的 加工企业，需求量不大。

数据提供：苏州厂房网

市场特点：

◆ 市场价格较平稳，短期内不会有太大上升。

◆ 标准厂房及高科技园区较受欢迎。

市场特点：

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◆ 市场有小幅上升。恩明区、湖里区工业物业租金价格较高，厂房未来向同安区转移。

◆ 预计未来稳步上升。现在厦门市区的厂房已经很少了，恩明、湖里的工业区逐步会向岛外转移。整体上标准厂房更受企业欢迎。

数据提供：厦门厂房网

市场特点：

◆ 整体市场稳中略降。

◆ 因为广州总部经济开始发力，高科技园区、商务园区供不应求。例如广州高新技术开发区共吸引各类科技企业2000多家，区内物业十分紧俏。

◆ 广州周遍地区例如番禺区，由于大量无证照简易厂房涌入市场，而珠三角地区整体制造业投资环境恶化，这些厂房已经无法满足本地经济的发展需求，同时客户租厂投资数量急剧下降，导致这些厂房难租，而且降格开始下降。

◆ 预计2008年厂房价格不会有上升，许多厂房业主迫于压力会逐步降价，有可能导致厂房租赁价格整体下滑。

市场特点：

◆ 深圳关内已基本无厂可租。深圳市近几年已经逐步对关内的旧厂房、旧工业区进行了改造，工业企业大部分都搬至关外。

◆ 厂房等工业物业租金整体平稳，预计2008年亦不会有多少变动。

◆ 高科技园区、商务园区供不应求，十分受欢迎。

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资料提供：中原地产、通泰地产

市场特点：

◆ 2008年一季度工业物业租金整体较平稳。

◆ 由于东莞产业结构的加速升级，对低端产业的逐步淘汰，未来一段时间东莞工业厂房，特别是一些简易、独栋标准厂房的租金会稳中略有下降。

◆ 高科技、产业园区工业物业依然受欢迎。

市场特点：

◆ 工业厂房类物业租金近期有上升的趋势。佛山工业厂房租金每年以3%—5%的速度递增。

◆ 预计2008年佛山工业物业租金会缓慢上升。佛山旧厂房改造会导致厂房价格整体上升。

数据提供：佛山高明沧江工业区

市场特点：

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◆ 长沙近期工业厂房租金上升很快，年涨幅将近20%。

◆ 预计长沙2008年厂房租金将持续上涨。由于高科技园区租金高，相对便宜的标准厂房或租地建厂更受企业欢迎。

市场特点：

◆近年来一直保持上升的趋势

◆ 由于武汉的地理位置，众多高科技企业、跨国公司都将武汉作为中部的战略基地，因此高科技总部经济园区很受欢迎。

◆ 武汉的基础加工制造业不发达，所以标准厂房市场尚未形成一定规模。但标准厂房目前很受企业欢迎，预计未来标准厂房的需求和市场供应量都将增加。

数据提供：武汉东正房地产

市场特点：

◆ 成都工业厂房租金每年以3%—5%的速度上升。

◆ 总部经济发力，成都高新技术开发区及青羊工业园等高科技产业园内的物业供不应求。国内外大企业纷纷落户成都，有的甚至大量圈地。

◆ 标准厂房也十分受企业欢迎，但由于标准厂房供应过量，目前标准厂房租金稳中略有下降。预计2008年整体平稳。

数据提供：成都厂房网

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市场特点：

◆近几年重庆工业厂房租金以每年5%的速度递增。

◆ 预计2008年厂房租金缓慢上涨。

◆ 标准厂房较受欢迎，因简易厂房利用率太低，重庆简易厂房供应几乎为零。

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第二篇：如何写市场价格调查报告（模版）

市场价格调查报告

概念解说

市场价格报告是企业对行业内目标市场的产品价格进行调查分析，并结合企业实际情况，向上级部门或上级领导提出建设性意见的商业文书。

编写要点

通常来说，市场价格调查包括三部分内容：

①目标市场价格现状。

②预计价格变动对市场的影响程度。

③存在的问题与建议。

范文

××石油公司对中国深圳市成品油市场价格调查报告

自1999年11月份以来，中国根据国际市场油价的变化，对成品油的市场中准价进行了4次调整。4次调价的时间分别是1999年11月5日、2000年2月5日、2000年5月5日、2000年6月5日。其中第2次只调整了成品油的批发价，对市场影响不大。从调查的情况来看，目前深圳市成品油主要有0＃柴油、90＃汽油、97＃汽油等几个品种，其价格是按照中国调整的价格正常运行的。当然，3次调高成品油的零售价对运输部门及相关单位产生了一定的影响。

一、几次调价前后深圳市的成品油市场价格

表3－1近期深圳市成品油价格表

单位：元／升

1995．11．5前

1999．11．

5～2000．5．

42000．5．5

～2000．6．4

2000．6．5后

批发价零售价批发价零售价批发价零售价批发价零售价

0＃柴油2．1742．302．2602．402．5522．702．6462．80

90＃柴油2．1972．352．2912．452．5252．702．7582．95

97＃柴油2．7412．902．7122．902．9773．153．2603．45

上述零售价格来源于深圳市石油公司和深圳市燃料有限公司，批发价根据市石油公司提供的换算方法：批发价＝零售价×0．945，其中90＃汽油的批发价＝零售价×0．935。1999年11月5日～2000年5月5日期间，石油系统内部又于2000年2月调整过批发价，但没有调整零售价，市物价局也未正式发文，故这列数字仍按上述方法计算。

从表1可以看出深圳市成品油的市场价格是按照国家调整的价格运行的。

二、几次调价对深圳市的影响

3次调整成品油的零售价对深圳市公交、出租车、私车等产生了很大的影响。

（一）随着油价的调高，公交车的运输成本也随之上升

据公交公司提供的数字表明，1999年11月5日的调价使公交公司的用油成本占总成本的比率从12．65％提高到14．18％，单台车平均每天增加成本4元；2000年5月5日的调价促进其油成本占总成本的比率又上升了1．4本4元；2000年5月5日的调价促进其油成本占总成本的比率又上升了1．4个百分点，单台车平均每天增加成本达7．2元。

表3－2 3次调价对深圳市公交集团公司的影响情况表

1995．11．5前

1999．11．

5～2000．5．

42000．5．5

～2000．6．4

2000．6．5后

油成本占总成本的比率

12．15％14．18％15．58％

单台车平均每天行驶公里数

—224km224km224km

单台车平均每天耗油量

—76．4升76．4升76．4升

单台车平均每天增加成本

—32元56．5元64．18元

（二）调价对出租车的影响

深圳市出租车1999年11月前平均每天行驶450km，耗油55升，油成本占总成本的比率是19．8％，据此并结合调整的价格估算出下表。

表3－3 3次调价对深圳市出租车的影响情况表

1995．11．5前

1999．11．5

～2000．5．4

2000．5．5

～2000．6．4

2000．6．5后

油成本占总成本的比率

19．80％20．64％22．75％24．86％

单台车平均每天行驶公里数

450km450km450km450km

单台车平均每天耗油量

55升55升55升55升

单台车平均每天增加成本

—5．5元19．25元33元

（三）油价调整对其他方面的影响

深圳市用的燃气是进口的液化石油气。从1999年7月开始，随着国际油价的上涨，深圳市的燃气价也跟着上涨，详见下表：

表3－4 深圳市燃气价格一览表

调整时间

商用管道气民用管道气瓶装气

元／立方米元／立方米元／瓶（14．5kg）

1999．7．110．48．050

1999．8．111．28．654

1999．9．113．110．16

31999．10．113．110．163

1999．11．113．110．163

1999．12．112．89．859

2000．1．113．510．36

22000．2．114．511．066

2000．3．115．011．570

2000．4．115．011．570

2000．5．114．611．2568

2000．6．114．611．2568

从表中可以看出：从1999年7月开始，石油气价格虽然时升时降，但总的趋势是在涨，居民的生活成本也随之不断上升。在深圳，私营企业多，有一些私营企业是用油发电的。据调查分析，油价上调会促使这些企业并入电网，从而减少对油的需要量。

综合来讲，整个深圳市为这几次调价已经多付出了大约1．2亿元，从本月开始，以后每个月将多付出460万元左右。

三、建议

油价上涨给深圳市带来很大的影响，对本公司来说，迎接挑战的同时也存在机遇，针对深圳市的现状，公司应从以下几方面加强管理：

（一）进一步扩大市场占有率

尽管深圳市对石油的总需求会受到抑制，但市场需求仍呈上升趋势。

（二）树立公司节能型石油形象

宣传本公司产品的特性价比，突出节能性。

（三）完善对本公司加油站点的管理

提高各站点的效率，降低管理成本。

第三篇：市场价格调查报告

市场价格调查报告

市场价格调查报告1

针对领导关于抗洪期间蔬菜价格过高问题的批示，中兴路市场管理办公室对市场蔬菜价格情况进行全面调查，现将情况报告如下：

一、8月中旬以来中兴路市场蔬菜价格变化情况

从8月15以后，中兴路大市场蔬菜价格开始持续走高。本次报告主要监测品种蔬菜类为：土豆、茄子、白菜、黄瓜、油豆角、尖椒、柿子、豆芽，干豆付、大豆付等10个品种;蛋肉类为猪肉、牛肉、鸡肉、鸡蛋等4个品种。从这14个监测品种看，蔬菜肉类平均价格由8月15日的________元/斤上升到8月27日________元/斤，平均涨幅为________%。

监测的10个蔬菜品种________跌________涨，其中________由________元涨到________元，上涨________%;由________元涨到________元，上涨________%;由________元涨到________元，上涨________%;________。由________元涨到________元，上涨________%

本周，蔬菜批发均价2.88元/斤，下跌1.27%。监测的10个品种7跌3涨，其中黄瓜、辣椒、土豆、空心菜、油麦、豆角、茄子分别比上月下跌28.78%、60%、26.12%、14.29%、29.47%、31.81%、8.89%;丝瓜、苦瓜、花菜分别上涨17.86%、11.16%、55.56%。预测蔬菜价格近期将持续保持高价位。

二、价格上涨原因分析

经调查分析，导致菜价上涨的原因主要有：

进入8月下旬,随着天气转冷,为我市地产蔬菜菜供应的淡季，致使部分蔬菜青黄不接，全县蔬菜上市量短期急剧减少，外地菜大量进入，引起价格上涨。同江蔬菜大多由本市从事蔬菜批发商户从哈市、佳市进货。8月15日前，外地蔬菜批发均价为________元/斤，到8月27日上涨到________元/斤，涨幅为________%;其中土豆批发价由________元/斤涨到________元/斤、其中茄子批发价由________元/斤涨到________元/斤、白菜批发价由________元/斤涨到________元/斤、黄瓜批发价由________元/斤涨到________元/斤、油豆角批发价由________元/斤涨到________元/斤、尖椒批发价

由________元/斤涨到________元/斤、柿子批发价由________元/斤涨到________元/斤。

三、建议和对策

加强市场建设管理。加强蔬菜批发市场、农贸市场和社区菜店等的建设、服务与管理，在特定时段为流动菜摊开辟专门销售区域。

市场价格调查报告2

粮食是人类生存和发展的基础。粮食安全关系到国家安定和世界和平，因此各国都极为重视和关注粮食的生产、储备和安全问题。近期，受全球气候因素等导致的产量下降和需求强劲的影响，国际粮食价格出现了较大幅度的上涨。目前，粮食已成为国际社会高度关注的热点问题。国际货币基金组织甚至发出“粮价继续上涨会引发战争”的警告。在世界银行和国际货币基金组织春季年会上，“新的粮食和农业危机正在形成”已成为共识。世界粮食计划署负责人表示，粮价上涨是一场“无声的海啸”，正引发二战以来首次全球粮食危机，已威胁到全球20xx万贫困儿童，使一亿多人陷入贫困中。这场危机使世界粮食计划署“面临成立45年来最大的挑战”。

与国际粮食“吃紧”形成对比，粮食自给率十年保持在95%的中国显得“从容”许多。国内粮价上涨表现出温和性、结构性和可控性等特点。这显示，从目前来看，迄今国际粮价飞涨尚未对我国粮食安全产生明显冲击。

但是，在经济全球化的今天，我国粮食市场价格不可能完全不受世界形势影响。那么，世界粮食价格的大幅上涨对我国及湖南到底有哪些影响?影响程度如何?为此，本文试图通过对有关数据进行深入分析研究，提出相应的政策建议。

一、当前粮食供求、价格走势状况

目前，世界粮食供应形势异常吃紧，价格屡创历史新高;我国政府历来重视粮食生产，采取了一系列举措，确保了粮食连续四年增产。

(一)世界粮食供求及价格形势

1、世界粮食供应形势异常吃紧。主要表现在以下四个方面：

一是产不足销状况未改变。20xx年世界粮食总产量为20.75亿吨，比上年增长4.6%，总消量为20.98亿吨，产不足销。

二是粮食产量的上升空间不大。国际粮食政策研究所的研究结果显示，即使粮价上升10%，产量也只会上升1%2%。除实施共同农业政策的欧盟仍有少量增产空间外，其它国家要提高粮食产量都将面对过度开发农田、使用转基因技术等具有争议性问题，供给增长缓慢形势短期难以改变。

三是粮食库存降至历史最低点。世界粮食产量在近8年中有7年低于消量，供求缺口由库存弥补，导致粮食库存降至历史新低，目前仅能满足54天全球消费，全球粮食库存已达到30年来最低点。

四是全球变暖、自然灾害增加，严重威胁粮食生产。一些研究显示，全球气候变暖以及同时出现的气候异常现象，已严重地威胁到粮食的生产。随着全球变暖的加剧，近些年全球气候异常，自然灾害频繁发生，将增加对全球农业生产的威胁程度。

2、国际市场粮食价格创历史新高

在气候变化和农民改种能源作物的影响下，泰国、越南、印度、埃及等大米输出国近几个月限制大米出口以保证本国供应。3月份国际市场大米价格继续大幅上升，离岸价格由月初每吨467美元上涨至月底的608美元，尤其3月27日泰国大米出口报价比上日暴涨30%，创下来的新高。全月平均，泰国大米(含碎10%)离岸价为每吨530.9美元(约合人民币每吨3716元)，比上月上升21.1%。

市场价格调查报告3

针对液化气价格波动过大且一直居高不下的问题，根据《国家、省发改委、市物价局关于立即开展液化气价格检查稳定液化气价格文件的通知》、《市政府办公室关于加强瓶装液化石油气市场管理的通知》，吉富办字(XX)第231号文件，自去年底以来，XX市XX区物价部门稳定了市场价格。

一是采取有效措施，有效维护瓶装液化气市场价格稳定。

1、加强液化气价格监测，引导市场价格合理回落。液化气等重点商品出厂价格和销售价格应定期、定点、专人监控，并根据监控情况分析变化原因，判断价格走势，采取相关措施。

2.密切合作，共同监督。对瓶装液化气体的供应和价格进行专项检查，重点检查经营者是否存在哄抬价格、短缺资金、变相涨价、不规范明码标价等价格违法行为。发现企业在明码标价等问题上存在不规范行为后，立即责令限期整改，统一瓶装液化气配送明码标价的内容。整改后，所有瓶装液化气供应点均做好明码标价和收费宣传工作。

3.检查与宣传教育相结合，检查与帮助相结合，加强价格市场秩序的整顿和规范。针对违规经营者，区物价局采取提醒、诫勉、限期整改、说服、警示等方式。，督促和引导他们加强价格自律，加强内部管理，降低经营成本。

4、做好宣传工作，坚持正确的舆论导向。利用广播、电视、报纸等新闻媒体及时发布和宣传价格趋势、信息和政策，提供市场趋势预测，让群众了解能源市场供求变化，及时消除部分消费者的恐慌心理，稳定群众消费心理，确保人民生活稳定和价格稳定。

5.通过市、区物价部门的努力，中心城区瓶装液化气价格(13.5kg/瓶)从最高价118元/瓶降到了78元/瓶。春节前后，中心城市液化气销售价格处于全省较低水平，低于新余、宜春、赣州，监管工作取得阶段性成效。

第二，存在问题

1.目前x x市区瓶装液化气价格是全省最高的。联合体的集丰站、长岗路配送点价格提高到78元/瓶，新深港河东价格提高到70元/瓶，滨江燃气配送公司配送到82元/瓶。因此引起了公众的不满和领导的关注。目前，国际原油价格已从147元/桶上涨至40元/桶以上，3月19日石油输出国组织价格为44.71元/桶。液化气作为副产品，也从去年最高的7000多元/吨下降到3000多元/吨。3月19日，全省市区液化气均价为69.28元/瓶(13.5公斤)，最低价为55元/瓶。以九江炼油厂3月13日液化气出厂价为例，出厂价每吨3480元，外加28元吨的充装费，运费为450-500元/吨。74瓶可按135 kg每瓶灌装，每瓶成本54元。如果按省均价(69.28元一瓶)卖的话，应该有相当的利润率。

2.瓶装液化气在中心城市的配送形成垄断经营局面。市区内有8家经有关部门批准的公司注册经营的加油站，但实际经营的只有2家，一家是沈心港，另一家是以吉峰加油站(俗称财团)为首的7家加油站。市区最好时期，每天灌装400多瓶，香港新增100多瓶，合并200-300多瓶。个体户加油站没有正规的进货渠道，大部分都是在两三个经销商手里进货，进行现金交易，没有进货发票，没有建立购销账户，内部管理混乱。

3.市区大部分液化气配送点未经相关部门审批，供气人员的登记和培训基本处于混乱状态，存在严重的安全隐患，给相关部门的监管带来不同程度的困难。

4.经销商普遍反映税务负担过重，质监部门收取的检验费过高，经营企业难以承担。

三.对下一步的建议:

1、打破垄断，引入市场竞争。必须严格按照市政府办公室《关于加强瓶装液化石油气市场管理的通知》精神，坚持& 政府引导，合理设置，市场调节，为人民服务& 积极引导符合条件的液化气企业，使中心城区液化气经销商不少于3家，允许其跨区配送，在城区合理设置标准化配送网点，形成公平有序的市场竞争局面，打破垄断，将城区液化气价格降低到合理空间，保持价格稳定。

2.降低收费标准，降低企业运营成本。液化石油气是一种特殊商品，涉及国际民生。其价格的波动受到群众和领导的关注。所以相关部门要着眼大局，站在& 三包一升& ，各司其职，重点加强瓶装液化气行业的管理，另一方面，帮助企业加强管理，给予一定的政策支持，特别是对有收费项目的单位，可以减一点，可以免一点，尽可能减轻企业负担。对于不能正常经营的加油站，允许企业报停。

3.建立规章制度，规范分配行为。为了准确了解经销商堆场配送现场的价格情况，城市液化气各配送网络必须建立价格报告。除了购销帐外，还必须设置2-3名物价员，每月定期向物价部门报告物价情况。

4.共同加强瓶装液化石油气市场监管。以营造高压政策局面为目标，建议政府牵头组织建设、工商、物价、质监、城管等部门近期对市区内经销销售的液化气进行全面检查，依法查处无证或超范围经营瓶装液化气违反质量、重量、价格规定的违法行为。基本条件不符合国家法律法规要求的企业，应当限期整改。整改后仍不符合要求的，依法取消和关闭其经营资格；对无证经营者提供经营气源、使用过期气瓶、减少充装、非法储存等违法违规行为，要依法查处。对坚持教学的，由工商部门吊销其相关证照，取消其经营资格；未经许可从事液化气充装、经营、储存的，依法予以取缔。

5、着力规范液化气企业的市场行为。各瓶装液化气经营企业供应的液化气必须保证质量和数量，严禁明码标价、明码标价和掺杂使假，不得变相提价和提价。要建立财务账户，规范业务操作。要加强价格自律建设，自觉做好明码标价工作，努力承担社会责任。在调整液化气价格时，要自觉及时做好液化气价格变化的宣传和解释工作，共同维护市区液化气市场价格的基本稳定。

市场价格调查报告4

为了解新棉市场价格变动情况，准确分析判断后期棉价走势，按照滨州市物价局《关于开展棉花市场价格调查工作的通知》要求，山东省无棣县物价局于12月1日至3日对全县棉花生产、收购、加工、纺纱情况进行了专题调研。从调查结果来看，今年我县棉花种植面积大幅减少，单产增加，价格回升，棉农收入微增。

一、近三年来无棣县棉花生产基本情况

20xx年全县棉花种植面积35万亩，平均亩产籽棉221公斤，总产7735万公斤。

20xx年全县棉花种植面积30万亩，平均亩产籽184.5公斤，总产5535万公斤。

20xx年全县棉花种植面积25万亩，平均亩产籽棉224公斤，总产5600万公斤。

二、今年棉花价格行情

今年无棣县新棉上市收购开称价格为3.2元/斤，之后慢慢走高，二级棉收购价格最高为3.8元/斤,目前棉质下降，价格在3.60元/斤左右震荡，较去年同期的3.0元/斤上涨20%。

三、棉花生产成本

今年棉花生产成本较去年略有下降。棉花直接种植成本为478.37元/亩(种子74.82元，浇地39.67元，喷药107.14元、施肥156.87元、地膜27.54元、机械作业费72.33元)，比上年减少21.63 元，降幅为4.33%。主要表现在：

(1)农资价格有所下降。4月底5月初，我县尿素价格为1.45元/公斤，较去年的1.75元/公斤下降7.64%;复合肥2.2元/公斤,较去年2.7元/公斤下降18.52%。主要原因是国内生产资料市场供应充足，国际生产资料的价格有走低趋势，使得国内生产资料的价格较往年有所下降。农膜与农药价格与去年基本持平。

(2)种子价格较去年略有下降。今年我县种棉每亩种子花费74.82元 ，较去年减少0.34元，主要原因是今年棉农种植积极性不高，导致棉花种子价格下降。

(3)机械作业费、采摘费用与去年基本持平。农户的机械作业费主要为机械播种，后期管理大多数农户靠人工操作。今年机械耕地30元/亩、播种30元/亩，人工拾棉成本为1.4元/公斤，较去年基本持平。值得一提的是我县争取到了实行土地深松补贴政策，三年免费为农户深松一次，这样耕地费相应的就减少了。

四、植棉收益。按每亩产棉224公斤，棉价3.6/斤元计算，每亩的毛收入为1612.8元，去除直接成本478.37元，人工成本1000元和包地成本150元，无利可言。若棉农种自己的地，不算人工费，扣除直接成本，每亩收益在1134元左右。

五、存在的问题。全县的植棉面积呈逐年下降态势，由20xx年54.8万亩缩小到今年的25万亩，种植面积减少了54.4%。这主要是因为近几年来棉花价格持续走低,棉农收益减少，极大的损伤了棉农的积极性，加上种植棉花费工费时，大部分农户纷纷调整种植面积，全县产棉量大大缩水。棉纺企业反映，收购的棉花不够用，企业吃不饱现象严重，经常停工，价格的低迷，也有些棉农存有惜售心理，小屯村的棉农们就放着一直没卖，这也导致了货源的紧张。而从纺织厂了解到，今后的棉价不会有大的变化，因为棉织行业需求后劲不足，国际市场用棉量少，对棉价并不是很看好。

六、几点建议：

一是促进棉花生产的适度规模经营。当前，农村青壮年劳动力不足，劳动生产率难以提高。因此，应加大土地流转，推进土地流转平台建设，促进适度规模经营，增加棉农收益，提高棉农种棉积极性。让棉花生产规模化、机械化，以降低棉花生产成本，提高棉农收益。

二是建立棉花预警预测机制。由于农业生产效益的滞后性，农民缺乏科学的信息参考来决定生产，容易出现“棉贱伤农”的局面，不利于农民持续增收和农业持续稳定。因此，应尽快建立棉花的预警预测机制，引导农民理性种植。同时，加强棉农生产信息化建设，通过各种渠道让农民及时准确地了解国际国内棉花市场的供求信息。

三是进一步加强化肥、种子等农资市场监管，严厉打击假冒伪劣等到违法经营行为，杜绝坑农害农现象发生;加强优质、高产、适销棉花品种的引进、繁育和推广，优化棉花品种结构，提高棉花质量。

市场价格调查报告5

去冬今春以来，云南省降水量偏少，遭遇了五十年一遇的旱灾，各地都不同程度的收到了影响，旱灾对农作物生长造成了很大影响，灾害的影响务必会对蔬菜价格造成波动，针对这一情况，我调查了会泽县金钟镇以及迤车镇的部分蔬菜价格，并与曲靖市及县的蔬菜市场价格做了对比，更加清晰的看出了旱灾对蔬菜生产的影响。

8月19日会泽县金钟镇蔬菜价格行情

从以上两表可以看出，旱灾对于农村地区的影响比较明显，迤车镇是会泽县的一个农业大镇，而金钟镇则是会泽县经济最发达的'镇，蔬菜的来源一般是靠从外地进口，所以我们可以看出，会泽县金钟镇的蔬菜价格普遍低于迤车镇的蔬菜价格。由此我们可得出结论，云南省五十年一遇的大旱灾对迤车镇的蔬菜生产造成了严重的影响。

会泽县在旱灾的影响下，蔬菜的生产造成了很大的损失，接下来让我们看一下会泽县的邻县沾益县的蔬菜市场价格的行情：

对比两表我们可以看出，会泽县的蔬菜市场价格和沾益县的蔬菜市场价格差别不是很大，大部分蔬菜的价格都相同或者相差不大，我们可得出，旱灾对云南省的大部分的县市的蔬菜市场价格影响相同，但是形势仍然非常严峻。

虽然目前面临的形势很严峻，但是政府以及人民只要努力生产，不放弃，我相信不管什么困难都没法难住我们!

市场价格调查报告6

商务部发布食用农产品价格数据显示，上周猪肉价格加速上涨，比前一周上涨2%。另据新华社全国农副产品和农资价格行情系统监测，6月下旬以来全国猪肉价格涨势明显，近一周来涨速加快，东北地区涨幅居前。目前，全国猪肉价格已高于去年同期。

“近期猪肉价格上涨速度快、幅度大，超出了市场预期。”首席分析师冯永辉告诉记者，夏季一般是猪肉消费淡季，但今年局部地区阶段性供应较少，加上暴雨天气导致生猪运不出去，养殖户出现惜售心理，从而推升了生猪和猪肉价格。

冯永辉分析称，全国生猪市场在经历了连续近2个月的平稳震荡后，近两周涨幅明显加大。在猪价大幅上涨的带动下，仔猪和猪肉价格也继续上涨，但涨幅均小于猪价。由于猪肉价格略滞后于生猪价格，下周猪肉价格还会上涨。

不过，从生猪市场的供需情况来看，生猪和猪肉价格进一步大涨的可能性不大。

天气是左右农产品价格的重要因素。20xx年7月美国遭遇世纪大旱，令豆类飙升，玉米上涨幅度超过50%。就笔者观察，20xx年全球气候并非风调雨顺，农产品或发力上涨，演绎年内翘尾行情。

目前全球天气表现，南半球的阿根廷和巴西相对干燥，利于当地田间作业和作物收获，而澳洲东部出现些许降水，影响有限。北半球的欧洲和中东相对炎热干燥，前苏联从东到西降水减弱。而重点关注的区域主要来自美国、东南亚和中国地区。这三个地区分别为粮食主产区、甘蔗主产区以及中国自身。美国的粮食作物，主要是大豆、玉米和棉花处于生长的关键时期，而东南亚的季风降水对作物生长至关重要，中国“南旱北涝”的气候特征值得关注。

美国干旱向中东部扩散

美国帕默尔干旱指数显示，截至8月17日，美国干旱集中在西部地区，东部沿海仍保持了适宜的降水。不过从干旱监测图看，美国干旱地区正逐渐向中东部扩散。和去年相比，目前美国的干旱程度大大降低，但从干旱覆盖的区域以及后续的发展方向看，美国干旱仍可能给农作物带来极大的损失。干旱地区扩大到五大湖区域，该地区是美国大豆、玉米的主产区。因为春季低温，玉米、大豆播种都相应延后，导致目前的生长阶段相对推迟。尽管目前玉米、大豆的生长优良率较高，但吐絮率和鼓粒率分别为97%和72%，较去年同期分别低3个和18个百分点，较五年均值分别低2个和9个百分点。而美国近一个月来气温同比正常值偏低，或在9月迎早霜。早霜一旦发生，会给美国的大豆、玉米的最终产量带来重创。

东南亚雨量充沛

东南亚主要是季风降水的情况，其中又以印度降水最终关注。数据显示，截至8月21日，印度季风雨季累计降水725毫米，较正常值622毫米高17%。实际上，东南亚今年季风降水雨量充沛，6月中旬即全面覆盖印度，较正常情况提早一个月，正常情况下7月中旬降水才会全面覆盖印度。日前印度农业部提高了甘蔗单产预估，并同时上调了食糖产量至2500万吨，远高于最初预计的2350万吨。笔者认为，季风降水有利于甘蔗的生长，单产提高的可能性很大，而对于食糖产量能否达到2500万吨，笔者持怀疑态度，毕竟印度20xx/20xx甘蔗种植面积较上下降，来自单产的提高可能难以弥补种植面积下滑带来的损失。

市场价格调查报告7

一、主要农资价格及供应情况

1、化肥价格偏高，部分品种供应紧张。

今年元月以来，化肥价格持续走高，个别品种4月份的价格创历史新高。岳阳产洞庭牌尿素去年4月份的购进价格为每吨1700元，零售价格为每吨1750元;去年8月份的购进价格为每吨1600元，销售价格为每吨1650元，到今年3月底前零售价格分别为每吨1920元、1930元、20xx元，4月1日以后几乎每天一个价，每吨最高达到2300元，比去年同期的1750元上涨550元，涨幅为31.43%，比去年8月份的1650元上涨650元，涨幅为39.39%。外地购进的尿素价格更高，如湖北产大莲牌尿素购进价格每吨为2350元，零售价格每吨高达2450元。进口氯化钾去年4月份每吨零售价格为2100元，今年3月底以前零售价格为每吨3600元，到4月份每吨零售价格突破了4000元大关。上涨幅度分别为71.43%和90.48%，几乎翻了1倍。复混肥品种繁多，价格相差悬殊，最低的东方红牌复混肥每吨进价为1100元，最高的鄂中(硝硫基)牌复混肥每吨进价为3900元，与去年同期相比，增幅大都在20%以上。

目前全区范围内尿素贮存量严重不足，少数地方有断档脱销现象。据商家反应，岳阳是尿素的主产地，但从厂家无法提到市场所需的尿素。

2、农药价格涨幅较大，货源相对充裕。

我区主要农药品种的价格都有不同程度的上涨，以销量最大的草甘磷和低毒钾铵磷为例，目前草甘磷(30kg装)去年同期每桶的进货价格为58元，零售价格为每桶90元，今年进货价格为每桶80元，零售价格为135元，进销价格分别上涨了39.93%和68.75%。钾铵磷每吨零售价格突破0元，比上年同期的16700元上涨了3330元，涨幅达19.94%。

3、农用薄膜价格相对稳定，供求基本平衡。

河南华丰牌地膜有上涨，去年同期购进价格为每吨13500元，零售价格为每斤7元;今年购进价格为每吨14500至15000元，零售价格为每斤7.50元至7.80元。湖北产南极牌微膜去年进货价格为每吨14000元，零售价格为每斤7.10元，今年进销价格与去年同期比基本持平。贮存充足，基本能满足春耕生产的需要。

二、农资价格偏高和供应不足的原因。

仔细分析农资价格上涨，部分品种偏紧的原因，我们认为既有主观方面的因素，也有客观方面的因素。

1、厂家待价而沽，人为炒作。岳阳是湖南化肥的主要生产地，按生产能力推算，完全可以满足岳阳的农业需求。然而，事实却是农资价格偏偏高于邻近的常德、益阳等地，一个重要原因是厂家待价而沽，炒作市场，人为地造成货源紧张，价格上涨。

2、流通环节过多，抬高价格。据商家反应，以前大部分销售商可以直接从厂家提货，现在却必须从厂家的代理商处如湘农公司提取，人为地增加了一道批发环节。紧俏的尿素还搭售复混肥，从而推动价格上涨。

3、农资生产成本增加，厂价上涨。由于工资、成品油价格上涨，使生产企业劳动力成本和运输成本增加，造成价格上涨。

4、农资经营分散，缺少储备。目前，我区负责农资供应的专业公司已实行改制，系统内职工个体经营，农资供应没有主渠道，个体户既缺流动资金，又缺少冬储设施，无法确保化肥价格的基本稳定。

三、解决农资价格和供应问题的建议

1、组建专业公司，负责农资供应。政府应协调供销、农业等部门利用现有资源组建农业生产资料公司，负责全区农资供应工作，充分发挥农资经营的主渠道作用，对经营亏损，财政可以考虑给予适当补贴。

2、加强成本监审，控制源头价格。从目前的情况看，农资价格偏高和供应紧张与厂家不无关系。加强成本审核，控制好出厂价格，是解决问题的关键一环。价格主管部门应定期对生产企业进行严格审核，并向社会公开成本信息，接受群众监督。

3、加大执法力度，打击违法行为。物价、工商、农业、质监等部门应切实履行自身职责，组成联合检查组开展农资执法检查，严厉打击囤积居奇、哄抬物价、假冒伪劣等不法行为，以维护农民的合法权益。

市场价格调查报告8

按照省发改委价格监测中心甘价中心〔2015〕2号《关于开展我省牛羊肉市场价格调查的通知》要求，我局抽组人员，对我县2015年以来牛羊肉市场价格情况和养殖情况进行调查，现将调查情况报告如下：

一、基本情况

1、近三年多我县市场牛羊肉价格变动情况。我们调查， 2015年以来，我县市场牛羊肉价格呈现快速上涨的一个过程。以生牛肉（剔骨）为例，2015年1月均价16元/500克，2015年1月18元/500克，2015年1月达到30元/500克，同比分别上升12。5%和66%。特别是从2015年12月下旬起，价格从比较平稳的22元/500克涨至30元/500克，涨幅达到37。7%。

羊肉（生肉、剔骨）2015年1月22元/500克，2015年1月28元/500克，同比涨幅28。9%，此后2015年前半年一直稳定在28元/500克上下，从2015年9月起，涨至35元/500克，同比上升26%。牛羊肉价格变动一个共同规律是每年的9月份为一个时间节点，价格波动比较剧烈。目前市场价格牛肉稳定在30元/500克，羊肉价格稳定在35元/500克。居高不下的价格导致县内饮食行业价格上涨，羊肉泡价格2015年后半年从20元/碗涨至25元，涨幅25%；大众消费的牛肉面价格2015年7月从5元/碗涨至6元/碗，涨幅20%，达到历次涨幅之最。

2、我县市场牛羊肉主要供求情况。我县不是牛羊肉主产县，市场供应主要来源于平凉和邻近的张川县市场。据县畜牧部门提供的资料，我县2015年以来的养殖情况为：牛饲养量达到11。13万头，出栏量分别达到2。83万头，肉牛规模饲养量达到6。1万头，规模化程度达到55%。2015年全县牛饲养量15。2万头，出栏量分别为5。2万头，其中养牛大户2600户，规模饲养占总饲养量的比重达到70%。2015年牛饲养量16。1万头，出栏量5。6万头，其中养牛大户2650户，规模饲养占总饲养量的比重达到78%。羊只养殖由于禁牧政策，全县以农户散养为主，供应更少。

关于县牛羊肉市场价格情况的调查报告关于县牛羊肉市场价格情况的调查报告

3、牛羊肉生产流通环节情况调查。我们对良邑养牛户进行调查，目前牛养殖环节利润情况为：活重350公斤肉牛购入价9100元/头 ，育肥125天，消耗精饲料500kg、青贮料 2500kg，平均日增重1。2公斤，出栏重可达500公斤；精饲料价格2。70元/kg，青贮料0。32元/kg，活重售价24。00元/kg。依此分析，每头肉牛生产成本11530元（其中购牛费9100元/头、精饲料费1350元/头、青贮料费800元/头、折旧费120元/头、水电费50元/头、防疫费50元/头、人工费60元/头），盈亏平衡点为每公斤肉牛活重售价23。10元（11530元/头÷500kg/头），与市场售价相比，肉牛短期育肥125天，每头盈利450元，利润率约为4—5%。按出栏500公斤/头肉牛计算，出肉率平均53%，折算成成品肉重量265公斤，价格45。2元/公斤，但肉牛出栏到市场终端，还要经过屠宰加工几道环节，各环节利润层层加码，最终价格达到60元/公斤，超过养殖环节利润。

二、牛羊肉产销中存在的问题

1、供求不平衡因素。据报道，从全国情况看，我国牛羊肉产量在不断增长，但由于农业机械（行情 专区）化水平快速提升、养殖比较效益下降等原因，牛羊养殖发展势头减缓。单就牛羊肉自身产量来看，其增长并不慢。数据显示，从2015年到2015年，我国牛肉产量由513。1万吨增加到662万吨；羊肉产量由264。1万吨增加到401万吨。我国已是世界第三大牛肉生产国、第一大羊肉生产国。但由于农业机械化水平快速提升、养殖比较效益下降、扶持政策缺乏等原因，农区牛羊养殖发展势头减缓，一些传统的优势产区甚至出现减产。数据显示，河北、安徽、山东、河南等中原传统农区牛羊大省产量占比大幅下降，2015年，4省牛肉产量占全国34%，比2015年下降13个百分点；羊肉产量占全国25%，下降 9个百分点。11年间，4省羊存栏下降超过2560万只，导致牛羊饲养萎缩。而牧区由于加大了生态保护力度，严格执行禁牧休牧和轮牧制度，较难弥补农区牛羊肉生产大幅下降的空当。随着牛羊肉消费量不断增大，牛羊肉供给已经不能满足市场需求。

2、需求量上升是拉动牛羊肉价格上涨的主要因素。近几年，人们对牛羊肉营养价值的认可度不断提升。牛羊肉的消费从先前的部分群体消费变为全民性消费，从时令性消费变为周年性消费；一些少数民族地区不仅自身消费增长较快，外来旅游人口消费量也很大。总体看，目前牛羊肉呈现“食之者众、生之者寡”的格局。

3、从养殖习惯和成本因素分析。从农村养殖实际情况看，我县存在农民养猪的多，养牛和羊的少，年轻力壮的农民多数都在外打工，唯有少数年老的人养殖且还是散养，而规模养殖的还不是太多。从成本因素讲，养牛前期投入较高，技术要求较高，养殖周期长，群众不愿投资。我县是劳务输出大县，年轻人更多的是走出去挣钱。

三、政策建议

1、加大政策扶持力度。要维持牛羊肉的合理价格，还需要加快发展生产，提升牛羊养殖的规模化水平，保持供求平衡。针对牛羊肉价格上涨趋势，农业部会同国家发改委制定了《全国牛羊肉生产发展规划》。支持西部地区规模养殖场改扩建、草原补奖政策，甘肃省大力推进草食畜牧业发展行动，重点扶持50个牛羊产业大县建设，要将这些扶持政策争取好、充分利用好。

2、加强牛羊良种繁育体系建设。优化农牧区种羊场布局，改扩建和新建一批种羊场，合理引进优良品种，扶持提纯复壮、选育提高当家品种的供应能力。进一步扩大肉羊良种补贴覆盖面，提高种公羊补贴标准，鼓励农牧民购买优质种公羊。借鉴粮食、生猪生产大县奖励政策，对存出栏多、外调牛羊肉多的养殖大县，按照不同标准给予资金奖励。奖励资金可用于养羊基础设施建设，推广先进技术和养殖新模式。加大对牛羊标准化规模养殖的扶持力度。对棚圈建设和改造、青贮窖、饲草库建设、治病防疫和饲草粉碎机械购置等给予支持，加快发展肉羊标准化规模养殖，提高生产效率。

3、完成畜产品产加销和贸工农一体化的链条建设，减少流通环节成本。

第四篇：2010年北京工业地产调查报告

动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。

2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。

一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。

2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：

一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；

二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。

三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。

四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。

五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。

六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。

2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。

从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。

从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。

从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。

从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。

2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应

量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。

产业物业租售情况

2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。

销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。

2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。

我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。

从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务

第五篇：中国工业地产投资蓝皮书

 中国工业地产投资蓝皮书——招商引资篇

招 商 战——工业地产

招商引资战略战术

招商工作是各地开发区工作的重点，招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。然而，当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的问题。

依据投资者的选址标准的变化，中国开发区的招商引资可以分为三个阶段：

1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；

2、20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键；

3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。

《中国工业地产》研究显示，在招商引资发展的新阶段，传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。

首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留成部分；规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金；免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高，也不利于开发区的长远发展。

其次，优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪90年代，开发区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求，这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。

第三，国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素，这对开发区的招商提出了更高的要求。

第四，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类开发区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区开发区产业93%雷同，中部地区开发区产业97%雷同。规划以IT为主导产业的开发区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，威胁农业发展；土地收益外流，损害国家利益；目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方发达国家开发区的一半；我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地区开发区不相上下。

软硬兼施 打造良好的招商环境

“开发区如何开发下去？”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再造新优势、重塑新功能、实现新突破

开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，开发区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。

招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础设施、环境保护等。

自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显，而内陆开发区资源丰富，同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传，同样可以增加对外资的吸引力。

 基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资的“瓶颈”因素。另外，基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件，以及文化娱乐设施。

环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。

招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。

市场潜力是指开发区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的关键，让出一部分市场是吸引外资的一个很好的策略。

劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足，劳动力质量高，便能更好地吸引外资企业进驻。因此，开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。

政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，开发区应有自己特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。

金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服务对外商投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备，吸引外资的能力就越强。

社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个良好的社会环境，这同样能够吸引投资者。

招商定位 知彼更要知己

通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象，以完整的产业群树立开发区的市场定位形象

开发区的招商引资不仅要与国外的开发区竞争，国内区域内的开发区同样存在着激烈的竞争。如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入呢？开发区的市场定位尤为重要。

市场定位就是根据竞争者现有产品（开发区）在市场上所处的位置，针对用户（投资者）对该产品（开发区）某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品（开发区）与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客（投资者），从而使该产品（开发区）在市场上确定适当的位置。要树立开发区的形象，关键在于开发区的功能开发，内涵的发掘。

1、通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象。以上海浦东为例，各开发区都形成了自己独特的产业效应，吸引了相关产业的外资企业进入。

2、以完整的产业群树立开发区的市场定位形象。产业群是指相互间具有密切的经济技术联系的同一产业或行业及相关产业或行业在空间的集聚。在宏观上表现为由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。开发区如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者，具体表现在：（1）最大程度地利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5）学习曲线效应，降低学习成本。

天津经济技术开发区便是以完整的产业群来吸引外资的。经过十多年的开发建设，已形成了以电子、食品、机械、生物制药为主的产业结构，企业间的联系开始形成，由于一个企业的入驻，连带其他几个企业入驻的现象很多。例如，可口可乐公司进驻开发区后，美特容器投资近一亿美元与之配套；而摩托罗拉则吸引来了绿点公司、模范公司、英国的BOC集团、韩国富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入区为之配套。产业群的连带效应对开发区的招商引资也有重要影响。

 选商 大献殷勤不如细分项目

在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量

广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士认为，“商”的内涵有三个意思：

1、商人；

2、商号（企业）；

3、商机（项目）。在招商实践中，这三层往往混在一起，很多时候是某商人代表某企业来洽谈某项目。如果把招商的着重点放在商人或商号（企业）上，对知名商人、知名企业的代表大献殷勤，百般招待，往往没有好效果。许学锋把招商的着重点放在“商机”，并以南海国家生态工业示范园区园为例，总结出一套根据项目分类、评估来洽谈的有效招商的方法。即根据来谈的企业过去是否已有相关项目（工厂）、现在是否有计划要新开办的具体项目、以及是否规划将来要扩建项目，把“来商”分成五类（见下表）。表1：“商”的分类

过去

现在 将来 I类

有项目 有项目

有项目 II类

有项目 有项目 无项目 III类

有项目 无项目 有项目 IV类

无项目 有项目 有项目 V 类

无项目

无项目 有项目

第I类的案例：香港某橡胶集团，原来在香港、深圳、东莞、佛山已有8个项目（工厂），2005年（现在）计划找新址建一间新厂，规划将来扩建成一个橡胶科学城（生产和研发基地）。第II类的案例：佛山四方实业有限公司，原来在佛山已有2个项目（工厂），2004年（现在）计划找新址搬迁，将来无扩建或再建计划。第IV类的案例：广州某光源贸易公司，原来无项目（工厂），2005年（现在）计划在广州或佛山建一间生产投影仪灯泡的工厂，并规划将来建成一个各种光源生产和研发基地。

通过连续3年跟踪近200个项目，我们得出以下结论： 第I和第II类“商”，招商成功率较高，约30%；第III类的成功率约为20%，但这类项目即使谈成功、签好合同并已付款购买工业用地，项目的建设久拖难落实；第IV和第V类成功率较低，一般不到5%。

另一方面，在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量，定出一条项目选择标尺（下图红色字体）：大型项目质量必须在“中”以上；中型项目质量必须在“良”以上；小型项目质量必须在“优”以上（见下表）。

表2：项目评估 项目规模

项目质量

大型

优、良、中、差 中型

优、良、中、差 小型

优、良、中、差

从2004～2005年，南海国家生态工业示范园区园区招商部门一共筛掉了不合入园要求条件的意向项目50多个，包括一些来自日本、北美和北欧的大型项目，确保了园区的品质和档次，因此顺利通过了国家的审核，并从形成期过渡到发展期。

招商方式面面观

4P组合营销——从产品到促销

从营销角度讲，工业园区招商引资同样存在营销组合的问题。如何利用营销学的营销组合理论帮助工业园区招商引资，对于现阶段逐渐失去政策优势的工业园区来说尤为重要。工业园区通过各种营销策略的组合，同样可以吸引投资者进入。下面我们从营销学的4P组合即产品、价格、渠道、促销来分析工业园区招商引资的营销组合策略。

1、产品策略

营销学讲的产品概念，实际分为核心产品、形式产品和附加产品三个层次。工业园区招商引资提供的产品同样也可分为三个层次，其核心产品是提供给投资者获取最大收益的机会。

每个投资者都是经济学的理性人，他们追求的都是投资收益的最大化。工业园区要吸引这些投资者进入，关键是要使投资者在工业园区投资能够获得所期望的利润。

明确了这一点，工业园区在招商引资的过程中便要以此为核心，创造有利于投资者的投资环境，将利益最大程度地让渡给投资者。工业园区招商引资提供的形式产品即工业园区提供的投资硬环境和投资软环境。如前所述包括自然资源、基础设施、环境保护、人力资源等。形式产品的好坏直接影响工业园区招商引资的成功与否，工业园区软硬环境的建设具有重要意义。

最后，工业园区招商引资提供的附加产品即工业园区为投资者入驻后提供的各种服务，包括各种金融中介服务、生活娱乐服务，只有以优质的服务才能留住入区企业。如果这一环节没做好，投资者即使进入了工业园区，将来也会搬走的。厦门经济特区在引进外资后，特别注重区内服务设施建设，为外商投资者提供文明、优美的居住环境，优质的服务和功能齐全的商场以及相应的娱乐设施，还有与国际教育接轨的国际学校和外国语学校，以及完备的医疗服务，让国外在厦的投资者和工作者及其子女、家属有舒适的生活环境和良好的学习环境，解除投资者及各类企业人才的后顾之忧，留人要留心，这是工业园区招商引资的一项重要工作。