2011年下半年西安房地产市场预警预报 西安房地产信息网数据研究

第一篇：2011年下半年西安房地产市场预警预报 西安房地产信息网数据研究

2011年下半年西安房地产市场预警预报

西安房地产信息网数据研究中心

2011年对于西安房地产业而言，是一个重大机遇与重大挑战并存的年份，作为十二五开局之年，也是国际化大都市建设的核心推进年份，对于西安楼市发展提供长足推力，同时2011年世园会的召开、地铁2号线开通等均成为推动房地产业发展的有利因素。而与此同时，作为房地产业的产业调控也自此正式拉开序幕，未来的房地产业将形成保障性住房与商品房双轨并举的发展格局。

2011年全国各主要一、二线城市均受到来自行政、土地、金融、税收等组合政策的影响，2季度随着开发商资金回笼难、购房者持续观望态势的蔓延，楼市暗降活动已经表现的越来越来显化，而自5、6月份以来，西安楼市交易也由此开始呈现回暖迹象，但长期影响楼市走势的政策及金融环境仍将处于收紧状态，市场走势愈显复杂多变。在此情形下，西安房地产信息网数据研究中心结合政策、宏观经济、市场现状等综合因素，对2011年下半年西安房地产市场发展做出如下预测：

一、商品房市场

1、下半年商品房市场将由政策主导转向市场力量主导

伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的： 7月14日的新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。(2)今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、市场供应将呈现大幅放量

近期以来中央针对房地产领域信贷大肆收紧，以期房价得以控制的意图越发明显。上半年多家房地产信托业务叫停、IPO融资大门收紧，开发商的资金链越来越依赖销售资金回笼。尤年年内已经第六次提高存款准备金率至21.5%的高位，同时7月份的加息，这一系列金融收紧政策对于开发企业资金进一步形成挑战。因此加大推货力度、销售资金回笼将成为众多房企的选择，下半年市场将呈现供应量明显放大的态势。

3、下半年市场销量或将有所上涨但成交量产生实质性变化很难 总体来看，2011年上半年，西安楼市依旧处于低位，楼市销量或将在刚需力量的不断催动下，再次呈现上浮的态势，5、6月份的成交量有小幅回暖，然而，为了进一步巩固调控成果，使楼市驶入健康平稳的轨道，政策加码的预期依旧十分强烈，市场观望气氛浓度并未减淡，成交量产生实质性改变将十分困难。

3、下半年房价下行压力进一步加大

据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。房价下行压力进一步加大，预计后期将有更多的开发企业加入降价的阵营。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部;(2)供销差达到顶峰，价格迎来底部，预计今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找

准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、低总价、高性价比楼盘将成为未来市场的主流

在现如今楼市调控已成常态的情况下，楼市产生了巨大的变化，大尺度调控下，房企资金链开始出现问题，各种应市手段纷纷铺展开来，销量却一直出于低迷状态，同时，银行对于首付比例的提高，也将使得首置人群置业压力进一步加大。在此背景下，住宅市场产品的品质将极大的决定着未来市场的走势，低总价且性价比较高的楼盘将成为市场追捧的对象。

4、商服及写字楼物业短期内将呈现火热走势，房企需适度开发

在限购令及楼市调控政策的持续作用下，商业及写字楼市场或在短期内得到很大程度的提升，但预计随着楼市调控效应的减淡、刚需置业的蓄力爆发及保障性住房的带动作用，长期范围内，普通住宅市场再次升温也不是不可能，商业地产的持续性将受到时间的考验。

在此态势下开发企业进行商业及写字楼物业的开发需对应市场需求规模及需求结构适度开发，避免后市风险。以西安写字楼市为例，2000年西部大开发实施以来，写字楼市场迎来开发潮，而后期需求市场有限，赞成了04年至08年以来市场的长期低靡，因此对于迎来机遇的商业及写字楼物业应审慎应对。

5、国际化大都市实质性推进 西咸区域将成为后期市场焦点

2011年6月13日，《西咸新区总体规划》正式发布，我国按国家战略打造的第四个城市新区自此正式诞生。西咸新区的规划建设将拉大城市发展区域和城市骨架，极大地拓宽房地产发展的空间，西咸交界区域房地产市场将成为后市焦点。

6、购房人群普遍呈现低龄化特征，小户型需求比例增多

2011年上半年西安普通住宅90平米以下房源成交套数占比较上年增长5个百分点，低价小户型成交比例加大。而同时20—35岁年龄区间段人群比例超过总人数一半，较上年上月增长近3个百分点。从这两项指标的变动情况可以看出，当下购房人群以年轻、首置人群为主体，限购下尽管众多购房者呈现一步到位的意愿，但宽适房型同样由于其高总价，对于更多置业人群形成置业门槛，目前全国部门城市大户型退房现象增多，与银行提高首付比例，大房型按揭购房人群置

业压力加大直接相关，预计下半年这一特征仍将显化。

二、土地市场

1、两限政策下土地价格预计仍将处于低位盘整

今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。而西安土地市场地价从1-5月份已经逐步呈现价格下跌的态势。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。综合分析认为，预计下半年土地市场调控不会放松，土地价格仍将呈现低位盘整之势。

2、保障性住房用地与资金偿还双重压力下，下半年土地供应量还将攀升 据2011年6月27日国家审计署发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务数额巨大。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额所占比重不小。同时6月底西安市出台了今年保障性安居工程建设用地计划，规定凡纳入保障性安居工程计划的企事业单位，在符合土地用途的前提下，可利用自有建设用地，大力优先开发建设保障性住房。一方面是以土地财政作为债务偿还来源的资金压力，另一方面是数量巨大的硬性保障房用地任务，这都将促使今后半年土地的供应量继续上涨。

3、土地成交量仍有可能上行

尽管楼市环境持续趋紧，但西安房地产市场作为国际化大都市的发展随着西咸新区的规划出台无疑为市场提供长久信心支撑，根据西安房地产信息网对开发企业及购房者的调研来看，市场各方对于西安房地产市场的长期发展仍持乐观态度。尤其目前楼市交易呈现增长态势，为开发企业尤其是品牌实力房企提供更多动力，预计下半年土地交易有望实现增长，尤其像西咸等热点版块将成为开发企业争夺的主要战场，此外随着趋于走旺的商业土地市场对于整体成交量的弥补，总体来看，将来的土地成交量还将有可能稳步增加。

三、二手房市场

1、政策持续加压下，西安二手房销量将进一步萎缩

随着银行对二手房按揭业务门槛逐步提高，贷款难度的增加已经卡住了不少买家，二手房的购买能力急速下降，潜在买家的入市欲望也将因此减弱。加之二手房交易流程相对复杂，贷款审核时间也有所延缓，下半年的购房者的观望情绪将更加浓厚，预计下半年西安二手房市场销量将呈现萎缩状态。

2、租赁市场持续“加码”

就目前来看，西安二手房租赁市场已经呈现了明显的热化。随着西安建设国际化大都市的建设，城市的辐射、带动、聚集性开始显现，而现在城中村被拆迁，很多人被迫只能租住单元房。而且就目前情况来看，楼市调控政策不读升级，很多购房者搁置了原先的购房计划，转而寻求租房，促使了租赁市场需求继续走旺。同时，3季度西安又将迎来大量的毕业生租赁大军，西安租赁市场势必再次“加码”。

3、政策持续加压下，二手房中介面临“洗牌”

随着各个银行悄然收紧了房贷，部分首套房贷客户的贷款额度从原来的七成逐渐缩减到五到六成，这无疑将使二手房购买需求进一步萎缩。与此同时，有关部门酝酿下调二手房交易服务费的消息也不绝于耳。面对低迷的成交量，房产中介受到较大的影响，不堪重负的个别中介结构已经关门歇业。随着政策的持续加压，二手房中介机构也面临着巨大考验，小规模、经营不规范的中介机构势必被淘汰出局，规模化、信用好的中介将成为市场上优胜者，二手房中介机构也将愈加规范。

第二篇：西安房地产市场分析

2007年西安商品房销售价格涨幅再创新高。房地产市场“涨”与“调”并行，表现为商品房建设投资快速增长，销售价格逐月攀升，去年房屋销售价格和房屋租赁价格均上涨6.4％，土地交易价格上涨6.8％。2007年，房地产价格增幅将有所回落。

商品房销售价格涨幅再创新高

2007年，仅1－11月西安房地产就完成投资343.59亿元，同比增长39.8％，新建商品房施工面积2925.36万平方米，比上年同期增长56％。销售面积604.42万平方米，同比增长64.7％。全年新建商品房销售价格同比上涨6.5％。普通住宅价格同比上涨7.5％、多层住宅价格上涨8.4％，高层住宅价格上涨7.3％，写字楼价格全年上涨3.4％，商业用房价格上涨3.2％。

二手房销售、房屋租赁价格全面上涨

2007年二手房销售价格同比上涨5.9％，其中高层住宅上涨6.8％，涨幅高于多层住宅1.2个百分点。

2007年普通住宅租赁价格上涨6.2％，高档住宅租赁价格上涨8.6％。办公楼租赁价格上涨0.8％。普通办公楼租价相对平稳，价格上涨1.5％。2007年商业用房租赁价格涨幅首次超过两位数，达10.1％。

2007年房地产价格的增幅将会有所回落

上游建材价格上涨、居民住房需求旺盛、地产经销商强势宣传等诱发了2007年西安市房地产的一片“涨”声。从长期看，西安市正处于国民经济持续快速发展和城市化进程中，房地产市场供需状况不会发生明显改观。短期内，抑制住房价格过快上涨的难度仍比较大。

但另一方面，近年来，为抑制住房价格过快上涨国家和地方出台了一系列宏观调控措施。这些宏观调控措施必将对抑制住房价格过快增长产生积极影响。2008年，西安市房地产价格的增幅将会有所回落，并保持相对稳定态势。

二、住宅市场

1、市场供应

07年西安房地产市场呈现出非凡的活力，作为商品房市场绝对主角的普通住宅类物业虽2007年受到国家频繁出台的政策调控，但市场供应量较上年同比增幅仍有望突破40%。

2、市场销售

07年西安普通住宅销售面积较上年同比增长38%左右，在商品房中所占比重高达92%左右，作为商品房销售核心物业类型地位的普通住宅类物业继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。

图表 56：2004-2007年西安普通住宅市场销售面积及销售金额情况

总体来看，07年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的33%，90-144平方米的住宅占到总量的51%，144平方米以上住宅交易量占到16%。144平方米以下住宅占到市场需求的绝对比重。

第三篇：西安房地产调查报告

西安房地产市场调查报告总结

据西安房地产信息网数据研究中心的统计数据显示，2009年西安普通住宅类物业在售均价为5472元/平方米，环比增8.66个百分点；市场份额方面，当月普通住宅类物业成交量占全市商品房成交总量的82.93%，较上月降9.81个百分点。专家分析认为，成交量下降主要是因为去年12月消费者搭乘优惠政策“末班车”，但是随着政策“到站”，今年1月成交量滑落；春节临近使很多购房者暂缓计划。另外与一手房市场相比，二手房市场火热局面迅速降温

另据网络数据调查显示，西安2009年12月住宅成交量达到225万平方米，成交均价从年初的4349元/平方米上涨到年末的5194元/平方米，每平方米上涨超800元。(数据来自西安房产信息网)

随着西安近两年的高速发展,西安市每年的外来务工人员数目在不断剧增,对房地产的需求也随之加大, 西安这座城市目前还处于工业化的中期阶段、城镇化的高速阶段，对于商品房需求市场的未来，稳步增长还是大有可能的。根据调查报告,大多数人在如今房价居高不下的情况下选择购买小面积经济适用房,另据资料显示,政府为遏制房价过快增长，2010年计划建设经济适用住房597万平方米，折合7.2万套。同时,省住房和城乡建设厅也要求各地要加快中低价位、中小套型普通商品住房的建设，发挥普通商品房的调控作用。鼓励改善型住房消费，抑制投资投机性购房行为。加强市场整顿工作，杜绝虚假按揭等违规行为，在全省推行商品房预售资金监管。政府出台的这一切措施都极大的刺激了消费者的购买欲,极大的改善了消费者持币待购而房地产市场不断萎缩的境况.再者因为房地产的价格受多种因素的影响，所以一个人估计现在的房价确实还有可能上涨，但是从另外一方面来看，国务院已经通过多种的财政手段、金融手段还有其他的行政手段来调控房价。据此,个人认为,2010年将会是西安房地产的有一个春天.随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入稳步增长，西安的房地产市场在经历过长期的沉寂之后，近几年逐渐进入了一个强势的上升周期，尤其是商品房的销售速度快速增长，西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹，也越来越呈现理性、专业、细分的发展格局。从城市发展的轨迹上来看，中国房地产市场呈现出一个“一线城市日渐回落、二线城市风头正劲、三线城市明日之星”的发展形态。二线城市房地产市场发展总体风头正劲，目前二线城市住房需求多以自住消费为主，增长快，容量大，发展可持续性强，竞争相对较弱，土地资源相对充足。西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意义上的增长极。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这两年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间.另据调查表，目前西安北郊和南郊的楼市很受市民关注，大家不但看好房屋建设的位置和地段，更为重要的是，2009年到2010年之间跨年的楼市价位。对此，业内人士表示，随着土地价格的不断攀升，房屋价格肯定会因

此受到波动。(此报告中数据均援引自西安市政府工作报告,对于西安房地产市场未来的预测系对调查表及《附表》经过整理及总结得出之结论)

何娟2010年2月26日

第四篇：西安房地产市场运行状况

进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化让市场各方更为关注后市的发展走势。特别是2季度市场将会在政策环境之中，有着怎样的发展？陕西西安房地产信息网副总经理李宇兵给出了答案。

他指出：“第一，2季度商品房市场将会出现政策累积效应渐显，住宅销量将持续低位运行的态势；第二，市场供应将呈现明显的放量增长；第三，阶段性的折扣、促销等行为将明显显现，房价整体呈现小幅波动；第四，中大面积的户型或成销售主力；第五，2季度商品房市场或将面临进一步调控。”而在土地市场方面，二季度供应量仍将稳步增加的同时，地价上涨的速度将得到明显放缓。对于二手房市场，政策效应明显，投资炒房已经受到限制，交易量仍将进一步回落成为可能，且因拆迁加速也将惹火租赁市场，其中售转租现象将有所升温。李副总强调，“2011年作为“十二五”规划推进的元年，作为国际化大都市建设的重要年份，无疑也将成为我国以及西安房地产业转型开始的转折年。”刚进入第2个季度，整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，成交量低位运行且全线飘绿，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，观望气氛加剧并进一步延续，市场缩量调整迹象显现。

1、政府宏观调控政策趋于深化

2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。

从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。

2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕

伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。

3、市场分区域发展不均衡

目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。

4、市场竞争格局在变革中日益激烈

近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。

5、经济适用房市场比重日益增加

自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。

其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。

随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。

6、打折优惠成为楼市主旋律

随着“住博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。

7、团购开启楼市新纪元

面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响力却不亚于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团而且陕北购房团的实力也不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天群组织多人结盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。

8、郊区化发展趋势明显

西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。

三、西安市房地产市场未来发展趋势预测

面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：

1、政策调控基调未变，但明显紧缩化

到第一季度，宏观政策力度加大，双率上调，公积金贷款利率上调，提高所得税起征点，房产税将重点实施等消息不断出台，中央政府以从来没有过的罕见的调控力度和方式，预示着美国次贷危机对中国影响升温，而两率结构性的调整，意味着从紧的货币政策主基调并没有改变，政策的紧缩只是为了进一步规范市场，把通货膨胀对中国的影响减到最小。不过，经济层面还看不出好转的迹象，预计后市货币政策还有松绑迹象，而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。

2、土地市场交易放缓

随着土地政策影响的深入，开发商的退地潮率先在上海出现，作为西安而言，目前也有部分退地情况发生，且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。销售不畅，资金回收慢已经让开发商头痛不已，再加上国家实施紧缩型货币政策，开发贷款压力增大，预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。

3、成交量低位运行，反弹有待时日

进入11年整个西安房地产市场交易量持续低位运行，成交量较去年同期水平相差甚远。一次次的幻想着回到去年交易量水平的梦想被无情的粉碎，足已印证市场回暖还时机未到，而想彻底结束目前这种动荡还需继续观察。目前的市场特征在于，购房者的观望情绪更加浓重，持币待购的群体越来越庞大，恐难在短期内打破僵局。

但可以预见的是，持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧缩，开发商面临资金链压力越来越大，销售回款将是维系链条的关键所在。同时，推迟上市的供应量在以后的几个月集中上

市，会给购房者更大的选择余地，由此也将对销售起到一定的促进作用。考虑到上述因素，未来成交量的变化趋势依旧保持低位运行，或有小幅震荡，但短期内反弹无望。

4、房价将震荡下调，回落而趋于稳定

房地产市场形势逐渐趋冷，短期内回暖无望，市场销售压力增大，开发商为加快资金回笼，必然会采取明升暗降或者直降价格策略。可以预见的是，这种打折促销活动在未来几个月甚至更长的时间，还会被继续应用并且力度会加大，涉及的范围也将更广。考虑到成本下降的因素，商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需关系趋于平衡

西安市这几年房地产发展也是非常快的，但又带来了另外一个问题，就是住房保障的问题。房地产市场发展的太快了，导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面，很多居民不能通过市场化解决问题，就需要政府加大住房保障的力度。根据住部政策研究中心房地产业处处长文林峰总结的五条：第一，各级政府要加大投入，保障土地的供应。第二，落实保障性住房的建设任务，抓紧建立保障性住房的使用、运营、退出等管理制度。第三，进一步落实完善房地产市场调控政策，增加市场的有效供给，特别要增加中小价位的普通商品房供给。第四，加强对市场需求的分类调控，落实好差别化的信贷政策、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投资性住房。现在大家贷款税成本也越来越高，没有政策性住房金融，这方面我觉得应该大幅度降低对老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我们现在调控一直做加法，不做减法，把成本都在增加。第五，加强房地产市场监测和市场监管，严厉查处各类违法违规的行为。大量的土地转向了保障性住房，导致商品房住宅供地越来越少，那就是西安市可能总的土地供应在增加，但是商品住宅在降低，导致房价居高不下。开发商将会加大对商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多将会使供需关系趋于平衡。

综合来看未来几个月西安商品房成交价格将出现下行调整，但也不会出现掉头直下的可能，长期看房价将继续保持平稳运行。

第五篇：西安房地产市场调查问卷

西安房地产市场调查问卷

尊敬的先生、女士：

您好！耽误您几分钟！现在的房地产市场事业蒸蒸日上，买房的人也越来越多。为了更好的了解潜在顾客对房地产市场的态度和顾虑。掌握潜在顾客在购房过程中关注的要点，更好地服务于我们文明古都---西安人及更多数人们的需求，我们作此调查表！（希望您可以根据您的实际情况回答，谢谢您的参与！调查资料所涉及您个人的信息，我们将严格保密！）

1.您的年龄是？

A.20---30B.30---40C.40---50D.50---60E.61及以上

2.您的最高学历是？

A.大专以下B．大专C.大学本科D.硕士E.博士

3.您家庭人口数是？

A.1B.2C.3D.4E.5及以上

4.您的家庭月收入是？

A.1000以下B.1000---2000C.2001---4000D.4001---8000E.8000以上

5.您的工作单位是？

A.国家单位B.科研、事业单位C.金融机构D.国有集体企业E.三资、私营企业F.自由职业者

6.您对西安的房地产了解吗？

A.了解B.较了解C.一般D.较不了解E.不了解

7．您目前的居住条件是？

A.出租房B.自购商品房C.经济适用房D.单位福利房

8.您打算在几年内买房？

A.半年B.一年C.两年D.两年以上

9.您打算在什么区域购房？

A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G.城区H.其他

10.您购房的总预算？

A.10—20万B.20—30万C.30—40万D.40—50万E.50—60万F.60万以上

11.您能够承受的月供金额是多少？

A.500—1000元B.1000---1500元C.1500---2000元D.2000—2500元E.2500元以上

12.你期望的楼层？

A.高层B.小高层C.多层D.别墅

13.您期望的居住面积？

A.60—80㎡B.80--100㎡C.100--120㎡D.120---140㎡E.140㎡以上

14.您购房优先考虑的因素？请排序

A.区位B.价格C.户型D交通E.楼型F.建筑质量

G.品牌H.区内配套I.区外配套J.区外景观K.区外人文及自然环境L.物业管理M.其他

15.你希望有的区内公共设施？（限选三项）

A.中心花园B.会所C.体育健康设施(游泳池、网球场等)D.文化娱乐设施E.医疗保健设施F.商业购物场所G.金融邮政设施H.餐饮I.农贸市场J.农贸市场K.幼儿园L.车库M.公交站点N.其他

感谢您提供的内容！祝您身体健康、合家欢乐！