房地产土地估价市场中的风险及预防研究

第一篇：房地产土地估价市场中的风险及预防研究

房地产土地估价市场中的风险及预防研究

摘要：房地产土地估价对房地产来行业来说是非常重要的，是其中一个不可缺少的环节。但是，由于受到经济、政策、市场变化等不确定因素的影响，加上评估技术和机构管理升级等变化，使土地评估市场中存在一定的风险。对于房地产土地估价市场来说，首要任务就是对市场存在的风险进行解决。本文通过对房地产土地估价市场中的风险进行分析，提出了几条预防措施，望与业内人士进行交流。

关键词：房地产；土地估价市场；风险；预防

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-000-01

前言

随着国家土地使用权制度的改革以及土地进入市场产生转让情况的发展，使土地估价行业也随之发展起来。根据土地估价的原则、方法和理论，对多方面的因素进行考虑，在某一权利状态和某一时点综合评价某一土地或者多块土地的价格称为土地估价[1]。由于估价所考虑的因素存在动态性变化，因此，会存在一定程度的风险。房地产企业必须对土地估价市场中存在的风险给予重视，制定出具有建设性的预防措施，以降低风险的发生，从而保障企业的经济效益与社会效益。

一、房地产土地估价市场中的风险

1.技术风险

我国对房地产估价应遵循的原则、方法、程序等都进行了明确的规定，但是在实际工作，评估的方法与程序均未能按照规范进行。例如，在评估房地产抵押价值时一般运用市场比较法进行，参照对象是否选取正确、市场的完善性如何判断、对相关影响因素如何进行修正等都依赖于评估师的专业判断能力。若评估师未能遵守评估原则，采用具有缺陷的方法与程序，就会使评估报告存在出现错误的风险。在评估的实际过程中，因为我国的房地产行业和房地产估价行业起步较晚，所以短期内无法积累房地产价格分类变动指数、市场基准收益率水平等多种技术资料[2]。

2.政策风险

政策变化包括金融政策、税收政策和产业政策，政策的变动会影响估价方法发生改变，例如，修改《城市房屋拆迁条例》会使房屋拆迁的补偿估价方法发生变化。虽然我国房地产市场法律法规正在逐步规范化，但是在产权界定方面依然存在不少问题。例如，通过政府对农民的土地进行征收，而使某企业获得了划拨土地使用权等。估价人员、估价机构对政策背景及政策预期没有一个很好的理解，就会影响评估结果，致使评估风险的发生。这样在房地产价格评估的时候，使评估人员和评估机构在技术方面存在较大的不确定性。

3.虚假材料风险

土地评估的前提就是诚信，如果委托方将虚假的、不准确的房产信息提供给评估师，这是违法欺骗行为，评估师也要承担一定的法律责任。这种情况的发生会导致估价机构面临巨大的风险，委托方为使评估师信服，需向评估机构提供规划调整信息材料。为避免上述情况的发生，评估人员和评估机构要具备较强的辨别真伪信息材料的能力，并及时进行判断。

4.经济活动主体面临的房地产估价风险

在估价目的的条件下，涉及与估价对象房地产利益的各方，即经济活动主体。例如，在投资的目的下所涉及的全部投资人、未来债权人和政府的利益；在抵押贷款时所涉及到的借款人、银行和担保人等各方利益。如果房地产的估价结果与市场价值存在较大偏差，则一定会对经济活动主体产生影响[3]。在对抵押贷款进行评估时，如果抵押物估价过高就会使借款人在未来无法偿还借款的情况下，金融机构无法将贷款足额收回，从而产生坏账、呆账的情况。

二、房地产土地估价市场中的风险预防措施

1.实提高估价人员的自主性

首先，由国家估价师协会对高校和社会进行组织，对房产估价行业的道德规范、从业标准等进行严格细化。同时，要求估价从业人员对相关规范进行严格执行。然后，估价人员要不断加强自身的学习，通过对社会责任心、公德心的加强，使其在估价的时候保证公正客观。最后，建立诚信记录和诚信评价系统，通过借鉴各个行业的职业资格等级评价使诚信评价系统得以建立，并对估价从业的各项诚信进行有效记录，从而可根据记录对估价人员进行奖励与惩罚。

2.加强对估价行业的诚信建设

房地产估价行业已基本进入注重品牌构建和长远发展的诚信发展阶段。但是，我国房地产估价行业目前仍然存在诚信危机，特别是小型评价机构，陷入为了竞争项目而降低价格的恶性循环中。探究其发生原因，发现主要是由于我国的房地产估价行业起步晚，导致行业的相关法律制度较为落后，加上行业的职业规则与信用体系尚未完整，监管体系也有待加强[4]。所以，我们要不断对房地产评估师和房地产机构的信用档案进行完善，建立失信惩罚机制和信用公示制度，将评估师和评估机构的不良行为、良好行为等记录在案，并向社会公示，这样就可有效降低房地产估价市场的风险。

3.了解房地产未来宏观走向

任何一个企业要想获得良好的发展就必须对市场发展的脉搏具有准确地了解。在市场经济的发展下，房地产要经历复苏、繁荣、衰退和萧条，在这些过程中，企业要做好相应的房产评估。因为房价的上涨和下降都会影响房产土地的评估，所以在繁荣和衰退两个阶段要做好准备，对市场的走向以及房产价格进行准确分析。

4.有效参加评估机构职业责任险规避风险

职业责任险属于一种责任保险，评估人员和评估机构可在评估时投保责任保险。当委托方利益由于评估师或评估机构的过失而受到损失时，本应由他们承担的全部赔偿，保险公司会为其承担部分赔偿份额[5]。这样可使委托人快速、有效地得到赔偿，使评估机构的能力与信誉得到肯定，从而减少市场的风险。

三、结语

对房地产土地估价市场中存在的风险进行分析，可有效促进房地产企业的发展。因此，为保障房地产估价行业的可持续性发展，规避风险、对风险的预防措施进行加强是房地产土地评估行业的重要任务。

参考文献：

[1]何玮.房地产土地估价市场中的风险及预防措施研究[J].城市建设理论研究，2014（10）：158-161.[2]刘晓辉.房地产土地估价市场中的风险预防[J].经济视野，2014（19）：360.[3]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015（17）：22.[4]刘媛.房地产土地估价市场中的风险及预防[J].黑龙江科技信息，2013（31）：255.[5]王蓓.土地估价市场风险在房地产业的防范措施[J].建筑工程技术与设计，2014（24）：596.

第二篇：房地产估价合同及土地估价报告

附录一

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]

第三篇：房地产司法鉴定估价规范研究

房地产司法鉴定估价规范研究

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实

性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

第四篇：浅析房地产估价外部风险

1引言

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特

定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的 估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对 象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象 在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动[1]。房地产估价一般涉及的金额较大，一旦工作中出现 失误就会造成严重后果，不仅会给估价机构和估价 人员带来风险，也会对政府、经济活动涉及利益的 各方面带来不同的风险。因此，充分认识房地产估 价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一项重要课题。

2房地产估价外部风险分析

房地产估价活动的参与者众多，参与各方都有自

己的经济利益追求，由于种种原因会造成房地产价值 的故意高估或低估，从而带来估价风险。同时，房地产 所处的环境受政策性影响较大，给估价带来了一定的 难度。导致房地产估价结果与房地产真实价格偏差的 原因，可以是房地产的估价人员、估价机构、委托人等 可控因素，也可能是国家的估价规范、房地产政策、房 地产法律、房地产市场等不可控因素。

根据风险源的可控性，可以将房地产估价风险

分为可控风险和不可控风险。国家的政策因素、法 律因素以及房地产市场因素都是房地产估价机构 的外部因素，属于客观因素，估价机构或者估价人 员都无法通过主观的意志来改变这些外部因素，由 这些因素带来的风险即是外部风险。我国的房地产 估价不可控风险主要体现在以下四个方面。

2.1房地产估价法律法规的不完善与滞后

我国的法律体系分为宪法、法律、行政法规、部 门规章、地方性行政法规等几个层次。宪法是我国 的基本大法，具有最高的地位，法律地位次之，再是 行政法规、部门规章和地方性法规等。

我国的房地产估价行业起步于20世纪80年

代中期，行业发展时间较短，一直处在摸索和借鉴 的过程之中。行业的法规、制度不健全，缺乏全面而 完善的职业规范和行为规范，行业自律不足，对违 纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规，没 有做到真正的“有法可循、有法可依”。目前，我国只 有《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的 法律地位，还没有房地产估价的专门法律出台。我 国于1999年开始实施的《房地产估价规范GB/

T5029-1999》是房地产估价活动的最高准则[2]，但不

属于法律、法规和规章的层次，仅仅是一个估价指

南。2001年修订的《房地产估价师注册管理办法》、2005年《房地产估价机构管理办法》和2006年的《注册房地产估价师管理办法》也都只是部门规章，法律地位较低。随着房地产业的快速发展，在估价

中出现一些新的情况和新问题，《房地产估价规范

GB/T5029-1999》的某些估价方法等已经不能完全

适应新时期房地产估价活动的需要。比如在《规范》

中对房地产的征地评估和拆迁评估没有详细的规

浅析房地产估价外部风险

王丽英

（池州学院政法管理系，安徽池州247000）

[摘要]随着房地产市场的发展，房地产交易频繁。由于房地产市场参与者对房地产信息掌握的不对称性，房地产交易对于房地产估价具

有依赖性。而在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实

价值的偏差，带来房地产估价的风险。

[关键词]房地产估价；外部风险；风险防范

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1674-1104(2012)04-0059-03

收稿日期：2012-05-04

作者简介：王丽英（1982-），女，浙江永康人，池州学院政法管理系教师,硕士，研究方向为房地产评估。定，只是在零散的文件中分散的规定，估价师不易掌

握全面的理论和方法，最终造成估价结果的主观偏

差较大。现行的《房地产估价机构管理办法》和《注册

房地产估价师管理办法》的相关规定不利于促进估

价师技术和素质的提高及估价机构的健康发展。

由于房地产估价法律法规的不健全以及估价

规范的滞后，给房地产估价机构、估价人员随意高

估或者低估房地产的价值创造了机会，同时也给估

价师、估价机构、委托人甚至社会经济带来了风险。

2.2房地产市场管理政策的多变

房地产是一种耐用品，它既是生产资料也是生

活必需品，既是资源也是资产，兼有消费品和投资

品的双重特征。同时房地产位置固定性、供给的有

限性、价格的昂贵性以及保值增值性使其成为了较

好的投资品和投机对象。房地产业是我国的支柱产

业，房地业的健康发展也是我国城镇化的必要条

件。由于房地产的特殊性和房地产业的重要性，国

家对房地产市场实行严格的宏观调控政策。

住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大

发展，在我国现阶段经济发展形势下，房地产市场

并不稳定尤其是最近市场的波动较大。为了稳定房

地产市场的发展，国家不断制定和实施新的政策和

法规，相关政策法规变动频率比较大，而且各地方

也会根据本地的情况出台相应的规定。因此,估价

机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变

化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常估价，引发

政策风险[2]。

房地产政策对房地产市场的影响具有滞后性，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实

性。而估价时点较多的是在未来的某一时刻，旧的政策才发生影响，还是已经出现了新的政策，很难

预测。每一个房地产的政策都会带来房地产市场的波动，造成估价时点的价格与房地产价值产生偏

差。比如，由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，但估价人员未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至

未予考虑经济性贬值因素，导致评估价值失实。

近年来国家对房地产价格实行严格的控制政

策，使得房地产价格有所下降，一旦国家释放放宽

房地产价格控制政策的信号，房地产的价格就可能

迅速上涨，会使得以前大量的房地产价格估价与实

际发生偏差。在房地产估价因素中很难将这种政策

因素准确预计，对市场因素变动带来的风险进行规

避的难度相当高。

政策的变动不仅会影响房地产价格的高低，同

时也会影响房地产的估价方法。比如《城市房屋拆

迁条例》的修改，类似的房屋拆迁补偿估价方法也

发生变化。

2.3房地产估价理论与技术不成熟

我国的房地产估价规范是1999年出台的《房

地产估价规范GB/T5029-1999》。该规范中对估价

方法的相关规定不够成熟，不能满足现在房地产市

场估价的所有情况，导致估价结果与实际价格存在偏差。比如，在房地产估计的市场比较法中，要求用

过去的交易实例通过修正得到待估对象的价格，其

中的交易实例是过去形成的，而待估对象往往是将

来要交易的，这其中会存在很大的市场变化的风

险。其次，对过去的交易价格进行修正的过程中，考

虑的个别因素不够全面[3]。同时在连乘式的修正中

忽略了多种修正因素间的相互影响而造成重复修

正。同样，在其他的估价方法中也存在很多技术问

题。房地产估价规范的滞后和不成熟，导致估价结

果与房地产真实价值产生偏差，带来风险。

2.4房地产估价管理制度的不完善

房地产估价资料管理制度的不完善。由于我国

统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的估价

依据不合法或依据不充分，或已过期，造成由于估

价值严重失实而引发争议。

房地产估价审查制度的不合理。在房地产估价

行业中审查的只是房地产估价的技术报告，只要其

估价程序和估价方法不存在原则错误，其结果就不

存在异议。其实，在房地产估价过程中，很多程序中的细节是可以带来估价结果与真实价值偏差的。比

如，在市场比较法中选择交易的实例，可以选择明

显高于市场价格的案例作为可比实例来故意高估

待估对象的价值，造成价值偏差，带来估价风险。

房地产估价师注册管理及房地产估价机构管

理制度不完善。在我国对房地产估价师的管理中，只有关于估价师准入估价行业的规定，而没有估价

师晋级等方面的内容，估价师一旦获得执业资格，容易在其位而不谋其职，不能认真对待每一次估价

任务，造成估价结果与现实偏差。在房地产估价机

构的注册管理制度中，机构等级的划分和晋级依据

是资金、人员数量、从业年限等一些量上的要求，并

未提及技术水平等相关质的要求。使得机构在发展

过程中只偏重于对量的追求，而不注重提高自己的诚信度、职业技能等质的提高，造成机构执业能力的良莠不齐，带来估价风险。同时估价机构的管理

60池州学院学报第26卷由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负 责，对于估价机构异地建立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束。对于估价管理机构本

身的过失责任、不作为责任，也追究无据[4]；对机构的违法高估或者低估行为，处罚力度不够。

3房地产估价外部风险的防范

无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根

到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范

各类风险之目的。房地产估价外部风险具有系统性

风险特征，不能通过相应的措施而完全消除，只能

通过一定的方式和努力降低风险来临的可能性。

3.1加快房地产估价专门法律法规建设

有章可循、有法可依是房地产估价行业存在和

发展的根本保证。只有明确的法律支持，才能保证

房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实

现其中介服务的职能[5]。第一，提高我国房地产估价

专门法规的法律地位。第二，增加房地产估价中防

范风险方面的相关规定。第三，根据当前社会经济

发展的需要，修改相关的滞后的法律条款。第四，尽

快出台房地产估价的专门法律、细化各项法律规定

和责任。第五，强调估价师和估价机构的责任与义

务，增加对故意高估或者低估者的法律惩治措施，加

大惩罚力度；同时增加对于要求高估或者低估的委

托人，估价机构应有拒绝的权利和举报的义务。第六，对于房地产估价的结果与房地产真实价值的偏

差范围做出明确的限定，并制定超出偏差范围对相

应的估价机构、估价人员和委托人等的处罚措施。

法律法规的完善，为房地产估价业的健康发展

创造一个稳定有序的法制环境，保护估价机构和估

价人员的合法权益，便于净化房地产估价市场，有

效保证估价结果与房地产真实价值的接近性。

3.2时刻关注房地产市场的政策变动

由于房地产市场的波动性，政策的多变性，以

及政策对房地产市场影响的滞后性，房地产估价的政策风险不可避免。降低房地产估价政策风险的最

好方法就是积极做好房地产市场调查研究活动，预

测房地产市场的动向，同时关注房地产管理部门的官网及官方微博，保证第一时间了解房地产市场的政策变动，保证房地产估价方向的正确。

3.3继续完善和改进评估方法

我国当前的房地产估价理论的不成熟和方法的不完善急切需要改进。比如，在市场比较法中，对于

未考虑的未来市场变化带来的风险，可以优先考虑

二手房的交易为案例，可以减少房地产的市场泡沫，在房地产市场价格上涨较快时要考虑投机因素对一

手房的交易价格进行减价修正等。在个别因素中考

虑相关的房贷、租约等的限制；避免价格重复修正的问题可以不用连乘的修正方法而是采用加减修正。

3.4完善房地产估价管理制度

完善房地产估价管理制度主要从以下几个方

面进行：

第一，在房地产估价师的执业资格注册时，可

以借鉴土地评估师或者国外的一些做法，在通过资

格考试以后，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间由专门的资深估价师进行检查指导，并做

记录[4]。对估价师进行分级管理。将估价人员分为估

价员、助理估价师、估价师、高级估价师等不同级

别。根据估价人员在房地产估价业务的能力、评估

报告的质量、职业道德等方面的定期考核结果对估

价师的等级进行定期的评定与调整。并规定不同级

别的估价师可以承担不同的业务等级，激励估价师

努力做好每一项业务。

第二，在房地产估价机构管理上，对房地产估

价机构进行分类分级管理，不同类型的房地产对环

境的要求不一致，社会功能不同，适用的方法也不

同，根据房地产类型进行机构分类有利于提高估价的专业性。在评估机构的定级中，注重对质量的要

求，包括估价师等级、估价报告质量，估价机构的诚

信度等，而不是侧重强调数量。

第三，评估行业的主管部门也要加强对行业的管理和监督，对评估师和评估机构做定期检查，加

强对分支机构的异地管理，如有不当行为，必须严

格惩治，创造良好的外部环境。对于房地产估价行

业的自律性管理主体，中国房地产估价师与房地产

经纪人学会，应该加强对估价师和估价机构的监控

管理。对估价行业内部存在的问题，特别是风险防

范的有效措施，及时发现、及时通报，对重大评估项

目采取跟踪管理，全方位了解监管对象在估价以后的使用情况及反映，提高中国房地产估价师与房地

产经纪人学会应有的作用，进而提高整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。

参考文献：

[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J]．价值工程，2010(26)：10-11.[2]熊斌.房地产估价风险成因与防范策略[J]．财会通讯，2011

(17)：29-30.[3]王直民.房地产估价方法存在的问题及改进措施[J]．经营与 管理，2010(6)：11-13.[4]袁韶华，翟鸣元.国外房地产评估制度及对我国的启示[J]． 湖南工业职业技术学院学报，2010，10(4)：20-21.[5]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J]．建设科 技，2010(2)：82-83.[责任编辑：李荣富]

第4期王丽英：浅析房地产估价外部风险61

第五篇：房地产估价方法系列介绍(市场比较法)

房地产估价方法系列介绍

---市场比较法

市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：

第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。

第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。