甲方设计部的职能

第一篇：甲方设计部的职能

甲方设计部的职能

一、贯彻执行国家有关施工验收规范、技术标准、规程和质量检验评定标准等，对公司基建、技改和维修工程施工质量实行监督管理；

二、负责组织设计人员、施工员和用户对设计图纸进行会审，并审核施工单位提出的施工组织设计和施工方案；

三、依据工程合同以及工程设计完成情况，工程所需设备、材料准备情况确定工程开、竣工时间，向施工单位下达施工任务单，对工程所用的主要原材料、构（配）件设备等进行质量检查把关；

四、督促施工单位建立质量安全保证体系，对分项、分部工程进行质量监控、中间检验和签证，对隐蔽工程进行检查验收并办理有关手续；

五、负责组织有关部门和人员对工程质量事故的调查、分析和处理；

六、参加单位工程的竣工验收和质量评定工作；

七、负责工程竣工资料收集、整理和审核，并做到真实、准确、完整，按规定及时归档；

八、负责工程保修期内质量责任的鉴定，保修期满及时办理验收签证；

九、负责工程供气置换过程中用户、施工单位、管网所及其他相关部门之间的协调工作；

十、负责审核材料量、工程量.二、设计定位，设计管理，现场设计调整，材料定板，各专业协调，后期验收与结算。

乙方能做完就乙方做，乙方来不及做就自己赤膊上阵。

补充一下：策划是关键（户型及配比）、材料选型是重点、另外细化设计是顶尖

房地产公司的甲方建筑师呢，其实要求是很高的，大多是在大设计院呆过主创设计师的，其除了对结构、外立面了解之外，对于建筑风格、户型设计特点、地形地势等等都要非常了解的。

前期规划阶段：编制及审核规划设计任务书，向设计院提要求；

设计任务中：传达甲方的意图，与设计单位沟通，向设计单位提修改意见，图纸审核、技术交底。

设计任务后：施工指导、材料选择（新材料、新工艺的选择与应用）

三、应该可以从方案到施工图全都能负责了。

房地产公司有的是自己做设计的，有的是不做设计的。

前者你就是去应聘地产下属的设计公司或者设计部，基本上还是在做设计。

后者你是做甲方建筑师或者现场建筑师。

甲方建筑师就是在甲方委托设计公司做设计时，你负责把关，协调传达甲方和设计公司之间的意见。很轻松。

现场建筑师，就是到工地，根据方案图纸，对施工进行指导和把关。

总得来说，进地产，会相对轻松些，薪水高些。不过项目狭窄些。

追求也变了，不是一味的追求综合设计水平，而是追求一些更全面的东西。尤其是地产、管理方面的能力会有提高。

想多赚钱，跳哪里都是可以的，就看你目的是什么，想在设计上再上一层楼，就去更好的设计单位。想轻松点，想在其他更综合的方面提高自己，就去地产。

四、房地产公司的甲方建筑师呢，其实要求是很高的，大多是在大设计院呆过主创设计

师的，其除了对结构、外立面了解之外，对于建筑风格、户型设计特点、地形地势等等都要非常了解的。应该可以从方案到施工图全都能负责了。

房地产公司有的是自己做设计的，有的是不做设计的。

前者你就是去应聘地产下属的设计公司或者设计部，基本上还是在做设计。

后者你是做甲方建筑师或者现场建筑师。

甲方建筑师就是在甲方委托设计公司做设计时，你负责把关，协调传达甲方和设计公司之间的意见。很轻松。现场建筑师，就是到工地，根据方案图纸，对施工进行指导和把关。

总得来说，进地产，会相对轻松些，薪水高些。不过项目狭窄些。追求也变了，不是一味的追求综合设计水平，而是追求一些更全面的东西。尤其是地产、管理方面的能力会有提高。

想多赚钱，跳哪里都是可以的，就看你目的是什么，想在设计上再上一层楼，就去更好的设计单位。想轻松点，想在其他更综合的方面提高自己，就去地产。

一．项目前期

1．收集项目地块的有关资料：地下管线、建（构）筑物，相邻建筑的基本资料，气象资料（雨季、冻季、温度、风向，如邻河湖海要了解最高水位、潮位等）。

二．规划、设计、勘察、审图阶段

1．撰写设计、规划任务书（要结合现有场地的地形、地貌及地物），2．提出规划、设计要点

3．起草规划设计勘察合同

4．监督跟踪协调规划、设计、勘察工作的进展

5．在规划设计勘察过程中提出优化、变更建议

6．联系审图，对审图意见进行设计调整的落实

7．自行审图，并按营销与项目实际提出规划、设计建议

8．按规定要进行设计招投标的还要撰写设计招标文件、组织设计招标、评标、签订设计合同等。

三．施工发包

1．撰写招标文件

2．组织招投标活动

3．考察与评标

4、签订工程承包合同

5．确定甲分包、甲供材料、甲定乙购、甲控材料的范围、名牌、厂家等。

6．收集材料、工程等方面的市场信息。

7．甲方内部进行工程预算和编制工程量清单

四．监理委托

1．撰写监理招标文件

2．组织监理招投标活动

3．评选监理单位

4．签订监理合同

五．施工管理

1．进场前的准备工作

临时用水、用电的申请与施工、场外道路的落实、邻里告知、标准点的引入等。

2．督促、监督监理、施工单位进场，并办理作业面的移交手续。

从人员、材料、施工机械设备、塔吊安装、资料准备、临时设施的搭建等方面进行督促。

3．参加图纸会审

4．在施工过程中进行安全、质量、进度等方面的监督

通过巡查、收集资料、拍照片、记日志等方式检查、记录、督促工程施工。

5．即时安排甲供材料、甲分包的进场，进行验收、移交

6．在工程过程中进行验收、分阶段验收、隐蔽验收、工程量确认等。

7．施工过程中提出甲方的优化设计、设计变更等要求的文件。同时审查传递施工方的工程联系单和设计修改申请。

8．工程款支付申请的审查与督促

9．在施工过程中随工程进度即时收集、制备各种工程验收、备案资料

六．竣工验收

1．工程资料的存档申请

2．参与监督、督促初验

3．组织竣工验收

七．项目移交接管

八．向业主与物业管理部门移交物业、并组织维修工作

九．负责项目完成后的总结

1．合同条款的执行总结

2．施工管理经验总结

3．维修问题汇总与分析

4．提出未来开发项目注意事项

项目总工程师

职位总体目的负责项目工程技术管理及工程建设督导，掌握当今同行业最新技术发展方向，确保项目建设实施的技术实现性及安全性

具体职责

1、负责CBD项目工程技术及具体实施方案的指导及管理工作以及项目设计、施工中的重大技术问题的解决；

2、负责CBD项目的技术标准及相关质量管理标准的制定，确保严格按照计划节点推进CBD项目的建设工作；

3、负责重要设计文件、施工方案和技术措施的审查，技术标准、规范的贯彻及标准验评工作；

4、负责CBD项目各阶段、各类别施工图纸的设计与改进指导工作，审核施工图纸设计深度和质量，优化结构方案；

5、负责施工中关键技术问题的研究，重要技术管理方案的审定，新技术、新设备、新材料和新工艺的推广；

6、负责CBD项目技术问题研讨会的组织、重大课题的研究和技术培训工作；

7、负责全面质量管理，指导建立质量检查制度，进行CBD项目实施过程中质量的监控督导与技术问题的解决；

8、负责对CBD项目的进度、安全、成本、设计等提出具体的控制措施或建议；

9、负责指导施工招标及现场管理，组织对工程洽商进行管理，协助设计变更管理

五、其实 我倒感觉 作为甲方的建筑设计师 与在设计院相比 其职责相对降低了很多

这还要看你们公司 是否需要请别的设计院还是你们自己设计 若是前者 则主要是审核 若是后者 责任就相当大了

最重要的工作是:设计任务书的确定！传达业主对建筑设计方向的要求以及对地块应用的最佳状态

对甲方建筑师要求是很高,其除了对结构、外立面了解之外，对于建筑风格、户型设计特点、地形地貌等都要非常了解。

前期规划阶段：编制及审核规划设计任务书，向设计院提要求；

设计任务中：传达甲方的意图，与设计单位沟通，向设计单位提修改意见，图纸审核、技术交底。

设计任务后：施工指导、材料选择（新材料、新工艺的选择与应用）

1、集团公司主要项目的品质把控：

1）审核集团公司项目产品前期设计定位；

2）审核集团公司项目设计单位委托及合同签订；

3）审核集团公司主要项目规划设计各阶段、建筑设计方案的设计图纸；

4）项目现场品质巡查监督；

2、负责集团公司设计管理系统化建设：

1）完善、编制设计管理制度并监督实行；

2）审查集团公司项目设计计划管理；

3）设计信息化建设；

4）设计合同管理、设计供方管理等；

3、负责集团公司产品进步：

1）组织设计研发和创新；

2）组织课题研究研发；

3）组织专业技术培训；

4、其他：协助集团设计分管领导完成其他设计管理工作。

甲方建筑师根据房地产公司 组织架构的不同，其职责也有所差异，个人看法：应该从规划设计阶段提出建议性方案或者根据 设计院的意见择优选择；根据开发项目的市场定位，确定建筑风格、小区景观配套 风格；户型设计阶段非常重要，择优选择户型或者自己亲自主持户型的设计，重点考虑使用功能方面；在整个设计阶段，协调

设计院和 开发公司的变更处理等事项沟通。综合考虑各专业之间的协调处理。在项目施工阶段 负责监督实现 设计意图。

六、

第二篇：规划设计部部门职能

规划设计部职能

一、负责公司建设项目的方案设计和施工图设计的管理工作。

二、根据公司的工作计划，负责拟定并落实部门工作计划。

三、负责拟定和完善公司规划设计管理制度和工作流程。

四、根据项目成本控制要求，负责拟订项目设计费用计划，控制成本。

五、负责推荐、选择和管理各类设计单位。

六、配合设计单位的设计工作，协调处理设计中的问题。

七、负责拟定设计合同的技术条款以及合同履行监督工作。

八、负责施工过程中的设计技术支持和配合工作。

九、负责拟定方案和施工图设计任务书。

十、负责组织方案及施工图设计图纸的审定工作。

十一、协调和配合审定后施工图纸的设计交底工作。

十二、负责建筑、结构、设备、电气、市政和园林等设计图纸的优化和管理工作。

十三、负责组织公司相关部门对需二次深化设计的拟定、审定及交底工作。

十四、负责设计图纸的存档和发放工作。

十五、负责部分材料的选型和确认工作。

十六、负责解决项目销售过程中涉及的设计问题。

十七、根据公司其它部门要求，协助和配合各部门的工作。

十八、完成公司领导交办的其他工作。

第三篇：文艺部职能

文艺部职能

作为学生会文艺部一员，首先需要满足一些要求，为此特拟定文艺部职责资料一份，供参考：

文艺部是以“活跃校园文化气氛，丰富广大同学业余文化生活”为宗旨，积极、活泼、有效的开展 各项校园文艺活动的职能部门。

（一）文艺部的基本职责是计划、组织、协调全院学生的文艺和文化娱乐活动；

（二）发掘和锻炼学院的文艺活跃分子，培养文艺骨干；

（三）筹办学院迎新会、联欢会、新年晚会，器乐、声乐、曲艺、舞蹈、书画比赛等文艺活动；

（四）负责校学生会及院学生会其他只能部门举办活动时的文艺节目安排组织。协助艺术团及各社团，搞好日常训练和活动开展，负责管理好学生会的学生文体活动场所及相关器材、演出服装；

（五）筹办促进专业学习的文艺部特色活动，如：“律政新人王之礼仪模特大赛”，才艺大赛等;

（六）加强与校内各学院、各学生团体、各高校艺术团体的联系和交流，负责对本部委员的文艺职能进行监督和考评；

（七）完成校党委学生工作部、主席团交给的其它任务。

(八)发动和组织学生参加课余文艺活动，发现和培养我院的文艺活动分子，充分发挥文艺骨干的作用，注意保护文艺骨干的积极性，帮助他们解决学习、生活等各方的困难。

（九）配合学校有关部门，做好重大节日文艺活动的组织实施工作。

第四篇：秘书部职能

秘书部职能

一 基本职能概括

1.量化方面

收集、整理并统计全系每位同学的量化分。在量化方面，我部门的工作为：收集各个支部量化委员和各部门部长上交的各项活动名单，进行分类整理并严格根据量化分评定标准进行统计、核算，最后发放到各个支部。

2.会议方面

通知并主持系干会、团总支月计划总结会议，同时对出勤人员进行考勤并作会议记录。会议前，我部门主要负责准时通知相关人员参加系干会或月计划总结会议。会议中，对出勤人员作事假、缺勤等相关记录，同时，对上台人员的讲话作概要记录。会议后，整理并誊写会议记录。

3.资料整理方面

定时收集团总支各部门的月计划和总结资料。在每月初和月末提醒并督促团总支各部门部长按照相关格式要求上交月计划和总结资料，对格式不当的资料通知其相关人员进行修改。

4.摄影方面

协助其他部门对其进行活动留影。受主办活动部门的请求，根据其部门的需要，在活动现场为其留影。

二 可延伸职能

秘书部是一个工作繁琐的部门，工作时间包括确定定期（会议方面、资料方面）的和不定期（量化方面、摄影方面），且我部门工作还是比较丰富，所以我们的目标是做好自己的本职工作。但是，如果系上需要为我们部门添加新的工作，我们部门所有成员一定尽全力做好。

何燕

2013年6月9日

第五篇：招商部职能

招商部职能

第一章 招商部职责范围及岗位职责 第一节 招商部职责范围

1、根据市场经营方针与要求，完好的执行市场招商方案和进行招商工作流程的实际操作运营。

2、协助决策部门进行市场整体商业布局，商品组合及与商户协调，确保市场达成经营指标。

3、围绕市场经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

4、贯彻执行公司经营发展战略方针，根据招商需求，结合实际制定提议广告宣传策划主题并组织实施。

5、常规招商公关活动的组织与实施；对市场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见。

6、进行招商现场管理、商户谈判洽谈、协议签定、督促回款工作。

7、做好周、月、季、统计报表，建立健全原始客户资料库，并汇总上报行政事业部备档。

8、掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况，及时、准确上报有关领导。

9、严格审查招商商户经营资格及入住手续，督促商户认真履行招商合同。

10、公司、市场、客户各种招商信息的汇总及上传、下达工作。

11、拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理制度及各项制度的落实。第二节 招商部经理岗位职责 ■ 部门名称： 招商部 ■ 上级部门： 总经办 ■ 下部门：

本职工作：负责招商部整体工作的管理和部署。直接责任：

1、负责制订本管理中心各阶段工作计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。

2、负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。

3、负责市场的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。

4、负责指导本中心员工对招商合同的管理、建档、查询工作。

5、负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。

6、对本中心员工进行合理分工，使其各尽其能，责权分明，形成团队凝聚力。并每天检查各岗位员工工作情况，随时进行监督、指导。

7、负责开展本中心员工业务的培训、指导工作，不断强化和提高员工素质，提高各岗位人员的工作技能和综合素质。

8、负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。

9、每周召开一次中心员工工作总结、报告会、检查督促工作进度掌握员工的思想状况。

10、负责本部门与其它部门之间的日常协调工作。

11、负责完成上级安排的其它工作任务。第三节 招商部人员岗位职责

1、负责招商工作和开发客户，完成每月招商部下达的招商任务。

2、每天例会汇报各自的招商情况及其他需要解决疑难问题。

3、负责客户拜访及回访，定时拜访客户、积累招商客户资源。

4、负责每日客户接待,认真讲解招商政策，做好客户问题的回答工作。

5、帮助客户挑选中意的商铺，热情向其推荐合适的经营场地。

6、负责招商客户签定《意向书》、《租赁协议》、记录客户档案、整理客户资料。

7、负责招商客户办理相关经营手续及相关证件。

8、做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息，负责客户资料的搜集与整理。

9、帮助客户办理开业前的相关准备工作，保证客户能顺利开业。

10、负责保证招商管理中心内外环境整洁、有序。

11、积极完成领导交办的临时性工作。第二章 招商部作用说明 第四节 招商运作概括

完好的执行招商方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的商户来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力）的特点。由于市场招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。虽然制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商工作的关键。

首先是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

2、区域招商主管若干，分别负责项目招商划区的工作：区域主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、招商营销人员若干，主要职责是协助开发市场，完成销售任务。同时作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训让团队了解项目的现状、类别，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：

1、市场状况和优势资源，以及团队成员对该此招商目的的清楚认识。

2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。

3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。

4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、配合媒体发布计划、准备合同文本、准备各种类别和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“目标客户”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“目标客户”打进第一个电话到招商的合作主体—与各商户签订协议，进行招商营销这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“目标客户”加入到市场的流通体系中来，共同把商户推向市场。想要吸引“目标客户”的加入，有效的沟通显得非常重要。

在这过程中，首先面临的是对“目标客户”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商管理中心将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或洽谈的“目标客户”，主要注意对“目标客户”按已经设定的招商区域归类，对“目标客户”的姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方有关市场的基本资料（包括项目介绍、市场介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强的“目标客户”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必向询问者做过多有关招商的说明，对于“目标客户”提出的问题也不必急着回答（主要避免“目标客户”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“目标客户”研读了有关资料后再次进入咨询过程，招商管理中心人员开始介绍招商内容的具体细节性问题和收费的政策性问题，并根据“目标客户”表现的诚意，给予“目标客户”重点关注的内容资料，并力争洽谈效果取得实质进展。对于一些急于了解情况的“目标客户”，招商管理中心要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观市场、了解运作方案等，以免流失“目标客户”。

面对面的沟通方式是最直观有效的方式，招商策划的成功开展是“目标客户”签单的关键一步。在与“目标客户”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待效果，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、有实力：与强者合作才能更强，“目标客户”希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使“目标客户”感受到市场推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。

3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的商户，态度真诚、有理有据，最大限度的为“目标客户”考虑是双方共同发展的基础。

4、有办法：详细、可行的营销方法对于“目标客户”有极大的吸引力。与“目标客户”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到市场的全面推广阶段。招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“目标客户”提出的问题给予良好的解答将大大增强对方信心。

第五节 招商策略 一：招商原则和准备过程

1、招商目标的选择

市场招商的目的是为了吸引目标商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。

2、招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

(一)招商谈判的特点

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性 市场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、谈判条件的原则性与灵活性

项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、谈判口径的一致性

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二)招商谈判的原则

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、坚持平等互利的原则

2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

3、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

4、坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

二、招商谈判的准备

所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是市场招商的基本宣传资料，关系到市场的形象，该手册突出如下关键点：

1、通过黄金商铺选择品种选址的正确性，树立基本点核心地段的商业价值。

2、通过事实列举市场投资商与市场主办方的业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

3、招商策划和“目标客户”的选择关系市场的成败，在招商过程中，有必要对每个“目标客户”进行分级评价，预测他们的经营前景，作为商铺出租的指导。

4、“目标客户”的选择确保租金的来源。

5、需要保证市场商品种类的完整性。

6、需要保证市场经营项目的多样性与综合性。

（二）准备谈判的依据

1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；

2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；

3、选定谈判方式；

4、确定谈判期限。

（三）组成谈判小组

1、挑选谈判小组的成员；

2、制定谈判计划；

3、确定谈判小组的领导人员。三：制订谈判策略

1、明确谈判目的

招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

2、招商洽谈的目标可以分为三个等级

第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

四、招商人员的仪表：

（一）交谈

1、了解对方情况，明确交谈目的；

2、神态自然大方，表情诚挚专一；

3、语气谦逊文雅，语调平和沉稳；

4、措辞分寸得当，表述清晰流畅；

5、内容紧扣主题，气氛轻松愉快。

（二）书信

1、称呼要合适；

2、问候要热情；

3、祝颂要诚恳；

4、敬语谦词要正确；

5、信封书写要规范；

6、字迹要端正；

7、内容要简洁明了；

8、格式要符合规范。

（三）打电话

1、选择适当的通话时间，以免干扰对方休息；

2、接通电话后，报出受话人的姓名，对方询问打电话者的姓名，应告诉对方。

3、话毕道谢，说“再见”。

（四）接电话

1、电话铃响后，应尽快接听；

2、接听者可以先说“你好，世购尾货基地”，再询问对方要找谁。

3、接听者如不是受话人，应负起代为传呼的责任，如受话人不在，应告知受话人。

4、如果电话来得不是时候，而对方一时还不想挂断电话，应委婉地给对方一个另外的通话时间。

（五）握手

1、身体向前微倾，以示尊重；

2、手要干净，不戴手套；

3、一般情况下，不宜握得过紧，时间也不宜长；

4、有多人握手时，注意不要交叉，待别人握完后再伸手；

5、贵宾或老人向你伸出手，最好快步趋前，用双手握住对方的手；

6、男女之间握手，男方等女方先伸出手，只握对方的手指部分，如女方无握手之意，男方只能点头致意；

7、宾主之间握手，主人应向客人先伸手；

（六）传递名片

1、初次见面，在经过介绍之后可取出名片双手递给对方，并说上一句“请关照”之类的话；

2、接过名片一定要看一遍，看清并记住对方姓名、单位、职务，如果双方同时交换名片，应先接受对方的名片，然后双手将名片递给对方。不明白的地方可以请教，同时附上一句“谢谢”之类的话，随即保存好；

3、如果想得到对方的名片，可以请求的口吻说：“如果可能的话，请您给张名片给我”，4、如果自己没有名片与对方交换，应该说“对不起”，并解释缘由，以示道歉；

5、如接收名片后将名片放在洽谈桌上，洽谈结束时应注意带走并保存好。

五、招商人员的规范礼节

1、商户前来询问时，规范用语：“您好！请坐，我能帮您吗？”

2、招商时态度温和，不卑不亢，不能说：“不”“NO”，碰到无理的商户时严禁在招商处与其理论争辩，应先说：“我理解你，但……”，无法解决时应说：“我引见您与招商管理中心经理来商谈”之类的话语，不能私自按照自己的意愿承诺商户。

3、在接待商户时，招商人员应坐1/2座位，上身保持挺直，身体微向前倾，不准跷起脚，随意伏在桌上，或很放松的靠着椅子背，显得不屑一顾的样子。

4、碰到自己的熟人来登记时，不准不理先来的商户，只顾与熟人打招呼，订铺位。

5、订位商户离开时应主动口头欢送，自始自终做好第一接待人的工作。

六、基本的品德素质

1、爱岗敬业，乐于奉献，身体健康、任劳任怨；

2、思维敏捷，不卑不亢，仪表端庄，热情大方；

3、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力，具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。

4、有较强的交际、组织和协调能力，能够独立地开展工作；

5、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。

6、有较高的文化程度，知识面广，熟悉本地区投资优势和投资相关政策法规，具有一定的经济知识和专业知识；

七、推出商位基本技巧

1、先入为主 操之在我，由我引导商户的观念，从主动介绍“世购尾货总部基地”的大气候到目前招商的小气候，以及“世购尾货总部基地”的优势，让商户对投资有足够的信心（用词言简意赅）。

2、举例说服法

比如：某商户做品牌……，对“世购尾货总部基地”有一定了解，并早就看好此地理位置，再加上认可市场的合理规范与布局，满意的心情下了订金。

3、欲擒故纵法

对于较细心、保守的商户其顾虑较多，你急于向他推荐商位，急于催促他下订金，他会反感，反之你让他考虑一下并顺便说：“但时间不能太长，我们的好铺位可不等您。”

4、主动出击法

对于知名品牌的厂家或大经销商，应主动拜访，让他们了解地理位置以及本市场的规范，达到引进本市场的目的，起到明星效果的作用。

5、真诚感动法

站在商户角度来分析市场，为其着想，最终目的让其承认本市场价有所值。