关于抵押物评估存在的风险

第一篇：关于抵押物评估存在的风险

关于抵押物评估存在的风险

目前在我行办理抵押贷款都需要有抵押物进行抵押，同时也要求客户对抵押物在专业的评估公司进行评估，得到评估价后我行再按评估价的百分之几受理客户申请的贷款额度。其实在对抵押物进行评估的时候存在两个关键点：

一是评估公司，大家都知道目前XX的几家评估公司的情况，既然是公司就以追求利润为目的，很多情况下评估公司都是按客户需要贷款的金额进行评估的，有的评估高于真实的评估值，譬如在XX镇的房产就不可能评估到3000元一个平方，如果评估公司评出这个价位的话，那么我行工作人员就需要根据实际情况而定，不能一味的按照评估公司所评的结果办理贷款；二是我行的信贷工作人员，相信有些信贷员为了提高自己的贷款增量，误导客户对其抵押物进行过高的评估，有些信贷员的工作态度就给客户一种无所谓的感觉，“你想评估多少就评估多少，不关紧要的”，如果抱有这种心态工作，那么我行在客户心里会产生一种极为不好形象，这样就就给我行的贷款增加了风险，如果到时候客户没有能力归还贷款的话，而且借款人的抵押物不足值，那么就造成了不良贷款。

那么怎样控制好这种现象呢，我认为主要还是我行的信贷工作人员，信贷员要根据客户所抵押物的实际情况进行尽职的调查，譬如房产，按照客户的房产位置以及周边的环境设施进行分析，再根据评估公司所评出的结果进行分析总和，取一个较为平均值。这样会降低抵

押贷款风险，提高我行贷款资金安全。

第二篇：关于抵押物评估价值的风险提示

关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。就此情况做如下风险提示：

一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。

二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。

3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。

第三篇：抵押物管理中存在的租赁风险与防范

抵押物管理中存在的租赁风险与防范

由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。

一、抵押权与租赁权相关法律规定

1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。

2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。

3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

二、恶意租赁的类型

1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；

2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；

3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规 避法律。

三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题

1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。

2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿。《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。承租人诉求不能得到满足时，将矛盾转嫁银行，誓死不交出承租资产，无可奈何。

3、恶意串通无法查证，只能按有效处理。由于目前没有严格执行《租赁合同》的登记制度，银行无法查清租赁合同签署时间的真实性。一旦出租人与承租人恶意串通，倒签合同，即将合同签订日期提前到抵押登记之前，并辅之假租金收据，形成履约事实，同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权，银行及至法院都无法否定租赁合同的效力。既然法律有明确规定，且银行相对于承 租人来说，是“强者”，一旦形成大的争执纠纷，政府及银行管理有关部门只能出面让银行妥协，法院也无可奈何，强制执行不了，中止执行。或者被迫承诺将抵押资产拍卖款，先退租金、补偿损失给承租人，余下交银行抵债，然而，所剩无几，不仅优先受偿权丧失了，且贷款本金都难于收回。

四、我行现行操作方法

1、凡发放抵押贷款，抵押人须出具抵押出租情况的书面说明，包括承租人基本信息、租赁用途、租期、租金收取情况等。信用社应查验租赁合同原件，留存合同复印件，并由出租人、承租人在复印件签名。未出租抵押物也要出具出租情况的书面说明。

2、抵押物在贷款前已出租，贷款人应向承租人送达《告知函》，并留存由抵押人、承租人签名的回执。

3、在抵押合同的其他约定事项中应载明“贷款本息未结清前，抵押人出租、续出租抵押物，须经贷款人书面同意”字句。

4、房地产抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后2年，其他抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后1年，特殊情况报联社审查决定。

五、防范抵押物恶意租赁措施

1、对于抵押时不存在租赁关系的。若抵押时核查未发现抵押房产存在租赁关系的，要求抵押人出具相关抵押承诺书，明确“该抵押物在办理登记前不存在租赁情况或原签订的租赁合同已于抵押权生效前已解除或到期，后续若出租需征得抵押权人同意。”同时此条款 3 应在借款合同和抵押合同其他约定中注明，由抵押人在约定处签章。

2、对于抵押时已存在租赁关系的。若抵押时核查发现抵押房产存在租赁关系的，要求承租人或出租人出具相关承诺，明确“承租人与出租人就租赁房屋的续租达成任何协议或重新签订租赁合同，或者对原始租赁合同达成任何性质的补充协议，须事先经过抵押权人的书面同意。”

3、进行抵押物租赁核实是，特别应当注意承租人和实际使用人、租赁合同约定用途与实际用途是否相符，如果不相符，要求承租人与出租人出具书面说明。

4、在抵押人进行抵押物评估时，请明确告知抵押人：请评估公司在评估报告中对抵押物使用情况(自用、闲置、出租等)进行说明，以后对抵押物评估报告中未说明抵押物使用情况的，一律不采用。主要是增加可能的诉讼中有第三方证明。

六、加强抵押物管理，做好风险预警措施

1、严格贷前“三查”制度，并建立科学的风险防范和预警机制，特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查，做好相关调查笔录。抵押人或法人的法定代表人或代理人签署《抵押承诺书》，承诺其没有在贷款前签订租赁合同，并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。

2、贷后检查中重点关注抵押物，发现使用状况变化，确保没有将抵押物被租赁。若发现贷后租赁的，及时制止，首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力，告知抵押物租赁不得超 过抵押期限的法律规定，为将来行使抵押权扫清障碍。其次，要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为，督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的《租赁合同》，提供与减少价值相当的担保。否则，立即停止发放余下贷款，并提前收回贷款。

3、对于贷前租赁且作出虚假陈述的，经查证核实，认定其以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，诈骗银行的贷款行为，构成贷款诈骗罪。

4、对于倒签合同的，应收集证人证言及视听资料，揭露真相，确定实际承租的时间，起诉法院确认其倒签的合同无效；如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的，承租人则构成诈骗罪共犯，只有承租人面临刑事追究时，才可能会明哲保身，说出真相，放弃租赁权的对抗，扫清抵押权实现的障碍。

5、根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第七款“已抵押，未经抵押权人同意的”房屋不得出租，因此大额贷款抵押，不但要求抵押人在抵押承诺书、借款合同和抵押合同明确抵押物使用现状，也可以在房管部门进行查询，取得抵押人未出租证明材料，规避抵押物倒签风险。

另外，关于抵押物的风险管理，目前存在的主要问题在于评估价值过高、对抵押物租赁重视度不够，轻贷后管理，因此已经出现了抵押担保风险。面对抵押价值高估，一般银行处于两难处境，即使依法 5 清收，不但损失是肯定的，而且实现债权时间过长，也会出现责任认定风险，而不实现抵押权，则会面临更多风险。对于抵押物的租赁问题，主要在于贷前调查的核实和后续管理，首先要核实抵押物真实使用现状，以合同约束抵押人，在贷后管理中，定期进行抵押物使用情况检查和到登记管理部门查询，抵押人私自租赁的，要及时采取措施完善手续或依法维权，主管部门查询主要内容包括出租、转让、涉诉等，当抵押物出现产权争议问题，就不能总以“抵押权优先”来认定，必须进行风险预警和采取维权措施，规避法律风险。

第四篇：风险评估报告

风险评估报告 风险评估（Risk Assessment）是指，在风险事件发生之后，对于风险事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失进行量化评估的工作。风险评估报告是对信息资产面临的威胁、存在的弱点、造成的影响，以及三者综合作用而带来风险的可能性的评估。作为风险管理的基础，风险评估是组织确定信息安全需求的一个重要途径，属于组织信息安全管理体系策划的过程。

目 录

1介绍

2撰写说明

3报告模板 1介绍

概述

风险评估报告，是专业评估人员根据项目主办单位提供的项目可行性研究报告，通过对目标项目的全面调查、综合分析和科学判断，确定目标项目是否可行的经济文书。它是项目主管部门决定项目取舍的重要依据，是银行向项目主办方提供资金保障的有力凭证，也是项目建设施工过程中必需的指导文件。一般由作为项目评估方的国家项目管理部门或者项目主办方的上级部门，组织有关专家，或者授权委托专业咨询公司、意向上为目标项目提供贷款的银行来实施项目评估并制作项目评估报告。

种类

风险评估报告的种类

1、投资风险评估报告；

2、企业风险评估报告；

3、项目风险评估报告；

4、合规风险评估报告；

5、银行风险评估报告；

6、信息安全风险评估报告；

7、法律风险评估报告。

投资风险评估报告

项目投资风险评估风险评估的重要组成部分。

项目投资风险评估报告是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。项目投资风险评估报告是利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。

研究内容

项目投资风险评估报告是在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评估报告包含了投资决策所关心的全部内容，如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。[1]

2撰写说明

综述

评估报告有长有短，有繁有简，在结构上一般都包括“编制说明”、“目录”、“正文”和“附件”四个部分，具体情况视目标项目的重要程度及难易程度而定。目前，国家尚无确定统一的撰写资质规定，国内风投公司比较认可具备中国招商引资研究院颁发的风险评估资格证书甲级资质的单位来撰写（此是一种市场认定行为）。同时评估报告的制作必须遵循两个基本原则，把握两个重点内容。下面以项目风险评估报告为例进行说明：

原则及内容

原则之一是客观性，项目评估是在项目主办单位可行性研究的基础上进行的再研究，其结论的得出完全建立在对大量的材料进行科学研究和分析的基础之上。在评估实施过程中，既要对可行性研究报告的编制依据及全部数据进行查证核实，又要根据项目评估的内容和分析要求，深入企业和现场进行调查，以搜集新的数据和材料，以专家的学识确保所有项目资料客观详实。同时项目评估涉及项目投资的工艺设备、技术物资支持、财务分析以及未来市场预测等多个领域，评估人员必须以宏观地理解和掌握相关学科知识为前提，客观公正地评价和处理评估中的每一个细节，并在评估报告中客观公正地表述出来。

原则之二是科学性。首先要有一个科学的态度。项目评估是项目建设前的一项决定性工作，它的任何失误都可能给企业、给国家带来不可估量的损失，因此评估人员必须持有对国家、对企业高度负责的、严肃的、认真的、务实的精神，以战略家的眼光，将项目置于整个国际国内大市场进行纵向分析和横向比较，坚决避免盲目建设、重复建设等现象的发生，使项目建成后确实能够创造良好的效益，发挥应有的作用。同时要使用科学的方法，在评估工作中，注意全面调查与重点核查相结合，定量分析与定性分析相结合，经验总结与科学预测相结合，以保证相关项目数据的客观性、使用方法的科学性和评估结论的正确性。

重点内容之一是必要性。必要性评价又称背景分析，即分析项目在科学研究和经济建设中的意义和地位，从而明确目标项目是否有建设的必要。该指标突出考察的是项目对国民经济和社会发展所能做出的贡献大小。在这方面它要重点评估两个子指标：

1．项目的投资方向。一个好的项目必须做到四个“符合”和三个“有利于”：即符合国家的方针政策和国民经济的战略部署；符合项目所属行业的发展要求和方向；符合项目实施地区的经济发展特点和总体规划；立项的所有手续要符合国家有关项目管理的规定。项目的建设要有利于项目实施地区、所在行业乃至国家宏观经济结构的调整；要有利于开发利用新的科学技术和新的产品；要有利于扩大对外贸易和出口创汇。

2．产品的市场需求。无论是新建项目，还是改建、扩建项目，其目的不外乎引进新的设备和技术，扩大生产规模和改进生产工艺，以增加产品产量和提高产品质量。但其最终落脚点都是赢得市场以追求企业效益最大化。因此，项目评估的一个重点内容，就是科学地评价项目的市场前景。要通过对项目市场调查和市场预测有关数据的综合分析，客观地评价产品质量、性能、价格、市场分布状况及未来相当长一段时期内的发展走向，从而为项目建设的正确决策奠定基础。重点内容之二就是可行性。即考察项目是否具有建设的可能。如果项目缺乏建设的技术、经济或其他物质基础，那么一切都是空话。1983年国家颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》规定，建设项目可行性研究的内容应包括八个方面：①市场需求调查分析；②拟建或改扩建规模；③技术工艺设备和生产条件研究；④厂址方案与建厂条件；⑤劳动力的来源、素质及职工业务技术培训；⑥工程建设实施计划及生产计划；⑦技术经济指标及财务效益分析；⑧投资效益和社会影响研究。对照上述内容，项目可行性评估的重点主要有两个子指标：

二是经济的可行性。依据1993年国家计划委员会颁布的《建设项目经济评价方法与参数》，在新建、改建或扩建项目的财务效益和国民经济效益方面，“投资利润率”、“投资利税率”、“内部收益率”和“净现值”四个指标必须达到规定的衡量标准，这些都要一一作出分析和评价。在项目经费管理方面，要重点考察投资估算的准确性和项目资金的落实情况，并且要对项目的投资风险作出科学的评估，以避免出现重大投资失误。

项目评估报告的结尾非常重要，它包括两项议题。一是要在上述因素分析的基础上，对项目是否可行作出结论；二是对可行的项目建设提出合理化的改进建议，以保证项目建设的顺利进行；或对不可行的项目指明存在的问题，为项目主办单位改进下一步的项目设计工作提供指导和参考。

3报告模板

第一章项目概况

一、项目建设单位概况。

二、项目概况

第二章重大建设项目的合法性分析

一、发展规划分析

二、产业政策分析

三、行业准入分析

第三章 重大建设项目的合理性分析

一、项目选址及用地方案

二、土地利用合理性分析

三、征地拆迁安置方案

四、生态环境影响分析

第四章 重大建设项目的可行性分析

一、项目建设条件分析

二、经济费用效益或费用效果分析

三、宏观经济影响分析

第五章 重大建设项目的安全性分析

一、社会影响效果分析

二、社会适应性分析

三、社会稳定风险及对策分析

第六章 综述

第五篇：风险评估预警

北京市检察院第二分院采取三项措施切实加强执法办案风险评估预警近年来，北京市检察院第二分院将风险评估预警工作贯彻到执法办案的全过程，成立机构，健全制度，加强协作，努力构建科学规范的执法办案风险评估预警工作机制，实现了执法办案与化解矛盾的同步推进，取得较好效果。

一、设立机构，明确责任，提高风险评估预警专业化水平。一是成立执法办案风险评估预警管理办公室，制定了《执法办案风险评估预警管理办公室工作规程》、《执法办案风险评估预警工作办法》等文件，对风险评估预警的工作原则、工作方法等做出明确规定。二是将评估预警的对象扩展到执法办案整个过程，对业务部门办理的所有案件都进行评估，尤其对在社会上有重大影响的案件，涉众型案件，拟不批捕、不起诉、不抗诉等10类重点案件必须按特别重大、重大、较大、一般等四个风险等级进行评估并说明理由，做到“一案一评，每案必评”，确保评估预警工作的全面覆盖。三是明确评估责任。确定了“谁承办、谁评估、谁负责”的工作原则，由案件承办人对所办案件可能存在的风险进行评估，确定风险等级，提出处置方案，连同案件审查意见报部门负责人审核后，由分管检察长审批，实现了风险评估责任主体与办案主体的统一。

二、健全制度，强化管理，提高风险评估预警规范化水平。一是建立联络员制度。加强风险评估预警管理办公室与各业务部门的沟通联系。每个业务部门设立一名执法办案风险评估预警联络员，负责督促本部门承办人进行风险评估以及本部门与风险评估预警办公室的沟通、联络和信息传递工作。二是实行班前分析会制度。每个工作日上午在检务接待大厅开门前召开班前分析会，风险评估预警管理办公室工作人员及检务接待大厅前后两班的接待值班干警为固定参会人员，会议的主要内容是对前一天来访当事人及接待情况进行沟通，分析研判可能存在的风险，并及时向相关部门反馈，从而促进风险评估与控申工作有机结合起来，确保工作无缝衔接。三是实行风险提示制度。对于经评估确定存在风险的案件，风险评估预警管理办公室及时将风险等级、处置预案等情况告知下一环节办案部门和检务接待大厅。对于经评估不存在风险的案件，检务接待大厅在接待中一旦发现来访人出现情绪激动、言辞激烈等情形，及时向案件承办部门发出风险提示，要求其对案件重新评估，较好地实现了与业务部门的良性互动。

三、整合资源，协调联动，提高风险评估预警一体化水平。一方面，实行“左右联动”，形成全院“一盘棋”。充分发挥风险评估预警管理办公室的协调、指导、管理作用，形成在检察长和检委会领导下，以风险评估预警管理办公室为核心，辐射九个业务处室的管理模式。执法办案部门要对所办理案件进行认真评估，确定是否存在风险及风险等级，并有针对性地制定处置预案，报风险评估预警管理办公室。风险评估预警管理办公室经审查提出意见建议，及时向相关处室发出预警，通报风险种类、等级、处置预案，并协调各相关责任主体共同开展矛盾化解工作。另一方面，实行“上下一体”，构筑辖区内“一张网”。加强与辖区基层检察院在评估、预测风险以及化解矛盾方面的资源整合与协同运作，实现“信息共享、工作共担”。如，平谷区检察院在办理郝某某申诉案时，及时对案件存在的风险进行评估、预警，并上报二分院。二分院对此高度重视，专门召开检委会，研究制定了补偿预案和化解方案。之后，二分院分管院领导与平谷县检察院领导一同前往张家口与信访人见面，共同开展释法说理，最终妥善化解了这起历时十七年的涉检信访积案。