浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

第一篇：浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

房屋拆迁工作是城市建设中的一个重要方面和重要环节。房屋拆迁工作的平稳进行，对推动地区的经济社会发展和城市建设，改善城乡环境和广大被拆迁人居住条件，保障各项重点建设工程的顺利实施等各方面均做出了积极贡献。

在房屋拆迁工作中，房屋拆迁评估工作又是此项工作中不可或缺的一个重要环节。房屋拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。按照相关规定，“拆迁分类评估价格可用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额„„”;“房屋拆迁管理部门在行政裁决时，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，应当根据分户评估报告确定对被拆迁房屋补偿金额„„”（《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》湘建房（2004）264号第七条、第二十八条）。由此可见，房屋拆迁评估的结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。

通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁补偿谈判无法达成一致，进而影响到整个拆迁工作的进展。

房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。对此，笔者作为一名从事房屋拆迁评估的工作人员，结合自身体会，将在上述两类房屋拆迁评估工作过程中遇见的问题及对策简述如下……

一、对已建项目性质、用途、权属、面积、结构、成新（建筑年代）、层高等因素的认定及对策

在城市房屋拆迁中，相关文件有明确规定：《湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法》（湖南省人民政府令第157号）第七条：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途以房屋权属证书为准;权属

1证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。”《湖南省建设厅湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房（2004）264号）第十四条进一步明确了：“被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。当事人对被拆迁房屋性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认;当事人对被拆迁房屋面积、权属存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认……”

以上条例，均存在一定行政管理思维。在城市拆迁中，“住改非”的情况是较多存在的，如何确定此类房屋用途、性质也是拆迁当事人双方关注的焦点。笔者认为在进行房屋估价时应综合考虑被拆迁房屋的实际用途而不应仅看其房产证或其他档案记录文件。因为产权证明等文件记录中标明的用途不能对抗实际用途。既然房屋所有人对房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，那么所有人当然可以改变对该房屋用途。这是对私有财产权利的尊重，也是尊重房屋自然属性的体现。当然实际用途的是终认定，还需要管理部门制定相应统一的认定标准，如对需要认定为“商业用途”的房屋，须由被拆迁人提供营业执照、税务登记证明及完税凭证等相关资料作为实际用途认定的依据等等，至于经营年限要求等细节方面要求可由相关部门根据各地实际情况予以确定。

城市房屋的用途、性质等关键因素确定后，其他如结构、成新（建筑年代）、层高、楼层、朝向等均应由估价人员在项目外勘时与产权文件一一核实查证，以上因素都应在评估中予以考虑。评估过程中，除估价人员应用日常经验数据进行评估修正以外，相关管理部门亦应组织制定统一的调整修正系数供估价人员使用，尽量地避免误差并求得客观公正的评估结果。

以上可见房屋产权资料在拆迁评估中的重要意义。它是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地使用权证，土地出让（转让）合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。

但是，在进行集体土地上的农村房屋的拆迁评估过程中，笔者发现它们中的大部分都未发房屋所有权证等相关产权资料证明，那么相关因素的认定问题较之城市房屋拆迁来说又进一步凸显出来。比如：用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人利用道路或院子搭建一些简易工棚，面积从几个平方米至几百平方米不等，内置一些基本生产工具等，或作为加工场地等，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这必然会使评估结果发生偏差。对此类问题，应由估价人员在现场将实际情况记录在案，要求被拆迁人在记录上签字并有村上有关人员见证签名，同时向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依;结构问题，集体土地上的房屋情况多样，有的是主体结构为砖混而非承重部位为木结构；有的下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差。在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估。在估价中一般看主体结构所占比例。对横竖各半的两种结构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价;建成年份问题，由于多数集体土地上的房屋缺少房产证也无建房资料，而在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，同时由于部分被拆迁人可能在拆迁公告公布后又对房屋内外墙重新进行贴饰和粉刷，这又进一步加大了估价人员对房屋成新认定的难度。因此，评估人员在现场查勘时除询问相关人员外还需作更详细的观察以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列对被拆迁人房屋实勘所判定的结构、估计成新率（建筑年代）、重置价等内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价;其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，如有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把工作做细，评估结果都会发生偏差。从理论上讲层高不一样造价就不一样，按不同地区文件，层高每增加数厘米房屋价值就会按该结构价增加数个百分点。实际评估中，大梁、圈梁及底层架空层问题可套用重置价分项结构价，对于平套结构价，那么高出结构价部分的操作可按“结构问题”中所列进行操作。

二、对突击建房、突击装修、抢种补种问题的认定及对策

在评估过程中还会碰到被拆迁人在拆迁公告发布后突击建房、突击装修的问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，因为拆迁公告公布后房屋拆迁主管部门将“书面通知土地、规划等有关部门暂停办理房屋的新建改建扩建、改变房屋用途和土地用途、房屋

租赁等有关手续。”（《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第十二条），因而拆迁公告公布之后的突建房屋是不可能办到产权证明的，那么该突建部分可作为违章建筑认定。又根据“拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑和超过批准时限的临时建筑，以及征用土地公告颁布后擅自进行的房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿”的政策，对此类突建房屋及突击装修部分的价值是不予评估且不予补偿的。

而上述突击建房、突击装修的问题在农村集体土地上房屋权属管理不完善。所有权证资料本身不齐备的情况下，在进行评估时即使估价人员可明确判定其房屋为突击修建、装修的，也难以简单将其定性为违章、临时建筑或突击装修的部分。解决此类问题一是要作好政策宣传，二是由有关部门在拆迁公告公布后尽快地对各被拆迁户的房屋面积、装修等各项情况及时查勘并作好影像资料的保全记录。此外还要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准面积和超标准后怎样处理的文件，由估价人员按实情记录评估，对超标部分交由有关行政部门处理。还没有制定相应规范文件的须向有关部门反映并协助有关部门制定相应评估补偿标准的文件等。

有些集体土地上的被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。对于要求估价人员对此进行现场清点估价的，解决此类问题最好的办法是在拆迁公告公布后请村里的有关人员尽快地配合估价人员进行现场清点，在清单上请被拆迁人及村有关人签字，这样做才会有据可查并收到事半功倍的效果。

三、对在建工程项目的补偿问题

对于城市居民或农村集体土地上村民的正在建造的房子，当房子造到一半土地被征用了的情况应如何评估补偿价格呢？在实践中，新房在建工程补偿一般是以实际完成工程量的重置评估价格进行协商补偿。当然，被补偿的在建工程必须是已通过了规划报批手续，持有建房许可证等合法的在建项目。

四、宅基地范围内的副业棚舍、附属物的补偿问题

宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品（养殖业）、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿标准范围的产业或物品，则采取双方协商形式，这些补偿不计土地使用权基价和

价格补贴的补偿因素。

五、改制企业房屋的评估补偿问题

改制企业在城市旧城改造中的房屋拆迁是近几年新涉及的问题，由于改制是“一企一策”，企业改制后，其房屋所占用的土地使用性质繁杂多样，有出让、转为租赁、保留划拨、土地使用权剥离或部分剥离等多种形式。对不同土地使用性质的房屋评估补偿，现行政策没有明确规定。

解决改制企业的房屋评估补偿问题，要按改制企业占有的合法权益与主张补偿权利相一致的原则，在拆迁评估时，应依据改制时所付出的改制成本取得的完全权益为前提，遵循“谁投入、谁占有、谁受益”的原则进行。凡改制企业所使用的被拆迁房屋，在改制时包括所使用的国有土地一并进行资产评估列入改制成本的，就可享有完全的房地产权益，按市场评估价全额补偿给改制企业。对企业在改制中，仅对房屋建筑物作为资产评估，未将土地资产列入改制评估范围的，因其占有的房地产权益不完全，补偿不应包含地价因素，但为了有利于拆迁，在拆迁评估时，可按照完全的房地产权益进行市场评估，然后在评估额中参照土地出让的标准作适当比例扣减后，再全部补偿给改制企业。

笔者在近期所做的拆迁评估工作中发现，在改制企业的补偿评估中，许多评估人员忽视了该项重要因素，未能细致调查各被拆迁的改制企业的相关改制资料，其评估报告中对各被拆迁单位所适用的评估标准（如在确定改制企业的土地类型、界定土地用途及对土地评估结论是否需扣减出让金等）具有较大的随意性，这可能使评估价值与实际情况相偏离，而评估结论的准确性将直接影响到当事人双方的利益，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任。

总之，拆迁评估工作的重要性是不言而喻的，要做好这一工作，必须有行政管理等相关部门的充分重视及积极配合，相关部门应针对拆迁中出现的问题也进行了深入的研究和探讨，提出了完善城市房屋拆迁评估体系的建议，制定并进一步完善与拆迁工作息息相关的各项拆迁评估工作的指导性意见、管理规定，如文中所提及的“改制企业拆迁评估指导性意见”、“集体土地上房屋及附属物评估管理规定”等等。选择有代表性的房屋装修标准及相应的调节系数标准进行公示，并进行装修评估指导价、房屋重置价、区域房屋市场价、基准地价标准的适时更新……

房屋拆迁管理部门要充分认识到做好拆迁工作对于促进经济发展和维护社会稳定的重要性，增强紧迫性、责任感，认真研究拆迁当

事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈、矛盾突出问题的方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，积极地进行各项拆迁政策的宣传工作，使拆迁各方当事人及被拆迁当地的居委会、街道办事处或者是村委会、集体经济组织等均能在拆迁过程中积极配合拆迁评估工作人员做好项目查勘，数据认证等各项工作，使评估工作能更加细致到位，因为只有拆迁当事人才最了解估价对象的细节特征和独到之处。估价人员只有仔细听取拆迁当事人的意见，检查自己估价报告的完整性和准确性，才能发现问题及时纠正或通知测绘机构重新查丈，作出客观公证的评估报告。一份客观公正、准确完整的评估报告，也是拆迁工作顺利进行有力保证，拆迁工作顺利进行又将为经济社会发展和城市建设做出积极贡献。

以上为笔者在拆迁评估工作中的数点浅见，未尽不足之处，望予批评指正。

第二篇：农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

赢了网s.yingle.com

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1、拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1.1估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：

一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足。例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。

二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。

三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理嘲；现场调查表填写不规范、不清楚。

四是估价机构出具的拆迂评估结果不合理。由于拆迂评估业务量

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。

一是拆迁评估业务人员的培训管理问题。

二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2、拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1来源于委托方单位个别人员的外部风险

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2来源于拆迁朴偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权入对估价人员正常

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构.其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3、拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核.在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写。

3.1.2估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多入共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度.具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表

人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理。

3.2外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大。委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险。房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津。

4、结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则。清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

 电视购物作用夸大权益受损怎么办 http://s.yingle.com/w/xf/593706.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 佛塑垃圾门子公司用垃圾做餐盒报道属实 http://s.yingle.com/w/xf/593703.html

 郁美净遭八女工举报

http://s.yingle.com/w/xf/593702.html

 新消法与汽车三包规定对举证责任有何不同 http://s.yingle.com/w/xf/33104.html

 消费者投诉和举报的受理部门

http://s.yingle.com/w/xf/593700.html

 电信领域中格式合同书范本http://s.yingle.com/w/xf/593698.html

2018最新

 消费者概念重新定义

http://s.yingle.com/w/xf/593695.html

 2017年全国各省市的人身损害赔偿标准(2017年最新版)http://s.yingle.com/w/xf/90259.html

 旅行社服务不能打折

http://s.yingle.com/w/xf/593693.html

 金银饰品标识标注应当遵守哪些规定 http://s.yingle.com/w/xf/593691.html

 消费者协会的职能是什么

http://s.yingle.com/w/xf/593689.html

 不能扼杀消费者的自主选择权

http://s.yingle.com/w/xf/593687.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 不能扼杀消费自主选择权

http://s.yingle.com/w/xf/593686.html

 电视购物寄来一部废品手机该怎么办 http://s.yingle.com/w/xf/593684.html

 制止牟取暴利的暂行规定

http://s.yingle.com/w/xf/593682.html

 食品召回制度之基本框架

http://s.yingle.com/w/xf/593680.html

 消费者受辱请求精神赔偿

http://s.yingle.com/w/xf/593678.html

 商家开出的空头支票

http://s.yingle.com/w/xf/593676.html

 过错责任原则的确立是怎么规定的 http://s.yingle.com/w/xf/593674.html

 严格限制大套型住宅用地

http://s.yingle.com/w/xf/593672.html

 法工委有关负责人就农产品质量安全法答记者问 http://s.yingle.com/w/xf/593670.html

 旅游中经常会出现的纠纷

http://s.yingle.com/w/xf/593668.html

 严格的代言人侵权责任

http://s.yingle.com/w/xf/593665.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 消费者怎样运用知情权

http://s.yingle.com/w/xf/593663.html

 一次性餐盒制作过程曝光（图）

http://s.yingle.com/w/xf/593661.html

 让我们吃了多少的毒

http://s.yingle.com/w/xf/593659.html

 医学美容事故的三种途径解决

http://s.yingle.com/w/xf/593658.html

 消费者协会的法定职能

http://s.yingle.com/w/xf/593656.html

 我国现有的消费者纠纷解决机制所存在 http://s.yingle.com/w/xf/593653.html

 名优标志应当如何标注

http://s.yingle.com/w/xf/593652.html

 产品有严重污染问题饮用后生病医疗费用应该谁来承担 http://s.yingle.com/w/xf/593650.html

 产品质量纠纷的几种处理方式

http://s.yingle.com/w/xf/593648.html

 商品房有质量问题，开发商应该保修吗 http://s.yingle.com/w/xf/593646.html

 美容整形法律纠纷的解决方法

http://s.yingle.com/w/xf/593644.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 返程路线变更旅行社预期违约

http://s.yingle.com/w/xf/593642.html

 旅游消费者安全权实现的困境

http://s.yingle.com/w/xf/593640.html

 偷梁换柱精装修房成“全装修

http://s.yingle.com/w/xf/593638.html

 产品质量认证的条件和程序

http://s.yingle.com/w/xf/593636.html

 产品质量认证的依据是什么

http://s.yingle.com/w/xf/593634.html

 17城市消协呼吁在机票和电子客票中全面加注中文 http://s.yingle.com/w/xf/593632.html

 旅游车祸后有后遗症可否要求旅行社赔偿 http://s.yingle.com/w/xf/593630.html

 如何申报绿色食品标志

http://s.yingle.com/w/xf/593628.html

 两起餐饮纠纷引发的深思

http://s.yingle.com/w/xf/593626.html

 消费税的纳税环节是怎样规定的

http://s.yingle.com/w/xf/593624.html

 以图为证按实结算 http://s.yingle.com/w/xf/593622.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 一毛钱处方能走多远

http://s.yingle.com/w/xf/593619.html

 我国保护消费者知情权存在的问题 http://s.yingle.com/w/xf/593617.html

 消费者应具备的条件

http://s.yingle.com/w/xf/593615.html

 正品和厂货鞋类三包说明

http://s.yingle.com/w/xf/593613.html

 消费者享有哪些权利

http://s.yingle.com/w/xf/593611.html

 衣物成份与标识不符

http://s.yingle.com/w/xf/593610.html

  美的涉嫌欺诈行为 http://s.yingle.com/w/xf/593608.html 三包

期

间

切

莫

当

冤

大

头

http://s.yingle.com/w/xf/593606.html

 什么叫产品包装标准

http://s.yingle.com/w/xf/593604.html

 商品质量问题如何举报

http://s.yingle.com/w/xf/593602.html

 为长假旅游维权支招

http://s.yingle.com/w/xf/593600.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 购买手机慎防三包凭证陷阱

http://s.yingle.com/w/xf/593597.html

 欺诈消费者行为的处罚办法

http://s.yingle.com/w/xf/593595.html

  欢唱过后遇惊险 http://s.yingle.com/w/xf/593594.html 旅行社责任保

险和旅游

意外保险

http://s.yingle.com/w/xf/593592.html

 患者方面因素引起的医疗纠纷

http://s.yingle.com/w/xf/593590.html

 买笔记本出现质量问题不给更换要求索赔可以吗 http://s.yingle.com/w/xf/593587.html

（产品质量法）中有关损害赔偿

http://s.yingle.com/w/xf/593585.html

 国外商品房消费者权益保护的解析 http://s.yingle.com/w/xf/593583.html

 消费信用中消费者保护的必要性

http://s.yingle.com/w/xf/593581.html

 如何建立消费者的法律体系保

http://s.yingle.com/w/xf/593579.html

 召回义务与发展风险抗辩下的后续观察义 http://s.yingle.com/w/xf/593577.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 买的平板电脑跟宣传的差别很大怎么维权 http://s.yingle.com/w/xf/593576.html

 产品质量有问题被索赔50000元怎么办

http://s.yingle.com/w/xf/593574.html

 新设备质量有问题怎么办

http://s.yingle.com/w/xf/593572.html

  哈韩整容要谨慎 http://s.yingle.com/w/xf/593570.html 经营者保证商品或者服务安全的义务 http://s.yingle.com/w/xf/593568.html

 关于产品缺陷和产品瑕疵

http://s.yingle.com/w/xf/593566.html

 对赠与人可以不再履行赠与义

http://s.yingle.com/w/xf/593563.html

 浅谈经营者欺诈行为主要表现形式 http://s.yingle.com/w/xf/593562.html

 一毛钱处方需要大监管保驾护航

http://s.yingle.com/w/xf/593560.html

 旅游损害赔偿如何举证

http://s.yingle.com/w/xf/593557.html

 钢木门与钢制门的PK http://s.yingle.com/w/xf/593555.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 造成商品房消费者权益受损的成因 http://s.yingle.com/w/xf/593553.html

 毒衣裳好比三聚氰胺消费者买衣须自知 http://s.yingle.com/w/xf/593551.html

 哪些行为属于欺诈消费者的行为

http://s.yingle.com/w/xf/593549.html

 消费者住宿旅游注意事项

http://s.yingle.com/w/xf/593548.html

 关于产品质量认证制度的问题

http://s.yingle.com/w/xf/593546.html

 驾校硬收食宿费侵犯公平交易权

http://s.yingle.com/w/xf/593543.html

  经营者的十项义务 http://s.yingle.com/w/xf/593542.html（消费者权益

保护法）

修改意见

http://s.yingle.com/w/xf/593540.html

 旅游纠纷应如何处理

http://s.yingle.com/w/xf/593537.html

   五星酒店竟是三无 http://s.yingle.com/w/xf/593535.html 消法修订 http://s.yingle.com/w/xf/593533.html

当前消费者维权存在亟待解决的问题 http://s.yingle.com/w/xf/593531.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 开发商是否有权在楼顶安广告霓虹灯 http://s.yingle.com/w/xf/593529.html

 我国有关产品责任立法发展

http://s.yingle.com/w/xf/593527.html

 如何构建严格的产品代言人侵权责任 http://s.yingle.com/w/xf/593525.html

  刍议强迫交易罪 http://s.yingle.com/w/xf/593524.html 违反产

品

质

量

法的法

律

责

任

http://s.yingle.com/w/xf/593522.html

 明年各级消协将对消费投诉新推出五大 http://s.yingle.com/w/xf/593520.html

 应税消费品征收消费税的具体规定之鞭 http://s.yingle.com/w/xf/593518.html

 哪些产品是必须实行三包的产品

http://s.yingle.com/w/xf/593516.html

 三包商品应承担的责任

http://s.yingle.com/w/xf/593514.html

 产品案件中的举证责任分配

http://s.yingle.com/w/xf/593512.html

法律咨询s.yingle.com

第三篇：浅析房屋拆迁问题与对策

浅析拆迁问题与对策

随着城市化，工业化发展，大批农民的房屋需要被拆迁。对于绝大多数老百姓而言，房屋是他们的安身立命的地方，是其最重要的财产，也是其保护自己人身安全甚至其它人权的重要载体，但是在房屋拆迁中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律与补偿标准机构不完善，行政裁决和强制执行不规范适合，被拆迂人需求的中低价位房屋供应不足等原因引起大量的群众性上访事件，如何处理好房屋拆迁问题不但是经济发展的要求，同时也是社会稳定发展的需要。

一、房屋拆迁存在的突出问题

(一)从法律上看 ：

1、房屋拆迂没有直接的法律法规和规章可循到目前为止 我国没有对房屋拆迂的一 个专 门法律和规章，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迂的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》。

2、农村中农民法律知识缺乏，维权意识不强。对政府有关单位与开发商的13头承诺较易相信，没有签定任 何安置补偿协议，一旦农民的房屋被拆迁后就将农民的利益置之度外。

(二)从补偿上看 ：

1、利、偿范围较窄(1)我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿，而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿，事实上，被拆迁人在取得房屋所有权时，已经支付了相应的土地使用费，而在他们的房屋被拆迁后，这部分费用却未完全纳入补偿范围。(2)农民在拆迂过程中不仅失了房屋，而且他们的生活，工作都受到了不同程度的损害。有的村民要另寻生存地点，使其生活和就业的成本增加。

2、补偿安置不到位与不合理。(1)政府要对土地实行征用，房屋，称安置房屋还没有建设好，让农民自行安置到村的地方租房暂住，许诺安置房屋建设好就马上迁入。但政府有关部门和开发商让农民迁出后就再也不认帐了，使农民失地、失房、失去生活来源，真是苦不堪言。另一方面，虽然将农民拆迁户安置好房屋，但是没有得到有关养老保险与医疗保障，只是作一次性补偿，没有为农民臼后的生活提供必须的安排，由于农民不能再耕作和搞些农村副业，使农民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足，使农民的补偿资金不能及时到位，给农民带来很大的困难，生活来源中断，连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失，如子女人学问题，生活成本增加(交通，管理费，就医等)，都困扰着农民被拆迂户。(2)脱离科学发展观的“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中，通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析，可从中发现，在农村房屋拆迁补偿上，普遍存 在着一种过分地看重硬性标准的倾向，实际工作中严重脱离 “以人为本”的原则，取而代之的是 “以硬件为本”。如在住房安置上，根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积，同时结合原住房面积 的大小来折算，如一户人 有五口人，家中只有3人拥有当地户口，而该家庭居住面积是9O平方米，而根据相关比例折算只能安置到面积5O平方米的房屋居眭。如果没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迂房屋中弱势群体(老人，残疾等)，则只是统一给予安排，领取到政府给予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于为人民服务的采旨。

3、补偿费用和标准偏低。政府直接规定拆迁的补偿费用和标准，末进行房产评估，不与被拆迂户进行协商，或进行协商没达成补偿协议的情况下，只向拆迁户作最后的 “通牒”。

二、农村房屋拆迂问题的对策和建议

(一)加强对农村房屋拆迁法的制定和完善。

权力来源于法律的授权，权力的合法性也来源于法律的规定法律是保障农民利益的根本之源。面对农村房屋拆迁主体。补偿安置，处理程序没有具体的法律可适用的情形，在加强立法的同时，必须对相关法律法规进行修改和完善。建立农村房屋拆迁法律制度。可以从以下方面着手。在农村房屋拆迂的主体上，农村房屋拆迁主体应由政府部门及村集体组成。政府部门在组织实施房屋拆迁进程中作出规划，而村集体组织进行监督，这样的形式，两者共同合作。在房屋拆迂补偿上，对于补偿对象，所有人不得以是否有房屋产权证为标准。补偿标准可给权省，市及地方人民政府根据本地 区的发展水平，结合被拆迂房屋的重置成本等因素综合考虑。而大旺白沙村经济比较低下，因此，补偿时必须符合实际。同时，要经过较为科学，完善的价格评估程序，合理确定被拆迁房屋的货币补偿金额，充分保护被拆迁人的合法权益。补偿费应及时足额发放到被拆迁人手中，以保证拆迁工作的顺利进行。在拆迁安置上，农村房屋拆迁应按照有生产用地，生活方便，节约用地的原则，选择好安置点。要符合农村集镇和中心村建设的长远规划，交通便利等。房屋拆迁后，应为拆迁人安排好临时居住点，并发给相应的搬家补助费，新房的建设问题，政府部门可授权村集体组织实施，相关费用凭实际支出安置费中列支。现农村房屋拆迁处于无序状态，完善农村房屋拆迂方面的法规不容迟疑，从而使农民房屋拆迁工作有章可循政府应加大对农村农民法律知识教育，提高农民的维权意识安排专业人员为农民提供法律指导，法律咨询和法律援助。面对补偿资金不到位，拖欠等现象，引导农民通过合法途径解决，维护自身权益。政府部门也要加强管理与监督，使发放给拆迁户的资金到位。这样做不仅有助于保护农民利益，而且有利于整个社会的稳定和经济发展。

(二)在拆迁补偿上，可以考虑采取如下几种补偿方式。

一是货币补偿方式，货币安置补偿是市场经济条件下房屋拆迁一种新的安置方式，通过货币支付形式把被拆迂房屋户的安置房屋推向市场。补偿费用除了包括房屋及其附属物补偿费，土地使用权外，还应包括一定的精神损害赔偿金。经济学者茅以轼认为必须提高现行的补偿标准，他建议应在市场价格的基础上再加 1O％比较合适。④货币安置补偿标准要以原地搬迂实物安置标准作为测算的主要依据。从价格上给房屋使用人一次性购房款额应达到本地段安置房的成本价比为合理。对被拆迁房屋所有人，拆迁人一般应按房屋的安置价格结合成新评估作价补偿，因此拆除自有自用的私有房屋，拆迁人按上述除一次性货币购房款外还应给一笔拆除房屋补偿费。同时对被拆迁房屋户的这种一次性货币补偿的 “买断”方式，要建立相关的养老保险和医疗体制，保障农民拆迂户应享有的权利。因此，当地政府应根据情况建立起符合村民的养老保险和医疗体制，使村民能够得到基本的生活保障。二是在住房安置时，要坚持让利于民，最大限度地考虑被拆迁人的利益。一方面要坚持“以人为本”的原则，想方设法确保被拆迁户拆迁安置后的实际生活水平有所提高，要注意照顾村中不同需求对象对住房置换面积的多样性需求。农村房屋拆迂需要取消以户籍及有关条件要求为硬性标准的规定。要根据具体面积和人数来安排，在安置标准上可以这样：(1)一至二人户，原面积不足4o平方米，安置面积为40平方米：原面积在40至80平方米，按原面积安置：原面积超过80平方米的，安置面积为80平方米。(2)三人户，原面积不足50-T-方米的，安置面积为5O平方米；原面积在5O至11O平方米，按原面积安置：原面积为超过1O平方米的，按原面积安置1 10平方米。(3)四人

以上户，原人均面积不足15平方米的，人均建筑面积15平方米安置；原人均建筑面积在15至35平方米的，按原面积安置：原人均建筑面积在35平方米以上的，按人均面积3S平方米安置。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处合法住房的，应合并计算其原住宅房的建筑面积这样就可以很好地照顾到不同家庭的情况。例如，对单身老人或 老龄夫妇群体来说，原有面积大都在100平方米左右，还给他原有住房面积，置换成两套住房，一套自己使用，一套出租流转，可以辅助解决养老生计。他们虽然享受医疗和养老保险，但已经完全失去社会工作能力。实践证明，以这种的置换方式，能够有 效化解相当～部分农村老人的生计困难。再比如，对身边有婚龄子女同居的农民，也应考虑到他们子女的婚嫁住房需要，适当调整和加大置换面积。还有，为了保障农村独生子女国策的长效实施，住房置换也应体现某种优惠等等。另一方面对村中那些生活有特殊困难的被拆迂户要采取一些特殊的优惠政策，使他们亲身感受到党的政策的温暖，千万不要动不动用法律法规吓唬人，要以一个平常心进行换位思考。在建立被拆迂房屋农民基本生活保障制度的同时，规定对被拆迂房屋农民中的特殊困难群体，包括以往历次征地己安置和保养的人员，凡符合要求和最低生活保障条件的，允许其按照有关规定申办和享受最低生活保障。同时可设立住房保障线，对被拆迁的特殊困难户给予照顾，规定被拆迂农民获得的货币补偿款金额低于本市当年最小户型的经济适用房总价，拆迁人应当将其拆迁补偿款补足到这一标准，保证每一户被拆迁农民至少都能得到一套最小户 型的经济适用住房。三是对于土地征用拆迁房屋的补偿，可以采用 “分年补贴” 建立 “以土地换社保”的新机制，建立起以土地经营权为中心的 股份合作制，让农民拆迁户以土地入股的方式，使农民成为集体资产或股份有限公司的一个股民，赋予了农民长久拥有集体资产 股权和分红权利，而不至于有些农民用完补偿费，使日后的生活 失去了经济来源，成为 “贫民”。这种“分年补贴”的长久保障 方式，有效地保障了农民生活。总之，农村房屋拆迂补偿应遵循 公平的原则，公平地补偿符合市场经济的要求，有利于社会的安定。

(三)在政府行为上，要做到如下几个方面 ：一是政府必须从商业性的拆迁活动中完全退出，要转变观念，改变直接进行房屋拆迁或者代替拆迁人进行房屋拆迁的错误作法。政府专心扮演裁判员的角色，切实转变职能，依法行政。拆迁管 理部门要与拆迂单位、拆迁评估机构分离，确保拆迁管理部门独 立、公正地履行行政管理职责。即使是农村基础设施、农村公益 事业建设项目，也应当成立项目法人或委托具有独立法人资格的 企业去承担，主管部门决不能直接充当拆迁人或者接受委托拆迁。总之，村中房屋拆迁时，本地政府都要以正规程序来进行，有相应部门管理。二是对于大旺本地政府转授权行政方面，要严格根据立法法 的规定，被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他行政机关。按照 《立法法》第八条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。《宪法》第六十二条规定，基本法律的制定主体只能为全国人民代表大会。因此，从法理上说，拆迁房屋应由宪法等相关的上位法作出规定，并符合严格的法定条件三是地方得到行政授权行政中，可以建立起法治化的利益表达机制，把农民的利益表达行为纳入法治化轨道，提高部分执法人员的素质，对于上访的农民要耐心积极对待，使农民的利益能够得到充分的表达，又能使政府行为受到严格规范。总之，完善局面房屋拆迁工作，保护被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社会、人人共同努力。

第四篇：房屋拆迁评估流程

城市房屋拆迁评估流程

1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。

2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。

3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。

4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。

应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。

5、公示初步估价结论，公示时间7天。

6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。

7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。

8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。

9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。

针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

二、拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、评估机构勘察测量。

1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

四、初步估价报告公示。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

五、复核申请。

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第五篇：当前纳税评估工作中存在的问题及对策

当前纳税评估工作中存在的问题及对策

编者按：自2012年我局实施税源专业化管理改革以来，市县（区）局设立了纳税评估专门机构，建立了纳税评估指标模型，做了一些工作，但多是停留在嘴上，落实在墙上，缺乏实际的行动和效果，全市纳税评估工作水平离省局的要求和兄弟单位的进展还有很大差距。

近日，市局徐林章局长在《当前纳税评估工作中存在的问题及对策》调研文章上批示，要求全系统“重新认识纳税评估工作的重要意义，研究纳税评估工作的方法和举措，以本篇调研文章为例，全面开展纳税评估学习讨论活动，查找本单位纳税评估工作的瓶颈和问题，探究继续深化纳税评估工作的办法和途径，以提高认识，改进方法，扎实推进，务求实效，尽快使这项工作步入正轨”。

如果说税源专业化管理是新形势下税收征管的核心，那么纳税评估就是税源专业化管理的核心。纳税评估工作成败对税源专业化管理工作顺利开展具有决定性的作用，直接影响全年税收任务能否顺利完成。希望各单位认真学习贯彻徐局长批示精神，按照“规范管理、转变作风、真抓实干、提高效率”的要求，高度重视评估工作，不断提升评估水平，在学习、讨论、调研、完善中把纳税评估工作和税源专业化管理改革工作干好、干实、干出成绩，用实际行动助力“中国梦”，实现“地税梦”，建设“幸福地税”。

当前纳税评估工作中存在的问题及对策

李榆川

纳税评估作为税收征管的必经程序与核心环节，弥补了现行征管程序的缺失，是明晰征纳双方重要的法律界限，既是征管程序也是风险应对方法。我市自开展纳税评估这项工作以来，在提高税源管理水平，增加税收收入等方面起到了积极的作用，但距离理想的纳税评估工作状态还相差很大，在税源专业化的模式下如何更好地开展纳税评估工作，是我们急需解决的问题。

一、纳税评估工作中存在的问题

1、思想认识不到位，观念未转变。（1）、作为单位决策者的观念没有转变。认为纳税评估无非是以前的税务检查的另外一种叫法，换汤不换药，不需要成立专门的机构，还是由原来的税收管理员按照原有的管理范围实施管理和行使评估即可，换汤不换药；或者以无人可用、无人能用为借口无法成立，目前仅仅榆阳、神木两个单位有专业纳税评估机构，其余15个单位都未成立。形成专业评估任务无机构应对，无人应对的局面。（2）、税收管理员对纳税评估的重视不够，不能从税源管理的角度认识纳税评估的重要性，大多数，税收管理员不愿意从事纳税评估工作，不愿转到纳税评估岗工作。目前我市纳税评估岗位人员共有180名，其中日常评估岗135人，专业评估岗45人，只占到基层税收管理人员的32%，而且大多数人员是兼岗，这与省局规定的从事纳税评估人员要达到基层税收管理人员的50%以上的要求相差很大。（3）、风险管理意识淡薄，没有真正把纳税评估作为执法风险防范的有效手段引入工作中，不能利用纳税评估来防范风险，规避执法风险，提高管理水平。

2、纳税评估工作流于形式，评估质效不高。按照省局风险管理系统设置，各个基层税务所的所长及日常评估岗负责每月风险管理系统推送的日常评估任务，但是从工作形式、程序和结果上看，很多人把这项工作当做了额外的负担，认为评估工作只是整理一些形式上的资料，仅仅完成评估面，不讲求质量和效果，我市2013年一季度系统推送日常评估任务3190户，仅有9户评估有异常，评估税款仅为5.8万元，工作被动应付，风险管理系统形同虚设，没有发挥对税源管理的应有作用。

3、人员素质不能适应纳税评估工作技术要求，有待提高。纳税评估是一种现代化的税收征管手段，对评估人员的财会知识、税收工作经验、分析判断能力以及计算机操作水平等综合素质的要求较高，对目前人员的素质提出了新的考验和更深的要求，业务知识不全面或者工作停留在表面就不能很好地开展评估工作。同时，我市人员年龄结构偏大，干部的政治素养、敬业精神和工作责任心不强，也制约着纳税评估工作的有效展开。阻碍了纳税评估工作取得预期目的和效果。

4、第三方信息渠道不畅，严重影响纳税评估的真实性和准确性。纳税评估是应用数据信息比对的方法，对纳税人申报数据的真实性、准确性进行定性和定量的判断，进而发现问题，并对税源管理提出建议的一种有效管理手段。在纳税评估过程中要运用大量的数据资料进行对比分析、定性分析，并进行相关的指标测算。没有数据资料，纳税评估工作就成为无本之木、无源之水。目前税务机关通过纳税人报送的申报资料所获取的信息非常有限，而且其真实度不高，不能为纳税评估提供确实的依据，并且缺乏其他方面的信息印证。我市地税系统还没有足够的渠道获取企业相关信息，第三方信息采集有困难，渠道不畅，信息来源单一，影响评估人员的准确判断，也影响了纳税评估的深度和广度。

5、现有运行的征管系统和风险管理系统功能不完善，衔接不畅。如：在实施评估过程中出现补税无法补办发票；评估结果处理选择错误后无法返回修正；需要移交稽查的案件无法与稽查系统对接；对未缴纳评估税款和未完成财务信息采集的纳税人无提醒或限制申报等问题；这些问题都制约着纳税评估工作顺畅有序开展。

6、纳税评估与税务稽查的职能界限不清。在风险管理的流程下，纳税评估和税务稽查的对象在一定条件下会发生转换，因此就形成了评估向稽查移交案件的条件。按照风险管理工作流程，纳税评估和税务稽查同为风险应对的手段，两者的职能划分主要以风险的等级高低来确定，对于中低风险的纳税人推送纳税评估部门应对；对于高风险的纳税人推送稽查部门应对，作为税务稽查的直接案源。但目前为止，从总局到省局都没有高、中、低等级的具体划分标准，纳税评估的案件在什么时间移交稽查，在哪一个标准时移交稽查都没有明确标准，这就形成了纳税评估中的最大执法风险，评估与稽查也不能形成有效的合力来达到促进税源管理水平的提升。

7、现行纳税评估指标体系制约着纳税评估的质量。现行的纳税评估指标体系确定的行业税负、各项财务指标比对平均值，实际上是企业真实纳税和财务核算的一种假设，将这种假设的测算指标与被评估对象的实际执行税法的结果进行比较，根据偏差程度来判断评估对象的申报是否正常的方法。现在我们运用的指标是省局风险管理系统设定的105项通用指标，标准值是根据全省的同一行业的平均值与方差形成的普遍数据。但因我省南北中的经济发展情况不同、消费水平不同、成本计价水平不同等各种因素的影响，系统内生成的指标数据对某一个地区的实际指导意义究竟有多大还需进一步验证。尽管系统给各市留有接口可以对本地区的数据进行修订和维护，但是因水平有限、数据采集困难等原因，我们有代表性的行业指标迟迟不能出台，也影响着纳税评估工作的质量和效率。

二、改进纳税评估工作的对策

1、解放思想，转变观念，完善机构，充分认识纳税评估工作的重要性。要在全员中学习税收征管改革的精神，特别是各单位的决策者，要认识到纳税评估是此次征管改革的重中之重，树立风险管理理念，要明白今后一段时期基层税务机关征收管理的大部分力量和精力都要集中到纳税评估中去，要通过纳税评估促进税收征管，让纳税人的税收遵从度不断提高。各个单位要设置专门的纳税评估机构，应对专业评估任务，充实纳税评估人员队伍，特别是要把业务熟，责任心强的业务骨干安排在纳税评估部门，凸显纳税评估的作用，真正做到以评促管，以评促收。

2、加强人员培训力度，打造高素质的评估队伍。鼓励干部参加“三师”考试，对取得“三师”资格的人员重奖；开展每年一次的纳税评估能手的评选，对成为能手的人员重用；开展有针对性的业务技能培训，每年将评估中遇到的热点、难点问题以及急需提高的行业、税种等作为培训重点，做到有的放矢，培训见实效；推行团队化和“主辅评”制的

评估模式。要在各个单位树立几个纳税评估标兵，以点带面，以强带弱，共同提高。市局应适时将个单位的评估标兵组织起来实行跨区域的企业专业纳税评估，逐步打造一支技能全面，业务娴熟的纳税评估人才队伍。

3、强化考核机制，提高评估质效。针对目前评估质效不高的现象，要用考核的办法来制约，对责任心不强、敬业精神不强的现象用完善的机制来限制。对无异常结果处理的评估户要进行定期的复评复查，如复评复查结果与原结果不同，要对单位在目标责任考核中扣分，对评估相关责任人进行经济处罚。真正把风险管理的理念树立起来，把风险管理系统的作用发挥出来。

4、尽快建立第三方平台，实现信息共享。积极请示政府，通过政府协调将财政、工商、金融、技术监督、煤炭、住建、统计等部门的数据纳入税务分析系统，形成信息共享的联动机制，充分掌握纳税人相关信息，为纳税评估的高等级、精细化分析提高强大的支撑，真正做到信息数据的无缝隙联网。

5、建立纳税评估与税务稽查的互动机制。在风险管理的流程下，纳税评估和税务稽查的对象在一定条件下会发生转换，因此确立纳税评估和稽查案件移交原则是建立互动机制的关键。要厘清纳税评估和税务稽查的职能界限，中等级风险的纳税人由评估部门进行应对，对经过纳税评估分析、约谈、核查后发现的有严重违法行为的纳税人，评估部门要移交给稽查部门；高风险的纳税人推送稽查部门应对，作为稽查部门的直接案源。要充分发挥两大职能部门的作用，要通过纳税评估促进征收管理，让纳税人不能不遵从；要通过稽查查办大案、打击威慑、防范重大税收流失的职能作用，让纳税人不敢不遵从。通过总局或者省局出台相关的案件移送标准，既不能淡化纳税人的违法责任，同时也规范评估工作行为，降低评估工作风险。

6、积极调研，做实做细相关的指标和模型。科学的纳税评估指标体系和评估模型是做好纳税评估工作的有力保障。各个单位应该将自己管辖的重点税源行业、重点纳税户作为建立指标体系和模型的重点，注重收集各类信息资料，权衡各种因素，应用多种方法，通过制定—验证—修订—再验证的程序，确实做出能指导本单位实践的指标和模型。要使这些指标和模型真正成为纳税评估工作中的指南针、教科书。