海伦市邮政局广告业务招商流程

第一篇：海伦市邮政局广告业务招商流程

海伦市邮政局

电视宣传广告业务招商流程

一、洽谈沟通

甲乙双方通过交流沟通，增进彼此的了解，确认初步合作意向。根据您的具体需要，通过我局分布在全市各大商城及商业店铺等40多家电视宣传媒介为您提供强大的宣传服务。

二、宣传要求

电视宣传广告要求无非法广告，客户需提供宣传企业的营业许可证等相关证件。

三、合作意向

明确设计项目，广告价位、设计费用，付款方式及播出时间及播出频次安排。

四、签约

当您和我们对您的设计委托项目达成共识之后，双方将就设计项目签订正式的合同，客户需支付60%预付款，并明确双方项目负责人。

四、市场调查

客户需提供宣传题材的市场信息及相关资料，为设计、制作、剪辑、配音提供重要的基础和科学的依据。

五、策略制定

根据分析，沟通，创意讨论，展开设计。对设计方案进行筛选，修改，确定设计方案提案。

六、设计提案会

对企业决策层领导进行设计提案，沟通。通过提案确定设计风格与方向，形成决议，指导下一步工作进行。

七、方案的细化与调整

对于最终确定设计方案，我们将根据具体情况对其进行进一步的优化、调整。并形成最终方案，由委托方回传确认验收单。

八、完 成客户付清剩余合同款，乙方向甲方交付最终设计电子文件，正式完成设计委托项目。

九、跟踪服务

我们的客服人员会继续与客户保持联系，及时解决客户的技术问题和相关咨询。

第二篇：青州市邮政局关于中邮广告业务

邮政函件业务 研讨会经验介绍

走品牌之路 抓团队建设

推动中邮业务又好又快发展

青州，位于山东半岛中部，是历史上著名的古九州之一，东接风筝之都——潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地——齐鲁石化，南邻革命老区——沂蒙，北方是盐业基地——寿光和胜利油田。地理位置优越，交通四通八达，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地，总面积1569平方公里，人口90万，是全国卫生城市和优秀旅游城市。

青州市邮政局现有员工314人，其中函件专职营销人员5人，策划1人，制作1人，设计3人。2010年，全局实现业务收入4777.43万元，完成收支差额1255万元；函件业务收入521万元，提前两个月完成全年收入计划。其中商函收入75万元，中邮收入133万元，贺卡收入313万元。2011年1-5月份函件业务收入420万元。总结过去的工作，我们以“打根基、抓项目、强队伍”为突破口，主要做了三件事：一是走品牌之路，二是抓团队建设，三是解服务难题。

走品牌之路

青州当地宣传媒体很多，而且大多数起步早，规模大，用的多是新闻纸，信息量大、价格低，对于起步较晚的中邮广告来说压力

相当大。怎样打开快速发展这项新业务的“金钥匙”？我们认为，既不能盲目向其它媒体攀比，也不能无所作为，而是积极组织员工进行市场调研，全力以赴探寻中邮业务发展的出路。

一、基于市场 找准出路

经过对市场的深入调查和全面分析，我们认为随着广告市场的日趋成熟，广告客户在使用广告产品时早已转变了以往“铺天盖地”、不计成本的模式，取而代之的是前期市场分析、广告媒体选择、广告发布评估等具有整体性、完整性的系列宣传活动，商家更看重广告发布后的收益。而中邮专送广告的“中国邮政”品牌和客户对中国邮政强大的投递网络的信任，正好可以给予客户这方面的信心。因此，我们决定通过深挖“中国邮政”和中邮广告的品牌价值，把邮送广告业务打造成中、高端客户信任的新媒体，走出一条品牌之路。

二、因地制宜 做出特色

决定走品牌之路后，为区别其他媒体，突出中邮广告品牌特点，在考虑客户承受力的基础上，我们决定采用铜版纸四色印刷，大4开，定价整版1500元，每次发行15000份；同时启用标准的《中国邮政广告》刊头，以反复给以客户对中邮品牌的认知，使客户认识到中邮广告是一个值得信赖和托付的坚实平台。

（一）在农村：青州农村商业发展比较繁荣，2010年，我们在全局20处农村支局，重点开展了发展乡村季风版中邮广告的活动。本着“能出版就出版、能早出版就早出版”、“客户不分大小能

做就做”的原则，根据客户能力，能做整版的做整版，做不了整版的就做“小豆腐块”，只打印个电话、联系人的我们也做，一个支局量不够的几个支局可以合并做在本区域内重点发布。

（二）在城区：我们针对不同的市场特点，推出了两个子品牌：一是中邮专送广告普通版，二是综合刊、专刊、本册式宣传广告等精品版。普通版采用随报投递和商铺投递的方式进行，精品版则在居民小区逐户投递。两者之间相辅相成，相得益彰。同时，针对近几年火爆的房地产广告市场，我们采取大客户派驻制，派客户经理和设计人员进驻房地产公司，根据客户需要进行现场设计和样品推荐，拉近、巩固双方关系的同时，拓宽合作领域。

经过几年的不懈努力和精心打造，中邮专送广告品牌在当地已家喻户晓，深入人心。2010年，我们共开发乡村版中邮广告50期，收入13万元；中邮专送广告231期，中邮综合刊120余期，收入68万元；中邮专刊100余期，收入40万元。

今年，我们又把邮政品牌加以延伸，把中邮发展、函件发展跟营销项目相结合。与青州市风景区管理局合作，打破传统门票的形式，做成“游云门仙境，中福彩大奖”。

现在是啤酒销售旺季，我们抓住这一时机，给青州市汇丰啤酒原料有限公司做了一个方案，“喝海力啤酒，中福彩大奖”

抓团队建设

经过多年的摸索，我们领悟到，要想邮送广告业务实现大发展，走好品牌之路，就必须建立一支懂业务、善营销、团结敬业的专业团队，唯有这样才能在广告业站稳脚跟。为打造精英团队，夯实中邮业务发展基础。我局落实了营销、设计、投递三支专业化队伍，并根据队伍的不同特点，有针对性地制定了三支队伍的激励政策和考核管理办法。特别是在营销团队建设上，我们根据营销员的特点，从日常管理、业绩考核、薪酬待遇等方面下手，制定了一系列的管理、考核办法，取得了明显的成效。

一、正向激励，提高团队营销积极性

近年来，根据集团公司、省公司精神，我局非常重视营销队伍的建设和投入，尽量向营销“倾斜”，提高营销员的薪酬待遇，突出营销团队和营销人员的重要地位，从而激发营销员的营销积极性，促进了业务的发展。另外，我们还坚持“多劳多得”的原则，对营销业绩突出的营销员，我们依照收入另外给予奖励，绝不能“干多干少一个样”。例如，在去年商务名片册和国庆、新春特刊揽收中，我们内部开展竞赛活动，奖优评先，对揽收情况每天排名，活动结束对排名前两位的营销员进行奖励，奖金不多，目的就是激发全体队员的积极性，营造你追我赶共同进步的氛围。

二、科学管理，夯实团队营销基础

在管理方面，我们坚持晨会制度和“督、帮、促、带”的管理模式。

（一）多年来，我们坚持晨会制度，坚持会前一支歌，点燃每

一名营销员的营销激情。晨会中先总结前一天的情况，比如：跑了哪些客户、推介的哪项业务，在推介业务中出现的问题、客户有什么意向及提出的问题，针对这些情况全体队员集中讨论，各抒己见，出谋划策，针对一个营销员的业务共同营销，同时也避免了“撞车”；然后安排当天的工作，针对营销人员的意向客户进行商讨营销方案，对营销过程中可能遇到什么问题提前做好准备。

（二）“督、帮、促、带”因人制宜

在营销员的管理方面，根据不同营销员，我们采取不同的管理方式。

1、“督”。对有能力、有经验、自由散漫的营销员，采取“督”的方式。就是在工作时间，跟他一起开发客户、发展业务，对他的行程进行掌控，对他的工作进行摸底，从而强化了营销员的工作纪律性。

2、“帮”。对经验少、能力弱的营销员，采取“帮”的方式。我局有一名营销员，工作积极肯干，但因为刚刚从农村支局调到商函，对商函业务了解不多，在城区缺少人脉关系，跟客户谈业务缺乏经验，虽然每天都在跑，却迟迟没有业务，为此非常苦恼，连续两次提出辞职。针对这一情况，我们从生活上关心他，在精神上鼓励他，从业务上帮助他，给他介绍客户，分析市场，分析客户需要、客户心理，传授营销技巧。帮他增加发展的自信心。经过一段时间的帮扶，他的营销能力大大提高，由原来不知如何开展业务，到现在的面对客户侃侃而谈，并且有了自己的固定客户。现在计划月月

超额完成，自信心也增强了，他现在已深深爱上了营销这一岗位。

3、“促”。对营销工作有畏难情绪、缺乏信心的营销员，我们采取“促”的方式，加强与营销员的沟通、交流，多表扬、多鼓励，强化营销员的成就感。我局有一位老职工，他有较强的社交能力，但信心不足，有一定的畏难情绪，发现这一情况后，我们及时跟他沟通，帮他解开心结。鼓励他多跑、多说，先通过营销自己的关系熟人积累经验！由于该营销员关系广，而且能吃苦，经过一段时间的锻炼，很快就有了业绩。虽然业绩不多，但我们及时在晨会中对他表扬，让他介绍经验，号召大家向他学习。慢慢地，他从关系客户做起，到现在，客户已翻了好几翻，业绩突飞猛进，2010年完成收入32.4万元。

4、“带”就是干部带头，新工作、新任务、新办法，总是干部先行一步，做出样子，带动员工。

通过“督、帮、促、带”，营销员树立了信心，建立了自己的客户群体，营销员的自驱力强了，有了实实在在的收入，发展业务的积极主动性更强了。

三、强化沟通 提高团队合作能力

很多工作实难靠个人独立完成，必须有赖于团队的合作。项目营销是拉动中邮广告业务超常规发展的推手，也是函件及邮政业务发展的趋势和必然，而做好项目的关键，就是营销团队必须要有极强的合作能力。为提高合作能力，我们重点做的就是加强团队内部沟通，强化成员之间互相信任、互相帮助、取长补短、精诚合作的

团队理念，建立明确共同的目标，努力形成合力，并在项目营销中练兵。例如，去年，我们在做《商务名片手册》时，采取的就是“扫街式”团队营销方式，三人一组，一组一车，集体行动，划分街道，每组一街，“上午找客户，下午做客户”，逐户营销。取得了很好的成绩：共揽收商务名片册52个版、80多个广告，为下一步开展更多的项目，树立了信心，积累了经验。

团队合作能力提高了，各项业务就顺利开展起来了。2010年，成立业务项目组，每周出版2-3期综合刊，中间穿插专刊；出版了交通安全手册、商务名片册、消防手册；开发了家校联系函、书信大赛、邮政编码牌业务；全年出版节日中邮特刊十期。

解服务难题

邮送广告是依托于投递网络的业务，业务的发展、品牌的推广，投递服务质量是关键。在很多地方，投递质量已成为邮送广告难发展的“瓶颈”。为解决投递难题，提高投递质量，我局在抓末梢服务上，出台了一系列实实在在的措施。

一、细化分工

为杜绝投递死角，我局细化了中邮投递网络和分工，我局投递员负责报刊用户的投递，沿街铺面的DM邮送广告由函件局营销员投递，并且严格划分街区，明确责任。临时增量增收的邮送广告，我们则划分责任区后从其他专业抽人突击投递。

二、强化管理

与各类投递人员签定投送协议，制定投送奖励政策和考核办法，严格考核、及时兑现。同时，加强对投递员的定期培训，强化投递员对投送中邮的重视程度。

三、加强协调

每期中邮，我局市场经营部都会通过发布业务通知的形式，要求城区和农村投递部门积极配合做好投递工作。

四、密切监督

为加强对中邮广告的质量监控，我局明确把其投递质量的检查列为监控的重要职责，纳入常规检查。每次投送完毕，对沿街商铺，邮送广告组负责人都要到各主要街道进行抽查，并在第二天晨会上作出客观评价，同时考核到人；对社区投递，通常采取突击检查和常规综合检查相结合的方式，杜绝广告投递不及时、不到位、乱扔乱藏、一户多投等现象的发生。

由于管理措施到位，目前，我局中邮广告投递质量难题得以解决，投送不仅及时、准确，而且范围广、效果好，投递质量日益提高，中邮广告品牌得以顺利推广。

凭着坚持发展不动摇的信心，凭着坚持专业营销和团队建设的战略，凭着甘于吃苦、勇于探索的精神，青州邮政逐渐使中邮专送广告业务走上一条健康发展之路，使邮送广告业务在广告界占据了一席之地。但广告市场日新月异、变化莫测，“逆流而上、不进则退”。我们一定借这次学习的好机会，认真学习兄弟局好的经验做 8

法，立足本地，研究客户，研究市场，创新经营，中邮广告业务不断攀上新的高峰，为邮政事业更好更快地发展贡献力量！

谢谢大家！

第三篇：招商流程

一、商业地产招商工作流程？

1.市场调查----出市场调查报告

2.招商人员邀约客户---来项目考察

3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作

4.意向客户登记表

5.签意向书（协议）

6.签认租书（定金协议）

7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等

8.商家进场装修

前期的市场开发，客户资料收集，商家品类收集，现场招商和外出招商相结合，为商户提供适合的位置，等等

二、商业地产招商管理流程，怎么去分配任务

拿到项目品牌规划图后

方法一：按照楼层分配招商任务

方法二：按照品类分配任务

方法三：按照客户资源分配任务

大致流程：锁定目标后，前期电话沟通——再则登门拜访——最后洽谈合作详情

商业地产项目招商流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研

邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位置可发展调查

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。

如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈

项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定

确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位

政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

十一、项目招商的工作一般步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

2、品牌商家的引进和规划

按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

3、充分掌握客户需求

召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

4、多渠道进行招商沟通

从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

5、商户确定

视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。

——简单概述。

1, 团队建立

2, 市场调查

3招商运营

4物业管理

三、怎样聚集商气？

1、项目的定位与规模

2、周边有哪些项目可以形成怎样的商圈

3、项目产业链及以后商家在这里做生意的优势

4、交通优势、人气优势

第四篇：招商流程

明豪招商思路、渠道、流程

写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下五个环节组成：

1、市场调查，2项目定位，3、广告推广，4、正式招商，5、二次招商。

一、市场调查

对于当地写字楼市场的调查，由以下几个方面构成的：（1）当地写字楼的整体存量，（2）当地著名写字楼的各个主要指标的调查（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（3）当地跟本项目同质项目各个主要指标的调查（（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（4）入驻写字楼的主要客户群调查。

二、项目定位

明豪大厦定位为5A级甲级写字楼；目标客户群为高速成长大中型企业，国企，外资等高端客户群

三、招商推广

写字楼招商推广分为三个阶段：

1、在项目还在施工的阶段，可做项目知名度的推广。

2、在项目正式招商的阶段，直接面对目标客户做针对性的推广。

3、二次招商的阶段，主要是做项目美誉度的推广。

招商渠道：

1、写字楼自身广告墙或条幅，2、针对目标客户群体发广告函，3、电梯广告，4、房产中介推广，5、网络推广，6、招商人员关系营销，7、通过入驻企业的影响力推广

招商工作流程

一、前期准备工作：

1、熟悉招商资料，熟悉项目，熟悉接待管理

2、准备招商资料和工具

二、接待规范：

1、引客礼仪

介绍项目情况：

1、项目基本介绍、平面布局介绍、大楼内部、外围介绍

2、实地样板房看房介绍

三、实地房源报价--意向客户洽谈推介--议价磋商--经理审批

--部门协调--促成成交--制作合同并签订--通过合同将相关财务工作移交财务部--配合物业签订物业合同--缴纳首期款项--合同存档

重要客户流程

招商人员接待、初步洽谈 ↓

招商经理接待洽谈 ↓

及时知会总经理并汇报洽谈情况 ↓

总经理接入洽谈 ↓

了解跟进进度情况及时汇报并接受

指示完成五、二次招商

二次招商的难度比一次招商要高一些，主要因为: 1.项目已经相对老化，不能跟新项目对比； 2.新客户对大楼格局适应性差，需要大量改造； 3.跟其他新项目相比竞争力不足； 4.客户的房源可选性少。

第五篇：招商工作流程

资中县星天池旅游集团有限公司

招商部工作职责

1.负责业务招商部整体工作的把握和部署。

2.负责制订各阶段招商计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。3.负责开展本部门员工业务的培训，指导和帮助本部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质。

4.负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。

5.负责整体规划和楼面布局，确定公司的招商定位和经营商品类别。6.负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况。

7.负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。

8.负责公司的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。

9.负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作。10.负责安排本部门员工进行新品牌的开发、引进及品牌的优化工作。组织安排相关招商人员参加各类商品招商会。11.负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建设。12.负责协调本部门同其它部门之间的工作。

13.做好招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备管理人员。14.负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

招商部经理工作职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。

3.根据公司制定的整体工作计划，制定本组招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务。

4.负责本部门所划分业态、品类的市场动态进行调查分析，收集信息资料，向上级递交分析 5.调查报告。

6.负责按月编制本部门新商家引进计划、进行品牌结构分析、不断完善商家组合。

7.写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等。8.保持与招商总监之间的联络和传达工作。

9.负责本部门所划分商家引进、洽谈、签约工作，选择品牌商及品牌。

10.协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况。11.处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉。12.负责安排、监督属下组员的每天工作内容。13.收集并整理属下组员的招商数据上交招商经理。14.负责向总监汇报即时的现场招商情况。

15.负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报更改。16.负责完成招商总监安排的其它工作。

招商主管工作职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。3.全权负营业店招商工作 4.负责组织市场项目招投标工作。5.负责公司市场店房租凭的管理工作。

6.在总经理授权范围内，努力提高空置房的利用率，增加公司收入。7.协助物业部催缴出租店房的租金，并做好帐目登记。8.建立市场资料档案。

9.完成公司下达的经营指标，协同财务部做好经营核算工作。10.完成公司领导交办的其它工作。11.制订阶段性招商成果工作计划。12.针对市场进行现有市场拜访、意向统计。13.针对现在意向客户进行分析、分析、整理、回访。14.对潜在客户进行挖掘汇总，转变为意向客户工作。

15.制定本组招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务。

16.协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况。17.保持与招商经理之间的联络和传达工作。

18.处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉。19.安排属下组员的每天工作内容。

20.收集并整理属下组员的招商数据上交招商经理。21.负责向经理汇报即时的现场招商情况。22.负责安排每天的出勤人员。23.负责监督招商组员的工作。

24.负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报及更改。

25.写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等。

招商后勤客服主管岗位职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。

3.管理客服部门，负责客服部门的团队建设、培训，制定管理制度及团队提升规划。

4.建立、完善所属各岗位的工作流程、规范以及绩效考核方案，优化人员结构。

5.合理安排客服、售后人员工作，负责客服分配、排班，确保所管各岗位工作有序、及时、衔接。

6.指导客服、售后等岗位人员的工作，提高所管各岗位人员的工作能力、责任心、效率。

7.传递、执行公司政策，各种店铺活动等信息，确保所管岗位能及时了解和响应。

8.处理突发情况，制定预警机制和处理方法。9.对招商成单率及客户满意度负责。

10.制定、修改并推动实施客户服务流程及规范制度。11.带领团队处理日常客户咨询、解答及投诉。

12.定期整理搜集客户反馈，控制招商者满意度的的跟踪及分析，进行客户需求分析。

13.负责团队培训、激励、管理和考核，全方位优化客户服务质量。14.协助运营团队制定客户方案，完成销售指标。

15.全权主持客服部的日常招商管理工作，按公司的招商任务，向下属各客服进行任务的分解，并经常进行进度监控和调整，为下属解决工作中的困难，确保招商部各项计划的完成。

16.及时掌握目标市场的信息，定期进行市场动向、特点和发展趋势的分析及目标商户群需求分析和预测，组织拟订各种招商策划和策略方案，在招商副总经理审批后负责组织实施，使商户适销对路和招商渠道的畅通。

17.组织做好客户服务工作，协调好下属员工和客户的关系，使企业在市场上保持良好的形象和获得理想的经济效益。

18.负责对下属员工的考勤和业绩考评，据其工作态度和业绩进行表扬、批评直至向公司提出奖罚建议，调动和任免的建议。19.负责对下属的培训和业务指导，积极提高下属的思想和业务素质，强调职业道德和团队合作精神，发挥快速战斗能力，增强市场竞争力。

20.负责每月定期向招商副总经理提交所管辖工作的汇报、分析和提出措施。日常工作中出现非正常问题，必须及时向招商副总经理请示和汇报，做好向上向下纵向和部门间横向的协调沟通，并随时指导下属部门的工作。21.作好与其他部门的协调管理。

招商专员岗位职责

严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责。1.按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作。

2.积极开展市场调查、分析和预测，为上级及时提供有效的商业信息。3.掌握市场动态，积极适时、有效地开辟新的商户，拓宽招商渠道，不断收集目标商户信息，建立详实的商户档案。4.向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法。5.负责接待每天的到访客户。6.负责接听每天客户咨询的来电。7.负责登记每天的客户资料。8.负责办理已成交客户合同的签定。9.负责向主管汇报每天客户的情况。10.负责跟进有希望但尚未成交之客户。

11.定期开展商家的拓展和拜访计划，并按时提供商家拜访情况报告。按时完成上级交办的其他工作。

招商后勤客服专员岗位职责

一、客户资料管理

1.资料收集。在公司的日常招商工作中，收集客户资料是一项非常重要的工作，它直接关系到公司的招商计划能否实现。客服资料的收集要求客服专员每日认真提取客户信息档案，以便关注这些客户的发展动态。

2.资料整理。客服专员提取的客户信息档案递交客服主管，由客服主管安排信息汇总，并进行分析分类，分派专人管理各类资料，并要求每日及时更新，避免遗漏。

3.资料处理。客服主管按照负责客户数量均衡、兼顾业务能力的原则，分配给相关客服专员。客服专员负责的客户，应在一周内与客户进行沟通，并做详细备案。

二、对不同类型的客户进行不定期回访

客户的需求不断变化，通过回访不但了解不同客户的需求、市场咨询，还可以发现自身工作中的不足，及时补救和调整，满足客户需求，提高客户满意度。

1.回访方式：电话沟通、短信业务等 2.回访流程

3.从客户档案中提取需要统一回访的客户资料，统计整理后分配到各客服专员，通过电话（或短信业务等方式）与客户进行交流沟通并认真记录每个客户回访结果填写《回访记录表》（此表为回访活动的信息载体），最后分析结果并撰写《回访总结报告》，进行最终资料归档。

三、回访内容：

1.询问客户对本司的评价，对产品和服务的建议和意见； 2.特定时期内可作特色回访（如节日、店庆日、促销活动期）3.定期友情提醒

注意：回访时间不宜过长，内容不宜过多。

四、回访规范及用语

回访规范：一个避免，三个必保，即： 1.避免在客户休息时打扰客户； 2.必须保证会员客户的100%的回访； 3.必须保证回访信息的完整记录；

4.必须保证在三天之内回访（最好与客户在电话中再约一个方便的时间）。

（1）开始：您好我是三江商贸城的客服代表，请问您是××先生/小姐吗？打扰您了。

（2）交流：感谢您在××时间接受了我们三江商贸城的××服务项目，请问您对××服务项目满意吗？ 【满意】：您对我们的服务有什么建议吗？

【不满意/一般】：（能否告诉我您对哪方面不满意吗？/我们应改进哪方面的工作）（3）结束：

【满意】：感谢您的答复，您如果需要什么帮助，可随时跟我们取得联系，祝您（愉快/节日快乐），再见！【不满意/一般】：非常谢谢您提出的建议，这一点我们的确做得不够，我们很快就会有改进的望您监督，祝您（愉快/节日快乐），再见！

五、高效的投诉处理

完善投诉处理机制，注重处理客户投诉的规范性和效率性，形成闭环的管理流程，做到有投诉即时受理，迅速有结果，处理后有回访；使得客户投诉得到高效和圆满的解决。建立投诉归档资料。1.投诉处理工作的三个方面：（1）为顾客投诉提供便利的渠道；（2）对投诉进行迅速有效的处理；（3）对投诉原因进行最彻底的分析。2.投诉解决宗旨：挽回不满意顾客

3.投诉解决策略：短—渠道短；平—代价平；快—速度快

六、认识服务与品牌的关系

顾客永远都是对的；顾客是商品的购买者，不是麻烦的制造者；顾客最了解自己的需求、爱好，这是企业需要收集的信息。失去品牌比损失一次交易更可怕。1.投诉处理流程：（1）投诉受理

即初步填写《顾客投诉登记表》的相关内容，如投诉人、投诉时间、投诉内容等。（2）投诉判断

了解客户投诉的内容后，要判定客户投诉的理由是否充分，投诉要求是否合理。如果投诉不能成立，即可以婉转的方式答复客户，取得客户的谅解，消除误会；如果投诉成立，则根据顾客投诉信息确定被投诉的责任部门，并请顾客给予一定时间展开调查。（3）展开调查，分析投诉原因

要查明客户投诉的具体原因，具体造成客户投诉的责任人，如属修理质量问题，交相关负责人处理；属服务问题，则服务专员/主管处理。（4）提出处理方案

根据实际情况进行部门研讨提出不同相关解决方案。主管领导应对投诉处理方案一一过目，选择最佳解决方案，并及时作出批示。（5）实施处理方案对直接责任者和部门主管要按照有关规定进行处罚；通知顾客，确认顾客接受解决方案后请顾客签字，并尽快地收集顾客的反馈意见。（6）总结批价

对投诉处理过程进行总结与综合评价，由客服主管填写《顾客投诉分类统计表》，并做数据分析统计，提出改进对策，不断完善企业的经营管理，以提高服务质量和服务水平。

七、投诉处理准则

1.首先，言行礼仪按服务规范操作。2.与顾客不发生冲突的技巧：（1）不争论；不恶言；不动怒；（2）不轻易承诺，不失言；（3）不推卸责任；（4）不提高说话音调。

（5）杜绝跟顾客说“不行、不知道、不可以等”（6）不怀疑顾客的诚实品格； 须注意：

尊重客户的人格，专心对待客户，用心倾听，从客户角度出发分析顾客的实际问题，给客户一定的自主权。请客户参与共同选择最佳解决途径，让客户感觉到他的意见得到尊重，尽量用补偿性方法调节与顾客的关系。

招商文员工作职责

负责业务招商部员工的考勤工作。1.负责业务招商部对外联络的工作。

2.负责业务招商部办公用品领用、登记、保管、发放工作。3.负责业务招商部各种合同、文献资料的存档保管工作。4.负责业务招商部各种报表的汇总工作。5.负责经理交办的各项内勤事务。

6.负责业务招商部的来电、来函的收文、登记、回复。7.负责准备招商会会议物资，做好招商会的筹备工作。8.负责选定和布置招商会会场以及参会者的邀请联络工作。9.负责划分招商会招商人员的职责和权限。

10.负责设立并安排招商会各小组工作及其工作流程。11.负责做好招商会的现场管理工作。12.负责会后跟进工作。