关于本市住宅物业服务超过最高服务等级收费标准实行论证的试行意见

第一篇：关于本市住宅物业服务超过最高服务等级收费标准实行论证的试行意见

沪价商(2005)014号

市物业管理协会，各区（县）物价局、房地局：

根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（以下简称《办法》），为规范本市住宅物业服务超过最高服务等级收费标准的论证工作，现提出试行意见如下：

一、论证范围

未成立业主大会且为满足物业服务需求提供了《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的住宅物业管理区域。

二、论证原则

按照《办法》有关规定，市物业管理协会受市物价局、市房地资源局委托，遵循质价相符、优质优价、成本合理、市场比较等原则，对超过《办法》所规定的最高服务等级的收费标准组织论证。

三、论证人员

论证人员由从事价格管理、房地产管理的专业管理人员和物业服务行业专业人员等为主组成，并可邀请相关街道办事处（乡镇人民政府）以及业主代表参加。论证人员应符合下列条件之一：

（一）从事物业服务收费管理工作三年以上，熟悉物业服务收费管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（二）从事物业行政或行业管理工作三年以上，熟悉物业管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（三）从事社区事务管理工作三年以上，熟悉物业管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（四）从事物业服务工作三年以上，中级以上专业职称，担任业务主管工作，并具有较丰富的实践经验；

（五）相关业主代表。

四、论证程序

（一）申请超过最高服务等级收费标准的，须由建设单位或物业管理企业向市物业管理协会提交以下申请材料：

1、书面申请，内容包括住宅物业管理区域基本概况、超过最高服务等级收费标准的理由、拟定的收费标准等；

2、《办法》未涵盖的服务内容和设施设备情况，相关成本测算及收支预算方案；

3、企业工商执照、建设项目批文；

4、报房地产管理部门的前期物业管理招标资料；

5、其他有关的资料。

（二）市物业管理协会接到论证书面申请后，应对提交材料进行核实并在3个工作日内作出是否受理的答复。

（三）受理申请后，市物业管理协会应落实论证会的准备工作。论证会组成7到9人的论证小组，由小组成员推选论证组长一人。除相关业主代表、住宅物业管理区域所在地的区（县）价格和房地产行政主管部门人员外，其他论证人员从物业服务收费论证人员库中随机抽取。

（四）论证会由论证组长主持。论证人员应认真详细审阅申请资料，对超标准的服务内容、设施设备及其标准进行分析、核算，并填写论证意见。论证时申请企业可对有关事项做出说明。

（五）自受理申请起，所有与论证相关的工作应在15个工作日内完成。

（六）论证工作结束后，市物业管理协会依据论证意见出具论证报告并通知申请单位。由申请单位送区（县）价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。

五、其他事项

（一）市物价局、市房地资源局负责对论证工作进行指导和监管，并会同市物业管理协会定期对论证人员进行有关政策和业务培训。

（二）市物业管理协会在论证的具体组织工作中应体现服务宗旨，认真履行职责。要做到论证过程的公开、公正、公平，并接受社会监督。要建立物业服务收费论证人员库，并做好论证资料的统一归档保存工作。

（三）论证人员应自觉遵守廉洁自律的有关规定及回避制度，严格按照规定的范围、原则、程序等要求开展论证工作，保证论证工作的公正性和合理性，并对出具的论证意见负责。对违反有关法律、法规和纪律的，将追究当事人责任。

（四）论证工作应本着节约从简的原则。论证中直接发生的会务、劳务、文件编制等费用由委托单位支付，有关收费标准由市物业管理协会提出申请，报市物价局核定。除此之外不得收取其他任何费用。

（五）各区（县）物价局、房地局应密切跟踪、了解实施中的有关情况，遇到问题应及时向市物价局、市房地资源局反馈。

第二篇：陕西省物业服务等级收费标准

陕西省物业服务等级收费标准

物业服务收支情况可进行审计

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润构成；实行酬金制的，预收的物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化灌溉、养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；经业主同意的其他费用。

实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。同时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。电梯、中央空调等费用“单计”

业主购买房屋后从未入住的或者入住后不使用期连续超过6个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第7个月开始，其物业管理服务费用按照收费标准的70％交纳。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收以上费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。

电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费用及其他公用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。

交通工具停放服务费、保管费收取规定和标准将另行制定。

陕西省物业服务等级收费标准

单位：元／平方米·月

多层住宅（六层以下，含六层）

收费等级 一级二级三级四级

收费标准 0.450.40.350.3

高层住宅

收费等级 一级二级三级四级

收费标准 1.51.20.90.7

办公写字楼

收费等级 一级二级三级四级

收费标准5432

第三篇：住宅物业服务等级规范

住宅物业服务等级规范

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

5、引用本标准时,应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及居住对象的经济承受能力等情况,选定相应等级的服务标准。

第四篇：淄博市住宅物业服务等级标准

淄博市住宅物业服务等级标准

依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，物业服务标准越高。

基本要求

一、服务机构

应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

1、具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；

2、有委托方提供的服务场所；

3、配备满足服务需要的设施设备；

4、服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；

5、有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

二、人员

物业服务人员应符合以下要求：

1、具有良好的职业道德；

2、管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；

3、进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；

4、统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；

5、定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

三、规章制度

物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：

1、物业服务方案；

2、岗位职责、工作流程及服务规范；

3、内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

四、财务管理

应符合以下要求：

1、物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等相关要求；

2、对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行；

3、为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；

4、规范操作，账目清晰。

五、档案

1、基本要求

物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，系统、及时的对文件资料和记录进行归档保存。

2、技术档案

主要包括：

⑪工程竣工验收档案；

⑫项目竣工综合验收档案；

⑬物业承接查验档案；

⑭其它资料。

3、日常档案

主要包括：

⑪设施设备管理档案；

⑫装饰装修管理档案；

⑬业主或物业使用人档案；

⑭物业服务日常管理文件、记录；

⑮公共秩序维护与管理档案；

⑯应急事件处理档案；

⑰处理投诉档案；

⑱其它资料。

六、消防管理

1、协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

2、消防安全职责

应符合以下要求：

⑪制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；

⑫制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；

⑬工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；

⑭设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；

⑮建立消防档案，存档备查；

⑯其他依法履行的消防安全职责。

3、消防安全防范服务

应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：

⑪与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；

⑫保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；

⑬定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；

⑭水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查；

⑮设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；

⑯确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；

⑰发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。

七、监督与投诉

1、信息收集

物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：

⑪直接与业主沟通；

⑫向业主发放调查问卷；

⑬来自各种媒体的报道；

⑭收集各种渠道的业主投诉。

2、投诉处理

⑪物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。

⑫积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。

⑬认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。

一星级

一、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。

4、报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

5、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

6、每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理服务

1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。

2、每年第四季度制定下一维修养护计划。

3、业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止。

4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

5、发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定及相关要求安排专项维修。

6、发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并安排专项维修。

7、雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。

8、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。

9、路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。

10、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的检修保养工作。

11、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。

12、每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。

三、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

⑪公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

⑫对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。

2、门岗

⑪建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

⑫保障值班电话畅通，接听及时。

⑬主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

⑭对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

⑮对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

⑯保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、巡逻

⑪每6小时在小区内巡逻1次。

⑫巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4、车辆管理

⑪小区内应设置简易的交通标志。

⑫按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

⑬车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

⑭收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

⑮车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

⑯非机动车应定点停放。

5、紧急事故防范

⑪对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

⑫对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

⑬每年至少组织1次应急预案演习。

四、保洁服务

1、楼内保洁

⑪楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每2周湿拖1次。

⑫楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。

⑬共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。

⑭电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。

2、外围保洁

⑪道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

⑫停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。

⑬绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。

⑭天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。

⑮路灯、楼道灯每半年清洁1次。

⑯设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。

3、垃圾收集与处理

⑪应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

⑫垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

五、绿化服务

根据住宅小区内绿化实际情况做到：

1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物；

3、无大面积病虫害。

二星级

一、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成（预约除外）。

5、对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。

6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

7、每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。

8、每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。

2、每年第四季度制定下一维修养护计划。

3、业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止。

4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

5、每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及相关部门并安排专项维修。

6、每季对楼内公共部位门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

7、每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及相关部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。

8、适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。

三、共用设备设施维修、保养服务

1、对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。

2、路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。

3、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的检修保养工作。

4、载人电梯24小时正常运行；委托专业电梯维保单位按质监部门要求对电梯定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。

5、每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。

四、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

⑪有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

⑫对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。

2、门岗

⑪建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

⑫保障值班电话畅通，接听及时。

⑬主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

⑭对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

⑮对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

⑯保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、巡逻

⑪制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

⑫每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

⑬巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4、车辆管理

⑪小区内设置简易的交通标志，地面有停车点。

⑫按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

⑬车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

⑭收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

⑮车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

⑯非机动车应定点停放。

5、紧急事故防范

⑪对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

⑫对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

⑬每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

1、楼内保洁

⑪楼层通道和楼梯台阶，每周清扫3次，地面每2周湿拖1次。

⑫楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2次；

⑬共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。

⑭电梯轿厢地面、四壁每2天清洁1次，无积尘。

2、外围保洁

⑪道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

⑫停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。

⑬休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。

⑭绿化带及草坪上的垃圾每周清扫2次。

⑮门卫、岗亭每周清扫2次。

⑯天台、明沟、上人屋面每季清扫1次。

⑰路灯、楼道灯每季清洁1次。

⑱设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。

3、垃圾收集与处理

⑪应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

⑫建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

⑬垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

4、卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。

六、绿化服务

根据住宅小区内绿化实际情况应做到：

1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

3、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到70%；

4、适时进行防冻保暖，预防病虫害；

5、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

三星级

一、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

7、能提供3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。

8、每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。

9、每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

1、房屋管理

⑪制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

⑫每年第四季度制定下一维修养护计划。

⑬小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

⑭房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

⑮楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

⑯室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

⑰对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

2、巡查与维修养护

⑪巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

①每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

②每年检查1次墙体、墙面；

③每年检查1次顶棚；

④每年检查1次楼梯、扶手；

⑤每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

⑥每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

⑦每年全面检查1次楼板、地面砖；

⑧每季巡查1次小区各标识；

⑨每月全面检查1次公共门窗；

⑩每月巡查1次路面、侧石、井盖等；

?每月巡查1次围墙；

?每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

?每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

⑫维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3、装饰装修管理

⑪受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

⑫装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

⑬装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

⑭委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

1、供配电

⑪每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。

⑫高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

⑬配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

⑭无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

⑪院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

⑫公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。

3、电梯

⑪电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

⑫保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

⑬委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

⑭电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4、给排水

⑪生活供水

①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。

⑫雨污水排放

①公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

②雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

③污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、供热设施

⑪自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。

⑫每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。

⑬供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

⑭维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

6、安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

⑪监控系统，做到：

①设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

②按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

③设备出现故障，能及时修复。

⑫门禁系统，做到：

①每周巡视1次，保证系统工作正常；

②门锁、对讲主机检查保养每季1次；

③一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

⑬电子巡更，做到：

①调试保养每季1次，保证正常运行；

②保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑭周界防范系统，做到：

①主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；

②报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

③系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

7、防雷接地系统

⑪每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

⑫高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

四、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

⑪专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

⑫有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

⑬配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗

⑪建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

⑫保障值班电话畅通，接听及时。

⑬各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

⑭对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

⑮对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。

⑯保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

3、巡逻

⑪制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

⑫每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

⑬巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4、车辆管理

⑪按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

⑫按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

⑬车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

⑭收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

⑮车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

⑯非机动车应定点停放。

5、监控

⑪设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

⑫监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。

⑬监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范

⑪对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

⑫对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

⑬每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

1、楼内保洁

⑪楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。

⑫楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。

⑬天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。

⑭共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。

⑮电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。

2、外围保洁

⑪道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。

⑫绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

⑬水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。

⑭休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。

⑮3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。

⑯标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。

⑰天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。

⑱设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。

3、车库、车棚

⑪地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。

⑫天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。

⑬门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。

4、垃圾收集与处理

⑪应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

⑫建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

⑬垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。

5、卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

根据住宅小区内绿化实际情况应做到：

1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

3、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；

4、适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

5、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

四星级

一、硬件设施要求

1、小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于0.8个/户。

2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他2项以上安全防范设施。

3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。

4、新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。

5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应。

二、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。

5、对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。

6、住宅小区项目经理应具有物业管理师资格，有4年以上的物业服务工作经验，并有2年以上住宅小区项目经理任职经历。

7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。

8、能提供5种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等。

9、每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。

10、每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。

三、房屋管理与维修养护服务

1、房屋管理

⑪制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

⑫每年第四季度制定下一维修养护计划。

⑬小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

⑭房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

⑮楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

⑯室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

⑰封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

⑱除建筑设计有要求外，不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

⑲对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

2、维修养护

⑪巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

①每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

②每季检查1次墙体、墙面；

③每年检查2次顶棚；

④每年检查2次楼梯、扶手；

⑤每年检查2次屋面保温隔热层、防水层；

⑥每年检查2次天台扶栏、公共防盗网；

⑦每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊；

⑧每年全面检查2次楼板、地面砖；

⑨每年检查2次通风口；

⑩每月巡查1次小区各标识；

?每2周全面检查1次公共门窗；

?每2周巡查1次路面、侧石、井盖等；

?每2周巡查1次围墙；

?每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

?每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

⑫维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3、装饰装修管理

⑪受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

⑫装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

⑬装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

⑭委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2～3日内清运。

四、共用设备设施运行、维修、保养服务

1、供配电

⑪总配电室专人值守，每4小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每2周巡查1次。

⑫高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

⑬配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

⑭无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

⑪院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

⑫保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

⑬公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。

3、电梯

⑪配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实；

⑫保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

⑬委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

⑭电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4、给排水

⑪生活供水

①泵房设备运行情况每日检查2次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周1次。

②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。

⑫雨污水排放

①公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通。

②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、供热设施

⑪自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。

⑫每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。

⑬供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每4小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

⑭维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

6、安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

⑪监控系统，做到：

①设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

②按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

③设备出现故障，能及时修复。

⑫门禁系统，做到：

①每周巡视1次，保证系统工作正常；

②门锁、对讲主机检查保养每季1次；

③一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

⑬电子巡更，做到：

①调试保养每季1次，保证正常运行；

②保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑭周界防范系统，做到：

①主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；

②报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

③系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

7、防雷接地系统

⑪每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

⑫高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

8、景观配套附属设施设备

⑪每日按时开启；每2月检查1次，发现损坏及时修复。

⑫重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

五、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

⑪专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

⑫能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

⑬配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗

⑪建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

⑫保障值班电话畅通，接听及时。

⑬各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

⑭对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

⑮对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

⑯保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、巡逻

⑪制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。

⑫每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

⑬巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

4、车辆管理

⑪按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

⑫按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

⑬车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

⑭收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

⑮有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。

⑯建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。

⑰车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

⑱非机动车应定点停放。

5、监控

⑪设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

⑫监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。

⑬监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范

⑪对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

⑫对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

⑬每年组织1次以上应急预案演习。

六、保洁服务

1、楼内保洁

⑪楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。地面每周湿拖2次，干净整洁。

⑫楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物；栏杆每月清洁2次。

⑬天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。

⑭共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。

⑮电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

2、外围保洁

⑪道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

⑫绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。

⑬水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。

⑭休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。

⑮3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净。

⑯标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净。

⑰天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。

⑱设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。

3、车库、车棚

⑪地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。

⑫天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。

⑬门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。

4、垃圾收集与处理

⑪垃圾桶布局合理，方便业主使用。

⑫垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

⑬建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

⑭垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。

5、卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

七、绿化服务

1、绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

⑪对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

⑫定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；

⑬对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；

⑭适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

⑮对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

2、环境布置

⑪绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。

⑫绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。

⑬加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

五星级

一、硬件设施要求

1、小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/户。

2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他3项以上安全防范设施。

3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。

4、新建小区绿地率不应低于35%，旧区改建不宜低于25%。

5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

二、综合管理服务

1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。

5、对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。

6、住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上住宅小区项目经理任职经历。

7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况.8、能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。

9、每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。

10、每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

三、房屋管理与维修养护服务

1、房屋管理

⑪制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

⑫每年第四季度制定下一维修养护计划。

⑬小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

⑭房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

⑮楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

⑯室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

⑰封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

⑱除建筑设计有要求外，不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

⑲空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

⑳对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

2、维修养护

⑪巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

①每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

②每季检查1次墙体、墙面；

③每季检查1次顶棚；

④每季检查1次楼梯、扶手；

⑤每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；

⑥每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；

⑦每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

⑧每季全面检查1次楼板、地面砖；

⑨每季检查1次通风口；

⑩每半月巡查1次小区各标识；

?每周全面检查1次公共门窗；

?每周巡查1次路面、侧石、井盖等；

?每周巡查1次围墙；

?每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

?每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

⑫维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

3、装饰装修管理

⑪受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

⑫装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

⑬装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

⑭委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

四、共用设备设施运行、维修、保养服务

1、供配电

⑪总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。

⑫高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

⑬配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

⑭无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

⑪院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

⑫保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

⑬公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。

3、电梯

⑪配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。

⑫保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

⑬委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

⑭电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4、给排水

⑪生活供水

①泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。

②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

⑫雨污水排放

①公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、供热设施

⑪自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。

⑫每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。

⑬供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

⑭维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

6、安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

⑪监控系统，做到：

①设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

②按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

③设备出现故障，能及时修复。

⑫门禁系统，做到：

①每周巡视1次，保证系统工作正常；

②门锁、对讲主机检查保养每季1次；

③一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

⑬电子巡更，做到：

①调试保养每季1次，保证正常运行；

②保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑭周界防范系统，做到：

①主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；

②报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

③系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

7、防雷接地系统

⑪每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

⑫高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

8、景观配套附属设施设备

⑪每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。

⑫重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

五、协助公共秩序维护服务

1、人员要求

⑪专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

⑫能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

⑬配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗

⑪建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

⑫保障值班电话畅通，接听及时。

⑬各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

⑭对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

⑮对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

⑯保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、巡逻

⑪制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

⑫每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

⑬巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

4、车辆管理

⑪按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。

⑫按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

⑬车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

⑭收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

⑮有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。

⑯建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。

⑰车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

⑱非机动车应定点停放。

5、监控

⑪设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

⑫监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。

⑬监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范

⑪对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

⑫对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

⑬每年组织1次以上应急预案演习。

六、保洁服务

1、楼内保洁

⑪楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。

⑫楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。

⑬天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。

⑭共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。

⑮电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。

2、外围保洁

⑪道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

⑫绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。

⑬水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。

⑭休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。

⑮3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。

⑯标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。

⑰天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。

⑱设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。

3、车库、车棚

⑪地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。

⑫天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。

⑬门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。

⑭指示牌、指示灯保持整洁。

4、垃圾收集与处理

⑪垃圾桶布局合理，楼道内每层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。

⑫垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

⑬建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。

⑭垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。

⑮能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。

5、卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

6、动物管理

物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。

七、绿化服务

1、绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

⑪对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；

⑫定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；

⑬对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；

⑭绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；

⑮适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

⑯树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

⑰定期组织浇灌、施肥和松土。

2、环境布置

⑪绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。

⑫绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。

⑬设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。

⑭重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。

⑮加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

八、特约服务

物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：

1、家庭安装、维修服务；

2、家庭保洁服务；

3、家庭餐饮服务；

4、钟点工服务；

5、洗衣服务；

6、商务（打字、复印等）服务；

7、房屋租赁、出售等中介代理服务；

8、老年人陪聊服务；

9、小家电维修服务；

10、搬运服务等。

http://bbs.combpm.com/thread-46287-1-1.html

第五篇：65-上海市住宅物业服务分等收费标准

上海市住宅物业服务分等收费标准

上海市物价局

上海市房屋土地资源管理局

一、综合管理服务标准与收费标准 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）一级 1 管理处设置

小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。0.09 2 管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。

服务时间

周一至周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。

（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

二级管理处设置

小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。

0.14 管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。服务时间

周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别 序号

内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级 1 管理处设置

（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

0.20 管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

服务时间

周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

续上页 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。

（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级 1 管理处设置

（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。0.26 管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。服务时间

周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

续上页 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别

序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

五级管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

0.35 管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。

服务时间

周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

续上页 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。

（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

备注：

1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。

2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准 级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）一级

楼内公共区域 1 地面

隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。0.07 楼梯扶手、栏杆、窗台 每周擦抹一次。消防栓、指示牌等公共设施 每半月擦抹一次。天花板、公共灯具 每半年除尘一次。门、窗等玻璃

每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。天台、屋顶

屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次。

垃圾收集

居民自行投放至小区集中投放点。电梯轿厢

操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。

楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。公共灯具、宣传栏、小品等 每月擦抹一次。垃圾厢（房）

每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）二级

楼内公共区域 1 地面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。0.11 楼梯扶手、栏杆、窗台 每周擦抹二次。消防栓、指示牌等公共设施 每半月擦抹一次。天花板、公共灯具 每半年除尘一次。

门、窗等玻璃 每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。天台、屋顶

屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。垃圾收集

居民自行投放至小区集中投放点。电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。

楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。

公共灯具、宣传栏、小品等 每半月擦抹一次，表面无污迹。垃圾厢（房）

每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级

楼内公共区域地面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。

0.15 楼梯扶手、栏杆、窗台

每周擦抹二次，保持基本无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具

每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。门、窗等玻璃

每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。垃圾收集

高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。公共灯具、宣传栏、小品等 每周擦抹一次，表面无污迹。垃圾厢（房）

有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

级别 项目 序号 内容 服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级

楼内公共区域 地面和墙面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

0.21 楼梯扶手、栏杆、窗台

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具

每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

门、窗等玻璃

每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。垃圾收集

按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。公共灯具、宣传栏、小品等

每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。水景

每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

续上页 级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

垃圾厢房

有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

五级

楼内公共区域 1 地面和墙面

地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。

0.28

楼梯扶手、栏杆、窗台

每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施

隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具

每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。门、窗等玻璃

保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。垃圾收集

按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。电梯轿厢

每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。

续上页 级别 项目 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。公共灯具、宣传栏、小品等

每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。水景

打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。垃圾厢（房）

有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶

合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

备注：

1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。

2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在最高收费标准基础上减0.01元，选择三级（含三级）以上的，应减0.03元。

3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。

4、无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。

5、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

6、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）一级 1 人员要求

（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.10 2 门岗

（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

巡逻岗

（1）每天不定时在小区内巡逻。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。技防设施和救助

无设施配置。

车辆管理

（1）设置简易的交通标志。

（2）地面有停车点，车辆停放有序（非机动车）。

（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）二级 1 人员要求

（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.16 2 门岗

（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

巡逻岗

（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

技防设施和救助

有电子防盗门。车辆管理

（1）地面、墙面设置简易的交通标志。（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。

（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别 序号 内容 服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级 1 人员要求

（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。0.27 2 门岗

（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。巡逻岗

（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。技防设施和救助（监控岗）

（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级 1 人员要求

（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.40 2 门岗

（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。

（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。

续上页 级别 序号

内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）技防设施和救助

（监控岗）

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

五级 人员要求

（1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

0.50 2 门岗

（1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

续上页 级别 序号 内容

服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）技防设施和救助

（监控岗）

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

备注：

1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增配岗位的，须经业主大会同意后，按实际配置增减费用。

2、小区建筑面积小于1.5万平方米的，费用增加10％；小区建筑面积在1.5万至3万平方米（包括3万平方米）之间的，费用增加5％；小区建筑面积在9万至15万平方米（包括15万平方米）之间的，费用减少5％；小区建筑面积大于15万平方米的，费用减少10％。

3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用。

4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准 级别

基本条件 内容 要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）一级

1、以绿为主。绿地内植物覆盖率在80%以上。

2、乔、灌、草等保存率90%以上。草坪 修剪

年普修二遍以上。1.30

清杂草

每年除草三遍以上，控制杂草孳生。

灌、排水

无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。

病虫害防治

控制大面积病虫害发生。

树木 修剪

乔、灌木每年适时修剪一次；篱、球年修剪二遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。

中耕除草、松土

年中耕除草不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。

病虫害防治

有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

扶正加固

发生倒伏及时扶正、抢救。

级别

基本条件 内容

要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）二级

1、以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。

2、绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。草坪 修剪

年普修三遍以上，切边整理一次以上。2.00

清杂草

年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%。

灌、排水

干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。

病虫害防治

发现病虫害及时灭杀。

树木 修剪

乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。

中耕除草、松土

每年中耕除草四次以上。

施肥

每年普施基肥一遍。

病虫害防治

有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

扶正加固

发生倒伏及时扶正、加固。

级别

基本条件 内容 要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

三级

1、利用植物、山石、水体等设置景点。

2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。

3、绿地保存率 100%（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。草坪 修剪

每年普修四遍以上，草面基本平整。3.00

清杂草

每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。

灌、排水

及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥

每年普施有机肥一遍。

病虫害防治

发现病虫害及时灭杀。

树木 修剪

乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土

每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。

病虫害防治

有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。

扶正加固

有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

花坛花境 布置

一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥

保持花卉生长良好。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

级别

基本条件 内容

要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

四级

1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。

4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。草坪 修剪

草坪保持平整，草高不超过8cm。

4.50

清杂草

每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水

常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

中耕除草、松土

适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。

扶正加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

续上页 级别

基本条件 内容 要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

花坛花境 布置

一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过五处。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

级别 基本条件

内容 要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

五级

1、绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率20%以上。

2、运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好。

3、乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（1万平方米以上绿地不少于80种，2万平方米以上绿地不少于100种）。

4、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。草坪

修剪

草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。

6.50

清杂草

及时清除杂草,做到基本无杂草。

灌、排水

常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。

施肥

按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。

病虫害防治

预防为主、综合治理，严格控制病虫害。

其它

绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

中耕除草、松土

常年土壤疏松通透，无杂草。

施肥

按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

病虫害防治

预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。

扶正、加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

续上页 级别 基本条件 内容

要素

养护要求（植物）

每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

花坛花境 布置

每年中有四次以上花卉布置，四季有花。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏及时补种。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

备注：

1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12

2、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。

3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草修剪频次应酌情增加。“百慕大”草高一般不超过4cm。混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。

5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准 项目 类别 内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 公共部位 一类

房屋结构

每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0.04

1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。费用按月预收，单独列账，按实结算，滚动使用，每年公布一次。结算时，维修人工费按总费用的30%提取，材料费用按实际发生结算。

2、一类零星修理的范围包括：

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗五金件。

门窗

每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。

管道、排水沟

每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。

道路、场地等

每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。

安全标志

对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月 最高收费标准（元）备注

公共部位

二类

房屋结构

每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0.07（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。

（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。

（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。

（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。

门窗

每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

管道、排水沟、屋顶

每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

续上页 项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注

围墙

每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

3、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。

4、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。

道路、场地等

每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、室外健身设施等

每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 公共部位

三类

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0.10

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙

每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

续上页 项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 供水系统 一类

普通水泵

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。多层0.03 高层0.06 供水系统成本构成：

1、普通水泵：

（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。

（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。

2、变频水泵：

（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）蓄水池清洗。

二类 变频水泵

0.06

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 排水系统

二级生化处理

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。0.04 二次生化处理系统成本构成：（1）二次生化处理系统运行（电耗）。（2）设备保养。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 公共照明

一类

公灯

每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。多层0.03 高层0.05

1、公共照明成本构成:（1）公共照明运行（电耗）。

（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（3）设备的养护。

2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。

3、三类中大堂未使用分体空调的，标准酌减0.02元计费。

公共电气柜

每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。

二类

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。多层0.06 高层0.08

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

三类

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。多层0.08 高层0.10

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

大堂空调

大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注

消防系统 一类

消防设施、设备

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。

4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。0.015

1、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。（2）消防设施年安全检测。

（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。

2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

二类

消防设施、设备

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。0.03

避雷系统

避雷设施

每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。0.015 避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。

项目 类别

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

备注 弱电系统 一类

电子防盗门 每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。多层：0.02 高层：0.01 成本构成：

（1）系统运行。

（2）日常维护保养。

（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。

二类

楼宇对讲系统（可视）

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。0.08 成本构成：

（1）系统运行。

（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修。

（4）每减少一项，费用减少0.015元。

住户报警

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警

２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

项目 内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注 升降系统 电梯

1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。0.40

1、电梯运行费用包括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。

（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。（4）电梯年安全检测。

2、底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。

3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。

内容

运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月最高收费标准（元）备注

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。按实分摊

水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积 保险费用及其他 由业主大会与物业公司协商确定。

按实分摊

备注：

1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。

2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。

5、每一类的服务内容与要求应高于并包含低一类服务内容与要求（一类除外）。

演讲稿

尊敬的老师们，同学们下午好：

我是来自10级经济学（2）班的学习委，我叫张盼盼，很荣幸有这次机会和大家一起交流担任学习委员这一职务的经验。

转眼间大学生活已经过了一年多，在这一年多的时间里，我一直担任着学习委员这一职务。回望这一年多，自己走过的路，留下的或深或浅的足迹，不仅充满了欢愉，也充满了淡淡的苦涩。一年多的工作，让我学到了很多很多，下面将自己的工作经验和大家一起分享。

学习委员是班上的一个重要职位，在我当初当上它的时候，我就在想一定不要辜负老师及同学们我的信任和支持，一定要把工作做好。要认真负责，态度踏实，要有一定的组织，领导，执行能力，并且做事情要公平，公正，公开，积极落实学校学院的具体工作。作为一名合格的学习委员，要收集学生对老师的意见和老师的教学动态。在很多情况下，老师无法和那么多学生直接打交道，很多老师也无暇顾及那么多的学生，特别是大家刚进入大学，很多人一时还不适应老师的教学模式。学习委员是老师与学生之间沟通的一个桥梁，学习委员要及时地向老师提出同学们的建议和疑问，熟悉老师对学生的基本要求。再次，学习委员在学习上要做好模范带头作用，要有优异的成绩，当同学们向我提出问题时，基本上给同学一个正确的回复。

总之，在一学年的工作之中，我懂得如何落实各项工作，如何和班委有效地分工合作，如何和同学沟通交流并且提高大家的学习积极性。当然，我的工作还存在着很多不足之处。比日：有的时候得不到同学们的响应，同学们不积极主动支持我的工作；在收集同学们对自己工作意见方面做得不够，有些事情做错了，没有周围同学的提醒，自己也没有发觉等等。最严重的一次是，我没有把英语四六级报名的时间，地点通知到位，导致我们班有4名同学错过报名的时间。这次事使我懂得了做事要脚踏实地，不能马虎。

在这次的交流会中，我希望大家可以从中吸取一些好的经验，带动本班级的学习风气，同时也相信大家在大学毕业后找到好的工作。谢谢大家！