筹备计划书

第一篇：筹备计划书

致: 董事会

由: 总经理

时间:

一、前期市场调研

1、调查遂宁市内各主要竞争对手和次要竞争对手情况，分析各场所经营模式、消费方式、消费价格，以及其经营特点优势。通过调查分析，确定皇玛的经营模式,消费方式。

2、确定经营模式后，建立组织结构、确定各岗位人员配置。

3、建立人事制度、各规章制度、各岗位工作职责和流程、标准。确定薪资结构、各岗位员工薪酬

二、员工招聘培训

1、制定培训计划、培训制度、确定培训薪资，确定培训场地、时间。

2、确定招聘方式，设计制作招聘广告和海报

3、招聘、面试

4、员工培训

5、培训考核

三、营销策划

1、确定公司消费价格以及营业时间、金卡操作方案。

2、确定开业策划方案

3、确定宣传推广方案

4、宣传海报、写真、喷绘、DM券的设计制作

5、开业宣传

四、物品采购和相关印刷品的设计制作

1、购买营运所需设备、消防保安设备、营业部门所需物品的申购和确定

2、设计制作文宣用品：公司标识、订座卡、公司内宣传海报、顾客意见卡、酒水寄存卡、会员卡、管理人员名片、手机架、麦架，酒水牌。

3、设计制作禁毒、安全标识、防火疏散图

4、各式表格、单据的设计制作，营运表格、人事表格、财务表格

5、胸牌、工服的设计制作

6、接洽各酒水、食品、易耗品供应商，订购商品并确定公司销售价格

五、开业准备

1、所有员工进场开始做全面清洁

2、所有设备、物品、工服、印刷品、酒水、食品、易耗品全部进场

3、员工发放试穿工服，进行现场模拟操作

4、场地布置、绿色植物进场

5、内部工作人员的工作班次和时间的确定

六、开业

第二篇：筹备计划书

筹备计划书

1）企业愿景

2）目标与使命

3）价值观

4）经营理念

5）产品

6）非提成人员定编

7）招聘政策。

8）预算成本费。

9）市场定位。

10）经营模式。

11）回本周期与时间计算。

12）店面长期的发展路线与自身产业品牌创立。

13）宣传与营销计划方案。

————————内容细化如下

一 企业愿景

建立员工、顾客、股东、社会共赢的企业。让更多打工者成为老板。

二 目标与使命

传播与践行市场需要的、实实在在的、地道的传统养生文化及产品与服务。

三 企业价值观

公正信任简单共赢实现员工价值。

四 经营理念

灵活简单实用系统互动。

五 产品结构与比例

初中高产品比例是一个竖着的菱形——最下面是初级产品，中间部分是中级产品，最上面是高级产品。初级产品是由熟手技师操作，做一般的放松与保健；中级产品是一批经过培训考核的熟手技师操作，专做颈椎病、腰痛、痛经、月经不调、前列腺肥大、头痛失眠等个性化产品；高级产品是由指定技师、老师、专家级别操作，专做享受、心理疾病、焦虑紧张、肝病、肥胖、内分泌失调、高血压、健脑、全身保健及其它复杂疾病的调理。在经过一段时间后（成型），将会逐步改变产品比例，高级产品比例逐步增大，变为倒着的三角形。

六 非提成人员定编

以4个人干6个人的活，拿5个人的工资这样的理念来设定非提成人员的编制（具体人数按照实际情况再定）。

七 招聘与激励政策；

店面在筹备开业以及企业的发展壮大，遇上最大的问题是招聘政策。目前，我们面临着人口红利的不利形势。要摆脱困境，只有把人口红利变为人才红利，才是出路。要实现人才红利，就必须要有先进的理念，才能产生合理的公正的分配体制及体现员工价值的人性化的管理制度。基于这种想法，产生了以下的招聘与激励政策：

招聘对象：

1）本行业的各种熟手技师、技术老师、技术专家、有经验的管理人员。

2）新手条件：形象好、沟通好、大学生、有理想、有激情（五个条件具备者优先，优先排列按照条件多少依次递减）。

3）.根据产品的价格制定提成费与点钟费，并且排钟与点加钟的提

成费拉大距离5元。

4）.以技师的不同的技术去完成不同的产品.给出相对应不同的提成费。

5）.可按产品的价格制定分红制.如低端产品按3：7分成，中高端产品按4：6分成。老师级别4.5：5.5分成。专家级5：5分成。（暂考虑）可以快速吸纳熟手人才。

6）.可考虑为员工设定买保险分数线。

7）.满三年的员工企业免费为其考中级推拿师证（劳动部门颁发证

书）.延长职业生涯。

8）.满三年的老员工（定为企业的核心）可全年营业额按____%

计算给到般份分红.并定为企业未来的主人.（比例提成）。

9).满五年的员工企业可有二种激励计划,(1).增加全年营业额按__%

.计算提升般份分红制.(2).企业可帮助具备条件的员工创业, 包括

人力.物力.计划.管理.培训都给予一定免费的支持（需公司认证）。

10).在提成方面可以.以三个绩效目标值去增加提成费用.(考虑再定)

11).企业制定一名技术总监, 三名技术专家, 一名营运总监, 按级别.责任, 目柡值, 任务值, 给予相对应的技术般份(企业的核心).新入职员工先了解用工政策与个人发展前景.八 预算成本费;

1).以店面1000----1300平方计箅.装修费用控制在70万以内.设备设施在2万以下.其它附加费用在2万以下.宣传费用

5万以下, 牌照费用15万以下.总100万减去94万投资, 剩6万做备用资金链.(根据地域的不同投资金额可减免____%).(有店面固定资产明细费用清单.可做店面内部的费用参考).2).招聘的费用;控制在2万内.用做招聘人才的渠道与同业的精英.目的快速使企业成长.对不同的人才给予不同的待遇,招工广告的支出.培训期的伙食支出.(包培训费用)

员工宿舍补助支出.分二点考虙.分发一定的费用给员工自己租

或集中租集体宿舍.(考虙再定).3）.考虙其它额外支出费用，（资金链的问题）.所用的成本费用应控制在90万—100万之间。

4）.店面租金应要控制在35000—55000万之间。

建议在筹备期尽量减低不毕要的支出费用。

九 市场定位；

市场的定位对店面的发展较为重要。

1）.根据地域的消费水平做参考值。

2）.根据地域的顾客需求.定出产品与发展目柡。

3）.根据地域的消费水平定出产品的价格与增长的空间。

4）.根据经营区域的消费群.定出店面的经营特色。

5）.根据经营区域找出利润的空间。（做延伸）。

建仪；应对经营区域做深刻的市场调查，务必能做出准确的市场定位。

十 经营模式；

经营规式决定企业的成败与发展。

1）.根据人囗红利老龄化，亚健康的人群不断增多，从而对

这方面的需求越大。

2）.模式的经营应往保健型.调理型.治疗型三线发展。

基本型；保健型.吸呐有一定的技术基础技师。（在招聘政

策己提到吸纳的问题）。

技术型；调理型.吸纳技术老师专注调理。

专家型；治疗型.吸纳助理医师专注治疗型。

3）.制定各级别的技术人员在达到某种时间.某种程度认可，可

进入培训考级班，进行技术转型。（企业未来的培训学校）。

经营模式；体现企业管理.产品研发.技术的延伸.培训体系（学

校的建立）。员工发展方向等。

十一回本周期的时间计算；

按店面1000平米面积的计算方式.（做参考）.按铺租55000元计算。

水电费按7000元计算

损牦费按500元月计算。

非提成人员与技术专家.经理.技术老师，前台管理人员.服务员.杂工大姐。注；（技术专家.经理.技术老师.还有

分红.没算进内)。总支出工资；2.5万元。

技师人数定30人.店面总支出费用大概在8.75万--9万之间.以30天计算.店面要一天有2917元至3000元归本（没算装修费用

摊分.只是大概数）。

店面使用位置53个位置使用率，（暂定）.1）.定出店面的产品价格定位。.2）.定出店面每天技师上钟量。

3）.定出店面每天的客流量。

4）.定出平均单价____元.5).产品的划分, 定出产品比例的收入.以上是根据实际才能定出.实际数, 根据地域的划分定价.初步以一天6000元营业额减去3000元成本一天剩3000元乘一个月30天等于9万乖一年12个月等于108万.开业前三个月不算在内.第四个月开始计算.(试业调整期).以此计算大概回本周期在一年零四个月.(最保守计算).十二长期发展路线与品牌创立.1).以养生为基础.延伸治疗调理.2).发展根基储备优秀的人才.(制定企业长远机制)内定.3).拥有自己的培训学校.(发展人才).4).以自身的优秀产品特色, 创立品牌.5).三年二家或三家店连锁创立品牌.6).对外可输出技术.产品.培训.来建立企业的知名度.7).对与企业相当的行业进行互动达到影响力.十三营销计划;

内部;

1).利用前台直销优质的产品和技师营销店面各产品

进行传播给顾客.2)把我们养生理念传播给顾客.3).利用店面的养生氛围：制作养生小册子，特别介绍推出的产品的养生知识；房间与走廊均摆挂与保健相关的字画；以名贵中药名字或著名经络穴位名称为房间号，增强顾客对我们专业的看法。

4)推出一系列老人优惠产品.带出店面囗碑.5)推出各项产品的对囗主题, 带出我们[专] 字.外部：

1）建立企业自己的网站。在网上公布企业的招聘、招商、培训（代培训）各类人才（技师、技术老师、经营管理人员、创业者）、合作等政策；并宣传企业文化与理念，扩大影响。

2).创立同行业的协会.3).媒体连锁效应.(包括信息).4).利益相互行业进行互动.4).创立自己的养生书刊.报刊进行营销（还可以在网上进行）。

5).利用技术专家举行免费讲座.增加知名度.6).医生助理免费义诊的效应.7).我们自身的培训讲座.8).利用囗碑.令顾客去宣传.附加说明；

1）.没算消防的费用，有关系大概可控制在12万左右全包。

2）.后勤伙食以每人10元一天计算方法（包柴.米.油.盐.酱）。

3）.营业收入未计算（附加产品）收入。如；刮痧.拔罐.艾灸

神灯.修脚.采耳.活络油）等.附加产品可增加店面5%的收入。

4）.店面座位建议.推拿与足疗双用的沙发床。

管理架构；一名经理.底薪4500元.每月有__%.红利分红制.或以技师的上钟量计箅分红(暂定).一名技术老师.底薪3000元.其它跟经理一样.四名前台接待.工资底薪2500元.每月按技师上钟量

去做当月分红.(暂定).但店面不设其他非提成岗位.建仪;以上岗位要定出每月的目标值与服务质量值.(完成情况).根据(完成情况)去做红利的分红比例.理念;以管理与技术两大核心成为企业发展的基础.不断的延伸, 做到扁平化.人.人齐为公司发展出力.并更

快的吸呐人才.附加;技师点钟可按5;5分成.但定出每月的点钟数为80---90个为准

如达不到只按;4.5;5.5分成(暂定), 每月低于60个点钟.点钟只

按在原提成的基础上.上涨2元.(暂定).

第三篇：筹备计划书

筹备计划书

前期广告

一、广告支持形式：电台，电视台娱乐版块广告或互动节目。时尚报刊软文报道。路牌平面，企业内部宣传品.赠券发放。

二；广告组成部分：宣传广告语，服务项目介绍。

俱乐部整栋大楼经营项目覆盖餐饮，客房，娱乐，为综合经营多元化的休闲高档聚集地，新妆面世无疑将在业界内引起轰动.关注。为使俱乐部的整体经营在开业始进入正常轨道，那么在开业前公司的形象广告就应该见诸媒体。以期引起关注。

开业前的广告：在开业前三个月可只使用平面形象广告，因平面广告是静止的，对公众视觉效应接受的要慢。广告位的选址应在商业繁华地带的大型墙体广告或路牌。（商业地段高档消费集中，商业氛围浓，人流量大）。

具体文案，各项目简单介绍.完美风暴，即将开始！巨舰即将起航！敬请期待！

在员工培训期间，可在培训服装背面印上公司名称，地址，电话。员工在上.下班期间穿梭于本市大街小巷，能起到一定的广告效果。

在确定开业日的前一个月，组织公司的一批靓女，穿艳丽服装在商业集中地段向一些时尚人群发放公司印制精美的各营业项目的优惠券，宣传卡。在发放时使用信封套装。发放地点也可延伸到高档写字楼的信箱。

在试营业期间可起用时尚周刊，电台，电视台拍摄的现场效果做形象广告，可为广告方的活动提供优惠礼券，在不影响营业的情况下也可为广告方提供拍摄节目的场地，做一些互动的节目等。

管理工作内容

1、负责俱乐部的日常经营管理；

2、开源截流，有效的为俱乐部创造经营收入和控制成本。

3、坚持不懈的注入先进的俱乐部文化与管理体系；

4、不断强化培训与管理俱乐部服务层面、公关小姐等员工，并保持人员更新。创当地一流技术队伍；

5、招聘员工，强化人员培训，规范岗位责任制；争取在合作期内为甲方培训一支能自行管理、经营、具有良好职业素质和操守的管理队伍。

6、实施市场调研，制定并执行市场营销策略（包括产品、定价、广告宣传及品牌塑造）及预售方案.7、竭尽全力完善、维护好俱乐部的硬件设施，使之能良性循环，确保俱乐部常新、环境完美、不断完善和配套。

8、在本合同规定的范围内独立实施全面经营管理工作。

以人为本的用人方针

1.减少行政管理人员的数量，发挥高层管理人员的工作潜质；

2.提高楼面的整体服务水准，减少管理信息传递，提高管理层主观能动性，发挥基层员工的积极性，发挥团队协作精神，形成良好的经营风气；

3.基层员工的激励制度，奖惩团队，有效的发挥管理制度作用，奖惩分明，培养一只自律的营业团队；

4.合理控制营业成本，深层挖掘效益潜力。

（1）把易耗品落实到个人，减少营业浪费；

（2）做好营销订座管理制度，实施专人专项的管理模式；

（3）合理协调楼面服务员收入管理；

（4）科学的控制营销人员的对客签送。

营销体系的全面健全

1.营销人员的组建，包括营销队伍目标，营销队伍战略，营销队伍结构规模，营销队伍提成报酬；

2.营销队伍管理，营销人员培训，营销副总现场督导，营销队伍的凝聚力。

整体有序的广告推出

1.前期知名度广告推出；

2.人员整体招聘同步企业推广；

3.客源资料和专员拜访；

4.同行业渠道的合作和竞争；

5.整体定位决策；

6.后期传媒体系广告推出。

企业管理的职权利

1.计划控制，控制营销活动，盈利能力控制，效益递增，根据营销部门的信息来进行战略控制；

2.营销组织，营销部门的跟进；

3.营销部门与其他部门的关系；

4.建立全员营销的战略；

5.管理执行以保证营销的有效性。

1.参与企业LOGO 等整体形象的设计

（1）企业统一标志，标准色，标准字体等系列形象的综合设计；

（2）名片设计，专用信纸和各类台卡、票据等日常用物的式样设计；

（3）员工工作制服款式的设计。

2.前期人事定位计划

（1）根据经营需要，制定相应人员前期定位；

（2）筹建办公室主要人员编制及到位时间安排；

（3）企业管理架构图；

（4）管理人员和普通员工编制定位和到位时间安排。

3.干部和员工招聘途径

（1）店门外墙的大面积整幅POP广告；

（2）报纸专刊招聘；

（3）店门口设点进行招聘；

（4）市属人才、劳动力市场设滩位招聘。

4.干部和员工培训计划

（1）整编行政编制；

（2）人事部相关制度建立；

（3）各部门现场操作模式及工作流程的拟订；

（4）行政归属和相关管理制度的建立；

（5）理论和实操培训；

（6）考核和正式聘用。

5.培训计划及日程安排

（1）各部门中层干部到位起；

（2）各部门管理人员报批各自部门培训内容，由筹建办根据工程进度和经营定位作出具体课程安排；

（3）开业前的卫生打扫和服务准备工作日程安排；

（4）报批各类营业所需的相关物品的采购清单。

6.营销部运作计划及筹建跟进

（1）管理形式归属；

（2）具体权限及相关操作流程报批。

7.经营定位

（1）酒商合作意向确定；

1．场内主推酒水

2．酒价定位

3．活动支持

8．具体筹建支持

（1）业主定位主导的确立；

（2）各类设备的管理支持；

（3）人力资源聘用原则。

9.经营状况预估

（1）人员配备分析一览表；

（2）营业额、成本、纯利、投资回收期的预算。

10.特别注意事项

（1）所有员工必须统一招聘，统一着装，统一口号，统一进行关于企业文化、对客礼仪、道德规范、法律常识等课程的培训；

（2）根据不同的部门进行个类专业的技能培训；

（3）业主必须支持对优秀人才引进的前期工作（尤其在公关资源的引进方面）；

（4）筹建工作必须以分工不分家的原则，统一管理理念，严谨规范的工作态度，发扬吃苦敬业的工作作风。

第四篇：餐饮店筹备计划书

餐饮店筹备计划书

产品定位：随着绿色健康的消费理念的兴起，人们消费不只局限于吃饱吃好，更是对绿色健康环保的生活和消费方式越来渴求。本餐厅以意大利风情为卖点，以绿色健康消费为经营理念，把意大利异域风情与绿色健康消费结合起来，使顾客在享受最健康最放心的美味的同时，感受到意大利别具特色的民族风情。我们秉着以顾客满意为宗旨，以提供最优质的产品和服务为使命，全心全意为顾客着想，为顾客服务。

做好披萨店开业前的准备工作，对餐厅开业及开业后的工作具有非常重要的意义；采用倒计时的手法，将开业筹备工作作为一个项目来运作。

一、餐厅开业筹备的任务与要求

开业前的准备工作，主要是建立餐厅运转系统，并为开业及开业后的运营在人、财、物等各方面做好充分的准备。具体包括：

(一)、设计餐厅组织机构，综合考虑各种相关因素，如：餐厅规模、档次、建筑布局、设施设备、市场定位、经营方针和管理目标等。

（二）制定物品采购清单

在制定餐厅采购清单时，都应考虑到以下一些问题：

1.建筑特点，采购的物品种类和数量与建筑的特点有着密切的关系。

2.行业标准是制定采购清单的主要依据。

3.设计标准及目标市场定位，应根据目标市场定位情况，考虑目标客源市场对餐饮用品的配备需求。

4.行业发展趋势，在物品配备方面应有一定的超前意识。

5.其它情况。在制定物资采购清单时，应考虑如：餐厅上座率等。

(三)参与制服的设计与制作

为营造较好的服务氛围，选定与餐厅风格相同的员工服装，突出餐厅特色。

(四)编写餐厅运转手册《管理实务》

运转手册，是餐厅的工作指南，也是部门员工培训和考核的依据。运转手册包括岗位职责、工作程序、规章制度及运转表格等部分。

(五)参与员工的招聘

在员工招聘过程中，根据餐厅工作的一般要求，对应聘者进行初步筛选，主要负责人把好录取关。

（六）抓好开业前培训工作

制定切实可行的培训计划，编写具体的授课计划，督导培训计划的实施，并确保培训工作达到预期的效果。

培训计划以倒计时的方式编定。员工要求开业前半个月前到位，并实施培训。

(七)开业前开荒卫生工作

确定清洁计划，展开全面的清洁工作。

(八)餐厅的模拟运转

餐厅在各项准备工作基本到位后，即可进行模拟运转。这既是 对准备工作的检验，又能为正式的运营打下坚实的基础。

二、餐厅开业准备计划

(一)开业前第16周至第13周1.参与选择制服的用料和式样。

2.了解餐厅的营业项目、餐位数等。

3.了解餐厅其它配套设施的配置。

4.熟悉所有区域的设计蓝图并实地察看。

5.了解现有财产的清单。

6.确保所有订购物品都能在开业一个月前到位，并与老板商定开业前主要物品的贮存与控制方法，建立订货的验收、入库与查询的工作程序。

7.检查是否有必需的设备、服务设施被遗漏，在补全的同时，要确保开支不超出预算。

8.确定组织结构、人员定编、运作模式。

9.确定餐厅经营的主菜系。

10.编印岗位职务说明书、工作流程、工作标准、管理制度、运转表格等。

11.落实员工招聘事宜。

(二)开业前第十二周至第九周1.按照餐厅的设计要求，确定餐厅各域的布置标准。

2.制定餐厅的物品库存等一系列的标准和制度。

3.制订餐厅工作钥匙的使用和管理计划。

4.制定餐厅的卫生、安全管理制度。

5.制定餐厅设施、设备的检查、报修程序。

6.建立餐厅质量管理制度。

7.制订开业前员工培训计划。

(三)开业前第八周至第六周1.审查厨房设备方案。

2.与清洁用品供应商联系，使其至少能在开业前一个月将所有必需品供应到位。

3.准备一份餐厅检查验收单，以供餐厅验收时使用。

4.核定本部门员工的工资报酬及福利待遇。

5.核定所有餐具、茶具、服务用品、布草、清洁用品、服务设施等物品的配备标准。

6.实施开业前员工培训计划。

(四)开业前第五周1、与厨师长一起着手制订菜单。菜单的制订是对餐厅整体经营思路的体现，也是餐厅出品档次的体现。

2、确定酒水、饮料的供应方案；

3、各种印刷品如牙签套、酒水单等设计印刷。

4、制订结帐程序、安全管理制度。

5、继续实施员工培训计划。对餐饮服务基本功进行测试，不合格的要强化训练。

(五)开业前第四周1、核定所有餐饮设施的交付、接收日期。

2、准备足够的用品，供开业前清洁使用。

3、确定库房物品存放标准。

4、确保所有餐饮物品按规范和标准上架存放。

5、继续实施员工培训计划。

(六)开业前第三周1、与厨师长一起全面核实厨房设备安装到位情况。

2、正式确定餐厅的组织机构。

3、确定餐厅的营业时间。

4、对桌位、就餐餐位进行全面的统计。

5、根据工作和其它规格要求，制定出人员分配方案。

6、按清单与工程负责人一起验收，验收重点：装修、设备用品的采

购、人员的配置、卫生工作。

7、拟订餐厅消费的相关规定。

8、编制餐厅基本情况表（应知应会）

9、着手准备餐厅的第一次清洁工作。

(七)开业前第二周1、全面清理餐厅区域，进入模拟营业状态。

2、厨房设备调试。

3、主菜单样品菜的标准化工作。

4、准备模拟开业的筹备工作：确定模拟开业的时间，明确模拟开业的目的，召开员工会议，强调模拟开业的重要性，取得全员统一。

三、开业前的试运行

应特别注意以下问题：

(一)经常检查酒水等物资的到位情况

(二)重视过程的控制

坚持在一线检查督导，控制作业过程，防止个别员工走“捷径”，损坏装修材料等。

(三)加强对仓库和物品的管理，对物品的领用要建立严格的制度。

(四)确定物品摆放规格

确定摆台规范、物品摆放规格工作，并拍照制作标准化图案，进行有效的培训。对其他如备餐间、工作柜等也规范，以取得整齐划一的管理效果，使后期的服务都能按一定的秩序进行。

(五)注意工作重点的转移，使工作逐步过渡到正常运转

1、按规范要求员工的礼貌礼节、仪表仪容。

2、建立正规的沟通体系。应开始建立内部会议制度、交接班制度，开始使用表格；

3、注意设备的保养。

(六)加强安全意识培训，严防各种事故发生。

(七)加强对餐厅内设施、设备使用注意事项的培训。

（八）加强餐厅菜品的培训。特别是开业期间的菜品、餐厅的主要特色披萨等。厨师长要定期在例会上对服务员进行有针对的培训。

（九）模拟开业日程安排：

初级阶段：

前12天 熟悉环境。服务员进入场地，熟悉餐厅及整体环境，要

给予员工十分充足的时间。厨师进场后，对设备熟练使用。

前11天 熟悉台位。对餐厅布局、服务流程、上菜流程等予以熟悉。

前10天 熟悉菜谱。模拟点菜、迎宾等环节。厨房演练叫菜、出菜。前9天 熟悉就餐。熟悉就餐的一系列工作。

提高阶段：

前8天 流程演练。在进一步熟悉的基础上，提高效率。

前7-6天特殊情况处理。加强协调能力的培训；并适当提高劳动强度。熟悉阶段：

前5-2天熟练操作。完全掌握摆台、上菜、服务等各个环节。熟悉巩固。

筹备开业：

前1天 全面筹备开业

模拟开业阶段，要按正常运作召开班前例会，摆台、清理等；并在每次模拟后，召开讨论分析会。

第五篇：地产筹备计划书

地产筹备计划书

目 录

概 要 6

1.整体策略 6

2.预期目标 6

3.核心定位 6

4.风险预估 7

5.项目成败的评估标准 7

第一章 项目介绍 7

1.1 城市发展概况 7

1.1.1 城市概貌 7

1.1.2经济整体情况及主要指标 7

1.1.3基础设施建设 8

1.1.4金融商贸等重点产业建设 8

1.1.5自然资源 9

1.1.6城市总体规划 9

1.1.7城市住宅发展 9

1.2 项目所在区位发展概况 10

1.2.1区域发展规划 10

1.2.2辐射区的特征及发展历程 10

1.2.5地块基本情况 11

第二章 市场分析 12

2.1区域市场现状 12

2.1.1各档次产品供应状况 12

2.1.2各档次产品的集合特征 12

2.1.3表现最好个案状况 13

2.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 13

2.1.5分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 13

2.1.6结论 13

2.2项目竞争 13

2.2.1竞争对手定义 13

2.2.2竞争对手研究 13

2.2.2本案竞争策略 13

2.3项目可能遇到的问题及风险管理 14

2.3.1项目可能出现的问题分析 14

2.3.2风险管理措施 14

2.4目标客户 15

2.4.1目标客户定位 15

2.4.2目标客户构成 16

2.4.3有效市场分析 16

2.4.4目标客户分析 16

2.4.5研究结论 17

第三章 产品策划 18

3.1产品定位 18

3.1.1 产品及产品定位 18

3.1.2档次定位 18

3.1.3主题形象及发展理念 18

3.1.4文化风格定位 19

3.2项目规划 19

3.2.1规划简述 19

3.2.2规划原则 19

3.2.3经济技术指标 20

3.3分期开发 21

3.3.1开发周期 21

3.3.2分期开发方案 21

3.3.3公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 21

3.3.4开发期内，景气指数分析 22

3.3.5影响开发进度的主要风险因素 22

3.4建筑设计 22

3.4.1户型及面积选择 22

3.4.2 建筑风格 22

3.4.3 建筑细部 22

3.4.4结构设计 23

3.4.5消防系统 23

3.4.6人防设计要求 23

3.4.7智能化系统 23

3.5景观设计 24

3.5.1环境景观设计理念 24

3.5.2平面组团环境设计 24

3.5.3立体空间环境设计 24

3.5.4景观节点描述 24

3.6配套建议 24

3.7健康住宅设计要求 24

3.8需考虑的问题 24

第四章 营销策划 25

4.1市场推广策略 25

4.1.1销售目标 25

4.1.2入市时机 25

4.1.3营销部署 25

4.1.4推广阶段划分 25

4.1.5项目推广包装 26

4.2营销体系的建立 26

4.2.1销售体系的构成方案 26

4.2.2培训计划 27

4.3销售价格策略 27

4.3.1定价原则及付款方式 27

4.3.2第一阶段：导入期（内部认购）（年 月— 年 月）

4.3.3第二阶段：开盘强销期（年 月— 年 月）2727

4.3.4第三阶段：二次强销期（年 月— 年 月）28

4.4销售成本 28

4.4.1销售费用 28

4.4.2销售成本控制措施 28

4.5需考虑的问题 28

第五章 工程施工管理 29

5.1当地市场施工状况调研 29

5.1.1当地的工程建设政策、法规、条例 29

5.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 29

5.1.3当地自然条件下的工程施工管理要求 30

5.1.4当地的验收组织程序、验收内容 30

5.1.5当地档案管理程序、制度等 30

5.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况：

5.1.7当地建筑产品质量通病调查报告 31

5.2项目施工组织 31

5.2.1施工组织形式 31

5.2.2工程分包 31

5.2.3工期安排 31

5.3施工管理措施 32

5.3.1工期及质量管理 32

5.3.2材料设备采购管理 32

5.3.3施工安全管理 32

5.4施工组织与销售 32

5.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事项 32

5.4.2保证顺利销售的措施 32

5.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 33

5.5项目的交验与入伙 33

5.5.1交楼时的质量目标 33

5.5.2交验与入伙过程 33

第六章 财务分析 34

6.1税务分析 34

6.1.1营业税金及附加 34

6.1.2企业所得税 34

6.1.3土地增值税 34

6.2经济效益分析 34

6.2.1经济效益分析的假设条件 34

6.2.2项目利润率、投资回报率及主要经济指标 34

6.2.3首期主要财务指标 35

6.2.6利润分析 35

6.3现金流量分析 36

6.3.1以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 36

6.3.2对资金风险评估结论 36

6.4资金组织计划 36

6.4.1总体资金投入计划 3630

6.4.2资金回款计划 36

6.4.3资金需求计划 36

6.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 36

6.5银行融资贷款 37

6.5.1向银行贷款的难点 37

6.5.2向银行贷款的四大要素 37

6.5.3贷款组成 37

第七章 成本控制 37

7.1市场数据的收集，整理，分析 37

7.1.1当地工程造价指标的获得 37

7.1.2数据分析 38

7.2项目成本 38

7.2.1项目成本费用计划 38

7.2.2项目成本分类总汇 38

7.2.3项目成本分析 39

7.3投入产出分析 39

7.3.1投入产出测算 39

7.3.2投入产出经济分析结论 39

7.4项目成本控制措施 39

第八章 物业经营管理 40

8.1当地物业管理情况 40

8.2物业管理服务的目标 40

8.3物业管理服务的整体设想 40

8.3.1物业管理服务的前期介入和筹建 40

8.3.2 物业管理在项目实施中的定位 40

8.3.3提升管理服务重要措施 40

8.4物业管理架构 40

8.5物业管理的经营预测 40

第九章 团队组织方案 41

第十章 其他 42

10.1项目开发与各策略利益相关者的关系 42

10.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 42

10.3 项目变化记录 42

第十一章 附件与范本 42