个人住房担保贷款的风险及防范-北京道和律师事务所

第一篇：个人住房担保贷款的风险及防范-北京道和律师事务所

个人住房担保贷款的风险及防范

北京道和律师事务所

訾冬雪 律师

随着国家住房制度改革的进一步深化，各项配套政策开始陆续出台。其中，由银行对个人购房提供按揭支持的政策对提高个人住房消费能力、推动本市房地产业的迅猛发展无疑起到了积极作用。但提供按揭的商业银行毕竟是以营利为目的的企业法人，在执行国家产业政策的同时，应充分考虑到个人住房贷款的各种风险，并采取有效措施加以防范，以便将“个贷”业务纳入健康、有序的良性发展轨道。下面结合我在办理房贷法律服务中的一点体会，就个人住房贷款的风险及其防范略作分析。

一、抵押物风险

（一）由于开发商的原因导致房屋未能竣工交付的风险

实践中常有开发商因资金不足、经营不善或恶意抽逃资金而导致工程“烂尾”、甚至开发商因资不抵债而破产的情况发生。此时借款人（购房人）在所购房屋不能交付的情况下，一般不会继续履行还贷义务。而开发商作为保证人显然已无力承担保证责任，贷款银行要求实现抵押权也会因作为抵押标的的房屋无法交付甚至还是空中楼阁而难以实现。从我办理房贷法律服务的体会看，我认为，这种由于开发商的原因造成工程“烂尾”而导致用于抵押的房屋不能交付的情况是贷款银行在“个贷”业务中所面临的最大风险，因为此时贷款银行将面临无

法有效保障自身权益的困境。针对这种风险，贷款银行应从以下几方面加以防范：

1、贷款银行要加强对按揭款项使用情况的监管。

按现行的银行贷款操作规程规定，银行在审核同意给贷款申请人放贷后，都将贷款统一划拨到开发商的帐户内，但并未规定对划款之后的监管措施。如果开发商不将这部分款项优先用于项目建设，而擅自挪用甚至恶意抽逃资金，那就很可能出现项目工程“烂尾”的情况。所以，我认为银行在对一个新项目提供按揭支持时，应同开发商签订按揭款监管协议，按揭款应存于开发商在提供按揭的银行所开立的基本帐户或专门帐户内，由银行指定信贷专管员对用款情况进行监督。

2、贷款银行要加强对项目工程进展状况的关注、监督。为保障项目工程顺利竣工，贷款银行应对工程的进度予以必要的关注和监督。重点是建立按揭项目跟踪考查制度，由每个项目的专管员定期对工程进行实地考察，对工程进度与用款情况是否协调一致作出评价。发现工程有延期甚至“烂尾”的可能时，及时采取防范措施。

3、贷款银行要注意对按揭项目的整体性控制。

整体性控制包含如下三方面的工作：

（1）对整个项目的合法性要有把握。银行对每个新项目提供按揭支持前，应对该项目合法的开发经营手续是否齐备予以确定，防止该项目因违法而下马。所以，银行与开发商签订按揭协议时，应要求开发商提供该项目的合法证明文件。

（2）对整个项目的价值应有把握。银行对新项目提供按揭时，要

求开发商提供该项目的整体评估报告，根据其整体价值来确定按揭总体规模。

（3）应要求开发商将包括土地使用权在内的整个项目抵押给按揭银行。如此一可防止发生在建工程与售出房屋重复抵押的问题，二可约束开发商，防止其将全部权利变现后中断开发。

4、可依据有关法律、银行贷款操作规程规定及相关合同约定，采取如下措施来防范风险：一是针对保证人失去担保资格、能力的情况，要求借款人及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人认可后，重新签订保证合同；二是在借款人不能提供新的保证人或抵押物的情况下，敦促借款人（购房人）对预售人主张权利，获取赔偿后将赔偿额列入抵押财产；三是根据合同相对性原则，直接要求借款人清偿到期主债务；四是对受偿不足部分可依保证合同请求保证人(开发商)履行清偿义务或列入保证人的破产债权受偿；通过如上多种途径一般可以避免银行承担过大贷款风险的问题。

（二）因不可抗力、意外事件而导致抵押物灭失的风险

此时原抵押法律关系因抵押标的灭失而消灭，在银行与借款人商定新抵押物之前，银行对借款人享有的是没有抵押担保的普通债权，而且此时借款人一般也不愿再提供新的抵押，对偿还银行贷款也没有积极性或无力偿还，此时贷款银行的风险可想而知。因此为防范此类风险，银行在与借款人签订抵押贷款合同时，应要求借款人对抵押物购买物业保险，以贷款银行作为第一受益人，在贷款本息偿还之前，保险单由银行占管。这样一是发生不可抗力导致房屋实际灭失时，贷款银行作为抵押权人，对保险赔偿金行使物上代位权而优先偿付自己的债权，二是借款人也因购

买保险而将不可抗力风险转移给保险公司，从而免除了向贷款人的偿债义务。所以约定保险条款对借贷双方都是有利的。

（三）在建工程与预售商品房重复抵押的风险

根据有关规定，在建工程设定抵押的，未经抵押权人同意的，不得预售。预售款要优先偿付抵押债权，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减。如上规定表明法律、法规不允许在建工程抵押标的与预售房有重叠部分，由此看似乎不会发生在建工程与预售房重复抵押的问题，实则不然。实践中，在开发商办理在建工程抵押贷款的银行与购房人办理期房抵押贷款的银行不一致的情况下，如果开发商不履行告之义务即行预售，加之登记机关把关不严，就会发生重复抵押的问题，此时因在建工程抵押登记在前，而使登记在后的个人住房抵押权重复之部分失去效力，损害提供个人住房贷款的银行的利益。这种风险可通过银行信贷人员严格调查、把关予以避免。首先应审查预售人在建工程抵押部分与其销售许可证上注明的销售范围是否有重叠之处，如有重叠，应及早向有关主管部门建议调整其销售范围，待在建工程解除抵押后方可销售相应部分；其次，应审查预购人所买房屋是否在预售人的销售许可证销售范围之内。如预售人系超范围销售，贷款银行应对购买此类房屋暂不予发放贷款，待预售人得到有关主管部门的批准即可以办理预售登记之后，方可发放贷款。由此可确保在建工程抵押不影响预售房抵押的效力，降低个人住房贷款人的贷款风险。

二、开发商采取种种手段套现造成的风险

在房地产开发经营过程中，对资金的需求量往往超出开发商的实际融资能力。有的开发商在直接向银行融资有困难的情况下，便会采取一些不当手段骗取银行贷款。其中，最常见的是开发商以虚假销售

的方式套现。此时，开发商往往与本单位工作人员或相关业务单位工作人员、甚至与其有偿招募来的其他人员签订虚假“购房合同”，为“买房人”出具虚假的首付款发票，由“买房人”出面办理个人住房贷款手续。由于“买房人”并非是真正购买房屋，其只是为了获取开发商给予的一定利益，所以在贷款转到开发商帐户以后，买房人并不会按约履行还贷义务，贷款人只能以拍卖房屋来回收贷款。而且，开发商利用这种手段套现时，所卖出房屋往往是面积大、价格高、朝向差的滞销房屋，而且有时甚至在房屋价格上大做文章，在房屋正常销售价格的基础上擅自加价，已回收其向“买房人”支付的好处费。这种情况下，开发商等于是把房屋高价批发给了银行，银行在处置房屋时必然会因房屋的质次价高而遭受损失。况且，由于这类“买房人”的大量违约会使银行面临处置大量积压房产的困境，造成银行流动资产的过量沉淀，使银行承担较大的流动性风险。

开发商套现是房贷市场中较为普遍的一种欺诈行为，律师在办理个人房贷法律服务的过程中，如发现了种种可疑的现象，如来自于开发商及相关单位的贷款申请人比较集中，且用于抵押的房屋价格较高，申请人的个人月收入均在高收入群体中，虽然其所提交的申请贷款资料表面上均符合银行的贷款要求，这时律师应向贷款银行发出《律师函》，就开发商套现之嫌疑，提请银行复核时予以注意。

对于如何防范开发商套现的风险，就需要为房贷提供法律服务的律师事务所和贷款银行共同把关。首先，在对一个新项目提供按揭时，律师事务所应留存该项目的所有合法证件、证明和销售基准价格，便于日后对同一项目中房屋销售价格的比较。对售价不合理的高于其他

同类房屋的情况，要加强审核力度，可要求这类贷款申请人补做房屋价格评估并作必要说明。贷款银行认为不能合理解释房屋差价的，或售价过分高于评估价格的，可不予贷款或按评估价格确定相应贷款额。其次，应加强对贷款申请人的资信审查工作，对其工作单位、收入证明、预付款情况重点审查，进行必要的调查核实。

三、个人信用风险

信用风险又称违约风险，是指借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的风险。借款人的违约行为可以分为两类：主动违约与被迫违约。主动违约，是指借款人从经济利益的考虑而故意违约。当违约所产生的利益超过违约所产生的损失时就会出现主动违约。如楼市下跌，抵押房产价值低于应偿债务与应缴罚金总额时，借款人就可能有意违约。被迫违约，是指借款人由于某种原因而丧失还债能力所发生的违约。尽管借款人在主观上并不想违约，但如果出现丧失劳动能力，或失业，或本人及家属遭遇重大疾病或意外事故，借款人就可能没有能力清偿债务。此时，贷款银行就会承担较大的风险。

在发生借款人不履约或履约不能的情况时，银行作为抵押权人可根据抵押贷款合同约定，以实现抵押权的方式保障债权的安全。但实践中，由于不动产流动性差，变现费用高等因素，银行并不一定愿意以接受房屋方式来实现债权，况且以此方式还要承担期房交付不能的风险。因此最好的方法是由发展商担当借款人（购房人）的保证人。发展商的保证责任主要体现在两方面：一是保证房屋建成后，将借款人所购房的产权证收押并交给贷款银行，保证期房按揭能顺利转为现

房抵押；二是承担借款人到期不能偿债的保证责任，这种保证一般只限在期房按揭阶段。在保证期间内，如借款人不能偿付到期债务，保证人（即期房预售人）负有代借款人（即购房人）清偿债务的义务。清偿后，原抵押权人（银行）用于设立抵押的全部物业权益转移给保证人（即预售人）。此时由于预售的商品房尚未交付，该项物业仍在预售人控制下，因此预售人代为履行债务实际上等于预售人从购房人手中回购已售出的期房。所以预售人的保证责任往往体现在保证合同的回购条款中。实践中，完善的期房按揭法律关系均有抵押权人（银行）、抵押人（购房人）及保证人（预售人）三方当事人，由借款合同、抵押合同和保证合同三种合同关系构成。实践证明，在期房按揭中采取“押上加保”的方式，能降低贷款风险，平衡各方当事人利益，是符合房地产抵押贷款的发展趋势的。

上述情况是针对在房屋未交付前开发商提供担保的情况而言，而在房屋交付后，房屋所有权证办理完毕，抵押登记手续完成，如借款人违约，采取追加保证人等方式出现困难，根据司法解释《最高人民法院关于人民法院民事、执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债）之规定，银行直接行使抵押权变现的方式亦出现新的障碍时，就有待大家考虑如何保证银行抵押权的顺利实现，采取何种方式能规避此类风险等新型问题。本文所述是我在个人住房贷款法律服务过程中的点滴体会，实难涵盖其全部内容，且随着个人住房贷款业务的进一步开展，要求我们在今后的工作中不断研究、总结，进一步做好住房贷款的法律服务工作。

第二篇：个人住房贷款风险防范 课后测试

个人住房贷款风险防范

课后测试

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测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！

单选题

1.下列不属于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款借款人首付款非自己交付或实际没有交付借款人集体中断还款

正确答案： B

2.下列不属于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险扰乱了正常的房地产市场秩序严重损害真正购房人利益，影响社会稳定担保机构的利益受到了严重侵害

正确答案： D

3.关于借款人主体，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制正确答案： B

4.关于我国住房置业担保，下列错误的是： √

A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展

B C

D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势

正确答案： A

5.北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正确答案： C

6.在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √

A 履行受托合同约定的义务

B 接受公积金所有人及缴存单位的查询

C 接受有关监督部门的行政监督

D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险

正确答案： D

7.下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √

A 委托人的特定化

B 贷款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正确答案： C

8.下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：

A 住房公积金委托贷款代理协议√

B

C

D 住房公积金委托贷款担保合同委托贷款通知单住房公积金委托贷款借款合同

正确答案： B

9.商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √A

B

C

D 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程安全许可证

正确答案： D

10.根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正确答案： C

判断题

11.资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。√

正确

错误

正确答案： 正确

14.房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。

正确

错误

正确答案： 错误

15.资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。√

正确

错误

正确答案： 正确

√

第三篇：个人住房贷款风险点

个人住房贷款风险点

一、贷款申请受理风险点

1、由于受理了未予我行签订相关按揭合作协议的房开企业担保的按揭客户，导致贷款出现风险；

2、由于借款人主体资格不合规、还款能力较弱、还款意愿不强、购房行为虚假以及担保措施无效，造成贷款出现风险；

二、尽职调查风险点

1、由于贷前调查人员对按揭业务政策掌握不透彻或违反流程操作，导致贷款出现风险；

2、贷前调查人员对借款申请人提交资料完整性、有效性、真实性审阅不细致，导致贷款出现风险；

3、由于未按规定双人对借款人（含配偶、保证人）进行贷前调查，造成贷款出现风险；

4、由于贷前调查人未对借款人（含配偶、保证人）进行面谈、面签，导致贷款出现风险；

5、由于贷前调查人员调查完毕，未在相关调查资料签署意见或在文本中签字，导致贷款出现风险。

三、贷后管理

1、由于未严格管理贷款业务档案管理，导致档案丢失导致，贷款出现风险；

2、由于未按规定频次对客户进行贷后检查，或贷后检查工作不认真，导致贷款出现风险；

3、由于未及时识别出个人按揭贷款风险预警信号，导致贷款出现风险；

4、由于未按规定对个人按揭贷款进行五级分类，导致贷款出现风险。

第四篇：银行个人住房贷款风险管理现状及防范

银行个人住房贷款风险管理现状及防范

对外经济贸易大学 硕士学位论文

我国商业银行个人住房贷款风险管理现状及防范 姓名：戴光华 申请学位级别：硕士 专业：金融学 指导教师：杨慧声 20060901 摘要

1998年，随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入，我翻巍业镔罩亍逐步擦发囊令人往痿贷款受务搀为一个荻熬铡澜圭罄长点。经过近咒 年的快速发展，圈前个人住房贷款已进入风险高发区间。商业银行如何识别、转 移、控制、管理个人住房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。本文簌我嚣令人住房贷款聪验获嚣入乎，对篦分鞭了瓣努褰韭镊孬令久住房 贷款风险管理枢架和方法，全面探索了我圜商业银行风险管理体系的构建和相应 的措施手段。

本文第一部分首先介绍了我莺个人往痿贷款面临的主要风险类型，并对其成 因谶行了分析。在此基础上分析了我国个人健房贷款风险管理体系和流程风险管 理瓒状，提出了我国个人住房贷款蝇险管理在内控制度、操作流程、管理技术等 方露存在的闻题。●-

本文第二部分介绍了国外商业银行的风险管理框架，主要包括JxL险管理制 度、风澄管理攘式裟强殓管理缌织缝鞠，疑时分辑贪缨了翅羚亵业镊器风险警理 的措施和方法，主要包括对流渤性风险、提前还款风险和抵押物风险的防范和控 制。

本文第三罄努锌嚣上述分聿嚣，箍窭了箍秀笺警蠢!》锻行令夫住房贷款撼陵管 理政策建议：一怒建立垂直的风险管理体系，理顺风险管理路径，增强风险管理 的独立性。二是逐步完善内部掇制制度，加强内部控制制度建设的同时，注重强 纯肉部控裁潮瘦阙戆鬻接，霜露鸯蟊强蓝管政策鹭磁究，戆立内部控鞠露l菠静评价 制度和核查制度；三是不断提高风险管理技术，统一个人住房贷款风隐管理网络 体系，实现全过程风险管理网络体系，并在此基础上逐步实现以定性和定量手段 著蘩豹管理方式；鞫是再逢全过程风险管疆流程，设计穰实施蘸台有效竞争、焉 台保障有力的新烈业务经营管避模式；五是针对商业银行个人住房面临的按揭项 目风险、提前还款风险、抵押物风险提出具体的风险管理措施和方法。关键词：商业银行个人住房贷款风险防范风险管瑗

ABSTRACT

With the promoting of the national real—estate system and the development of the reform of the financial system，our commercial banks were launching into

personal real—estate loan business as a new profit·increasing factor in 1 998+After the fast progress of recent years，the personal real—estate loan business is now in heavy risk．It is an essential request to keep the business growing healthy that commer

cial

banks should recognize，control，manage，divert and transfer the personal real-estate loan’s risks．

This essay starts with the situation of our personal real—estate loan’S risks and analyzes the personal real—estate loan’S risk management frame and methods of tbreign commercial banks．The essay explores the building of our commercial banks’

risk management system and outside circumstance．

In Part one，the essay analyzes the risk types and causes which our personal

real—estate loan business is now confronted with．The essay also analyzes the status in quo of our personal real-estate loan risk management mld the risk management problems of the inside controlling institutions，operating process and management technique．

In Part two，the essay introduces the risk management frame of foreign

colmnercial banks，including risk management regulations，risk management pattern and risk management structures．At the same time，it introduces the risk management methods and measures of foreign commercial banks，including the controlling and keeping away of liquidity risk，mortgage risk，ctc．

In Part tKree．the essay suggests to build the personal real—estate loan risk management of our own commercial banks．Firstly,we should build a vertical risk management system and increase the independence of the risk management system．

Secondly,we should consummate the internal controlling system gradually．Thirdly, we should improve the risk management techniques and realize qualitative and 珏

quantitative management methods，Fourthly,we should rebuild the full operating process ofthe risk management．Finall)；We should take concrete methods to the risks which our commercial banks’personal real-estate loan business is confronted with，such as item risks，mongage risks and so 011．

Key words：Commercial Bank，Risk KeepingAway, Personal Real．estate Loan Risk Management Ill

独创性声明

本人声明所擞交的学位论_文是本人在释蛳指导下述彳亍的研究工作擞 取褥瓣辑完成豢。据我掰知，滁了文孛特裂糖泼蠡注襄鼗嚣戆遮方岁}，论文中不包誉冀艳人已经笈亵或撰写过的研究成果，也不包含为获褥

—墨——妻—!—I—：——丝—塑——鳖—堡——星—垄——堂‘—．——_o——或—麓—一他.教Iu育“H 机v k构11的u√学T位uH或m—迸书l o

而使用过的材料。与我一同工佟的同志对本研究所傲的缎露贡献均基猩 论文中箨了鹤潢的注明并表示谢意。学位论文作者链意舔毕熬事隗珈妊帽、r麟 学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了嬲x寸夕|、弓蛋j干领男足夸

有关保留、使用学位论文的规窳，有权保留并向国家有关部门或机构送!趸论史的复印僻耜磁盘，允垮论文被套阕鞠漕禳。本人授权 苎i生i：!至查亟曼

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内窖缡入有关数据库逆行检索，可以聚用影邸、缩印或扫摘等复制芋墩 保存、汇编学位论文。

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工作单位：冲I订》南iR时p登诱善I)电话：站。占吵，运遗蟪缝：薹发l，31圭|炙瓣?蛙f 螺编：。。；f 绪论

1998年，嚣家确定了痿动内鬟、拉动经济增长兹经济政策，国务院毫台了 《圈务院关于避～步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发 [1998]23号)，推动了房地产市场的快速发媵。为了配合圈家经济政策的实施，推动房地产业斡发展，人民银行先螽颁布《个人住房贷款蛰理办法》积《趣丈住 房僚贷投入支持住房建设与消赞》两个文件，极大促进了商业银行-人住房贷 款业务的发展。

疆药，虽蚤家巍业镊{亍都瓣令人住痨贷款捌为重点发鼹对象，毽出予鏊内峦 业银行发展个人住房贷款业务的经验相对不足，在个人谨房风险的识别、定性、量化、分析和防控技术等管理方法以及组织结构、管理体系等方面，与国外商业 银行还存在若一霆蓑踅，且市场环壤和痿臻臻缓也枣德遽一步改善。裰戴，对个 人住房贷款风险静理问题进行系统、全面的研究对于商啦银行来说已熄在眉睫。‘^●

现代会融理论认为商业银行的核心功能是风险管理，同时新巴塞尔协议和国 有囊业镶牙的段玲裁毅造对锻纾霜嚣建立会理载风殓蛰壤抠絮寂完蛰粒法入浚 理结构提出了更商的要求，借嚣国外商业银行风险管理的先进经验，我国商业银 行需要重新构建个人住房贷款风险管理体系的基本框架，从而保证业务快速稳健 发震。

第一章我国个人住房贷款风险现状及问题

近几年，商业银行个人贷款业务保持了较快的增长势头，以中国工商银行为

例，1997年末，个人住房贷款余额仅为61．5亿元，占各项贷款的比例为O．7％，至2005年末，贷款余额已经增长为4473亿元，占各项贷款的比例已经达到14．8％1(见图1—1)。

随着业务的快速发展，个人住房贷款的风险也逐步显现，不良贷款余额 和不良贷款率均有不同程度的上升，以中国工商银行为例，2003年6月末，个人住房贷款的不良贷款率已经达到1．29％2，近几年还有逐步恶化的趋势，加强个人住房贷款的风险管理已经成为商业银行个人住房贷款业务发展和 管理的重要工作。‘数据来

源：《中国金融年鉴》

2龚懿，吕晖蓉，吕吴炜：《我国个人住房贷款风险因素分析》，《西南农业大学学报》，2004，2(2)，27-29 2

一、个人住房贷款面临的主要风险类型及成因

我国商业银行个人住房贷款面临的风险类型是多样的，由于作用时间和空间 的不同，风险发生往往是多种风险因素共同作用结果，从目前我国商业银行内部 管理情况和外部环境情况分析看，当前个人住房贷款主要面临以下几类风险：

(一)按揭项目风险

按揭项目风险是指由于房地产开发商的资质、实力、诚信度、资金等方面出 现问题导致房地产开发项目无法完工交付借款人或与借款人产生纠纷，致使借款 人拒绝归还贷款本息给银行带来的风险3。按揭项目风险是我国商业银行个人住 房贷款面临的最主要的风险，目前的主要表现形式为“假按揭”，即以虚假房屋 交易套取银行个人住房贷款的行为，其成因主要有以下几方面：

1、我国目前实行的是期房销售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得《房 屋所有权证》即可进行销售，商业银行对期房项目发放按揭贷款必须是“多层住 宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”4。这就在政策上允许房屋 尚未建造完成即可进入销售，使得借款人可能面临房地产项目烂尾的风险，’旦 发生房地产丌发项目无法完工交付借款人，借款人极有可能将其转嫁给商业银 行，造成商业银行个人住房贷款损失。

2、房地产开发商追求利润最大化的需要。房地产行业是资金密集型行业，房地产开发企业追求利润最大化的客观需求使其必须采取项目滚动开发的方式 最大限度的提高资金的使用效率，这种需求加大了商业银行在项目资金监管和封 闭运作上的难度。由于项目开发的盲目性和项目监理制度的不完备，一旦房地产 丌发企业某个项目资金回笼出现问题则可能导致多个项目资金链断裂，从而造成 项目无法完工形成烂尾，进而引发借款人违约和商业银行贷款损失风险。

3、房地产开发商和借款人房产纠纷。由于对房地产开发商开发建设、竣工 验收等环节缺乏有效监督和管理。房地产开发商可能与购房人(借款人)因延期 交房、规划超标、或房屋质量等原因产生纠纷，使得借款人往往会暂停偿还银行

3钟文标：《浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范》，《龙岩师专学报》，2004，22(4)，9-10 4中国人民银行：《关于规范住房金融业务的通知》(银发[20m]195导)3

贷款，效两将客户与开发商之阕的矛盾转嫁到银行身上6，导致巍业锻行个人住 房贷款损失风险。(二)提前还款风险 提前还款风险是指借

款人在借款合同规定的还款讨1划之外偿还本金6，致使 贷款提前偿付行为所造成不确定的现金流使贷款人银行无法合理安排资金，造成 毂熬羧失静菇陵。这穗攮险虽然不会詈黎褒教锾章亍贷款本金瓣壹接损失，毽会影 响商业银行的资焱配置，从而造成收益下降。

提前还款的激困是多方巅豹。如果不考虑个人信用的损失及非经济因素，提前偿付对借款入最大的好处怒可以减少剩怠支出。这魏楚提前偿付的决定性诱 因7。在固定利率贷款条件下，当市场利率下降时，借款人再融资成本也相应降 低，对予一个理性的个人来说，必然不会按缀先较高的利率支付利息，i掰提嚣还 款，选择较低的利率重薪融资戳减少耐息支付。扶我国实践情况看，鼹髓还款主 要有以下几方面的原因：一是借款人收入水平的不断提高，2004年职工平均工 资为16024元8，较2000年增长了71％，保黪了较快豹增长势头，搜鼹借款人有 经济麓力进行提前还款；二是掇资渠道的褶对箧乏，借款人很难遥过其他投资渠 道获得稳定的、较黼的收益，当借款人无法获得高于贷款利率水平的投资回报时，势必进行提翦还款；三是风险转移的需要，诲多氆款人贷歇买房并不怒因为没有 足够的资金，丽怒由于在期房销售的模式下，借款入摆心发生项目风险，产权最 终无法落实，因此借款人往往通过申请贷款的方式，一方谢可以通过银行强化对 开发蠢的行为约柬，另一方西一丝发生风险，出于银哥亍牵涉其中势必会承担租应 的责任并有积极性与开发商进行相关的法襻行为，这在一定程度上僳护了借款 人，因此一旦产权得以落实，项目风险得以消除，借款人往往选择了提前还款。5季爱表：《住房金融掰渡务与法规》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I页

6曩蘩誊，王勇：《巾J九棱赛抵捧贷薮最硷及控捌愚考》《睦尔滨金敲禽等专{4学校学壤》，20030)，26-28

7凌常峰，张红：《个人{书房按揭贷款提前偿付风险问题研究》．《中国房地产盒融》，2002(10)，1 5-19 8数据来源：根据中华人民共和国国家统计局网站(—www.xiexiebang.com)相关资料整理 4

(三)抵挥物风险

抵押物_I)(L险艇指借款人造约后，贷款人无法处置抵押物或处置后姆致利益受 损产生戆风殓9。它主要包括抵事甲物处置抛除、抵押物贬缀风险和抵拶物撰毁风 险三个方面。其中，抵押物处澄风险是指由予产权璃癌、处置成本逮离绒社会稳 定的需要导致银行无法通过处鬣抵押物受偿贷款余额而彤成的风险；抵押物贬值 风黢楚指因经济阑期、房地产市场波动、抵搀物评估行为不规范或抵掸房屋本身 藤湖导致抵押

物大幅贬值，锻行无法通过处鬣抵押物受偿贷款的可髓瞧；抵押物 损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因索或其他因素导致抵押物严重受损或 灭失，使褥抵押物不蓐具有使援价值或使t蓦j份毽降低，镊雩{i二无法通过怂嚣抵押扬 受偻全部贷款余额的可能性。对个人住房贷款而言，.虽发生风险，对抵押物的 处鼢是保护商业银行债权的最后～道屏障，因此应该尽力避免和降低由于抵押物 带来的风险，僵从实践看，蠢子钋部环境抟缀因，商韭银雩亍葱妊的抵摊物风险还 是非常严重的：

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一是法律保障问题。由于抵押物多为膦民自住房，借款人违约后，如果银行 逶遥鲶鬟抵攘魏毅鏊贷款，就会造成抵摺入无家可癌、无痨可茳，渡浚霹襞会窭 予维护社会稳定的考虑，使得锻行即使胜诉也最终难啦处理抵押物，形成抵押物 处鬣风险。

二是鬏赛镬键露l凄竭逶。斑予蚕蘸我溺痨篷产市场以襞房镑售为主，巍盈壤 行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已发放，一旦借款人出现违约，银行在通 过处置抵押物收网贷款时，将颟崎抵押房鼹因未完工而赡以处置的风险。三是抵押登记制度问题。穗我国部分蟪嚣，茹内蒙蛊蠡治医静露帮涪特市稚 黑龙江省的哈尔滨市无法办理期房的预抵押登记手续，谶成银行资金在贷款发放 到房屋办妥产权诞之间无法落实房屋抵押，两只能依赖开发商的阶段燃担保，存 在巨大题险隐恚；部分造区酶髓晶房销售登记备案稍度未熊褥羁有效瓶行，导致 一房多售、抵押厝再售等情况的出现；这些幽于制度不完善和相关行政部门不作 为纛接损害了商渡银行的剥熬。

9蔡德容。潘军：《住房盎融创新研究》东北财经大学出版社，2002年版，第318页 5

靼是评估制度阀题。房地产译估枫构及扶业人员行为豹监督枫翎尚未建立，个别房±氇产佶价桃梅或售价瓣W能会为谋求垂身利益，丽不遵守信价瓶程和职业 道德，在审批发放贷款时高储抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值，从蕊使银芎亍贷款嚣牾抵揆物风除。个人住房贷款风险管理现状

蠢兹我溪囊燕镆嚣黠予个人住痔贷款貔风险管理主要毯瑟风险瓣理体系载 构建和对流程的风险管理两个方面：

(一)热险管理体系

1、机构体系

鏊魏嚣魂亵救镶嚣大多实行基分牙裁，|丛遥大嚣枣褒盟壤嚣为铡，总萼亍一F设 一缀分行、二级分行、支行和游业网点，实行自上而下的蓬直管理。下级行在业 ‘●

务上接受上级行专业主管部门的指导，但人事、工资、任免等权限基本不受上级 露专堑主管罄门瓣羧澍，瑟是爱零缀嚣嚣长静终衷，良本缀行毒亍长

受蠹。总嚣设

立个人住房贷款管理部门，策划、管理和赂控全行个人健房贷款业务；一级分行 和二级分行相应设立个人住房贷款管理部门机构，对辖区内的个人住房贷款进行 管爨稳整控；支行设立设专飘爨位，受责个人住房贷款熬弱查、审查、窜魏蠢货 后管理工作。

2、制度体系(1)最陵按稍铡度

风险控制制艘主要有两种类型：一是统一负责制，即设立风险管蠛委员会，统～防范和控制锫种风险；二是分工负责制，即由各相关北务部门对各种风险分 剐交施管理。浚濯大国毒蠢数滚行为秘，瓣蘩臻采褒两耱方式著嚣麓模式。(2)授权与审批制度

以四大国有商业银行为例，均实行统一法人制度，各分支机构须在上级行授 衩菠豳痰遂嚣经鬻帮管理，授载每l凄是豢慧行自分支嚣藏信贷搴懿投陵、经营蔽 限镎进行逐级转授；审批制度是指根据“审贷分离”原则，通过分设贷款调查、6

审豢、审批不同嬲控和职责，实现个人住房贷款的风险按铡与管理。秘魏国内商 业锻行正在探索戏已经实现了蒸中审批的模式，即成立窜貔中心，由专鞔审抚人 员对辖区内所有个人住房贷款进行集中化和规范化的审批。

3、操{乍体系

按照“韭务籀震，内控先行”的原剐，霞内各家商般锻行均建立了一系列适 应北务发展需要的操作体系，主要包括个人住房贷款管蠛办法、操作流程、会计 核舞办法、贷嚣管理办法、挡察管理办法、借款人资信谬毯意见等，融经逐步燎 个人往房贷款业努纳入规范仡与制度化发鼹的轨道。以中国工商银行为例，其已 经建立了个人住房贷款程序化、标准化的操作模式，实现了业务操作的“四统一”，即绞～监务滚稳、统一业务软傅、绞一业务文本帮统一袋嚣管理。同时逐剥莠j全 行统一的业务揉作与管理软件，建立了从憨行到分行和支行的业务濂控网络系 统，可监测到全彳予个人住房贷款业务数量和质量、楼盘和客户信息等，实现了业 务攥撵稿管理在按拳层嚣上的绞一纯、短藏纯和标准纯。

4、监控体系 ●●

(1)业务监测

上级行裂用娩务监控系统，定麓对下缓行个人往痿受款业务懿数爨鞠蒺量、按揭项目以及贷款客户进行监测。发现贷款存在潜在风险时，上级行下发核查通 知书，要求下级行核查整改，问题严重的，上级行派人赴现场核查。(2)城殓颧罄

上级行根据经营和管理状况，确定个人住房贷款业务的风险预警指标，定期 对越过预警指标的经营机构，按照程度不同分别下发预警、整改或停牌通知。接 裂邋妇夔分支辍擒要在翘定羧羧内鼹韭务遴行整改，并淘上级行提交整菠报告。(3)内部检查

内部检查制度可分为业务检查、业务稽核和执法监察三种类型。其中业务检

查主要是对令人程涝贷款静风除l坐援进雩亍簸替检查；韭务疆孩主要是对令人霞房 贷款内控制度的建立和执行，以及个人住房贷款审批发放各个环节的台婉性进行 监督检查；执法监察是对各级行管理人员或员工贯彻执行国家金融方针、政策、法镣、法燕殴及冬矮翻凄、办浚等薅援送抒簸督硷囊。

(：)流程的风险管理

个人住房贷款流程风险管理是指按照贷敞流程所做的全过程风险管理，包括 贷款调查、审查、审批、贷后管理帮不良贷款清收等环节豹风殓管理。l、贷款调查环节

贷款调查人对受理的个人健房贷款申请资料进行调查，通过约见借款人，对 客户身份、购房行为真实性、掰购住房情况及还款能力等进行调查核实，并出具 诵鸯意见。贷款调奁入对贷款淡料的真实毪、台法性翻合娥性负调套爨任。

2、贷款审查环节

贷款审查人对个人住房贷款申请资料、贷款调查人的溺查意见进行审查和核 实，必要时可采取电话或面谈的形式进行核实，并出其窜焱意见。贷款审查人对 贷款的合法性、合舰性和真实性负审查责任。

3、贷款审撼环节

赞款审批人对审查通过昀贷款申请资料避行审批，符合条件盼，签磐借款合 同和借据，确定贷漱金额、利率、期限。贷款审批人对贷敞的合法性和合规性负 审批责任。

4、贷后管理环节

贷款发放后，贷后管理员要对借款人、保证人和抵押物情况进行跟踪检查，了瓣氆款大职业、投入变动馕况，弱期房按搦兹要对开发麓秘按揭项爨进展髂况 进行跟踪检查。

5、不良贷款滴收环节

不蠢贷款熬渣牧主要包括对违约贷款鲍毽搜褰处曼工终，鄹采取彀话经竣、发倦收通知书、上门催收、发律师函等方式鼹求借款人限期清偿违约贷款；对于 催收无效的，采取诉讼、以物抵贷、核销、打包出售、引入投资人、风险代理、资产涯券纯等方式送学处置。

三、个人住房贷款风险管理存在的主要问题

随着我国商业银行股份制改革的不断推进，商业银行已经初步建立了个人住 8

房贷款的风险管理体系，毽也存在一些超题照特解决，主熏表现为：

(一)内控制度建设尚需加强

=l爨凡年，裔鼗锻行凝据曼务发装{毒凝割定了大量懿毒l浚麓定来麓蕊照务熬发 展，假从实际操作稽，商业银行内控制度建设上仍然存在大量的问题：

一是制度办法的修改和完善还无法适应舭务不断发展和市场需求不断变化 貔嚣要。令人住癃贷款歪签予蝗务上秀蘩，嚣窳各习{蘸蓑壤定潋及市场环凌交亿 较快，一旦出现不利于银行的枣件发生

，如聚不能及时修改和完善相关制度，就 有可熊导致制度风陵；

二楚各项蕊搴翻发的贯襁撬行力凄较差。澈亏二不是或者失羧懿内部控簇、太 员、系统或者外部攀件的风险”时有发生，有章不循，违章操作的现象展禁不止，这是蹦前商业银行存在的主要问题。出于市场环境的不完备，交易对手的非市场 纯，虢及阊监竞争豹压力，健褥蠢照银行静渡务人员{芏往游离予政策边缘，要么 丢掉市场，要么违舰操作。

三是监管和检凌力度不足。嗣前商业银行封操作风险的检查主要依赖内部合 纛裣鸯鞠辨部篮管稔奁，扶内部秘合凝检查纛，交于梭套部门分属一个褫穗翡不 同部门很难进行实质性的检查，往往是不出事没问题，一出睾全是问题；从外部 监管露，监管部门对不同机构的检查尺度不统一，对实际般务背景不了解，不但 没有怒到有效兹蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同监的不公平竞争。(二>遭务操佟滚程有祷完誉

照然我国各商业银行都已经制定了较为完锫的个人住房贷款业务操作流程，毽隧羲泣务最陵管褒戆鸯瑟强，鼗务撩{睾滚程有特完善：

～是个人住房贷款业务经营的集约化和舰模化水平不商。由于个人住房贷款 的对魏是个人客户，与法人贷款相比，个人贷款具有贷款对藩分散、贷款会额小、贷款笔数多等黪熹，窝暴不实瑷繁终诧窥趣模往警理，燕数实现||芟盏拳乎瓣提毫 仲樊欣，杨晓光：《操作风险管理的方法与现状》，《证券市场导报》，2003年6月号 9

和风险管理的加强。但出于业务营销的考虑，商业银行普遍利用网点优势采用了 撒网式营销方式，一般支行均可以办理个人住房贷款业务，一些储蓄所、分理处 也可以受理，集约化水平较低，而且由于参与人员的水平不高，风险管理意识薄 弱，对个人住房贷款的风险管理带来了负面影响，潜存着一定的风险隐患。二是个人住房贷款未真正实现审贷分离。审贷分离不仅包括人员的分离也包 括机构的分离，以四家国有商业银行为例，对于法人贷款除了采取质押方式担保 的贷款以外，支行层级均没有审批权，而对于个人住房贷款出于业务发展的原因，支行一般都具有一定的审批权，使得支行既承担了贷款营销，又承担了审批和贷 后管理的职责，由于单一机构利益目标的一致性，即使个人住房贷款由多个人分 别进行调查、审查和审批，也很难避免操作风险和道德风险。(三)风险管理技术和方法仍需改进

个人住房贷款具有同质性的特点，即业务特性比较接近，这就要求在业务操 作和管理上能够实现统一的标准，这种统一的标准并不意味着所有方面全部一

致，而是指在操作管理的基本框架、技术等方面是一致的，而从我国商业银行实 践操作看，这方面还是十分薄弱的：

一是业务操作和管理技术比较落后，我国商业银行对个人住房贷款的核算和 管理基本停留在分地区集中管理的基础上，即个人贷款数据纳入计算机网络核算 和管理，但网络连接和数据集中是以二级分行或一级分行为单位实现的，二级分 行或一级分行之间是没有实现联网的，因此数据是无法共享的，也就无法实现跨 地区的监控和管理。一些技术较为薄弱的商业银行甚至还处于手工核算管理阶 段，难以有效防范操作风险。

二是定性判断较多，定量分析较少，对于贷款的量化管理和模型化管理等方 面还非常薄弱。由于电子化水平不高，商业银行在对个人住房贷款的历史数据管 理基本是一片空白，而这恰恰是个人住房贷款量化管理和模型化管理建立的基 础。由于历史数据的缺失，目前商业银行在对客户的评定上定性标准较多，定量 标准少，即使存在，其定量标准的估值基础也很少是从历史经验数据分析得来。这种管理方式难以适应商业银行对个人住房贷款风险管理需要。

三是对各种风险的防范缺乏有效的措施。由于外部环境的制约，目前商业银 1 n

行风险转移手段和方法比较匮乏，如项目风险，由于现行法律的问题，对银行的 债权保护有限；又如抵押物风险，由于整个外部环境包括抵押登记、销售登记、抵押物拍卖、评估等方面制度的不完备，造成商业银行很难有效的保护自身的利 益。

第二章国外商业银行个人住房贷款风险管理介绍

发达国家的谯房金融业务掰史悠久，以个人住房贷款为主体的住房金融发展 水平号一国经济发展水平密切相关，一般在发达国家，往房金融业静殷聪水平都 相应较高，如美圈住房占全美阐定资产的比踅超过了50％，商业银行在房地产 金融市场上豹毙熬超过了50％“；欧受国家2001年居民按趱贷款占GDP的比率平均达到了39％，其中英国为60％，德国为47％，荷兰达到”％”。由此可见，个人住房贷款风险管理不仅对商业银行的经营与发展意义重大，对整个国民经济 的安全与稳定也至关重要。国外商业银行风险管理框架

鬻舞裔韭银行令人隹痿贷款监务经适A卡年静发暴，已经建立超藏熬静风险 管理体系。在风险镎理的框架方面，国外商业银行都建立了自己的风险管理制度、风险管理模式及风险管理组织结构等；在风黢管理对象方掰，国外商业银行强调 要对色括信箱蕊除、流韵往鼹除、市场强除、操作风险等在蠹匏风险避行全蟊管 理，溪对个人住房贷款业

务的全过程进行管理；在风险管理方法上，图外商业银 行更加重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确 定科学斡飙险鲶嚣猎麓和补偿手段。(～)风险管理制度

不同国家、不同商业银行有各自不同的风险管理模式，但各种模式的风险管 理体系都是以完蔷的风险管理制度为基础的，建立健全风险管理制度愚现代商业 银行强逡管理瓿测鼹孩心内蜜，戬菇险控剁受基点戆风羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令 方面：

l、科学的法人治理结构

1攀澎东：《住房金融新业务与法规》，中圈套融出版社，2004年版'第4页 2数据来源：'《2004年中图房地产盘融报告》，央行席地产分析小组 12

银行法人稔璎结构通常幽黢东大会、夔攀会帮监事会等撬秘组成，它是褒钱 裔垃镄行正常舔落与蕊验控制鹃基磁性裁发傈证。鑫予番囤静螽l发结构、法律框 架和文化传统不闶，三机构之间的地位及关系在不同国家的商业银行中是不同 豹。i磊年寒，国外麓过壤行开始藿巍蟊强化银行豹蠹都懿餐控裁，在锻露法A渍 理镰季奄中设立猿立抟、只对锻行最高校力辊梅受责酶内帑橇梅。

2、明确的业务部门风险控制分工及相甄制衡关系

为终理鼠黢经营与熬验管理趣功能要求，鬓多}离蹙银行在强调各驻势嫠门耱 亘独立的丽露，又强调韭务运作的相互制豹，以实现风险控铺与管理的交叉监督、双黛控制的效果。以同本住友银行为例，往友银行内部风隐管理是按风除类别(信 舄风陵、市场热陵、漉动毪风险、事务楚璎撼殓、系统鼹验、逮弦程窿风险、羟 营风险、其他风除)分尉由番主管部门负责，并由该主镣部门牵头定黼露开由裙 关部门参加的关联会议，进行风险分析与风险控制的讨论。

3、严密，审溪鳇援投毒溉毒l囊

匿外商业银行通常都在内部建立包括绩靛权限(部门、个人)、风险限额和审 批程序等在内的严密、审慎的授权审批制度。银行内部的授权与审批制度由风险 警褒娄员会毒《定并提交董事会认可。鼓美嗣捷簇寝行受翻，其售货鼹羚管_理申懿 授权审批控制制液是现代商业键行中的典裂模式，它包括窜贷分离、援信额度管 理、信贷授权审批控制、三人信贷委员会批准制度等四个方面。其中，信贷授权 事蹴控涮是懿凄的棱心。该模式下，怠行设信贷政策委员会，决定绩贷委羡会藏 员人选，授权每个委员的贷款审批额度，规定客户授倍额麟必须由信餐委员会中 至少三个委员签字批准。

4、煮效蕊森帮检查与搭棱裁度

有效的内部检查与稽核铷艘是及时发现风险隐患、避免和减少损失孵关键制 度蜜徘。国外商姐k银行内部梭

焱与稽查制度～般包括三个方面：一是总行业务部 门对其下属分支枫狡盈务部门瀚对西淦壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查 有荚业务资料、财务报表、专门问题报告，疆集分支机榆行长或业务部门经理座 谈会等等；二是总行审计稽投部门对其下属机构进行定期戚不定期的耩核缄专项 窜计；三是豢行鞲嚣啻查及矫聘窜诗、会计烯进行裣妻。

(二)厩险管瑷搂式

国外商业银彳亍风险管理的运行模式一般可分为两种，其一为风险集中管理模 式(top down approach)，另一种为风险分数管理模式(bottom up approach)。风险集中管理模式的特点怒：与整个银行的管理体系配套，由总杼统一管理 风险；大额授信由总行风险控制部门或信贷管理部门统一管理，经核定后分配给 分支枕构使用；为了管理需要，飙险管理信患向总行风陵管理部门集中；风险管 理效莱取决于汇艨后的风险信意质量及相关分析人员的承平。这稀模式袋大的弊 端怒，由于风险管理决策层远离一线，如果风险管理信息系统不能保诳及时、准 确地传递信毫，淡楚孝也就无法保持对风险黥嵩度敏感。褥在握应城酸篱理剁度 缺失的前提下，风险的集中管理也在一定程黢上使褥一线风险管理人员缺乏管理 好风险的积极性。

与其媚对应豹另一秘风验镑理模式是城险分数管理模式，其主要特点是：控 制风除的权限下放，由分支机襁根据各自面临的风险实时管理；根据本地区客户 的实际情况，自行确定风险限颥；风险管理信息分散于各个决策主体；总行风险 管理部门帮楼孩审谤邦门具有簸餐职能，以保涯风险不会绘银李亍带来灾难犍损 失。当然，这种模式也具有一定弊端：对规模庞大、分支机构众多的跨国银行丽 言，如果相应制度缺失，风险篱理的责任、极力和利益难以有效统一，就可能使 风除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令风验管理豹决策主钵能够援涯采取最我媳辍险管 理政策和措施，“合成谬误”也难以避免，风险分散管理可能造成总体风险管理 陷于被动。

这嚣静照殓蛰理模式蚤具特色，本身莠没有霞劣之分，缀牙根据囊努情况{壬 选一种模式。一般来说，总分行制的银行多采用风险集中管理模式，单一银行制 的锻行多采用风险分散管理模式，但这也不熄绝对的。从发展趋势来搿，这两种 风黢管理模式戆癸袋在逐囊淡纯，越寒越多涎银行擐据帮场环境秘业务发震霞 要，榘两种模式的优点，建立了符合自身特点的风险管理模式。(三)风险管理组织结构

风险管理组织结构是最终决定银行在控制、监督和评估其各业务部门风险承 14

担憝力之效力的关键，它直

接影哟到风险管溅与银行总体战略尽标的一致蛙。风 险缀绞结构一般包括：对风险受鼗终责任的麓事会；被授权管理风险的风险管理 委员会；负责风险管理政策制定、实施与风险控制的风险管理部门。l、董事会

菱事会最终承担财务损失豉股东权益减少等责任，防范、控制和处理镶行所 面临的所有风险是蓬事会的一项重要职能。1990年以来，国外大银行的董事会 已纷纷掩媳险管褒纳入发展战酶诗翊，并将风险管理在整个管理钵系中豹地位提 升剐镶行发展战略的范畴。

2、风险管理安员会

风险管理委员会隶疆于董攀会，其成员囊键{亍蠹部和丹部麴经济惫融专家构 成，其中包括两名以上的银行决策层人员。风险管理委员会独立于日常业务管理，而且要有充分的缀验确保其管理活动免受来自于业务部门管理层涉足干扰而作 交独立豹剿叛。为了儇证系统内部对镶矛亍的风验竣簧、风黢意识以及每个业务部 门的特殊风险有一个共同的认识，风险管理委员会一般负资制定并适时修『F银行 _～● 的风险管理政策，以指导银行的各项业务活动稳健进行和所有员工的行为。作为 全括系统强验戆篱毽考帮责任零翅者，风殓骛淫委员会毖绥对那些毙够整讫豹撼 险颁布量化风险标准(比如限额、风险资本衡蹙方法等)，对内部评估不易量化的 风险，建立相应的操作规程。

3、菇验警璎职能部门

风险管理职能部门隶属予管理委员会，它们或者是分离的，如分别设立的市 场风险管理部门、信用风险管瑕部门等；或者整合为一个先整的风险管理部。风 陵管爨联戆部门在越殓管理委员会兹支撩下，嚣搜强零豹簸替、簧量零#浮份量彳七 风险的职责。为了有效地履行这种功能，风险管理职能部门必须有一寇的职权并 独立于产生各种风险的业务部门。在风险管理职能部门，～般都配有相应的较高 职稼，肉嫠应该鸯一令鼹超额戆羧权租裁。风殓管理嚣}{鼹郝门受责久，麓职责是 保证对银行的风险进行日常的衡量、监控和评估，有权迫使信贷人员和交易员不 得超越权限。

4、稽棱委员会

稽核委员会通过内部稽核人员来保证已获批准的风险管理政策和规程得到

有效执行，同时在锻季亍豹日常逡藿中内部控制也未被忽视。内部稽核人疑应当定 期稽核、测试风险管理程序和内部控铷，一虽发现问题，及时向稽核委员会报告。同时，稽核委员会向董事会和执行委员会报告，以便于执行委员会及时采取措施 对移瞧的闯题热以矮决。为了确绦双殓管理与控制静有效性，内部稽核人员一般 在金融产品和金融工兵的创新时就开始介入。外部稽核人员

主要是定黼复查风险

管理职能部门的完整性、独立憔，评价风险政策和程序的合规情况，并及时向稽 核委受会执彳亍委员会报告。

5、风险经理

风险经理是风险管理与控制的一线人员，在风险管理职能部门与业务部门之 闻发挥纽繁{睾用，箕职责是确保娃务部门贯铹熙验管理政策，势彝双验餐理职髭 部门掇供R常报告，使风险管瑗职能部门与各个部门之间保持联系。尽管风险经 理负费本业务部门的风险管理与控制，但部门最终的风险责任由部门主管承担，莠在缝护镶雩亍风殓蛰理政策方瓣发挥主导馋露。

二、国外商业银行个人住房贷款风险管理的措施与方法(一)流动性风险的防范与控裁

流动性风险愿指银行无力为资产的增加戚负馈的减少提供融资，即无法以合 理豹戏零啜葭受骥藏以合理的收益交现资产寒满足继户取款、客户合司豹贷款或 其他即时的现金要求而使银行邋受损失或引发危机的可能性”。根据国际经验，个人住房贷款比熏接近或达到18％一20％时，商业银行熬体流动性和中长期贷 款我铡静约束裁会袋为摹露突窝豹潺题撵。逶鬻流动往风除管理匏壹犊瓣标寿嚣 个，即应付普通情况和偶发情况，包括四个方面：第一，黼过保持负愤的持续稳 定增长或获取负愤的便利性确保流动性供给；第二，通过保持良好的资产斌量及 箕逶当盼周转速度镶僳当前靛滚动往免受侵蚀；第三，透过合理静资产受债麓限 结构错配实现最佳的流动性安排；第四，建立流动性风险预警和应急机制，做好 紧急{{|}况下的融资嶷排。

”龚懿，吕咩蓉，吕昊怖：《我国个人住房贷款风险因素分析》，《西南农业大学学报》，2004，2(2)，27-29

“巴曙松：45”人住房贷歙小是摇钱树快速扩张勿忘风险错蠼》，《21世纪经济报道》，2004 04．29 16

国外商业锻褥防范与控制个人住房贷歉流动性触险摄主要的方法是以美晷 为代表的，透行往房抵摔贷款诞券亿。抵押贷款证券亿烧指发放住房抵押贷款的 金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押群缎(或称资产池)，经过担 徐和信用加强，以证券形式躜售给投资者的融资过程“。通过证券化，商业银行 可将抵押贷款迅速变现，有效解决了住房贷款流动性麓的问题。1968年，美国 国会通过的《住宅及城市发展法》(Housing and Urban Development)，该法授予 政感嚣爰按揭协会(The Government National Mor￡gage Association)有权购买及 收鬃住房按揭贷漱”，标志着住房抵押贷漱证券化在全球的开始。随聪，美国另 外两家政府机构——联邦住宅抵押贷款公司和联邦国民抵押协会也参与发行抵 押谈券。到了20谯纪

粥年代，美国全部泰缮还住房抵掇贷款中已缀鸯～半实现 了诞券化。

(二)提前逐款风险的防范与控制

为防范提前述款风险，银行一般要通过建立数学模型进行统计分析，判断出 影响提前还款的阂素及其敏感性，从而计算正常收回再贷和提前还款的比例和分 蠢，为资金运雳黢安葬}霰鳋溪鲻。嗣时，为羧镬捷蘸还款给银行带来靛疑悫损失，银行一般要求提前还款的借数人多付6个月的利息，或多付剩余本金的1％．5％，作为对提前还款的惩罚。提前还款罚则都应在合同中预先作出说明。如美国花旗 镊行透过贷款台闰条款魏定，个人住痔贷款筵§$偿嚣(臻短贷获年疆躐箍蓠绥付 部分散项)时，浠要经双方商谈，在适当降低利率的条件下继续支付剩余利息；

如粱借款人一次性偿还所有余额，还要支付该余额利息的20％的罚款。又如美洲 银行瓣麓定：僚敬天在一定年黻内不竞诲旋箭还款，否粼要支彳寸高额的违约金；

在规定年限外的期间内提前还款，借款人也得额外支付部分利息。同时，此行为 还将作为违约被计入信用记录中”。

5蘩德窖，潘军：《住赛金辩翻蕤簿}究》，衷就瓣经_犬学毒蔽社+2002年敷，幕278菱 嘟文达：《住房金融：国际比较与中国的选择》，中国金融.版社，2001年敝，第111页 7凌常峰，张红：《个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究》，《中国房地产盘融》，2002(|0)，15。19 17

(三)抵押物风险的防范与控制

1、抵押物毁损风险的防范与控制

对于抵押物毁损风险，商业银行可逯过要求借款入对抵押房产进行财产保险 进行规避。国外保险业较为发达，保险品种也较为丰富，银行在办理个人住房贷 款时，一般除要求借款入进行信用保险或保证保险外，对抵押物进行财产保险也 是基本的要求，以规避抵押物毁损的风险。如美国，住宅保险是以住宅为保险标 的物的保险，如果在承像期内发生承傈范暖蠹的危险事故而引起房屋损失，保险 人即要按照契约约定予以赔偿坩，这样就可以保证放款人在抵押物损坏或灭失隋 况下的债权。

2、抵押物贬值风险的防范与控制

对于抵押物贬值风险，商监银行主要透过科学准确的价值评估及对贷款房价 比的合理限制进行规避和控制。对抵押物价值的评估，是通过专业的房地产评估 人员进行的。在美雪，房地产评彳吉师必须是通过“全美评估师资格委员会”的职 业资格考试，在州主管部门注册，并获得合法营业执照的专业技术人员。1989 年美国的《金融改革、复兴和实施法案》还明确规定：凡联邦注册的锻行和金融 机构提供贷款，都必须有注册评估师的评估报告

。评估师必须提交统一标准的书 面报告，并接受主管部门的监督检查。

为防范抵押物贬值给银行带来的风险，银行一般都不会提供房产价值100％的抵押贷款。美国联邦法律规定，在没有任何保险和担保的情况下，贷款价值比 最高不得超过90％。但这是法律的规定，一般情况下商业银行最高只会提供80％的贷款，在超过此比例时，将要求提供相应担保或保险。

3、抵押物处置风险的防范与控制

在完成对抵押房屋的评估后，银行还要对该房产的产权状况进行审查，主要 是检查房产的产权记录是否完备，房地产的各项权益是否清晰，有无产权缺陷，抵押物能否合法处置等。美国银行进行房屋产权调套的一般惯例，是请律师出具 产权状况摘录和律师意见书。律师意见书是专业律师对产权状况的调查和分析报 告，它将指出值得银行注意的产权缺陷。产权状况摘录指的是房地产产权转让的 搏万晖：《美国鲍往痨抵押贷款保险及窟示》，《金融经济》，1998(8)，20．23 18

所有历史记录。它按时间序列，真实记载每～笔房地产交易中产权的转让和分配 情况。按照惯铡，产权状况摘录多是由卖主提供给毅的买主，无需官方的正式文 本。为了保险和谨慎起见，银行在审查产权状况时，常需要律师的意见书来辅证。

第三章提升我国商业银行个人住房贷款风险管理政策建议

睫着2006年年末，我国金融业全面对外开放时期的冒益临近，我国商业银 行应针对自身个人住房贷款风险管理存在的问题，从风险管理体系、内部控制制 度、管理技术手段、业务操作流程和风险防范措施等方面入手，积极加以改进，以应对挑战。

一、建立垂直的风险管理体系

个人住房贷款的风险管理隶属于商业银行整个风险管理中的一部分，因此个 入住房贷款风险管理的提高依赖于商业银行整体风险管理体系的有效建立和风 险管理水平的提高。从目前国内银行业的现实情况看，由于现行考核机制的问题，各层级的领导者为完成考核业务量和剩润冒标，往往都有追求业务量翻利润增长 的冲动，而这两项目．标均可能被通过承担更大风险来实现。这种风险层级化管理 运作模式效率较低，风险战略和政策传导不畅。垦内地区闻经济发展不平衡，风 险差异较大，在层级化管理模式下的银行分支机构风险管理人员缺乏独立实行职 权的体制支持，对控制本级行不正确贯彻执行上级行风险政策的扭鲢行为力赝不 及。

银监会要求股份制改革的国有商业银行要“建立规范的股份制商业银行组织 机构、以科学、高效的决策、执行和监督机制，确保各方独立运作、有效制衡’’，“按照集约化经营原则，实行机构扁平化和业务垂悫化管理，整合业务流程和管 理流程，优化组织结构体系，完善资源配鼍，提高业务运作效率”19。国有商业 银行应建立独立垂直的风险管理体系∞，风险管理部f1应该相对独立于业务部f1，承担起平行制约和行为监督的责任，从而形成有效制衡，抑止过度追求商业机会、利差贡献或业务量焉违背风险管理原则的行为。

董事会对风险管理负最终责任，在总行一级设一个风险控制委员会，全行的 首席风险控制宫担任这个委员会的主席，董事会授权首席风险宫和风险管理委员 19银行业监督管理委员会《商业银行授信工作尽职指引》

2。刁志韵，髑海燕：《商业锻行风除控镶体系游梅建》，《中外企监家》，2004(6)20

会在保持独立性的前提下代为行使风险管理职权，各业务部门和每个分行都设有 风险控制宫，并实现上级机构派驻翩，使其人事、工资、行政关系完全独立，监 务隶属上对上一级风险控制官负责，而不是对同一级业务部门的负责人负责，形 成在首席风险官统一领导下的“下管一级”和“分类管理“积极风险管理模式。下级行风险管理人员在所管辖的区域和领域内全面监控执行总行风险管理政策，包括搭建运俸组织，推广风险管理工具，量化评估与分析报告等，以琴|l于总行风 险管理部门综合归纳各区域、各领域的风险暴露，进行全面风险整合和对冲，实 现对整个机构的积极风险配置。逐步完善内部控制制度

内部控制管理制度是商业银行发展个人住房贷款业务的基本依据，因此必须 不断加以完善和改进，以符合个人住房贷款业务发展和风险管理要求。(一)加强内部控制制度的建设 ●

首先要按照“一个岗位一套办法、一个流程一套制度、一项韭务一本手翡” 的要求建立各项业务、各个岗位、各个环节的规章制度，做到有法可依、有章可 循；其次，要使部fj岗位职责适当分离，形成不同机构、不同岗位相互制约、相 互监控的机制；三是实行合理的授权分责，要根据个人住房贷款业务的特点和要 求，赋予各级人员合理的权限，建立内部“分级分翻“管理和“授权有限”的管 理制度，并要求各级人员对各自职责范围的工作负责。(二)强化内控制度间的衔接

由于个人住房贷款风险管理涉及多个方面，分属不同部门管理，以中国工商 银行为例，基本业务风险管理由信贷管理部负责制定，利率风险管理患资产负债 管理部负责制定，为有效防范因制度缺失、滞后等内控制度缺陷引发的操作风险，商业银行各部fj在推出新业务前必须充分识

别和评估其中隐含的风险，制定相关 的内控制度和流程，确保风险得到有效控制。同时，在制度拟订过程中，要加强 业务交叉部门闻瓣沟通与协作，避免困沟通不及时巍出现的管理空自或制度闻的 21

矛盾，实现内控制度体系的协调一致。(三)加强监管政策研究

商业银行内部控制制度必须符合国家相关法律法规和监管部门的要求，因此 商业银行制定内部控制制度时要密切关注外部经营环境和监管要求的变化，严格 按照现行法律与监管政策制定各项规章制度，确保个人住房贷款业务经营管理行 为依法合规。(四)建立评价制度

要定期对内控制度实施情况进行评价，对内控制度有效性、健全性和符合性 进行测试，并根据测试结采及时进行修订和完善，不断强化内控制度管理，将现 行的制度要求与相关制度要求、分散在多个制度文件中的同一业务规定进行整 合，标明制度之间的关联关系，及时清理废止己过时的制度，整合优化业务流程，绘制业务流程图：便于业务人员进行操作，规避操作风险。(五)建立有效的内部核查制度

要对各个环节、各个岗位行为的依法合规性进行监督，监督应建立有效的机 制，可以是定期、也可以是不定期的；可_以是现场，也可以是非现场；可以是专 项，也可以是全部，通过有效的监督检查，可以增强内控制度执行力度，及时发 现内控制度中存在的闻题，并加以改进。

三、不断提高风险管理技术

个人住房贷款笔数多、金额小，其风险管理不同与法人贷款，电子化操控依 赖性高，现阶段商业银行必须从建立个人贷款的电子化操控体系入手，不断提高 风险管理水平。22

(一)建立统一的个人住房贷款风险管理网络体系

一是要统一业务操作平台，改变目前个人住房贷款手工和分地区核算管理模 式，建立全部统一的基本核算管理模式，避免由于操作平台差异造成个人住房贷 款风险管理的地区差异性；

二是实现数据集中，通过数据集中可以实现对客户的集中管理，有效避免跨 地区客户带来的集中风险，同时由于数据实现集中也便于上级行实施有效的监测 和检查；

三是兼顾地区差异，通过技术手段实现差别化的管理，既保证了地区差异，又实现了有效的业务控制，确保照务操作符合制度，避免由予手工操作和分地区 管理带来的操作风险。

(二)实现全过程的风险管理网络体系

改变目前商业银行的电子化操控平台简单记录核算的功能，将个人贷款的整 个生命周期，从贷款申请、审查、审批、发放、会计核算、贷后监督、违约催收、不良清收、账销案存等全部纳入电子化系统

管理，通过技术手段实现不同环节、不同周期的控制要求，从技术层瑟完全实现内部控制制度要求，减少人为干预，提高内控制度的控制力度，同时由于系统实现了各环节的全面控制和无缝连接，也锯确了浅位职责，提高了管理效率。(三)逐步实现向定性和定量手段并重的转变

根据《巴塞尔新资本协议》和银监会相关要求，各商业银行正在建立内部评 级法，隧着这一进程的加快，包括个入住房贷款在内的零售业务内部评级也将逐 步纳入议事日程。根据要求，零售信用风险内部评级系统提供的违约概率(PD)、特定违约损失(LGD)、预期损失率(E”等关键性指标烈将作为计算资本充足率的 重要依据，并将在零售业务的限额管理、组合分析、贷款定价、风险预警、准备 金管理等方面发挥着重要的决策支持作用。丽这一模型的建立必须依赖于大量的 21黄裎斌：《我国商鼗缀行信震风险内部译缀体系静构建》，《浍海企监与耩按》，2005(6)23

历史经验数据。因此，～方面，商业银行应充分利用现有客户资源和历史数据，在风险管理信息系统的基础上，研究、开发易于量化、操作性强的风险控制与管 理方法，探索建立信用风险计量模型，并在规范风险管理和操作流程的基础上完 成风险管理信息系统与风险计量系统的集成，真正发挥风险监测的预警功能，提 高风险决策效率和准确度，增强风险控制和化解能力，全面提升我国商业银行风 险管理能力。

四、再造业务操作和风险管理流程

商业银行应当改变传统的以机构定职能，以职能设流程，以部门为中心分割 业务的管理模式，按照现代商业银行前台大市场、大营销，焉台专监化、集中化 新型组织模式的要求，以客户服务为中心、以风险控制为主线，实现个人住房贷 款监务前、中、后台分离，建立以支行为中心的营销平台(翁台)和以城市行为 中心的集中审批平台(中台)和管理平台(后台)，再造业务流程和组织模式，实现营销与管理从岗位分离到机构分离的转变，形成前台有效竞争、后台保障有 力的新型业务经营管理模式，使各个部门之间分工协作，相互制约，再造业务流 程，避免因为岗位职责不明确弱化个人住房贷款风险管理。以中国工商银行为例，目前已实现了个人住房贷款前台和中后台管理部门的分离，明确了中后台业务管 理部f1的职能目标(见图3一1)。

在新的业务流程下，个人住房贷款的风险管理体系主要涉及贷款行、审批中

心、贷螽管理中心及上级行个人住房贷款避务蓠台管理部l'-J琴n中后台管理部fl。(一){；参台营销调查审查环节 营销、调查、审

查应主要设置在支行等基层机构，上级行相应设立营销管理 部门，负责业务前台的管理。前台营销体系的主要职责可分为营销调查职责和审 查职责，主要包括：

l、个人住房贷款客户关系的开发与维护；

2、制定客户营销的综合金融服务方案；

3、接受客户个人住房贷款业务申请，整理审查所需档案资料；

4、负责与客户沟通和联系，完成尽职调查，幽具调查和审查意见，向审批 部门提供符合要求的贷款资料；

5、定期或不定期收集客户信息资料并及时反馈上级行贷后监督部门，完成 客户信息的更新和贷后客户服务。

前台专职调查审查，对借款人借款行为和各项贷款串请资料的真实性负责。由于取消基层机构审批权利，有效避免了多种目标下产生的操作风险和道德风 险。

(--)中台审批环节

建立专职、专家化的审批人制度，明确审批责任和义务，打破原有多人审批 负责制度下“都负责，都不负责”制度管理模式，建立专监审批机构，实现贷款 审批从岗位分离向机构分离转变，强化审贷分离原则。中台审批体系的主要职责 可以分为审查职责和审批职责，主要包括：

1、审阅贷款资料的完整性和合规性；

2、核实借款申请人借款行为和贷款用途；

3、签署贷款审查审批意见。

通过上述制度模式，可以在贷款调查和审查实行人员分离的基础上，进一步 实现机构分离，有效规避机构层顽的操作风险和利益考核目标下的道德风险。以 25

中国工商银行为例，二级分行设置审批部门，总行、一级(直属)分行行使该部 fj的管理职责，支行不蒜设置。审批中心负责辖内贷款行个人住房贷款的窜批工 作，接受个人住房贷款管理部门的指导和监督；审批中心在授权范围内具有独立 的个人住房贷款窜批权，对所审资料的完整性和合规性负责，与此穗对应，贷款 行对借款人借款行为和各项贷款申请资料的真实性负责。(三)后台贷后管理环节

根据营销、审批与管理分离、集中化管理、精细化管理和协调管理的原则，建立后台的贷款管理中心，贷后管理中心在个人住房贷款业务管理部门的指导、监督和管理下履行个人住房贷款贷后管理职能。主要职责分为贷后监督职责、违 约催收职责、不良清收职责、贷后监测职责，主要包括：

l、对辖内发放的个人住房贷款进行贷后监督；

2、对个人住房贷款进彳亍日常贷后管理；

3、组织个人住房贷款贷后检查；

4、集中催收个人住房违约贷款；

5、组织清收个人住房不良贷款；

6、对贷后资料进行熬理并移交。

以中国工商银行为例，在城市行、二级分行成立个人住房贷款贷后管

理中心，支行不褥设置。总行、一级(直属)分行行使该部fl的管理职责，上级行对下级 行的贷后管理中心业务进行督导、检查和质量跟踪监测。后台贷后管理中心的建 立，明确了个人住房贷款风险管理的岗位职责和考核謦标，精细化、专业化和集 约化的管理原则提高了商业银行个人住房贷款风险处理效率，降低了风险水平。

五、强化风险防范措施

针对我国商业银行个入住房贷款面临的主要风险，应积极借鉴国外个人住房 贷款风险管理的先进经验，采取具体措施和方法予以规避和防范。26

(一)项目风险的防范

目前商业银行对项目风险的管理突出表现为无法获得法律制度的有效保障，造成由此产生的风险直接转嫁银行，一方蘸商鲎银行与开发商之间的法律关系主 要表现为“假按揭“引起的法律关系，由于法律制度上的缺失，商业银行很难从 法律上获得实质上的保护；另一方蠢商业锻行与个人的法律关系主要表现在由于 开发商行为导致的个人违约行为，造成开发商的行为后果产生的风险转嫁于商业 银行，焉法律制度从保护弱势群体和社会成本的角度，难以有效保护商监银行麴 利益。因此必须强化法律制度建设，切实保护商业银行合法权益。一是以金融诈骗罪定性恶意套贷的“假按揭”，对于开发商恶意套贷、欺诈 并给银行带来巨大损失的“假按揭”，建议立法及司法部门以金融诈骗罪定性，以有力打击“假按揭”，有效保护银行权益。根据《刑法》第193条中对金融诈 骗罪的规定，其中“使用虚假的经济合同的、使用虚假的证明文件的、使用虚假 的产权证翡作担保或者超出抵押物价值重复担保的”均是“假按揭”的特征。健 目前部分地方司法实践因受种种因素的影响，往往以开发商骗贷资金未挪作他 用，不是以非法占有为冒的为由不予立案，造成银行在处理“假按揭“问题上的 被动。融于目前的司法解释未对“假按揭”是否“以非法占有为目的’’做出明确 说明，造成在此闯题的处理上往往含混不清，建议相关部门共同研究，尽快针对 “假按揭”出台相关司法解释。对于目前因“假按揭”贷款形成的不良贷款，如 果通过刑事诉讼银行涟诉后，则“缀按揭”项雷可作为非法所得财产或赃物进行 追偿，改变目前处置“假按揭”中法律关系不顺、追讨被动的局面；同时对于尚 未暴露的“假按搦"贷款，开发商会因出现的判铡丽自行退嬲，大大减少银行贷 款的潜在风险。

二是完善商晶房买卖关系，切实保障银行权益，根据《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“因

商品房买卖合同

被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的因的无法实现，当事 人请求解除商品房担保借款合同的，应予以支持。”，一旦开发商与借款人发生纠 纷，借款人极有可能要求解除担保借款合同，导致风险转嫁商业银行。对此本文 认为，商品房买卖合同与商品房担保借款合同是两个独立的合同，前者用于规范

商品房买卖关系和行为，后者用于规范借贷关系和行为，借款合同不应因购房合 同被确认无效或撤销、解除丽被解除。圈时，抵押合同是基于主债权合同的从合 同，当债权债务关系没有解除前，抵押关系也不应被解除，即抵押权人对抵押权 的主张不受其他权剩的影响，因此在司法解释和实践中，不应使商晶房买卖纠纷 导致银行抵押权失效。建议高法对以上司法解释做出修订，以保护银行合法权益。(二)提前还款风险的防范

针对由于借款人提前还款导致商业银行收益水平下降，商业银行应当从以下 几个方匿入手，提高风险防范能力：

一是做好提前还款因素和敏感性的分析工作。建立较为合理的数据模型，通 过对提前还款各因素的分零厅，计量其敏感程度，计算各因素发生变动时导致的提 前还款变化情况，只有这样才能准确的衡量提前还款时银行发生的损失程度，并 据此制定合理的损失补偿机制，羁时合理的调配资金，减少商业银行融于提前还 款产生的过度流动性，‘提高盈利水平。

二是建立提翁还款的风险补偿税制。在充分计算和衡量影响提前还款各因素 基础上，制定提前还款的手续费征收措施，手续费作为固定费用会直接增加借款 人提前还款的成本，同时对商业银行由此造成的损失具有相应的补偿，手续费锰 收的标准应充分考量借款人提前还款的数额和提前还款的时问，提前还款的数额 越大，提前还款的时间越早，相应的手续费比例越离；同时提前还款手续费的征 收标准也应考虑对业务的拓展，征收标准不应太高，应低于客户进行提前还款后 至银行重新配置资金时间内的利息发生额。

三是提高流动性管理水平。商业银行应当实旌整体流动性风险的指标管理，建立分层次的流动性储备体系，将由此产生的流动性风险纳入全行的流动性风险 管理体系中。只有这样，才能较早的预知可能发生的提前还款数额和时闻，合理 的配置相应的资金。同时由于管理水平的提高，客户提前还款后，银行能够较快 的重新进行资金配置，降低过渡流动性带来的损失。

四是积极创新产品，满足客户资金配鬣需要。客户进行提前还款也是为了满 足自身流动性和收益性的需要，因此

从根本上降低提前还款的风险，必须积极创 2R

新提供客户不同流动性和收益性相结合的产品，满足客户的不同需要。如存贷通，即对于客户拟用于提前还款的一定数额款项，在不进行提前还款的情况下给予较 高的利率水平；又如限额自由还款、固定和浮动利率自由组合等。通过这些产品 的选择，可以有效拓宽客户斡投资渠道，降低客户可熊进行提翦还款的风险。(三)抵押物风险的防范

对抵押物的处置是商业银行防范和化解个人住房贷款风险的最蕨一道屏障，因此从外部环境和内部商业银行管理两方面入手，健全制度，规范操作，降低和 化解商业银行所面临的抵押物风险。

1、建立廉价房市场，切实降低银行处置抵押物的社会成本

政府行政主管部f]应建立和启动廉价房市场，迸一步完善廉价房制度，扩大 廉价房供应渠道，这样可以保证当客户违约时，法院依法判决强制拍卖抵押房产 后抵押入有栖息之处，避免了毒此产生憋社会阀题；同时提高了资产处置效率，．．

●

有利于银行及时通过抵押物拍卖等方式收回贷款本息，降低银行在处置抵押物非 专业性所带来的流动性风险和抵押物风险。

2、规范销售登记和抵押登记制度

销售登记和抵押登记制度是保障商业银行抵押权利实施的基本保障，销售登 记和抵押登记的规范操作有剩予商业银行抵押物风险的防范，针对我国基前销售 登记和抵押登记操作不规范、标准不统一的特点，现阶段应做好以下两方面的工 {乍：一是作为国家房地产销售管理和抵押登记管理部f1应在全国范围内统一销售 登记和抵押登记制度，改变目前各个城市销售登记和抵押登记制度各不相同的情 况，并规范销售登记和抵押登记的具体程净、要求及相应责任，建立起统一、规 范的销售登记和抵押登记制度，坚决杜绝一房多售、抵押后再售等情况，对于不 规范操作对抵押权人造成的损失要建立相应的赔偿机制。二是针对露前裔业银行 监管部门要求商业银行只能对主体封顶的商品房发放个人住房贷款，但商品房销 售主管部f．】在顼謦建设资金投入25％．50％时就可发放预售许可证，商鲎银行监 管部门和商品房销售主管部门在执行标准上不一致的情况，有关部门应进一步协 调相关政策制度，严格期房销售政策，提高期房销售f_】槛，规范房地产市场，避 29

免政策制度不一致造成商业银行的抵押物风险。

3、不断完善房地产评估制度

个人住房贷款一般期限较长，抵押物的评估价值的高低对于商业银行风险管 理具有重要的参考价值。建立一套规范的权威性中介机构，规范各种评估行为

，确保评估行为合法、有效、准确，对降低商业银行抵押物风险具有重要的意义，为此现阶段应着重做好以下几方面工作：～是进一步完善行业监督机制，规范房 地产评估师的执业行为。对评估师和评估机构的工作加强监督，对恶意高估或低 估房地产价值的评估师和评估机构进行严厉处罚。二是政府行政主管部门和行业 自律部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服纯利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，同时尽快制定和细化行业操守，从制度操作层面 指导和规范执业行为。

4、积极培育发展房地产拍卖市场

露前我国房地产拍卖市场尚不成熟，对商业银行处置不良贷款的抵押房产造-I●

成一定的阻碍。为此相关部门应做好以下几方面工作：一是尽快制订房地产拍卖 规程，从制度层面规范房地产拍卖规程，从而为中介机构进入市场奠定制度基础；

二是着手培育和发展有关中介机构与房地产拍卖市场，只有参与市场的中介机构 增加了，市场才+能够形成有效竞争，并在竞争中逐步规范；三是解决商业银行抵 押物的合法、快速处置问题。减少商业银行处置抵押物的成本，提供处置效率。30 结束语

风险管理是商业银行管理的核心之一。本文从内部和外部两个方蘧入手，分 析了我因商业银行个人住房贷款面临的主要风险、风险管理现状，以及风险管理 中存在的问题。借鉴国外先进经验，提出了通过建立垂直风险管理体系，逐步完 善内部控制制度，不断提高风险管理技术和强化风险防范措施来提升我国商业银 行的个人住房贷款风险管理水平，降低和化解个人住房贷款风险。

为了进一步提升个人住房贷款的风险管理水平，商业银行应根据《巴塞尔新 资本协议》要求，逐步建立完整连续的历史数据库，研发适合国情和行清的风险 计量模型，不断完善科学精确测算方法，进而构建包括个人住房贷款在内的零售 业务内部评级体系，真正实现个入住房贷款风险管理的科学化、标准化。

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第五篇：个人住房贷款风险与对策探讨

个人住房贷款风险与对策探讨

摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。

关键词：个人住房贷款；风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。

1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

（一）个人的信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：

1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。

3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

（二）信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4、开发商为了售楼，过度

地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

（四）融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

（五）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。

1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。

2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。

3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。

4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。

5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（六）贷款中的操作风险

从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零

首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。

（七）抵押贷款的风险

根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

三、降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。

2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。

3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。

4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。

5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

四、完善个人住房信贷风险管理

从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。参考文献：(1)《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司(2)《投资银行理论与实务》高等教育出版社(3)21世界经济报道