第一篇：土地抵押贷款风险及其防范
农信社土地抵押贷款风险及其防范
土地抵押贷款，指借款人用土地使用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。近年来，农村信用社紧扣县域经济发展脉搏，发放了大量土地使用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效满足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济发展的同时，自身也获得了较好的经济效益。目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分配。海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社能否认识并有效控制其风险，当引起高度重视。
一、土地抵押贷款的主要风险表现
（一）土地地理位置风险。相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。反之，用虽经城市规划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同，如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中规划设计带来的风险。
（二）土地评估风险。土地评估风险主要是对用于贷款抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给贷款带来的风险。现实中，土地抵押贷款的部分评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了获得评估业务，按照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。
（三）土地性质风险。土地性质风险主要是在未了解土地性质的前提下而将其作为贷款抵押物而导致的风险。目前在实际工作中，可能面临的多为划拨土地作抵押时因与出让土地性质不同而形成的风险。2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。不难看出，虽划拨土地使用权可以抵押，但真要实现抵押权，必需承担因先缴纳巨额的土地出让金及支付金额不菲的过户费用而带来的土地价值大幅缩水的风险。另外，《担保法》中明确了可做贷款抵押的土地范围和不能作为抵押的土地，且明确了乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，如果农村信用社未能准确把握界线，可能会导到抵押无效的风险。
（四）土地开发风险。顾名思义，土地开发风险是由于对已抵押土地进行开发而带来的一系列风险。土地要增值，必须经过开发，按照建设部、国家计委、财政部等《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”，不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，如果已抵押的土地开发存在“四证”不齐，则抵押权方须承担“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”。
同时，作为抵押物的国有土地使用权的价值随着房屋的建成而转移到房价之中，开发商通过取得商品房预售许可证，出售房屋后，才能将获得的收入偿还贷款及支付其他欠款。在上述过程中，如果抵押人未在获取商品房预售许可证前偿还该项目土地抵押的贷款，开发商为了取得预售房资格，需要抵押权人先解除土地抵押以获得预售房许可证，然后再办理在建工程抵押。此过程是解除土地抵押在前，重办在建工程抵押在后，由此贷款方需承担无担保的“真空”风险。一旦转为在建工程抵押，则其相应风险也应运而生，主要包括：
1.建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权的风险。2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。
2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其权属缺乏权利凭证支撑，不排除开发商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵债等的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房产产权有争议而导致抵押无效的风险。另一方面，由于其价值随对在建工程的投入增加而变化，抵押时对其价值的确认只能通过评估反映房屋未建成时的某一基准时的价值，且在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，难做到准确估算，从而可能高估抵押物价值而导致风险。
3.土地囤积风险。国土资源部《闲置土地处置办法》中规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。可在现实操作中，商品房预售许可证发放部门往往在未经土地抵押权人同意就直接向开发商部门发放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，则可能面临最高被无偿收回从而导致抵押物悬空的风险。
二、防范风险的对策和建议
（一）强化对抵押土地的条件筛选。在客户拥有多处可用于抵押的土地使用权时，应首选地理位置优越的土地作抵押。如果土地不可选择，则应慎重考虑一旦贷款出现风险后土地能否及时处置变现，对土地不能及时变现的应要求客户增加其他抵押物，从而降低对土地抵押物处置方能还款的过于依赖；对变现能力低的而又无其他抵押物可供抵押的，应慎重考虑是否授信放贷或降低授信；对将一宗土地分割抵押的，应认真审查其用地规划及建筑设计，不能提供土地用途规划设计的土地应慎重考虑是否同意抵押。此外，避免用处于道路、绿地、公用活动场所等公用占地位置的土地抵押。
（二）区别对待土地价值评估。在贷前调查时，客户经理首先应通过凭借自身经验、询问了解其周边价格、索要土地出让金凭证等方式，对贷款拟抵押土地的现实价值进行初步判断。之后，可与提供土地使用权人商议，在本机构认定的公信力高、评估较为准确的入围评估机构中选取一家进行土地评估。如果评估的价值与客户经理自身掌握的判断价值相比差距不大，应认同其评估价值；反之，则需要认真核实其评估方法和依据是否有失公允，必要时可以更换评估机构进行二次评估。对不与贷款经办社协商，自行找评估机构进行评估的土地价值，原则上应不予采纳，但如果该评估机构具备评估资质，且经比对与土地出让金及所了解价值基本一致的，可慎重使用其评估结果。
（三）从严审查抵押土地性质。针对因土地性质不同而可能产生的风险，应尽可能选择出让土地作为抵押，如果因特殊情况不得不接受划拨土地作为抵押时，应充分考虑抵押物处置价格和需补偿土地使用权出让金金额（该金额可认定为在土地登记时由土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明），并将贷款发放额控制在扣除出让金后金额能足额偿还一定期限内贷款本息范围内。同时应特别注意，不能单独接受乡（镇）村企业的集体土地使用权抵押的，如果将其范围内的厂房等建筑物抵押，必须要求抵押人提交集体土地所有者同意抵押的证明。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，抵押人也应提交该集体土地所有者同意抵押的证明。此外，客户经理还要务必熟悉相关的法律法规，并做到与时俱进地加以提高，避免因抵押物无效而失去贷款第二还款来源保障。
（四）充分估计和正确应对土地开发中的各种可能性风险。
1.对用土地抵押申请房地产开发贷款的，客户经理除认真审核开发商资质、业绩、信用度和资本金外，还应认真审查“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）是否齐备，不齐备的应坚决不以此种方式发放贷款。
2.在土地抵押贷款尚未还清之前，应慎重同意开发商办理预售房许可证。一般情况下，开发商办理预售房许可证时应先解除土地抵押，进而置换为在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置换抵押物，首先应到登记部门查明用于抵押的在建工程是否被司法部门查封，如果被查封，则不得办理在建工程抵押登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉来落实土地抵押权益；若未被查封，在办理新的抵押手续过程中，最好由借款人提供其他担保，如确无其他担保的，应做好事前准备和提高办贷效率，力求使变更登记手续在最短的时间内完成，缩短贷款无担保的“真空”时间，同时要做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通过司法途径查封抵押物。
实际工作中，开发商往往是在土地抵押未解除或未经抵押权人同意就获取了房屋预售许可证，继而通过现金或按揭贷款形式销售出去。为了应对商品房预售许可证发放部门未经土地抵押权人知晓并同意前提下，凭开发商提供的相关证件复印件资料发证而导致抵押权难以实现的风险，信用社一方面必须从源头上建立健全切实可行的贷款监管使用制度，并通过监管开发商的销售款项，及时收回贷款本息；另一方面要从源头抓起，在土地抵押合同签订前，应通过上门查询等方式知晓该土地开发项目是否已办商品房预售许可证，如果已取得，则不能办理土地抵押贷款；若未取得，信用社应在土地抵押登记的基础上，同时收取建设工程规划许可证和施工许可证，并函告商品房预售许可证发放部门，避免开发商通过非正规渠道取得商品房预售许可证。
为了应对在建工程或者土地使用权已经抵押，而后又被开发商以按揭贷款方式销售出去带来的二次抵押风险和消费者购房权益的优先权优于放款房地产的抵押权风险，信用社应当对开发商的售房行为进行严密监控，必要时派专人入驻项目地，确保开发商售房回笼款用于归还贷款。同时，一旦介入项目开发贷款，应与开发商签订办理商品房按揭贷款意向协议书，有效控制其销售资金。如果按揭贷款银行与开发抵押贷款银行非同一银行，在未还清土地抵押贷款前，信用社应拒绝出具同意开发商预售房屋的证明文件。
3.为了防范在建工程承包人的工程价款优先权风险，应将要求提供建设工程承包人自愿放弃工程款优先受偿的书面承诺作为用信的前提条件之一，如承包人是开发商的关联企业，则最好要求承包人对贷款承担连带责任保证，并严密监控贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程。在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时对建筑工程价款的数额和是否在6个月内行使权利进行核实，必要时向法院要求以第三人身份参加诉讼，以维护自身权益。4.针对在建工程抵押的权证不齐及其价值难以确定可能带来的风险，信用社一方面要加强对在建工程权属的审查，防止发展商以其不具有所有权的房屋设置抵押而导致抵押无效。同时当房屋竣工验收后，对未还清贷款的，应及时将在建工程抵押变为“两证”齐全的房产抵押。另一方面，放款前要从土地出让金缴纳安置费、拆迁费补偿、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工进度和工程竣工日期等各方面情况入手，把好在建工程时点价值的评估关，避免高估在建工程价值。
5.为防止因开发商未按规定开发而导致的风险，信用社应严格按照《关于进一步加强重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕32号）要求，对在在土地闲置超一年以上的，一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应当调减并采取保全措施；对可予支持的项目一律要求以在建工程作抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。对极个别项目前景好、信用程度高、项目资本金占比高的开发商申请土地抵押，放款前应要求开发商承诺土地一旦可能被认定闲置土地前，无条件提供其他合法抵押物用以置换。
第二篇：土地抵押贷款风险排查报告(阜新)
中国农业发展银行阜新市分行
土地抵押贷款风险排查报告
省行：
按照总行《关于开展土地抵押贷款风险排查和规范管理工作的通知》（农发银办[2011]208号）要求，我行对以土地抵押担保的中长期贷款进行了全面风险排查，现将风险排查情况汇报如下：
一、排查总体情况
市行党委高度重视此项土地抵押贷款风险排查工作，对本次风险排查内容、步骤、时限等提出严格要求，并成立了由许世勤行长任组长，黄波副行长任副组长，各职能部室负责人为成员的风险排查工作领导小组。此次风险排查由信贷管理部牵头，具体负责指导督促和情况汇总工作。风险排查涉及企业8户，贷款金额138870万元。其中政府投融资类客户5户，贷款金额131894万元；分别为：阜新市土地储备交易中心，贷款金额70000万元，阜新蒙古族自治县土地收购储备中心，贷款金额7000万元，彰武县土地储备中心，贷款金额20000万元，阜新民族工业园区建设发展有限公司，贷款金额12394万元，彰武园区建设发展有限公司，贷款金额22500万元；商业性融资客户3户，贷款金额6976万元；分别为：阜新振隆土特产有限公司，贷款金额1277万元，辽宁田园实业有限公司，贷款金额5000万元，彰武县金
谷副食品冷冻加工厂，贷款金额699万元。
二、排查具体内容
（一）借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续和操作的完整性、合法性和合规性风险。
经排查，借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续完善、完整，内容真实、合法、合规，抵押贷款已落实相关信贷政策制度和贷款管理要求。
在借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续和操作的完整性、合法性和合规性方面无重大风险隐患。
（二）贷款抵押土地的合法性、合规性、真实性、足值性风险。
经排查，抵押土地中无虚假登记、虚假供地、违规办理土地用途变更登记、将未取得合法土地使用权的土地进行抵押的情况；针对土地估值问题，经咨询评估机构、国土资源局，除彰武县金谷副食品冷冻加工厂抵押土地评估值较目前彰武县土地市场价格略低外，其余大部分土地评估值基本与当地土地市场价格吻合；以出让方式取得土地使用权设定抵押的，均有出让合同和出让金缴纳证明；除辽宁田园实业有限公司抵押土地闲置时间超过两年外，其余企业贷款抵押土地未出现闲置情况。
（三）政府投融资类客户土地抵押贷款风险。
此次风险排查涉及政府投融资类客户共有5户，贷款131894万元。经排查，抵押土地均由有权部门批准，相关证明文件齐全
合规，承诺了保障我行作为抵押权人的他项权利；用政府储备土地做抵押的农村土地整治中长期贷款，储备土地已完成土地收储手续，具备出让条件，且只为各级土地储备中心提供抵押，抵押值已扣除应上缴政府的土地出让收益，土地抵押价值能完全覆盖贷款本息。阜新市土地储备交易中心的贷款抵押土地已列入了土地出让计划，且将在我行贷款到期前出让，而彰武县土地储备中心和阜新蒙古族自治县土地收购储备中心的贷款抵押用地目前尚未列入土地出让计划；本次排查涉及以土地出让收入返还为质押的贷款企业2户，贷款金额27000万元，分别为阜新蒙古族自治县土地收购储备中心农村土地整治中长期贷款7000万元，彰武县土地储备中心农村土地整治中长期贷款20000万元，针对以上两户企业，地方政府及财政部门已同意将土地出让收入返还至借款人在我行开立的账户，同时将项目总投资和贷款利息确定为土地开发成本中，土地出让收入返还额测算能够全额覆盖贷款本息，贷款期限合理，均使用规划中的土地出让收入返还设定质押。
三、存在问题及措施
（一）辽宁田园实业有限公司土地抵押存在风险隐患。截止7月末，该企业产业化龙头企业中长期贷款余额5000万元，以阜新新澳房地产开发有限公司三宗土地使用权做为抵押，目前，抵押土地闲置时间已超过两年，原因为这部分土地为棚户区改造用地，该工程项目政府已暂停，造成土地闲置。如果政府强制收回土地，我行贷款将无抵押物保证，存在风险隐患。
（二）阜、彰两县园区土地抵押存在风险隐患。彰武园区建设发展有限公司和阜新民族工业园区建设发展有限公司的贷款抵押物都是机关、事业单位院内场地，阜、彰两县园区总计交纳了9292万元土地出让金后，土地变更为园区名下作为贷款抵押物，一旦财政还款来源不足时，抵押物变现难度较大，存在风险隐患。
（三）项目现金流不能覆盖贷款本息风险。2011年7月末，彰武县金谷副食品冷冻加工厂报表体现固定资产6552万元，在建工程余额1571万元，无形资产745万元，长期借款2730万元，短期借款1600万元。结合前期信贷风险排查，今年1-7月，该企业无销售收入，亏损123万元，现金流不能覆盖贷款本息，存在风险隐患。
根据土地贷款风险排查发现的问题，我行将从以下几方面加强管理，防范风险。
（一）建立土地抵押担保全方位动态管理机制。加强抵押土地管理，定期了解土地抵押的实时信息，适时评估抵押土地价值，一旦土地抵押出现问题，及时采取有效措施，控制贷款风险。
（二）加强对土地抵押贷款的监管。针对当前土地抵押现状对政府投融资类客户中长期贷款和商业性中长期贷款分类监管，同时结合银监局检查发现的问题，定期开展内部专项检查，清理排查风险问题，加强非现场监测，及时对土地抵押的风险进行提示。
（三）加强与政府部门之间信息沟通。国家土地政策调整频繁，地方政府也有不同的土地政策，与政府部门之间积极沟通，加强政策信息的收集，及时了解抵押土地是否存在缺陷等情况，防范抵押风险。
中国农业发展银行阜新市分行
二〇一一年八月三十一日
第三篇：浅析土地储备贷款风险及防范
浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]
2010年地籍调查考试辅导
1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。
3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。
房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-
支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。
一、储备土地抵押贷款风险分析
（一）储备土地使用权归属的法律争议
《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。
（二）储备土地抵押的法律效力风险
目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。
（三）储备土地的价值风险
根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。
（四）资金监管使用风险
面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。
二、关于储备土地抵押的授信建议
从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：
（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。
（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定
办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；
（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为
（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。
第四篇：委托贷款风险防范
三、委托贷款业务中商业银行法律风险防范建议
1、按法律法规及监管规定的基本要求进行贷前调查、授信风险评价及贷款支付。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定,但银行也应对借款人资质、信用状况、财务状况等基本情况进行调查分析,对借款人的基本情况、还款来源、担保情况进行基本审查,并按“三办法一指引”的要求进行贷款资金的支付。
2、加强委托贷款合同管理。1)在银行与借款人签订委托贷款合同时,建议要求委托人作为一方当事人在合同上签字。若银行分别与委托人及借款人签订合同,建议借款合同及相应的担保合同经委托人书面确认。2)在履行委托贷款合同时,如果需要变更委托人的指示,建议取得委托人书面同意;委托人指示的变更,建议要求以书面形式作出,银行保留相应的书面文件。3)银行作为受托人,应明确其作为受托人的权利和义务,特别是不应承担任何因委托人和借款人原因造成的风险损失。
3、及时告知委托人关于借款人情况变动。银行在委托贷款发放后,建议将从公开信息渠道可获知的借款人出现的任何可能影响贷款安全的情况及时书面通知委托人。
4、在诉讼时效内催收、提起诉讼。银行在贷款逾期后应承担包括向借款人发送催收通知书并获取证据、协助委托人进行诉讼等义务;建议在与委托人的委托合同中明确银行为办理委托贷款催收事项所支出的包括诉讼费、保全费、执行费等合理费用由委托人承担。同时,根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》,贷款人(受托人)可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼,即以银行为原告提起诉讼向借款人主张债权。
第五篇：浅析土地储备贷款风险及防范
浅析土地储备贷款风险及防范
土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。
近年来，各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。
但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险：
1、政府信用风险。从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。
2、政策性风险。近年来，国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。
3、法律风险。《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。近年来，随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。
4、银行经营管理风险。笔者在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。
基于上述风险，笔者认为应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：
1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。
3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。
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