商业银行如何防范小微企业贷款风险

第一篇：商业银行如何防范小微企业贷款风险

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商业银行如何防范小微企业贷款风险

近年来，随着我国社会主义市场经济的不断发展，小微企业大批出现，据不完全统计，目前全国小微企业已超过1000万家，加上3800多万个体工商户，其从业人员已近2.8亿，小微企业在增长居民收入、满足市场需求、宏扬创业精神、推进技术提高、增进县域经济发展等方面发挥了不可替代的作用。但是，小微企业由于其本身特点，风险高于个人住房贷款、个人消费贷款，同时也高于大中企业贷款。

小微企业贷款风险主要有以下特征：

1.小微企业贷款经营风险大，影响小微企业贷款不良的原因多，银行往往难以把控。

相对大中型企业而言，影响小微企业贷款经营的风险因素更多。如企业控制人的个人原因：家庭变化因素、身体变化因素、个人不良嗜好，往往会对企业经营产生很大影响；区域经营环境恶劣，互保企业跑路，而使得整个区域大批小微企业因承担过多债务形成贷款不良；上游企业占款、下游企业拖欠货款，也往往造成小微企业无法经营，资金链断裂。小微企业公司治理不规范，几乎没有完整的企业规划，企业主的个人意愿随时能改变企业的经营方向，跨业经营涉足不熟悉的行业很可能踩中地雷，产生意外的经营风险。其他的如官司、股东矛盾等诸多原因，都会造成小微企业贷款成为不良。

2.小微企业自身抗行业风险能力较低，银行对小微企业贷款行业风险也把控不足。

相对大中型企业而言，小微企业在资金、人才、技术等方面都处于竞争劣势，公司治理不完善、缺乏核心竞争能力。当行业发生风险时，最先影响的就是小微企业。

同时，有些银行对小微企业贷款行业风险把控和认识也不足。如有些银行的小微企业供销流量贷，对行业风险及核心企业的风险监控就不完善，当行业风险来临时，有可能存在批量的小微企业倒闭而形成大量不良贷款。

3.小微企业贷款用途难以把握和监控。

小微企业因为缺乏公司治理，财务管理不规范，大多数小微企业都没有财务报表，相对大中型企业而言信息不对称更为严重。因此，相对大中型企业而言，小微企业贷款用途更加难以把握和监控。有些小微企业将贷款投入到于贷款用途不符的高风险用途中去，有些甚至套取银行贷款资金投入到房地产、高利贷当中去。而这些高风险用途贷款往往正是银行小微贷形成不良的原因。

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鉴于小微公司贷款的高风险，银行则应当采纳有效的战略和办法积极应对。除了严厉依照惯例的贷款“三查”，即贷前查询人员依据借款风险度以及复杂程度，以能够获取真实有效借款信息为前提，对借款进行查真、查实；贷中审查人员对借款的信用风险、操作风险、道德风险、担保品变现风险等进行全面的深入分析，提示风险并进行安全性审查和判断；贷后检查落到实处，做好预警、检查、调整、清收工作，商业银行还要采纳以下办法，以防备、规避小微公司借款的高风险。

商业银行防范小微企业贷款风险的措施包括：

1.采用风险定价，使收益覆盖风险。

根据“高风险高收益”、“ 收益覆盖风险”原则，商业银行对小微贷款一定要采用风险定价。可以根据小微企业的抵押率、资产负债率等指标，制定本行的定价策略。如对于低抵押率、低负债率的企业，给予较为优惠的利率。对于高抵押率、高负债率的企业，采用高利率政策。但是“风险定价”并不是一味的高定价，过高的定价肯定会造成优质客户的流失。

2.了解小微客户、熟悉客户和企业。

银行无论是资产业务还是负债业务，经营的都是客户。所以一定要了解客户、熟悉客户。通过了解客户、熟悉客户，熟悉企业的经营状况、财务状况以及经营竞争环境，来把握企业的第一还款来源，把握企业的贷款用途合法、合规、合理，从而有效控制风险。

3.注重第二还款来源，特别是注重抵、质押物担保方式。

所有的贷款都要注重第一还款来源，小微贷款则同时要注重第二还款来源，特别是注重抵、质押物担保方式。当经济出现波动时，往往纯信用更容易产生逾期及不良，并且纯信用贷款的损失率远高于有担保的贷款。因此，要通过提高第二还款来源要求对小微贷款的高风险进行风险补偿。

4.加强行业风险防范措施。

商业银行总行的行业风险分析应该在所有条线共享，总行相关部门应该定期下达行业风险报告。小微贷款的客户经理及审贷人员对于行业风险及区域风险要加以关注。对于小微企业供销流量贷，核心企业最好在本行对公有授信，便于把握和监控风险。

5.坚持“小额、批量”原则。

小微企业因为其自身特点，贷款金额小。同时小微企业较大中型企业来说数量众多。根据“大数法则”，坚持“小额、批量”原则，要选好、选对、选准目标客户，同时防止中型企业因无法在对公贷款或因对公贷款额过大，而变相用个人名义贷款，总体负债过多、风险加大。

6.采用先进的预警系统。

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基于小微企业的高风险特征，商业银行则必须采用先进的预警系统，对借款人资信、小微企业、担保物等进行及时监控。该预警系统必须及时采集借款的征信状况、法院被执行人信息状况、企业的征信状况、企业及个人的资产及负债情况、企业的涉案情况、押品价值变动、押品二押及查封情况，根据借款人资信变化、小微企业经营状况变化、押品变动情况，主动及时发起监测、评估、检查、调整、清收等贷后管理措施。

7.用好、用足国家及央行支持政策措施。

央行针对小微企业出台了“定向降准”、“定向再贷款”、“定向降息”政策，以及不久前出台的“信贷质押再贷款”政策，商业银行要用好、用足国家及央行支持政策，通过资产证券化等措施，吸收低息资金，盘活存量资产，增大资产规模，降低小微企业贷款的成本，提高盈利能力。

小微企业贷款的风险控制是商业银行在运营转型和向金融“深水区”迈进过程当中不能不面对的问题，为此，商业银行需要在风险控制的方法和步伐上作出新的调整，同时加倍关注宏观经济波动对小微企业运营的影响。整体来看，将来商业银行在小微企业贷款领域是大有可为的。

文章来源：上海长久贷

第二篇：小微企业贷款风险平衡术（范文）

投放贷款2000亿元 客户数超10万

履新民生银行(9.43,-0.19,-1.98%)（600016.SH）零售银行部总经理仅仅5个月，商贷通小微企业贷款就猛增了近700亿元，速度如此之快连艾民自己都吓了一跳。

截至11月24日商贷通小微企业贷款已发放2000亿元，余额新增900亿，客户数超过10万户，而且数据每天都在更新，如果不是因为有存贷比的限制，艾民坦言恐怕很难抑制住这种加速度发放的势头。

而接下来摆在艾民面前要解决的问题是：如何让这个还不到两年的新业务更具有可持续性，达到股东、管理层和客户的共赢。“小微金融可持续性的关键就在于成本控制、风险管理和流动性管理的匹配。”

明年开始，民生银行各地分行将陆续成立小微金融部和零售风险管理及售后服务部；此外，小微企业2.0提升版操作手册正在制定；随着商贷通业务不断成熟，在民生银行董事长董文标的规划中，小微企业贷款要逐步提升除抵押之外的弱担保贷款的比例，甚至包括信用贷款。

组织架构调整在即

商贷通发展超乎预期，要有与之相匹配的架构，形成专营机构和专业团队。“从总行到分行再到支行，整个架构都要重新调整，明年开始，各地分行将陆续成立小微金融部和零售风险管理及售后服务部。”艾民说。

“售后服务”是今年下半年董文标在巡视支行小微业务时提出的服务新主张，包括小微贷款的资产管理、违约管理及客户关怀都以服务提供的方式进行处理，就像汽车服务的4S店一样。

据悉，按照民生流程银行建设的预期目标，民生零售银行部从总行到分、支行正在进行组织架构重新调整。

目前，总部已区分出消费者金融、小微金融、风险管理和资源管理四个板块，明年分行层面也将按客户群和风险纬度进行重整，而在支行，将按照团队专业化、作业专门化、流程标准化进行进一步优化。

商贷通业务迅猛发展，客观上对团队的组成、样式、功能提出了更高的要求。小微企业所需要的服务不仅是了解小微贷款的信贷经理，也要求风险经理、理财经理甚至财务顾问，只有这样才能提供从融资到结算，从企业到个人和家庭的一揽子现代金融服务。

“就像董事长讲的，民生银行小微金融就是要把小微企业从最原始最传统的金融环境里解放出来，让它们接近现代金融服务。”艾民补充道。

据称，民生银行基于自主研发的IT平台上的“小微业务作业系统”已开发完毕，正在华东接受测试和验证。同时，总行也正在制定商贷通小微企业2.0提升版的操作手册。该手

册将全面总结1500亿元左右的小微信贷的经验和教训，并涵盖民生银行董事会和管理层对小微金融的新定位、新理念和新主张。

从强担保到弱担保贷款转型

“从国际上讲，商业银行进入小微业务领域也是十年来新近发生的事情，在中国的商业银行业，如此大规模做小微企业贷款还是前所未有，其实难度非常大，也面临很多挑战。”在讲到未来的任务时，艾民以一种看似平谈却带坚毅的神情说。

挑战之一是董文标提出未来小微企业贷款中，要逐步提升除抵押之外的弱担保贷款的比例，甚至信用贷款。

面对记者提出的弱担保比例是否安全的话题，艾民援引了董文标的“人质理论”：“这个理论的要点就是抵押担保并不必然是最安全的风险管理工具。比如，如果押房子是安全的，把客户的家属押在银行似乎更加安全，但那恰恰是最不安全的。除了法律和伦理的限制之外，人质这种‘押品’也将由于价值不稳定和持有成本过高而无法承受。”

实际上，对抵押物的崇拜限制了银行服务客户的空间。据了解，目前民生银行已投放的小微企业贷款的30%以上已告别了强抵押的束缚，转而采取联保互保方式甚至信用。将来这一比例还将继续扩大。

但是涉足到信用贷款又让艾民考虑新的问题：“客户选择的依据是什么？风险对冲的办法又是什么？”

国际上很多小额贷款机构或者商业银行都在做个人无担保信用贷款，但是这些机构的贷款额度比较小，比如渣打银行在国内推出的无抵押无担保贷款一般可贷到30万元，最高可贷50万元，在国外的信用贷款额度更低，而目前民生小微企业贷款的户均贷款额度为150万元。“在经济危机后的宏观不稳定的环境下，大面积地‘大’额的信用贷款实践，说是挑战也不为过吧。”艾民称。

信用贷款额度大，银行所承担的风险也较大。“我们在考虑拿出一部分贷款额度比较小的客户或者信用好的优质客户来先行试点，这部分贷款有一定的抵押，经过不断考察，客户信用记录良好，我们会慢慢考虑放大贷款额度。”艾民说。

这就涉及到如何进行风险定价。“过去的传统思维认为期限越长，利率越高。而小微企业贷款的定价应该有自己的特点。小微企业的定价跟客户的用款方式有很大的关系，与资金供求关系有很大的关联。今后民生银行的定价会越来越市场化和标准化。”民生银行总行小微金融部总经理周斌分析。

据了解，民生小微企业贷款利率在基准利率基础上上浮20%左右，上半年年化利率约

6.6%，不到7%，接近90%左右的小微贷款都是一年期内的贷款。

小微贷款如何持续

“招商银行(12.22,0.09,0.74%)（600036.SH）和民生都在进行二次转型，二次转型都是降低成本消耗、提高综合定价能力和收益。商贷通业务抓住了小微企业市场，这个市场很诱人，我们也很重视。”招行零售银行一位资深人士说，“但空间大风险也很大。在中国经济处于上行阶段时，小企业的风险不容易暴露，但是在经济下行阶段时，要注意小企业的潜在风险，这就要看银行如何平衡风险收益。”

这位招行人士认为，银行不应把所有资源都集中在一个业态上，应该平衡各种业务关系，有高风险业务，也有低风险业务。

艾民经常被市场分析师问得最多的问题就是，民生的商贷通小微贷款是否具有可持续性。实际上，按照民生规划，3年后小微企业贷款客户占比要从现在的不到10%提高到20%。

中国民生银行行长洪崎出席《中国经营报》与中国社会科学院工业经济研究所联合主办的“2010（第八届）中国企业竞争力年会”时表示，小微企业贷款要走一条批量销售道路，批量销售才能够真正稳定下来，才能具有真正的核心竞争力。

民生银行的思路是，小微企业的单笔贷款金额比较小，成本较高，风险较大，所以要批量化发现客户，批量化处理业务，以降低银行风险。目前民生银行商贷通的客户主要是“一圈两链”(商圈、供应链和产业链)。

第三篇：商业银行贷款风险管理[模版]

商业银行贷款风险管理

商业银行贷款风险，是指银行贷出去的款项，借款人到期偿还不了形成逾期、呆滞 或根本无法偿还成为呆账贷款，银行蒙受损失具有可能性。商业银行信贷资产风险主要表现 形式是逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款。商业银行贷款无法收回主要是由于借款人不愿或无 力归还借款，所以商业银行贷款风险来源于借款人。关键词：现实意义；主要表现；分类；决策

一、引言商业银行贷款风险管理，就是指银行运用系统和规范的方法对信贷管理活动巾的各种贷 款风险进行识别预测和处理，防范和降低风险损失的发生，以及对信贷活动的影响程度，以 获取最大的贷款收益的信贷调控行为。随着金融改革的不断深化，国有银行商业化，并建立 现代金融企业制度是一种必然趋势。银行成为自主经营、自担风险的企业实体，首要的任务 必须按风险原则管理资产，加强对贷款风险的管理显得日益重要。

二、商业银行贷款风险管理的现实意义

1、有利于实现资金资源分配的最佳组合。通过贷款风险管理, 商业银行依据风险分散 的原理将贷款资金进行合理配置, 既有效地降低了银行放款的风险, 又使银行的利润水平相对确定, 达到贷款资金的有效利用。

2、有利于金融体系的安全和经济的稳定发展。银行系统是现代经济运行的重要支柱, 商 业银行的运行状况对经济有着重要的影响, 如果商业银行贷款失控, 导致银行的重大损失 必然会通过一系列的连锁反应招致金融体系的动荡和经济的衰退。有效控制商业银行的贷款 风险就成为维护金融体系安全和促进经济稳定发展的可靠保证。

3、有利于商业银行经营目标的实现。银行经营管理的目标是在效益性、流动性、安全 性三者统一的前提下实现成本最低、效益最大, 而银行风险管理的宗旨正是用最小的成本获 得最大的风险收益。

三、近年来商一业银行面临的贷款风险管理主要表现：(一)是国有商业银行不良资产比例仍然较高，这是我国商业银行贷款风险管理的首要特 征。四大国有银行不良贷款在剥离了1.4万亿后，不良贷款比率按五级分类口径仍较高，已 超过20%（发达国家平均为2%），风险隐患较大。这些不良资产形成原因十分复杂，而银行稀 释和消化不良贷款的能力目前还比较弱。当前部分行业投资过热已成为经济发展中的突出矛 盾，一些银行对过度投资、重复建设盲目贷款，如果不切实加以解决，可能产生大量的新增 不良贷款。减少新增不良资产，加大存量不良资产处置力度，化解银行风险任务艰巨。(二)是资本充足率离巴塞尔协议规定（8%）还有一定差距，距国际先进银行（30%）有 很大距离，面临一定的财务风险。(三)是国有商业银行的盈利能力低，资本利润率、资产利润率和人均利润率仍大大低于 国际平均水平。(四)金融违法违规行为屡禁不止，金融案件时有发生，有的触目惊心，而金融企业的防 范机制和内部管理水平却跟不上。一些银行急于扩张业务和抢占市场份额，往往忽略风险和 成本，不能正确处理业务创新与贷款风险管理的关系，致使一些新的金融业务往往是金融犯 罪分子窥视的焦点。(五)是银行风险出现新转化：信贷资金被大量用于财政性支出，财政风险向银行风险转 化；房地产、城市基础设施等贷款周期长、规模大、增长快，信贷的分散风险向集中风险转 化；有些地方因资金链条断裂而形成房地产贷款巨大贷款风险管理，抵债资产逐年增加，虚 假按揭、重复抵押骗取银行贷款，信贷的即期风险向其他资产的远期风险转化。商业银行存在的问题实质是金融体制和机制不健全，没有建立现代金融制度，没有真正 摆脱行政机构色彩，公司治理结构存在严重缺陷，经营机制还没有根本转换，内部控制薄弱，缺乏有效的自我约束机制。

四、商业银行风险贷款的类型

1、呆账型贷款。呆账型贷款指商业银行在贷款款项拨出后，在采取所有可能的法律措 施和一切必要的法律程序之后，其本息仍然无法收回或只能部分收回的情形。呆账型贷款风 险大多是因关系贷款或政府性指令拨款，或工作人员违规贷款造成的，是最严重的不良贷款，往往是银行款项拨出时

就注定呆账的贷款，应坚决予以杜绝。

2、呆滞型贷款。呆滞型贷款风险是指按财政部有关规定逾期超过规定年限以上仍未归 还的贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已经终止、项目已经停建的贷款。

3、逾期型贷款。逾期型贷款风险是指借款合同到期后仍未归还的贷款。这种分类是与 中国特殊的金融市场情况相符合的。随着金融体制的改革、外资银行的介入、金融格局的变 化，中国于1998年开始逐步采取国际通行的五级考核标准，即正常贷款、关注贷款、次级贷 款、可疑贷款、损失贷款。

4、保证虚设型贷款。保证是由债务人以外的第 人向债权人承诺，当债务人不履行债务 时，由其代为履行或承担保证责任的担保方式。保证虚设则是闪为保证人资格不适格，使保 证不成立，或保证人无能力即没有充足的财产保证当债务人未履行债务时来代为履行等因 素，使保证流于形式。保证是基于人身信任关系而设立的一种物权。但由于保证对债权人来 说是一种请求权，债权人不能对债务人的财产行使直接的支配权，保证设定时，保证人虽有 足够的偿还能力，但等到保证责任落实时，由于债务人和保证人的财产均已减少以致不足以 清偿债务，使保证形同虚设。

5、政策风险型贷款。政策风险指商业银行在其运用资金放款获取利润中，由于围家政 策的不稳定性、不可预测性使其经营的收入不确定性程度增加的情形。国家政策具有目标性 与阶段性，阶段性政策从长远来看又有可能存在不稳定性。因此，商业银行在其业务中对政 策的把握与实际情况有时会有一定的偏差，从而扩大其贷款风险。

五、完善我国商业银行贷款风险管理的对策 借鉴西方发达国家的贷款风险管理经验, 结合我国商业银行的实际情况, 完善我国商 业银行贷款风险管理的具体措施如下: 第一, 针对我国信用评级体制的不完善, 建立资信评估机制, 对企业的资金状况、经营 现状、产品销售情况及发展前景等加以量化, 运用各种财务指标进行考核评估, 尤其应该关 注企业的现金流量变化, 确保贷款投向准确, 为贷款决策供可靠的依据。第二, 建立贷款责任制和集体审批制度, 将贷款的责任明确到个人身上, 用严格的贷 款责任制约束信贷人员的行为规范, 做到谁贷款谁负责, 发生贷款损失时, 严格追究贷款 责任人的责任, 并给予适当的处罚;同时对业绩优良的信贷人员进行奖励, 给予其足够的 工作动力。第三, 建立各种评审机制, 做到以防为主, 努力转化及时补偿, 要密切关注企业的发 展方向、贷款合同的履行情况,及时化解因企业经营不利和改变贷款资金用途造成的贷款风 险。按不同的授信对象和资产类型, 划分风险基本权数, 同时根据企业的信誉标准评定贷款 企业信用等级, 并成立企业信用评估委员会和贷款审批委员会, 对资产风险进行量化管理, 以风险变换系数与贷款方式的风险基础系数作为评价企业贷款风险度的标准。第四, 建立贷款风险的追索机制, 开展信贷资产的清理工作, 针对不同的情况采取相 应的措施, 积极组织清收工作。检查抵押财产的完好程度和担保人的代偿能力有无变化, 关 注抵押财产价值是否发生变化, 是否存在企业出售, 转移抵押等情况。第五, 不断提升员工的素质特别是信贷人员的素质。贷款风险的大小与信贷管理人员的 素质密切相关, 信贷管理人员素质好, 贷款风险可以大大降低, 反之, 则会大大增加贷款 风险。提高信贷管理人员的素质, 建议从以下几个方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收 具有较高文化水平和有一定银行工作经验的青年人充实信贷队伍, 二是加强职业道德教育 和业务培训, 每年给予信贷人员一定的时间进行学习培训,以提升其道德水平和业务能力。第六,从政府监管当局的角度讲,应该给予商业银行充分的制定贷款利率的自由, 这有 利于调动商业银行的经营积极性和创新热情。贷款利率的制定应该遵从市场经济的规律, 商 业银行可以在边际收益等于边际成本的约束下自行决定贷款利率, 实现利润的最大化,这也 有利于增进优质银行的竞争能力。第七, 要加强经济立法。在市场经济中需要相应的经济立法来规范经济个体的行为, 要 不断完善相关的法律法规,如进一步完善《抵押法》、《担保法》、《破产法》等, 从法律 层面保证有效商业银行的贷款风险。

六、总结 总之，为了加强商业

银行贷款风险的管理，商业银行必须一方面应不断加强信贷人员的 思想道德教育，培养信贷人员使之具备高度的责任意识、敬业精神和优良的工作作风；另一 方面应努力提高信贷人员的业务素质，针对信贷经营管理和信贷人员知识结构中的薄弱环 节，加强业务知识和操作制度的培训，并鼓励信货人员自学与信贷业务有关的法律、会计等 专业的知识。

第四篇：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]

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1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-

支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。

一、储备土地抵押贷款风险分析

（一）储备土地使用权归属的法律争议

《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。

（二）储备土地抵押的法律效力风险

目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。

（三）储备土地的价值风险

根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。

（四）资金监管使用风险

面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。

二、关于储备土地抵押的授信建议

从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：

（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。

（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定

办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；

（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。

同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为

（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。

第五篇：委托贷款风险防范

三、委托贷款业务中商业银行法律风险防范建议

1、按法律法规及监管规定的基本要求进行贷前调查、授信风险评价及贷款支付。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定,但银行也应对借款人资质、信用状况、财务状况等基本情况进行调查分析,对借款人的基本情况、还款来源、担保情况进行基本审查,并按“三办法一指引”的要求进行贷款资金的支付。

2、加强委托贷款合同管理。1)在银行与借款人签订委托贷款合同时,建议要求委托人作为一方当事人在合同上签字。若银行分别与委托人及借款人签订合同,建议借款合同及相应的担保合同经委托人书面确认。2)在履行委托贷款合同时,如果需要变更委托人的指示,建议取得委托人书面同意;委托人指示的变更,建议要求以书面形式作出,银行保留相应的书面文件。3)银行作为受托人,应明确其作为受托人的权利和义务,特别是不应承担任何因委托人和借款人原因造成的风险损失。

3、及时告知委托人关于借款人情况变动。银行在委托贷款发放后,建议将从公开信息渠道可获知的借款人出现的任何可能影响贷款安全的情况及时书面通知委托人。

4、在诉讼时效内催收、提起诉讼。银行在贷款逾期后应承担包括向借款人发送催收通知书并获取证据、协助委托人进行诉讼等义务;建议在与委托人的委托合同中明确银行为办理委托贷款催收事项所支出的包括诉讼费、保全费、执行费等合理费用由委托人承担。同时,根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》,贷款人(受托人)可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼,即以银行为原告提起诉讼向借款人主张债权。