浅谈汽车消费贷款风险防范

第一篇：浅谈汽车消费贷款风险防范

浅谈汽车消费贷款风险防范

汽车消费贷款以其风险低、综合效益高、可持续发展的优点，已成为各家商业银行新的业务增长点。但在业务迅速膨胀的同时，不良贷款也在悄然增多，存在着一些不容忽视的问题。下面笔者结合本地的汽车消费贷款运行情况，就如何防范汽车消费贷款风险，谈几点粗浅的看法。

一、汽车消费贷款业务运行现状 汽车消费贷款作为新兴的个人消费贷款的业务品种，一经推出，就受到了各家商业银行地高度重识和推崇，并在短时间内得到了迅猛发展。虽然各家商业银行在市场竞争中采取的手段不同，但在汽车消费贷款的运行模式上基本相同。如本市某商业银行支行，在业务快速发展的过程中，该行为尽快做大、做强汽车消费贷款业务，同时基于对经销商和保险公司的信任，一度忽视了对经销商和保险公司推介客户的直接调查，片面认为，只要保险公司同意为客户提供履约保证保险，银行贷款就一定无风险。但是，随着业务的不断开展，贷款的潜在风险逐步显现，如借款人不守信用、经销商车辆存在质量问题、保险公司寻找借口拖延赔付等，给该行贷款的按期收回带来困难。特别是与该行合作的保险公司对象单一，造成了在业务开展和贷款收回上对某家保险公司的过分依赖。当借款人违约保险责任发生时，该行对保险公司在保险赔付中的推诿拖延行为，从银、保双方合作关系考虑，却不能直接通过法律手段进行索赔，陷入了非常被动为难的尴尬境地。由于银行贷款实行期限管理，而保险公司对违约贷款赔付不及时，所以直接造成了该行不良贷款的增加。

二、存在的风险 以银行汽车消费贷款的 “间客式” 操作方式为例，其主要特点是购车人申请汽车贷款先找经销商，经销商对客户初审，签定购车协议后，将客户推介给银行，银行对客户进行调查认可，由保险公司为客户办理履约保证保险后，银行向客户发放贷款，经销商收到银行按照约定划转的贷款后，将车辆提交给借款人。在整个汽车贷款运作过程中，贷款风险涉及到借款人、经销商、保险公司和银行四个方面。

1、借款人方面。(1)信用风险。购车群体良莠不齐，可能混杂了一些有道德风险的人，由于主观赖帐心理或当汽车价格下跌，低于购车者需还贷款余额时，购车者就可能做出理性违约的行为，都可能使银行贷款面临风险。(2)支付风险。购车人对自身的预期收入能力估

计不足，确定的贷款额度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付还款困难。

2、经销商方面。(1)汽车质量风险。经销商为推销汽车，不通过正当渠道购进汽车，把存在质量问题的车辆销售给借款人，因质量纠纷而殃及银行贷款的收回。(2)盲目推介客户风险。经销商向银行推介客户的过程中，其从自身利益出发，可能通过虚报汽车价格，变相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具备资金实力的购车人推介给银行，为贷款的按期收回埋下隐患。

3、保险公司方面。(1)保险条款陷阱。保险公司利用借款人对保险条款的模糊认识，以及银行贷款操作中的疏漏，当保险责任发生时，寻机免除保险责任或减少责任。(2)保险公司营销人员风险。保险公司的部分营销人员，采取不正当竞争手段，违反保险条款规定，私自缩短保险期限，造成保险失效，责任免除。(3)保险支付风险。保险公司虽为一级法人，但作为每一个地方保险公司，其保险赔偿的支付能力是有一定限度的，当保险赔偿额度超过其内部控制比例或心理预期时，保险公司就会寻找借口拖延赔付，从而造成银行不良贷款增加。

4、银行内部风险。(1)贷款手续风险。保险公司履约保险的生效是以银行履行义务为前提的，当银行在贷款调查、审查、审批手续上出现纰漏时，就会造成保险失效，责任免除。

(2)客户及车辆质量审核风险。汽车贷款风险直接来自借款人和车辆，对借款人资信状况调查不严格或对经销商提供车辆质量把关不严，都会直接给贷款的按时收回带来风险。(3)保险手续风险。汽车贷款履约保证保险是保险公司的一个保险业务品种，虽然在借款合同中，银行要求其在担保人处加盖了公章，但并不等同于保险公司担保贷款。履约保险对手续的要求非常严格，保险不连续、借款人非法经营、借款合同或保险单内容的变更等，都可能造成保险失效、责任免除。

三、风险防范措施

1、引入竞争机制，积极与多家保险公司和经销商合作。银行在汽车贷款业务开展初期，贷款客户绝大部分来自于保险公司和汽车经销商的联合推介，出于对保险公司和经销商的信任，有的银行一度忽视了对贷款客户的直接调查。又由于汽车经销商资信状况参差不齐，在汽车贷款业务合作各环节中，无任何连带责任，因此给经销商无原则向农行推介客户造成了

可乘之机，把一些不具备经济实力的客户推介到了银行，给银行汽车贷款的按期收回埋下了隐患。银行在与保险公司的合作中，“银保合作”对象单一，所做的汽车贷款业务绝大部分是与当地“人保”合作，这种业务合作的几乎“唯一”性，导致了银行在开展业务过程中及贷款收回上对保险公司产生了过分的依赖，若保险公司理赔不及时，就会直接造成银行不良贷款的增加，这也是银行不良贷款形成的基本原因之一。因此，只有通过引入竞争机制，坚持与多家保险公司合作，并根据资信状况，对合作汽车经销商进行精心选择和清理，才能为汽车贷款业务的健康发展创造良好的业务合作环境，彻底改变银行在业务合作中的被动局面，掌握工作的主动权。

2、通过“三方”协商，建立“汽车贷款保证金”制度。银行在与保险公司和经销商签订“三方”合作协议时，必须明确各自的责任和义务，通过实行“汽车贷款保证金”制度，来维护拥银行的利益。作为贷款银行，必须认真做好对客户的贷前调查工作，为信贷资金的安全奠定基础。对于出现的不良贷款，要积极进行催收，这既是进行保险索赔的需要，也是银行自身的责任。保险公司除参与对借款人的资信调查，还必须承诺对借款人超过三期以上的未偿还贷款承担违约赔偿责任。为保证不良贷款的及时赔付，各行必须要求保险公司在银行开立“汽车贷款违约赔偿保证金”专户，保持一定额度的保证金，对于超过三期的未偿还贷款，及时从账户中扣收。若保险公司未及时全额补齐专户余额，则待其补齐后，再继续进行业务合作。汽车经销商作为车辆的供应者，必须对客户信用承担一定责任，对车辆质量负完全责任。为保证业务的顺利开展，必须要求经销商在银行开立“汽车贷款车辆质量保证金”专户，根据经销车辆数量按一定比例交存保证金，用于问题车辆回购和因汽车质量问题造成的不良贷款的扣收。

3、审慎选择贷款对象，实行“客户经理承诺”制度。正确选择汽车贷款对象，从源头上严把客户准入关，这是防范风险、确保贷款安全的前提和基础。为加强贷前调查力度，确保客户质量，银行可建立健全“责任人承诺”制度，要求客户经理按客户的收入水平、经营状况、行业风险尤其是信用程度对客户进行分类，以此作为确定是否发放贷款、是否需要办理履约保证保险和采取何种担保方式的主要依据，并由客户经理在贷款发放时签订“贷款责任承诺书”，把每一笔贷款的相关责任都落实到人，与工资挂钩考核，负责贷款的调查，并承担收回责任，确保贷款安全。

4、明确保险条款，完善贷款手续。汽车贷款履约保证保险作为保险公司的一个保险业务品种，“免责条款”是其重要组成部分，保险条款对于投保人(借款人)、被保险人(贷款银行)及车辆质量(经销商提供)的责任要求是非常严格的，贷款操作稍有不慎就会造成保险的失效，即“保险责任免除”。汽车贷款履约保证保险并非真正意义上的“完全保险”。因此，银行要在正确理解保险条款的基础上，完善贷款操作手续。一是要按照保险条款的要求认真进完善贷款的调查、审查和审批手续；二是要对汽车经销商提供的车辆进行审核，严把质量关；三是保证机动车辆保险在贷款期限内的连续性，要求借款人必须按照贷款期限一次性全额投保，不得缩短投保期限；四是在进行借款合同、保险单的修订、变更时必须征得保险公司的书面同意，出具“保险业务更改批单”。

5、转变贷款模式，积极开办“直客式”贷款业务。“直客式”汽车贷款业务，具有购车方式灵活，担保方式多样的显著特点，各行要逐步由汽车经销商介绍客户到银行办理贷款的“间客式”被动操作方式，转向“客户购车先找银行”的“直客式”主动操作方式。通过“直客式”营销方式，进一步扩大贷款对象的范围，降低客户购车成本，提高办贷效率，提升银行汽车贷款品牌的知名度，增强同业竞争力。通过采取住房抵押、新车抵押、第三方保证等多种担保方式，逐步改变单纯依靠保险公司履约保证保险办理业务的状况，分散汽车贷款风险，并有侧重点的将贷款车型逐步由大型货车向出租车、客运车和家用轿车转变，不断降低汽车贷款风险。

第二篇：汽车消费信贷风险防范

汽车消费信贷风险防范

摘要：汽车消费信贷以其风险低、综合效益高、可持续发展的优点，已成为各家商业银行新的业务增长点。然而在其高效益下也各种这样的信贷风险，例如，信用风险、支付风险、汽车质量风险、盲目推介客户风险等。本文针对汽车消费信贷风险及风险防范进行简单的分析。

关键词：汽车消费信贷；信贷信贷风险防范

汽车消费贷款以其但在业务迅速膨胀的同时，不良贷款也在悄然增多，存在着一些不容忽视的问题，因此有必要在加强汽车消费贷款营销的同时，客观地分析其风险，做到早防范、早化解。

1、汽车消费信贷

1.1汽车消费信贷

汽车消费信贷即对申请购买轿车的借款人发放的人民币担保贷款；是银行与汽车销售商向购车者一次性支付车款所需的资金提供担保，并联合保险、公证机构为购车者提供保险和公正。

1.2汽车消费信贷发展历程

中国汽车信贷市场在不同的历史发展阶段，只有显著不同的阶段性特征，可划分为：起始阶段、发展阶段、竞争阶段和有序竞争阶段。（1）起始阶段

(1995年----1998年9月)

中国汽车消费信贷市场的起步较晚，也就是在1995年，当美国福特汽车财务公司派专人来到中国进行汽车信贷市场研究的时候，中国才刚刚开展了汽车消赞信贷理论上的探讨和业务上的初步实践。这一阶段，恰逢国内汽车消费处于一个相对低迷的时期，为了刺激汽车消费需求的有效增长，一些汽车生产厂商联合部分国有商业银行，在一定范围利规模之内，尝试性地开展了汽车消费信贷业务，但由于缺少相应经验和有效的风险控制手段，逐渐暴露和产生出一些问题，以致于中国人民银行曾于1996年9月，下令停办汽车信贷业务。这一阶段一直延续

到1998年9月，中国人民银行出台《汽车消费贷款管理办法》为止其主要特点为：汽车生产厂商是这一时期汽车信贷市场发展的主要推动者。

受传统消费观念影响，汽车信贷尚未为国人所广泛接受和认可。

汽车信贷的主体——国有商业银行，对汽车信贷业务的意义、作用以及风险水平尚缺乏基本的认识和判断。

(2)发展阶段

(1998年10月----2002年末)

央行继1998年9月出台《汽车消费贷款管理办法》之后，1999年4月又出台了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，至此，汽车信贷业务已成为国有商业银行改善信贷机构，优化信贷资产质量的重要途径，与此同时，国内私人汽车消费逐步升温，北京、广州、成都、杭州等城市，私人购车比例已超过50%。面对日益增长的汽车消费信贷市场需求，保险公司出于扩大自身市场份额的考虑，适时推出了汽车消费贷款信用(保证)保险。银行、保险公司、汽车经销商三方合作的模式，成为推动汽车消费信贷高速发展的主流作法。

这一阶段的主要特点为：

汽车消费信贷占整个汽车消费总量的比例大幅提高，由1999年的1%左右，迅速

升至2002年的15%；

汽车消费信贷主体由四大国有商业银行扩展到股份制商业银行；

保险公司在整个汽车信贷市场的作用和影响达到巅峰，甚至一些地区汽车信贷能否开展，取决于保险公司是否参与。

(3)竞争阶段

(2002年末至2003年)

从2002年末开始，中国汽车信贷市场开始进入竞争阶段，其最明显的表现为：汽车消费信贷市场已经由汽车经销商之间的竞争、保险公司之间的竞争，上升为银行之间的竞争，各商业银行开始重新划分市场份额，银行的经营观念发生了深刻的变革，由过去片面强调资金的绝对安全，转变为追求基于总体规模效益之下的相对资金安全。一些在汽车消费信贷市场起步较晚的银行，迫于竞争压力，不得已采取“直客模式”另辟蹊径。

这一阶段的主要特点是：

银行“直客模式”与“间客模式”并存。

银行不断降低货代利率和首付比例，延长贷款年限，放宽贷款条件、范围。竞

争导致整个行业平均利益水平下降，风险控制环节趋于弱化，潜在风险不断积聚。汽车消费信贷占整个汽车消费总量的比例继续攀升，由2002年的15%提高至2003年上半年的20%左右。

保险公司在整个汽车信贷市场的作用日趋淡化，专业汽车信贷服务企业开始出现，中国汽车消费信贷开始向专业化，规模化发展。

(4)有序竞争阶段

(2003年、2004年及以后)

目前，长期以来积聚的信贷风险在一些地区已表现出集中爆发的态势，纵观整

个中国汽车信贷市场，正在逐步由竞争阶段向有序竞争阶段发展，衡量标准为：汽车信贷市场实现分工分业，专业经营，专业汽车信贷服务企业己成为整个市场发展的主导者利各方面资源的整合者及风险控制的主要力量。银行成为上游资金提供者，汽车经销商利汽车生产厂商成为汽车产品及服务的提供者。产业趋于成熟，平均年增长率稳定为5%--8%。

产品设计更具有市场适应，风险率控制在一个较低的水平。

2、汽车消费信贷风险

以银行汽车消费贷款的 “间客式” 操作方式为例，其主要特点是购车人申请汽车贷款先找经销商，经销商对客户初审，签定购车协议后，将客户推介给银行，银行对客户进行调查认可，由保险公司为客户办理履约保证保险后，银行向客户发放贷款，经销商收到银行按照约定划转的贷款后，将车辆提交给借款人。在整个汽车贷款运作过程中，贷款风险涉及到借款人、经销商、保险公司和银行四个方面。

2.1、借款人方面。

（1）信用风险。购车群体良莠不齐，可能混杂了一些有道德风险的人，由于主观赖帐心理或当汽车价格下跌，低于购车者需还贷款余额时，购车者就可能做出理性违约的行为，都可能使银行贷款面临风险。

（2）支付风险。购车人对自身的预期收入能力估计不足，确定的贷款额度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付还款困难。

2.2、经销商方面。

(1)汽车质量风险。经销商为推销汽车，不通过正当渠道购进汽车，把存在质量

问题的车辆销售给借款人，因质量纠纷而殃及银行贷款的收回。

(2)盲目推介客户风险。经销商向银行推介客户的过程中，其从自身利益出发，可能通过虚报汽车价格，变相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具备资金实力的购车人推介给银行，为贷款的按期收回埋下隐患。

2.3、保险公司方面。

(1)保险条款陷阱。保险公司利用借款人对保险条款的模糊认识，以及银行贷款操作中的疏漏，当保险责任发生时，寻机免除保险责任或减少责任。

(2)保险公司营销人员风险。保险公司的部分营销人员，采取不正当竞争手段，违反保险条款规定，私自缩短保险期限，造成保险失效，责任免除。

(3)保险支付风险。保险公司虽为一级法人，但作为每一个地方保险公司，其保险赔偿的支付能力是有一定限度的，当保险赔偿额度超过其内部控制比例或心理预期时，保险公司就会寻找借口拖延赔付，从而造成银行不良贷款增加。

2.4、银行内部风险。

(1)贷款手续风险。保险公司履约保险的生效是以银行履行义务为前提的，当银行在贷款调查、审查、审批手续上出现纰漏时，就会造成保险失效，责任免除。

(2)客户及车辆质量审核风险。汽车贷款风险直接来自借款人和车辆，对借款人资信状况调查不严格或对经销商提供车辆质量把关不严，都会直接给贷款的按时收回带来风险。

(3)保险手续风险。汽车贷款履约保证保险是保险公司的一个保险业务品种，虽然在借款合同中，银行要求其在担保人处加盖了公章，但并不等同于保险公司担保贷款。履约保险对手续的要求非常严格，保险不连续、借款人非法经营、借款合同或保险单内容的变更等，都可能造成保险失效、责任免除。

3、汽车消费信贷风险的防范

（1）加强对借款人自身偿债能力的审查。

汽车消费信贷业务中借款合同是借款人与银行间各种法律关系中的核心，对银行来说，贷款的安全是其最关心的问题，而贷款安全的最大保障是借款人自身的偿债能力。借款人自身的偿债能力是还款的第一来源，不能期望通过设立汽车抵押或寻找第三人保证的方法来降低银行的贷款风险，这些担保方式仅是偿债的第二保证，是一种补充性的还款保障。切不可本末倒置，注重担保的应用，反而忽视了借款人自身偿债能力的强弱。

（2）加强贷前调查工作，让风险规避在萌芽中

一方面各家商业银行应该根据《贷款通则》的要求，严格贷前审查制度，贷前应对借款人的资金来源、收入与贷款后的月偿债比率、抵押物价格减值因素等进行严格审查，并对借款人每月的支付能力进行一个科学的咨询评估，根据借款人现有实际支付能力设计切实可行的还款方式，以降低支付风险；另一方面对特约汽车经销商资格审查。对特约汽车经销商应重点审查：法人资格、经营范围、经营实力、信用情况等，选择实力强动，知名度高，经营信誉好的车商作为合作伙伴，产生强强合作的联动效应。

（3）强化贷后管理，运用风险控制方法

贷款发放以后，银行要密切注意借款人自身偿债能力的变化情况及抵押汽车的情况。对借款人的收入变化情况、抵押汽车的状况应随时了解掌握。在实践工作中，经常出现抵押汽车失踪好几年而银行却一无所知的情况，最终当借款人不能

还款时银行束手无策。这种情况一定要杜绝，要建立起银行对客户的追踪制度，使得银行能够随时掌握借款人及抵押物的自身情况。在贷款发放、借款人购车以后，在注意掌握借款人是否是汽车的最后使用者，如果不是，要提高警惕，注意其中所可能产生的风险。

（4）建立健全信用体系

借鉴国外成熟的汽车金融管理经验，要求完善贷款人自身的各项风险控制制度。贷款人应建立资信评级系统，对借款人的信用档案进行动态管理，以便商业银行可以及时准确地掌握借款人的资信状况和偿还能力；可将分散在公安、税务、工商、单位、医院、金融机构等的个人信息资源集中在统一的个人信用信息系统中，实现各银行信息共享。探索一套符合地方特点的个人征信制度及信息资源管理办法，可先建立一个地方性个人消费信贷信息数据库系统，由金融机构将客户的不良信用记录及时输入系统，这些信用记录由所有金融机构共享，作为调查客户资信状况的重要渠道。

结论：总之，汽车消费信贷防范方法总是多于风险；所以，及早动手，防微杜渐，才不至于亡羊补牢，为时已晚的情况。另外在将汽车贷款作为个人消费贷款龙头产品的同时，应注意开拓其他消费信贷市场，防止将贷款高度集中在汽车领域上，避免当国家汽车信贷政策或汽车贷款出现系统性风险时，个人消费贷款出现系统性风险情况的发生。总结

汽车消费贷款以其但在业务迅速膨胀的同时，不良贷款也在悄然增多，存在着一些不容忽视的问题，因此有必要在加强汽车消费贷款营销的同时，客观地分析其风险，做到早防范、早化解。

参考文献：

[1]倪嘉薇，等.汽车信贷与保险【M】.上海：上海大学出版社，2005.[2]何诜予.汽车金融服务【M】.北京：机械工业出版社，2006.[3]吴正光.汽车金融服务体系的国际比较及对我国的其实【J】.国际金融研究，2004.

第三篇：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]

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1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-

支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。

一、储备土地抵押贷款风险分析

（一）储备土地使用权归属的法律争议

《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。

（二）储备土地抵押的法律效力风险

目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。

（三）储备土地的价值风险

根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。

（四）资金监管使用风险

面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。

二、关于储备土地抵押的授信建议

从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：

（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。

（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定

办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；

（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。

同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为

（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。

第四篇：委托贷款风险防范

三、委托贷款业务中商业银行法律风险防范建议

1、按法律法规及监管规定的基本要求进行贷前调查、授信风险评价及贷款支付。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定,但银行也应对借款人资质、信用状况、财务状况等基本情况进行调查分析,对借款人的基本情况、还款来源、担保情况进行基本审查,并按“三办法一指引”的要求进行贷款资金的支付。

2、加强委托贷款合同管理。1)在银行与借款人签订委托贷款合同时,建议要求委托人作为一方当事人在合同上签字。若银行分别与委托人及借款人签订合同,建议借款合同及相应的担保合同经委托人书面确认。2)在履行委托贷款合同时,如果需要变更委托人的指示,建议取得委托人书面同意;委托人指示的变更,建议要求以书面形式作出,银行保留相应的书面文件。3)银行作为受托人,应明确其作为受托人的权利和义务,特别是不应承担任何因委托人和借款人原因造成的风险损失。

3、及时告知委托人关于借款人情况变动。银行在委托贷款发放后,建议将从公开信息渠道可获知的借款人出现的任何可能影响贷款安全的情况及时书面通知委托人。

4、在诉讼时效内催收、提起诉讼。银行在贷款逾期后应承担包括向借款人发送催收通知书并获取证据、协助委托人进行诉讼等义务;建议在与委托人的委托合同中明确银行为办理委托贷款催收事项所支出的包括诉讼费、保全费、执行费等合理费用由委托人承担。同时,根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》,贷款人(受托人)可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼,即以银行为原告提起诉讼向借款人主张债权。

第五篇：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

近年来，各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。

但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险：

1、政府信用风险。从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

2、政策性风险。近年来，国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。

3、法律风险。《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。近年来，随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。

4、银行经营管理风险。笔者在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。

基于上述风险，笔者认为应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。