合同管理与贷款风险防范-都市律师网

第一篇：合同管理与贷款风险防范-都市律师网

合同管理与贷款风险防范

--摘自都市律师网

第一章 贷款法律风险

信贷资产是银行的最主要盈利资产，贷款业务是银行的最基本业务。银行在经营贷款资产的过程中，应当遵循安全性、流动性、盈利性原则。但是，经营风险是时有发生的。

一、什么是贷款风险

银行在贷款中的风险就是银行贷款收益的不确定性或银行信贷资产发生损失的可能性。这种风险一般包括以下几类：信用违约风险、流动性风险、市场利率风险、经营管理风险等。

对于风险，银行需想办法防范和处置。要设法规避风险、分散风险、减少风险，一句话就是要防范和控制风险。

笔者结合多年的执业经验，拟从法律的角度分析银行信贷风险的产生原因及控制风险的各种办法和途径。

笔者认为：银行应当以合同管理为核心，通过合同管理，利用法律手段控制贷款风险，将贷款风险控制到最低点。

二、贷款法律风险产生原因之分析

贷款法律风险产生的原因是多方面的。概括起来讲，违法放贷、贷款合同管理不到位是贷款产生风险的重要原因。

如果从贷款合同的角度来分析，主要表现为：（1）合同前审查不严

贷款合同签订前，贷款人的工作人员责任心不强或业务不熟练，在签订借款合同时对借款主体审查不严，仅凭印章办事，忽视对借款人与印章名称的一致性审查以及相关的合法性、真实性审查。某些借款人冒用他人印章贷款，借款到期后贷款人与借款 人之间互相扯皮，导致贷款风险。另外，有的借款人经营规模小，盲目选项、立项，却要求大额贷款，贷款人忽视对借款人的资产及经营状况的考察，将款贷出，又缺乏有力的监督、指导手段。（2）履行合同违规操作

贷款人的工作人员不按中国人民银行有关贷款规定及银行内部操作规程办事，违规操作，造成不良后果。

预扣利息，造成违约。一些金融机构在贷款业务过程中，将借款期限内的利息算好，提前从贷款本金中扣除，侵害了借款人的合法权益。

擅提利率，违反规定。不严格按照中国人民银行的贷款利率规定，私自抬高利率，加重借款人的利率负担。

扣款侵仅，酿成诉讼。在催收贷款过程中不按法律程序办事，在未明确约定的情况下，单方面扣划借款人（担保人）资金，或私自扣押借款人的财产及物品，或利用借款人（担保人）在自己开户的条件为他人代扣款项，结果酿成侵权纠纷，给贷款人及借款人都增加了不必要的负担。

息入本金，息再自息。借款到期后，有的借款人因暂时无力偿还，变息为本，重新换约。这样不仅忽视了合同的严肃性，而且违反了中国人民银行不得将利息计入本金重新计息的规定。监督不力，造成贷款沉淀。按规定借款人不得私自改变借款用途，否则出借方有权提前收回贷款，可是贷款人的工作人员忽视了该条规定，认为贷款只要能收回，不管借款方如何使用,结果可能导致借贷资金沉淀。

（3）救济逾期，超过诉讼时效

贷款人的有些案件因超过诉讼时效，丧失了胜诉权，从而造成资金流失。诉讼时效问题，我国法律有明文规定，银行作为民事主体，也适用两年诉讼时效规定，即自知道或应当知道权利被 侵害之日起二年内权利人不向法院请求保护其民事权利，便丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。

三、贷款风险法律防范

防范贷款风险的途径有许多。包括：首先，各级政府要充分发挥宏观调控的职能，打破地方保护主义，用综合的、长远的、战略的观点来矫正自己的施政行为，从经济的长足发展、社会的稳定为出发点来认识贷款。其次，强化企业监控，防止企业多头开户，逃避信贷监督。督促企业及时补充资本金，减轻贷款利息压力。贷款发放后，要对贷款使用、资金去向等进行详细分析，防止企业资金混乱使用。再次，加强风险管理。实施“审贷”分离制度。实行贷款风险度管理和加强对不良贷款的监控。

除了上述宏观环境外，对于贷款风险的法律防范的主要对策是以贷款合同管理为中心，依法管理贷款合同。

根据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》等法律法规的的规定，严格操作规程，规范贷款手续，依法行使权利，使信贷管理走上规范化、法制化的发展轨道。具体来说是：

（1）依法审查

贷款人应当依照我国法律法规及有关部门的规定，对借款人和借款进行审查。即在贷款前对贷款和借款人进行调查；在贷款时，对贷款文件和贷款有关细节进行调查；在贷款后，对贷款进行跟踪检查。在调查中，一定要严格依照国家法律法规和规章的规定来进行，遇到专门或具体的问题时，委托律师等专业人员或专门机构开展。审查的内容，包括借款人主体情况、借款人高级管理人员情况、贷款项目和用途情况、还款来源情况、担保情况以及与担保有关的情况。同时，在调查时，应当依照法律规定的程序来进行，不能随意进行。

（2）依法制定贷款文件 贷款文件是约束各方贷款当事人的法律依据，文件制定的好坏会影响贷款人的利益。尤其是银行往往一般采用格式文本，这容易使贷款人的经办人忽视贷款文件，给贷款利益的设定及实现留下了一定的隐患。同时，《合同法》对格式文本有较高的要求，如果对格式文本发生争议，采用的解释一般是以有利于借款人为原则的。这就要求贷款人依法制定贷款文件，依法应用贷款文件。

（3）依法行使权利

在贷款过程中，借款人和贷款人均有各自的权利和义务，贷款人在行使自己的权利和履行自己的义务时，一定要依法进行，并不得损害借款人利益。贷款人应当依照法律规定及贷款合同的约定，进行贷款的发放、催收和行使抗辩权、债权的保全权利等。

（4）及时提起诉讼，进行法律救济

在确认借款人确实违约后，及时进行救济，防止超过诉讼时效，丧失诉讼权利及其它权益。

从法律和管理的角度看，贷款的管理过程，就是贷款合同的管理过程。在市场经济环境下，我们应当认识到，合同管理过程包括合同前的审查，合同的签署、合同的履行、合同的救济各个环节。我们应当认识到，合同管理过程是一个动态的连续的过程，它包括程序控制和要素控制两个方面，对此，我们要有充分的认识。

同时，我们还应当认识到，在市场经济环境下，应当充分发挥中介机构的作用，利用其专业知识，降低调查、决策等各环节的风险。在商业银行固有的操作中，由于信贷人员法律知识的不足，只能就形式进行审查，不能洞悉有关材料和事实背后的法律关系，造成违法或法律保障的获取不足，从而加大了法律风险及利益保障风险。因此，重视获取相关的专业服务意义重大。

第二章借款审查风险及防范 对借款人的有关资格、资质进行审查，是借款合同签订的前提，也是借贷行为必不可少的程序。审查的重要意义在于评估贷款风险的大小，进而决定贷款交易的成功与否。

一、审查风险

贷款风险的产生，往往在贷款审查阶段就开始了，综合司法实践中发生的纠纷，可以看出，在贷款审查阶段出现的风险主要出现在以下环节。

（1）审查内容遗漏

贷款审查是一项细致的工作，要求调查人员就贷款主体的资格、资质、信用、财产状况进行系统的考察和调查。在实践中，有些商业银行审贷人员挂一漏万，造成信贷风险。

（2）没有尽职调查

在实践中，有关审贷人员，往往只重视文件的识别，而缺乏尽职的调查核实，这样，很难识别贷款中的欺诈，造成信贷风险。

（3）判断错误

审贷过程中，不仅仅要查明事实，更应当就有关事实进行法律、财务等方面进行专业的判断。在实践中，大多银行没有对有关内容听取专家意见，或由专业人员进行专业的判断，造成对事实缺乏本质认识而作出不利的判断。

二、贷前调查的法律内容

（1）关于借款人的合法成立和持续有效的存在

审查借款人的合法地位。如果是企业，应当审查借款人是否依法成立，有无从事相关业务的资格或资质，查看营业执照、资质证书，应当注意相关证照是否经过年检或相关审验。

（2）关于借款人的资信

考察借款人的注册资本是否与借款相适应；审查是否有明显的抽逃注册资本情况；以往的借贷和还款情况；以及借款人的产 品质量、环保、纳税等有无可能影响还款的违法情况。

（3）关于借款人的借款条件

借款人是否按照有关法律法规规定开立基本帐户和一般存款帐户；借款人（如果是公司）其对外投资是否超过其净资产的50%；借款人的负债比例是否符合贷款人的要求。

（4）关于担保

对于保证担保的，对担保人的资格、信誉、履行合同的能力进行调查。

三、对借款人的负责人还应专项审查

为减轻贷款人的道德风险，对借款人的负责人还应专项审查。

各金融机构在发放贷款时，除了审查借款人的资格、条件、经营状况等情况外，还要对作为借款人的负责人的企业投资人及法人代表和主要管理者的个人品质加强审查和控制，包括：

⑴对董事长、总经理、厂长、经理等主要人员有赌博、吸毒、嫖娼、包养情妇，经常出入歌舞厅、桑拿场所，大操大办婚丧红白喜事，购买与其经济实力不相称的高级轿车、经常租住高级宾馆等行为的，其企业贷款必须从严控制。

⑵对家族式的集团或公司的贷款必须从严控制。所谓家族式集团或公司，是指集团及其子公司或公司的主要负责人、企业内部的主要领导全部或主要由有血缘关系的人员及其家属、亲属担任的企业。

⑶对法人代表持有外国护照或拥有外国永久居住权的，其企业、公司国外有分支机构的，其家庭主要成员在国外定居或者在国外开办公司的企业的贷款要从严控制，对其法人代表出国及企业的资金往来要密切关注。特别是对将资金转移到国外或资金用途的不明的转账行为，要进行严格的审查、监督并及时制止。⑷贷款前要对企业法人代表的兼职情况进行调查。对于一人兼任多个企业法人代表的关连企业的贷款，必须从严控制。

⑸审查贷款时，必须以借款人的资格、条件、经营状况、还款能力、企业主要负责人的品质等为依据，不得因借款人的政治身份，比如“劳动模范”、“先进分子”、“华侨”、“人大代表”、“政协委员”等为依据，降低贷款条件或不按规章制度发放和管理贷款。

⑹借贷关系只发生在当事人之间。对那些通过或利用领导、亲属、朋友、同学、战友等关系打招呼、写条子介绍的贷款，不得放松对贷款条件的审查。对不符合贷款条件的，不予贷款。

⑺发放担保贷款时，要对借款人与担保人的关系进行认真调查。对借款人与担保人属同一集团公司的企业，贷款要从严审查。非独立法人的分公司提供的担保无效。

四、贷款审查的建议

认真审查每一笔贷款。不能把贷款的风险判断建立在过去的审查或信用上。不能因借款人过去曾按时还本付息就放松审查，或减少调查程序。

建立借款人的法人代表及其主要管理人员定期约见制度。约见周期可根据贷款额度的大小、借款人的生产经营变化状况等予以确定。贷款额度大的，要相应缩短约见周期。

信贷人员（信贷员、信贷审查小组成员、信贷审查委员会成员）与借款人在借贷活动中不得进行不正当的私下接触。

信贷人员及其直系亲属不得接受借款人的现金、贵重礼品、购物券等；不得参加由借款人支付费用的娱乐活动；不得向借款人报销任何费用。

对于贷款数额大、周期长或者借款人用于特定用途的贷款，应当聘请律师、会计师等专业人员进行专业判断，并就有关事宜 提供专家意见。

第三章格式合同及风险防范

一、借贷合同与格式合同

借贷合同,它是指由银行或其它金融机构同自然人、法人或其它经济组织达成的关于货币资金的使用、利息支付和本金归还的书面协议，是一种双务、有偿合同。通常，提供货币资金的银行等金融机构一方被称为贷款人，使用货币资金并负有归还义务的自然人、法人等另一方被称为借款人。格式合同，各国立法均有不同的界定。一般认为，是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者不同意的合同，也即一方当事人要么整体接受合同条件，要么不订立合同。在我国，《中华人民共和国合同法》则使用“格式条款”一词，指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”

由于格式合同具有内容定式化、预定化等特点，因而可以简化手续、节省费用和时间、提高效率，所以在通讯、保险、交通、邮政等现代生活的诸多领域被广泛使用。我国银行信贷合同也普遍采用了格式合同。目前各家银行根据自身的业务需要，制定了大量的格式合同文本。

信贷合同在我国之所以采用格式合同，除了前面提到格式合同本身的优点以外，还在于信贷合同自身的法律特征要求，这主要是：

1、信贷合同中的贷款人是特定的。在信贷合同中，贷款人只能是经中国人民银行批准经营贷款业务的银行等金融机构，因此各种信贷合同中贷款人是特定的。

2、信贷合同的标的只能是货币，大多数利率是法定的。

3、贷款人对借款人有关信贷管理的要求基本相同。

二、格式信贷合同的特点

1、合同文本往往由贷款人预先拟定，不与借款人协商。格式信贷合同是由银行预先拟定的，在拟定之时不征求借款人的意见，借款人签订时只能接受或者拒绝，无讨价还价的余地。

2、格式条款的内容和形式固定化。

格式信贷合同的内容和形式经过标准处理，固定一致，订立时贷款银行只需要向借款人提供印制文本，不同的借款人格式合同文本相同。银行与不同的借款人订立相同种类信贷业务合同，是一种程序性的重复，每份信贷合同差异仅在于借款人姓名（名称）的改变和贷款数额的多寡变更。

3、适用时间上的重复性、长期性和适用对象上的非特定性。格式信贷合同在适用上具有持久性，在一定期限内多次使用该文本，而一般不为某笔贷款的成立专门拟定合同；适用对象上，借款人也具有不特定性。

4、格式信贷合同表现为书面形式。

三、格式信贷合同在我国存在的法律风险

根据《中华人民共和国合同法》有关规定，我们认为格式信贷合同对于贷款银行存在着下列法律风险：

1、银行过于强调保护自身利益而忽略了借款人或其他相对人的利益保护，违反公平原则从而影响合同效力的风险。

根据合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务„„”此款体现了格式合同应当遵循公平原则，贷款人在信贷合同中，应当公平合理地确定借款人与贷款银行之间的权利，不得利用自身有利地位，将意志强加于借款人，损害借款人或其他相对人的利益。

2、对免除或限制贷款人责任条款以适当方式提请借款人注意的风险。合同法第三十九条规定：“采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”所谓合理方式主要是指贷款人以能引起借款人注意、提醒和吸引对方注意力的方式，通常可采取要求借款签字、个别告知或对这些条款以更醒目字体、字号标明注意事项、填写说明等方式。提请借款人注意必须在合同签订前作出，否则，则对借款不产生约束力。

3、承担格式条款无效的风险。

合同法第四十条规定：格式信贷合同如果违反当事人真实意思表示，以致双方权利义务严重失衡时，或者违反国家强制性规定，或者以合法形式掩盖非法目的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

4、特别条款的效力优于格式合同条款效力的风险。合同法第四十一条规定：“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，如果贷款人与借款人就格式信贷合同的条款所规定的内容进行了协商并达成一致的情况下，特别条款的效力就要优于格式合同条款，因为它更符合意思自治原则。

5、对格式信贷合同的不利解释的风险。

合同法第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”法律之所以这样规定，是由格式合同的性质所决定的，因为它由贷款人一方预先拟定，又未与借款人预先协商，因此，法律要保护借款人的利益。

四、格式信贷合同法律风险的防范对策

随着经济的高速发展，格式信贷合同自身的诸多优点无可替代，是我们开展信贷工作不可缺少的工具之一。那么，银行怎样来防范可能遇到的法律风险呢？我们认为可以采用以下几种措 施：

1、银行在拟定信贷合同文本时，可以广泛公开地征求客户、借款人以及社会中介机构的意见，以达到在平等协商基础上完善合同样本之效果，从源头上避免格式信贷合同条款无效及不利于银行解释的法律风险。

2、银行树立法治观念，转变市场定位，采取自我约束措施，公平拟定格式信贷合同。市场经济本身就是法治经济、契约经济，它要求我们充分认识合同法所确立的合同自由、意思自治原则。银行同借款人、担保人等都是平等的民事主体，银行在制定格式信贷合同必须遵循公平原则，公平合理地确定借款人与银行之间的权利义务，不能利用自身有利地位，将意志强加于借款人，损害借款人或其他相对人利益，近而造成自身的利益风险。

3、推行使用框架合同文本，这一点对长期信贷合同更显重要。所谓框架合同文本，是指由贷款人设计合同的基本体例，内容上区分必备条款和选择条款的一种信贷合同参考样例。使用时贷款人必须再根据具体情形，对框架合同文本进行初步筛选补充，然后交由借款人双方进一步协商（可以是多次协商），最后确定合同文本内容。从形式上看，银行使用合同文本后，“填合同”转变为“写合同”和“谈合同”。实质上，框架合同文本的使用更符合《合同法》所确立的意思自治原则，是避免格式合同所可能带来的法律风险的最行之有效的办法，而且它还可以突出借款人的不同特点和信贷风险点，使防范信贷风险有的放矢。

4、与律师事务所等中介机构合作，规避法律规定的说明、解释等风险。其中，可以借鉴国外银行业务律师普遍介入的惯例，由熟悉银行信贷业务的律师提供见证等服务。律师可以参与银行信贷业务的谈判，对谈判的全过程以及合同内容进行见证。律师还可以为借贷双方制定合同文本，以体现合同的公平、自愿原则。第四章保证担保贷款风险及防范

一、银行信贷保证担保风险的表现

保证担保作为贷款偿还的第二还款来源,是银行防范和降低信贷风险的重要手段，旨在为银行债权的如约实现提供支持和保障。但是，由于相当一部分银行贷款保证中存在违法担保、相互担保等情况，使一些贷款担保已经“名存实亡”，出现信贷风险：

违法的保证

（1）担保主体不适格

根据《担保法》第九条的规定，国家机关、学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社团法人、未经法人授权的分支机构均不能作为担保人。在银行的实践中，由于信贷人员对法人制度、以及企业与事业单位制度认识上的错误，造成担保人主体不适格，担保合同无效，使担保落空。

（2）违背保证人真实意思签订的担保合同的担保人免责 担保合同违反自愿原则，违背担保人的真实意思，造成担保合同无效。主要表现在贷款合同当事人串通，骗取担保；以欺诈、胁迫等手段签订的合同依法均无效。同时，根据《担保法》规定，上述情况出现时，担保人不承担担保责任。

在操作中，各商业银行一般都制定了操作规程，但是上述第二种情况的出现一般都是银行的工作人员为规避风险故意而为。其实在法律上这样做的风险是极大的，不但不能避免风险，而且会加大风险。

（3）违反法律的特别规定造成无效。根据《公司法》规定，“董事经理不得以公司资产为本公司的股东或其他人的债务提供担保”。而在实务中，特别是集团公司业务中，公司为股东债务提供担保的情况十分常见，这种操作不仅造成循环担保，减低担保作用，而且是违法的无效行为。（4）风险较大的担保。有些担保是合法的，但是风险集中，应当引起银行的重视。

A、贷款大户之间相互担保，风险度集中。在现实的信贷管理运作中，一些商业银行往往对借款人控制从紧，而对保证人要求放松，贷款大户之间相互担保而银行缺乏配套的管理控制措施。贷款对象集中，金额集中，风险集中，而贷款的保障程度低。如某银行发放给两家企业贷款1.2亿元，而两家企业采取相互担保形式，虽然企业经营尚属正常，但资产负债率高，自有资金匮乏。其中一家经营困难，无法偿还到期债务，导致债务危机。

B、系统内企业贷款相互担保，形成债务锁链。商业银行贷款中同系统企业相互担保情况较为普遍。近年来，随着国家产业政策和经济结构调整力度的加大，特别是今年粮食系统和供销系统改制的全面推开，经济运行中长期积累的深层次矛盾逐步显露，也使商业银行隐性的不良贷款逐步暴露。这些贷款大部分采取相互担保形式，企业债务相互牵连，形成锁链。

C、企业相互担保在同一区域内集中过度。如某地乡镇企业大部分从事化纤行业，并且各企业存在大量的相互担保关系。由于化纤行业的市场变化，加上乡镇企业自身技术、管理跟不上市场要求，抵御风险能力弱，大部分经营亏损。因当地某集团公司法人出走事件使该厂资不抵债境况暴露，基于企业之间的相互担保关系由此即引发了大部分企业发生债务危机。

D、担保企业实力不足，贷款保证徒有虚名。一些相互担保贷款保证人资产负债率高，经营亏损严重，甚至面临关停，担保实际无效。如两家国有物资公司在市某行分别贷款1500万元和600万元，并相互担保。前者效益滑坡，已连续3年亏损，现金流量为负，一直靠银行铺底资金维持。后者经营也很不正常，亏损严重，今年年初该公司主要业务骨干另起炉灶，带走大批销售 渠道，使本已经营艰难的公司陷入瘫痪，贷款到期无力偿还，尽管该行法律胜诉，但由于两家公司相互担保执行困难，前一家公司已经形成不良贷款800万元，贷款偿还实际已无保障。

上述担保行为虽然没有违反《担保法》，但担保作用已经削弱，对贷款企业已失去了制约，对贷款银行也失去了保障。据分析，相互担保情况之所以出现，主要原因是部分银行实施担保只是为了履行手续，偏离了设置担保的原意，相互担保企业一家出问题就会形成多米诺骨牌效应。

二、规范银行贷款担保的建议：

（1）《担保法》适用范围比较宽泛，银行应该根据实际担保贷款发放中的问题，及时修改、完善银行信贷担保的实施细则，如对甲、乙企业相互担保的，设定一个限度，如超过限度，在银行借贷时不予以承认。

（2）人民银行要加大对商业银行在信贷登记系统中录入担保情况的监督，并可在信贷登记系统中设置预警程序，对相互担保情况进行系统提示。

（3）建立行业风险评估机构，对社会行业进行系统评估，当行业风险上升时，银行可及时对该行业的担保情况进行关注。

（4）聘用律师事务所对于担保审查、合同签订、事后监督等提供专业服务。

第五章抵押贷款风险及其防范

近几年来，金融机构在开展信贷业务中，越来越多地使用抵押方式进行担保。抵押担保的应用，对控制银行信贷风险起到了一定的作用。但是由于有些信贷员对抵押的法律特征不了解，信贷风险防范意识不强，有的贷款虽然办理了抵押担保，但形同虚设，风险重重，给银行财产造成了严重损失。

一、抵押担保的风险 从金融实务中看，借款合同抵押担保的主要风险有以下几个方面：

（一）抵押物本身的风险

1、属法律规定禁止设定抵押的财产。抵押物必须是法律允许抵押的财产，法律禁止抵押的财产不得设定抵押担保。根据《担保法》第三十七条规定，有六类财产不得抵押，包括土地所有权、学校的教育设施、医院卫生设施和有争议的财产等。否则，即使设立了担保，抵押权也不能成立。

2、国有资产抵押未经报批。对于法律、法规要求经过批准才能抵押的财产，必须经过批准。如国务院制定的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定：企业根据生产经营的需要，对企业的关键设备、成套设备或重要建筑物可以抵押、有偿转让，但须经政府主管部门批准。据此，企业如将关键设备等用作抵押担保，必须先经国资局和政府主管部门批准，完善其审批手续后，方可设定抵押担保。

3、未经同意以共有人财产设定抵押。共有财产是指两个以上的人对同一个财产享有所有权。对以共有财产抵押担保的，按照共有财产共同处分的原则，应该经各共有人的同意才能设立担保。否则，共有财产部分抵押无效。抵押担保中共有财产抵押的多见于夫妻共有财产和家庭共有财产。

4、未经同意以他人财产设定抵押。未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押担保行为无效，且构成侵权。所以，以他人财产抵押，必须经他人同意，并办理有关法律手续，方能有效。实践中有的以欺骗手段骗得他人财产，并假冒他人之名进行抵押担保。有的所有权人同意并提供其财产让他人做抵押，但未办理有关手续，一旦要处理抵押物时，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押担保的事实。

5、一物多次抵押。借款人向银行申请贷款时，用同一财产为抵押物向一家或几家金融单位设定抵押，以至于所获取的贷款数额远远超出了抵押物价值的几倍，甚至十几倍。一旦借款人发生信用危机，抵押物难以尽偿贷款，造成信贷资金损失。

6、以单位房改房设定抵押。有的单位以已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际权益已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（二）抵押物不足值产生的风险

抵押物的价值是随着市场行情而变化，相对不确定的。但借款人或抵押人往往为了自己的利益，利用各种手段尽量争取将抵押物价值抬高，同时一些中介评估机构不规范的竞争，造成目前资产评估水分大的情况大量存在，使抵押物不足值成为抵押担保的一大风险。

（三）未依法办理有关抵押登记及投保手续的风险 《担保法》第四十二条规定了抵押担保必须办理登记的范围，抵押合同自登记之日起生效。实践中，未办理抵押登记的原因很多，有的是在办理时遇到障碍；有的是因评估、登记费用太高，手续麻烦，以后又未再补办登记等；有的是登记部门不规范，登记部门不明确，或做假登记。

二、抵押信贷风险的防范 防范上述风险，必须把好“五关”

一是把好抵押人担保资格审查关。在签订抵押担保合同时，必须严格审查抵押人的抵押担保资格。主要包括：（1）抵押人是否具有法人资格或者是否为具有完全民事行为能力的自然人。国家机关不能作为借款合同的抵押人。（2）抵押人对抵押物是否拥有所有权或经营管理权。

二是把好抵押物的权属关。首先，确保抵押物的真实性。这就要求银行信贷人员认真审查抵押物的有关权利凭证。其次，确保抵押物的合法性，这就要求信贷人员严格依照担保法审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。最后，认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。这就要求信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下几种情况：

（一）是夫妻共有财产设定抵押担保时，必须由夫妻双方共同出具抵押承诺书；

（二）是家庭财产用于抵押担保时，必须由家庭各成员共同出具抵押承诺书；

（三）是用合伙企业财产设定抵押担保时，必须经全体合伙人同意，要求全体合伙人共同出具抵押承诺书；

（四）是用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，必须经董事会或股东大会决议通过；

（五）是以他人的财产设定抵押担保，抵押人必须出具他人同意抵押承诺书。

三是把好抵押物评估关。这是确保抵押物足值的关键环节。在实际操作中，银行一般要求抵押人提供商业评估机构出具评估报告，并根据评估价值按70％确定其借款合同贷款额。这就要求银行信贷人员认真审查评估执行的真实性和准确性，防止评估价值中掺有水分。

四是把好抵押物登记关。这是确保抵押担保关系效力必须履行的法定手续。根据《担保法》第四十一条的规定，依法须登记 的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、船舶、航空器、车辆以及企业的设备和其它动产。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则抵押担保行为无效。因此，银行信贷人员在办理抵押担保贷款时，对法律规定必须登记的抵押物，必须切实做好抵押登记工作，以确保抵押担保关系的合法有效性。

五是把好抵押物的投保关。抵押人以动产或不动产设定抵押担保的，银行应督促其将抵押物在保险机构投保。保险费用由借款人或抵押人负担，归还贷款时，银行有权从保险赔偿金中优先收回贷款本息，以确保银行贷款的风险降到最低。

第六章贷款合同履行与贷款风险控制

在合同前审查、合同签订后，仍然有很多不确定性造成合同履行的风险。过去，人们认为，合同当事人签章后，就万事大吉，出现风险只有打官司来追讨。其实这是一种错误认识，合同管理是从合同前审查、合同签订、履行、变更、转让到违约救济的全过程。合同签订后，合同当事人可以依照法律规定和合同约定进行控制，防止合同风险的发生。《合同法》规定的合同抗辩权、合同保全权就是减少商业银行信贷风险的法律武器，它将与《担保法》一起共同确保商业银行信贷业务的顺利开展，减少和规避信贷风险。

一、正确理解和行使《合同法》赋予的不安抗辩权 依照《合同法》的规定，不安抗辩权是指在互负履行义务的双务合同中，有先后履行顺序的，应当先履行的当事人有证据证明对方不能覆行义务，或有不能履行义务的可能时，有权中止履行合同。

商业银行与借款人订立的借款合同就是典型的双务合同，并且商业银行是先履行义务的一方。依照《合同法》第六十八规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的可以中止履行合同：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或可能丧失履行债务的其他情形。

在商业银行的信贷实务中可行使不安抗辩权的情况有： 商业银行与借款人订立借款会同后，在未发放贷款前或发放了部分贷款时，由于客观原因或突然发现借款人提供的担保无法变现或变现能力大大降低，而借款人又无其他还款能力；

基于某公司或企业的良好信誉或因其他原因订立借款合同时，未让其提供担保。在未发放贷款时或发放了部分贷款时，由于客观原因，该公司或企业严重丧失了商业信誉或经营状况严重恶化，可能丧失偿还债务的能力。

上述情况出现时，商业银行可运用《合同法》赋予的不安抗辩权来进行自我保护。即商业银行在有证据证明借款人有上述四种情形之一时，可以中止向借款人发放款。

但同时应注意，商业银行在履行不安抗辩权时应当履行及时告知义务，如果不及时告知，将构成违约。

借款人提供有效担保时，贷款银行应当继续履行合同。合同中止履行后，如果借款人不能提供担保，商业银行可以进一步行使解除合同权。商业银行在行使合同解除权时仍应履行通知义务。

二、及时行使合同法赋予的代位权

依照《合同法》的规定，代位权是指合同一方当事人怠于行使其对第三人享有的权利而不利于对方当事人时，对方当事人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使该项权利。如甲公司在某银行贷款80万元，清偿期届满后，经屡次催要拒不偿还本息，抵押物只有30%的变现能力，又无其他偿还能力，但乙公司却欠 甲公司58万元，由于甲、乙二公司的法定代表人是兄弟关系，故甲公司不向乙公司索要欠款。这种情况下，银行可直接向人民法院请求代位行使甲公司对乙公司所享有的债权。可见，合同法规定的代位权能够使商业银行免遭更大的经济损失，成为化解商业银行不良贷款、减少商业银行财产损失的一项重要措施。

三、及时行使《合同法》赋予的撤销权

按照《合同法》的规定，撤销权是指合同中的债务人放弃到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人有权请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也有权请求人民法院撤销债务人的行为。如某个体企业由甲公司作担保在某商业银行贷款40万元，担保人甲公司因经营不善，资不抵债已破产，该个体企业为了逃避偿还银行贷款的义务，把自己的价值50万元的机器设备和厂房以30万元的价格卖给乙公司，乙公司明明知道该个体企业是为了逃避银行债务，但为了占便宜把该个体企业的机器设备和厂房购买过来。个体企业主把出卖企业的价款隐藏起来，当清偿期届至，商业银行向个体企业催要贷款时，个体企业称无力偿还。这个时候该商业银行就可诉诸法院，请求法院撤销个体企业变卖机器设备和厂房的行为，然后通过诉讼程序收回贷款本息。值得注意的是撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则该撤销权消灭。另外，撤销事由发生5年内，即使债权人不知道撤销事由而没有行使此权利，该撤销权也自动消灭。

行使《合同法》赋予的不安抗辩权、代位权、撤销权时，涉及到证据的取得、适法的通知等法律专业知识和专业的法律判断，所以必要时银行应当向律师咨询，以更好地行使权利，维护自身利益。第七章贷款清收与信贷风险防范

我国目前仍处于旧体制向新体制过渡阶段，国有资产逐步退出一般竞争领域，企业的改制、破产、租赁、收购和兼并等现象普遍发生，加上目前法律制度尚不健全，信贷资产质量低下，银行信贷清收风险成为金融机构关注的热点问题。

一、信贷清收风险主要成因

企业转制带来的风险。一些企业主管部门和领导把甩掉债务包袱作为出发点，因而有意地在改制过程中逃避债务。在企业转制、破产、兼并、合并、分立等过程中，在操作上尚存不规范之处，大量银行债权被悬空。一些企业采取“死一块、活一块”的方式，甩掉债务包袱“轻装前进”，银行作为企业的最大债权人深受其害。根据《人民日报》报道，至2000年末，四家国有独资商业银行开户的改制企业62656户，贷款本息5792亿元，其中经过金融债权管理机构认定的逃废债改制企业32140户，占改制企业的51.29%；逃废银行贷款本息1851亿元，占改制企业贷款本息的31.96%。

贷款企业带来的风险。主要表现如产权关系不明晰；产品更新换代慢，市场竞争能力弱，贷款资金形成死滞沉淀；应变能力差，信息不灵，决策滞后；经营机制不健全，信用意识淡薄等等。企业的抵债物资变现困难。企业的抵债物资种类繁多、品牌迥异，有的是滞销商品，有的是假冒伪劣商品，有的已经超过保质期，有的已被市场淘汰。在执行的抵债物资中，厂房、住宅、汽车、流水线比比皆是，食品、服装、鞋帽、布料、家电琳琅满目，可是要变现却相当困难。

不良资产清收，是商业银行面临的新问题，和现行法律法规还有许多不适应之处。如，有的企业抵债物资是假冒伪劣产品，银行是否可以变卖，如果变卖是否违反《产品质量法》、《消费者 权益保护法》，很多问题都期待相应法律法规的出台，呼唤着权威的司法解释作出界定。

银行不良资产的清收触动深层次的社会矛盾，问题十分棘手。有的被清收企业已濒临破产，职工工资长期拖欠，医疗费不能报销，养老金、退休金难以落实，即使企业有抵债物资，执行起来也难度颇大。在执行时，企业职工情绪激动，直接危及银行员工和执法人员的安全。

银行自身经营造成的风险。如信贷体制不完善，管理跟不上；贷后监督不够；对预测、评估、应付、控制信贷资金应用中不确定因素的能力较差。

二、信贷清收风险的防范

（一）依法参与改制

中国人民银行、国家经济贸易委员会、国有资产管理局专门就企业改制中的银行贷款安全问题发出通知，在借款人改变经营形式、重组、产权变动时，均应当作好银行债权的界定、转移、清偿等工作。贷款银行应当主动参加企业的改制、重组等工作，依法行使变更、主张清偿等权利，确保银行债权实现。

（二）加强贷后监督

为切实保证贷款债权的回收，银行应当定期对借款人进行检查。检查借款人对贷款的使用、转移、偿还等情况，及时发现问题，并采取积极的措施纠正借款人的错误，必要时可以依法解除合同，以清收贷款。

（三）依法行使权利

对于借款人非法、违法操作，不合理地分割、折价、私分、隐匿等手段处分财产，逃避银行债务的，银行应当依法及时提起诉讼，行使代位权、撤销权。在诉讼过程中，通过财产保全等法律手段保全财产，维护银行利益。第八章律师在银行信贷风险防范中的作用

一、与律师事务所合作确立信贷风险预防机制

贷款根本上讲是一种融资活动，其突出特点就是信用行为，而对信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此使律师介入银行信贷业务成为必要，这也是国际银行界的惯例。

律师是为社会提供法律服务的专业人士，律师事务所在市场活动中具有鉴证作用，是市场经济活动中不可或缺的角色，在市场经济发达的国家被誉为“经济警察”。实际上，律师业与银行信贷业务的合作在国际上是十分普遍的,目前在我国发达地区有所发展，但仍缺乏足够的结合。

我们认为银行在开展信贷业务时，应将银行业务以外的其他环节剥离出来，由作为中介机构的律师事务所办理，以提高办事效率和经济效益。

二、律师的重要作用

律师在信贷业务中可以从下列几方面发挥重要作用

1、对借款人进行资格审查。如借款人是否依法设立，是否具有具有从事某项经营活动的权利，注册资金来源及注资是否充足，组织机构是否健全，管理是否完善等。

2、对资金运用的项目的合法性进行论证审查。如借款人是否合法取得某项目的经营权等。

3、代为起草、审查、签订借贷合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护合同各方的合法权益，确保合同的真实性和合法性。

4、对有关合同进行依法见证。

5、律师受托对贷款资金的流向起监管作用。律师通过对借款人银行帐户的监管，使信贷资金确实用于项目，并保证按照合同条件用款，防止借款人逃废债务。

6、出现借款人违约时，代理银行进行协商，为银行不安抗辩权、撤消权、代位权等债权保全提供咨询和服务。

7、代理诉讼或仲裁。

三、律师的工作方式

律师所与银行签订服务协议，指派资深律师作为项目负责人负责该项业务。

根据需要还可以与银行联席办公，提供一站式服务。24

第二篇：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]

2010年地籍调查考试辅导

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-

支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。

一、储备土地抵押贷款风险分析

（一）储备土地使用权归属的法律争议

《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。

（二）储备土地抵押的法律效力风险

目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。

（三）储备土地的价值风险

根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。

（四）资金监管使用风险

面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。

二、关于储备土地抵押的授信建议

从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：

（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。

（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定

办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；

（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。

同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为

（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。

第三篇：委托贷款风险防范

三、委托贷款业务中商业银行法律风险防范建议

1、按法律法规及监管规定的基本要求进行贷前调查、授信风险评价及贷款支付。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定,但银行也应对借款人资质、信用状况、财务状况等基本情况进行调查分析,对借款人的基本情况、还款来源、担保情况进行基本审查,并按“三办法一指引”的要求进行贷款资金的支付。

2、加强委托贷款合同管理。1)在银行与借款人签订委托贷款合同时,建议要求委托人作为一方当事人在合同上签字。若银行分别与委托人及借款人签订合同,建议借款合同及相应的担保合同经委托人书面确认。2)在履行委托贷款合同时,如果需要变更委托人的指示,建议取得委托人书面同意;委托人指示的变更,建议要求以书面形式作出,银行保留相应的书面文件。3)银行作为受托人,应明确其作为受托人的权利和义务,特别是不应承担任何因委托人和借款人原因造成的风险损失。

3、及时告知委托人关于借款人情况变动。银行在委托贷款发放后,建议将从公开信息渠道可获知的借款人出现的任何可能影响贷款安全的情况及时书面通知委托人。

4、在诉讼时效内催收、提起诉讼。银行在贷款逾期后应承担包括向借款人发送催收通知书并获取证据、协助委托人进行诉讼等义务;建议在与委托人的委托合同中明确银行为办理委托贷款催收事项所支出的包括诉讼费、保全费、执行费等合理费用由委托人承担。同时,根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》,贷款人(受托人)可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼,即以银行为原告提起诉讼向借款人主张债权。

第四篇：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

近年来，各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。

但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险：

1、政府信用风险。从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

2、政策性风险。近年来，国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。

3、法律风险。《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。近年来，随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。

4、银行经营管理风险。笔者在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。

基于上述风险，笔者认为应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

第五篇：浅谈汽车消费贷款风险防范

浅谈汽车消费贷款风险防范

汽车消费贷款以其风险低、综合效益高、可持续发展的优点，已成为各家商业银行新的业务增长点。但在业务迅速膨胀的同时，不良贷款也在悄然增多，存在着一些不容忽视的问题。下面笔者结合本地的汽车消费贷款运行情况，就如何防范汽车消费贷款风险，谈几点粗浅的看法。

一、汽车消费贷款业务运行现状 汽车消费贷款作为新兴的个人消费贷款的业务品种，一经推出，就受到了各家商业银行地高度重识和推崇，并在短时间内得到了迅猛发展。虽然各家商业银行在市场竞争中采取的手段不同，但在汽车消费贷款的运行模式上基本相同。如本市某商业银行支行，在业务快速发展的过程中，该行为尽快做大、做强汽车消费贷款业务，同时基于对经销商和保险公司的信任，一度忽视了对经销商和保险公司推介客户的直接调查，片面认为，只要保险公司同意为客户提供履约保证保险，银行贷款就一定无风险。但是，随着业务的不断开展，贷款的潜在风险逐步显现，如借款人不守信用、经销商车辆存在质量问题、保险公司寻找借口拖延赔付等，给该行贷款的按期收回带来困难。特别是与该行合作的保险公司对象单一，造成了在业务开展和贷款收回上对某家保险公司的过分依赖。当借款人违约保险责任发生时，该行对保险公司在保险赔付中的推诿拖延行为，从银、保双方合作关系考虑，却不能直接通过法律手段进行索赔，陷入了非常被动为难的尴尬境地。由于银行贷款实行期限管理，而保险公司对违约贷款赔付不及时，所以直接造成了该行不良贷款的增加。

二、存在的风险 以银行汽车消费贷款的 “间客式” 操作方式为例，其主要特点是购车人申请汽车贷款先找经销商，经销商对客户初审，签定购车协议后，将客户推介给银行，银行对客户进行调查认可，由保险公司为客户办理履约保证保险后，银行向客户发放贷款，经销商收到银行按照约定划转的贷款后，将车辆提交给借款人。在整个汽车贷款运作过程中，贷款风险涉及到借款人、经销商、保险公司和银行四个方面。

1、借款人方面。(1)信用风险。购车群体良莠不齐，可能混杂了一些有道德风险的人，由于主观赖帐心理或当汽车价格下跌，低于购车者需还贷款余额时，购车者就可能做出理性违约的行为，都可能使银行贷款面临风险。(2)支付风险。购车人对自身的预期收入能力估

计不足，确定的贷款额度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付还款困难。

2、经销商方面。(1)汽车质量风险。经销商为推销汽车，不通过正当渠道购进汽车，把存在质量问题的车辆销售给借款人，因质量纠纷而殃及银行贷款的收回。(2)盲目推介客户风险。经销商向银行推介客户的过程中，其从自身利益出发，可能通过虚报汽车价格，变相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具备资金实力的购车人推介给银行，为贷款的按期收回埋下隐患。

3、保险公司方面。(1)保险条款陷阱。保险公司利用借款人对保险条款的模糊认识，以及银行贷款操作中的疏漏，当保险责任发生时，寻机免除保险责任或减少责任。(2)保险公司营销人员风险。保险公司的部分营销人员，采取不正当竞争手段，违反保险条款规定，私自缩短保险期限，造成保险失效，责任免除。(3)保险支付风险。保险公司虽为一级法人，但作为每一个地方保险公司，其保险赔偿的支付能力是有一定限度的，当保险赔偿额度超过其内部控制比例或心理预期时，保险公司就会寻找借口拖延赔付，从而造成银行不良贷款增加。

4、银行内部风险。(1)贷款手续风险。保险公司履约保险的生效是以银行履行义务为前提的，当银行在贷款调查、审查、审批手续上出现纰漏时，就会造成保险失效，责任免除。

(2)客户及车辆质量审核风险。汽车贷款风险直接来自借款人和车辆，对借款人资信状况调查不严格或对经销商提供车辆质量把关不严，都会直接给贷款的按时收回带来风险。(3)保险手续风险。汽车贷款履约保证保险是保险公司的一个保险业务品种，虽然在借款合同中，银行要求其在担保人处加盖了公章，但并不等同于保险公司担保贷款。履约保险对手续的要求非常严格，保险不连续、借款人非法经营、借款合同或保险单内容的变更等，都可能造成保险失效、责任免除。

三、风险防范措施

1、引入竞争机制，积极与多家保险公司和经销商合作。银行在汽车贷款业务开展初期，贷款客户绝大部分来自于保险公司和汽车经销商的联合推介，出于对保险公司和经销商的信任，有的银行一度忽视了对贷款客户的直接调查。又由于汽车经销商资信状况参差不齐，在汽车贷款业务合作各环节中，无任何连带责任，因此给经销商无原则向农行推介客户造成了

可乘之机，把一些不具备经济实力的客户推介到了银行，给银行汽车贷款的按期收回埋下了隐患。银行在与保险公司的合作中，“银保合作”对象单一，所做的汽车贷款业务绝大部分是与当地“人保”合作，这种业务合作的几乎“唯一”性，导致了银行在开展业务过程中及贷款收回上对保险公司产生了过分的依赖，若保险公司理赔不及时，就会直接造成银行不良贷款的增加，这也是银行不良贷款形成的基本原因之一。因此，只有通过引入竞争机制，坚持与多家保险公司合作，并根据资信状况，对合作汽车经销商进行精心选择和清理，才能为汽车贷款业务的健康发展创造良好的业务合作环境，彻底改变银行在业务合作中的被动局面，掌握工作的主动权。

2、通过“三方”协商，建立“汽车贷款保证金”制度。银行在与保险公司和经销商签订“三方”合作协议时，必须明确各自的责任和义务，通过实行“汽车贷款保证金”制度，来维护拥银行的利益。作为贷款银行，必须认真做好对客户的贷前调查工作，为信贷资金的安全奠定基础。对于出现的不良贷款，要积极进行催收，这既是进行保险索赔的需要，也是银行自身的责任。保险公司除参与对借款人的资信调查，还必须承诺对借款人超过三期以上的未偿还贷款承担违约赔偿责任。为保证不良贷款的及时赔付，各行必须要求保险公司在银行开立“汽车贷款违约赔偿保证金”专户，保持一定额度的保证金，对于超过三期的未偿还贷款，及时从账户中扣收。若保险公司未及时全额补齐专户余额，则待其补齐后，再继续进行业务合作。汽车经销商作为车辆的供应者，必须对客户信用承担一定责任，对车辆质量负完全责任。为保证业务的顺利开展，必须要求经销商在银行开立“汽车贷款车辆质量保证金”专户，根据经销车辆数量按一定比例交存保证金，用于问题车辆回购和因汽车质量问题造成的不良贷款的扣收。

3、审慎选择贷款对象，实行“客户经理承诺”制度。正确选择汽车贷款对象，从源头上严把客户准入关，这是防范风险、确保贷款安全的前提和基础。为加强贷前调查力度，确保客户质量，银行可建立健全“责任人承诺”制度，要求客户经理按客户的收入水平、经营状况、行业风险尤其是信用程度对客户进行分类，以此作为确定是否发放贷款、是否需要办理履约保证保险和采取何种担保方式的主要依据，并由客户经理在贷款发放时签订“贷款责任承诺书”，把每一笔贷款的相关责任都落实到人，与工资挂钩考核，负责贷款的调查，并承担收回责任，确保贷款安全。

4、明确保险条款，完善贷款手续。汽车贷款履约保证保险作为保险公司的一个保险业务品种，“免责条款”是其重要组成部分，保险条款对于投保人(借款人)、被保险人(贷款银行)及车辆质量(经销商提供)的责任要求是非常严格的，贷款操作稍有不慎就会造成保险的失效，即“保险责任免除”。汽车贷款履约保证保险并非真正意义上的“完全保险”。因此，银行要在正确理解保险条款的基础上，完善贷款操作手续。一是要按照保险条款的要求认真进完善贷款的调查、审查和审批手续；二是要对汽车经销商提供的车辆进行审核，严把质量关；三是保证机动车辆保险在贷款期限内的连续性，要求借款人必须按照贷款期限一次性全额投保，不得缩短投保期限；四是在进行借款合同、保险单的修订、变更时必须征得保险公司的书面同意，出具“保险业务更改批单”。

5、转变贷款模式，积极开办“直客式”贷款业务。“直客式”汽车贷款业务，具有购车方式灵活，担保方式多样的显著特点，各行要逐步由汽车经销商介绍客户到银行办理贷款的“间客式”被动操作方式，转向“客户购车先找银行”的“直客式”主动操作方式。通过“直客式”营销方式，进一步扩大贷款对象的范围，降低客户购车成本，提高办贷效率，提升银行汽车贷款品牌的知名度，增强同业竞争力。通过采取住房抵押、新车抵押、第三方保证等多种担保方式，逐步改变单纯依靠保险公司履约保证保险办理业务的状况，分散汽车贷款风险，并有侧重点的将贷款车型逐步由大型货车向出租车、客运车和家用轿车转变，不断降低汽车贷款风险。