浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理

第一篇：浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理

浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理

门市楼抵押贷款是随着社会主义市场经济的发展应孕而生的，它的出现对于弱化农村信用社信贷风险，节约人力、物力，提高信贷效益具有重要的意义。但是风险与贷款同在，贷款管理就是一个风险管理的过程，要达到贷款效益，必须在日常管理过程中，谨慎运作，最大可能的去规避风险，去充分满足农村信用社贷款的质量管理的要求。

一、门市楼抵押贷款的特点：

1，风险系数较小。眼下，房地产市场交易活跃，增值的市场空间很大，一旦发生变现，抵押物易出售，对信用社的债权清偿度高，不易形成风险。

2，贷款收益集中且稳定。其贷款额度一般较大，结息相对集中。这样客观上减少了信贷人员的收息工作量，从而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，贷款人的还款积极性普遍较高。受农村朴实的信用观念的影响，一旦因贷款不归还导致抵押物被拍卖，就会使得其在人前无光。因此客观上形成了一种无形的心理压力，督促其努力还款。

二、门市楼抵押贷款的风险防范

（一）贷前风险的防范

1、认真过好评估关。客观、公正、准确的评估是办好门市楼贷款的关键，这是关系到贷款回收成败的重要的一环。

一是信用社培养自己的房产评估人才，可以通过专门培训或进修等手段让其拥有一定的系统的评估专业知识，在承接贷款申请时，积极的同专业评估人员进行协商，积极参与评估活动，在广泛参与过程中敢于提出自己的评估观点，这样可以最大限度的减少评估误差，弥补评估遗漏，从而掌握第一手可靠的评估资料，及时汇报给信贷部门予以参考，为准确发放贷款打下基础。

二是采用循环评估法，即采用多个评估部门对同一门市楼进行实地评估，然后把各个评估结果逐一进行比较，取中间最小化值，以提高评估的准确度。

三是对评估结果进行复议，根椐本门市楼所处地理位置，建楼成本、所提折旧、建造时间、装修情况、建筑面积等情况进行实地查询，做系统的分析，以把好事后监督关，防止评估报告严重失实后，导致高评估而形成的“空壳贷款”的现象。对于那些失实的评估报告予以否决，重新评估，防止评估部门同贷款人恶意串通，套取贷款。

2、认真过好证件关。

信贷人员认真实地的核对房产证，土地证等必须的证件，看户名是否属实，所绘图纸是否准确，是国有土地还是集体土地等逐项进行印证，无误后，亲自陪同贷款人办理各种抵押手续。

3、过好选址关

“天时不如地利”，一旦贷户贷款出现风险，门市楼抵押物之所以能够顺利通过变现，防止出现滞销，和其所处的地理位置有着很大的关系。因此门市楼抵押物应在人流、物流、市场交易活跃的地方，更符合贷款管理的客观需要和抵押物本身的内在要求。

（二）管理风险的防范

1、度要适中，既要保障贷款本息能够足额回收，又要充分满足贷户的经营需求，同时对贷款应参照企业贷款管理，实行按季结息，以分散贷户的还息压力。

2、为门市楼抵押贷款上保险，可以按贷款额的一定比例作为抵押物保险金，在保险条文中明确规定一旦抵押物发生损失或毁灭情况的发生，信用社依法优先享受保险所承担的金额，享受优先受偿的权利。

3、做好门市楼抵押合同的法律公证，保障贷款合同合规合法，一但发生不良情况，信用社根据司法公证，可以减少各种司法遗漏，依法保护自己的合法权益。

4、对抵押物的存在状况进行时时审查，做好记录，对借款人恶意进行毁损的情况进行纠正，以保证抵押物的完整性，防止其人为导致的贬值。为抵押物及时的变现打下扎实的基础。

5、认真核对抵押物，是否为本人直接拥有，有没有其他隐藏的债务，是否进行了贷款重复抵押。同时做好抵押物变现的准备工作，积极同执行厅搞好关系，打好招呼，一但发生纠纷，能够及时伸张债权。

6、发放门市楼抵押贷款规定在信用社开户，形成一种潜在的制约机制，以监督其贷款的使用情况，同时以贷引存，达到存贷双赢。

7、认真做好贷后检查，派专人进行管理，做好管理日志。检查所贷是否为其所用，一旦发现可疑情况，及时变现，及时保存债权，防止贷款悬空。

门市楼贷款以其风险小，收益稳定的特点阔步走进了信用社贷款的行列，为资产质量的提高发挥了重要作用，因此，农村信用社在贷款管理过程中，只有不断地加强其在经营中的比重，并且认真地加强风险管理，让它成为信用社效益之源，成为一个新亮点。

第二篇：房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。

［关键词］房地产担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物

登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回

土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押：

１、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；

４、已依法公告拆迁的房地产；

５、被依法查封的房地产；

６、集体所有的土地。

第三篇：担保公司房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。［关键词］房地产

担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押： １、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物； ４、已依法公告拆迁的房地产； ５、被依法查封的房地产； ６、集体所有的土地。参考文献: [1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22

[2] 殷红,张卫东:房地产金融,首都经济贸易大学出版社,2005:179-180 [3] 陈钊:住房抵押贷款理论与实践,复旦大学出版社,2006:126-127 [4] 王洪卫,张学文:房地产金融政策风险及其防范对策,中国房地产金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王维才,李秋妍:中国个人住房抵押贷款风险防范机制分析,北京科技大学学报,2007(1):56-59

第四篇：农村信用社贷款风险分析

农村信用社贷款风险分析

1、个人住房按揭贷款：一是放贷人员未尽职调查客户所有信息而盲目发放个人住房按揭贷款；二是房地产开发商与客户串通，或直接使用虚假客户资料骗取个人住房按揭贷款；三是未核实第一还款来源或在第一还款来源不充足的情况下，向客户发放个人住房按揭贷款；四是房产中介机构以虚假购房人名义申请二手房贷款，骗取信用社信用；四是内外勾结编造客户资料骗取信用社贷款；五是因未及时办理抵押登记手续，而使开发商有机会将抵押物重复销售等。

2、个人大额耐用消费品贷款：一是内部人员编造、窃取客户资料假名、冒名骗取贷款；二是为规避放款权限而化整为零为客户发放个人消费贷款；三是客户出具虚假收入证明、诈骗信用社贷款等。

3、个人生产经营性贷款：一是内部人员未对个人生产经营情况进行尽职调查，不了解贷款申请人的生产经营和信用状况；二是向无营业执照的自然人或法人客户发放个人生产经营贷款；三是抵押物未按规定到有权部门办理抵押登记手续，形成无效抵押或未按规定保管抵押物；四是贷款抵押物被恶意抽走或变更，形成无效抵押或抵押不足等。

4、个人质押贷款：一是质押单证办理止付手续或手续不严密，质押单证未经所有权人书面承诺、签字，形成无效质押；二是未对保单、存单等质押物进行真实性验证；三是申请人以假存单和假有价单证办理质押贷款等。

（三）农户小额信用贷款

农村信用社推出的农户小额信用贷款为“三农”的发展、为当地农村经济发展、为当地农户的发家致富起到了积极的推动作用。但农户小额信用贷款也存在一定的风险。主要表现在：一是对不符合贷款条件和范围的农户发放信用贷款；二是贷前调查不深入，还款来源不充足；三是未对贷款用途进行深入调查，造成转移用途和帮贷的现象较多；三是超授信额度发放贷款；四是借款人未亲自到场而由家属办理又未办理相关授权手续；五是贷款催收不及时，导致贷款丧失诉讼时效等。

归结起来，农村信用社信贷操作风险主要表现在以下三个方面：一是贷款“三查”制度流于形式。二是法律意识淡薄，借款手续容易存在瑕疵。三是对已产生风险的信贷资产保全不及时，催收手段单一，催收主动性差，不能根据情况及时采取不同的清收措施，错过最佳清收时机。

二、操作风险形成的原因

（一）从业人员整体素质不高。以我区联社为例，现有信贷人员28名，平均年龄38岁，虽然大专以上学历占比达86%，但整体素质并不高，在接受新知识、新制度、新法律手段的能力上不足，风险意识和自我保护意识淡薄，对信贷业务的分析判断不全面。同时，信贷人员人均管理贷款500笔左右，同时兼顾存款、中间业务、支农宣传、信用评定、贷款清收等一系列工作，人均业务量偏大。此外，随着社会的开放，泥沙俱下，部分信贷人员道德意识削弱，存在一些有悖于金融业职业道德的行为。

（二）检查激励机制不到位。基层信用社服务的地域范围广、客户多、人员少，检查部门对信贷人员业务检查面不够全，监控手段落后，监督效果不明显。同时，对信贷人员缺乏有效的激励机制，导致信贷人员工作责任心不强，疏忽大意，信贷操作不规范，依法管贷意识不强，给信贷业务留下风险隐患。

（三）制度执行不严。在日常贷款管理中，大多数信用社对联社下发的制度办法照抄照搬，不能结合自身实际加以细化，导致内控制度缺乏系统性，并存在一定的滞后性。其次，一些信用社负责人在工作中疏于监督和管理，未认真规范和监督信贷人员行为，导致制度形同虚设。另外，由于基层信用社人员相对不足，贷款“三查”制度流于形式，在贷款前不能深入调查，准确评估风险；在贷款放出后不能做到及时跟踪检查，导致贷款出现风险难以控制。

第五篇：论农村信用社贷款风险及其管理1

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论 我 国 信

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用 社 信 贷 风 险 防 范

指导老师： 学

生： 日

期：

论我国信用社信贷风险防范

摘要

随着我国农村信用社深入改革，信贷业务得到了快速的发展。近年来农村信用社贷款风险正逐步暴露出来，不仅制约着 信用社的健康发展，而且有可能危及农村经济发展和社会健康稳定。本文从农村信用社工作实际出发，通过对农村信用社信贷的现状进行分析，归结农村信用社贷款风险的主要表现形式，在此基础上对其贷款风险产生的原因进行分析，然后针对性的提出加强信贷管理防范措施，达到降低信用社信贷风险的目的。

关键词： 我国； 农村信用社；信贷；风险；防范

目 录

前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

一、农村信用社贷款风险的现状及表现形式„„„„„„ ㈠经营性风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ㈡信用风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ㈢管理风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ㈣操作风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、农村信用社贷款风险防范的措施及管理对策„„„ ㈠确立发展主题，进行理性定位„„„„„„„„„„„„„ ㈡加强市场开拓，挖掘优质客户„„„„„„„„„„„„„㈢建立健全内控制度，强化信贷管理„„„„„„„„„„„ ㈣多策并举清收不良贷款，化解贷款风险„„„„„„„„„ ㈤塑造农村信用社信贷文化，提高员工素质„„„„„„„

三、结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

前言

我国是一个农业大国，农业的发展不仅关系着人民的温饱问题，更是农民不断提高生活水平的关键所在。近年来，“三农”问题已经越来越引起中央地方各级政府的关注，并出台了 一系列支持“三农”发展的政策。随着农村金融体制改革的深入,农村信用社肩负著服务三农的重任得到显现,真正成为了农村金融的主力军。长期以来，由于体制改革滞后、产权不明晰、管理体制不健全、经营环境差、服务对象比较特殊等诸多原因，使农村信用社积聚起来的贷款风险不断地暴露出来，不良贷款居高不下已严重束缚农村信用社的改革和发展。因此，我们要深入研究、认真分析和把握当前农村信用社信贷风险问题，充分借鉴其他银行的经验，加强信贷管理，建立起适合我国农村信用社贷款风险控制体系，促进其稳定健康发展，从而更好的发挥其服务“三农”的作用。根据本人在工作中的实践与经验，就农村信用社信贷风险表现形式、原因等进行分析，并提出防范信贷风险的措施，希望对农村信用社的改革和发展有所帮助。

一、农村信用社信贷风险的现状及表现形式

贷款风险通常是对贷款人而言的。从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。目前我国农村信用社贷款风险的主要表现有： ㈠经营性风险。经营环境风险是由于经营环境、国家政策等因素,给信用社贷款所带来的风险。从宏观上看，国家的政策引导着信用社资金的投放方向。即国家政策扶持某项农业项目的发展，信用社的资金也相应的会投向那个方向，这样国家政策环境的变化对农村信用社的经营就会产生较大的影响，产生较大的风险。如受国家产业政策调整影响，绝大部分“十五小”企业被依法关停，一大批乡镇企业纷纷下马，关停倒闭，使信用社投入的大量资金沉淀，造成信用社信贷资产质量恶化。从微观上看，农村信用社面临的经营环境的风险越来越突出，一是地方的政府部门对其贷款业务不恰当的行政干预更加突出。前些年，由于法律、法规不健全，地方政府往往把信用社当作自己的“钱袋子”，产生了许多违规贷款现象，贷款收回困难。再者，在清收工作中，由于涉及部分干部的利益，信用社顾及和政府的关系，使该收回的贷款无法收回。二是在为社员服务的同时，农村信用社还要服务的另一群体是乡镇企业，这些企业是最不稳定，行为最不规范的群体，他们的恶意逃废债务的现象较为严重，部分法律意识淡薄、信用观念差的集体企业，借改制、改革、改组、改造之机，采取“金蝉脱壳”，以连带组合、破产等方式，恶意逃废、悬空信用社债务；有些贷户有钱不还，采取多头开户、化名等手段逃避银行监督，使信用社资金流失；村里的集体贷款，因村委干部更换，加上村里经济落后，一些新上任的干部“新官不理旧帐”，采取认账不认还或不 闻不问的态度，拖欠贷款。另有，部分企业管理人员素质较低，不能对市场前景进行科学的分析，一旦出现风险，信用社投放的资金收回困难。

㈡信用风险。信用风险是由于借款人，债券发行人或金融交易双方由于各种原因不能履约致使金融机构投资人或交易对方遭受损失的可能性。由于农村信用社贷款的对象是社会中的“弱势群体”，农民的经营受自然条件的影响较为严重，突发的暴雨、冰雹，毁坏了贷户的农田、庄稼，果园等，贷款收回困难；车祸等突发事件使借款人死亡及生老病死等，从而使其无法偿还贷款的可能性较大，因此农村信用社面临的信用风险更加突出，必须重点加以注意，切实采取措施来减少和化解信用风险。

㈢管理风险。管理风险是由于农村信用社内部管理不善，不依法合规经营给各种违法行为提供了机会，从而产生的危害信用社良性发展的风险。农村信用社的管理风险主要包括经营管理的风险以及内部控制的风险。经营管理的风险是指由于长期受粗放式经营思想的影响，违反资产负债比例管理的规定，超比例，超限制，超负荷经营，形成严重的资产负债结构错配和资产总量规模的恶性扩张的局面，导致大量不良资产的增加，风险高度集中。一些农村信用社偏离为“三农”服务的办社宗旨，贷款围绕企业转，超比例发放贷款，使贷款过于集中，形成风险。另外，为了争夺有限的优质客户，有的信用社置有关 规定于不顾，跨区操作，由于对客户实际经营情况、资产负债情况、信誉情况缺乏足够的了解，加之这些优质客户往往会在多家金融机构借贷，其资金运作处于无序状态，导致风险。内部控制风险主要是在内控制度执行方面，不按规矩管理贷款，从而造成的风险贷款。

（四）操作风险。操作风险是指由于不完善或有问题的内部程序或规章制度、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，风险产生的主要原因是农村信用社工作人员在贷款业务处理过程中没有严格执行规章制度或故意违规造成的。主要表现在1、信贷管理力度不强。一是对担保人审查不严格。由于农村有效抵押物的局限性，导致信用保证贷款所占比重过大，而部分信贷员对担保人的资质和担保能力调查不实，导致担保流于形式。二是信贷人员力量不足。三是法规意识淡泊，易受外界因素干扰。

2、信贷制度执行力不够。一是贷前调查不细。缺乏科学全面的调查论证，信贷员单凭借款人口头陈述和以往的印象就草率做出决定，造成贷款投向不准，对客户引入和贷款发放都不能严格把关；二是贷时审查不严。只看书面申请材料，不深入审查借款人、担保人的真实情况；三是贷后检查不力。

3、道德风险还很严重。信贷人员除了必须具备一定的金融理论、企业财务管理、法律制度等业务知识外，还必须具有诚实的品格和强烈的责任心。而有的人员在业务操作中，为了个人私利，不按规章制度办事，放款的随意性大，关系贷款、人情贷款严重。更有少数信贷人员不给好处不办事，给了好处乱办事，存在吃、拿、卡、要等不道德现象。

4、信贷人员素质制约风险的预见。

二、农村信用社贷款风险防范措施及管理对策

风险管理是指人们用系统的，规范的方法对风险进行识别、计量和处理的过程。贷款风险管理是指银行、信用社运用系统的、规范的方法对信贷管理活动中的各种贷款风险进行识别、计量和处理的过程。贷款质量是金融企业的生命线，如何实现资产的安全性、流动性和效益性始终是金融企业的重要课题，对农村信用社也是如此。贷款风险的防范主要是解决贷款风险的增量问题。随着监管力度的加大和农村信用社内控机制的健全与完善、风险意识的普遍增强，风险的增量问题已引起人们的普遍关注，防范贷款风险应该依靠全社会的力量，从提高农村信用社自身风险管理能力、改善外部经营环境等多方面努力，多措并举，实现信贷资产的安全性、流动性和效益性，使农村信用社快速、健康发展。

㈠确立发展主题，进行理性定位

随着市场经济发展的加速，农信社外部环境日新月异，研究市场、确立理性定位是信用社防化信贷风险、取得进一步发展的前提。

⒈外部市场经济环境。目前市场经济框架已经基本建立，国家经济保持持续发展的良好态势，农村经济发展迅速，农业产业结构调整进一步深化，企业机制转换和金融安全区创建活动进一步深入，社会的诚信程度逐步好转，信誉环境有所好转，这些都有利于信用社搞好资金信贷工作。但是，社会信用程度 仍然不高，企业仍然有信用观念淡薄、经营操作不规范的地方，前阶段一些企业借转制之机逃废金融债务即一例证，信用社的发展中仍存在较严峻的信贷风险。

⒉金融政策环境。我国加入WTO给中国金融业带来巨大机遇和挑战，国有商业银行积极筹备应战，而信用社虽然并不直接面对外资银行的挑战但其经营机制、发展前途等方面的问题引起了金融界的广泛关注。国家对信用社发展既有政策扶持，又提出了要求，承认不同地区信用社经营管理的差异，鼓励各地信用社因地制宜进行体制改革、开展业务，大部份信用社进行了县级联社“一级法人、统一核算”的体制改革，有的经济较发达地区信用社经营了外汇业务、网上银行等，增强了经营管理能力。如目前农村信用社深化改革工作正如火如荼地开展，对其经营机制、内部管理进行改革，部分信用社组建了商业银行。这为信用社的发展提供了启示：信用社也是金融企业，也要进行商业化运作，也讲求效益，有条件的信用社可以组建成为商业银行，与其他商业银行同台竞争。这些在客观上为信用社明确机制、科学管理、控制风险提供了参照和激励。

⒊金融同业竞争现状。在与其他金融机构相处共存过程中，特别是外资银行业务逐步渗透，国有商业银行改变股权，其他商业银行纷纷确立新的经营策略，信用社自身更迫切需要有个理性的定位、拥有自己的客户群。现阶段融资渠道增多、社会信用程度还不高，为了降低信贷风险，银行间的竞争越来越激 烈，争夺的焦点在于那些重点基础设施建设项目、规模效益型企业、上市公司的信贷业务。信用社与其和有资本、有实力的大型银行竞争，不如退出缺乏优势的市场，采取“化整为零”的战术，在确保“三农”合理需求的前提下，把资金重点投放在有信誉、有经营效益、有前途的中小企业、个私企业。支持还款有保障的中小企业，相对于资金投入集中于大中企业，不仅有利于节约成本，更有利于降低信贷风险。

㈡加强市场开拓，挖掘优质客户

如果说信贷资产的质量是金融企业生存发展的生命力所在，那么，优质客户是信贷资产质量的关键。只有经过市场开拓，提高资产质量，确保安全性、流动性和效益性，才能实现信贷资金的良性循环，不断增强防范化解风险的能力。

⒈资产安全的关键在于优质客户，信用社应在提高抗风险能力的前提下，主动寻找和培养客户，积极开拓信贷市场。考察信用社的客户结构，国家有较明确的限定，要求信用社坚持支持“三农”的方针。“三农”的范围很广，包括传统农业、新型农业、农业产业化组织，还包括城市郊区及县级市以下所有经济成分，包括个私民营经济、股份制三资企业、基本设施建设。实际上，信用社的信贷空间很大，必须树立大农业观念，抓住重点，适时适地拓展贷款领域，找准支持地区经济的切入点和经济增长点，以自己有限的资金投放取得相应的经济效益和社会效益。当前产业结构重新整合，优胜劣汰加剧，潜在的 风险较大，这更要求信用社科学合理对客户加以分析。据统计，金融机构不良贷款的形成，企业信用缺失是其主要原因，占不良贷款形成总量的50%以上。一些企业信用观念淡薄、还款意识差，致使形成风险。信用社应以史为鉴，总结历史教训，从消极等候转变为积极寻求，对客户进行跟踪调查，综合测算，重点确定潜在的优良客户和黄金客户，以优质客户逐步淘汰、替代劣质客户，实现调整资产结构、切实降低风险。

⒉信贷资金也是商品经营，信用社应加强营销观念，并使信贷管理人员向营销客户经理转换。信用社长期以来受计划体制的影响比较深，把信贷资金看作是执行地方政策的工具，经过市场经济的冲击，已逐渐认识到信用社是经营货币的企业，要赢得效益，必须建立起贷款营销观念，把发放贷款看作是对信贷资金的营销过程。贷款是推销出去的商品，每笔贷款业务都要讲效益，讲风险，信贷人员要有动态的眼光，捕捉信贷信息，寻找客户、服务客户。这客观上要求信贷管理人员率先实现向客户经理的角色转换。在贷款营销过程中，新型的信贷管理人员是“全能”者：既是咨询者、推销者，又是服务员。其中“服务”是联系企业的最主要的因素。金融同业竞争的加剧和市场经济的发展，导致客户的要求越来越高，企业往往要求金融机构提供更方便、更高效、更全方位的服务。信用社要积极利用自己的特点，想方设法满足客户需要，通过营销，建立贴近市场和客户的授权授信制度，对黄金客户进行灵活授信，推出各种代理、结算业务，为企业提供结算、信贷、中介等多元化、全方位的服务，使各种业务相互促进，稳住自己的客户群和信贷市场。

⒊寻找客户的主体是信贷管理人员，信用社应建立寻找优质客户的奖励机制，促进信贷管理人员的积极性。信用社要重视人力资源规划，引导信贷人员树立营销意识、责任观念，效益观念，既要防止“贷好贷坏一个样”吃大锅饭、无责任感的盲目贷款，又要防止“不求有功、但求无过”的惧怕责任心理。对信贷人员承担的风险责任要支付相应的报酬，对寻找到优质客户、取得良好经济效果的信贷人员给予相应的奖励，调动其积极性和责任心。

⒋“有进有退”是市场经济的特征，信用社应增强经营意识，既要敢于“进”也要勇于“退”。信用社作为地方性金融机构，经营实力总体较弱，电子化进程不快，信贷资产不完整、不规范，与企业之间信息不对称，更要求信用社确立营销观念。通过营销，研究掌握市场信息，可以避免仅凭对企业规模基础的信任、不求真正掌握企业财务状况来发放贷款的情况。但是，在营销过程中信用社也不可“削足适履”，要有成本意识和效益意识，在满足客户需要和自身经营效益中间寻找平衡点。特别是要从没有条件、没有优势、没有效益的项目中勇于退出，力避与其他银行进行恶性竞争。此外，信用社的贷款营销也要在各种“热”中保持清醒的头脑，不盲从，不偏信，按照信贷政 策和信贷程度，把风险降到最低。在确立“有进有退”营销观念的前提下，对没有发展前景的企业果断停止输血，对机制新、技术含量高、市场前景好的企业授信，开拓自己有信誉、有效益的优质客户群。

㈢建立健全内控制度，强化信贷管理

农村信用社不良贷款的形成是多年以来各种矛盾积累的结果，它既有政策因素，社会因素问题，但主要还是内部管理上的问题。要提高农村信用社风险贷款的防范能力，首先要根据业务的发展变化不断完善内控制度。在确保国家金融政策，法律法规得以贯彻落实的情况下，建立健全信贷管理体系及稽核和事后监督协调运转的内部控制制度，构筑贷款风险防范的“防火墙”，把贷款风险控制在原始的萌芽之中。

⒈完善信贷管理组织体系和工作制度。为实现对信贷投放的有效风险控制，必须设立信贷风险管理部门与贷款审查委员会一起构成审贷分离为核心的风险约束体系，有效约束、监督信贷人员。同时要明确各职能部门的权限职责，实行贷款风险控制和审批权限的分级控制，对不同层次的贷款决策人员和贷款管理人员进行不同的权力约束，对不同岗位和不同职能进行不同的岗位约束，对调查、审核、审批、决策、管理过程中按不同的责任划分不同的责任约束。有效的信贷监督机制，能够保证所有信贷人员严格

⒉完善信贷授权、授信制度。完善授信管理，增强信贷决 策的科学性，对企业及农户要定期进行全面调查和风险评估，并确定授信额度，建立大额贷户档案，随时掌握客户群的资信、信息。同时，随时按照信用程度调整授信额度，为贷款审批和发放提供科学依据，避免信贷投放的盲目性和企业或行业信贷风险的过度集中。

⒊从严落实贷款“三查”制度。“三查”制度是防范风险贷款的关键环节。贷前调查是正确发放贷款、减少贷款风险，确保贷款安全的基本前提。贷款调查信息是否真实和全面，对贷款审查产生一定的影响甚至误导，审查是贷款发放的重要关口，审贷人员应根据借款人和信贷人员调查提供的信息，严格坚持信贷政策，适时把握贷款投入时机和调整信贷投向，着眼于贷款的效益性和安全性的有效结合。贷后检查监督是贷前调查和贷时审查的继续，是贷款风险管理的重要环节。大量的不良贷款与贷后检查不到位，未能及时发现其潜在的风险有直接联系。同时要对借款人的资信进行评估，贷款审批、发放、管理、清收等制定统一的标准，使所有信贷管理人员知道干什么、怎么干，减少人为因素，造成因信贷操作不当而诱发新的风险贷款。

⒋健全和完善信贷岗位责任，落实贷款风险责任追究制度。健全和完善信贷岗位责任制，是实现信贷管理规范化的必要条件，要明确岗位职责，促使信贷人员严格调查，及时了解借款人的经营状况、资产运营，密切注视借款人财务数据变化及相 关担保情况等，确定贷款的风险变化，为信贷管理部门提供真实的一手资料，便于采取防范措施予以补救。要本着“责权利对等、风险收入挂钩”的原则，对信贷操作实行责任规范、风险防范、损失追究等责任制。要将风险防范纳入经营目标责任制及领导任期目标考核的内容，做到权责利对等。同时，把信贷风险防范与领导干部的升、降、免结合起来，促使其全力规避风险。对已形成的风险贷款进行全面清理，分清责任，确定性质；对因工作责任形成的责任贷款要明确清收任务，并与个人收入挂钩考核；对因个人恶意作为形成的责任贷款要严格责任追究制度；对造成风险损失的要追究相关责任人的个人赔偿责任，造成重大风险损失的要追究责任人的法律责任。

⒌完善贷款预警、转化、补偿制度。根据贷后检查及借款人信息资料等发现借款人发出风险信号后，信用社应及时采取措施，对借款人及保证人进行追偿，落实债务关系，转嫁贷款风险，保证信贷资产的安全。同时，要优化贷款结构、贷款投放制度，完善担保贷款程序，推行抵押质押贷款方式，对贷款实行依法管理，有效转移化解风险。为谨防风险贷款的出现，信用社应按规定提足贷款呆帐准备金，争取人民银行和税务机关的政策支持，提高提取比例，简化核销手续，加大核销额度，增强信用社抵御风险能力和市场竞争能力。

㈣清收不良贷款，化解贷款风险

降低不良贷款已成为防范化解农村信用社风险，提高农村 信用社经济效益的重点。因此，必须采取各种措施，加大力度清收和盘活不良贷款，促进和营造农村信用社经营发展的良好环境。

⒈建立不良贷款清收问责制。各级农村信用社要结合本地实际制定《××市农村信用社不良贷款管理实施细则》，以制度、规定去进一步加大所属信用社负责人、信贷管理人员的不良贷款清收责任，以责任制的方式去推动农村信用社不良贷款管理工作向良好方向发展。⒉核实抵押担保物和责任。各级农村信用社对担保、抵押类不良贷款(隐性不良贷款)和即将到期的担保、抵押类贷款要进行一次全面梳理，以事实为依据，以法律为武器，依法要求担保企业、个人履行担保义务。同时，要求抵押企业按期偿贷，否则，依法处置抵押物品。⒊实行信用社主任不良贷款清收第一责任人制度。为全面增强信用社主任在清收不良贷款中的主观能动性，建议农村信用社实行不良贷款清收信用社主任第一责任人制度;同时实行不良贷款清收工作优异者奖励制度。

⒋敢于追究工作失职者责任。农村信用社管理机构应追究由于信用社管理失控、人为因素造成不良贷款当事信贷员、审批人员的行政责任、经济责任、法律责任，以此督促信用社信贷管理人员、信贷审批人员增强合规、依法经营意识，为全面防控新增不良贷款做出实质努力。⒌科学制定清收规划。各级农村信用社要科学制定不良贷款的清收规划，对不良贷款逐户 进行分析，分类排队，采取责任清收、目标清收、行政清收、降低信用等级、媒体公告催收、公安经侦清收、法院诉讼等一切行之有效措施，不等不靠，全力加大不良贷款清收力度。6.全面树立流程银行理念。进一步落实贷款“三查”责任制度，发放贷款时必须做到“三严”，即贷前核准严、贷中审批严、贷后检查严。在贷款流程上做文章，有助于防范不良贷款的发生，防止出现不良贷款先清后增的现象。

㈤塑造农村信用社信贷文化，稳步提高信贷人员的业务素质

农村信用社的不良贷款为什么“源源不断”，其重要原因就是农村信用社的信贷运作一直处于落后的信贷文化中，加强贷款管理，防范贷款风险最根本的办法却是培养健康的、全新的农村信用社信贷文化。

⒈全面推行农村信用社信贷五级分类。贷款五级分类是农村信用社信贷管理的一次重大改革，是旨在促进农村信用社树立审慎经营、风险管理的理念，揭示农村信用社贷款实际价值和风险程度，真实、全面、动态地反映贷款质量，发现贷款发放、管理、监控、收回以及不良贷款管理中存在的问题，并采取相应措施，为判断、提取贷款损失准备金是否充足提供依据。⒉加强信贷队伍建设。信贷队伍素质的状况直接关系到能否在信用社建立起健康的信贷文化。一个优秀的信贷员能弥补文化的缺陷，而一个良好的文化体系在一个素质低下的信贷员的执行下，也会偏离既定的目标。所以，培育健康的农村信用社信 贷文化要体现以人为本的思想，注重信贷文化中人的因素，突出信贷文化的主体。对员工加强政治思想教育，使员工树立正确的世界观、人生观、价值观，不断地提高辨别是非的能力，站稳政治立场；加强形势任务教育，使员工明确农村信用社的性质和讲求经济效益的必要性，摆正业务发展与防范风险的关系，避重就轻盲目铺摊子、扩大业务总量而忽视贷款质量的思想和行为，增强政策观念、服务观念、竞争观念、核算意识和工作责任感，切实履行岗位职责，积极为农村信用社的发展贡献力量；加强风险防范教育，不断提高防范风险的各方面能力；加强职业道德教育，制定岗位道德规范，把履行职责、清正廉洁作为重要内容，认真组织学习，逐条进行落实，以此规范员工的行为；加强法制教育和反腐倡廉教育；加强业务技能培训，使员工不断改进工作方法，提高分析问题和解决问题的能力。更要发挥管理者在信贷文化培育中的表率作用，这是信贷文化不断提升的关键，管理者是楷模，是政策和组织行为的化身，好的表率是隐含的文化、无形的力量，能通过上行下效贯穿全员，形成一致的行为、集体和合力，打造团队主义与团队精神，通过加强信贷队伍建设，把全员感召在集体主义的旗帜下、信合事业的旗帜下。

贷款风险控制是农村信用社风险控制的重中之重，是其经营安全的根本保证，因此我们要结合农村经济的自身特点，借鉴国有商业银行的先进管理经验，采取有效措施，加强贷款管 理，建立信贷文化，切实有效防范和化解风险，保障农村信用社的平稳、健康发展。

三、结语

信用贷款是充分发挥农村信用社服务“三农”主力军作用，真正体现“三个代表”重要思想的有效途径，也是农村信用社信贷管理方式的一项重大改革。近年来的实践也充分证明，信贷对有效解决农民贷款难、支持“三农”经济发展及提高农村信用社的经营效益发挥着不可替代的作用，同时也存在多种风险。如果我们能够正确引导，注意风险的防范，信用贷款必将在我国的农村中发挥更大的作用，从而进一步推动我国农业的发展。

参考文献：

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