第一篇：房地产抵押贷款风险管理
担保公司房地产抵押贷款风险管理
担保公司房地产抵押贷款风险管理
［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。
［关键词］房地产担保公司 抵押贷款 风险
近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。
一、房产抵押贷款存在的风险
（一）抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物
登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。
（二）租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（三）土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
（四）土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回
土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。
（五）在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
（六）以单位房改房设定抵押。
有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。
（七）共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
（八）抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
（九）房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。
二、防范房地产抵押贷款风险的对策
（一）要办好抵押登记
担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。
（二）深入调查，防止“先租后抵”
担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
（三）注意土地的性质和使用期限
担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（四）加强贷后检查，防止土地用途变更
担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”
为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。
（七）调查清楚借款人的房产数量
担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。
（八）重视借款人第一还款来源
担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
（九）更要重视控制道德风险
以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。
三、抵押贷款注意事项
（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。
（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。
（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；
（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。
注：下列房地产不得用作抵押：
１、权属有争议的房地产；
２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；
４、已依法公告拆迁的房地产；
５、被依法查封的房地产；
６、集体所有的土地。
第二篇：担保公司房地产抵押贷款风险管理
担保公司房地产抵押贷款风险管理
［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。［关键词］房地产
担保公司 抵押贷款 风险
近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。
一、房产抵押贷款存在的风险
（一）抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。
（二）租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（三）土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
（四）土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。
（五）在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
（六）以单位房改房设定抵押。
有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。
（七）共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
（八）抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
（九）房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。
二、防范房地产抵押贷款风险的对策
（一）要办好抵押登记
担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。
（二）深入调查，防止“先租后抵”
担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
（三）注意土地的性质和使用期限
担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（四）加强贷后检查，防止土地用途变更
担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”
为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。
（七）调查清楚借款人的房产数量
担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。
（八）重视借款人第一还款来源
担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
（九）更要重视控制道德风险
以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。
三、抵押贷款注意事项
（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。
（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。
（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；
（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。
注：下列房地产不得用作抵押： １、权属有争议的房地产；
２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物； ４、已依法公告拆迁的房地产； ５、被依法查封的房地产； ６、集体所有的土地。参考文献: [1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22
[2] 殷红,张卫东:房地产金融,首都经济贸易大学出版社,2005:179-180 [3] 陈钊:住房抵押贷款理论与实践,复旦大学出版社,2006:126-127 [4] 王洪卫,张学文:房地产金融政策风险及其防范对策,中国房地产金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王维才,李秋妍:中国个人住房抵押贷款风险防范机制分析,北京科技大学学报,2007(1):56-59
第三篇：担保公司房地产抵押贷款风险管理
担保公司房地产抵押贷款风险管理
由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。
一、房产抵押贷款存在的风险
（一）抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物
登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。
（二）租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（三）土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
（四）土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回 土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。
（五）在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
（六）以单位房改房设定抵押
有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。
（七）共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
（八）抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
（九）房产处置执行难
一 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。
二、防范房地产抵押贷款风险的对策
（一）要办好抵押登记
担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。
（二）深入调查，防止“先租后抵”
担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
（三）注意土地的性质和使用期限
担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（四）加强贷后检查，防止土地用途变更
担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”
为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。
（七）调查清楚借款人的房产数量
担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。
（八）重视借款人第一还款来源
担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
（九）更要重视控制道德风险
以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。
三、抵押贷款注意事项
（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。
（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。
（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；
第四篇：浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理
浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理
门市楼抵押贷款是随着社会主义市场经济的发展应孕而生的，它的出现对于弱化农村信用社信贷风险，节约人力、物力，提高信贷效益具有重要的意义。但是风险与贷款同在，贷款管理就是一个风险管理的过程，要达到贷款效益，必须在日常管理过程中，谨慎运作，最大可能的去规避风险，去充分满足农村信用社贷款的质量管理的要求。
一、门市楼抵押贷款的特点：
1，风险系数较小。眼下，房地产市场交易活跃，增值的市场空间很大，一旦发生变现，抵押物易出售，对信用社的债权清偿度高，不易形成风险。
2，贷款收益集中且稳定。其贷款额度一般较大，结息相对集中。这样客观上减少了信贷人员的收息工作量，从而降低了工作成本，提高了工作效率。
3，贷款人的还款积极性普遍较高。受农村朴实的信用观念的影响，一旦因贷款不归还导致抵押物被拍卖，就会使得其在人前无光。因此客观上形成了一种无形的心理压力，督促其努力还款。
二、门市楼抵押贷款的风险防范
（一）贷前风险的防范
1、认真过好评估关。客观、公正、准确的评估是办好门市楼贷款的关键，这是关系到贷款回收成败的重要的一环。
一是信用社培养自己的房产评估人才，可以通过专门培训或进修等手段让其拥有一定的系统的评估专业知识，在承接贷款申请时，积极的同专业评估人员进行协商，积极参与评估活动，在广泛参与过程中敢于提出自己的评估观点，这样可以最大限度的减少评估误差，弥补评估遗漏，从而掌握第一手可靠的评估资料，及时汇报给信贷部门予以参考，为准确发放贷款打下基础。
二是采用循环评估法，即采用多个评估部门对同一门市楼进行实地评估，然后把各个评估结果逐一进行比较，取中间最小化值，以提高评估的准确度。
三是对评估结果进行复议，根椐本门市楼所处地理位置，建楼成本、所提折旧、建造时间、装修情况、建筑面积等情况进行实地查询，做系统的分析，以把好事后监督关，防止评估报告严重失实后，导致高评估而形成的“空壳贷款”的现象。对于那些失实的评估报告予以否决，重新评估，防止评估部门同贷款人恶意串通，套取贷款。
2、认真过好证件关。
信贷人员认真实地的核对房产证，土地证等必须的证件，看户名是否属实，所绘图纸是否准确，是国有土地还是集体土地等逐项进行印证，无误后，亲自陪同贷款人办理各种抵押手续。
3、过好选址关
“天时不如地利”，一旦贷户贷款出现风险，门市楼抵押物之所以能够顺利通过变现，防止出现滞销，和其所处的地理位置有着很大的关系。因此门市楼抵押物应在人流、物流、市场交易活跃的地方，更符合贷款管理的客观需要和抵押物本身的内在要求。
（二）管理风险的防范
1、度要适中，既要保障贷款本息能够足额回收，又要充分满足贷户的经营需求，同时对贷款应参照企业贷款管理，实行按季结息，以分散贷户的还息压力。
2、为门市楼抵押贷款上保险，可以按贷款额的一定比例作为抵押物保险金，在保险条文中明确规定一旦抵押物发生损失或毁灭情况的发生，信用社依法优先享受保险所承担的金额，享受优先受偿的权利。
3、做好门市楼抵押合同的法律公证，保障贷款合同合规合法，一但发生不良情况，信用社根据司法公证，可以减少各种司法遗漏，依法保护自己的合法权益。
4、对抵押物的存在状况进行时时审查，做好记录，对借款人恶意进行毁损的情况进行纠正，以保证抵押物的完整性，防止其人为导致的贬值。为抵押物及时的变现打下扎实的基础。
5、认真核对抵押物，是否为本人直接拥有，有没有其他隐藏的债务，是否进行了贷款重复抵押。同时做好抵押物变现的准备工作，积极同执行厅搞好关系，打好招呼，一但发生纠纷，能够及时伸张债权。
6、发放门市楼抵押贷款规定在信用社开户，形成一种潜在的制约机制，以监督其贷款的使用情况，同时以贷引存，达到存贷双赢。
7、认真做好贷后检查，派专人进行管理，做好管理日志。检查所贷是否为其所用，一旦发现可疑情况，及时变现，及时保存债权，防止贷款悬空。
门市楼贷款以其风险小，收益稳定的特点阔步走进了信用社贷款的行列，为资产质量的提高发挥了重要作用，因此，农村信用社在贷款管理过程中，只有不断地加强其在经营中的比重，并且认真地加强风险管理，让它成为信用社效益之源，成为一个新亮点。
第五篇：房地产贷款风险类别及其管理分析
房地产贷款风险类别及其管理分析
摘 要：本文主要是根据目前房地产贷款风险的现状对房地产贷款风险的类别及其管理进行研究分析，参考大量江西理工大学图书馆文献、网上资料以及指导老师的指导，从房地产贷款风险的种类着手对房地产贷款风险及其形成的原因进行分析研究，并通过对房地产贷款风险从时间过程中遇到的风险和商业银行现今存在的风险两个方面展开论述分析，主要阐述房地产贷款风险，房地产贷款风险的类别，房地产贷款风险的管理措施，以及对房地产贷款风险管理的建议。
关键词：房地产贷款风险；风险分类；风险管理；控制分析
房地产贷款的种类有：（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。几种有特色的贷款种类：（1）住房储蓄贷款。（2）企业住房基金合作贷款。（3）个人住房组合贷款。贷款风险按不同的标准划分，可分为不同的贷款种类。按贷款风险形成的原因划分客户风险，贷款决策风险，贷款风险的根源主要来自客户风险。引起企业经营活动的风险因素有多个方面：―是来自于自然因素的不确定性；经营者行为风险的表现主要是：（1）决策行为失误引起的决策风险，决策风险大体可划分两种情况，被动决策风险和主动决策风险。（2）低度贷款风险、中度贷款风险、度贷款风险、短期贷款业务经营风险、中长期贷款业务经营风险、特种贷款业务经营风险、对外业务经营风险。（3）违约风险，违约的界定主要有：1）没有履行一项义务的付款违约。2）“技术违约”超过了财务比率上、下限等行为。（4）敞口风险，敞口风险是未来风险金额的不确定性所产生的风险。（5）追偿风险。包括：抵押品风险和第三方担保风险。
人们将房地产地产贷款风险中存在的问题归纳为以下几个方面：第一，借款人由于各种原因亏损。第二借款人自有资金不足。第三，银行内部管理不严，制度不健全。第四，银行业务人员素质低。第五，房地产贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。第六，行政干预和政策变化的影响。第七，法规不健全。第八，假按揭现象严重。
这些问题必将给银行带来一系列的风险，如：行业风险、个人信用风险、金融欺诈风险以及房地产处理变现风险。还有一些特殊的风险如：
1、经营能力风险。商用房地产经营者的经营能力是房地产经营成败的关键，如果经营者不能正确认识房地产的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给房地产经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。
2、过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增房地产还贷能力。在房地产的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使房地产评估价值虚高，最终造成授信过量风险。
3、贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循房地产收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。
4、贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。
5、抵押物价值波动风险。商用房地产抵押贷款的第一还款来源是房地产出租经营收入，而第二还款来源就是抵押房地产的处置还款。房地产自身经营方式，房地产状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成房地产价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。
6、置换贷款风险。商用房地产抵押贷款的用途中很大一部分是偿还房地产建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。那么，出现房地产贷款风险的原因有哪些呢？首先，利益诱导房地产开发商。其次，银行观念的误导、个贷体制和内部激励机制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供应过量和宏观调控土地的力度不足。
一般来说，防范与控制房地产地贷款风险从以下几个方面入手。
第一，房地产经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用房地产抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用房地产经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查房地产租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。
第二，房地产收入的监管。商用房地产抵押贷款还款来源主要依赖商用房地产已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和房地产业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使房地产经营收入便于银行监管又不影响房地产的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。
第三，贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有房地产的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。
第四，贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循房地产收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的房地产正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护房地产的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间房地产的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。
第五，置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用房地产抵押贷款许多是用于置换该房地产前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。
第六，抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用房地产不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。
第七，定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。
（作者单位：江西理工大学）
参考文献：
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