房地产工程管理思想、理论、方法

第一篇：房地产工程管理思想、理论、方法

项目工程管理的思想、理论、方法

顺利进行，完成既定的建设目标，特制订项目工程管理的思想、理论、方法，分六大方面阐述，简称965332---九项具体内容、六个手段、五项基本原则、三大权力系统、三个范围方面、两个目标成果，具体阐述如下。 为了加强项目工程管理工作，有效进行管理，推动项目工程建设的

一、工程管理九项具体内容：质量、进度、投资、安全（风险）、信息（资料、沟通）、合同（执行）、人员-组织-协调、分解工作范围、合成系统整体等内容

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1、质量方面

 树立高度责任感理念，为用户负责任，也为企业、社会负高度责任；以质量为根本出发点，在质量、进度、投资三方面交互影响中不以牺牲质量为前提；

 预防为主，优良的工程产品质量是合理规划、规范设计、精心施工、系统管理的过程中创造出来的结果，因而主要从过程中进行管理、重点从内因方面来预防；

 按图家规范与图纸内容进行控制施工实施，及时纠正进程中所产生的偏差内容；

 技术论证以建设方、施工方、监理方、设计方开展，汇集众人智慧进行，从技术方面提高质量保证；组织相关方进行施工前图纸会审，提出问题及解决方案；

 以经济为保障，从价格、资金、付款方面建立质量的经济保障；  以材料供应为保障，采用考察、样品、择优、进场验收等手段从材料方面进行质量控制；

 实施样板工程，进行验收并提出改进意见，按样板进行推广施工；  全过程质量系统管理，从方案设计、扩初、施工图、实施、竣工、使用等全过程进行系统质量管理；

 质量管理的工具方法---分层法、调查表法、直方图、帕累托（Pareto）排列图法、因果分析图法、相关图法、PDCA等工具进行质量管理。

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2、进度方面

 编制网络计划图、横道图反映进度情况，按图中逻辑顺序控制进度；  实事求是、合理制订计划工期，并按此控制进度；

 统筹质量、投资、进度三方面交互关系，达到三者交集最大化，将三者对立统一；

 推动工程进度顺利进行，防范工程进度过程中的各种风险，结合穿插、流水、同步等各项工作开展，以关键工序为控制点，对工程进度进行控制，按合理计划进行，防止工期的过度提前与延误，造成对其他方面的影响；各项分部工作开展前，以编制分部计划、准备相关材料，咨询相关人员进行实施；

 按周、月统计工程进度实况，并分析进度提前与滞后部分的原因，为纠正进度偏差提供依据；

 提前策划事件，了解办理事件的新情况，新问题，提前准备，突出“凡事预则立，不预则废”的思想；

 按工程节点进行进度控制，重点控制关键线路上的进度情况；  进度管理的工具方法---网络计划图、横道图、S曲线，挣值法等。

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3、投资方面

 重点控制方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段，在工程的形态方面，技术方面考虑投资节约，突出“二八控制原则”的思想；  招标阶段配合其他部门工作，提供投资节约方面的技术支持；  实施阶段协助其他部门进行变更的投资管理；  结算阶段配合其他部门及单位进行竣工资料的工作；  经济、技术、管理三者统筹兼顾，力求交集最大化；

 开发流程中，前道工序经济指标控制后道工序经济指标，如投资估算控制初步设计，设计概算控制技术设计，修正概算控制施工图设计，施工预算控制招标，合同价款控制施工，结算控制竣工，见下图；

 投资管理的工具方法---挣值法，二八控制原则，前算后控，价值理论，经济评价法，三算二比法，偏差分析法。

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4、安全（HSE）、风险方面

 安全以预防为主原则，突出安全为项目工程管理中最重要方面，突出以人为本，崇尚生命至上，生命无价的思想观念；

 建立预防突发性事件应急处理方案，并在大型节假日前进行安全专项检查，督促整改工作及安排值班人员；

 对已发生的事故事件，第一时间赶赴现场及时处理，同时报告主管部门，并处理善后工作；

 建立安全生产责任制度、教育制度、检查制度、措施制度、监察制度、伤亡报告处理制度、职业病报告处理制度、安全设施三同时（设计、施工、投入）制度；

 应用“海恩法则”，消除隐患量的积累，培养人员安全责任心、素质；  应用“墨菲定理”，中止安全隐患发展路径；

 六要六不---要充分准备、不仓促上阵，要有应变措施、不进退失据，要见微知著、不掉以轻心，要鉴以前车、不孤行己见，要举一反

三、不固步自封，要亡羊补牢、不一错再错；

 安全管理的工具方法---多米诺抽取法，海恩法则，墨菲定理，冗余设计，并联理论，瑞士奶酪模型贯穿理论，紧急预案；  环境管理措施有文明施工、环境保护、场容管理、消防安保、卫生防疫；

 协助总包搭建临时设施，提供临水、临电、道路、场面平整等工作；  协助总包进行场内施工道路、排水等相关布臵，达到文明工地要求；  协助监督部门进行安全文明检查工作，授权监理人员对总分包进行管理；

 定期对管理人员进行健康体检，创造和谐的工作环境，促进愉快工作，开展心理健康工作；  关心工人身体健康；

 为员工创造良好饮食条件，工作配餐做到营养合理、卫生清洁；  风险管理的方法---蒙特卡洛模拟法、模糊数学法、敏感性分析、决策树、调查打分法，层次分析法；

 风险应对策略---风险规避、转移、抑制、自留、利用；  风险控制计划---有风险计划、灾难计划、应急计划；

 风险管理程序---识别、分析评估、制订策略、实施策略、控制运行；  全面风险管理---全过程、全方位风险管理；

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5、信息（资料、沟通）方面

 资料进行分门别类管理，原件移交公司保存，预留多份复印件；  登记图纸发放，来往文件收发，设计晒图联系；  整理与编制竣工资料；  档案馆所需资料移交；  工程备案资料收集工作；

 接待政府职能部门资料检查工作、上级公司巡查工作；  提前对资料进行预验，对新规定及时收集、了解；  信息管理的工具方法---归类法，建立信息平台。

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6、合同执行（招标、采购）方面

 配合招投标工作，提供技术支持，编制技术要求内容；  为合同的有效、具有可操作性提出合理化建议；

 严格执行合同内容，及时与相关人员联系，处理合同执行过程中各种问题；

 合同执行管理的工具方法---归纳法，类同法。

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7、人员、组织、协调工作

 建立工程管理人员组织结构，使工作指令关系严谨、分工明确、流程清晰；

 以直线职能制组织结构指令为主，指令线路中不出现重复或断缺；  协调工作中各单位、各部门之间的配合关系，做到工作到位，不缺位，不越位；

 项目初期建立与总分包每天工作问询机制，预防并及时处理问题，将问题处理在萌芽状态、初期；

 工作协调以服务为主，发挥主观能动性、综合平衡、以系统化方式开展工作；

 建立积极向上、热爱事业、高效运作、学习型团队，同事之间和谐共事，团结友爱，相互帮助工作，补台协助工作；

 培养工程管理人员要有高度的责任感、历史使命感、工作紧迫感，负有职业责任，职业道德，具有激情，敬业精神，求真务实，开拓创新；具有雄才大略，敢于决策，披荆斩棘；面对工作中的成绩要总结经验、失误要总结教训，更要有坦荡的胸怀，日省三身，请教别人，宽容接受批评与指责；

 人员、组织管理的工具方法---直线职能制，不确定条件下应用“本主系明反”管理准则，工程管理中使用五项（控监确协考）基本原则。

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8、分解工作范围

 分解工作结构，并形成前后关系的串联，平行关系的并联，逻辑关系清晰明确，各项工作范围清楚，形成无缝对接，防范工作范围重叠与脱节；

 按专业结构进行分解管理---以建筑、结构、给水、排水、供电、有线、电讯、智能化、暖通、通风、燃气、景观进行各项分工，并系统对照各专业，化解处理有交叉、冲突的部分；

 按结构部位进行分解---桩、基础、地下室、主体、墙体、装修、配套分解，制定各阶段任务；

 按项目阶段进行分解---项目建议书、可行性研究报告、立项、方案、扩初、施工图、招投标、施工、验收、竣工、移交、维修进行分解管理；

 按证件办理进行分解---土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、房地产权证等进行节点管理；

 按参建单位进行分解---投资方、开发方、施工方、监理方、设计方、勘察方、咨询方、监督方进行分解；

 工作范围分解管理工具方法---WBS，工作编码。

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9、系统整体方面

 以系统的理论、观念、方法进行整体工程项目管理；  PEST、5W2H、SWOT、PORTER、WSR进行分析问题；  各分项工作协同集成管理；  各参建单位协同集成管理

 项目与上级公司整体战略发展集成管理；  以周例会、专题会议协调工作内容；

 工程管理的哲学思想---计划是相对的，变化是绝对的；平衡是暂缺的，失衡是长久的；井然是偶然的，干扰必然的；顺利是异常的，曲折是正常的；凡事存在，必有其合理性；在此哲学思想指导下，以平和淡定的心态开展工作，办理事项做到居安思危，临危不惧，稳如泰山，碰到困难，才能有胜似闲庭信步的坦然，及具有高度革命乐观主义的精神。

 系统整体管理的工具方法---统筹法，控制论，信息论，耗散结构，协同论，突变论。



二、工程管理的六个手段：系统化、网络化、标准化、节点化、程序化、信息化

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1、系统化：工程管理进行两个系统化管理，一是全过程管理系统化，二是服务于公司整体运营系统化；全过程管理系统化：从工程立项、建议书、可行性研究、方案、扩初、施工图、招投标、施工、竣工验收、销售、物业等内容当成一个整体系统管理，服务于系统工作，相互依从关系中平衡各制约因素，统筹求出最优条件；服务于公司运营系统，将整个项目按上级公司整体系统进行管理；各专业职能工程系统化；各参建单位协同管理系统化。

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2、网络化：以资料员为中心，建立网络联系平台，运用因特网（OA、MSN、QQ）、传真及手机等通信手段，将指令及信息进行传递，提高工作效率，将每天要完成的工作做到日事日毕，日清日高； 

3、标准化：制订与运用工作规范，用标准格式，如表格，规则，制度；

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4、节点化：按每个事项具有独立性为单位进行节点化管理，划清各项工作的界面，关联度，形成无缝衔接，防范各工作界面重叠与脱节，各项工作的责任独立，防范工作的推诿与扯皮；

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5、程序化：按公司制度、规章、程序进行办事，规范办事行为，以灵活、动态方式办理，防范逾越程序与墨守成规两个极端情况出现； 

6、信息化：充分利用各方面信息，立体多方位收集信息，为决策提供基础工作。

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三、工程管理五项基本原则：控制依权、监督依势、确认依规、协调依情、考核依约五项基本原则

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1、控制依权：业主方工程主管人员，根据公司授权范围与工作职责依权进行管理，不能超越权限与不履行工作职责两个极端，对超过本岗位权力与授权工作范围事件，及时汇报上级并跟踪上级处理意见，直至处理完毕；

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2、监督依势：委派监理公司人员，从上至下进行监督工作，现场监理人员对总、分包施工人员进行过程管理与成果管理，对工人进行指导及监督，总监或总监代表对现场监理人员情况及时向业主方人员汇报情况，并组织进行安全、质量检查工作，材料进场核验，资料报验，试块取样、送样见证；

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3、确认依规：对总包、分包完成工程量按规定（图纸、变更、实物、合同等）进行确认，并签署意见；

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4、协调依情：协调工作根据实际情况进行，做到合情合理合法，有理有节，不偏不袒；

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5、考核依约：对总、分包进行奖励与处罚时，根据合同约定。



四、工程管理三大权力系统指导方针：控制方有错必纠、监督方有错必报、执行方有错必改

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1、业主方工程人员，发现错误一定要纠正，要求监理方人员发现错误一定汇报，督促执行方（总、分包）发现错误一定改正；防范、指导、服务、督促综合应用，多管齐下，服务于工程；

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2、三大权力系统应用中，坚持原则、方式灵活、有进有退、有坚持有妥协，有支持有制约的方针平衡执行；

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3、甲方授权给监理的范围为质量、安全等方面（投资与进度方面不予授权，由甲方直接控制）。

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五、工程管理三个范围：内部管理4方面—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等；项目管理9方面—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等； 过程管理6方面—计划、执行、控制、监督、确认、考核等；简称为内4项9过6 

1、内部管理包括—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等；  计划工作--编制工程全过程工作计划、年计划、月计划，周计划；实事求是编制计划，充分考虑工程施工中可能出现的各种风险，包括天气、假日、工人特点等因素，编制成具有可操作性的计划；制订计划工作的原理有：a限定因素、b承诺、c弹性、d修正原理；制订计划的程序有：a预测发展机会，b定义发展目标，c明确前提条件，d拟定备择方案，e评价备择方案，f选择方案，g拟定派生计划，h编制预算；强调计划作用：a指明方向，b减少风险，c提高效率，d追求有效，f支持控制活动。

 组织工作--制订工程部人员组织结构，进行分工与合作，做到每件事都有具体负责人；

 领导工作--指挥各相关人员对工程进行管理与服务，协调总、分包工作配合，对外与监督部门、监测中心联系工作；

 控制工作--对总包、分包工作进行及时控制，总体把握各项工作，及时反馈各种信息；

 协调及创新工作--协调各方面工作，及时对不适用工程管理的情况根据实际进行创新，灵活应用各种资源；



2、项目管理包括—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等；详细内容同第一条；

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3、过程管理包括—计划、执行、控制、监督、确认、考核等；  计划：内容同第一项第1条；

 执行：按制订工作计划全面执行，并按事情的轻重缓急开展，碰到困难想尽办法克服，找解决问题的方法，不找解决不了的理由，并将执行过程中的情况及时向上级汇报，以《致亚细亚的信》书中精神来执行，当作一项使命来完成；

 控制：对工作进展按照事前防范控制，事中实时控制，事后反馈及总结控制进行；

 监督：委托监理对工程进行监督，对监理所报监督意见，采取具体行动，支持监理工作；

 确认：对总、分包完成工程量进行确认，根据实际完成情况，签署意见；

 考核：依据合同对总、分包工作进行核定，作为进行奖励与处罚的依据。



六、工程管理目标：追求多目标工作成果的成功（质量高、进度快、投资低），追求过程目标的成功（启动、建造、验收）

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1、成果目标追求多样性，同时要求所建工程具有质量高，进度快，投资低的要求；

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2、过程目标追求实现的方法或途径顺利、容易、平稳。

第二篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第三篇：思想政治教育理论与方法

《思想政治教育理论与方法》论文要求

（一）、论文选题（任选一个）1、2、3、4、思想政治教育过程的矛盾研究 思想政治教育的环境建设研究 思想政治教育的主体建设研究 思想政治教育的目标和内容研究

（二）、写作要求

1、选题有理论和现实意义。

2、论文内容应做到主题明确，逻辑清晰，结构严谨，叙述流畅，理论联系实际，力求有新的见解。

3、运用所学理论和知识对问题进行分析论证。

4、论文格式符合要求，字数最少4000字。

5、所有上交论文一律要求为打印纸稿，写明学号和姓名，并上交电子稿。

6、必须由考生独立完成，不得侵权、抄袭，或请他人代写。

（三）论文格式要求

1.论文由标题、署名、摘要、正文、注释及参考文献组成。

2.可根据选题自拟论文标题，论文标题尽量做到简短、直接、贴切、精炼、醒目和新颖。

（四）评分标准

1、选题适当，观点无明显错误；能运用所学知识探讨某个与思想政治教育领域中相关的问题，逻辑上无明显漏洞。格式规范，论文结构严谨、文字简洁、流畅，行文无明显表述错误。60--69分

2、资料丰富、翔实，能比较全面地查阅国内外的有关文献，引用的历史资料翔实，并有一定的第一手原始资料，引文注释规范。70--79分

3、内容充实，论点正确，能运用马克思主义的基本观点指导论文研究并有所见解，在理论或实际问题的分析上有一定深度。80---89分

4、对热点问题或具有现实意义的思想政治教育领域中的问题提出独到的见解。在理论与实践上有参考价值和对学术研究具有现实意义。90--100分

第四篇：房地产工程管理

房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。

第五篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX