雁塔区机关企事业单位及城中村住宅区物业管理现状调查

第一篇：雁塔区机关企事业单位及城中村住宅区物业管理现状调查

雁塔区机关企事业单位及城中村住宅区

物业管理现状调查

牛小风

李 杰

摘要：雁塔区企事业单位住宅小区物业管理工作经过近十年的发展，已经成为雁塔区百姓生活中不可分离的重要的组成部分,但是企事业单位物业管理部门在自身的发展过程中依然存在很多问题。笔者重点就企业自管住宅区物业管理工作当中存在的问题加以分析，并提出了解决问题的措施，推动企事业单位住宅区物业管理的规范化、市场化，形成职责明确、产权清晰、谁使用谁付费的市场化机制，提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境。

关键词：雁塔、住宅区物业管理、问题、措施、发展 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强住宅小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，今年5、6月我们按照西安市物价局工作安排，我局组成4个调查组分系统对机关、企事业住宅区、城中村物业管理与收费情况进行了调研，目的是全面了解我区机关、企事业单位住宅区、城中村物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设

第二篇：矿区住宅区推行物业管理的现状分析及几点建议

矿区住宅区推行物业管理的 现状分析及提升服务水平的几点建议

本文中，笔者针对近年来在矿区住宅区物业管理机构的工作实践中遇到的各类问题，结合自己所学的专业知识对矿区住宅小区推行物业管理的现状以及如何提升服务水平从框架层面进行了一些粗线条的思考并提出了一些不成熟的建议，仅供参考。

第一部分：矿区住宅区现有物业管理的特点

从现代物业管理的概念来讲，物业管理机构的主要职能是按照受物业所有人的委托要求，以物业管理委托合同为依据，对受托的房屋建筑及其设备、公用设施进行维护、修缮和管理，并按照合同约定提供有偿的绿化、保洁、保安等综合服务，上述管理和服务均应按合同约定进行收费。

而目前多数矿区住宅区的物业管理机构在职责界定上不同程度的担负着为小区供暖、供水、供电等非常规物业管理服务，这就使小区的物业管理工作体现出较强的特殊性，具体表现为：

一、物业管理机构管理职能突出。

矿区住宅区的物业管理机构在承担着小区基本物业管理服务的基础上还承担着该小区整体或部分的供暖、供水、供电和三费收缴等常规物业管理所不涵盖的业务范畴。而这些业务的存在使物业管理机构整体的工作职能更倾向于企业基层生产单位的管理而冲击了直接面向小区居民的服务功能。

二、物业管理基础服务项目缺失。多数矿区住宅区的物业管理机构目前仅提供物业管理基础服务项目中的保洁、绿化、维修等服务，而缺失了同样属于基础服务项目中的保安、交通管理等服务项目。基础服务项目的缺失，导致物业管理服务不能形成完整的闭合体系，在与居民日常生活息息相关的服务层面上不能实现全面覆盖，削弱了物业管理在小区居民中的影响力。

第二部分：提升物业化管理水平面临的客观困难。

一、硬件设施建设的先天不足。多数矿区住宅区设计、兴建于上世纪80年代前后，在建设之初主要是为了解决职工及其家属的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着近年来居民生活水平的不断提高，小区的配套设施已经不能满足居民正常的生活需求，如：绿植选栽不合理，小区内速生杨的种植导致部分楼房采光效果受到较大影响，引起居民不满；小区道路设计狭窄，随着机动车的不断增加和周边居民群体与小区居民交流互动的日益密切，交通安全压力与日俱增；没有停车位的规划，小区内车辆乱停乱放现象既影响了整体形象，又形成了一定的安全隐患…此外，由于年代久远，当初的供电、供水、供暖管网设计都存在着一定的缺陷，给现在的管理和维护造成了相当大的困扰。

二、小区居民素质的参差不齐。近年来，随着交通条件的不断改善和员工收入水平的不断提高，大量企业职工由矿区住宅区陆续向市区搬迁，矿区住宅区的二手房交易量持续增长，新迁入人员多为周边农民和外来务工人员。目前，矿区住宅区的居民群体呈现出如下特点：

1、年龄结构偏高。中老年居民占了小区居民的多数，在该部分居民中，计划经济体制下的“福利”思想根深蒂固，把物业管理作为一种有偿服务进行消费的观念很难被接受。

2、文化水平偏低。由于小区居民以中老年职工、周边农民及外来务工人员为主，大多受教育程度较低，综合素质不高，在日常生活中表现出来的自律和自觉性相对较差，为了自己一时方便而破坏公物、私搭乱建等现象时有发生。

3、收入水平不高。小区内部分家庭的日常生活仅靠一人工资维持，甚至还有部分居民无稳定的经济收入，生活拮据致使部分居民采取户外生火烧水、住宅区饲养家禽、使用滴水的方式用水等与物业管理理念相冲突的方式来减轻生活压力，同时在收入水平不高的前提下，对通过物业管理的有偿服务来提高生活质量的预期热情不高。

三、物业管理人员专业水平不高。在现有从事矿区住宅区物业管理的人员中，受过正规物业管理从业培训的很少，多数管理人员并不具备系统的物业管理理论知识；在操作员工层面，个别职工国企“正式工”的思想根深蒂固，缺乏服务意识和危机意识，服务技能和服务水平也有待于经一步提高；多数员工没有相应的物业管理服务从业经验，致使在日常的工作实践中，往往无法摆正与用户之间的关系，不是站在服务的角度而是站在管理的角度去处理问题，导致服务满意度难以提升。

第三部分：提高物业服务水平的几点建议。

一、调整机构设置、突出物业管理的服务职能。通过将生产职能和服务职能剥离的形式，将供水、供暖、供电等生产特点明显的业务范畴由物业管理机构进行剥离；健全、完善保洁、绿化、保安、维修等常规物业管理服务体系，尝试拓展家政服务等业务市场，强调物业管理的服务职能，从而提升物业管理的专业化水平。

二、加强业务培训、提升从业人员的专业素质。对物业管理从业人员进行分期分批的专业知识培训，从政策法规、服务理念、作业规范、服务流程等各个环节进行系统的强化培训，从业人员内部形成正确的物业管理观念。从着装、礼仪、行为规范等方面按照市场化物业公司的标准进行设计，打造全新的物业管理服务形象，以全新的面貌推向小区居民。

三、加大资金投入、建设满足需求的配套设施。对小区内的绿化、硬化、照明等基本配套生活设施进行合理的设计和改造：尝试通过科学选址、建设停车场或对小区绿地布局进行重新规划，预留停车位的方式缓解停车压力；尝试对现有供暖管网进行升级改造实现分户供暖；尝试将户内水表改至户外安装，集中管理，一方面可以降低抄表的难度，另一方面可以杜绝住户在水表前接管取水的问题发生。

第三篇：驻地机关企事业单位计划生育服务管理工作调查问卷

驻地机关企事业单位计划生育服务管理工作

调查问卷

一、党政一把手高度重视，亲自抓总负责。具体工作情况： 1.建立计生领导组（有、无）

2.设立计生办公室（有、无）3.建立工作制度方案、章程（有、无）4.制定工作计划和管理服务措施（有、无）

5.单位领导班子专研究计生工作（次）会议记录（有、无）主要研究解决的问题_________________________________ _______________________________________________________________________________

二、各项服务管理指标完成情况

1.计划生育工作纳到本单位各部门目标管理考核之中（有无）文件，具体负责研究考核内容有哪些______________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ 2.组织单位职工将积极开宣传教育、关怀关爱等活动____次，主要开展活动的时间内容_____________________________ ________________________________________________________________________________________ 3.针对计划生育家庭有何优待、优惠政策、措施及落实兑现情况_______________________________________________ __________________________________________________________________________________________ 4.开展组织每年不少于两次为已婚育龄妇女免费生殖健康普查活动_____________________________________________ _______________________________________________________________________________________________ 5.计划专兼职人员工资补助是如何兑现的________________ __________________________________________________ 6.本单位独生子女奖励是否执行政策标准每人每月＿＿＿元。

7.离退休职工计生一次性奖励资金是否兑现每人_______元。8.本单位女职工晚假__________月。

9.“四溥两本”建立全、内容齐全、报表按时上报等具体情况_________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________ 10.本单位计生工作经费能否保证落实每年____________元，主要用于那些方面___________________________________ _____________________________________________________________________________________________________

第四篇：物业管理收费现状存在问题的调查

物业管理收费现状、存在问题的调查

及健康发展的建议

房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各

类建筑投入市场，加快了建设现代化城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务行业。

实施物业管理有力地改善了广大业主、使用人的生活环

境，维护了社区安定，有力地提升了居民的管理意识和文明程度，有力地提高整个城市的治理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一，有力地扩大了社会就业和实施在就业工程，促进了产业结构调整。

为了解我县物业管理现状，规范物业收费行为，促进我县物业管理企业的健康发展。近日，我们对全县14家物业管理企业的管理、收费等情况进行了一次调查，调查的情况是：

一、物业管理企业的基本情况、我县物业管理类型已从单一的住宅物业发展到涉及大

厦、工业区、办公楼、学校、医院等物业，服务内容从单一的住宅物业发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、绿化管养、生活服务等配套服务。我县物业管理企

1业共14家，从业人员近300人，其中，家政服务性质的物业管理企业1家，单位后勤管理性质的物业管理企业（不收取物业管理费）1家，住宅物业管理的企业12家。

二、收费现状

1、住宅小区物业管理服务收费标准。是根据省、市有关规定制定的。首先对物业管理等级进行评定；其次组织各方面的代表召开听证会广泛听取各方面代表的意见；三是根据评定等级、物业管理服务成本，具体制定各住宅小区的物业管理费标准。

住宅小区物业管理等级的评定，是根据市物价局、房管局《关于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》的规定，会同房管局进行等级评定。等级评定的主要内容：对物业管理小区的管理运作、房屋的管理及维修养护、保安消防及车辆管理、环境卫生、公共设施设备场所、园林绿化、区内商业网点管理和经营服务、管理人员素质、社区文化活动、投诉处理及用户评议等十项48条作为评定收费标准的依据，等级评分标准按百分制评定，即95分（含）以上为一级，收费标准每月每平方米建筑面积0.45-0.50元；85分（含）至95分为二级，收费标准每月每平方米建筑面积0.35-040元；75分（含）至85分为三级，收费标准每月每平方米建筑面积0.25-0.30元；65分（含）至75分为四级，收费标准每月每平方米建筑面积0.15-0.20元；65分以下限期整改。

目前我县物业管理收费标准现执行建筑面积每平方米0.30元—0.10元。

家政性质的物业管理企业，收费标准双方协商制定，单位后勤管理性质的物业管理企业，只服务不收费，人员及所需费用有单位负担。

2、水电费、垃圾清运费

水电费、垃圾清运费为代收费项目。水电供应企业抄表到各物业管理服务单位，各物业管理服务单位按用量再收取到小区各住户。这种管理形式往往造成各住户用量与总量不相符，水电损耗需分摊到各住户。这个问题是全国面上的问题，也是造成物业管理投诉较多的问题之一。垃圾清运费由物业管理企业为环卫处代收。、取暖费

取暖费标准的制定，是在对供暖企业进行成本监审并召开听证会的基础上，制定具体的收费标准。

三、物业管理及收费存在的问题

1、物业管理因建设遗留问题生弊端。一是房地产开发商自己组建物业管理公司仍占有相当大的比例，属谁开发谁管理的父子关系，许多前期开发遗留的问题如配套设施不完善、销售期间的承诺不兑现等遗留到使用阶段，从而造成开发商和业主的大量矛盾显化在物业管理环节，物业管理企业无权、无力也无法解决这些矛盾，结果是物业企业带开发商受过；二是开发与管理不规范。目前往往是开发商在基础设施、公

用设施未完全竣工的情况下就交付物业公司管理，给物业管理部门造成了管理的难度，影响了小区的等级标准、区貌和服务质量。

2、物业收费与服务存在着矛盾。物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点问题之一，也是物业管理企业反映较强列的问题。居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿缴纳物业管理费；而部分物业管理公司只收费，但服务不到位，特别是对一些小规模、公建配套设施不齐全的老住宅长期处于没有物业管理，无人过问的状态。

3、物业管理企业代收费项目多。在调查中发现，物业管理公司代收的项目有水、电费、有线电视费、卫生垃圾处理费等。有的管理企业在收取代收费项目过程中，提高收费标准，加大了居民的负担。

4、水电供应企业委托物业公司收取水电费的规定没有落实，水电费的管理与收取不统一、不协调。目前水电费的收取存在两级管理问题，损耗的水电费只能由住户承担。再加上部分小区开发建设早，基础设施及公用设施老化。主要表现在道路、路灯、水、电、管网等方面，势必造成水、电跑漏，再加上个别住户素质低，偷电、滴水现象严重，更加大了水电费的损耗，加大了居民的经济负担，这个问题成了物业管理与收费居民投诉最热点问题。

5、物业服务收费标准偏低，制约着物业服务行业的发展。物业管理收费标准，是2002年根据市物价局、房管局《关

于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》规定执行的。一方面，近年来，随着经营成本的快速提升，物管企业已入不敷出，整体亏损面进一步拉大，低收费的指导价格严重制约着物业服务行业的发展。另一方面，住宅小区建设规划不规范、不完善，部分住宅小区规划比较小，有的不足百户；有的小区在开发过程中就出售，入住率低，收取的物业管理费少，物业管理难以维持正常运行，容易造成管理服务不到位的问题。

6、物业管理从业人员素质不高。调查中发现，物业从业人员多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员未受过正规的管理技能培训，缺乏传统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。

7、小区业主委员会不健全。目前大部分小区未成立业主委员会，物业管理中出现的问题不能及时解决，容易在业主与物业管理公司出现矛盾。

四、物业管理收费健康发展建议

1、加强物业管理，按照《物业管理条例》的规定，加强建、管衔接管理。物业管理企业承接物业时，应当对物业设施、设备进行查验，与建设单位办理物业承接验收手续，加强接管验收，明确建、管责任，切断开发商与物业公司的父子关系，避免建、管企业而产生的种种矛盾，切实做好物业管理工作。

2、加强对物业管理费、水电费等代收费的管理。一是建议随着经营成本的提升适当提高物业管理收费标准并严格按

照《住宅小区物业管理服务等级评定标准》在等级评定、成本监审和召开听证会的基础上制定各项物业管理收费标准，各物业公司对各项收费标准进行公示，自觉接受社会和业主的监督。二是水电费等代收费项目实行一级收费按实结算或统一划卡制度，减少居民与物管企业的矛盾，减轻居民不必要的经济负担。

3、进一步提高科学管理水平和服务质量，推动物业管理收费向着规范化、科学化、标准化发展。建立健全各项物业管理制度，成立业主委员会及时解决内部问题；切实搞好住宅小区规划建设；加强对老住宅小区的建设改造，不断提高服务质量和小区档次水平。

4、抓好队伍建设，提高从业人员的素质。要加强员工的经常化、制度化业务培训和技术培训，不断提高员工的素质，所有从业人员必须持证上岗，多学习、多取经不断提高业务水平和服务水平，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。

第五篇：XX市住宅小区物业管理现状与问题调查问卷

XX市住宅小区物业管理现状与问题调查问卷 尊敬的住户:

您好!本问卷是针对本住宅小区物业管理情况的调查，非常想了解您对物业管理服务的真实感受。您看到的这份问卷是不记名的，纯属学术研究，您的答案仅供统计分析，请放心作答。对您的合作，将万分感谢!

.您的性别:男()女()

.您的年龄:()岁

.您所在住宅小区物业管理费每月()元/m，.您所在的住宅小区名称.物业管理公司名称.所在的社区隋道办事处的名称正文部分：（部分问题可以多选）

1、您了解与物业管理相关的法规政策吗?(例如:《物业管理条例》、《物权法》)A非常了解B比较了解C完全不了解D没听说过

2、您运用物业相关法规保护过自己的切身利益吗？

A经常运用B偶尔运用C没用过D不了解法规政策

3、您认为您坐在小区的管理规范吗？

A很规范，我很满意B不很规范，有些问题不能及时解决 C不规范，解决问题无据可依D很不规范，甚至故意给业主制造麻烦 4如果您遇到物业纠纷，您通常采取何种方式解决问题。

A求助政府B向业主大会申诉C直接与物业公司理论D不做声，但在其他方面与物业公司对着干E其他

5您所处的住宅小区引发的矛盾主要原因源于?

A房地产开发单位遗留问题

B政府对物业管理企业缺乏监管，无实用的法律可依

C物业管理单位服务质量不高

D部分业主不服从管理

6您认为物业管理企业服务质量不高的原因是？

A管理机制问题B管理水平问题C服务人员素质低D缺乏资金运作

7、在物业管理主体中，您是怎样一种态度？

Ａ做为业主，我买房子了，物业作为服务者就该为我服务

Ｂ作为业主，我交物业费，就因该给我最好的服务

Ｃ作为业主，我就是小区的主人，物业公司就该听我的Ｄ作为物业公司，谁交时交物业费，谁交的多我就为谁服务

Ｅ作为物业公司，大家是一样的，我们为每位业主提供一流的最贴心的服务

８、您认为提高郑州市住宅小区物业管理服务水平应该主要从哪方面入手？

A政府部门制定出与郑州市物业发展相适应的政策法规

B加强市场竞争机制，采用招标形式为住宅小区确定物业管理企业

C注重郑州市住宅小区前期物业管理

D加强物业管理从业人员的素质培养

Ｅ其他

９、总体来说，您对您小区的满意程度？

Ａ非常满意B比较满意

C不满意D非常不满意

10、除以上的问题，您认为郑州市住宅小区当前还存在哪些问题，哪些是通过我们的协调就能解决的？您对郑州市住宅小区物业服务质量的提高有何建议?

最后再次感谢您配合本次调查，谢谢您的参与！