第一篇：2012年物业管理实务辅导之几种典型设施设备的管理
2012年物业管理实务辅导之几种典型设施设备的管理
一、供配电系统
(一)种类
物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；按供电性质分为长期供电和临时供电。
(二)管理工作主要内容
(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。
(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。
(3)建立供配电系统技术档案。
(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。
(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。
(6)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。
四、电梯系统
(一)种类
常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。
(二)管理工作主要内容
(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。
(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。
(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。
(4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。
(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。
(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。
(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。
(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。
(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。
五、空调系统
(一)种类
空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。
(二)管理工作主要内容
(1)配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。
(2)建立空调系统技术档案。
(3)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。
(4)备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。
(5)根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。
(6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。
(7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。
(8)在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：
1)用电负荷的计算和供电线路的匹配；
2)安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。
(9)在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：
1)对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；
2)清理各管道内的灰尘；
3)检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；
4)检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；
5)检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。
(10)定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。
(三)注意事项
(1)空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：
1)使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段；
2)保证和加强相关管道的保温；
3)尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；
4)保证冷媒液的恰当用量；
5)冷凝水的排除等。
(2)空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。
(3)中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
第二篇：2012年物业管理实务辅导之清洁卫生管理
2012年物业管理实务辅导之清洁卫生管理
一、清洁卫生服务内容与基本方法
(一)清洁卫生服务内容
1．建筑物外公共区域清洁
建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等。
2．建筑物内公共区域清洁
建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。
3．垃圾收集与处理
垃圾的收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。
4．管道疏通服务
管道疏通服务主要是对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏，同时为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。
5．外墙清洗
外墙清洗是指为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗的保洁工作。它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。
6．泳池清洁
泳池清洁包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的pH值、余氯含量、混浊度、细菌含量等进行测试。经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。
7．上门有偿清洁服务
上门有偿清洁服务是为了满足业主(客户)的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。
8．专项清洁工作
专项清洁是指清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。
(二)清洁卫生服务管理的基本方法
1．清洁卫生操作的基本方法
清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。
2．清洁卫生服务管理的基本方法
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业管理企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/无论是外包管理或是自行作业，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作。管理中，前者的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核与管理，后者则不仅要监督检查，更要强化清洁服务工作。
二、清洁卫生的日常管理
(一)清洁卫生管理制度的建立
清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。
(二)清洁卫生日常管理方法与要点
清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。
同时，还要区分不同物业类型，注意检查以下方面：
1．多层小区
(1)室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；
(2)绿化带内垃圾杂物；
(3)楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物；
(4)业主信报箱上部的积尘；
(5)楼梯扶手积尘；
(6)室外公共区域的垃圾杂物；
(7)公共区域各类乱张贴；
(8)停车篷(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘；
(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。
此外，北方地区冬天还应重点检查人行道路积雪、结冰情况，及时清扫积雪，避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。
2．高层小区及写字楼
(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；
(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水；
(3)各类机房、设备房内的积尘；
(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；
(5)电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；
(6)信报箱、窗台等上平面积尘；
(7)绿化带、花坛内垃圾杂物；
(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；
(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。
月检的基本内容与日检相同。专项检查则是对物业某个部位的清洁工作实施集中检查的方式，一般多由物业管理企业相关职能部门组织检查。
第三篇：2012年物业管理实务辅导之绿化管理
2012年物业管理实务辅导之绿化管理
一、绿化管理的内容
物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。
(一)日常管理
绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有比较大的差别。
(二)翻新改造
绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。
(三)花木种植
花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业管理企业为了方便绿化管理而自建花物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/抄近路，在绿化带走出几条小道，尽管物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护了园林景观。
【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
第四篇：2012年物业管理实务辅导之物业管理企业的设立
2012年物业管理实务辅导之物业管理企业的设立
一、物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。
(一)企业名称的预先审核
物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
(二)公司地址
物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
(三)注册资本
《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。
(四)股东人数和法定代表人
在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。
(五)公司人员
物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。
(六)公司章程
物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：
(1)总则，包括公司名称和地址等；
(2)企业的经营范围；
(3)公司注册资本；
(4)股东的姓名或名称；
(5)股东的权利和义务；
(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；
(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；
(8)公司的法定代表；
(9)公司解散事由和清算办法；
(10)职工录用方式、待遇、管理方法；
(11)企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
二、物业管理企业的资质审批及管理
(一)物业管理企业的资质条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：
1．一级资质
(1)注册资本为人民币500万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
1)多层住宅200万m2；
2)高层住宅100万m2；
3)独立式住宅(别墅)15万m2；
4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
2．二级资质
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
1)多层住宅100万m2；
2)高层住宅50万m2；
3)独立式住宅(别墅)8万m2；
4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
3．三级资质
(1)注册资本为人民币50万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)有委托的物业管理项目。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
(二)在申报资质时需提供的资料
新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：
(1)营业执照；
(2)企业章程；
(3)验资证明；
(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
(三)物业管理企业的资质管理
资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。
第五篇：物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。
一、设备设施维保计划的建立
1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划
1）制定维修保养计划的准备工作内容：
确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划
2）确定保养的内容：
保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。
2、《设备设施维护保养计划》制定原则:
1）设施设备使用频率
2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间
4）维修保养项目及内容
5）备品、备件计划，预计费用
设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。
二、设备维护保养的类别：
设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修
（一）设备的维护保养
1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。
2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作
（二）设备的计划检修
设备计划检修是建立在设备点检基础上的
1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检
修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
三、设备保养管理规程
（一）、实施目的：
规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。
（二）、职责：
1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。
2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。
（三）、保养管理规程
1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。
2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。
3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。
4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。
5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。
8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。
9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。
10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。
11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。
12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。
13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。
14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。
四、设备设施的保养计划实施：
设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。
一、水泵房设备维修保养：
比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。
b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：
c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；
d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承
e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；
f)电动机机壳保护接地线是否良好，紧固
g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
2、水泵维修保养：
a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：
b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；
c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养：
强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；
2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；
4）交流接触器维修保养：
A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
B.清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
C.清洁铁芯上的油污及脏物；
D.检查复位调簧情况；
E.拧紧所有紧固件。
5）自耦减压启动器维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；
B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6）热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
7）自动空气开关维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；
D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。
8）中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9）信号灯、指示仪表维修保养：
A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；
B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10）远传压力表维修保养：
A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；
C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。
二、高压配电维修保养：
1、干式变压器维修保养。
1)清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。
2）拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。
4）检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。
2、高压开关柜维修保养。
高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。
3、低压配电柜维修保养。
1）断路器（自动空气开关）维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；
C.断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；
2）电容器维修保养：
A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；
B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；
C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；
D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3）交流接触器维修保养：
A.清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；
B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
C.清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
D.清洁铁芯表面的油垢及脏物；
E.紧固进出线联结点。
4）热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换；
E.检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；
F.检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；
G.检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；
H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
5）二次回路维修保养：
A.号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；
B.接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
6）主回路维修保养：
A.标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；
B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；
C.母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。
三、对分包项目的设备设施维修保养管理：
1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容；
2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；
3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收；
4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。
制定了科学化的设备管理维修方案，再采用信息化的平台与科学化的方案相结合，将会使物业公司对小区设备的管理维修工作效率大大提升，同时还可以提高物业服务水平和市场价值。极致物业管理软件中的设备管理模块可为物业管理公司提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。
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