第一篇：大理市物业管理方案
大理XX小区物业管理方案书
根据小区的设计特点，现拟出“XX小区”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“XX小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。
一、小区物业概况
小区地理位臵总建筑面积约8.9万平方米，小区以多层住宅为主，（小区交通、生活便利概况）。美丽的社区，更需要比较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
根据XX小区的实况，我公司确定XX小区物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）如有空调安装的，空调应安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证50KW功率用电量的供电正常，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高业主的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
（七）针对性的专项服务（代理业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的管理理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、科学的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设臵业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设臵业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲 力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展小区物业管理所配臵的人力、物力资源
（一）人员设臵。
根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积8.9万平方米计算,本公司“XX小区”管理处拟设臵工作人员40人。
职位 人数 负责内容
管理入主任兼业主联络处主任 1人、副主任1人负责总体工作安排、业主沟通 工程人员 2人 负责设备、设施维修、保养
车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费
保洁绿化人员 9人 负责保洁绿化
保安人员 27人 负责岗亭、车辆出入、巡逻。注：保安人员岗位设臵：门岗12人，4人/班，巡逻15人，5人/班。财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
XX小区综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)： 管理费 维修金
多层住宅 0.80元/平方米〃月
商场 1.80元/平方米〃月 临时停车位 5元/小时
业主停车位 100元/位〃月
五、XX小区物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设臵与拟定人员编制 2.物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处臵，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。(二)物业管理的启动 1.物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）2.入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。3.二次装修施工全过程监控
二次装修管理的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《大理州住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，保证其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，10 以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车库进出口、社区出入口，电梯轿厢内设臵闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合 派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位臵停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统 1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位臵统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到 定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值 班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。3）弱电设备管理 每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保洁系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给业主提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标 准 1 楼道 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味 2地板及楼梯 清扫地板、楼梯 1次/天 无杂物，无积水 3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水 4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印 5 擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印 6 擦公共防盗门 1次/周 无灰尘 7 擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 8 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝 9 擦消火栓 1次/月 无灰尘 10 擦窗户 2次/月 无灰尘 道路 路面 循环清扫 无杂物 2 路边绿地 2次/天 无杂物 3 水泵结合器 1次/周 无灰尘 4 路灯柱 1次/周 无灰尘 绿地 清理 2次/天 无 灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次 E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。1）、日常服务
设臵业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。2）、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等。
六、物业接管事项说明
（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以总经理为首的接管验收小组。成员包括2名工程师、1名会计师。
第二篇：大理市物业管理实施办法(试行)
大府规登„2006‟6号
大理市人民政府公告
第2号
现公布《大理市物业管理实施办法（试行）》，自2006年5月1日起施行。
二○○六年三月六日
大理市物业管理实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《云南省物业管理规定》第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等配套规定和本办法。
第三条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第四条 大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理处具体负责物业管理行业的日常工作。
民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。
业主委员会委员应具备以下条件：
1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守《中华人民共和国公民道德实施纲要》；
2、具有公民政治权利；
3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；
4、具备一定组织协调能力和议事能力；
5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。
业主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。
第六条 住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第七条 首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。
第八条 首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：
（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；
（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；
（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；
（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 首次业主大会除行使《物业管理条例》规定的权利外，还应审议通过以下事项：
（一）业主大会和业主委员会议事规则；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会的选举及任期；
（四）物业管理企业的选聘办法；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、查实问卷调查结果等。
第十条 首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为3—9人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起30日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：
（一）业主委员会登记备案表；
（二）业主委员会选举办法及选票；
（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；
（四）业主大会审议通过的主要事项。
第十一条 业主委员会通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。
第十三条 业主委员会主任享有下列权利：
（一）负责召开业主委员会会议；
（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；
（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
（二）完成业主委员会交办的工作；
（三）代表业主委员会处理事务；
（四）接受行政主管部门的培训和指导。
第十四条 业主委员会每届任期一般为3—5年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满3个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。
物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条 业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，按照建设部《物业管理资质管理办法》，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第十八条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。
第四章 物业管理服务
第十九条 建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十条 建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前臵条件。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理企业在中标后15天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起10日内，报市行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15日内派员进驻现场，其主要职责为：
（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布臵及设施设备功能情况；
（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；
（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；
（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；
（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。
第二十二条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
前期物业服务事项应包括以下内容：
（一）物业服务内容及要求；
（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；
（三）房屋接交过程的授权范围及职责；
（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；
（五）物业装饰装修的管理服务；
（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；
（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。
第二十三条 建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。
在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位臵及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。
（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的3‰、不高于总建筑面积的7‰的比例配臵。
（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。
（三）建设（开发）单位在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。
（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。
第二十四条
业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为2—3年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起30日内报市行政主管部门鉴证、备案。
物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的《物业服务合同》。第二十五条
物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。
对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。
第五章 物业管理服务收费
第二十六条 建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。
建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起6个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾期内的全部物业费用直至完成交接。
第二十七条 小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。
业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时，业主应向物业管理单位备案。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条 市价格主管部门会同市物业主管部门，负责行政区域内物业服务收费的监督管理。
物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。
第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。
物业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条 物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。
第三十一条 利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。
物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。
第三十二条 设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。
经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。
第三十三条 业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照1—2%的比例提取一部分资金，作为业主委员会必要的经费开支。
第六章 住宅室内装饰装修管理
第三十四条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定和本办法。
第三十五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第三十六条
装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。
第三十七条 申报登记应提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条
室内装饰装修工程未经物业管理单位同意禁止施工。
第三十九条 物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。
第四十条 业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积200m2以下交纳1000元；满200m2、不足300 m2交纳2000元；依次类推。业主装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。
第四十一条 非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。
第七章 新建住宅小区竣工综合验收管理
第四十二条 新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。
（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。
（四）拆迁安臵情况（旧城改造项目）。
（五）物业管理落实情况。
第四十三条 对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。
第八章 专项维修基金的收取、管理、使用
第四十四条 住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的配套规定和本办法。第四十五条 商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的1%收取。个人购地自建房屋按房产证面积10.00元/m2收取.第四十六条 商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面积、购房价款、缴交比例、应缴数、实缴数等明细表格。市物业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。
第四十七条 住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护全体业主共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。
收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据”。第四十八条 专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条 业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条 业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。
第五十一条 共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处臵。
第五十二条 单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。
第五十三条 房屋共用部位大修工程范围：
（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。
（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。
（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。
（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条 共用设施设备大修、更新改造工程范围：
（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。
（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。
（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。
（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。
（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。
（六）小区环境绿化需要更新改造的。
第五十五条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。第五十六条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：
（一）大修、更新改造内容；
（二）工程预算；
（三）涉及户数及按户分摊费用；
（四）维修基金缴存余额；
（五）大修、更新改造组织方式；
（六）业主委员会意见。
经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
第五十七条 物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：
（一）大修、更新改造方案、工程预算；
（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；
（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。
第五十八条 市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。
第五十九条
维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积20.00元/m2续筹；商铺和商业经营性用房按建筑面积40.00元/m2续筹，纳入专项维修基金专户管理。
第九章 已售公有住房住宅小区管理
第六十条 已售公有房包括房改房、经济适用房、单位全额集资房。第六十一条 鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。
第六十二条 为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设臵上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。
第六十三条 公有住房售后维修基金来源于两部分：
1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的20%提取；属高层住宅的按售房款的30%提取。
2、购房者按其占有的住宅建筑面积10.00元/m2交纳。
第六十四条 公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。
第六十五条 公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积10.00元/m2续筹。房屋产权发生转移时，专项维修基金同时转移。
第十章 法律责任
第六十六条 违反国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。
第六十七条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。
第六十九条 业主大会、业主委员会做出的决定违反本办法或者侵害公共利益的，市物业行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。
第七十条 建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按《物业管理条例》规定处10万元以上50万元以下的罚款。
建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并按《物业管理条例》规定处10万元以下罚款。
第七十一条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照《物业管理条例》规定，没收非法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；
（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条 违反本办法规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十三条 违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。
对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息； 对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；
对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条 违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部110号令对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处以1000元以上10000元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。
第七十五条
违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十一章 附 则
第七十七条 本办法由市物业行政主管部门负责解释。
第七十八条 本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。
第七十九条 本办法自2006年5月1日起施行。
第三篇：物业管理方案
3.4 XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备
3.4.1物业管理方式
指挥机构 执行机构
（主任）（各部门主管、专业人员）
监督机构
（主任和公司物业部）
反馈渠道
3.4.2 XX广场工作计划
前期介入计划
序号 项目 工作内容 计划时间 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同
参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻
设计与建设 广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。
C、就物业管理方面，对XX广场当时
阶段提出专业建议。
D、参与现场施工管理及各类设备的选
型与调试。
在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。
组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。
办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使
各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范
B、结合XX广场实际情况，对各项
操作规范进行调整完善。
前期介入工作计划
序号 项目 工作内容 计划时间 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使
接管 行审查。用前一个月
B、对不合格项目备案，并督促责任
部门整改。
C、进行复验。
D、符合接管标准后办理书面移交手
续。
E、制作XX广场的“备忘录”。
A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划
序号 项目 工作内容 计划时间
入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使
电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个 开展有关工作。月 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。
D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。
E、入伙手续办理。
初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付
调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月
流。内
B、针对业主合理意见，进行纠正措施。
C、回访与回馈意见收集。二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。用起 C、装修施工工程监控。
D、装修工程验收
档案建立与 A、收集业主资料归档。物业交付使
管理 B、各类图纸资料的装订归档。用起
C、建档与运用。
配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使
及时将顾客信息反馈给销售部。用起
B、协助销售部、工程部做好售后服务
工作。
管理期内工作计划
管理期 主要规划项目 备注
第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司
符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全
规范。面交付一年
B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内
业管理相关政策法规。
C、全面导入CI识别系统。
D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。
E、员工系统培训开展。
F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。
G、按照社区活动计划，开展适合XX广场特点的社区活动。
H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。
第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。用二年内
B、开展各项便民服务活动。
C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居
住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申
报。
E、装修计划制定。
G、个性化服务的提供和推广。
3.4.3XX广场物质装备
u 物业管理办公、商业用房配置
XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米
u 行政办公用品
序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4
办公用房，532平方米商业用房。11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1
u 保安设备
序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24
u 清洁设备
序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1
u 工程维修设备工具
序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1
Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布
行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。
物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。
工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。
客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。
财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备
坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12
工程人员 7
3..5.3 人员培训
培训的意义：
l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。
培训的目标：
l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。
通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。
培训的方式：
l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训
物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步：在职培训
完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训
在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：
l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作
l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理
l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修
l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律
（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度
（4）保安消防装备使用
（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法
（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练
l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理
3.5.4 XX广场管理处人员管理
人员管理的原则：
l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。
l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。
录用、培训和淘汰：
l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。
l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。
l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。
l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。
考核方法：
l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。
l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。
l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。
l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）
员工形象：
l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。
l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。
员工手册（略）
第四篇：物业管理方案
某项目物业管理方案
一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收
12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）
预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* m
2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年
（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元
（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
（9）保险费：暂不投保
4、业主、使用权人入住程序发函
办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据
入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份
缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主
八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
第五篇：物业管理方案
某项目物业管理方案
一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图
四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2。
六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书
面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。
七、入伙
1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；
2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约
5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章 &n
棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
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