交房必须搞定这几大问题

第一篇：交房必须搞定这几大问题

交房必须搞定这几大问题

交房最怕什么？拒收、群诉！

业主在收房时最不能容忍的几大问题。只要在交付前解决了这几大问题，就不用担心交房时被业主找麻烦了。

一、交房流程不清晰

通常，正式交付时一般会涉及到十几个环节。而一些刚需盘项目，绝大多数业主都是第一次买房，不太清楚流程。此时若没有一套清晰的交房流程清单，每个环节没有人指引、介绍，业主就会很懵。这不但浪费业主的时间，还易给业主留下混乱的印象。

预防措施：

1、在交付前一周，用短信、微信的形式告知业主具体的收房时间和相关流程；

交付时间：2018年

月

日一一2018年

月

日 交付地点: 交付流程:①登记领号

②办理交付手续&领钥匙

③拍摄全家福及抽奖活动

④办理验房手续

⑤验房

⑥办理收房手续

2、在交付当天，现场应出示本次交房的收楼流程图、费用一览表和交付流程图；

3、一般在交付当天，会设置一个专岗——交付大使/交房大使，全程陪同业主收房。

二、接待人员不专业，一问三不知

正式交付时，验房环节是经营业主体验最重要的环节之一。而陪验人员的专业程度，直接决定业主在验房过程中的感受。如果业主咨询房屋使用功能、物业、小区配套等相关问题时，接待人员都无法回答，容易让业主对开发商和物业产生不信任感。

预防措施：

1、成熟房企做法是：在交付前三个月，针对交房客户可能提到的房屋使用功能、装修材料、物业服务、相关配套、房屋质量验收等问题，对现场服务人员进行统一培训，规范术语。同 2 时，每个项目的专业陪验都要进行模拟走场、实地演练，对新员工还要做老带新——新员工必须跟老同事验房多次后才能独立上岗。

2、万科、保利、金地、佳兆业、华侨城等房企还通过在验房环节使用互联网工具，以提升专业形象和业主体验。

三、接待人员对提出业主问题不重视、敷衍

在验房过程中，业主也常遇到陪验人员不重视业主提问的情况，诸如“这个不是问题”、“本来就是这样的”、“不影响”等回答，会让业主感受很差。

预防措施：

1、前期做交付培训时，强调对业主有问必答，重视业主的提问。应明确规定：交房大使如遇到业主提出超出解答范围的问题，应主动寻求专业协助，不能以“不知道”、“不清楚”直接拒绝回答；

2、一般房企都会在正式交付后一个月，对业主进行满意度回访调查，包括交付整体满意度、交付陪验满意度和房屋质量满意度三项。其中，会专门对陪验人员的态度进行打分、排名，如果属于有效投诉会对相关陪验人员进行追责。

四、未做好开荒保洁

因为工期紧，很多项目未做好开荒保洁就进行交房。现在房价这么高，业主往往花一大笔钱买了房子，但收房时发现里面的卫生都没搞干净，让业主是无法接受的；

预防措施：

1、在正式交付前，提前做好开荒保洁，包括室内精保洁、外立面窗户保洁、公共部位及地下车库保洁、园区卫生保洁。

2、例如万科对精装房室内卫生这一项就非常重视，卫生评估项在总分中占有较大比例。在正式交付时，万科甚至可以做到：戴上白手套、穿上白袜子，到房子里随便走随便摸。假如出来时白手套白袜子脏了，OK，这房你完全可以不接。

五、部分设计影响使用功能 3 比如燃气管位置和燃气灶设计位置未在同一侧；燃气管道影响厨房吊顶或地柜安装；生活阳台的插座和下水距离太远，不方便洗衣机的使用；入户门与邻居或防火门打架等，这些设计项都会影响业主的日常使用。

预防措施：

做好前期设计工作，新户型上市需组织销售、设计、客服、物业、工程相关部门进行综合评估，对产品进行各方位评估，对于设计不合理的要及时纠正，并拿出处理方案，避免被业主发现后再来更改，就被动了。

六、市政配套未完成强制交房

在有些情况下，小区配套完善性一定程度上决定了业主最初购买意向的达成。而到正式交付时，若发生销售阶段承诺过的马路未通、幼儿园和小学未开学的情况，也是业主无法容忍的。

尤其是一些郊区项目，在项目一期时如果市政配套尚不完善就强制交房，业主的抗性会较大。

预防措施：

将市政配套作为交付评估时一个重要指标，提前规划安排，大力督促政府部门建设市政配套。

七、水电不通

例如开灯灯不亮、水龙头没水、装修渗漏等情况，直接影响业主的使用功能，是交房大忌。

预防措施：

工程部交付前必须有专人组织进行以下七项专项验收并建立档案，这种专人专项检查验收一方面不容易漏项，另一方面给到施工单位的清单比较好提交，便于施工单位专项整改：

1、卫生间沉箱结构闭水验收；

2、卫生间门槛石、隔墙防渗漏闭水验收；

3、排水主管道通水通球验收；

4、地漏通水验收； 4

5、插座通电、照明验收；

6、卫生间、阳台地面坡度泼水排水验收；

7、给水管打压验收；

八、与样板房对比存在偏差，交房标准与合同不一致

由于销售阶段不是实地样板间，在实际交付时可能出现样板房对照存在偏差：如房屋与样板间的入户门开启方向不一致、开间尺寸不一致等问题，直接涉及到诚信问题，最易引发大型的群诉事件。

预防措施：

房屋结构和装修标准都需要靠前期监控。交付前执行一套完善的验收机制，对照合同逐项过，确保交楼与合同交楼标准约定一致性，并在每周例会上通报验收问题和整改情况，评估不合格不允许交付。

九、墙地面大面积空鼓、裂缝

空鼓裂缝虽然属于房屋质量通病，但业主入住之后维修粉尘污染大、时间长，且维修后还有可能反复发生，这也是业主不能容忍的项目之一。空鼓分涂饰层空鼓（抹灰空鼓）和墙地砖空鼓两种。

涂饰层空鼓开裂原因分析：涂饰空鼓多数是因为抹灰层空鼓引起，加上基层处理不到位，涂料无法很好的与基层粘结，严重的会出现脱落；抹灰层开裂，加上温差的变化影响，涂饰开裂也较为“麻烦”的质量问题，开裂现象会反复出现。

预防措施：

1、涂饰层空鼓：涂饰施工前，对墙面进行检查（墙面潮湿与结露、基层发霉、基层裂缝、基层空鼓），对于有缺陷的基层应进行修补，按照正确涂饰施工工艺进行施工作业。

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2、墙地砖空鼓：采用专用粘结材料，做到空鼓也不会坠落；改进工人操作工艺，减少空鼓，如深圳区域推广薄贴法工艺；限制吸水率低的玻化砖上墙，已经取消新C标装修的玻化砖上墙;研究干挂工艺。

十、房屋渗漏

渗漏问题是业主收房最不能容忍的问题，原因是：第一，房屋质量一直是业主最为关心的，而渗漏属于较为严重的质量问题；第二，渗漏的维修难度相对较高，维修时间长，对业主入住后的居住影响也相对较大。

房屋渗漏主要发生在卫生间渗漏、管道渗漏、外墙、屋面渗漏这三个位置。其中，卫生间渗漏因为直接涉及到邻里关系，维修难度较大，所以是业主在收房时最为关心的。

预防措施：

1、为了防止卫生间漏水的情况发生，通常在结构阶段就会进行闭水实验，先做到结构不渗漏再做防水层，以大大降低卫生间渗漏的机率。而保利更有卫生间带水交房的先例；

2、针对水管渗漏的情况，主要是在装修完成后对给水管进行打压测试，检测水管是否完好； 建立健全样板引路制度：对工程易渗漏部位如外门窗、屋面、外墙螺杆与悬挑洞眼、等进行工艺样板引路并进行验收确认；

3、影像资料留存：对外墙螺杆与悬挑洞眼、烟道预留洞口、穿墙与楼板预留洞口等堵塞必须100%存照并按照分户编号存档；

十一、门窗验收

门窗关乎着业主的居住安全，不少家庭在装修中会更换门窗，验收时要仔细核对型材是否与合同上的一致。

预防措施：

1、检查门板是否有破损或翘曲变形现象。装修时，材料搬进搬出，很容易刮伤门板，做好验收，可防止装修公司推卸责任。

2、检查玻璃是否有划痕，密封条和滑轮等是否正常无损，拉手是否牢固。在装修时要提醒施工人员做好保护措施。

3、检查窗户是否开合滑动灵活、相互无碰撞，五金配件是否齐全、完好无损。

4、如果窗户需要更换的，要仔细核实型材及配件。

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十二、外墙及屋面验收

外墙及屋面的验收是个比较容易被忽视的环节。

预防措施

1、可以在大雨过后观察外墙和窗边框是否有渗漏，其接缝处一定要密实，如果有问题及时统计并安排专人分户进行资料登记并要求施工单位逐一销项整改。

2、仔细检查顶层楼板是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象，在屋面防水施工前在大雨天气检查并完善结构自防水。

总 结

总体来看，上述几大问题主要分三类：销售承诺问题，房屋质量问题和客户体验问题。

对于销售承诺问题，像标杆万科就会在项目交付前三个月，召开“项目风险预控会”。会上将对项目可能引起客户投诉的销售承诺进行汇总，再通过协调各部门来解决。

而客户体验的问题，以前标杆们主要是通过对接待人员专业培训和交房环节的精心策划来解决。

针对客户最关心的房屋质量问题，标杆们的做法是：将房屋可能出现的问题转化为标准化清单，在前期的专项检查、模拟验房等环节中进行清单式验收。7

第二篇：澳洲留学：租房一定要注意这几大问题

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澳洲留学：租房一定要注意这几大问题

留学生刚到一个陌生的地方，最关心的问题自然是如何租个好房。只有在一个安稳的居住环境下，才能全身心的投入到学习工作中去。然而，事实并没有大家想象中那么的简单，租金贵房东坑等各种难题往往让我们不知所措。给大家一点小建议，希望大家的生活更加美好。

安全问题：租金低的房子，往往是高犯罪区域

很多留学生刚来的时候，为了省钱，往往选择了租金相对低的房子，殊不知，这些区域，时常出现盗窃，抢劫等案件。

对于刚来不熟悉环境的留学生，建议先住在当地人的家庭里(homestay)过渡一段时间，等熟悉环境了以后，可以和朋友整租房子，或者自己另外找房子住。另外，学生也可以住学校宿舍，但是要提前3个月在学校网站上申请。

房东问题：私人房东任意涨租金和赶人走

有位留学生，在Glen Huntley附近租了个单间，房东口头承诺说650澳币的租金，包括了水煤电网等费用，但房东事后发现当月水费过高时，便强制要求租客多付租金。这位学生在迫于无奈的情况下，不得不多付了租金。

建议：在租房时，建议找正规的中介公司，一般正规中介都会和房客签署至少6个月的租房合同，在合同期内房东不能够调整房租或者是终止合同。这是对

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房客最有保障的一种租房方式。当然，遵照合约，房客也不能在合约期满之前搬出，否则将需要对房东进行赔偿。如果找私人住宅，也应该与房东签订好白纸黑字的合同，虽然口头协议在澳洲也是有法律效力的，但是实体合同会有更强的约束力。

时间问题：很难在自己到达之前租到房子

如何在国内就租到澳洲的房子是很多同学们首次来澳州的最大问题。不少同学都发现虽然澳洲家园网上有很多房屋出租，但中介都不愿把房子留到自己来的时候，要求至少1-2周内就要入住。而真要等到出发前1-2周才开始找房子，估计大家心里也不踏实。

建议：澳洲的房子一般都是空房招租的，那就意味着每空一周，房东就会损失数百上千澳币，所以房东都会对中介施压，要求中介在最短时间内把房子租出去。同学们不妨在出发前1-2个月的时候，就开始联系想要居住地区的中介，告诉他们你的到达时间和租房需求。也要让中介知道你是诚心租房，可以在国内完成合约签署和定金支付。这样，此中介有合适的房源，就可以直接通知你，中介也省去了招房客，开放看房的麻烦。

转租问题：不靠谱的二房东可能随时携款私逃

很多留学生会在假期的时候回国，澳洲的暑假一般是从11月放到次年3月初。学生回国了，但还是需要交假期的房租。此时，有些同学便会通过把自己的房子暂时短租出去来避免这笔不必要的租金开销。但事实上，有些不负责任的二

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房东，在预收了大笔房租后，就携款私逃了，新租客也没有大房东的信息，因此吃了哑巴亏。

建议：尽量不要选择短租房，尤其是租二房东的房子。首先你无从知道租房信息的真实性和可靠性，其次，你也不知道二房东会不会中间多赚你一笔，又或者他直接携款私逃。而且频繁搬家也不利于环境的适应。所以，租房的时候尽量避免找二房东，建议还是通过正规渠道合约租房。

室友问题：作息时间不同，卫生习惯格差异

有位留学生有个合租室友，喜欢凌晨开始工作，然后开着音乐入睡。到了晚上夜深人静的时候，这位留学生躺在床上就听到隔壁房间传来的各种摇滚音乐，平时读书已经很疲惫了，再碰到这种情况，就更难入睡了。随便和不少同学聊一下，也有很多室友不合的糟心事。

建议：在真正入住之前，可以与室友先简单交流一下，互相了解彼此的生活习惯，以免造成日后矛盾。历代的师兄师姐们的建议就是：

· 消费观差异太大的室友不宜，比如有人希望冲凉5分钟，空调不开工。

· 卫生习惯观差异太大的室友不宜，比如你能接受袜子多久洗一次。

· 生物钟观差异太大的室友不宜，比如你觉得早上6点是该起了，还是该睡了。

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· 过于冲动情绪化的室友不宜，出国在外，大家都难免有一些不顺心的事情，互相体谅十分重要。

虽然说了这么多不宜，大家还是可以期待精彩的留学生活的。而且，相信大多数朋友一定会在留学生活中收获人生最好的朋友。

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第三篇：四点搞定听诊菜鸟大问题

四点搞定听诊菜鸟大问题：内附实用教程下载

2016-04-27 15:10 来源：丁香园 作者：羟考酮 字体大小-| + 听诊是每个医生必备的基本功之一，特别是呼吸科医生，正是离不开听诊器离不开胸部听诊。有站友们在论坛上提出听诊的三个问题：

1.呼吸音在哪些部位需要重点听？发现呼吸科老师只是听背部肩胛间区和肩胛线、腋后线几个点，并不是像诊断学书上那样听，那么是不是呼吸音在某几个点最清楚或者最具有代表性？

2.听诊呼吸音时总是受到心音干扰，怎样避免？听诊呼吸音或者心音时，手压在听诊键上，总是有些干扰的声音，不压在上面又听不清，有什么办法避免手压在体检上产生的声音吗？ 3.听呼吸音的时候，怎么能去除干扰音或分辨干扰音和中小湿啰音呢？听诊器刚接触皮肤，就有些干扰音。尤其是听背部呼吸音，病人的背部稍有起伏，我听到的干扰音就比较明显。听不明白，这是实习生和刚毕业医生经常遇到的问题，不要灰心，每个医生都遇到过。呼吸音到底应该怎么听? 经验才是王道

1.首先要学会正常胸部、心脏听诊：目的是为了发现差异。可以经常把听诊器放在自己的心肺上反复听诊，每天睡前听一会儿即可。仔细听肺部吸气、呼气的声音特 点，俗话说熟能生巧，你只要长期听，当你听到某个异常声音时，或许你以前没认真研究过正常的心肺声音，你区别不出差别，但现在你一旦听到，你的脑袋就会反 应过来这个声音怎么跟我以前听到的不太一样呢？

站友提问的「呼吸科老师只是听背部肩胛间区和肩胛线、腋后线几个点，并不是像诊断学书上那样听」。着重听这几点，其实并不是因为这几点具有代表性，而是在「比较」，比较患者呼吸音的变化、差异，从而制定下一步治疗计划。

2.在学会发现差异的基础上，就要学会鉴别异常心肺听是什么：不要盲目听信上级医生的话，这会产生误导，诊断需要的是客观证据。有机会找个肺功能检查证实有哮 喘的患者就可以听到干啰音或哮鸣音，最好是年轻人。因为老年人哮喘发作时常夹杂有肺部感染的湿罗音，初学者难以区分。

从基础开始，一步步掌握肺部听诊

如 书中所写，肺部听诊时，被检查者取坐位或卧位。听诊的顺序一般由肺尖开始，自上而下分别检查前胸部、侧胸部和背部，听诊前胸部应沿锁骨中线和腋前线；听诊 侧胸部应沿腋中线和腋后线；听诊背部应沿肩胛线，自上至下逐一肋间进行，而且要在上下、左右对称的部位进行对比。被检查者微张口作均匀的呼吸，必要时可作 较深的呼吸或咳嗽数声后立即听诊，这样更有利于察觉呼吸音及附加音的改变。掌握胸部听诊，从正常呼吸音开始

1.气管呼吸音：是空气进出气管所发出的声音，粗糙、响亮且高调，吸气与呼气相几乎相等，于胸外气管上面可听及。

2.支气管呼吸音：为吸入的空气在声门、气管或主支气管形成湍流所产生的声音，颇似抬舌后经口腔呼气时所发出「ha」的音响，该呼吸音强而高调。吸气相较呼气 相短，因吸气为主动运动，吸气时声门增宽，进气较快；而呼气为被动运动，声门较窄，出气较慢之故。且呼气音较吸气音强而高调，吸气末与呼气始之间有极短暂 的间隙。

正常人于喉部、胸骨上窝、背部第 6、7 颈椎及第 1、2 胸椎附近均可听到支气管呼吸音，且越靠近气管区，其音响越强，音调亦渐降低。

3.支气管肺泡呼吸音：为兼有支气管呼吸音和肺泡呼吸音特点的混合性呼吸音。其吸气音的性质与正常肺泡呼吸音相似，但音调较高且较响亮；与支气管呼吸音相似，但强度稍弱，音调稍低，管样性质少些和呼气相短些，在吸气和呼气之间有极短暂的间隙。正常人于胸骨两侧第 1、2 肋间隙，肩胛间区第 3、4 胸椎水平以及肺尖前后部可听及支气管肺泡呼吸音。当其他部位听及支气管肺泡呼吸音时，均属异常情况，提示有病变存在。4.肺泡呼吸音：为呼吸气流在细支气管和肺泡内进出所致。吸气时气流经支气管进入肺泡，使肺泡由松弛变为紧张，呼气时肺泡由紧张变为松弛。肺泡呼吸音很像上齿 轻咬下唇吸气时所发出的「fu」的声音，为一种柔软吹风样性质，音调较低，音响较弱。吸呼气相比，吸气音比呼气音间响强、音调较高且时间较长。正常人胸部 除支气管呼吸音部位和支气管肺泡呼吸部位外其余部位均闻及肺泡呼吸音。表 1 四种正常呼吸音特征的比较

有差异才有比较，异常呼吸音又是如何

1.异常肺泡呼吸音：（1）肺泡呼吸音减弱或消失：可在局部，单侧或双肺出现；（2）肺泡呼吸音增强：一侧肺泡呼吸音增强，见于一侧肺胸病变引起肺泡呼吸音减 弱，此时健侧肺可发生代偿性肺泡呼吸音增强；（3）呼气音延长；（4）断续性呼吸音：又称齿轮呼吸音。必须注意，当寒冷、疼痛和精神紧张时，亦可听及断续 性肌肉收缩的附加音，但与呼吸运动无关，应予鉴别；（5）粗糙性呼吸音。

2.异常支气管呼吸音：如在正常肺泡呼吸音部位听到支气管呼吸音，则为异常的支气管呼吸音，或称管样呼吸音。

3.异常支气管肺泡呼吸音：为在正常肺泡呼吸音的区域内听到的支气管肺泡呼吸音。啰音

1.粗湿啰音：又称为大小泡音。发生于气管、主支气管或空洞部位，多出现在吸气早期。见于支气管扩张、严重肺水肿及肺结核或肺脓肿空洞。昏迷或濒死的患者因无力排出呼吸道分泌物，于气管处可听及粗湿啰音，有时不用听诊器也可听到，谓之痰鸣。

2.中湿啰音：又称为中小泡音，发生于中等大小的支气管，多出现于吸气的中期。见于支气管炎或支气管肺炎等。

3.细湿啰音：又称为小水泡音。发生于小支气管，多在吸气后期出现。常见于细支气管炎、支气管肺炎、肺淤血和肺梗死等。4.淤血、肺炎早期和肺泡炎等。

5.低调干啰音：又称鼾音。音调低，其基音频率约为 100 ～ 200 Hz，如熟睡中鼾音，多发生在气管或主支气管。

语音共振：嘱 被检查者用一般的声音强度重复发「yi」长音，喉部发音产生的振动经气管、支气管、肺泡传至胸壁，由听诊器听及。正常情况下，听到的语音共振言词并非响亮 清晰，音节亦含糊难辨。语音共振一般在气管和大支气管附近听到的声音最强，在肺底则较弱。语音共振减弱见于支气管阻塞，胸腔积液，胸膜增厚，胸壁水肿，肥 胖及肺气肿等疾病。胸膜摩擦音：当胸膜面于由炎症而变得粗糙时，随着呼吸便可出现胸膜摩擦音。声音的性质差别很大，有的声音柔软细微，有的声音很粗糙。吸气和呼气均可听到。一般在吸气未与呼气开始时较为明显，屏住呼吸则声音消失，深呼吸时则声音增强，可籍此与心包摩擦音鉴别。类似用指甲刮皮革的吱嘎声，声音粗糙，低调，吸气与呼气相均可听到。意义同胸膜摩擦感，但较其敏感。

第四篇：商品房交房必须通过验收的法律规定

商品房交付时必须先通过验收的相关法律规定

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

3、《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、《建设工程质量管理条例》

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

5、《商品房销售管理办法》

第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

6、《山东省商品房销售条例》

第七条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。

第十四条 商品房现售，除符合本条例第七条第（一）、（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件：

（一）已通过竣工验收并备案；

（二）已确定商品房销售方案；

（三）经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；

（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；

（五）已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。

第十五条 房地产开发企业在商品房现售前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房地产开发主管部门备案。

第三十七条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：

（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；

（二）商品房质量保证书和使用说明书；

（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；

（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；

（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；

（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。

第五篇：开发商交房时所必须具备的材料

开发商交房时所必须具备的材料：

我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。

另外，根据建设部《商品住宅施行住宅质量保证书和住宅实用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅实用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。

开发商交房流程

1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

2.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

注意：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

4.购房者接收房屋。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。开发商将钥匙交给购房者，一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

根据《物业管理条例》第四十二条规定：第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

其中，“尚未交给买受人的物业”并不是他们不交房，而是通知了你，你不接房，一般是以通知的时间起开始计物管费。