写字楼安保部管理（5篇）

第一篇：写字楼安保部管理

安保部

一、安保部性质、作用

写字楼物业管理尤其是高档写字楼物业管理的特点可以概括为“安全、舒适、快捷”，可见，安保部在物业服务过程中起着举足轻重的作用。安保部的工作性质特殊，在工作中存在一定的危险性，年龄受到行业的局限。

安保管理服务主要通过强化门禁管理、楼层巡视、车辆出入与停放管理和消防管理，确保做到万无一失。安保部门高效、严密的工作对于物业服务企业来讲是一件非常重要的事情。只有稳定的安保环境，才有稳定的业主，只有稳定的业主才有稳定、持续增长的经济收入。

随着高科技的发展，安保系统的智能化给物业管理工作做出了诸多贡献，运用通信、计算机和自控技术，通过有效的信息传输网络、各系统优化配置和综合运用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，建立一个沟通业主与业主、业主与物业管理中心、业主与外界的多媒体综合信息，为业主提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的工作环境。

具体作用如下：

1)安保部是负责写字楼安全工作的职能部门，在公司经理的领导下，具体负责写字楼的治安保卫、消防、卫生、防疫等日常工作督促、检查。

2)按照上级有关规定，制定写字楼各项安全工作实施细则及安全管理责任制。对上级机关的指示和布置，及时提出贯彻意见，在公司领导的统一布置下组织实施。

3)配合各部室在管辖区域开展法制和安全防范教育，提高公司员工的安全防范意识。

4)协同相关部室制定和完善各项安全管理制度。

5)定期、不定期地进行安全检查，发现隐患漏洞及时向领导汇报，并立即督促有关部门进行整改。

6)做好报案的教育和管理工作，写字楼执勤保卫工作。

7)建立信息渠道，确保信息畅通，对可能发生影响管辖区稳定的治安问题做出预测，采取防范措施，防患于未然。

8)协助公安机关，调查写字楼内发生的刑事案件、治安案件。对写字楼秩序造成影响的人和事进行调查。并依据公司制度进行处理。

9)负责建立写字楼各项安全防范设施的补充和配置。

10)遇突发事件发生，要及时赶到现场，服从安全管理领导的指挥，沉着冷静，做好指挥和善后处理工作。

二、安保部的要求

安保部的职责是维护业主正常生活不受坏人侵扰，保护业主或单位财产不受损失，同时协助有关执法机关对某些违法乱纪行为进行解决处理。维护治安环境。由于与其他部门性质不同。对于从事安保工作的人员也有着特殊的要求。

首先是身体条件。保安人员一般由身强力壮的年轻男子来担任。一般情况下要求从业者身高在1.70米以上，五官端正且年轻，最好懂一点武术和防身术。

其次要有法律常识。由于安保部是个特殊的部门。经常面对违法乱纪的人或 事，因此还必须了解一些法律常识。懂得如何运用法律来保护集体与个人的利 益，并利用法律对付坏人坏事。只有懂得法律，才能更好地发挥法律的威严与效力。作为保安人员，一定要杜绝违反法律的现象发生。

其三要有职业道德。安保部的工作要求具有极强的责任心与正义感。面对可能出现的问题。甚至可能出现的危险。不能睁一只眼闭一 只眼，也不能临阵退 缩，要敢于同坏人坏事作斗争。

其四职责明确。由于安保部人员是物业服务企业招聘的普通职工，尽管身穿制服，但完全不同于公安、检查人员。作为保安人员，要明确自己的角色身份，不能出现超越自己职权范围的行为。

具体来说有以下要求：

1)严格掌握物业服务企业的各种管理规定，遵纪守法，服从领导，关心集体，爱护公物。

2)为防止或尽可能避免本写字楼内各类治安事件的发生，确保业主工作、生活的正常秩序，全面负责本写字楼的治安防范工作，保证写字楼安全，必须加强治安巡回检查工作。

3)认真做好门卫日常工作，基本熟悉并掌握写字楼业主情况，不准与本楼无关的车辆、人员进入。

4)巡回检查时，必须携带一定的防卫器具，检查写字楼内各楼道（道路口），四周围墙和较隐蔽黑暗的角落，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等严重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。

5)每班必须按时上下岗，严禁离岗、脱岗。当班时如因玩忽职守，给业主和公司造成不良影响和损失或人为造成事故的，安保人员应承担相应的责任，并视情节的严重给予相应的处罚。

6)巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事作斗争。

7)白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。

8)礼貌用语，规范服务，不徇私情，严肃执纪。

9)对工作中成绩显著或由于不负责任造成不良后果的，将给予适当的奖励和处罚。

10)努力完成领导交办的其它工作。安保人员应做到：

1)持证上岗，规范着装，佩戴执勤标志； 2)文明执勤，礼貌用语，不卑不亢，坚持原则；

3)门卫接待，路遇领导，引导车辆，纠正违章，实施收费，必须敬礼； 4)交流使用普通话，并使用标准语言：你好，需要我帮助吗？对不起请按指定的位置停放车辆，您的车费是„„，谢谢配合等；

5)白天对所辖区域实行流动岗巡查，夜间巡查三次以上，并逐次做好记录； 6)巡查时注意行走姿势，二人以上时，成纵队型；

7)认真做好来访人员、车辆登记与检查工作，态度热情、和蔼； 8)门卫室及相关保洁区始终保持整洁、明亮、有序。安保人员禁止下列行为: 1)上班时，嘻笑打闹、吸烟、喝酒、睡觉； 2)与安保工作无关的人员在门卫室逗留、闲谈等； 3)旷工、迟到、早退，对工作不负责任，得过且过； 4)无正当理由不服从领导安排；

5)其它有损公司声誉及安保人员形象的行为。

三、主要工作内容

总的来说，安保部门的主要工作内容总结如下：

1)全面实行安全保卫工作目标管理责任制，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，努力维护写字楼的治安秩序，落实社会治安综合治理工作。

2)负责写字楼治安安全及消防安全工作的管理，经常性地开展写字楼治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实。

3)负责指导和监督各服务中心的安全及消防管理工作，并对其进行定期考核。

4)协助各服务中心进行以防火为中心的安全教育和培训。

5)对施工单位进行安全管理，签订防火治安安全责任书，严格各项审批手续。6)制定各项安全应急方案，印制紧急疏散通道路线图和防火禁烟标志，建立健全消防档案。

7)建立完善消防管理制度和规定，做好义务消防队的培训、教育。8)做好要害重点部位的安全工作，对该部位的工作人员情况、位置结构、环境、防范措施等情况进行检查。

9)严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作。

10)负责所辖区域标识的识别和日常管理。

11)坚持每天全方位的巡查制度，做好巡查记录，发现问题及时上报处理，有关安全及消防外来文件的收集和管理。

12)建立和完善监控、中控系统，保持电子监控系统正常运行，逐步形成“人机”结合的安全防范体系，全天候专人监控。

13)维护开放区的治安秩序，制定大型活动警卫方案。

14)组织各部门及服务中心做好节假日及重要时间段的安全检查工作。15)负责对各长驻公司、各业租户的安全教育、督促建立健全各项安全制度。16)积极配合公安部门打击写字楼及周边范围的违法犯罪活动，协助公安机关查处查控危害影响较大的刑事、治安案件。

17)努力抓好保安队伍的建设、开展各类业务培训和素质教育，提高保安队伍的警防意识，营造一支快速反应、团结战斗的团队，协助国家安全机关做好有利于国家安全的各种工作。

18)负责本部门纠正预防措施的实施。19)完成领导交办的其他工作。

四、主要岗位及职责、要求等

（一）安保主管工作职责

1)在公司正副总经理领导下，全面主持保卫部工作，对公司领导负责。2)负责指导监督写字楼范围内的安全防范工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故。

3)负责制定保安部的工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况。4)负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，指导和布置具体落实措施。

5)负责检查监督写字楼各区域保安、消防工作，发现问题向区域提出整改意见，并检查落实情况。

6)负责应聘保安员的资格审核。

7)负责组织实施对保安员的培训及考核，对不合格保安员提出处理意见。8)负责每月会同相关部门对各区域实施消防安全检查。

9)负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修物品提出申请。

10)负责根据总经理指示和实际情况对公司全体保安员进行调整。11)完成总经理交办的其他事项。

（二）保安队长岗位职责

1)做好写字楼内治安管理和消防安全管理工作。2)负责落实领导布置的各项治安消防工作。

3)建立、健全各项治安保卫和消防安全制度，并严格监督执行。

4)经常对治安消防工作进行不定期检查、巡视，发现问题及时协调处理并登记备案。

5)经常对写字楼消防设施进行监督检查，确保消防设施处于良好备用状态。6)负责写字楼内施工工地，扩建工程的消防监督。

7)负责治安、消防宣传工作，不定期在写字楼内进行治安、消防安全教育，配合相关部门，对写字楼的消防安全检查，防患于未然。

8)负责制定保安员和义务消防员的训练计划和消防演习工作计划，并配合有关部门实施，制定校内重点部位的消防安全及灭火方案。

9)负责写字楼内治安隐患应急处理方案及防范措施。10)完成领导交办的其他工作。

（三）保安班长岗位职责

1)熟悉写字楼内办公楼及公共区，人员数量、楼座排列，各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握辖区内的整体情况。

2)严格按照有关规章制度，工作纪律及岗位职责，定期考核保安员的工作情况，上报有关领导处理。

3)组织召开班内治安工作会议，负责上传下达，及时将辖区内的治安问题及处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向保安员传达。

4)组织本班保安员积极参加所管辖区内的消防及急救、疏散和应急事件处理的演习。

5)协助保安队长贯彻实施校园治安消防制度，确保写字楼正常秩序和财产安全与业主的人生安全。

6)巡视辖区，经常定时、不定时跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况，督导其工作，协助处理有关情况，加强对复杂地段和事故多发地段的执勤巡逻。

7)经常与业主搞好联系与沟通，配合有关部门调解纠纷及处理辖区内各种违章行为。

8)协助主管领导定期做好防盗与消防的检查，报警系统和自动监视系统的检查，确保其随时处于完好状态。

9)完成领导交办的其他工作。

（四）保安员岗位职责

1)熟悉写字楼内楼宇的分布，人员数量，楼座排列。各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象。

2)统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；，遵守文明执勤的各项工作制度，礼貌待人，处理情况时先立正敬礼。

3)严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班。4)熟悉政府有关治安条例法规，在写字楼内按章检查可疑人员，预防违法犯罪分子窜入辖区内作案。

5)负责制止写字楼内各种违反治安、消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，制止违反各类管理制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、捡破烂人员在辖区内流窜。

6)做好写字楼内道路行车与停车的管理工作，保持辖区的各种消防安全，交通等标志齐全。

7)清楚火警及其它突发事件发生时的应急措施，并懂得一些救护常识。发生紧急事态时能及时采取正确措施以最快速度投入处理，不允许以任何借口推脱。

8)认真学习治安法规，刻苦训练保安技能，有一定搏击与对抗素质，具备辖区内治安执勤与巡逻所必要的治安防范知识和技能，对违法治安条例的人和事能及时有效制止。

9)严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在处理好的前提下，做好书面交接记录，以备查考。

10)认真做好车辆出入登记工作，并加强对夜晚出入人员与车辆的管理。11)加强对辖区内重要部位的巡查工作。12)认真完成好上级领导交办的其他任务。

（五）大门岗岗位职责

1)大门岗是写字楼出入口及门面，保安员要保持良好的精神状态，注意仪容与礼貌。

2)维护好大门口的交通秩序，引导好车辆的行驶及行人来往，保障车辆与行人安全，使门前畅通无阻。

3)防止推销及闲散人员进入写字楼，检查进出人的一切车辆及人员携带的物品，做好放行条的收回及登记手续。

4)如发现可疑车辆及人员进行有礼貌的盘问并及时通知。

第二篇：写字楼安保岗位职责

写字楼安保岗位职责

1、写字楼保安职责

1.维护公司内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。

2.加强对重点部位的治安防范，前台保安主要负责来客的类别梳理登记和物品出门的管理；快递人员（快递的除DHL、EMS和捷特之外）要在保安处联系接收人，保安要把这些人圈定在一个固定的范围内，禁止其到处乱串；早晚要向上下班进出电梯的员工问好；维持前台的秩序，避免前台人员拥挤。

3.加强防火意识，定期检查消防设施，消除火灾隐患。

4.确保下班后无人加班楼层门窗锁好。

5.工作日20：30以后（节假日全天）要登记加班人员信息，（见加班人员登记表）一定要把人员、公司名称登记清楚。

6.妥善保管配发的安保器械及装备，不得丢失损坏，确保对讲机24小时开通，不得以没电为由。

7.正确详尽的填写值班日志、物品持出表、交班记录表、访客登记表，夜间巡逻表，必须对当天的工作做好笔录,办理交接手续时应双方签字,否则将按时间段追究事故责任。（要求保安人员在晚上12：00之前每隔2小时巡视一次办公区，12：00之后每隔3小时巡视办公区）

8.保安人员应做到：

1）服从主管的工作安排，并服从临时调配，加强组织纪律性，遇事勤请示、上报；

2）坚守岗位，恪尽职守，不脱岗、不睡觉、不闲聊；

3）明辨是非，保持警惕，遇到问题及时解决，对周边情况仔细观察；

4）遵守制度，文明服务，注意工作方法、着装整洁、态度和气；

5）坚持原则，机动灵活，做到反映情况快，解决问题快；

6）不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留、不能触犯个人隐私权。

9、完成公司领导临时交办的其他任务。

10、遇有紧急情况或突发事件，应做好应急处理并及时向公司领导汇报。

11、保安手中的钥匙一定要保管好（只有一套），若丢失，由保安换新锁，下班后把门，特别是安全出口门锁好。

14、楼内保安主要负责巡逻，关注办公场所的硬件设施和办公区内流动的外来人员，如发现问题，及时通知行政部。

15、公司领导会不定期抽查保安的工作情况，发现不合规范的，当场告知本人，严重的通知保安队长，采取相应处罚措施。

16、惩罚制度：

1)如发现在岗时脱岗、睡觉、闲聊、看书，扣除200元工资；

2)如发现不按时巡视办公区，扣除200元工资；

3)发现迟到早退，每迟到或早退一次，按旷工半天处理；

4)接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责；

5)造成员工人身伤害、公司财产损失，或者严重威胁员工人身安全、公司财产安全或者公共安全的，对当值保安给予相应的经济处罚，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任

6)加班登记表要每天登记，节假日更要登记清楚，如发现乱登记及不登记现象时，警告一次，下次扣除当月保安费的10%。前台保安是对外的形象，一定要保持好精神面貌，前台秩序维持不好时，警告一次，下次扣除当月保安费的10%

7)巡逻保安禁止长时间坐在4层岗位，办公区一定经常巡视，分重点的巡视，每次巡逻完毕要及时反馈到我这里，（即使没有问题也要报告）关注办公区的安全问题，如发生意外事件及时通知公司领导，处理问题要迅速

8)交接班一定要清楚，把交接的事项交待清楚，如交待不清时，追究上一班人员的责任。

9)我们会抽查保安的工作情况，并记录在案，双方确认，如发现不合要求的，扣除一定数额的保安费。

2、办公写字楼保安员岗位职责

1、服从领班的工作安排和调度。

2、严格遵守公司的各项规章制度。

3、严格按照各岗点的规范要求操作。

4、对园区的住户情况做到心中有数。

5、碰到一般突发事件知道如何采取措施及立即处理的方法。

3、写字楼形象保安的工作职责

写字楼形象保安区别一般普通的保安，他们不需要负责一般保安员日常安防工作，但是对自身的素质和形象却有着非比寻常的要求。作为一名好的写字楼形象保安，自己的言行举止都代表了公司的形象，需要恪守己责，严格遵守写字楼保安岗位职责。

一、形象保安应该熟悉整个写字楼的布置

1、熟悉各个通道的位置，针对客户到几楼哪里最近进行快捷指引。

2、熟悉品牌柜台数量及其分布，为客户提供一步到位服务。

3、熟悉卫生间、休息处、餐厅、售后、接待处、寄存处、为广大客户迅速指引。

4、熟悉各个部室位置、联系方式、方便集团领导来我店视察。

5、熟悉活动日期、活动区域位置，为广大客户提供相应的咨询。

6、熟悉门禁设施的使用方法，监督无道德客户偷盗行为。

二、形象保安应该具有良好的形象

1、保安员上班按规定着统一的保安服，保持警容严整。

2、值班时间服装要整洁，穿着要合体，衣领、袖口要保持干净，应扣好衣扣，着制式衬衣时，下摆扎于裤内不得外露。不得敞胸露怀，不得披衣、挽袖、卷裤腿，保安制服和便服不得混穿。

3、要求上班着黑色皮鞋，皮鞋应保持光亮。

4、不得留长指甲或染指甲，不得围围巾，不得戴项链、领饰、戒指及其他饰物。

5、不得袖手或将手插入衣裤袋内，不准上岗时吃食物、嚼口香糖，不得搭肩挽臂。

6、不得留长发、大鬓角、胡须，不得染发。

7、不得在执勤时擦鼻涕，剔牙齿，脱鞋袜，吃东西。

8、集体活动应遵守秩序，不得吹口哨、起哄，不得嘻戏打闹，大声喧哗。

三、形象保安应该具有得体的举止行为

1、用语文明。在上班期间与人交谈时，态度要和善，语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。如遇对方咨询时说“您好，请问有什么为您帮助”遇对方不友好时说“请不要生气，有话好好说”；遇对方表示感谢时，应说“不客气，这是我们应该做的”等等。

2、站姿端庄。站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸，双肩稍后放平，双臂自然下垂，保持身体端正，给人一种轻松自然感觉，体现出保安员的雄姿。

3、谈话自然。保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，谈吐自然，语辞平和。问候注意使用礼貌语言。切忌装腔作势，高声谈笑，大呼小叫。

4、写字楼巡楼保安工作职责

职位：巡楼保安员

工作大纲：负责巡查各楼层公共区域设施，检查治安、防火、防盗设施及人员状况。

汇报职级：保安领班

岗位职责及操作细则：

(1)提前15分钟按《保安员交接班制度》和《保安员仪容仪表规定》做好上岗执勤准备，准时交接班，对管辖区的设施进行检查，发现异常情况及时报告。

(2)巡查楼层公共区域设施，检查治安、防火、防盗设施，发现问题立即处理并报告，做好记录。

(3)协助领班处理紧急情况。

(4)密切留意各租户单位的情况，发现可疑人员应上前礼貌地询问。

(5)发现推销人员立即报主管并带回本部处理。

(6)如租户投诉，须耐心聆听，并做好记录，报领班处理。

(7)检查小区所有施工单位是否有管理处批准的施工批文及施工人员是否有工作证，是否有配备灭火器，是否有施工现场吸烟等违规行为，若有违规行为的，则令其停工和报领班处理。

(8)严禁施工人员和租户职员在楼层公共区域内吸烟和游荡。

(9)如接获监控中心通知楼层有烟感报警，则应迅速赶到现场查看确认类别，及时把现场情况通报监控中心，收到监控中心的指示即按指示处理。

(10)若发现楼层租户内有偷盗或抢劫者，在确保自身安全情况下严密监控，并报告领班，要求增援。

(11)非办公时段，检查所有租户的门户，如发现门锁未锁好且房内无职员（按门铃确认，不能擅自入内），立即报领班处理。

(12)非办公时段无租户加班的楼层，应及时关闭卫生间电源及茶水间电源。

(13)随时保持公共区域和走火通道的畅通，清理违规乱放物品，并上报。

(14)密切留意租户单元未向管理处申报大宗物品搬出，及时报告领班，核查上报（注意处理手法和语气，参照保安规范用语）。

(15)密切留意是否有住户／租户更改公共设施用途或破坏公用设施，并及时上报。

(16)劝告客户不要占用客梯运货，做好解释并上报。

(17)密切留意小区内发生的异味、异常声音、异常光线，并查明来源，查找原因，及时上报处理。

(18)密切保持与其它岗位联系，互相通报工作情况。

第三篇：写字楼管理

我去年在（迪西欧论文网）上写和发表过一篇，我当时在实习，实在没时间写，是我同学介绍我的，信誉和质量还不错吧，你可以去问问他们，希望能帮上你

希望对你有用，如果有帮助就采纳一下吧

^_^ ^_^ 论我国智能楼宇物业管理摘 要：社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文主要从智能楼宇的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改善措施以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。关键字：我国智能楼宇物业管理 基本功能 发展现状 优化方式 前景展望 前言随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。一 智能化住宅小区物业管理的主体智能住宅小区物业管理的主体即物业管理公司，它以从事智能住宅小区的物业管理为主要经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，是具有法人资格的经济组织。物业管理公司具有管理水平起点高、专业技术性强、符合市场经济运转、管理体制科学、规范的特点。以管理智能住宅小区物业为经营服务的管理公司，它必须具有一支管理素质优秀的管理人员和技能水平突出的专业技术人员所组成的管理队伍。能够担负起对智能住宅小区物业进行维护、保养、管理、提升等全面的服务，使基本目标明确，服务质量优良。二 智能化物业管理的基本功能智能化物业管理的目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化物业管理的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。根据智能小区的智能化系统功能设置，一般智能化物业管理公司应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。个人认为安防和通讯网络是智能化物业管理公司首先要考虑的问题。三 智能化住宅小区物业管理的技术支持信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易„„另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供Internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。四 我国智能物业管理行业生存发展的现状

（一）、综合管理体制不顺、执法能力较差 智能楼宇物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。

（二）、政府对智能化物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够 现阶段各地政府还没有把智能物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。

（三）、现阶段公众意识普遍较低，智能物业实践坎坷曲折 由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。

（四）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难 智能小区比普通小区在各方面都有所提高和改善，在收费等方面也要比普通非智能小区昂贵。但在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。五 如何优化智能物业管理 住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。

1、优化物业管理的前提是开发商改变观念

开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个体利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。

2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展

目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜任智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。此外，智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相抵。这几方面原因致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用。

因此，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。

3、要优化物业管理就应该建立、健全各项规章制度 完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动经管理系统设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去。六 未来智能物业行业发展前景的展望

（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间 经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。

（二）、丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证 智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。

（三）、物业行业发展的外部环境越来越成熟 美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧 有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国智能物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。结束语 从当今世界智能化住宅小区物业管理的发展中，我们不难发现物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，相信随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，智能楼宇物业管理必将有美好前景。参考文献 1 建筑智能化系统概论 孙景芝主编 2005年6月出版 2 智能小区九大系统设计与实现[M】 黎连业编 2001年科学出版社 3 绿色住宅概论 王立红编 2003年出版 4 社区物业管理[M】 卓思廉编 2007年北京邮电大学出版社 5 物业管理企业战略管理 韩朝 陈凯编 2008年清华大学出版社

第四篇：物业安保管理部管理制度

第一节 物业安保管理部管理制度范本

第一章 总则

为进一步加强安保管理部的日常管理，明确各岗位职责，落实责任，现根据安保管理部的实际情况，制定本制度。

第二章 概述

1.概念

物业安保管理是指物业管理公司通过现行的科学技术与管理手段，依靠各种先进设备与工具，保障物业管理辖区内的业主或租户的人身安全及财产安全、辖区内正常生活秩序及工作秩序的行为。

2.目的指在防止和终止任何危及或影响生命财产与身心健康的行为与因素，为物业管理辖区内的业主或租户提供一个安全、舒适的生活及工作环境，以提供生活质量和工资效率。

3.意义

物业安保管理不仅会为辖区内业主或租户提供生命财产安全保障，也会为物业管理公司赢得良好的信誉，提高其市场竞争力。

第三章 行为规范

1.应做到持证上岗，文明执勤，佩戴执勤标志。

2.应坚持文明礼貌用语，交流时使用普通话，不得说脏话。

3.白天应对所管辖区域实行流动岗位巡查，夜间巡查三次以上，并认真做好记录。

4.应不断加强军事训练，提高业务水平和身体素质。

5.禁止遗失、损坏或外借各种警械器具，不准将其随意带出物业管理区域。

6.上班时，禁止嬉笑、打闹，严禁吸烟、喝酒、睡觉、看报纸、听广播，不准做其他与上班、执勤无关的事。

7.严禁旷工、迟到、早退，对工作不负责任，如有事或病假，须持有关证明提前向班长或中队长请假，经批准后方可离开工作岗位。

8.禁止利用工作之便敲诈勒索或收受贿赂。

9.不准工作时勾肩搭背或袖手插兜，不得在公共场合依靠、歪坐、躺卧。

10.应样遵守《安保管理人员仪容仪表规定》精神饱满、文明执勤。

⑴ 着制式服装上岗，须佩戴帽徽、臂章及工作证，扎好腰带、领带，保持警容严整。

⑵ 大檐帽前沿与眉同高，不得手拎、掖挟大檐帽；不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，戴歪冒、穿拖鞋或运动鞋。

⑶ 武装带应紧扎在腰间，以手不能轻松插入为准；中间以卡子中央的五星

上角对正衣扣中线为准。

⑷ 坐立时要挺胸抬头，不得弯腰弓背、东倒西歪、前依后靠；站立时要按军资标准站立，行进时要二人成排，三人成行，步伐统一。

⑸ 头发要整洁，不得染发或留奇异发型；男士前额发不得遮盖眼眉，鬓发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领；女士不得披头散发或佩带夸张的头饰。

⑹ 在公共场所需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当众整理衣物。⑺ 不准留大鬓角、长指甲，胡须长不得超过一毫米，鼻毛不得长出鼻孔；女士不得浓抹脂粉或涂有色指甲油。

⑻ 不得随地吐痰和乱丢垃圾

第四章 物业治安管理规定

1.保安人员交接班制度

⑴ 按时交接班，接班人员必须提前十分钟到达岗位，及穿好工作服，佩戴好名牌，并向安保主管作当日工作汇报。接班人员未到当前班人员不能离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。

⑵ 接班人要详细阅读交接班日记和有关通知单，要做到“三明”：即上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。

⑶ 交班人员要详细记录完整本班情况，应做到“三清”：及本班情况清，交接的问题清，物品、警械清。

⑷ 当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交到下个班的事情要继续在岗处理完，同时接班人协助完成。

⑸ 交接时要做好记录并签名。

⑹ 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。

⑺ 所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班保安员方可离开岗位下班休息。

⑻ 接班保安自己验收完毕并签名接班，而且交班保安已离开岗位之后，无论发生、发现任何问题，责任一律由当班保安承担。

⑼ 交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，并报告保安队，保安队根据情况对接班人员依照处罚条例进行处罚。

2.车辆管理制度

⑴ 车主要配合车辆管理人员的工作，遵守规定。

⑵ 小区（大厦）内业主有权监督车辆管理人员的工作，其任何失职行为可向物业公司反映。

⑶ 车辆必须按照规定的行驶路线行驶，不得逆行，严禁在人行道、消防道、绿化带停放车辆。

⑷ 机动车在小区内行驶时，严禁鸣笛。

⑸ 严禁在小区（大厦）内试车、修车、练车，不得在车库内洗车。

⑹ 严禁碾压绿化草地，破坏公共设施或路面。

⑺ 业主长期在物业区域内地面停放车辆，必须在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放在车上，停在指定位置，凭牌出入小区，并按期缴纳停车费。

⑻ 车辆管理员应认真做好车辆日常维护工作，确保行车安全。

⑼ 建立和健全各类车辆管理台账、报表，加强机务统计工作，并按要求及时报送月、季、有关机务内容车辆管理报表。

⑽ 车辆入库后贵重物品不应放于车内，否则丢失后由车主负责。

⑾ 车主应为需要保管的摩托车购买相应保险，车辆遗失时，由车主报案，并由保管处出具证明，协助车主向保险公司索赔。

⑿ 严禁在停车场和小区内堆放各种杂物，影响车辆正常行驶。

⒀ 凡业主的机动车、自行车、三轮车一律不可停放在非指定位置，任何违章停放的车辆将被拖移，业主领回车辆时，除按章交付保管费外，另应交纳拖车费。

⒁ 为了维护保证车库内的卫生环境，进入车库的所有人员不得随地吐痰、乱扔烟头等杂物。

第五章 消防管理规定

1.加强对灭火器材的管理，配备齐全必要的消防器具，确保灭火器材的可靠性、实用性。

2.总指挥负责对火灾扑救中心的重大问题作出决定并下达命令，并视火情是否向“119”报警作出决定。

3.各部门要认真落实消防安全规定，检查安全制度在本部门执行的情况，发现火险隐患，积极采取防范措施，并向上级汇报。

4.消防控制中心接到报告后，应立即通过对讲机向应急分队发出指令并迅速赶往火灾现场。

5.经常检查辖区内防火规范落实情况，尤其着重加强夜间巡逻检查，夜间各当值主管，领班、工程人员要重点检查电源、火源，并注意其他异常情况及时堵塞漏洞，消除隐患。

6.严禁擅自挪动消防设施、器材的位置，不准玩弄消防器材。

7.消防设备及器材周围、消防通道要保持清洁，不得堆放任何物品。消防器材除发生火灾外，任何人不准擅自动用。

8.对新购置的消防器材，应按照有关产品质量标准进行严格检查，经检验合格后方可使用。灭火器超过使用期限时，应及时更换。

9.对故意损坏和破坏消防设备、器材的行为，视情节追究刑事责任。

10.工作人员应熟悉灭火器材的使用及存放位置，下班前要对所有房间进行安全检查，切断电源、关闭门窗后方可离开。

11.凡新建、改建、扩建的装修工程，施工前必须将施工图纸上报消防部门，获得审批后，方可施工。

12.工程人员施工时不得随意改动消防设施，确需改动的消防设施，需经安保管理部门经理批准，由本地公安消防部门同意后方可施工。

13.外来施工单位的施工人员进入现场前，必须到安全部办理手续，并进行消防安全教育，经考试合格后，方可进入现场施工。

14.如施工单位需要使用易燃、易爆物品，应报安保管理部及工程部，征得有关人员同意后方可将其带进小区（大厦）内。

15.严禁在消防通道、楼梯口内堆放货物，疏散标志和出口指示标志应完好，应急照明设施必须保证正常。

16.各类物资仓库属厂区重点防火部位，必须设置醒目的禁火标志，非工作人员未经许可不得入内，执行出入登记制度。

17.仓库内禁止烟火，不得乱拉临时电线，不准使用加热设备。仓库照明灯限制60W以下白炽防爆灯或防爆日光灯，以免灯具爆裂而引起化学物品燃烧或爆炸。严禁使用碘钨灯。物品入库时，防止夹带火种。

18.对易燃、易爆化学物品要坚持一日三查，即上班后、当班中、下班前检查。

19.检查后要做好交接班记录；对发现的问题要及时处理，消除隐患，每天下班前要关好库房门窗，切断库房内电源。

20.变电所、配电室、空调机房等地，不准存放易燃、易爆和化学物品，严禁烟火。

21.禁止在公司内燃放烟火爆竹，不准随地丢烟头、火柴梗。不准在仓库、机房等地吸烟、用火或乱拉电源。如遇特殊情况，须报消防指挥部批准并在有消防人员监控下按程序进行。

22.工程部在火灾扑救后，应及时关闭自动水喷淋阀门，更换损坏的喷头及其他消防设施，并使所有消防设施恢复正常。

23.在扑救火灾时，要注意近可能的减少对现场的变动，保护现场的痕迹与物证。

24.应主动配合公安机关工作，查明肇事责任者，并提出处理意见，对有意隐瞒火灾事故不报告者、提供伪证者，要追究责任，严肃处理。

25.疏散人群时要优先考虑老人、儿童和残疾人，阻止客人在楼梯上奔跑，互相推拉。

26.疏散人群时应维持安全通道秩序，将客人按一路纵队排列，从防火楼梯疏散，绝不可等待电梯，防止不知火情危险的客人再回现场。还应及时检查每个危险区域是否还有滞留、遗漏客人。

27.任何人发现火情，如烟雾、烟火和不寻常的热度，都负有及时报警之责。报警时应讲清起火的具体地点、本人姓名，如有可能，尽量先灭火，并保护好现场。

28.加强消防宣传教育，使消防员充分认识防火的必要性，提高防火意识。

29.组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。

第五篇：安保部

1.安保部

主要负责大运会筹备期间与举办期间人员与财物的安全与保卫工作。

1.1 部门职责

1)负责策划大运会安全保卫工作的总体战略，制定大运会安全保卫工作战略计划和

行动规划；

2)组织有关部门搜集国内外敌、社情动态，协同有关部门综合研究大运会面临的国

内外安全形势，分析评估影响大运会安全的各种潜在危险因素，提出宏观防范措施和处置对策；

3)负责组织和协调大运会安全保卫工作各参加单位的关系；

4)负责组织有关部门对大运会安全保卫工作运行需求的调研，提供安保人员、技术、装备、设施、经费等总量需求，提出解决途径和方案；

5)负责了解大运会的安保需求和工作要求；及时掌握汇总各阶段大运安保工作的进

展情况，负责解释并回答大运会组委会执行局的有关安全保卫工作方面的议题；

6)负责大运会安全保卫工作项目的综合管理，协调有关部门制定阶段性的大运会安

全保卫工作任务和要求，督促各项安保计划的实施完成；

7)负责组织有关部门提出场馆、设施（含临时）相关的大运使用功能和技术标准并

负责审查和验收；

8)负责组织有关部门提出大运赛时安全保卫用地规划相关的需求。

1.2 内设机构

1.2.1 综合处

1)负责制定大运会安全保卫工作战略计划和修改完善大运会安全保卫工作行动规

划，并向大运安保实战部门传达上级有关部门的指令；

2)负责组织、协调开展大运会安全风险的研究、分析和评估工作，提出应付风险的宏观策略；

3)负责组织大运会安全工作运行需求的调研，提出安保人员、技术、装备、设施、经费等总量需求和解决方案；

4)负责大运会安全保卫工作项目综合管理，制定起草阶段性的大运会安全保卫工作

任务要求；

5)负责与国家和有关省市大运会安保机构之间的沟通和联络工作，负责协调大运安

保各参加部门之间及与其他相关部门之间的关系；

6)负责本部门与组委会执行局各部及本部各处室的综合协调工作；

7)负责本部门内部的人事管理、会议管理、文件管理、制度管理、档案管理、印鉴

管理、财务管理；

8)负责本部门外事、宣传、信息、大事记、保密和信访等工作；

9)负责本部门总体工作计划、、季度、月周工作计划的编制和项目管理工作；

10)负责决策事项的督查落实工作；

11)负责本部门安全保卫工作；

12)负责本部门行政后勤等服务工作；

13)协助工会、妇联等组织开展工作。

1.2.2 对外联络处

1)负责与体育组织安保方面的联络；

2)负责向组委会执行局报告大运会安保工作的进展情况；

3)负责市内外各相关组织考察深圳大运会安全保卫工作等外事活动的接待工作；

4)协助安保相关部门制定同其他外联机构的安保联络工作程序及规范，并协助开展

工作。

1.2.3 场馆安全处

1)负责组织大运会场馆的安保设施建设标准的制定，参与大运场馆设计方案和图纸

安保内容的审核工作；

2)负责组织对场馆建设安保配套设施的监理工作；

3)负责组织有关部门实施对大运场馆施工现场的安全保卫工作；

4)负责组织协调有关部门参与大运动会场馆的安保、交通等总体规划的研究和制定

工作；

5)负责协调组织制定大运会比赛场馆和大运会活动区域的安保计划；

6)负责协调场馆实战演习和安全运行。

1.2.4 情报反恐处

1)负责建立大运会安保情报信息风险评估管理模式，并及时对情报工作提出合理建

议和对策；

2)负责研究大运会筹备期间各阶段情报信息需求，就大运安保工作的情报搜集方向、渠道和方式提出框架性意见，研究制定大运安保情报信息搜集提纲；

3)负责搜集国内外敌、社情动态，综合研究大运会面临的国内外安全形势，分析评

估影响大运会安全的各种潜在危险因素，制定防范和处置对策，为大运安保及其他各项工作提供参考意见和信息支持，为领导决策指挥提供可靠依据；

4)负责与国际刑警组织和境外情报、安全部门建立情报合作交流的畅通渠道；依托

国内各安全、情报机关，整合国内情报信息资源，建立集中指挥、统一高效、触角广泛的大运安保情报信息系统。