施工组织方案旧墙改造范本

第一篇：施工组织方案旧墙改造范本

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外墙涂饰工程

施工组织设计

工程名称： 工程地址： 涂饰面积：

编制： 日期：

施工组织设计目录

1、编制依据、2、施工概况、3、工程特点、4、施工前准备、5、施工步骤、(1)瓷砖层检验及处理(2)腻子层施工(3)PU 涂料喷涂施工

6、施工条件、7、工程质量验收、8、质量保证措施、9、安全保证措施、10、关于进场的安全注意事项、11、相关管理制度、2 施工组织设计

1、编制依据： ：

本工程组织设计编制的依据为： ⑴、该项目设计规范要求。⑵、本工程现场的实际情况。⑶、现行国家有关规定、标准及当地的相关规定。⑷、我公司的技术装备能力及专业外墙涂饰施工经验。

2、施工概况：

爵士酒店公寓外墙装饰采用 腻子层及分格缝切割工序有效工期为 完工为中间验收阶段。涂饰，计划安排施工人员 天，涂料层喷涂有效工期为 人，天，3、工程特点：、(1)本工程因住户均已入住，有很多外挂式空调以及周围绿化带等原因，对于 腻子层改造和面漆喷涂带来了很大的作业难度。(2)建设单位对工程进度要求紧迫，对工程质量要求严格，所以无论在施工组 织和施工管理、施工技术和施工方法、施工设备、消防安全、成品保护、文明施工、平面流水和立体交叉作业等方面应做周密细致的部署，配合业主具体要求，制订各 项切实可行符合实际的措施，确保工程施工进度和施工质量。

4、施工前准备：

⑴、成立施工项目管理部。⑵、听取业主和设计院进行技术交底和方案研讨，与业主现场管理办理交接手续。⑶、查看水通、电通、物料运输等情况并加以落实，向业主工程管理领取工地管理 各项规章制度。⑷、施工人员的办公点和住宿的安排，及施工工具和材料堆放仓库的落实。3

5、施工步骤：

⑴、根据工程的进度及现场条件，采用分段分层流水交叉作业的方法安排施工。第一阶段：瓷砖表面检查、验收和基面找平处理； 第二阶段：聚氨酯金属仿幕墙工艺腻子层吊篮施工： 第三阶段：聚氨酯金属仿幕墙工艺涂料层喷涂用吊篮施工。⑵、施工部位安排顺序： 公寓 月 日前完工，整体 月下旬验收完工。

⑶、严格按照施工顺序由上至下沿用以下施工步骤： 第一步：会同业主施工管理对瓷砖层进行验收； 第二步：瓷砖层的清洁与清理； 第三步： 批瓷砖粘接专用腻子进行填缝及基面找平处理，确保阴阳角顺直方正，无缺棱掉角现象；大面积平整，无麻面，裂缝； 第四步：批第一道外墙弹性腻子，铺挂抗碱防裂玻纤网； 第五步：批第二道腻子、分割分格缝、第三道专用腻子，找平、抛光，确保基 面平整度、垂直度、允许偏差值、水分、酸碱度达到聚氨酯金属仿幕 墙施工工艺的要求； 第六步：完成成品保护工作，然后喷涂底漆、中涂、面涂及分格缝着色，完成 涂料施工交验； 第八步：做好清洁、收尾和撤场工作（1）瓷砖）瓷砖层检验及处理 瓷砖层应没有空鼓、开裂等质量通病，由上至下对基层的粉尘、浮砂、油垢进行清 理、清洁，用专用测湿仪检测基面的含水率。检查对空鼓的处理工作，对修补空鼓的水 泥沙浆进行 1 周左右的养护。（2）腻子层施工）材料选用申请专利的总督仿幕墙瓷砖面改造专用腻子，一、渗透找平粗腻子层（瓷砖面粘接专用）： 1．材料：VN-9900（能耐）2．配置比例：腻子粉：固化剂：水以 10：1：2.5 进行拌合，然后用电动搅拌器搅 拌均匀。3．施工工序： 4 A、第一遍渗透找平腻子（瓷砖面粘接专用）： 瓷砖缝填平，批嵌找平。要求均匀、平整、无裂缝、无明显批痕。目的 是对瓷砖基面进行粘接、找平，做到表面洁净，接搓平整，阳角方正。B、第二遍渗透找平腻子及铺挂玻纤网： 第一遍满批并挂网后，用刮尺对每一块由下至上刮平，稍待干燥后，一 般 3-4 小时（晴天），仔细砂磨，除去刮痕印。C、第二遍满批后，开始按设计图用胶纸贴出分格缝，分格缝宽度为 1.8cm。先用墨线弹出每条分格缝的位置，然后用胶纸进行分割，再用平底腻子 进行修补并用半圆形造型工具把分格缝做成半圆形凹槽，达到顺直平滑，直 线度≤2mm/5m，该工序随脚手架作业。后用刮尺对切割后的每一块由左至右和从上到下分别刮平。以上打磨使 用 80#砂纸或砂轮片施工。第三遍满批后，用批刀收平，稍待干燥后，一般 3-4 小时（晴天），用 120#以上砂纸仔细砂磨，除去批刀印和接痕。洒水养护 4 次，每次养护间隔 4 小时。基面平整度≤1mm/2m，表面无明显批刮印痕，用指甲抠无掉粉现 象，可进入下道工序。

二、找平细腻子层： a)材料：VN－9901（能耐）b)配置比例： 按腻子粉：固化剂：水以 15：1：2.5 进行拌合，然后用电动搅拌器搅拌均匀。c)施工工序： 满批后，用批刀收平，稍待干燥后，一般 3-4 小时（晴天），用 240# 以上砂纸仔细砂磨，除去批刀印和接痕。洒水养护 4 次，每次养护间隔 4 小时。平整度≤1mm/2m，表面平滑，无任何批括印痕。干燥至少 48 小时，可进入下道工序。

三、喷涂底涂： ◇ 材料：VB－1311 ◇ 施工配比：6：1：2－3。◇ 施工方法：喷涂，腻层表面形成可见涂膜，无漏喷、流挂等现象。◇ 施工完成，至少干燥 24 小时（晴天），用 400#砂纸砂磨，砂磨必须认真彻底，但不可磨穿涂。砂磨后，必须用抹布除尘，可进入下道工序。

四、环氧抛光找平腻子： 1．材料：VN－9902 2．配置比例：按主剂：固化剂以 10：1 比例进行拌合，然后用电动搅拌器搅拌均匀。◇ 施工工序：满批后，用批刀收平。干燥后，用 360#以上砂纸砂磨；砂磨后，5 用抹布除尘。平整度≤0.5mm/2m，表面光滑，无任何批括印痕。可进思索 入下道工序。（3）PU 涂料喷涂施工）此工序用吊篮施工，可租用上海市劳动局检测所或小天鹅的吊篮，同时对施工范围 内的成品（门窗、阳台、其它成品设施）进行保护。

A、喷涂中涂： ◇ 材料：VN －9855 ◇ 施工配比：10：1：4－5；调配后的涂料需用 200 目纱网过滤，放置过程中须不 断搅拌，以免沉淀。◇ 施工方法：喷涂二遍，干燥 12 小时以后，用 600#以上的砂纸砂磨，砂磨必须认 真彻底，但不可磨穿中涂。砂磨后，必须用抹布除尘。◇着色均匀，无透底发花；表面光滑，无粉尘，可进入下道工序。

B、喷涂面涂： ◇ 材料：VP-8711M ◇ 施工配比：漆：固：稀＝10：1：8；调配后的涂料需用 200 目纱网过滤，放置 过程中须不断搅拌，以免沉淀。◇ 施工方法：喷涂。◇ 闪光分布均匀，无流挂，发花现象；手感光滑，颜色整体一致。干燥 24 小时后，可进入下道工序。C、分格缝描涂： ◇ 施工方法、刷涂。用美纹纸胶带沿缝两边贴好保护，刷涂两遍分格着色涂料。稍待干燥后，撕去美纹纸。◇线条笔直，缝边整齐，无缺口，缝面平滑。

6、施工条件 ⑴、施工温度在 5-40℃之间。温度过低，作为化学反应必须的水分无法起到活化作 用，腻子强度、硬度无法达到；过高，表面水分容易挥发，便体系缺乏反应所必须的水 分，易粉化。⑵、应在环境及相对湿度小于 75%的条件下施工，切勿在以下条件下施工：雨、雪、雾、霜、大风，或相对湿度 85%以上。⑶、保证良好通风，配戴防护用具，避免吸入漆雾，沾染皮肤、眼睛。如有漆料溅 入眼睛，请立即用清水冲洗并及时就医。6

7、工程质量验收

一：感观质量要求： 1．光泽、光滑度：光泽均匀一致，光滑 检验方法：观察、手摸。2．流挂、皱皮：不允许。检验方法：观察。3．黑影、发花：不允许。检验方法：观察。4．批刮印痕、砂痕：不允许。检验方法：观察、手摸。5．分格缝线条：平直度小于 2mm/5m 检验方法：5m 线和钢尺测量。6．颜色：均匀、与封样一致。检验方法：抽检比对。二：腻子层质量要求： 1．腻子层坚实性能：粘结强度：标准状态≥0.6MPa 2．腻子层平整度：（1）找平腻子层平整度：≤2mm/2m（2）抛光腻子层平整度：≤1mm/2m 检验方法：对比观察，2m 靠尺检查。

8、质量保证措施、⑴、成立现场项目管理部，选派优秀的管理人员和技术人员监督管理施工，将责任 落实到项目组的每个人，实行奖罚分明。⑵、组织技术员、质量检验员、施工队等人员认真学习、掌握 PU 涂料及配套产品 性能、特点及使用方法，熟悉施工工艺与技术要求，并做详细的书面记录，严格按照施 工工艺操作。⑶、每道工序施工必须作好技术交底工作，将技术要求、操作要领、质量要求贯彻 到每位操作人员，使大家做到心中有数、正确施工。⑷、合同确定后，派专人就基层质量、进度和安全要求或甲方的特殊要求进行沟通，重点打好基底关，基底一定要经过相关单位分段验收，并书面签证移交后方可进行涂料 施工，确保铝板效果聚氨酯外墙装饰正常施工时的质量与工期。7 ⑸、建立进场材料的验收制度，所有材料进场均须验收，主要材料必须有合格证，若发现问题应及时退货。如有不同批号的产品，则尽量做到同一栋楼或同一面采用同一 批号材料。⑹、为保证涂饰质量，主要工具如检测湿度的测湿仪、检查平整度的建筑检测仪、打料枪、空压机、喷枪等设备配套齐全，并配备专门机电人员负责维修保养，培训工人 养成清洗、保养设备的良好习惯。⑺、现场管理人员应经常巡回检查各项工作面的质量情况，质量检验员必须检查每 个分格的平整度，检查阴阳角、分格缝的每一个细节，发现问题要立即解决。⑻、实行施工牌制度，操作班组长、操作者对施工日期、施工部位等日记用表格予 以记录，对常出现质量问题的操作要进行处罚，对干得好的要进行奖励。⑼、严格执行“三检”的制度（自检、互检、总检），对每一道工序进行检查验收，不合格的坚决返工；上道工序验收合格后方可进入下道工序。工序验收程序：施工队自 检（每道工序完成）——项目部验收（每天检查所有施工部位）——上海富臣质检抽验（每周一、二次检查，对问题提出整改意见），所有验收均需填写总督建筑涂料工程部 制订的统一表格。最后再请甲方或监理方进行隐蔽验收，合格后进入下一道工序。⑽、每周定期或不定期最少召开一次质量总结会，对出现或可能出现的问题及时进 行研究讨论，及早解决。对质量突出的应及时奖励，对该处罚的及时处罚，情节严重的 即刻勒令退场，由总督工程部另行即时替补。⑾、各项资料（施工日记、基底交接记录、工序验收记录、往来文件、合格证及检 测报告、技术交底、安全交底等）应全面整理、存档，便于以后维修、保养、考证。

9、安全保证措施

施工现场设项目部，指派专业技术人员进行施工技术指导、监督，负责现场施工安 全、技术、质量等管理和协调各方的关系。履行项目部的职责。做好施工中各项技术数 据、资料的收集和归档建立安全文明施工制度；建立安全施工责任制和监督机制。⑴、高空作业安全规范： A、吊篮：是由平衡系统、吊臂、悬吊系统、操作篮组成的高空作业设备。固定在 建筑物上部，用钢丝绳通过悬挂机构，沿立面竖直悬挂悬吊平台，可进行上下 运行作业。B、操作篮：悬吊于空中，四周装有护拦，用于搭载作业人员及材料，工具的篮体。C、额定载荷：吊篮根据型号不同，有不同额定载荷。不能任意加载及超过额定载 荷。D、悬吊平台上下运动必须平稳传动。8 E、工作绳：单独悬挂，用于承载悬吊平台的绳索。F、安全钢丝绳：当工作绳断裂时，能防止悬吊平台坠落绳索。G、安全锁：当悬吊平台工作中，发生意外时，能自动锁住安全钢丝绳停止运行。H、安全带：高空作业工作工人预防坠落伤亡的防护用品。零下 10 度~摄氏 40 度，空气湿度相对不超过 80％。工作人员工作处，I、环境温度： 风速小于 10.8M／S（相当于阵风 6 级），无大雾、暴雨、大雪等恶劣气候，距离 高压线大于 10M。⑵、安全要求： A、作业应配戴安全帽，使用安全带。B、酒后，过度疲劳，情绪异常者不得上悬挂平台工作。C、不允许单独一人进行作业。D、不允许作业人员从悬吊平台跨入另一悬吊平台。E、悬挂作业区域下应设警戒线，并在醒目处设置“禁止入内”标志牌。F、悬吊平台停留下某一位置作业时，应适当固定，以防晃动。G、作业完毕后，设吊篮应停放在最底层位置，并固定。H、电气控制箱应由一人操作，发现异常应立即切断电源。I、作业时，应妥善保管施工工具，防止高空坠落，并禁止向外扔作业垃圾。⑶、安全检查： A、悬吊平台，每天使用前后对下列零部件（限位装置，制动装置）进行安全性能 检查： a、安全锁： b、升降装置 c、钢丝绳防松装置 d、电气安全装置 e、紧固件有否松动 f、焊接有否裂纹 g、运动部件有否卡阻现象 h、减速箱及传动装置有否足够的油量 B、每天作业开始前，应按检查要求检查，并做好记录和处理。⑷、维修保养： A、作业时，吊篮发生故障或异常，应立即停止并由专职人员进行检修。B、在日常检查中，发现问题应及时维修。9 C、每天工作结束后，应做好悬吊平台，钢丝绳的清洁工作。D、应按要求，对摩擦部件进行定期的加油。E、每台悬挂平台的检查、使用、保养、必须记录，归档保存。10、10、关于进场的安全注意事项

新进场，在作业所内作业，必须遵守以下各项规定： ⑴、进场施工人员及管理人员必须佩戴进场工作证。⑵、必须带好安全帽、安全带。⑶、进场必须穿工作服，不准在作业时，穿凉鞋、皮鞋和光上身作业。⑷、不准在上班时间内喝酒、饮食。⑸、不许在工地现场大、小便，必须上工地的厕所。⑹、吸烟在指定场所进行。⑺、工程废料、垃圾由各施工单位处理干净。⑻、不准随意搬动工地内的器具，破坏作业场所内的机器物品。⑼、禁止在工地内烧火做饭或燃烧明火。⑽、作业人员要相互合作，不准出现打架、赌博现象。⑾、确保工人不超负荷作业，夏天做好防暑降温措施，施工确保工人人身安全。

11、相关管理制度、⑴、日常管理制度 A、每晚开碰头会，交接、协调施工等各类事情；每日开工前由项目经理负责安排 当天施工任务。B、每日做好各项施工记录，包括用工、用料、覆盖率、质量情况、大面积返工任 务，与土建方配合情况，发现偏差和异常情况处理方案与落实情况，公司重要 文件的传达与落实情况，与建设单位、监理等往来函件记录、汇报。C、所有施工人员经考核合格后方可上岗，并与效益、质量和进度挂钩。D、工地各岗位人员配备必要的通讯联络工具，保持每项指令的及时传达。E、由工程部负责督导本项目的各项施工管理方案、计划的实施，主持项目组织的 工作，协调公司技术部、后勤部，以保证工程项目的正常运作。F、设立现场办公室。10 G、项目经理负责处理日常工作，与建设单位、土建方保持必要的工作联系。H、质检员对各个施工部位、各工序进行全面检查，如有质量问题，立即针对问题 进行整改，直至达到质量要求，同时督促施工人员严格按照施工工艺进行操作。I、安全人员负责在现场施工安全，及时排除隐患。J、施工主管负责执行项目的施工计划和其他管理工作。

⑵、现场管理制度 A、进入工地施工时，首先应维护本公司的施工形象，通过严格管理体现深圳市展 辰达严格、认真、务实的工作态度，保持各施工程序有条不紊、现场整洁的风 范。B、项目部办公场地布置合理、规范、干净，各种资料陈列有序。C、施工队住宿环境干净，床铺整齐，生活用品摆放合理。D、工程所有材料堆放整齐，易于存取，防火防潮。库房应干净无尘，各种材料包 装标签保持完整。E、所有施工器具应干净整洁地放置，由专人负责看管，尤其是喷枪，做到随用随 洗，统一管理。F、施工现场应根据具体民政部搭高遮荫棚、遮雨和喷油防尘棚。

⑶、成品管理制度 A、所有进场施工人员必须树立成品保护观念。B、外墙、窗户、栏杆及洞口均要求采取切实的保护措施。外墙栏杆、窗户较多，须投入充足的人力、物力加以保护。C、进出室内不得踩踏窗框，不得在室内墙面、地面随便滚涂。D、对涂装成品、半成品应随时注意保护，分色时不得交叉污染。E、任何人发现破坏成品者，应及时报告上级，并可获相应奖励。⑷、雨天管理制度、雨内（墙面全干前）不 A、施工时，应随时了解当地气象情况，雨前（4h 以内）能操作，以防止雨水的冲刷，造成质量缺陷；喷涂过程及涂料表面干前不能有 11 大风，以免造成涂料污染、颜色发花等病态。B、与业主、土建方及时联系，以保证及时提供工作面。C、根据工程进度及天气状况，如有需要可随时增加技术工人进场。D、根据具体情况灵活安排施工计划，进行腻子施工、喷油施工等工作的协调安排。下雨天时，应积极做准备工作，如总结工作、组织施工人员进行业务、安全、文明施工等方面的培训。

⑸、文明保证措施 A、要使企业保持良好形象，提高工人施工作战的素质，保证现场文明施工。树立以“以人为本”的思想，以安全、环境、爱民为主要内容。B、要求全体施工人员与建设单位搞好协作关系，尽量做到施工不扰民，为企业树 立良好信誉。C、施工区域内各种建筑材料堆放整齐，挂牌标识，各工程项目每天作业完成后要 做到落地清，剩余材料要回收分类堆放整齐。D、合理安排作业环节，尽量控制现场噪音。E、禁止现场禁燃烧有毒、有害和恶臭气味物质，场区内厕所、食堂、办公室、宿 舍每天设专人打扫、冲洗。F、施工人员进出必须配戴工作牌，工作牌上必须注明身份、岗位、职务、工种。G、切实加强施工场防火管理工作，设仓库保管，防火工具配备齐全，消防防火制 度健全，配备足够的灭火器材、现场人员操作要熟练。H、教育职工处理好公共关系，职工讲文明，作业规范化，作业用吊栏、吊板上不 得堆放超量的建筑材料，减少施工噪音，文明运输，树立良好的企业形象。I、做好施工人员的教育工作，与其他专业施工互相协调与配合，不得闹事。12 1

第二篇：旧屋面防水改造施工方案

旧屋面防水改造施工方案

一：工程概况

旧屋面由于各种原因，防水层老化，出现防水功能失败，造成房屋渗漏，影响日常生活和房屋使用，基本出现水渗透到保温层，长期积水，不分晴天雨天都存在漏水现象发生。给防水改造治理带来一定的麻烦，造成直接性的经济损失。房屋出现这样的情况，应该及时治理，维护建筑使用功能，更好的发挥使用效果。

二：防水治理，合理设计，合理选料，认真施工。

屋面防水设计在工程中占有很重要的地位,它是保证工程结构不受雨水侵蚀的一个主要环节.防水效果的好坏,直接影响到建筑物的使用寿命,因此,在设计中必须严格认真地选择合适的屋面防水做法，早期设计的屋面大多数是平屋面,平屋面有存水时间长的问题,由于防水卷材质量的问题,施工质量操做不到位不达标,屋面防水层在温差变化和大气对卷材的老化过程中,造成防水卷材变形开裂,而使屋面产生渗漏,影响屋面使用.屋面防水工程只要严格控制设计,施工,材料,管理维修环节,精心设计,精心施工,我们相信,屋面防水工程质量一定会达到满足使用的要求。提高屋面防水的治理，应遵守综合治理为原则，规范使用达标防水材料，合理设计防水工程需求，明确防水施工职责，增大整体工程管理力度，贯彻“防排结合，以防为主；刚柔结合，以柔适变；多道设防，复合防水”的系统没计思想，其中多道设防和复合防水是治理核心。所谓多道设防有两层含意，一是指各种不同防水材料能独自构成防水层，二是指不同材性及形态的几种防水材料复合使用，即可以采用刚性防水、卷材、涂膜三种不同材料复合构成三道防线；为了提高防水整体性能，在不同部位也可以采用复合防水作法，如在节点部位和表面复杂、不平整的基层上采用涂膜防水、密封材料嵌缝，而平整的大面积防水则采用卷材铺贴。因此在多道设防中，实际上包含了复合防水的作法。但这里应注意通常采用同种卷材铺贴几层或同种涂料涂复几遍，这只能称叠层，而不能称为多道设防。叠层可以增加防水层的厚度，并可弥补前层施工中出现的缺陷，有利于防水工程的质量提高。多道防水因使用的防水材料其性质不同，材质形态也不同，如一道加防水剂的刚性防水层和一道柔性卷材防水层复合使用，则能取长补短，更有利于抵抗自然侵蚀，质量保证程度也更可靠，更比老作法优越。

三：防水治理改造工程选料

根据工程设计，本工程的方案是：“防排结合，以防为主；刚柔结合，以柔适变；多道设防，复合防水”第一道基层防水选用JS聚合物防水涂料加贴聚乙稀丙纶防水卷材，在卷材上面在图刷一层JS聚合物防水涂料，一布两涂做法，把两种防水材料相结合更好的防水功能效果，保温层把传统的珍珠岩保温板更换成聚乙稀挤塑泡膜保温板材，改变传统的保温层排除吸水因素，有利于防水工程改造，更好的发挥保温效果，保温层砂浆截面可以选用刚性防水材料做刚性砂浆屋面防水保护，具有双重效果节约改造经济成本，改变传统的防水效果和经济环重问题。选用优质的刚性防水材料可以达到使用长久，经济节约，避免传统的卷材防水不

耐老化现象出现，防水意义重大。

四：施工工艺

将原屋面防水保温层拆除，清除杂物，至基层干净，在不平之处和损坏部位进行砂浆修补，至基层符合防水施工要求，在平面与立面接头部分应按要求做出坡度或圆角，在基层符合防水施工下进行JS聚合物防水涂料加20%107胶水，适量加一些水泥搅拌，涂刷防水层加帖聚乙稀丙纶防水卷材，屋面卷材施工完后在进行下一道JS聚合物防水涂料涂刷，确定防水层施工完整后，进行铺帖聚乙稀挤塑泡膜保温板材，在聚乙稀挤塑泡膜保温板材之间欲留一公分缝隙，根据工程需要，需要遇留伸塑缝处，板材之间遇留三-五公分缝隙，然后进行混合防水砂浆刚性防水施工，为了预防防水层开列，在防水砂浆刚性防水施工中增加一层网格布做加筋处理，根据屋面大小需要进行屋面分割，遇留伸塑缝设置，以防止屋面变形开列，影响整体工程效果，需要遇留伸塑缝处应做特殊处理，里面可以灌注

柔性材料填充，面层加帖防水卷材施工，防水施工完毕，验收检查。

第三篇：旧墙翻新外墙涂料施工方案

旧墙翻新外墙涂料施工方案

施工准备

1、材料方面

（1）涂料：底层为外墙封闭底漆、面漆为、外墙水泥漆（2）颜色：湖蓝、国丰灰、国丰红

２、主要机具

一般应备有高凳、脚手板、半截大桶、小油桶、铜丝箩、橡皮刮板、腻子托板、小铁锹、腻子槽、砂纸、笤帚、刷子、排笔、擦布、棉丝等。

３、作业条件

（1）墙面应基本干燥，基层含水率不得大于10％。

操作工艺

1.基层处理：因该工程是旧围墙翻新，基层质量较差，增加用工量及工艺，采用人工铲除原有脱落的涂料，保证基层光洁，然后用水管喷枪清洗。

２

、工艺流程：

基层处理→铲墙皮→滚基膜→施涂第一遍底层涂料→施涂第二遍面涂料→施涂第三遍面涂料。

３.基层处理：首先将墙面等基层上起皮、松动及鼓包等清除凿平，将残留在基层表面上灰尘、污垢、溅沫和砂浆流痕等杂物清除扫净。

４.滚涂基膜保证墙面表层结实，并将浮尘等扫净。

5施涂第一遍涂料：刷墙面时应先上后下。先将墙面清扫干净。在涂一层基膜

。6

.施涂第二遍涂料：操作要求同第一遍，使用前要充分搅拌，如不很稠，不宜加水或尽量少加水，以防露底。

7.施涂第三遍涂料：操作要求同第二遍乳液薄涂料。由于旧墙面涂料吸收较快，应连续迅速操作，涂刷时从一头开始，逐渐涂刷向另一头，要注意上下顺刷互相衔接，后一滚紧接前一滚，避免出现干燥后再处理接头。

质量标准

（一）主控项目

1、水性涂料涂饰工程所用涂料的品种、型号和性能应符合设计要求。

2、水性涂料涂饰工程的颜色、图案应符合设计要求。

3、水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。

第四篇：宁波式涂旧墙翻新项目施工方案

关于宁波式涂旧墙翻新项目的施工方案

2014年6月23号对宁波式涂位于镇海市一处旧墙翻新项目进行了现场勘察，以下为现场墙面的实际状况和施工建议，具体如下：

一、现场勘察：

1.现场基层有两种，一种为白色平涂墙面，一种为新建水泥砂浆墙面。

2.一处墙面为煤场围墙，墙面大面积被黑色煤灰污染覆盖，龟裂现象普遍，结构性裂缝和大于2mm的裂缝较多。

3.另外一处墙面较多区域起皮、剥落、粉化、龟裂，墙面含水率过高，局部在50%以上，结构性裂缝和大于2mm的裂缝较多。

二、原因分析：

1.墙面污染严重。因靠近煤场导致墙面被煤灰污染严重，涂料施工后时间过长，涂料自身的耐沾污性较差。

2.墙面起皮、剥落、粉化。因墙面含水率过高，且靠近江边空气过于潮湿，导致涂料起皮剥落。涂料自身耐紫外线能力较差，在长时间阳光照射下导致粉化严重。

3.开裂现象严重。批刮水泥抹灰时使用的砂浆中水泥含量过低、水分过多，导致强度不够，同时抹灰层没有进行足够的养护，使其中的水分过早散发，水泥的固化过程被终止，没有形成足够的强度。使用劣质腻子因强度较低，吸水膨胀，用在外墙极容易造成鸡爪裂纹。

4.涂料本身的延伸率较差，没有弹性。

三、基层处理：

1.新建水泥墙面：砂浆、混凝土等基层施工完成后必须经过合理的养护时间，让其“吐碱”，充分干燥。底层表面应干燥、坚实、牢固，不应有起砂、裂缝、疏松等缺陷，一般夏季不少于14天，冬季不少于28天。2.旧涂层墙面：

2.1 清洗墙面，把所有墙面用高压水枪进行彻底清洗墙面外来污染物如煤灰、油污、锈斑、起粉等。如清洗仍然无法彻底去除污染物，可以采用钢丝刷打磨，然后用清水彻底冲洗墙面。

2.2 墙面空鼓、起皮、剥落地方全部铲除，然后用腻子修补。空鼓开裂的地方应进行进一步检查，如大面积空鼓，先铲除，然后用水泥砂浆进行修补。

2.3 结构性裂缝和裂缝大于2毫米的应用切割机切开V槽，用填缝腻子进行填补，然后在腻子层上贴上网格布或无纺布，防止裂缝再次开裂。

2.4 鉴于墙面开裂比较严重，应选用弹性或柔性腻子为佳。

四、基层检测：

1． 待所有腻子批刮完成后应再次对基层进行检测，基层的质量要求符合（建筑装饰工程施工及验收规范）2． 基层的平整度达到要求。3． 基层表面不得有残留污染物。4． 基层的含水率应小于10%，PH值小于10。

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五、整改建议：

鉴于外墙状况及周边环境情况，我司推荐使用以下配套体系：

佐敦07水性抗碱底漆+M-02弹性中涂+E-08弹性外墙漆。

本产品施工简便，具有优越的耐候性，两倍的紫外线保护，抗老化，优越的抗开裂性能，有效遮盖新旧墙面的裂纹。优越的自洁功能及耐粘污性能。

六、施工建议：

1.待腻子完全干透后，对墙面用砂纸进行打磨平整。

2． 清除基层打磨的灰尘，然后墙面整体涂刷佐敦07底漆抗碱一遍，涂刷底漆时应均匀，无漏刷。

3.待底漆干燥后，涂刷一遍佐敦M-02弹性中涂，涂刷时应均匀一致，无漏刷。4．待中涂干透后，涂刷第一遍佐敦E-08弹性平涂紫外交联型面漆，涂刷时应均匀一致，无漏刷。

5．涂刷第二遍佐敦E-08弹性平涂紫外交联型面漆，涂刷时均匀，无漏刷，无流挂，无色差。

6．所有涂料的施工应完全按照背阳就阴的原则进行。以保证涂料上墙后有充分的反应成膜的时间。

七、施工环境要求：

1.施工温度在5℃-35℃，相对湿度应不高于85%，底材温度应高于露点温度3℃以上。温度和湿度应在底材附近测量。

2.下雨天严禁施工。雨歇后对基底进行湿度、碱度的测试，并对环境的温度及湿度进行测试，在满足施工条件后才允许施工。

八、自我验收：

对施工过程中每一道工序应进行自我验收，对不符合要求的部分应进行及时修整。

九、油漆的储存

油漆的储存要注意以下几点：

1.储存环境要阴凉、干燥

2.储存现场要保持通风，不能出现冰冻

3.油漆包装要密封，并放置于室内，避免日晒和雨淋

4.如果油漆的储存超过其储存期，则应该进行常规指标检测后再决定能否继续 使用。

-2-Jotun Coatings(ZhangJiaGang)Co,Ltd.佐敦涂料（张家港）有限公司

第五篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）