违法建筑买卖合同之效力问题（范文）

第一篇：违法建筑买卖合同之效力问题（范文）

违法建筑买卖合同之效力问题

转自：小甘读判例

作者：甘国明

阅读提示：违法建筑，俗称“违章建筑”，是指违反建筑、规划方而的法律法规而建造的建筑物、构筑物和其他附着物。凡是没有依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的规定进行建设的房屋等建筑物都是违法建筑。实践中，对于买卖违法建筑合同的效力存有较大争议。本期推送的一则涉及违法建筑买卖合同的公报案例，《人民司法·案例》以及《交大法学》两篇文章对该案例从不同角度进行了解读（批评），值得阅读思考。限于篇幅，对文章原文进行了大幅删减，仅保留主要观点，对原作者深表歉意，也希望对该两篇文章感兴趣的同学，按照下文中所列索引，查找参阅。

案例名称：

丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

案例来源：

《最高人民法院公报》2012年第11期

裁判摘要：

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

当事人：

原告(反诉被告)：丁福如。

被告(反诉原告)：石磊。

简要事实： 被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661．96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052．9平方米。2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600万元；被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008年 11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。

被告石磊按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。

涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。

原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。

原告请求判令：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。

被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效。

裁判结果：

一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：

一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如；

二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；

三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续；

四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500万元；

五、驳回被告石磊的反诉请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

裁判理由：

上海市长宁区人民法院一审认为：本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告石磊的违约责任。

涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。

虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。

关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。

被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。

原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。

原告所支付款项中的2000万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。

据此，上海市长宁区人民法院作出上述判决。

石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海市第一中级人民法院认为：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。

上海市第二中级人民法院遂作出上文判决。

评析意见：

上海市长宁区人民法院朱爱东认为：

违法建筑买卖合同应为有效。具体理由是：

一、违法建筑买卖合同并未违反效力性规范。合同法第五十二条第四款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。”违法建筑虽然违反的是国家法律的强制性规定，但从法条以及实际操作来看，违法建筑的买卖违反的并非效力性规定，而只是取缔性规定，因此违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同的必然无效。

二、违法建筑下的负担行为效力不受处分行为效力的影响。物权法第十五条中已明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为的效力相区分的原则。根据物权区分原则，作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为分别依不同的法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。因此，违法建筑买卖合同的效力之取决于合同本身的效力。对于违法建筑买卖而言，买卖合同的标的具有违法性，但这并不能否定买卖合同的效力。只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，构成对他人或公共利益重大侵害的买卖合同，才可否定其效力。不论是违法建筑无法进行初始登记还是签订买卖合同后无法完成过户登记，均不影响买卖合同的效力。

物权法上登记的作用在于公示，并产生相应的公信力，不登记仅影响公示，不能产生公信的效果而已。在违法建筑被确定为违法后，行政机关应采取相应的行政行为，而不能断然地否定当事人间的意思表示的合意，进而认定买卖合同无效。

三、将违法建筑买卖合同认定为有效合同更加符合现实需要。违法建筑具有与合法建筑相同的使用价值，当事人订立买卖合同转移违法建筑权利，在一定程度上可以做到物尽其用，满足特定群体的实际需要，也促进了市场交易。

索引：

文章详情见：朱爱东：“ 附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性”，载《人民司法·案例》2013年第12期。

清华大学程啸教授对本案评析认为：

一、本案不能适用不动产登记簿的推定力。本案一审判决指出：“涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方而表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方而表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符„„。”该段中所谓“登记信息具有权利的正确性推定效力”指的就是不动产登记簿的推定力。

不动产登记簿的推定力，也称“不动产登记簿的公示力”或“不动产登记簿正确性的推定”它是指，不动产物权记载于不动产登记簿后，推定该登记簿上所记载的该物权的归属和内容与真实的物权的归属和内容是一致的。不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。

从本案案情来看，原告即买方丁某在不动产登记机构查阅了登记簿，其与卖方石某订立的房屋买卖合同中“对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致”。然而，这种合同上对房屋自然状况的约定与登记簿上对房屋自然状况记载的一致性，并不能得出本案一审法院所得出的结论——“涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符”。

这是因为，法律上认可不动产登记簿的推定力并不意味着：凡是查阅不动产登记簿的人在不动产登记簿中所看到的，都应该相信是真实的。因为不动产登记簿的推定力并不适用于登记簿上记载的全部内容，只适用于登记簿上对权利事项的记载，不适用于登记簿上单纯的对不动产自然状况的记载。所谓单纯的对不动产自然状况的记载主要就是指那些用来确定或描述被登记的不动产的状况的信息，如坐落位置、建筑而积、房屋结构、经济用途等。

之所以登记簿上对不动产自然状况的记载不具有正确性推定的效力，理由在于：首先，不动产登记簿推定力只是一种为了更有效率地实现不动产登记簿所具有的使不动产交易明确化、清晰化的制度功能，而由法律规定的权利推定。既然是权利推定，则登记簿的推定力仅与不动产权利相关，确切地说，是与那些具有登记能力的物权相关，如所有权、用益物权、担保物权。

其次，不动产登记簿的推定力在很大程度上为不动产登记簿的公信力奠定了坚实的信赖基础。正是由于登记簿推定力的存在，所以在不动产善意取得中对于取得人善意的判断标准才不同于动产善意取得。登记簿的推定力显然没有任何必要适用于登记簿上对不动产自然状况的记载。

既然不动产登记簿对自然状况的记载不能适用推定力，也就是说，任何查阅登记簿的人，不能相当地认为在登记簿中记载的不动产的而积、坐落、结构、层数、用途等信息就是正确的，也就意味着：一方面，如果有人对不动产登记簿上记载的不动产的自然状况提出异议，认为其确有错误的，则登记簿记载的权利人或者登记机关不得援引登记簿的推定力加以对抗。另一方而，任何人也不可能因为对登记簿上对不动产自然状况的记载产生信赖，进而适用不动产登记簿的公信力。

综上可知，本案一审判决基于当事人的合同“对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致”，就认为需适用登记簿的推定力，显然是不妥当的。因为这样一来，就会错误地将不动产登记簿的推定力适用于登记簿上对不动产自然状况的记载。

本案一审法院判决认为，“原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求”。然而，作为原告的买方虽然对登记簿产生了信赖，是善意的买受人，但对此种善意的保护却与不动产登记的公信效力无关。

不动产登记簿的公信力，是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权。不动产登记簿的公信力仅仅适用于无处分权人处分不动产的情形。在本案中，出卖人石某本来就是登记簿上记载的房屋所有权人，他处分自己的财产显然不是什么无权处分。即便石某是在原房屋被拆除致所有权消灭后，依然出售该己不复存在之房屋，也不是无权处分。至于违法建筑的出售，亦非无权处分。

综上所述，尽管买方丁某确实对登记簿记载的正确性产生了某种程度的信赖，但是，本案却不存在适用不动产登记簿公信力的前提条件，即处分人没有处分不动产的权利。故此，并非必须通过适用不动产登记簿的公信力来保护善意买受人丁某。而本案的两审法院都将登记簿的公信力与本案当事人之间房屋买卖合同的效力牵扯在一起，以登记簿具有公信力来为房屋买卖合同的有效性进行辩护，这显然是错误的。

本案中，丁某无须基于对自己“信赖”的保护而实现其权利。因为其与石某订立的合同本身就是合法有效的，作为合同标的物的房屋因被拆除而灭失并不影响合同的效力。

在我国，无论《民法通则》还是《合同法》，均未以标的之确定、可能作为合同的成立或生效要件。民法学界通说认为，合同标的是否可能一般不影响国家利益以及社会公共利益，国家没有必要给付干预。况且，在给付不能的情况下，让合同有效，对于债权人的保护更有利。因此，自始客观给付不能并不会导致买卖合同无效或不成立。由此可知，丁某与石某订立的房屋买卖合同虽然因标的物灭失而陷入自始客观给付不能，却并不因此而无效。除非存在《民法通则》第58条、《合同法》第52条规定的无效情形，否则丁某与石某之间的房屋买卖合同是合法有效的。既然合同合法有效，而现在出卖人石某无法按照合同的约定，按期交付房屋并办理房屋所有权的转移登记，自然构成了违约行为，应当承担违约责任。

二、违法建筑物买卖合同的效力问题。目前，我国并无法律、行政法规禁止违法建筑转让或规定转让违法建筑物的合同无效。学说上就双方明知是违法建筑而仍买卖时之合同效力，存在争议。一种观点认为，违法建筑物买卖合同原则上无效，但是如果通过补办建设工程规划手续等而使违法建筑物转为合法建筑物的，则合同有效。另一种观点认为，买卖违法建筑物的合同是有效合同。

笔者赞同前一种观点。因为违法建筑具有违法性，如果允许转让则使当事人得以规避法律。故此，原则上应当认为买卖违法建筑的合同是无效的。例如，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第48条就明确规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”但是，考虑到鼓励交易的需要，在当事人能够消除建筑物的违法性时，以违法建筑物为标的物的买卖合同有效，也是可以的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》针对违法建筑出租的问题，也采取了相同的态度。该司法解释第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

本案被告认为，房屋买卖合同的实际标的物是违法建筑，故此该违法建筑之买卖合同无效。而法院的态度是认为买卖合同合法有效(尽管其论证合同有效的理由中的大部分是错误的)，同时，法院通过行使释明权而使买卖双方同意协力消除房屋的违法状态，即将现在的违法建筑的四至、外观形状、层高等回复至与登记内容相一致的状态，从而保证该房屋买卖合同的最终履行。笔者认为，在本案中法院的这种方法是可行的，有利于鼓励交易并保护善意买受人的合法权益。

索引：

文章详情见：程啸：“不动产登记簿的推定力、公信力与买方信赖的保护——“丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案”评释”，载《交大法学》2013年第4期。

第二篇：农村宅基地买卖合同效力

主张合同无效者认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效。

从合同法自身的无权处分、禁止或限制流通物等角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。

1.现行法律、行政法规并没有禁止农村房屋买卖，行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同作有效处理更为有理。

2合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响。

3.只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。

无效主要理由是：1.房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；2.农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。

4.浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”

最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”

与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：（1）《合同法》第五十一条规定的无权处分；（2）《合同法》第五十四条规定的合同撤销制度和第九十四条规定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。以下分别作简要分析。

1、农村房屋买卖不属于无权处分

首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权。

其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。

再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系.2、农村房屋不属于禁止或限制流通物

3、农村房屋买卖合同的撤销与解除

合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。适用无效制度，对守约人利益保护极为不利，不合正义要求。

4、买卖合同无效与农村房屋的原物返还

合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。[12] 理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反

而给社会诚信造成损害 [13]。

违反法律强制性规定的合同效力的判断需要通过对合同法规范与行政法规范一同观察才能确定。

（一）合同效力与行政法规强制性规范

通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积„„。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设„”；（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“„改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

首先，《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。（1）从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。（2）从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排；（3）从条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。

再次，《决定》第十条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”是指禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得），至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地“审批制度”，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。换一角度分析，对房屋所有权、宅基地使用权的禁止或限制，已超出宅基地管理范畴，属于民事基本制度，根据《立法法》的规定，应当通过制定法律解决。

（二）合同效力与部门规章、地方性法规的强制性规范

《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十七条第一款规定：“农村村民宅基地使用权可以进行流转，但是，农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

合同效力的判断而言，部门规章和地方性法规的禁止性规定不能作为认定合同效力的依据，合同法及司法解释均作出了明确的规定，不论是理论界或是实务界，遵循这一规定是不容置疑的。当然，将《通知》中“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”作为禁止物权变动的规定，其效力应当承认。

（三）适用《合同法》第五十二条规定的审判理念与方法论思考

《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，不得随意扩大适用范围，应当严格按照《合同法》及相关司法解释的规定，将强制性规定限制在制定法和国务院制定的行政法规上。

对于《合同法》第五十二条的理解，不能通过简单的形式推理得出所有违反强制性规定的合同均为无效的结论。不难通过反证法证明 “并非所有违反法律、行政法规强制性规定的合同都是无效” 的命题是真的，这意味着必然有部分违反法律、行政法规强制性规定的合同是有效的。针对这一法律漏洞，法官应当通过目的性限缩的方法填补漏洞，将该条规定的强制性限制在效力性规范中。《城市房地产管理法》第三十八条转让条件规定，不属于效力性规范，不能以些认定房地产转让合同无效。

（四）行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同

合同有效并不表示其行政违法性消失，只是表明违法性不足以导致合同无效，原本又产生的行政法律关系并不因为合同有效而发生变化。

第三篇：农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

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农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

作者： 卢荣 刘庆华 发布时间： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意，2006年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女，并电话通知被告皮远桂，接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。

2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款65000元，被告朱茂海将户主为朱茂海座落于中武乡玉圃村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂海地址中武乡关堰村九组地号06-20-120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂，朱茂海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生，朱茂海出具了：皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱茂海的收条一份并口头约定朱茂海夫妇有居住权。

2008年11月16日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份，朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂，记占地面积148㎡，总计房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在场人孙元柱、孙元成的签名。嗣后，孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村，因居住权问题，孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。

另：被告朱茂海系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅，经中武乡玉圃村村民委员会同意办理了房屋产权证书，但未办理土地变更登记，其土地性质仍属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续，已经办理了国有土地使用证(土地性质为租赁);此前朱茂海经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱召将(未办理变更登记)。

【焦点问题】

本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法，也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中，其

一、原告孙元珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱茂海，且第一--------------------------精品

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次给付行为在2007年3月1日，至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定，其

三、房屋转让的价格90000元是朱茂海与皮远桂协商的价格，原告也无确凿证据证实转让的价格不合理，故皮远桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其

四、本案原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实 与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;

2、法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村2组的家中，当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意，孙元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孙元珍并无证据证实自己不知情;

4、朱茂海与孙元珍至今还系夫妇关系，双方是一个利益的共同体，正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和，据此推论孙元珍也应知道卖房的始终。

但善意第三人取得不动产，须登记过户才产生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地，目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部卖出，靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。

【观点分歧】

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

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农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见：此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：

1、孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办--------------------------精品

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手续，将其办理为国有;

2、朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法，他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的，2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为，然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看，对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。

【案件评析】

笔者同意第一种意见。

1、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。

2、此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性，应该说明的是本院在审理中查明，原告孙元珍是中武乡关堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集体经济组织成员，于1994年购买了玉圃村村民戴成然的房屋(本案争议的房屋)，在征得当地村委会同意后，办理了房屋所有权的变更登记，土地未过户也没有办理集体土地使用权证，且一直在玉圃村居住至今，其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮远桂在中武乡玉圃村2组另有一处新建房屋已竣工，并办理了该房屋国有土地使用权证，其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映，今年上半年，皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请，经村委会同意，该宗土地出让后变更为国有土地，属于租赁土地。

3、认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

综上，本案原、被告争议的房屋未经村委会书面同意，亦未办理审批、过户手续，被告皮远桂已经在中武乡玉圃村有一处房产，虽土地性质为国有租赁土地，但该宗土地的初始登记是玉圃村集体所有的土地。根据《合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

来源： 中国法院网澧县频道

责任编辑： 边江

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第四篇：农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖 是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织 成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分 了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记 等手续。

第二类意见：此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有 宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅 基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖 的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农 村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：

1、孙元珍买卖戴 成然的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续，将其办理为国有;

2、朱茂海将房屋卖 给皮远桂不合法，他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的，2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法 所得、责令停止违法行为，然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看，对其违反土地管理法的问 题均可以通过上述方式解决问题。

第五篇：建筑买卖合同

建筑模板买卖合同

甲方：

（买方）（卖方）乙方：

本着公平.自愿.平等和诚实信用原则.经双方友好协商，就甲方承建工程所用的现浇建筑模板.木方全部由乙方提供，本合同成立后双方共同遵守。

二、质量、此系样品买卖合同，质量标准按甲乙双方认可的样品质量和乙方的质量承诺条款执行，但甲房要按使用要求使用。

三、质量承诺与使用要求：

1、甲方收货后七日内，在商品没有使用及保存完好无损坏的情况下，若有质量疑议，可以更换其他产品，七日后甲方未提出疑议，就视为该批商品符合本合同质量要求。

2、乙方所供的商品95%，应达到合同所有要求的标准。

3次，人为损坏不在承诺内。

四、使用要求：使用时板疑家长不干胶封贴，虽锯切使用的模板，锯切后用酚醛汕漆封边，待油漆干后方可使用，周转使用必须使用脱模剂，严禁拆模时从高空向下任意抛掷和与硬物碰撞。

五、规格：

六、数量：

七、供货时间：

八、甲方指定同志为甲方执行为合同的全权代表人，具有模板检验和签字等权力。

九、结算及付款方式和期限：

1元。

2货款。

3、应在年月%。

4、余款应在月全部。

十、违约责任：

1、因乙方的所有资金全部用于商业经营，不同于闲置资金和借货资金，所以经双方协商，达成以下加价的方式和赊购条件。

十一、如果方需用其它材料，由甲方采购到乙方门市，谈好单价，按送货单上的数量、日期、单价作为结算依据。

十二、解决合同纠纷方式：协商解决，协商不成由乙方所在地法院判决。

备注：

十三、其它规定，本合同一式两份（一份共2页），双方各执一份，具有同等法律效力，双方代表人签字生效，货、款两清后自动失效。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

身份证复印件：公司地址：

公司地址：电话：

电话：公司法人：

公司法人：

年月日