关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

第一篇：关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

姓名：周颖健 学号：2012212033

摘 要：合同效力问题是一个基本的民法学理论问题，也是一个重要的仲裁和审判实践问题。而房屋买卖合同涉及到不动产这样具有高额价值的合同，其是否有效就更加值得关注。我们实践当中存在的有争议性的权属瑕疵的房屋，包括就被抵押、查封或者未取得权属证书的情况，而对这样的房屋签订买卖合同的效力进行认定，不仅是保护了合同当事人的权益，更是为区分合同效力和物权效力进行了铺垫，在笔者看来,上述合同未违反合同的效力性和禁止性规定,符合当事人意思自治原则和诚实信用原则,应为合法有效。关键词：权属瑕疵 房屋买卖合同 效力认定

1.问题及争议

权属瑕疵，即所有人对标的物的所有权不完整或存在争议。实践中，当事人就存在权属瑕疵的房屋签订买卖合同的情形大量存在，此时房屋买卖合同的效力如何认定是解决此类纠纷的首要问题。此类问题集中体现为以下具体问题：当事人就已经被抵押或查封的房屋签订房屋买卖合同，或者出卖人尚未取得房屋的房地产权属证书，而与买受人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的效力应如何认定？

2.区分物权效力与合同效力的意义

之所以要将具有权属瑕疵的房屋签订买卖合同的效力进行深入的分析和讨论，在实际上就是要将物权效力与债权效力进行一种区分。将物权行为与债权行为、物权效力与合同效力相区分，是立法科学化、精细化、现代化的表现，也与现代民法精神相符，建立区分原则的主要意义在于：

第一，有利于促进交易，促进物的流转。促进交易以及物的流转是市场经济发展的必然要求，只有物充分流转，交易增加，市场经济才能得以发展。因此，现代民法在“动的安全”与“静的安全”发生冲突，往往选择保护前者（如善意取得制度）。将物权效力与合同效力相区分，认定就权属存在瑕疵的房屋达成的买卖合同有效，有利于促进房屋的交易。当事人可以对权属存在瑕疵的房屋的交易达成合意，通过这种合意，对房屋权属瑕疵的解除、价款的支付等内容作出约定。这样出卖人通过签订买卖合同，形成获得转让价款的预期，从而尽快消除房屋权属瑕疵，以实现交易。买受人通过签订买卖合同，形成取得房屋所有权的预期，从而提前向出卖方支付价款，该价款又能帮助出卖人积极有效消除权属瑕疵，促进房屋顺利流转。将物权效力与合同效力相区分，使得权属有瑕疵的房屋可以进入市场，大大促进了物的流转和市场交易。如果将物权行为与债权行为捆捧，即因物权暂时不能变动而否定买卖合同的效力，那势必造成，出卖人只有在完整、有效、明确地取得房屋权属时，才能对房屋进行交易，从而大大减少市场上可供交易的房屋。出卖人为了使房屋可以交易，也必须提前对权属瑕疵予以消除，然而，在出卖人未与买受方签订买卖合同，未达成在权属瑕疵消除后可获得相应回报的明确预期下，出卖人不愿也往往没有能力去消除房屋权属瑕疵，从而大大限制了市场交易行为，不利于充分发挥物的价值。

第二，有利于保护交易安全，保护交易中无过错方的合法权益。由于房屋交易从合同的签订到房屋权属的变更登记，是一个错综复杂的过程，往往要经历一定的时期和阶段，在这个时期，房屋价格可能因市场的变化而上涨或下跌。如果以登记作为买卖合同生效的要件，那么在签订合同而暂未办理权属变更登记的情形下，受市场价格变动而受影响的一方可以以未办理登记为由要求确认合同无效，而守约方只能要求返还房屋或价款，不利交易安全的保护。而严格区分合同效力与物权效力，物权未发生变动或不能发生变动，合同依然有效，违约方不配合进行权属登记时，守约方既可要求违约方继续履行合同，办理权属登记手续，亦可要求解除合同并由违约方承担违约责任。显然区分合同效力与物权效力，更有利于保护守约方的合法权益，保护交易安全。

第三，更充分体现意思自治的原则。房屋买卖合同往往就房屋的价款、支付方式和时间、房屋交付、房屋权属变更登记、违约责任等事项予以约定。房屋权属变更登记实际上是买卖合同的一个履行行为，签订买卖合同是权属变更登记的前提或原因，因为履行行为无法实现而否定作为原因行为的买卖合同的效力，本身就犯了认识逻辑上的错误。将物权效力与合同效力相区分，在无法办理权属变更登记手续的情形下，合同仍然有效，而应按合同无法实现，应予解除并由责任方（违约方）按照合同约定的违约金条款承担违约责任，比起将物权效力与合同效力相捆捧，认定合同无效，双方返还，过错方承担赔偿责任（实际损失往往难以举证证明），更能体现尊重当事人意思自治的原则，也更有利于保护守约方的合法权益。

3.权属瑕疵的房屋买卖合同效力认定

3.1 关于权属瑕疵的房屋买卖合同的效力的几种主要观点。

在上文中我们已经说到，对于权属存在瑕疵的买卖合同，仲裁与审判实践存在很大争议，主要有以下几种观点：

观点一：上述房屋买卖合同应当认定为无效合同。主要理由是：房地产管理法第37条规定：“下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”房地产管理法第38条明确规定，被抵押、查封或者未取得权属证书的房地产不得转让，这属于法律的强制性规定，符合合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的认定合同无效的条件。物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条虽然明确了未办理物权登记不影响合同效力，但对合同生效仍然设定了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的除外情形，而房地产管理法第38条就属于法律另有规定的除外情形，故上述情形下的房屋买卖合同应当认定为无效。坚持此种观点的一部分人对于具体处理还进一步提出：如果在庭审辩论终结前出卖方已经涂销抵押、解除查封或者取得权属证书的，应认定合同有效；如果在庭审辩论终结前出卖方未能消除上述房屋权属瑕疵的，应认定合同无效。

观点二：上述合同应当认定为有效合同。主要理由是：应当将物权变动与其原因行为，即买卖双方就物权变动事宜达成的意思表示（合同）区分开来，房屋未取得权属证书、被抵押或查封只能影响物权的变动，而不影响房屋买卖合同的效力。房地产管理法第37条规定“下列房地产不得转让”应理解为对存在该条所列情形的房地产的物权不得发生变动，更明确来说，就是不得进行房屋所有权变更登记，而不是否定当事人就房屋买卖事宜达成一致的意思自治的效力。

观点三：对于上述房屋买卖合同的效力应当区别情况对待。如果买受方在签订合同时，已明知房屋被抵押、查封或者未取得权属证书等情形的，应当认定为合同有效。如果买受方在签订合同时并不明知上述情形的，买受人主张合同无效的，应予支持。主要理由是：如果在签订合同时，买受人已明知房屋权属有瑕疵，而仍然愿意与出卖人签订买卖合同，属于对此种瑕疵的认可，并愿意承担因该瑕疵带来的物权可能无法变动的风险。实践中，双方往往在合同中明确约定出卖方涂销抵押、解除查封、取得权属证书的义务、时限要求及违约责任。此时，涂销抵押、解除查封、取得权属证书已经成为合同履行的一部分，如果出卖方未能按照合同约定的时间和要求消除房屋权属瑕疵的，可以通过解除合同并由出卖方按照合同约定承担违约责任来救济，这样处理比认定合同无效更能体现意思自治的原则。如果在签订合同时，买受人并不明知房屋权属存在瑕疵情形的，此时买受人可以以违反房地产管理法第37条为由主张合同无效，或者以出卖方欺诈为由申请撤销合同。

3.2 权属瑕疵的房屋买卖合同效应认定为有效。

在上述三种观点中，笔者持观点二，认为房屋被抵押、查封或未取得权属证书，并不影响房屋买卖合同的效力，主要理由是：

第一、物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一条，在我国立法中第一次确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。房屋买卖合同是买卖双方就房屋买卖事宜达成的合意，是一种要约和承诺，属于债权行为，即双方达成买卖合同，只是在双方之间形成了相互的债权债务关系，形成了一种债的负担。但签订合同，并不代表房屋所有权的转移。房屋所有权的转移是一种物权转移行为。因此，应当将债权行为与物权行为区分开来，在处理房屋买卖的过程中，就是要将签订房屋买卖合同与房屋所有权转让分开来看。房屋所有权转让是履行房屋买卖合同的结果，二者是相对独立的阶段。同样，房屋买卖合同的效力与房屋所有权是否有效转让也是独立的问题，我们不能因为房屋所有权不能转移，而否定房屋买卖合同的效力。房屋所有权不能转让，是买卖合同不能履行的问题，我们应当按照合同约定的违约责任条款，要求责任方承担违约责任，以此方式解决双方争议。而不能因为房屋所有权不能转让，就认为买卖合同无效。观点一显然与物权法所确立的物权效力与合同效力相区分的原则相悖。值得指出的是，物权法是于2007年10月1日实施的新法，物权效力与合同效力区分原则亦是在物权法中第一次被确认。在此之前，在立法和司法层面上对该原则都存在一个认识和接受的过程。房地产管理法于1995年1月1日起实施，当时应当说该原则还未被普遍接受，因此房地产管理法第37条并未将物权效力与合同效力清晰的区分开来。房地产管理法第37条规定“下列房地产，不得转让„„”，此处“不得转让”具体是指不得签订房屋买卖合同，还是指不得发生房屋所有权的转移（即房屋权属变更登记），并不明确，存在歧义。笔者认为：在旧法理解存在歧义的情况，应当按照新法确立的原则来理解和解释，即此处“不得转让”指的是不得发生房屋所有权的转移，而非指不得签订房屋买卖合同。按此理解，房地产管理法第37条并不属于对房屋买卖合同的强制性规定，不能以该条规定来否定房屋买卖合同的效力。

第二、根据现代民法和合同法的精神，尊重当事人意思自治是一个主要原则，故在司法和仲裁实践都是采取尽量认定合同有效，避免随意认定合同无效的作法。因为一旦确认合同无效将意味着双方的合意全部被否定，不利于尊重当事人之间形成合意。正是基于这一精神，合同法第52条关于合同无效的规定是“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从该条规定来看，除第（五）项外，前4项所共同体现的一个立法精神应该是，只有在合同损害了国家、社会公共利益或第三人利益时，即双方的合意已经侵犯了合同外的主体利益时，合同才应被认定为无效，在合同并未对合同外的主体产生影响时，应当尽量尊重当事人的意思自治，按照双方的合意来确定双方的权利义务关系。该精神一样应适用于第（五）项。由此，我们理解合同法关于合同效力的精神应该是：（1）尊重合同当事人的合意，原则上认定合同有效；（2）只有在合同侵犯了合同外主体利益或社会公益利益时，合同一般才应被确认为无效。在房屋被抵押、查封或未取得权属证书的情形下，双方签订买卖合同，在未违反法律规定或社会公共利益的情形下，合同应当认定为有效。

第三、有权属瑕疵并不必然导致房屋买卖合同无效。

这里主要以未取得权属证明也就是房产证的房屋买卖为例。我们认为，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。因为，买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。

首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。

其次，自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。对于违章建筑问题，我国大陆学者很少有研究，但在台湾地区，通说认为违章建筑物已符合不动产定着物的要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权。可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。

第四、在上文所列的观点三将买受人在签订买卖合同时是否明知房屋权属存在瑕疵，作为区别认定合同有效、无效的依据，笔者持不同意见。我国采取的不动产登记公示原则，房屋被抵押、查封，以及是否取得权属证书，均可直接通过房管部门查询而明知。作为房屋的买受人有义务查知房屋的权属状况，未尽该义务，责任应当由买受人自己承担。因此，观点三区别的基础就不存在，我们在认定房屋买卖合同效力时，双方均明知房屋权属状况，是一个当然的前提。

总 结

在我看来，认定权属具有瑕疵的房屋买卖合同的效力，在实践中能够更好地保证合同相对人的权利，同时，区分物权效力与合同效力是正确和符合民法发展趋势的，物权法第15条应当理解为对该原则的确立。为确保立法上的协调性，避免产生分歧，相关的担保法（物权法明确担保法与物权法不一致的，以物权法为准）、房地产管理法都应该按照该原则进行相应地修改。房地产管理法第37条“下列房地产，不得转让”，由于“不得转让”是指物权不能发生变动，还是不得就房屋达成转让的协议，在界定上并不清晰，故，建议修改为“下列房地产所有权不得发生转移”，以减少理解上的分歧，实现立法和司法上的协调一致。在房地产管理法暂未修改前，对“不得转让”，仍应按照物权效力与合同效力相区分的原则来做严格理解，即“不得转让”专指不得发生房屋所有权的转移。在审判和仲裁实践中，应坚持按观点二来认定房屋买卖合同的效力，即房屋被抵押、查封、未取得权属登记或存在其他权属瑕疵情形的，并不影响房屋买卖合同的效力。如果最终因为出卖方未能消除房屋权属瑕疵，而未能办理房屋产权过户手续的，应当按照解除合同，由出卖方按照合同约定承担相应的违约责任的方式来处理。

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第二篇：农村房屋买卖合同的效力认定问题浅析

农村房屋买卖合同的效力认定问题浅析

作者： 姚伟华

发布时间： 2010-10-28 14:26:27

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当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿，出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔，主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。因此，在审判实践中存在诸多问题，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群体事件的发生。鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。

一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。

二、对农村房屋买卖合同效力的分析

农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：

1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；

2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；

3、转让行为须征得本集体经济组织同意；

4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：

一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的 1 买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。

另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

（作者单位：河南省许昌市魏都区人民法院）浅析农村宅基地使用权流转纠纷的效力认定

作者： 杨杰 王义江

发布时间： 2011-07-08 13:47:30------------------

随着我国社会主义市场经济不断发展，城市建设逐渐向农村推进。农村宅基地的价值逐渐上升，农民将宅基地进行转让、抵押等现象越发普遍，但随之而来的宅基地纠纷日益增多。因此，有必要对宅基地使用权流转纠纷的转让效力及法律适用等问题进行分析，指导农民正确处理此类纠纷，从而促进农村的社会稳定和经济发展。

一、宅基地使用权转让纠纷

《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家相关规定。我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据上述条文，可认为宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即宅基地使用权转让合同必须经有关政府机构或者部门审批同意；宅基地使用权只能向本集体经济组织内部的成员转让；转让了宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。因此，农村宅基地使用权转让合同只要不符合上述法律规定，该合同即被认定为无效。

二、宅基地抵押纠纷

根据《担保法》第三十七条及《物权法》第一百八十四条的规定，宅基地、宅基地使用权不得抵押，因此相关的抵押合同应认定为无效。

三、宅基地上房屋买卖纠纷

在实践活动中，根据买受方的不同农村宅基地上房屋买卖合同纠纷可分为：

（1）城市居民购买农民宅基地上房屋

1999年国务院颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，在审判实践中一般将城市居民购买农村宅基地上房屋的合同认定为无效。

（2）外地农村居民购买本村宅基地上房屋

如前述，法院一般根据《土地管理法》的规定认为农民之间的宅基地上房屋的转让应当严格限定在本集体经济组织内部。因此，该类合同均应认定为无效。

（3）本集体经济内部成员之间的宅基地上房屋买卖

根据《土地管理法》，这类合同只要符合法律法规规定的农村宅基地的用地条件或经法定审批机关批准的，一般应当认定其有效。

对于上述农村房屋买卖无效合同的处理，司法实践中认为必须从纠纷的起因着手分析，慎重处理。在处理这类无效合同时，法院应当基于公平正义与诚实信用原则，全面考虑到合 3 同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，从而确定出卖人对买受人应当进行的补偿；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，亦应对其添附价值进行补偿。这样，一方面判决确认合同无效，由买受人向出卖人返还房屋、出卖人向买受人返还购房款，重申了城市居民或外村村民购买农村房屋无法享有所有者权利的原则；另一方面，判决出卖人补偿买受人损失，对农民处理自己房屋的行为进行制约，更否定了交易中诚信缺失方行为。达到了社会效果与法律效果的统一。

四、农村合建房屋纠纷

农村合建房屋合同是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。实践中，农村合建房屋一般存在以下几种形态及其效力的认定：

（1）宅基地使用权人与本村村民合建房屋

本村村民作为本集体经济组织内部成员，具有取得宅基地使用权的主体资格。但是根据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”因此，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用权。对于出资的本村村民能否取得该部分宅基地使用权，还应当经政府主管机关的批准，才能认定该合同有效。

（2）宅基地使用权人与外村村民或城市居民合建房屋

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用权的主体资格，所以，其与宅基地使用权人之间的合建合同应当认定为无效。认定合同无效后，依据民法的添附理论，判决房屋归宅基地使用权人所有，宅基地使用权人返还出资人的出资及相应的劳务报酬。

五、宅基地上房屋抵押纠纷

《担保法》第三十七条规定宅基地使用权不得设定抵押。但农民对宅基地上的房屋具有所有权，因此农民是否可以将其房屋抵押，司法实践中一般认为法律未明确禁止农民以其宅基地上房屋进行抵押，且禁止农民以房屋抵押可能会影响农民的融资能力，因此农村房屋可以设定抵押，但由于宅基地使用权不能设定抵押，抵押权的效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。

(作者单位：山东省五莲县人民法院)关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨

作者： 梁理

发布时间： 2010-04-06 16:10:08

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随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系

城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。

在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。

二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定

《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见

最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村 5 镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。

四、农村房屋买卖合同的效力认定

关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。

目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。

1、农村房屋买卖合同无效的几种情形

农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。

法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；

无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。

非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认 6 定房屋买卖合同无效。

2、农村房屋买卖合同有效的几种情形

农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。

已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

至于房屋买卖是否办理过户登记问题，笔者认为这并不影响合同效力。因为办理过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对事性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。

《土地管理法》第12条规定“„„依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。"这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。物权法和债权法是民法的两个重要领域。债权法要规范债权的产生、变更及其消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一。债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。

五、对今后解决此类问题的一点建议

土地问题是涉及到广大农民切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律理解上的分歧导致同案不同判情况发生，最有效的方法是由全国人民 7 代表大会及其常委会以立法的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定。

目前，最高人民法院的司法解释在审判实践中对于司法统一起到了举足轻重的作用。但是，由于土地问题不仅涉及到审判人员对法律的理解问题，而且还涉及到土地、建设、房屋管理等众多机关，仅有司法解释还不够，可能会遇到法院的判决行政机关不理解、不认可，生效判决难以有效执行的现象。因此，由全国人民代表大会及其常委会作出法律规定，更有利于法院生效判决的执行，从根本上解决政出多门的问题。在全国人民代表大会及其常委会作出法律规定之前，建议由国务院制订相应的行政法规也不失为规范统一全国各地不同做法的权宜方法。

第三篇：未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

一、案情简介

江某于2011年4月向于某转账支付200万元，预购案涉土地使用权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证，但地上房屋未取得房屋产权证），转账后双方签订《土地、房屋转让协议》一份，约定于某以1800万元的价格将某宗国有土地5000平方米及地上未办房产证的房屋约3800平方米的两处物产一并转让给江某，并约定转让协议签订后十日内买方支付1400万元，土地过户完成后支付余下400万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张，载明已收到江某转让款200万元。其后，江某未支付剩余款项，房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。2011年5月，江某向某法院提起诉讼，诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的200万元。于某提起反诉，要求确认该协议有效。

二、对该案两种处理意见的分析

该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效，对此合议庭成员之间存在两种处理意见，笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。

（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立

1.得出这一结论的理由：第一，根据《物权法》第十五条规定“当事人订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立和生效要件，只要合同是当事人之间的真实意思表示且不损害国家、集体和他人的利益就应当自其成立时生效。故对江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反法律禁止性规定，合同无效的主张应不予支持。第二，对于江某认为于某以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订该协议，协议无效的主张，因房屋转让协议载明案涉房屋未办理房产证，江某对于房屋未办证的事实应是明知的，不存在被欺诈的情形，故不应支持江某的该主张。另外，即便江某能举证证明合同订立时对方存在欺诈的情形，因合同法明确规定确认以欺诈手段订立的合同无效要以损害国家利益为前提，江某的利益不能等同于国家利益，其以对方欺诈为由主张合同无效的诉请不应得到支持。

2.此种观点的价值取向分析。一是着眼于当事人双方的意思表示，尊重当事人之间的自由意志。案涉协议系江某与于某的真实意思表示，经过充分协商，双方通过协议确定了各自的权利与义务，在当时的情况下，协议体现了双方各自利益的最大化。法院作为居中裁判者，只要协议内容不违反法律强制性规定，就应充分尊重当事人的意志，不应强加干预。二是严格区分债权行为与物权行为。债权行为与物权行为两个环节相互联系但又彼此独立，各有其存在的法律条件。合同行为作为债权发生的一种重要形式，合同成立并生效的一般要件是当事人之间意思表示真实且不违反法律规定，而物权行为是指发生法律上规定的某种事实，使物权发生变动。该事实包括了土地使用权、房屋产权登记等。在本案中，物权行为所指向的是房屋办理产权登记，江某以本案房屋未办理产权登记，违反法律禁止性规定为由要求确认合同无效的主张，混淆了不同法律关系的发生要件。案涉合同已经满足其成立、生效要件，房屋未办理产权登记属物权行为范畴，不影响合同关系的确立。三是尊重合同法立法精神，严格限制对合同无效的认定。《合同法》第五十二条第（五）项对导致合同无效的情形作出规定：违反法律、行政法规的强制性规定。合同法司法解释

（二）第十四条进一步作出说明：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”从法律规定可以看出，合同法严格限制了导致合同无效的情形，除了合同法明文规定的无效情形外，适用无效情形的兜底条款即“违反法律、行政法规的强制性规定”也是有限制的，即违反的必须是“效力性”的强制性规定才导致合同无效。所以第一种意见认为江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反禁止性规定的主张，因相关法律并未载明该情形属于违反效力性规定，对其主张应不予支持，应确认该合同有

效。四是注重诚实信用原则在合同法领域的贯彻。诚实守信作为市民社会的基本价值追求，对促进契约缔结、履行，保障当事人权益具有相当积极的意义。诚实信用原则作为我国《民法通则》和《合同法》的基本原则，足见其在民法领域的重要地位。具体到本案，房屋转让合同载明了交易房屋未办理产权证，因此，可以推定江某对于案涉房屋未办理房屋产权证这一事实是明知的，其对转让后果是可预知的，江某应对其行为承担相应的责任，其作为完全民事行为能力人，应按照自己缔结的合同履行义务。江某以房屋未取得产权、缔约时于某存在欺诈为由主张合同无效，这与诚实信用原则相悖。

(二)第二种意见：案涉协议无效，江某的诉请应予支持

1.得出这一结论的理由：作为转让合同标的物的房屋系于某在国有土地上修建而成，于某对房屋有关的权利属原始取得而非继受取得，但该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，于某亦未提供证据证明在辩论终结前已具有完全的、合法的初始产权，故该房屋不得转让，双方当事人以该房屋为标的物而签订的转让协议应为无效合同。在合同无效的基础上，于某应向江某返还200万元款项。

2.此种意见的价值取向分析。一是把握参与交易的各项要素，注重维护市场交易安全。民事交易活动不仅需要人的参与，也要有具体交易的对象——物的出现。在本案中，案涉房屋是交易的标的物。而该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，也未取得完全的、合法的初始产权，因此，该房屋为非法建筑，不具有合法属性，围绕该非法标的物进行的一切民事行为归为无效，该处理方式可以最大限度的避免任何危害交易安全的因素出现，保障交易的合法性。二是着眼于区分物的自然属性和法律属性。交易中出现的物一般同时具有自然属性和法律属性，自然属性是指物往往具有其外在的、可使用的天然属性，此属性不以人的意志为转移，如火可用来取暖、刚建成的房屋可用于躲避风雨；而物的法律属性则取决于法律对物进行的评价、判断。依据民法基本理论，案涉房屋在未获得产权证书的情况下其仅仅具有自然属性，不具有相应的法律属性。包括合同行为在内的民事法律行为作为法律拟制行为，仅能针对具有法律属性的物。围绕不具有法律属性的物产生的民事行为无效。因此，应判断案涉协议无效。三是参照其他法律文件的规定得出合同无效的结论。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第二种意见认为，本案中于某所转让的房屋未取得产权证明和其他证明，但却与作为买受人的江某签订房屋转让合同，参考司法解释对未取得预售许可证明的商品房买卖合同的处理，且于某在法庭辩论终结前也未取得任何行政许可和初始产权，因此不能认定协议有效。四是认定案涉合同无效后，当事人之间返还财产有利于纠纷的一次性解决。案涉合同是否有效关系着合同是否继续履行以及已付购房款的处理等诸多问题。就该案情况来看，不能取得案涉房屋的权属证书的可能性非常大，转让的目的将很难实现，因此转让合同已无继续存在的意义。此时如确认合同无效，则使江某与于某之间的状态回到合同订立之前，于某应向江某返还200万元。

三、本文的倾向性意见

合议庭基于同一案件事实，却对案涉合同效力判断得出了截然相反的两种结论，导致这一认识差异的根本原因在于法官所秉持的不同价值取向。第一种意见强调平等主体之间的意思自治和诚实守信等原则及价值；第二种意见则侧重对市场交易安全的维护。笔者更赞同第一种意见，主要理由如下：

（一）其充分体现了意思自治和诚实信用原则

意思自治原则和诚实信用原则是私法领域的根本原则，其在民事活动中应得到遵守已是各国私法领域的共识。意思自治原则包含了自主参与和自己责任两个基本点。自主参与，即自己做主地去判断、去选择；自己责任，即自主参与者对参与所导致的结果负担责任，这是自主

参与的必然逻辑。民事主体作为理性人，在民事活动中具有意志自由，其决定的内容和选择结果，无论财富还是损失，都应自己承担。案涉合同系双方当事人表达自由意思的产物，体现了双方的利益诉求，是自主决定的结果。法国民法典第1134条确认：“依法成立的契约，在缔结契约的当事人之间有相当于法律的效力。”因此，确认案涉合同有效，是充分尊重意思自治原则的体现。诚实信用原则要求人们在进行民事活动时具有良好的主观心理状态，要善意为前提。其中“信用”要求人们在进行民事活动时要讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务，不得擅自毁约。该案中，江某对转让房屋不具有产权这一事实是明知的，其“自愿”缔结合同并约定了相应的权利和义务。因此，其应遵守自己对相对方的承诺，履行自身的合同义务，而不应该无故反悔。通过确认合同有效使江某继续履行合同义务，这也是传统民法理论禁止反言的集中体现。

（二）其不违背民法关于限制及禁止流通规定

物可以分为流通物、限制流通物和禁止流通物。流通物是法律允许在民事主体之间自由流转的物，大部分为流通物；限制流通物是指在流转过程中受到法律和行政法规一定程度限制的物；禁止流通物是指法律或行政法规禁止自由流转的物。民事主体违反有关限制流通物、禁止流通物的规定，其行为将无效。限制流通物只能在法律规定的特定主体之间流转，其流转方式必须依法进行，我国法律规定的限制流通物主要有按照指令性计划购销的物资、黄金、白银、外汇、公民收藏的文物、麻醉药品、毒品、运动枪支等。禁止流通物不能进入市场成为交易的对象，禁止流通物主要有国家专有的物资如国有铁路、邮电通讯设备，还有违禁物品等。而未取得房屋权属证书的案涉房屋，法律、行政法规并未明确规定其不可转让，在理论上其也并非在限制流通物和禁止流通物的范畴之内。因此，以未取得权属证书的房屋为转让标的而订立的合同应当有效。

（三）其不影响协议双方当事人进行权利救济

合同乃当事人之间缔结的神圣约定，非有约定和法定事由的出现不得轻易否定其效力。本案中，江某作为支付了部分价金的买受人，其可以追究于某的违约责任，要求其继续履行合同义务。此外，通过违约责任进行权利救济要远比确认合同无效后通过缔约过失责任进行权利救济更为有效和更能保护守约方的权益。在房屋确实无法转移致其目的落空的情况下，守约方也完全可以依法行使对合同的法定解除权使合同不复存在，同样能取得和确认合同无效相同的效果。

（四）其没有机械套用商品房预售相关纠纷解决模式

商品房预售关系本质虽系买卖关系，但因其牵涉大众群体，并且合同订立时交易的标的并未现实存在，故国家对该种类型的买卖进行了特别严格的规定，建立了商品房预售制度，最大限度避免诚信危机的出现，减少社会不稳定因素。而本案的房屋买卖并非针对大众消费者，交易对象也是已经现实存在的物体，本案情况与商品房预售有明显区别。因此，参照商品房预售制度下相关纠纷的处理思路来认定案涉房屋转让合同效力明显不妥。

第四篇：农村私有房屋买卖合同效力的认定

农村私有房屋买卖合同效力的认定

作者：张英周 杨小花发布时间：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：

一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；

二、被告立即腾退返还房屋。

二、审判结果

一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

三、分析意见

本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。

继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法规范之间

存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。

对于如何确认此类合同的效力，存在两种不同的观点：

观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效

首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。

最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

观点二认为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。

其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在法院认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。

再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。

最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。这都在“画家村”案件中得到充分的体现。

关于如何确认农村私有房屋买卖合同的效力，笔者应综合上述观点，结合具体案情，区分不同情况，以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

首先，要坚持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至

房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，要坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效案件呈逐年上升趋势。这主要是因为：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是法院认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所能接受。结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该卖卖协议有效，实现了法律效果与社会效果的有机统一。

第五篇：农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

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农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

作者： 卢荣 刘庆华 发布时间： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意，2006年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女，并电话通知被告皮远桂，接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。

2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款65000元，被告朱茂海将户主为朱茂海座落于中武乡玉圃村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂海地址中武乡关堰村九组地号06-20-120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂，朱茂海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生，朱茂海出具了：皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱茂海的收条一份并口头约定朱茂海夫妇有居住权。

2008年11月16日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份，朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂，记占地面积148㎡，总计房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在场人孙元柱、孙元成的签名。嗣后，孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村，因居住权问题，孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。

另：被告朱茂海系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅，经中武乡玉圃村村民委员会同意办理了房屋产权证书，但未办理土地变更登记，其土地性质仍属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续，已经办理了国有土地使用证(土地性质为租赁);此前朱茂海经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱召将(未办理变更登记)。

【焦点问题】

本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法，也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中，其

一、原告孙元珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱茂海，且第一--------------------------精品

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次给付行为在2007年3月1日，至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定，其

三、房屋转让的价格90000元是朱茂海与皮远桂协商的价格，原告也无确凿证据证实转让的价格不合理，故皮远桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其

四、本案原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实 与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;

2、法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村2组的家中，当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意，孙元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孙元珍并无证据证实自己不知情;

4、朱茂海与孙元珍至今还系夫妇关系，双方是一个利益的共同体，正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和，据此推论孙元珍也应知道卖房的始终。

但善意第三人取得不动产，须登记过户才产生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地，目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部卖出，靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。

【观点分歧】

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

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农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见：此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：

1、孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办--------------------------精品

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手续，将其办理为国有;

2、朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法，他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的，2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为，然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看，对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。

【案件评析】

笔者同意第一种意见。

1、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。

2、此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性，应该说明的是本院在审理中查明，原告孙元珍是中武乡关堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集体经济组织成员，于1994年购买了玉圃村村民戴成然的房屋(本案争议的房屋)，在征得当地村委会同意后，办理了房屋所有权的变更登记，土地未过户也没有办理集体土地使用权证，且一直在玉圃村居住至今，其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮远桂在中武乡玉圃村2组另有一处新建房屋已竣工，并办理了该房屋国有土地使用权证，其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映，今年上半年，皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请，经村委会同意，该宗土地出让后变更为国有土地，属于租赁土地。

3、认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

综上，本案原、被告争议的房屋未经村委会书面同意，亦未办理审批、过户手续，被告皮远桂已经在中武乡玉圃村有一处房产，虽土地性质为国有租赁土地，但该宗土地的初始登记是玉圃村集体所有的土地。根据《合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

来源： 中国法院网澧县频道

责任编辑： 边江

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