律师参与建设工程合同谈判、签约及履行法律服务的要点

第一篇：律师参与建设工程合同谈判、签约及履行法律服务的要点

律师参与建设工程合同谈判、签约及履行法律服务的要点-北京王文杰律师讲座稿

北京王文杰律师

【注：2013年12月1日上午，北京市律师协会建设工程法律专业委员会为全市律师举办“律师办理建设工程非诉及诉讼法律业务操作规范和技巧”主题培训讲座，本次讲座共计3个小时，4个主讲人，每人占用45分钟。王文杰律师作为四个主讲人之一参与本次培训，这是王文杰律师在培训会上的发言稿。】

谢谢大家的掌声！

谢谢各位同仁放弃休息时间，来给我们这个专业委员会捧场！也谢谢秘书长为我做的宣传推广！

来的人还真不少，据说还有好几百人在路上（笑声），但是时间到了，我们就不等了。

这次讲座，一共拟定了八个题目，我挑了第一个，就是《律师参与建设工程合同谈判、签约及履行法律服务的要点》。

事先没有时间，就讲座的内容跟任何人进行沟通，现在只好把它当作一个命题作文来作了。从题目来看，这部分内容应该包括三个阶段，谈判、签约和履行。试图通过这样的内容讲解，告诉大家，我们律师在这三个阶段为当事人提供法律服务应该注意的要点。因为每个律师的执业经历不太一样，接触的案件类型千差万别，关注点也不太一样，所以今天我只能根据我个人的经历和经验来解读这些内容。下面我就围绕这个命题的三个阶段，讲一下我遇到过的一些问题，也算是要点问题。

一、律师在谈判阶段或者招投标阶段关注的要点

按照《招投标法》的规定：如果是强制性招标的项目，就必须通过招投标程序来签订合同，在这个阶段，我国《招投标法》是禁止实质性谈判的；如果不是强制性招投标的项目，是可以直接谈判签订合同的。现实的情况是，大部分的项目，不管是强制性的还是非强制性的，从表面上来看（不管背后有什么猫腻）都是通过招投标的程序来签订合同，所以我只讲招投标阶段。这个阶段，我认为有四个问题值得注意：

1、审查【标的物】的合法性，保证施工合同的效力

2、提醒投标人在投标之前一定要对投标文件中合同实质性内容进行审查，以防中标后进退两难

3、工程量差异风险

4、履约能力失查风险

1、审查标的物的合法性，保证施工合同的效力

2005年开始实施的《施工合同司法解释》确立了一个原则：施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。这个解释出台之后，关于施工合同的效力问题，有被淡化的趋势，有很多地方认为，只要质量合格就可以按照合同约定进行结算，就可以不考虑合同效力。其实在这个问题上，有效和无效差距还是很大的。因为除了结算条款，还有其他很多条款，实务中，法院参照的范围也是很窄的，不是参照合同里所有的条款，只是参照结算条款，有很多条款是跟结算有关，但不是结算条款，比如违约条款，垫资利息条款，欠款利息支付条款，签证、索赔条款，这些条款都不是结算条款，但都涉及重大利益问题。

所以，我认为，在签订施工合同时，对合同效力的审查还是很有必要的。《司法解释》规定了五种无效的情形，分别是：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；承包人非法转包；违法分包建设工程。

2011年最高人民法院有一个《全国民事审判工作会议纪要》，又规定了两种无效的情形：对按照“最低价中标”等违规招标形式，以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同，应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无效。对建设工程施工合同中有关违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定内容，应认定为无效。

《解释》和《纪要》规定了七种无效的情形。在这个地方，我要特别说明的是，并不是说在这个领域里只有这七种情形是无效的，只能说这七种情形是最典型的情形，其他情形是否有效，还是要回到《合同法》规定的原则来进行判断。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

一共五项内容，概括性、最常用的是第（五）项，是否违反法律、行政法规的强制性规定，再结合其它具体法律规定来判断。

在帮助施工企业签订施工合同时，审查合同的效力是我们律师的基本业务，除了关注上述七种情形外，我关注最多的就是标的物是否合法的问题。因为标的物是否合法，对合同的效力有很大影响。

我们知道，一个投资建设项目，从无到有要经历两个阶段，一个阶段是投资决策阶段，一个阶段是项目建设阶段。

我们考察一个项目的整个寿命周期，发现国家法律层面对项目的约束和规范是从城乡规划开始的，在投资决策这个阶段还没有哪一部统一的、具体的法律对投资过程和投资行为进行约束和规范，只有宏观经济政策的约束，只要符合宏观经济政策，就是可以投资的。这里的宏观经济政策是指《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）

《城乡规划法》规定了建设用地规划许可证和工程规划许可证两个标志性法律文件，按照《城乡规划法》规定的程序，在申请领取建设工程规划许可证前，已经签订了国有土地使用权出让合同。所以我认为，有没有取得建设用地规划许可证和工程规划许可证是衡量一个建设项目是否合法的重要标志。我们现在的关注点是，实践中，建设项目在没有建设用地规划许可证和工程规划许可证的情况下签订的施工合同是否有效？这就涉及标的物是否合法的问题。对这个问题法律或者《施工合同纠纷司法解释》没有作出明确规定。最高人民法院在《施工合同司法解释讨论稿》中曾经做出无效的规定，但是最后通过的正式稿中却将这条内容删除了。我在实践中遇到的关于这个问题的案例，大部分是被认定为无效的。所以我认为这是一个应该关注的要点。如果因为这一点，合同被认为无效的话，那对于施工人来讲是很冤枉的，因为无效的过错主要在业主。这样无效的情形对于施工人来说风险也是非常大的，因为这样的项目有很多都是垫资施工的。项目不合法，就不能行使优先受偿权，因为卖不掉的，工程款的支付就成了大问题。这样的项目现在很多，时下正在热议的小产权房就是最典型的案例，另外还有地方政府非法操作的项目，也不在少数。

2、提醒投标人在投标之前一定要对投标文件中合同实质性内容进行严格审查，以防中标后进退两难

招投标的工程项目，在招标文件里有施工合同文本，工期、价格、质量等这些实质性条款是业主单方事先拟定好的，投标人必须无条件的响应，不能做任何修改的，否则就会被废标，丧失竞争机会。一旦中标就必须按照文本签合同，这一点是有法律依据的。法律依据是《招投标法》第46条。你在投标时要认真研究这些实质性条款，作风险评估。能接受再投，不能接受就不要投标了。但是有很多当事人不知道这个规则，以为可以先中了标再去谈合同条件，这是错误的，也是非常危险的。前两天一家浙江的施工企业找我来咨询，中标了一个BT项目，1个多亿。投标前没有很好的看合同文本，到签合同时问题来了，回报率很低，回购期超过5年，回购期间没有利息，有好多费用不能计入回购基数。这样算下来，不挣钱。想改变合同条款，项目业主不同意，僵在那儿，到现在一年多了，还没签合同。签的话，等于往坑里跳，不签要承担法律责任的，进退两难。

招投标的过程，就是确定施工合同实质性条款的过程，就是签订施工合同的过程。招投标程序是一种特殊的要约和承诺过程，是背靠背，不是面对面的。招投标过程中，以及中标后签订书面合同时，是严厉禁止就实质性问题进行协商的。投标是邀约，中标通知书为承诺。这就给人一种错觉，认为招标文件不是合同的内容，可以不去管它。这个认识是错误的。《招投标法》第46条规定的非常明确：招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。而且在签订合同后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。这个条款规定的很明确：前堵后截，必须遵守招标文件里的实质性条款内容。实务中这样的情形很多，这是一个应该注意的要点。

3、工程量差异风险

工程量纠纷是施工合同纠纷案件中最常见的，而且是很典型的一类纠纷类型，有的是工程范围约定不明确；有的是范围明确，但是工程量计算有错误；有的是设计变更引起的；有的是工程量清单漏项引起的，总之有很多种具体的情形，我们不可能一一列出。我遇到的情形是关于工程量清单漏项的问题，这也是很专业的问题，但是目前这种纠纷很多，而且这一个风险点往往会导致施工方的重大损失，所以我把它列为要点之一。

先解释一下什么叫工程量清单。在招标时，业主要提供一张记载工程量信息的清单给每个投标人，这个清单是把施工图纸、招标文件、现场情况、规范标准等技术经济资料所记载的工程量信息全部的集中反映在上面，一目了然，投标人就在这张清单上填报价格，这就是工程量清单。这个清单是专门用于招投标工程的，这个清单是所有投标人共同的竞争平台，是从西方发达国家传过来的，2003年我们国家开始推行清单计价。从诞生到传到我们国家，用了一百多年。我们以前用的定额计价，定额计价是没有这张清单的。

按道理，这张清单应该详细、细化到每一颗螺丝钉的品牌、规格、型号、材质，甚至细化到每一粒沙子，这样才能让投标人报出详细的价格。实务中，由于图纸设计深度、工程量巨大、计算繁琐、复杂等因素的影响，再加上这张清单是由业主提供的，往往不能准确反映真实的工程量，一般都会少于图纸工程量，有的时候相差很多。报价是根据清单来报，但是合同承包范围却是图纸范围内的全部工程量，图纸工程量往往会多于清单工程量，这样实际上有一部分活儿是白干的，尤其是在总价包死的合同中，这一点更为明显。我曾经遇到过的案例，投标人报价按清单报的，投标人报价时没有对照图纸核实工程量，合同按图纸包死，签约价总价3000万，干完一算共计发生7000多万，报价时漏掉了好几千万。总价包死的，漏项、错项都在包死范围内，非常被动。

这个风险点是工程量清单计价所特有的类型，从漏项产生的原因来看，这类纠纷会长期存在。我们为什么要关注这个问题？我是这么看的，工程量问题表面上看是一个技术问题，实际上会演变成一个法律问题。我们有很多律师在处理这类问题时，显得束手无策，无所作为，为什么？因为专业障碍。因为这个专业障碍使我们律师无法进入案件事实里边去。

对专业的问题，掌握到什么程度？我认为只要有一个定性的了解就可以了，没有必要像造价师一样精通到能够计算的程度，如果是那样的话，我们就要收两份钱了。对专业的掌握，根据我的个人经验，我们要做到能够跟造价师、项目经理、工程师顺畅沟通的程度。

今天，我想通过这个案件告诉大家的是在招投标阶段，作为专业律师对于工程量清单误差风险要有清醒的认识，告诉投标人有时间的话一定要对照图纸核实工程量，没有时间核实的话要有应对措施，比如，不平衡报价，充分评估风险合理报价等，以免承担漏项带来的巨大风险。就像我刚才举得例子一样，这是很大的一个风险点。

4、履约能力考查

建筑市场很不规范，诚信缺失，甚至突破道德底线。拖欠工程款已经成了普遍的社会问题。所以工程款的支付存在很大的不确定性。前些年，我在山东处理一起结算纠纷。一个个人租了很大一个经营场所，然后找一家建筑企业垫资装修，装完了，没钱给工程款，经营项目运转不好，资金很紧张，经营不下去，天天有人追债，后来老板跑了，房子不是他的。几百万仍里头了。到现在都找不到人，当初还是朋友介绍的工程。

去年一个当事人找我，在葫芦岛干的军事工程，保密的，据说是跟导弹有关系，干完了没钱给，要起诉。要我风险代理，我不作风险代理的。他找了别的律师。昨天给我电话，遇到一个问题，造价鉴定，缺一部分图纸，法官让部队提供，部队说保密，现场也保密，档案资料也保密，图纸不让看，实物、现场也不让看。法官说我惹不起部队，没辙了，你自己找图纸吧。当事人给我打电话，问我怎么办，我说法官都办法，我一个律师能有什么办法。后来我说你问问造价师，遇到过这种情况吗，如果被告承认是你干的，能不能让造价师按照同专业通常的标准估一下价格。

这样的风险就是在签约时对风险估计不足，选择项目不当，支付条款设计不利导致的。这类项目是不能垫资的，干多少活给支付多少钱，不支付就停工，损失就没那么大了。

以上这四个问题，是我认为在谈判或者招投标阶段应该关注的几个要点。下面我讲一下在合同签订阶段关注的要点。

二、合同签订阶段要点

讲四个问题。

1、标的物描述问题

2、保证招标图纸与合同图纸一致 招标范围与合同范围一致

3、尽量不设定阶段性工期，也不设定阶段性质量验收约束

4、要特别注意审计条款或者业主单方审价条款风险。

1、标的物描述问题

这个问题，大家听起来可能比较新鲜，因为实务当中，虽然每个合同都会涉及标的或者标的物描述问题，但是因为那些个标的或者标的物比较简单，通常被我们忽略。比如，买冰箱、彩电、空调、汽车，因为商品都摆在现场，而且都标准化了，只要说出品牌、型号，这个具体的商品就确定下来了，不需要对标的物进行更多的、更详细的描述，也不会发生歧义。但是建筑物不行。因为建筑物没有标准化，不能批量重复生产，只能现场加工制作，每个建筑物都是独一无二的，即使用同一套图纸，同一个施工队伍，也造不出一模一样的东西。

我们知道，合同的标的物是权利义务的核心。权利义务都是围绕这个标的物来形成的。施工合同的标的物是建筑物，施工过程是建筑物从无到有的，逐步成型的过程。在合同中必须对它进行准确的描述，才能准确确定双方的权利和义务。

我们看看在施工合同中是如何描述标的物的？

一般描述分为四个方面：第一个方面是文字描述，包括：工程名称、工程地点、工程内容、合法手续、承包范围等；第二方面是图纸描述。第三方面是施工组织设计描述，这个描述会告诉我们，图纸变成实物的措施和过程；第四个方面是工程量清单描述，这个描述是对工程量最集中，对项目特征最详细的描述，根据这张清单，投标人能够报出价格；第五个方面是规范标准、法律法规描述，一般不代表工程量，只是对质量标准的描述。

上述四个方面我们主要关注的要点有两个：一个是承包范围，这个范围代表施工的事实边界，边界不清，会有纠纷的。另一个是图纸的设计深度，设计深度就是指图纸的详细程度。建筑图纸的设计分为三个阶段，方案设计、初步设计和施工图设计，施工图审计是最具体的设计，设计深度能够达到准确计算工程量的地步，方案设计和初步设计是在创意阶段的设计，最多占总工作量的40%--50%。设计深度涉及到工程量的准确计算问题，设计能否对标的物准确量化的问题，是案件的事实问题，我们必须关注。

在我们帮助当事人签订施工合同的时候，要提醒当事人争取做到范围边界明确、清晰，不丢项、不重复，内容具体、特征描述准确，以减少纠纷。

2、保证招标图纸与合同图纸一致 招标范围与合同范围一致

这也是一个很实务的问题，很多工程在招投标，甚至在签合同的时候，施工图纸都没有出来或者没有出全，这样的话，招投标或者签订合同所涵盖的工程范围、工程内容都不明确，在履行合同，尤其是在结算时会有很多争议。这种情况主要出现在三边工程里边。

上面我们已经说过，招投标的过程就是合同实质性条款确定的过程，价格和价格调整方式都是通过招投标程序定下来的，招投标文件的内容与最终签订的施工合同是有逻辑关系的，签订合同只不过是将这些实质性条款用书面形式固定下来。实务中，一般都是合同里签订的范围比招标时的范围大了许多，但是工程款没有增加。比如，招标时用的是白图，签合同时用的是蓝图，蓝图的工程量比白图的工程量多了许多，如果是单价合同，工程量据实结算，可能没有问题，但是如果是总价包死，可能就要有纠纷了。有些工程着急开工，正式的施工图纸还没有出来就招标，招标用的图纸还是方案图，甚至是草图，价格方式、合同条款设计不合理，在结算工程款时，就导致了纠纷。实践中这样的纠纷是很多的，尤其是在固定总价合同中，因为差额巨大，纠纷的可能性会更大。

我们要提醒当事人对这个问题特别注意，实务中这种纠纷很多。如果招标图纸与合同图纸不一致，我们应该提醒当事人，尽量不要签订总价包死合同，最好是单价合同，工程量据实结算。如果是招标范围与合同范围不一致，我们就要提醒当事人超出的范围按照增项处理。否则，业主会利用合同跟施工方扯皮。

3、尽量不设定阶段性工期，也不设定阶段性质量验收约束

通常情况下，一个工程只约定一个总工期，约定开工日期和竣工日期，工程只要在总工期内竣工验收合格即可。但是有的业主，要在总工期内的某些节点上给你规定阶段性工期，要求你在某一时间点必须施工到某一节点，否则要承担违约责任。有的业主要求验收时必须一次验收合格，或者不能超过两次。这样的条款实际上是增加了施工方的义务，导致可能承担阶段性违约责任。在签订合同时，尽量避免这样的条款。

4、要特别注意审计条款或者业主单方审价条款风险

所谓审计条款，是在政府投资的工程中，上级主管部门的审计。政府一方一般都要加上一个审计条款，要求在结算时以审计结果作为结算的依据。也有的非政府业主要求以自己指定的造价咨询机构审核的结果作为结算依据，这样的条款作为施工方肯定是不能接受的，如果是那样的话，就等于结算时完全由业主说了算，业主方说多少是多少，等于施工方伸着脖子挨宰呀！断然不能接受。这个条款可以改成以双方共同委托的造价咨询机构审价的结果作为结算的依据，这才是公平的。

这其实是一个很老的问题，很多年前就存在着，到现在不但没有改进，好像还有加强审计条款的趋势。在政府工程里，一般施工方跟地方政府关系都很不一般，所以这些施工方往往不把这样的条款看做风险，他们都认为关系好什么事都好办，实在不行公关嘛。

以上是签约阶段的四个问题。下面讲一下合同履行阶段注意的要点问题。

三、合同履行阶段要点

作为一般的加工承揽合同，我们不去关注他的加工过程，我们只支付加工费即可，加工过程跟我们支付的加工费的多少是没有关系的。但是施工合同则不同，施工过程与双方当事人的权利义务都有关系。双方的实体权利都是在施工过程中逐渐确定下来的。

所以，我们除了关注施工合同的签订外，更要关注施工合同的履行过程，因为施工合同签订的时候，是静态的，合同约定的工期、价格、质量都是目标，施工的过程就是双方履行义务的过程，工程竣工验收合格了，施工方交付最终成果，业主向施工方支付工程款。这个特点都是由于施工过程中的不确定性因素造成的，这些不确定性，对价格、工期、质量产生影响。

施工书面合同告诉我们工期、价格、质量这三大约束性目标，施工过程告诉我们这三大目标是怎么实现的，在实现这三大目标的过程中出现了哪些影响权利义务的事件或者行为，这些记录都是确定双方权利和义务的证据。在这个阶段，有太多的问题需要关注，但是因为时间问题，我只讲三个要点：

1、工期问题

2、签证和索赔

3、关注工程价款优先受偿权的适用条件

1、工期问题

工期条款是施工合同中的主要条款之一，它是要求施工方完成施工任务，交付合格标的物的期限。工期是判断是否违约、计算违约金、欠款利息的重要依据。实务中这种纠纷很多，所以我们要关注。

合同中，有计划开工日期、计划竣工日期，总工期的约定；施工中，有实际开工日、实际竣工日期。诉讼中，还有推定的开工日期和竣工日期。

合同中的开、竣工日期往往都是计划开、竣工日期，没有什么实际意义。实际开竣工日期才是有意义的。实际竣工日期还是行使优先权的起始日。

但是法律或者合同中并没有给出开竣工的定义，也没有说明开竣工的标志性行为是什么，所以经常发生纠纷。有人认为进场就是开工，有人认为打桩开始就是开工，有人认为开工令或者开工报告记载的开工时间应该是开工日期。都有一定道理，但都有一定问题，尤其是有纠纷的时候，肯定是各自主张对自己有力的说法。

对于开工日期这个问题，最好的做法是开工的时候，双方做一个签证，共同确认某年年某月某日为正式实际开工日期，这是最简单可行的办法，最好把双方共同确认作为一个程序性条款写在合同里。

关于实际竣工日期，也经常有争议，原因就是没有统一的判断标准。《施工合同司法解释》第十四条对如何确定实际竣工日期做出规定： 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

这个问题规定的比较明确，实务中要注意的就是固定证据。验收报告的格式已经标准化了，一定要使用范本，无论从形式到内容都是很好的证据。关于转移占有工程的日期，要能够用证据固定下来，比如用照相、录像、录音、公正等所有能形成证据的办法固定证据，来证明业主实际占有的事实。

2、签证和索赔

签证和索赔是建设工程合同里所特有的内容，其它任何合同都没有。因为施工过程会影响合同价格和工期，签证和索赔主要就是记录这些变化的，这些变化主要涉及工程量、价格和工期，这是由施工合同的特点决定的。签证和索赔一般只涉及合同之外增加的额外费用或者工期。因为涉及双方的权利和义务，因此是双方关注的焦点问题，也是我们律师应该关注的要点问题。

关于这个问题，我不多说，因为一会儿有杜律师要专门讲这个问题。他讲的比我好，比我更详细。

3、设计变更与合同变更的区别

按照《合同法》的规定，依法成立的合同，双方必须遵守，未经双方一致同意，任何一方都不得擅自变更合同。

但是按照工程惯例，业主享有设计变更权，设计变更不属于擅自变更。擅自变更合同，要承担违约责任，设计变更应属工程索赔的范畴。比较两种不同的变更，可以区分违约与索赔的不同。

4、关注工程价款优先受偿权的适用条件

关于工程价款优先受偿权，目前最权威的依据有四个：《合同法》第286条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院民事案由的规定》、最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》。

《合同法》第286条规定了两点内容：一是首次提出了工程价款优先权的概念，二是规定了行使优先权之前的催告程序。《批复》规定了四点内容：一是工程价款优先权优于抵押权和其他债权，二是房屋买受人对工程价款优先受偿权的对抗权，三是优先受偿的工程价款范围受到限制，仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失，四是行使优先权的期限限制为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

《审判纪要》第（二）条：关于建设工程价款优先受偿权问题针对上述批复中的第四条优先权的行使期限做了新的规定：

非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

《案由规定》把“建设工程价款优先受偿权纠纷”作为一个独立的案由。通过以上规定，在实务中，我认为应该把握以下几点：

1、行使优先权必须是针对已经欠付的工程款

2、行使优先受偿权必须先履行催告程序

3、在审判和执行阶段都可行使建设工程价款优先受偿权。

4、可以将优先权作为一个独立的案由提起诉讼

5、对优先权有严格的限制期间，即6个月的除斥期间

6、优先权高于其他债权和担保权，但是在商品房工程中低于购买权 在实务中，业主经常用以下办法限制或剥夺施工方的优先受偿权，应该引起高度注意：

（1）约定工程款的支付期限在丧失优先权后。利用行使的前提是已经欠付工程款，且行使期限是竣工后六个月。

（2）明确约定要求施工企业放弃优先受偿权。权利是可以放弃的，承诺或者约定是有效的，在签合同时让你承诺。

（3）在没有竣工之前卖掉在建工程。利用行使期限的起点为竣工日，提前卖掉。

另外有一种情况，就是承发包双方互相勾结，利用优先受偿权优先于银行抵押权的规定，逃避银行债务。这是另外一个层面的问题，我们就不管了。

由于时间的关系，今天要讲的就这么多。谢谢大家！

北京王文杰律师 2013年12月1日

第二篇：浅议建设工程合同的谈判技巧

浅议市政工程项目合同的谈判技巧

摘要： 当一项工程，经过激烈的竞争终于获得中标资格后，接下来便是合同谈判阶段，许多在招标、投标时不想说清或无法定量的内容和价格，都要在合同谈判时，准确陈述。因此工程承包合同的谈判，预算的核对谈判，是企业取得理想经济效益的关键一环。

关键词： 工程合同项目管理

一、合同谈判的基本原则

改革开放以后，我国陆续出台了相当数量的法律、法规、规章。近几年，随着市场经济的发展，新颁布的法律逐年增多，当事人面临着怎样尽快熟悉、使用这些法律、法规，维护自己的合法权益问题。在进行谈判、签定合同、确定合同当事人双方的权利和义务时，要求谈判人员除具备必备的相关专业知识以外，还必须具备相关法律知识的储备。这是合同谈判人员应具备的最基本条件。如合同法中关于订立合同应遵循的原则问题、订立合同的方式问题、缔约过失责任问题、不同合同应具备那些条款问题、格式条款与格式合同问题、免责问题、合同无效问题、合同效力待定问题、合同条款规定不明应遵循的原则问题、合同风险转移问题、承担违约责任问题等合同法中的新变化，还要熟悉勘察、设计、施工、监理合同示范文本的规定。这样才能适应现代化社会发展变化，才能在合同谈判中依法合理确定双方的权利和义务，使合同履行风险降到最低。

二、合同谈判的准备工作

工程施工合同具有标的物特殊、履行周期长，条款内容多、涉及面广的特点，往往一个大型工程施工合同的签订关系到一家企业的生死存亡。所以，应给予施工合同谈判以足够的重视，才能从合同条款上全力维护己方的合法权益。进行合同谈判，是签订合同、明确合同当事人的权利与义务不可或缺的阶段。合同谈判是工程施工合同双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为企业决策提供信息和依据。

合同谈判时要有必要的准备工作。谈判活动的成功与否，通常取决于谈判准备工作的充分程度和在谈判过程中策略与技巧的运用。合同谈判可以从以下几个方面入手：

（一）谈判人员的组成根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般可由三部分人员组成：一是懂合同方面的法律法规与政策的人员。主要为了保证所签订的合同能符合国家的法律法规和国家的相关政策，把握合同合法的正确方向。平等的确立合同当事人的权利与义务，避免合同无效、合同被撤消等情况，发挥合同的经济效用。二是懂工程技术方面的人员。建筑工程专业性比较强，涉及范围广，在谈判人员中要充分发挥这方面人员的作用。否则，会给企业带来不可估量的损失。三是懂市政经济方面的人员。因为市政企业是要通过承揽项目获得利润，所以，要求合用谈判人员必须有懂得市政经济方面专业知识的人员。

（二）注重相关项目的资料收集工作

谈判准备工作中最不可少的任务就是要收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，还包括工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。这些资料的体现形式可以是我方通过合法调查手

段获得的信息，也可以是前期接触过程中已经达成的意向书、会议纪要、备忘录、合同等，还可以是对方对我方的前期评估印象和意见，双方参加前期阶段谈判的人员名单及其情况等。

（三）对谈判主体及其情况的具体分析

在获得了上述基础材料、背景材料的基础上，我方即可作一定分析。孙子兵法道：“知彼知己，百战不殆”，谈判准备工作的重要一环就是对己方和对方情况进行充分分析。首先是要对己方进行客观的分析。

1、发包方的自我分析

签订工程施工合同之前，首先要确定工程施工合同的标的物，及拟建工程项目。发包方必须运用科学研究的成果，对拟建项目的投资进行综合的分析、论证和决策。发包方必须按照可行性研究的有关规定，作定性和定量的分析研究、工程水文地质勘察、地形测量以及项目的经济、社会、环境效益的测算比较，在此基础上论证项目在技术上、经济上的可行性，经济方案比较、推算出最佳方案。依据获得批准的项目建议书和可行性研究报告，编制项目设计任务书并选择建设地点。

其次要进行招标投标工作的准备。建设项目的设计任务书和选点报告批准后，发包方就可以进行招标或委托取得工程设计资格证书的设计单位进行设计。随后，发包方需要进行一系列建设准备工作，包括技术准备、征地拆迁、现场的“三通一平”等。一旦建设项目得以确定，有关项目的技术资料和文件已经具备，建设单位便可进入工程招投标程序，和众多的工程承包单位接触，此时便进入建设工程合同签订前的实质性准备阶段。

再次要对承包方进行考察。发包方还应该实地考察承包方以前完成的各类工程的质量和工期，注意考察承包方在被考察工程施工中的主体地位，是总包方还是分包方。不能仅通过观察下结论，最佳的方案是亲自到过去与承包方合作的建设单位进行了解。

最后，发包方不要单纯考虑承包方的报价，要全面考察承包方的资质和能力，否则会导致合同无法顺利履行，受损害的还是发包方自己。

2、承包方的自我分析

在获得发包方发出招标公告或通知的消息后，不应一味盲目的投标。承包方首先应该对发包方作一系列调查研究工作。如工程项目建设是否确实由发包方立项？该项目的规模如何？是否适合自身的资质条件？发包方的资金实力如何？这些问题可以通过审查有关文件，如发包方的法人营业执照、项目可行性研究报告、立项批复、建设用地规划许可证等加以解决。

其次要注意一些原则性问题不能让步。承包方为了承接项目，往往主动提出某些让利的优惠条件，但是，这些优惠条件必须是在项目是真实的，发包方主体是合法的，建设资金已经落实的前提条件下进行的让步。否则，即使在竞争中获胜，即使中标承包了项目，一旦发生问题，合同的合法性和有效性很难得到保证，次种情况下受损害最大的往往是承包方。

最后要注意到该项目本身是否有效益以及己方是否有能力投入或承接。权衡利弊，作深入仔细的分析，得出客观可行的结论，供企业决策层参考、决策。

3、对对方的基本情况的分析

首先是对对方谈判人员的分析。了解对方组成人员的身份、地位、权限、性格、喜好等，掌握与对方建立良好关系的办法与途径，进而发展谈判双方的友谊，争取在到达谈判桌以前就有了一定的亲切感和信任感，为谈判创造良好的气氛。

其次是对对方实力的分析。主要指的是对对方资信、技术、物力、财力等状况的分析。信息时代，很容易通过各种渠道和信息传递手段取得有关资料。外国公司很重视这方面的工作，他们往往通过各种机构和组织以及信息网络，对我国公司的实力进行调研。在实践中，无论发包方还是承包方都要对对方的实力进行考察。否则就很难保证项目的正常进行，建筑市场上屡禁不止的拖欠工程款和垫资施工现象在所难免。对于无资质证书承揽工程或越级承揽工程或以欺骗手段获取资质证书或允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照取得该工程的施工企业很难保证工程质量，给国家和人民带来无可挽回的损失。因此，对对方进行实力分析是关系到项目成败的关键所在。

4、对谈判目标进行可行性及双方优势与劣势分析

分析自身设臵的谈判目标是否正确合理、是否切合实际、是否能为对方接受以及接受的程度。同时要注意对方设臵的谈判目标是否正确合理，与自己所设立的谈判目标差距以及自己的接受程度等。在实际谈判中，也要注意目前建筑市场的实际情况，发包方是占有一定优势的，承包方往往接受发包方一些极不合理的要求，如带资垫资、工期短等，很容易发生回收资金、获取工程款、工期反索赔方面的困难。

（四）拟订谈判方案在对上述情况进行综合分析的基础上，考虑到该项目可能面临的危险、双方的共同利益、双方的利益冲突，进行进一步拟订合同谈判方案。谈判方案中要注意尽可能的将双方能取得一致的内容列出，还要尽可能的列出双方在哪些问题还存在着分歧甚至原则性的分歧问题，从而拟订谈判的初步方案，决定谈判的重点和难点，从而有针对性地运用谈判策略和技巧，获得谈判的成功。

三、合同谈判的策略和技巧

（一）掌握谈判议程，合理分配各议题的时间工程建设这样的大型谈判一定会涉及诸多需要讨论的事项，而各谈判事项的重要性并不相同，谈判各方对同一事项的关注程度也不相同。成功的谈判者善于掌握谈判的进程，在充满合作的气氛阶段，展开自己所关注的议题的商讨，从而抓住时机，达成有利于己方的协议。而在气氛紧张时，则引导谈判进入双方具有共识的议题，一方面缓和气氛，另一方面缩小双方距离，推进谈判课程。同时，谈判者应懂得合理分

配谈判时间。对于各议题的商讨时间应得当，不要过多拘泥于细节性问题。这样可以缩短谈判时间，降低交易成本。

（二）高起点战略谈判的过程是各方妥协的过程，通过谈判，各方都或多或少会放弃部分利益以求得项目的进展。而有经验的谈判者在谈判之处会有意识向对方提出苛求的谈判条件，当然这种苛求的条件是对方能够接受的。这样对方会过高估计本方的谈判底线，从而在谈判中更多做出让步。

（三）注意谈判氛围谈判各方既有利益一致的部分，又有利益冲突的部分。各方通过谈判主要是维护各方的利益，求同存异，达到谈判各方利益的一种相对平衡。谈判过程中难免出现各种不同程度的争执，使谈判气氛处于比较紧张的状态，这种情况下，一个有经验的谈判者会在各方分歧严重，谈判气氛激烈的时候采取润滑措施，舒缓压力。在我国最常见的方式是饭桌式谈判。通过餐宴，联络谈判各方的感情，进而在和谐氛围中重新回到议题，使得谈判议题得以继续进行。

（四）适当的拖延与休会当谈判遇到障碍，陷入僵局的时候，拖延与休会可以使明智的谈判方有时间冷静思考，在客观分析形势后，提出替代性方案。在一段时间的冷处理后，各方都可以进一步考虑整个项目的意义，进而弥合分歧，将谈判从低谷引向高潮。

（五）避实就虚谈判各方都有自己的优势和略势。谈判者应在充分分析形势的情况下，做出正确的判断，利用对方的弱点，猛烈攻击，迫其就范，做出妥协，而对于自己的弱点，则要尽量注意回避。当然，也要考虑到自身存在的弱点，在对方发现或者利用自己的弱势进行攻击时，自己要考虑到是否让步及让步的程度，还要考虑到这种让步能得到多大利益。

（六）分配谈判角色，注意发挥专家的作用任何一方的谈判团都由众多人士组成，谈判中应利用个人不同的性格特征，各自扮演不同的角色，有积极进攻的角色，也有和颜悦色的角色，这样有软有硬，软硬兼施，这样可以事半功倍。

同时注意谈判中要充分利用专家的作用，现代科技发展使个人不可能成为各方面的专家。而工程项目谈判又涉及广泛的学科领域。充分发挥各领域专家作用，既可以在专业问题上获得技术支持，又可以利用专家的权威性给对方以心理压力，从而取得谈判的成功。

第三篇：建设工程合同履行的担保不包括

建设工程合同履行的担保不包括

篇一：《建设法规》第04章在线测试

《建设法规》第04章在线测试

篇二：建设工程合同管理考试模拟试卷

建设工程合同管理考试模拟试卷--28

1．在工程项目建设过程中，可采用的担保方式有（）。

A．投标人提供投标保函

B．中标人提供担保公司出具的履约保证书

C．发包人提供银行出具的工程款支付担保函

D．发包人提供的在建工程留置权担保

E．承包人提交的预付款保函

[答案]ABCE

[解题要点]选项D中的留置，是指债权人按照合同约定占有对方(债务人)的财产，当债务人不能按照合同约定期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产并享有处置该财产得到优先受偿的权利。由于留置是一种比较强烈的担保方式，必须依法行使，不能通过合同约定产生留置权。依《担保法》规定，能够留置的财产仅限于动产，且只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债权人才有可能实施留置。

2．下列关于代理的叙述，（）是不正确的。

A．无权代理行为的后果由被代理人决定是否有效

B．无权代理在被代理人追认前相对人可以撤销

C．无权代理的法律后果由被代理人承担

D．代理人只能在代理权限内实施代理行为

[答案]C

[解题要点]被代理人可以根据无权代理的后果对自己有利或不利的原则，决

定代理是否有效。

3．保证合同的当事人是指（）。

A．合同当事人

B．债权人和债务人

C．保证人和债权人

D．保证人和债务人

[答案]C

[解题要点]保证合同是保证人和债权人约定的权利义务行为，所以当事人是保证人和债权人。

4．下列财产中，（）可作为抵押物进行抵押。

A．抵押人所有的房屋

B．抵押人有权使用的集体土地所有权

C．依法被查封的财产

D．抵押人所有的支票

[答案]A

[解题要点]《担保法》对不得抵押的财产有硬性规定见教材。支票作为动产，可作为质押物。

5．合同担保方式中，既可以用当事人自己的财产又可以用第三人的财产作担保的方式是（）。

A．保证

B．定金

C．留置

D．质押

[答案]D

[解题要点]考概念。

6．建设单位将自己开发的房地产项目抵押给银行，订立了抵押合同，后来又办理了柢押登记。则（）。

A．项目转移给银行占有，抵押合同自签订之日起生效

B．项目转移给银行占有，抵押合同自登记之日起生效

C．项目不转移占有，抵押合同自签订之日起生效

D．项目不转移占有，抵押合同自登记之日起生效

[答案]D

[解题要点]附生效条件的合同，自条件成就时生效，所以应当办理抵押物登记的，抵押合同自登记之日起生效。

7．依据《担保法》的规定，当采用保证方式进行担保时，（）。

A．债务人与债权人是保证合同的当事人，债务人向债权人保证，当债务人不履行债务时由保证人承担责任。

B．债务人与债权人是保证合同的当事人，明确保证人，保证人向债务人保证，当债务人不履行债务时，由保证人承担责任。

C．保证人与债务人是保证合同的当事人，保证人承诺，当债务人不履行债务时，由保证人承担责任

D．保证人与债权人是保证合同的当事人，保证人承诺，当债务人不履行债务时，由保证人承担责任

[答案]D

[解题要点]教材内容，考概念。

8．招标人对施工投标保函的正确处理方式是（）。

A．未中标的投标人不退还

B．中标的投标人在中标的同时退还

C．在中标的投标人向业主提交履约担保后退还

D．投标人在投标有效期内撤销投标书后退还

[答案]Ｃ

[解题要点]评标结束后，未中标的、提交履约担保后的中标人应退还投标保函；而没收投标保证金有两种情况：①投标人在投标有效期内撤销投标书；②中标后，未能或拒绝签订合同协议或递交履约保函。

9．施工合同示范文本中要求，由（）投保建筑工程一切险。

A．发包人

B．承包人

C．监理人

D．项目经理

[答案]A

[解题要点]FIDIC规定是承包人投保，我国规定发包人投保。

10．依据有关“建筑工程一切险”的规定，下列描述中正确的是（）。

A．保险对象包括各类工业与民用建筑工程，而不包括公共工程

B．投保人和被保险人是保险合同的当事人

C．发包人未经过竣工验收即提前使用部分工程，保险公司不再对该部分工程承担保险义务

D．保险合同的有效期至工程保修期满为止

[答案]C

[解题要点]此题考的概念较多，A．保险对象包括各类工业与民用建筑工程和公共工程；B．合同当事人是保险公司和投保人；D．保险期限的终止Et是签发竣工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占用或使用或接受该部分或全部工程之时。

11．抵押与质押的区别主要在于（）。

A．担保财产是否为第三人的财产

B．担保财产变卖后的剩余部分是否归债务人

C．担保财产是否转移占有

D．债权人是否有优先受偿权

[答案]Ｃ

[解题要点]重温一下两种担保方式的概念这道题就迎刃而解。抵押——以不转移占有的方式提供一定的财产作为抵押物；质押——将其动产或权利移交给债权人占有。

12．对处理建设单位与监理单位之间拖欠监理费的纠纷，没有强制执行效力的文书是（）。

A．人民法院的判决

B．仲裁机构的裁决

C．经过公证的还款协议

D．经过鉴证的还款协议

[答案]D

篇三：《建设工程合同管理》习题及答案

《建设工程合同管理》习题及答案

一、判断题

1、若工程师进行合同规定之外的检查工作，致使工程暂停，承包商均有权索赔。()

A、是

B、否

2、应当先履行债务的当事人，只要发现对方经营状况严重恶化，就可以行使不安抗辩权。()

A、是

B、否

3、建设单位应根据承包单位的投标报价与承包单位协商确定中标价格()

A、是

B、否

4、保留金待竣工验收合格后一次发还。()

A、是

B、否

5、当递交最终报表之后，承包商根据合同进行索赔的权力终止了()

A、是

B、否

6、若投标人的报价明显低于标底15％，且不能证明能按规定的质量标准和工期完成招标工程的，则该报价作废标处理。()

A、是

B、否

7、转让是属于合同主体的变更。()

A、是

B、否

8、被仲裁机构裁定为可撤消的合同，自裁定之日起，合同不再具备法律效率()来源：学易

A、是

B、否

9、对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。()

A、是

B、否

10、在评标过程中，将报价外的其他因素折算为货币价值，并加减到承包商的报价中，这是评标价法评标()

A、是

B、否

11、《公路工程施工监理合同范本》规定业主经与监理单位协商后方可要求监理单位更换不称职的监理人员()

A、是

B、否转自学易

12、工程量清单中有标价的单价或总额包括了合同明示或暗示的所有责任，义务和一般风险。()

A、是

B、否

13、保证合同的当事人是债权人和保证人()

A、是

B、否

14、被仲裁机构裁定为可撤消的合同，自裁定之日起，合同不再具备法律效率()

A、是

B、否

15、《合同法》规定：承揽合同中没有规定的，适用于建设工程合同的有关规定。()

A、是

B、否

16、根据“担保法‘的规定，医院、学校不能作为保证合同的担保人()

A、是

B、否

17、招标是要约，投标是承诺。()

A、是

B、否

18、转让是属于合同主体的变更。()

A、是

B、否

19、代理不合法的合同属于无效合同。()

A、是

B、否

20、业主指定的分包商，在施工中受到非自己应承担责任原因事件的干扰而受到损害时，他应向监理工程师提交索赔报告()

A、是来源：学易

B、否

二、单项选择题

1、施工合同发包人投保“建设工程一切险”的目的是为了()。A、避免风险 B、克服风险 C、转移风险 D、控制风险

2、FIDIC合同条件规定，工程师视工程进展情况，有权发布暂停施工指令。属于()的暂停施工，承包商可能得到补偿。

A、合同中有规定

B、由于不利的现场气候条件影响

C、为工程施工安全来源：学易

D、现场气候条件以外的外界条件或者障碍导致

3、施工过程中，如果承包人提出要求使用专利技术经工程师批准后，应由（）。

D、发包人办理申报手续，发包人承担费用

4、不属于委托监理合同监理人义务的是()。A、工程建设外部协调工作 B、按合同约定派驻监理人员 C、不泄露委托人申明的秘密 D、运用合理技能认真勤奋地工作

5、工程师有权处理的索赔是承包商()。A、依据合同条款提出的索赔 B、依据法律法规提出的索赔 C、提出的道义索赔 D、提出的缺少证据索赔

6、FIDIC施工合同条件规定，对已达到基本竣工的工程，由于非承包商原因影响不能进行竣工试验，工程师应确定为()。

A、工程已竣工不需竣工试验

B、工程已竣工还需竣工试验

C、经竣工试验判定是否竣工

D、经竣工试验后判定是否合格

7、承包人的施工质量未达到合同要求，工程师发布暂时停工通知，承包人按工程师指示修复缺陷后，发出复工通知，工程师在48小时内未作答复，承包人()。

A、继续后续工作的施工

B、向发包人请示复工

C、向工程师再次请示复工

D、向发包人发出解除合同通知

8、fidic合同条件规定，当业主与承包商发生合同争议时，提出争议方应首先将自己的要求()。A、通知对方并与他协商 B、提交监理工程师请他作出决定 C、自己提交仲裁 D、直截提请诉讼

9、施工合同的合同工期是判定承包人提前或延误竣工的标准。我国施工合同范本规定订立合同时约定的合同工期概念应为，从()的日历天数计算。

A、合同签字日起按投标文件中承诺

B、合同签字日起按招标文件中要求

C、合同约定的开工日起按投标文件中承诺

D、合同约定的开工日起按招标文件中要求

10、合同法律关系是指合同法律规范调整的、在民事流转过程中形成的（）关系。A、债权与债务 B、代理与被代理 C、法人与自然人 D、权利与义务

11、发包人经原设计人书面同意后，可委托其他设计单位修改，（）对修改后的设计文件负责。

D、承包人

12、设计人的设计工作进展不到委托设计任务的一半时，发包人由于项目建设资金的筹措发生问题而决定停建该项目，单方发出解除合同的通知。按照设计范本的规定，设计人应()。

A、没收全部定金补偿损失

B、要求发包人支付双倍的定金

C、要求发包人补偿实际发生的损失

D、要求发包人付给合同约定设计费用的50%

13、材料采购合同在履行过程中，供货方提前1个月通过铁路运输部门将订购物资运抵项目所在地的车站，且交付数量多于合同约定的尾差，（）。

A、采购方不能拒绝提货，多交货的保管费用应由采购方承担

B、采购方不能拒绝提货，多交货的保管费用应由供货方承担

C、采购方可以拒绝提货，多交货的保管费用应由采购方承担

D、采购方可以拒绝提货，多交货的保管费用应由供货方承担

14、当投标人对现场考察后向招标人提出问题质疑，而招标人书面回答的问题与招标文件中规定的不一致时，应以()为准。

A、现场考察时招标人口头解释

B、招标文件规定

C、书面回函解答

D、仲裁机构裁定

15、当合同履行过程中发现，对给付货币地点，合同中没有明确约定，事后双方又未能达成补充协议，依据《合同法》，应在()履行。

A、支付货币一方所在地

B、接受货币一方所在地

C、货币存放地

D、货币使用地

16、FIDIC施工合同条件规定，指定分包商行为给业主造成损失，对此事件()。A、承包商承担部分责任 B、业主可要求承包商承担全部责任 C、如果承包商没有向指定分包商发布错误指示，承包商不承担责任 D、应由指定分包商承担全部责任

17、FIDIC土木工程施工合同条件规定，工程师()之后，退还承包商合同约定的全部保留金。A、签发工程移交证书 B、签发解除缺陷责任证书 C、签发分部工程移交证书 D、退还履约保函

18、承包人因自身原因实际施工落后于进度计划，若此时工程的某部位施工与其他承包人发生干扰，工程师发布指示改变了他的施工时间和顺序导致施工成本的增加和效率降低，此时，承包人（）。

A、有权要求赔偿

B、只能获得增加成本的一定比例的赔偿

C、由发包人协调不同承包人间的赔偿问题

D、无权要求赔偿

C、交易习惯 D、在不动产所在地履行 20、必须以第三方财产提供担保的方式是()担保。A、保证 B、抵押 C、质押 D、定金

21、FIDIC施工合同条件中，基准日是指()的日期。A、提交履约保函的日期 B、递交投标书截止的日期 C、递交投标书截止日前28天的日期 D、签署协议书的日期

22、依据施工合同示范文本通用条款，在施工合同履行中，如果发包人不按时支付预付款，承包人可以()。A、立即发出解除合同通知 B、立即停工并发出通知要求支付预付款 C、在合同约定预付时间7天后发出通知要求支付预付款，如仍不能获得预付款，则在发出通知7天后停止施工 D、在合同约定预付时间7天后发出通知要求支付预付款，如仍不能获得预付款，则在发出通知之日起停止施工

23、因发包人的原因要求解除合同，当设计工作不足一半时，应该（）。A、不退定金 B、按设计费一半支付 C、按全部设计费支付 D、不支付设计费

24、施工合同的履约保函有效期自()止。A、施工合同签订之日起，到施工合同终止时 B、提交履约保函之日起，到工程验收合格之日 C、履约保函约定生效日起，到约定的期满之日 D、提交履约保函之日起，到工程交付使用之日

25、无责任方依据合同中的约定行使留置权时，所留置的财产应当是()。A、违约方抵押的财产 B、违约方合同外的财产 C、违约方合同内的财产 D、违约方所拥有的财产

26、债务人或者第三人不转移其财产的占有，将该财产作为债务履行担保的担保方式是()。A、定金来源：学易 B、留置 C、抵押 D、质押

27、FIDIC施工合同条件内所称的“合同工期”是指()。

A、完成合同内注明的全部工程的时间

B、完成合同内外全部工程的时间

第四篇：3.建设工程委托监理合同履行管理(精)

湖 北 城 市 建 筑 职 业 技 术 学 院 教 案

监理合同的履行

一、业主的履行

⑴严格按照监理合同的规定履行应尽义务 ⑵按照监理合同的规定行使权利 ⑶业主的文档管理

二、监理单位的履行

⑴确定项目总监理工程师,成立项目监理组织 ⑵收集有关资料,为开展监理工作作准备 ⑶制订工程项目监理规划

⑷制订各专业监理工作计划或实施细则 ⑸规范化开展监理工作 ⑹监理工作总结归档

三、监理人应完成的监理工作 1.正常监理工作

是指双方在专用条件中约定，委托人委托的监理工作范围和内容。2.附加监理工作

“附加工作”是指与完成正常工作相关，在委托正常监理工作范围以外监理人应完成的工作。

⑴ 由于委托人、第三方原因，使监理工作受到阻碍或延误，以致增加了工作量或延续时间；

⑵ 增加监理工作的范围和内容等。3.额外监理工作

“额外工作”是指正常工作和附加工作以外的工作，即非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务前不超过42天的准备工作时间。

四、合同的有效期

监理合同的有效期为双方签订合同后，工程准备工作开始，到监理人向委托

人办理完竣工验收或工程移交手续，承包人和委托人已签订工程保修责任书，监理收到监理报酬尾款，监理合同才终止。

五、违约责任 1.违约赔偿

⑴在合同责任期内，如果监理人未按合同中要求的职责勤恳认真地服务；或委托人违背了他对监理人的责任时，均应向对方承担赔偿责任。

⑵任何一方对另一方负有责任时的赔偿原则是：

①委托人违约应承担违约责任，赔偿监理人的经济损失。

②因监理人过失造成经济损失，应向委托人进行赔偿，累计赔偿额不应超

出监理酬金总额(除去税金)。

③当一方向另一方的索赔要求不成立时，提出索赔的一方应补偿由此所导

致的对方各种费用支出。2.监理人的责任限度

监理人在责任期内，如果因过失而造成经济损失，要负监理失职的责任；监理人不对责任期以外发生的任何事情所引起的损失或损害负责，也不对第三方违反合同规定的质量要求和完工(交图、交货)时限承担责任。

六、监理合同的酬金

七、协调双方关系条款

第五篇：建设工程合同标后履行整改通知回复函

合同履约整改通知书回复函

致：XXX建设工程招标投标管理办公室：

由我单位施工的XXX工程，在贵单位XXXX年XX月XX日例行的建筑施工现场市场行为质量安全标准化检查中发现以下问题：

1、项目经理不在岗

2、未提供项目班子管理人员社保证明等有关资料

贵单位严格依法规范建筑市场管理，对我工单位存的的问题及时批评、指导，下发的建招【ＸＸ】ＸＸ号合同履约整改通知书，我项目部高度重视，及时针对上述问题，项目部将情况向贵招办汇报如下：

1、项目经理不在岗。贵办检查当天项目经理周海亮因单位学习未在岗，学习完成后将及时到岗，并严格遵守岗位责任制、认真履行带班职责，减少外出，切实将各项任务落实到实处。有特殊情况必须向业主、监理请假。

2、未提供项目班子管理人员社保证明等有关资料。因我项目部资料管理不到位，未能及时将相关资料归档，现将管理人员社保证明等缺项资料整理提交贵办查阅。

由此次的检查发现，我项目部在管理上仍有不足，管理人员岗位职责有待提高。贵办就我项目部管理的工地检查出的问题，项目部虚心接受，提高管理效率，加强岗位人员责任，并严格按照相关法律法规及住建部《工程质量治理两年行动方案》、市住建局《关于进一步加强建设工程项目标后履约监管工作意见》等文件的要求，积极检查自身问题，认真归档各项文件。望贵办对我单位承建的ＸＸＸ工程进行整改情况审核，莅临指导，十分感谢!

审核单位：

审核人：

审核日期：

ＸＸＸＸ公司 ＸＸＸＸ项目部 2016年1 月 6日