蓝湾国际物业会议纪要2011015

第一篇：蓝湾国际物业会议纪要2011015

会议纪要

物业编号：2011016 时间：2011年10月12日

地点：餐厅

参加人员：吴总、廉总、物业全体员工 会议主题：近期工作安排及培训

一、近期工作进度：

1、保安：抓好保安队伍的全面素质；结合3、2、7号楼春节前交房的提前培训及巡逻线（地下车库）安排工作；严格管理力度，做到认卡不认人管理制度；做好销售看房的准备工作。

2、保洁：做好现在6栋楼正常清理工作的同时将全面清理死角，以实际行动来为业主创造一个干净、舒适的生活环境；结合3、5、7号楼交房工作做好提前准备，看电梯人员工要再现有的人中调动出来；落实定员、定岗、定责制度。

3、客服部：本月底进行催收费清底工作（已收取520户）；结合现在供暖期间的预收费工作及做好供暖的培训和安排。配合3、5、7号楼收房提前准备资料及培训事宜。

4、工程部：对2、9号楼卫生间门口墙面渗漏水的处理目前共计43户；结合现在供暖期间，处理去年供暖期间和新发现问题汇集下发施工单位；维修更换安全指示牌共计179个；水阁云轩排污及排气改造及巷子深酒店排气处理。

二、工作安排：

1、现正在供暖的前期准备工作，人员不够用；

2、9号楼的供暖应由苏中为主做好调配、试暖工作。2、3、5、7号楼收房工作，初步计划在装修前物业不在进行打压试验，以减少物业维修工作量。

3、各部门全力以赴做好3、5、7号楼的收房准备工作。4、2、9号楼单元门口车辆摆放需要客服告知并保安每天摆放整齐，形成规律摆放，待完成整个小区后会有共享车棚。

5、客服做好本次收取费用的解释工作，并告知2、9号楼收取费用的明细表。

6、对于本次供暖工作，2、9号楼存在一个温控阀安装的问题比较繁琐，以及客服需要做好如何解释热计量表的安装，热计量表的安装应为供暖公司的统一安装配备工作。

7、做好3、5、7号楼地下车位划线和编排号码工作。

太谷物业管理有限公司

2011-10-12

第二篇：蓝湖湾物业创优资料目录(修改)

蓝湖湾小区创市优资料总目录

二0一0年十月

蓝湖湾小区创优资料总目录

第一项 基础管理

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1．1．1建设项目选址意见书

1．1．2关于张家港地2005-A10号修建造的通知 1．1．3关于更名的批复 1．1．4关于小区门牌的申请

1．1．5江苏省建筑工程施工图纸设计文件审核意见书 1．1．6基础设施工程施工图设计文件审查合格书 1．1．7建设项目环境影响评价资格证书 1．1．8建设项目环境影响报告表 1．1．9建设用地批准书 1．1．10国有土地使用证 1．1．11建设工程规划许可证 1．1．12建设用地规划许可证 1．1．13建筑工程施工许可证 1．1．14红线图 1．1．15小区总平面图

1．1．16 商品房预销售行为通知 1．1．17电梯维修许可证 1．1．18电梯安装竣工审批表

1．1．19小区已正常通电、通水、通邮 1．1．19．1通电

1．1．19．2供电局供电设计说明 1．1．19．3通水 1．1．19．4通气

1.2小区验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 建设部《房屋接管验收标准》

1．2.2 竣工验收报告 1．2.3 竣工测量报告

1．2.4防空地下室竣工验收证明书 1．2.5建设消防设计备案受理凭证 1．2.6 竣工验收备案受理凭证 1．2．7 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．8 竣工验收备案表(栋)1．2．9 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．10 竣工验收备案表(栋)1．2．11 房屋接管检查记录表 1．2．12 竣工验收移交资料目录 1．2．13公共设施钥匙移交记录 1．2．13．1业主分户门钥匙移交清单 1．2．13．2附《X幢X室验收交接物品清单》 1.2.14 安装工程分户验收质量记录

1.2.15公安、消防《建筑工程消防验收意见书》（关于蓝湖湾项目消防验收合格的意见）

1．2.16电梯验收、验检报告（含每台电梯的验收、验检报告）1.2.17室内空气质量检测报告(会所)1.2.18验收情况的工作联系函

1.2.19蓝湖湾项目所有公共设施、设备移交验收合格意见书（对移交过程中存在问题，进行整改的情况）

1.3建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1.3.1 蓝湖湾维修基金明细表

1.3.2苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1.3.3财政部《关于印发<物业管理企业财务管理规定>的通知》 ． 1．4房屋使用手册、装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 1.4.1 房屋建筑工程质量保修书(1#-5#)1．4．2蓝湖湾项目《住宅质量保证书》样本

1．4．3 蓝湖湾项目《住宅使用说明书》样本 1．4．4 蓝湖湾项目《住宅使用公约》样本 1．4．5《住户手册》样本 1．4．6业主入伙程序及管理规定 1．4．7商品买卖合同 1．4．7．1房屋入伙管理规程

1．4．7．2附703室《蓝湖湾小区交付通知单》 1．4．7．3附703室《蓝湖湾小区入住通知书》 1．4．7．4附703室《蓝湖湾小区入住登记表》 1．4．7．5附703室《蓝湖湾小区住宅验收交接表》 1．4．7．6附703室《蓝湖湾小区业主资料交收记录》 1．4．7．7附703室《承诺书》

1．4．7．8附703室《蓝湖湾小区住宅使用公约》

1．4．7．9附703室《蓝湖湾小区前期物业管理服务协议》1．4．8业主装修程序及管理规定 1．4．8．1装修管理规定。1．4．8．2二次装修管理实施细则 1．4．8．3二次装修补充事项 1．4．8．4附703室《装修申请表》 1．4．8．5附703室《装修设计图》 ． 1．4．8．6附703室《装修公司营业执照》 1．4．8．7附703室《装修人员身份证复印件》 1．4．8．8附203室《装修人员临时出入证》 1．4．9蓝湖湾小区公共管理制度 1．4．9．1机动车管理规定 1．4．9．2临时施工用电管理规定 1．4．9．3电梯进出物料规定 1．4．9．4小区电梯使用管理规定 1．4．9．5房屋使用管理规定

1．4．9．6环境环保管理规定 ． 1．4．9．7车辆交通管理规定 ． 1．4．9．7．1附((年月车辆进出登记表》 1．4．9．7．2外来车辆管理工作标准 1．4．9．8小区出入管理规定

1．4．9．8．1附((年 月 人员进出登记表》 1．4．9．8．2附702室《物品搬运登记表》 1．4．9．9水电气使用管理规定 1．4．9．10养犬管理规定

1．5业主委员会按规定程序成立，按章程规定履行职责，按计划开展工作，有定期活动和日常工作记录 1．5．1权属清册

1．5．2关于南阳台封闭事宜的征求意见书 1．5．3关于南阳台封闭意见征询结果的报告

1．6业主委员会(建设单位)与物业管理企业签订物业管理服务合同，合同文本规范，双方责权利明确 1．6．1物业管理委托合同

1．6．2物业管理委托合同补充协议 1．6．3委托书 1．6．4蓝湖湾服务标准

1．6．5江苏福田物业管理有限公司简介 1．6．6资质证书 1．6．7企业法人营业

1．6．8企业法人营业执照(副本)1．6．9税务登记证(副本)1．6．10组织机构代码证(副本)1．6．1l市物业管理行业协会常务理事单位 1．6．12 1S09001：2000认证书 1.6．13物业管理有限公司组织架图

1．6．14蓝湖湾物业管理处组织架构图

1．7物业管理企业制订创优计划和实施方案，并经业主委员会或80％以上业主的同意

1．7．1小区创市优规划表 1．7．2小区创市优实施方案 1．7．3小区创市优领导小组 1．7．4小区创市优达标日程

1.7．5 2010年奋斗目标及工作计划 ·、1．7．6小区创优倡议书

1．7．7附2010年每月创优工作会议纪要 1．7．8自评表

1．7．8．1 2010年7月自评 1．7．8．2 2010年8月自评 1．7．8．3 2010年9月自评 1．7．8．4 2010年10月自评

1．8小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实=措施和考核办法 1．8．1物业管理服务工作程序 1．8．1．1．1档案管理规定 1．8．1．1．2业主档案管理规定 1．8．1．1．3电脑使用管理规定 1．8．1．1．4临时施工用电的管理规定 1．8．1．1．5临时出入证使用规定 1．8．1．1．6蓝湖湾二次装修管理实施细则 1．8．1．1．7管理处钥匙管理规定 1．8．1．1．8小区24小时值班制度 1．8．1．1．9拾遗物品的管理规定 1．8．1．1．10变电所出入制度 1．8．1．1．11巡视检查制度

1．8．1．1．12倒闸操作制度 1．8．1．1．13水泵房管理规定 1．8．1．1．14电梯机房管理规定 1．8．1．1．15电梯安全管理规定 1．8．1．2各类人员岗位责任 1．8．1．2．1管理处经理职责 1．8．1．2．2 经理助理职责 1．8．1．2．3管理处安护主管职责 1．8．1．2．4管理处客户主管职责 1．8．1．2．5收费员工作职责 1．8．1．2．6出纳工作职责 1．8．1．2．7管理处文员职责 1．8．1．2．8安护班长职责 1．8．1．2．9巡逻岗安护职责 1．8．1．2．10门岗安护职责 1．8．1．2．11监控员职责 1．8．1．2．12车场管理员职责 1．8．1．2．13水电班长职责 1．8．1．2．14水电班水电工职责 1．8．1．2．15保洁班长职责 1．8．1．2．16大堂保洁员职责 1．8．1．2．17外围保洁员职责 1．8．1．2．18楼层保洁员职责 1．8．1．2．19地下车库保洁员职责 1．8．1．2．20机动保洁员职责 1．8．1．3 各项工作规程

1．8．1．3．1物业管理服务工作程序1．8．1．3．2客服工作规程

1．8．1．3．3业主报修处理工作规程 7

1．8．1．3．4业主投诉处理工作规程 1．8．1．3．5回访工作规程 1．8．1．3．6出入证办理操作程序 1．8．1．4 安护工作程序

1．8．1．4．1安护员交接班工作程序 1．8．1．4．2安护员机械管理规程 1．8．1．4．3消防工作程序

1．8．1．4．4消防广播操作规程 1．8．1．4．5应急小分队管理规程

1．8．1．4．6突发事件或异常情况处理程序 1．8．1．4．7火警火灾应急处理流程图 1．8．1．4．8安全护卫各岗工作标准及程序 1．8．1．4．9停车场各岗工作标准 1．8．1．5水电班工作规程

1．8．1．5．1水电工工作程序及工作标准 1．8：1．5．2安全操作规程

1．8．1．5．3给排水设备(设施)的维修保养规程1．8．1．6保洁班工作规程

1．8．1．6．1管理处保洁员工作程序及工作标准1．8.1．6．3玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序1．8．1．6．4垃圾桶的清洁规程 1．8．1．6．5消杀工作安全操作规程 1．8．1．6．6盆栽绿化(租赁)养护规程 1．8．1．6．7绿地的清洁规定 1．8．1．6．8绿化(地)养护规程 1．8．2质量保证制度

1．8．2．1绩效监视和测量控制程序 1．8．2．2不合格品控制程序 1．8．2．3纠正和预防措施控制程序

1．8．2．4物业服务监督检查程序 1．8．3收费管理制度

1．8．3.1物业服务收费标准审批流程 1．8．3．2管理处收费会计财务制度 1．8．3．3物业服务收费管理方法 1．8．3．4物业管理服务收费程序 1．8．4财务制度 1．8．4．1财务工作手册 1．8．5岗位考核制度 1．8．5．1人事工作手册

1．8．5．2 2010年管理处培训计划 1．8．5．3员工奖惩条例

1．8．5．4纠正和预防措施报告单

1．8．5．5关于对夜间违反劳动纪律处理的通报 1．8．6相关记录

1．8．6．1 2010年管理处培训计划及培训记录 1．8．6．2客服部2010年培训记录 1．8．6．3保洁班2010年培训记录 1．8．6．4安护班2010年培训记录 1．8．6．5客服部2010年月绩效考评表 1．8；6．6水电班2010年月绩效考评表 1．8．6．7保洁部2010年月绩效考评表 1．8．6．8安护部2010年月绩效考评表

1．9物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．1物业管理人员能力状况、基本情况一览表 1．9．2管理处员工花名册

1．9．3管理人员经过专业培训，持证上岗 1．9．3．1附管理处经理曾强上岗证书复印件

1．9．3．2物业管理人员周海军上岗证书复印件 1．9．3．3物业管理人员朱鹏上岗证书复印件 1．9．3．4物业管理人员朱金兰上岗证书复印件 1．9．4专业技术人员经过专业培训，持证上岗

1．9．4．1 郭建刚中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．2 李从峰中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．3 韩志华中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．4 郁文中华人民共和国特种作业操作证—中控室上岗证 1．9．5员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．5．1公司VI手册服装部分图片 1．9．5．2公司VI手册工作牌部分图片 1．9．5．3员工言谈规范及行为举止要求 1．9．5．4员工着装管理规定 1．9．5．5安护员仪容仪表管理规程

1．9．5．6物业从业人员着装及标志符合规定的图片资料

主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作 1．10物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率； 1．10．1．1监控系统 1．10．1．1．1监控系统简介 1．10．1．1．2监控系统设备清单 1．10．1．1．3住户门禁、门禁卡图片 1．10．1．1．4中控室图片 1．10．1．2智能化停车管理系统 1．10．1．2．1停车场使用说明书 1．10．1．2．2自动道闸安装使用说明书 1.10．1．3火灾自动报警系统 1．10．1．3．1火灾自动报警系统简介

1．10．1．3．2 火灾自动报警系统开工报告 1．10．1．3．3火灾自动报警系统调试报告 1．10．1．3．4消火栓灭火系统自检报告 1．10．1．3．5灭火器图片 1．10．1．3．6消防栓图片

1．10．1．3．7安护员器械管理规程 1．10．1．3．8通讯器材台帐 1．10．1．3．9对讲机领用登记表

1．10．1．3．10安护员操作设施设备的图片

小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．1物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1．11．1．1国家财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知

1．11．1．2国家财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知

1．11．1．3国家财政部《物业管理企业会计核算补充规定》 1．11．1．4苏州市物业管理收费办法 1．11．1．5物业服务收费管理办法 1．11．1．6财务工作手册

1．11．1．7管理处收费管理员工作程序

1．11．2小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．2．1物业管理委托合同

1．11．2．2物业管理委托合同补充协议 1．11．2．3前期物业管理收费标准的备案 1．11．2．4收费标准公示

1．11．2．5 2010年上半年财务收支表

1．11．2．6 2010年上半年财务收支公示图片

1．12房屋及其共用设施设备档案资料(含权属清册)齐全，分类成册，管理完善查阅方便 1．12．1档案管理规定 1．12．2管理处文员职责 1．12．3小区简介 1．12．4总平面图 1．12．5权属清册

1．12．5.1公共设施设备2010年保养计划 1．12．5．2 2010年上半年电梯保养作业报告 1．12．5．3 2010年上半年给排水保养过程记录表 1．12．5．4 2010年上半年变电所保养过程记录 1．12．5．5 2010年上半年消防系统保养作业报告 1．13建立住用户档案、清册，查阅方便 1．13．1业主入伙档案目录

1．13．1．1附2#902室《交付通知单》 1．13．1．2附2#902室《入住通知书》 1．13．1．3附2#902室《入住登记表》 1．13．1．4附2#902室《住宅验收交接表》 1．13．1．5附504室《业主资料交收记录》 1．13．1．6附2#902室《承诺书》 1.13．1．7附3#703室《住宅使用公约》

1．13．1．8附1#1404室《前期物业管理服务协议》1．13．2业主装修档案目录

1．13．2．1 3#703室《装修申请表》 1．13．2．2 3#703室《装修设计图》 1．13．2．3 3#703室《装修公司营业执照》 1．13．2．4 3#703室《保证书》

1．13．2．5 3#703室《装修人员身份证复印件》

1.13．2．6 3#203室《装修人员临时出入证》 1．13．2．7 4#1403室《物品搬出登记表》

1．14有服务接待地点，建立24小时值班制度和服务电话，设服务电话，负责各类信息的收集和反馈并及时处理 1．14．1小区24小时值班制度 1．14．2物业管理服务工作程序 1．14．3业主报修处理工作规程 1．14．4业主投诉处理工作规程 1．14．4．1附业主投诉单 1．14．5回访工作规程

1．14．5．1 2010年上半年报修回访统计表 1．14．6中控室值班员工作规程

1．14．6．1突发事件或异常情况处理程序 1．14．6．2突发事件处理预案

1．14．6．3火警火灾应急处理流程图 1．14．7施工单位联络表 1．14．8住户手册(特别提示)1．15每年定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达80％以上

1．15．1公司《质量环境职业健康安全手册》质量目标 1．15．2 2010年上半年客户回访统计表 1．15．3 2010年上半年客户回访统计分析表 1．15．4纠正预防措施控制程序 1．15．4．1管理处报修项目登记表 1．15．4．2管理处周检整改单

1．16建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高1％，并有回访记录 1．16．1服务标准

1．16．2便民维修服务承诺制

1．16．3业主报修处理工作规程

1．16．3.1 2010年1-9月每月报修及时率统计表 1．16．3．2 2010年1-9月每月返修率统计表 1．16．3．3 2010年上半年报修回访统计表 1．16．3．4 2010年上半年每月维修满意率回访统计 1．16．4相关记录

1．16．4．1报修回访统计表 1．16．4．2管理处服务项目登记表 1．16．4．3管理处报修项目登记表

1.17对业主和使用人的投诉和建议及时答复处理，并作好记录 1．17业主投诉规程

第二项 房屋管理与维修养护

2．1小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)户门标号标志明显 2．1．1小区总平面图 2．1．2小区总平面图标识图片 2．1．3主要路口引路路标图图片 2．1．4楼栋标识图片 2．1．5楼层标识牌图片 2．1．6物业管理处标识牌图片 2．1．7各类标号标志图片 2．1．8标识标牌一览表

2．2违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2．2．1附小区外观图片

2．3房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹 2．3．1建设部1 1号令《城市房屋修缮管理规定》 2．3．2房屋外观图片

2．4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无 14 安全隐患或破损 2．4．1市容管规定

2．5封闭阳台统一有序，色调一致

2．5．1中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．6空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2．6．1空调安装图片

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部46号令<建筑装饰装修管理规定> 2．7．2二次装修管理规程 2．7．3相关记录

2．7．3．1 2010年房屋装饰装修管理记录 2．7．3．2 2010年房屋装饰装修现场巡视记录

2．8每年定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位，及时维修养护，检修记录齐全，危险隐患部位设置安全防范警示标志 2．8．1城乡建设环境保护部《建筑物完损等级评定标准》

第三项 共用设施设备管理

3．1共用配套设施及用房完好，无随意改变用途 3．1．1 庭园儿童娱乐场、休闲椅图片 3．1．2 附小区垃圾中转站图片 3．1．3 2010年公共配套设施维保计划

3．2共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3．2．1管理制度

3．2．1．1物业验收接管及设备管理工作手册 3．2．1．2给排水与暖通工作手册 3．2．1．3强弱电管理手册

3．2．1．4蓝湖湾设备台帐 3．2．2岗位职责 3．2．2．1水电班长职责 3．2．2．2水电班水电工职责

3．2．2．3 2010年共用设施设备维保计划 3．2．3．4设备房图片 3．2．3．5设备卡图片 3．2．3．6水电班工作图片

3．3室外共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 3．3．1现场图片

3．4排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，无架空管线，无碍观瞻 3．4．1现场图片

3．5道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 3．5．1现场图片

3．6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 3．6．1给排水系统设备管理

3．6．2给排水设备(设施)运行管理规程 3．6．3给排水设备(设施)的维修保养规程

3．6．4 2010年公共设施设备维修计划(给排水部分)3．6．5 2010年水泵房运行巡视记录表 3．6．6二次供水管理

3．6．7突发事件或异常情况处理程序(给排水)3．7制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电详备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 3．7．1供配电设备(设施)维修保养规程 3．7．2 2010年供配电运行巡视记录表 3．7．3附工作人员工作图片

3．7．4配电房管理制度 3．7．4．1配电房出入制度 3．7．4．2巡视检查制度 3．7．4．3安全操作规程 3．7．5临时施工用电管理规定 3．7．5．1停电应急规程 3．7．6避雷系统程序文件 3．7．6．1避雷系统保养测试记录 3．7．6．2避雷系统验收合格证 3．7．6．3 防雷装置设计核准书 3．7．7弱电系统 3．7．7．1弱电系统台帐 3．7．8照明系统 3．7．8．1照明系统台帐

3．8电梯按规定或约定时间正常运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定故障应急处理方案

3．8．1国务院373号令《特种设备安全监察条例》 3．8．2建计[1994]667号《关于加强电梯管理的暂行规定》 3．8．3建设部114号《关于提高电梯质量的若干规定》 3．8．4质检局《苏州市电梯安全监察和质量监督》 3．8．5 电梯监督检验规格 3．8．6电梯安全设施一览表 3．8．7电梯年检

3．8．7．1 2009年电梯定期检验报告 3．8．7．2 2008年限速器检验报告书 3．8．8电梯保养合同

3．8．8．1电梯保养公司营业执照 3．8．8．2特种设备安装改造维修许可证

3．8．8．3电梯保养人员上岗证 3．8．9．2010年电梯维保计划

3．8．10 2010年电梯机房运行巡视记录表 3．8．11相关记录

3．8．11．1 2010年电梯保养作业报告 3．8．11．2 2010年轿箱、井道、机房清洁记录 3．8．11．3电梯安全管理制度 3．8．12 电梯故障困人救援规程 3．8．13 电梯故障维修标准作业规程 3．8．14 电梯进出物料规定

第四章 保安、消防、车辆管理

4．1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；有值班巡查记录，有来访登记制度

4．1．1保安部工作手册

4．1．1.1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度 4．1．1．2安全、消防与停车场工作手册 4．1．1．3 24小时值班制度 4．1．1．4蓝湖管理处安护分布图 4．1．1．5监控系统监控器分布图 4．1．1．6安护人员名册、队员能力状况一览表 4．1．1．7安护英姿图片

4．1．1．8安护员工作牌样本及临时出入证样本 4．1．2 岗位职责 4．1．2．1安护主管岗位职责 4．1．2．2安护班长职责 4．1．2．3巡逻岗岗位职责

4．1．2．4 门岗岗位职责 4．1．2．5中控室岗位职责 4．1．2．6秩序维护车辆岗位职责

4．1．3熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

4．1．3．1员工言谈规范及行为举止要求 4．1．3．1．1培训管理制度 4．1．3．1．2安护员培训规定 4．1．4．2薪酬与绩效考核管理 4．1．4．2．1安护培训与考核记录 4．1．4．2．2 2010安护培训计划 4．1．4．2．3 2010年上半年安护培训记录 4．1．4．2．4 2010年安护各班考评表 4．1．5有值班巡查记录，有来访登记制度 4．1．5．1外来人员来访登记制度 4。1．5．2小区安护巡查制度

4．1．5．3治安消防服务质量检查规程 4．1．5．3．1消防监控中心值班记录 4．1．5．4相关记录

4．1．5．4．1 2010年来访人员登记表 4．1．5．4．2出门证(物品)4．1．5．4．3 2010年门岗交接班记录表 4．1．5．4．4 2010年巡逻岗交接班记录表 4．1．5．4．5 2010年中控室值班记录表 4．1．5．4．6 2010年安护巡逻签到表

4．2 危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施4．2．1小区消防疏散示意图 4．2．1．1小区各类警示牌图片 4．2．2制定相应的防范措施

4．2．2．1 应急小分队管理规程 4．2．2．2 突发事件或异常情况处理程序 4．2．2．3 火警火灾应急处理规程 4．2．2．4 停车场意外事件处理程序 4．2．2．5．应急电话一览表 4．2．3义务消防队员名单 4．2．3．1消防演习记录 4．2．3．2消防演习图片 4．2．3．3义务消防人员架构图 4．2．3．4区域防火责任人划分表 4．2．3．5消防宣传图片

4．3消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通4．3．1消防系统简介 4．3．2消防系统设备台帐 4．3．3消防设备检查规程 4．3．4消防设备维修保养规程 4．3．5中控室值班员工作规程 4．3．6中控室设备运行管理规程 4．3．7火警火灾应急处理流程图 4．3．8相关记录

4．3．8．1消防应急器材检查表 4．3．8．2系统每日运行登记表 4．3．8．3专职(义务)消防员培训记录 4．3．8．4消防安全教育培训记录 4．3．8．5消防安全会议记录

4．3．8．6公共设施设备保养记录(消防系统)4．4机动车停车场管理制度完善，管理责任明确 4．4．1小区地下车库平面图

4．4．2小区道路、车场和交通状况图片

4．4．3停车场(库)管理规程 4．4．4停车场管理公约

4．4．5停车场突发事件应变措施 4．4．6汽车道闸保养规定 4．5非机动车车辆管理制度完善 4．5．1非机动车场管理公约 4．5．2现场图片

4．5．3非机动车辆停放管理记录车场停放有序，进出有登按规定位停放，管理有序

第五项 环境卫生管理

5．1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 5．1.1园林绿化工程竣工验收表 5．1.2配套绿地测绘成果报告书 5．1．3小区环境卫生管理情况简介 5．1．4环卫设施设备清单 5．1．5环卫设备分说明 5．1．6环保、绿化工作手册 5．1.7公共区域卫生保洁操作规程 5．1．8垃圾池的清洁工作程序 5．1．9垃圾桶的清洁规程 5．1．10现场图片

5．2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准保

5．2．1服务标准(保洁部分)5．2．2清洁人员名册和责任范围 5；2．3保洁员工作程序及工作标准

5．2．4管理处保洁员工作程序及工作标准 5．2．5家庭保洁服务程序与标准 5．2．6玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序 5．2．7保洁服务质量考核办法 5．2．8服务质量考核细则 5．2．9清洁工培训规程

5．2．9．1 2010年清洁班培训计划 5．2．9．2 2010年清洁班培训记录 5．2．10 2010年外围保洁巡查签到表

5．2．11 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 5．2．11．1垃圾清运管理制度 5．3月垃圾清运服务质量记录 5．3．1垃圾池消杀记录表

5．4房屋共用部位、共用设施设备无蚁害 5．4．1苏州市城市房屋白蚁防治管理规定 5．4．2消杀工作安全操作规程 5．4．3消杀管理制度 5．4．4关于消杀的通知

5．4．5 2010年消杀服务过程记录

5．5小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 5．5．1管理处保洁员工作程序及工作标准 5．5．2 2010年外围保洁巡查签到表

5．6屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；梯扶栏、天台门等玻璃窗等保持洁净

5．7商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画象

5．8无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

5．8．1苏州市政府《市容和环境卫生管理处罚办法》 5．8．2苏州市犬类管理办法

5．8．3小区养犬管理规定 5．8．4关于宠物的友情提醒

5．9小区排油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 5.9．1江苏省政府《江苏省环境噪音污染防治条例》

第六项 绿化管理

6．1绿地无改变使用用途，无破坏、践踏、占用现象 6．1．1小区绿化竣工平面图 6．1．2小区绿化图片 6．1．3小区园林小品图片

6．2绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害无枯死花草、树木 6．2．1 6．2．2绿化盆栽(租赁)养护规程 6．2．3植物花卉验收核算程序 6．2．4绿化工日常工作程序

6．2．5绿化工程验收接管标准作业规程 6．2．6 2010年绿化养护计划 6．2．7绿化服务中心管理规定 6．2．8 绿化部各岗位职责 6．2．9绿化服务中心作业规程 6．2．10绿化服务中心员工奖罚制度 6．2．11绿化服务中心绿化工工作标准 6．2．12绿化工作日检、月检 6．2．13绿化工作检查考核评分表 6．2．14绿化日常养护方法和要求标准 6．2．15绿化养护操作规程

6．2．16剪草工、修剪工、植保员作业指导书

6．2．17各部门检查考核表 6．2．18绿化养护管理方案 6．2．19绿化死树统计 6．2．20灭鼠药投放地点 6．2．21绿化图片 6．2．22各项记录

6．2．22．1绿化(地)养护月检查表 6．3绿地无纸屑、烟头、石子等杂物 6．3．1现场图片

第七项精神文明建设

7．1小区居住文明，邻里团结互助，使用纠纷能通过协调解决 7．1．1社区文化活动管理程序 7．1．2宣传栏

7．1．2．1宣传栏2006年第一期 7．1．2．2宣传栏图片 7．1．3各类友情提醒

7．1．4[2010]0号(关于宠物的友情提醒)7．1．5[2010]0号(关于五一节友情提醒)7．1．6[2010]0号(关于高空抛物的友情提醒)7．1．7友情提公示图片

7．1．8物业管理企业内部文化建设图片资料

7．2物业管理企业与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设 7．2．1警民协作

7．2．1．1苏州市公安局出入境管理处《受理外国人、侨港澳台人员临时住宿登记须知》

7．2．1．2外国人出境入境管理法 7．2．1．3《房屋出租治安责任书》 7．2．1．4租赁房屋治安管理规定 7．2．1．5市公安局《房屋出租户须知》

7．2．2与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设

第八项 管理效益

8．1物业管理服务费收缴率90％以上 8．1．1物业服务收费管理实施办法 8．1．2企业法人营业执照

8．1．3企业法人营业执照(副本)8．1．4税务登记证(副本)8．1．5物业管理委托合同

8．1．6物业管理委托合同补充协议

8．1．7市、区物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．1．8收费通知单样表

8．1．9 2010年1-6月小区物业管理收费统计表 8．1．10征询函

8．2根据业主需求，提供物业管理服务合同以外的特约服务和代办服务，服务项目与收费标准公开

8．2．1苏州市物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．2．2各项特约服务收费价目表 8．2．3收费标准公示图片

8．2．4 2006年1月—6月财务收支公示图片 8．3本小区物业管理经营状况 8．3．1小区财务收支表

8．3．1.1 附2010年上半年财务收支表 8．3．1.2 业主入住情况一览表

8．3．1.3 2010年上半年保修回访统计 8．3．1.4上半年每月维修满意回访统计表 8．3．1.5 小区人员费用明细 8．3．2小区公共水电分摊收支表

8．3．2．1附2010年上半年公共水电分摊收支表

第三篇：2013年澜湾物业管理处第一次工作会议纪要

2013年澜湾物业管理处工作会议纪要

时间：2013年2月25日

地点：海拓·澜湾物业会议室

主题：各部门工作计划与工作总结及2013上半年的重点工作安排 主持：王易

出席：郑德鹏，符锐胜，陈成，洪朝霞，洪亚燕，王英良，陈柯澳。2月25日下午，召开年后第一次工作例会。会议由总经理王易主持，物业经理郑德鹏、保洁部、客服中心、后勤部、工程部和行政等有关负责人参加了会议，秩序部负责人因病未能参加会议。各部门负责人对春节的工作完成情况作了总结，并对下一步的工作进行计划安排，物业经理就各管部门工作发表了意见，王易总经理对未来半年的工作进行了部署。现将会议的有关内容纪要如下：

一、保洁部

1.样板间因施工进度问题存在卫生不达标

2.楼层清洁卫生打扫不干净，及楼外墙难清洁

3.个别员工存在工作态度不积极的情况

二、后勤部

1.春节期间因所需物品较大，没有按正常手续通过申购单购买

2.春节期间营销中心物品消耗较大

3.后勤要有计划的提前做好采购所需物品工作安排

三、工程部

1.交房业主家用水龙头质量较差

2.楼层声光控开关存在质量问题，后期需大量维修。

3.维修材料不齐全，个别业主报修难于开展

四、客服中心

1.因人手不足，无法正常安排员工休假

2.存在个别业主只看过来看房，没有办理交房手续的情况

3.业主提问炉灶台面的马赛克何时能整改更换

五、经理

1.保洁部楼层卫生存在不达标的情况需改进

2.工程部需每天安排人员检查楼层的声光控是否完好

3.工程部重点工作在小区的公共部分及楼层，业主房间还处于维保期由装饰公司负责维修

4.客服报上的维修单，要及时跟进问题。

5.各部门制定部门的基本规章制度，由各部门主管拟定报上经理

六、总经理

1.各部门拟定人员的定岗及所需人员配备落实报交经理审批

2.2013上半年的工作重点，各部门管理制度的构建及完善，形成一个完整的制度体系

3.规范管理处的办公程序形成一套完善的办公制度

第四篇：物业会议纪要

物业会议纪要范文5篇

在快速变化和不断变革的今天，我们在生活中也会经常用到会议纪要。会议纪要是记载和传达会议情况和议定事项时使用的一种法定公文，是下行文。想学习拟定会议纪要却不知道该请教谁？下面是小编收集整理的物业会议纪要范文，希望对大家有所帮助。

时间:20xx年9月4日下午

地点:公司六楼会议室

参加人员:卢明生、曹湘武、刘正远、谢振华、冷宏、陈光耀、张守青、曹丽梅、邓淑娟、夏祖联、张贤义、傅成梅、吴俊峰、刘新建、赵久建

主持人:刘正远

记录:谢振华

会议内容:

一、宣布人事任免通知

聘任傅成梅同志为合正佳园管理处主任，免去其合正星园管理处副主任职务。免去张贤义同志合正佳园管理处主任职务，调公司机关另行安排工作。

二、内审工作安排

品质部冷经理按照已下发的《内审方案》作了内审工作安排，并指出内审工作重点:

1、查现场与文件、相关法律法规的符合性;

2、查质量记录，要求按规定填写;

3、现场询问公司的质量方针、各部门的质量目标包括8月份质量目标完成情况及岗位职责和操作流程等

三、其他工作安排

办公室:准备有关最低工资方案、社保的相关资料，提交下周一例会讨论;近期到人才大市场招聘客服主管数名。

品质部:组织内审工作;组织修订小区服务质量考核标准和9月份的质量考核;检查不合格项关闭情况;举行内审员培训。

工程部:准备有关资料，9月18日例会集中讨论小区工程保修及整改工作。

会议要求，9月份工作一切围绕ISO9000试运行，各部门通过艰苦细致的工作，达到内审要求;各职能部门完成对合正佳园管理处的协调配合工作。

时间：20xx年9月1日晚20：00-22：00

地点：物业大会议室

议题：月度工作通气例会

人员：马柳、朱晶、辛五平、彭秀敏、李有新、谭志虎、谢松清、夏福清、张耀尧、徐彬、雷雪、陈同江、张万宏

一、8月份工作计划完成情况

1、完成部分楼道灯改声控灯;

2、制作安装完成大部分交通指示标识;

3、安装部分减速板;

4、检查维修部分墙面漏水情况(不尽如人意，投诉较多);

5、修复道闸系统(未完成);

6、修复更新休闲椅;

7、修复庭院灯(移交时损坏300盏，已修复230盏);

8、修理单元门(进展较顺利。下一步准备解决拉电闸就能开门的问题、部门单元门更换难听的提示音问题);

9、修理中央花园花架;

10、添置垃圾桶、继续进行灭蚊喷药、清理部分单元卫生做的不好的工人、地下车库保洁、修剪草坪(人手和技术存在问题，9月准备外包);

11、保安培训;

12、车管推进(架空、地下登记情况较好，露天进展滞后;目前还有20多户拒不登记也不愿交费，少数称已交多年车费给新城)

13、检查地下车库喷淋装置;

14、客户服务理念培训、规范专管员巡查报告。

二、9月份工作计划

1、C区花架刷桐油;

2、继续检修更换庭院灯;

3、清洗蓄水池(我们小区蓄水池已经2年多没有清洗了，按规定应一年清洗一次，届时会利用白天时间停水清洗，会提前通知);

4、水管破裂维修处主干路面的恢复;

5、B5-B6间路面整平;

6、中央花园水塘换水;

7、继续灭鼠灭蚊;

8、绿地除杂草、剪枝;

9、清洗B4处地垫;

10、冲洗主环形车道油污迹;

11、绿色植物补种，作为全国园林城市受检单位之一迎检;

12、配合派出所做好小区外籍人士登记工作;

13、车辆管理(重点在车位引导，规范停车方面);

14、护管队员培训检查;

15、清理野狗;

16、清理楼道自行车;

17、消防技能训练;

18、清查出租户;

19、组织中秋赏月活动;

20、各区专管员家访;

21、配合区环保局做好绿色社区档案资料填报工作;

22、筹备十一期间花卉展;

三、通报小区现有设施设备运行情况

1、智能系统

移交时中控室两台电脑主机无法开机运行。摄像头清晰度不高，看人或者看车牌号比较模糊。大门出入口车辆管理系统已瘫痪，无法修复。部门单元门门框已轻度腐烂。A区背景音乐由于布线等原因导致音量很小。

2、水泵房移交时多层供水控制器损坏，水压不稳定，现已修复。现场有一套“华特水消毒处理仪”一直未投入使用，准备研究清楚后使用。水池两年未清洗，准备今年清洗一次。

3、庭院灯、草坪灯、围墙灯 移交时已损坏300多盏，现已更换230盏，B区中心花园庭院灯线路损坏，现已修复。A区中心部位、别墅区、ABC围墙、C区中心部位线路老化、短路暂时还没有维修。

4、可视对讲 移交时B5、C4、B4-4、B2-1联网通讯线路短路导致无法正常开启单元门，现已修复。

5、健身器材移交时B1架空层漫步机轴承损坏，现已修复。

6、休闲椅 移交时AB区休闲椅木条腐烂变形，现已部分更换，并准备继续增加10套(业委会建议降低长条形椅子的高度，便于老人家坐)

7、道路 移交时小区多处地面破损，现大部门修复，并在B2架空层前新增加三个台阶，在B5一单元门口加宽了台阶。

8、电梯 电梯机房内B5、B6开发商已安装了空调，但B2、B3电梯机房内无空调(是电风扇)，如果电梯长时间在高温条件下工作又不能有效散热，很容易造成电路保护启动，造成电梯停止运行，更严重时会导致电路烧毁。目前电梯报警铃声不能传递到中控室或外面。

9、地下车库 B2、B3地下车库道闸不能使用，供暖期间渗水严重，排水泵3台坏了2台。B5、B6地下车库渗水严重，无法使用。B5排水泵1台、B6排水泵2台均已损坏。

10、邮政设施 AB区报箱已经锈蚀，有40多个箱锁缺失或损坏，由于锁不好配，目前只更换了20处。

11、其他设施 E4、E5之间的井盖移交时破损3块，现已修复。C6后面自行车棚左边已损坏。部门单元门牌号没有安装。中心花园花架现已霉变、腐烂并有火烧过的痕迹。

参会人员：倪怀宇、刘忠明、杨建国、韩明晨、杨绍云、杨绍刚、余世元、黄钢、李桃、张元秀、龙明亮、黄凤平、陈良和、周业兵、李传伟、贺燕、温永伦

会议议题：各部门负责人汇报情况，以及下一步工作分工安排 综合部：

1、余世元负责业主投诉处理与沟通，客服中心日常管理.并监督抽查保洁部清洁卫生工作。

2、黄凤平负责收费、建立业主客户档案并管理。物管工程部：

1、电工定期检查小区灯饰工程正常运行及井盖破损问题。水电工安排夜间值班，安排夜间住宿问题。

2、业主装修工程违规操作，不符合规定的我方物业予以制止。并要求业主签整改通知，目前正在装修23套。

3、绿化工人目前4人，目前正在种植19#楼苗子，并搞养护。还需加人除草，割树枝。人手不足，需招聘。先目前在人员不足情况下，从杨少云那边调人。

4、小区车道划线方案问题。本周星期四早上联系工程部周总，物管部商议做决定。

5、后山员工宿舍背后周围处设立禁止倒垃圾标牌，并清理现场垃圾，保持干净整洁。

6、规范1#车库的仓库摆放及清理，及时清运1、2#车库装修垃圾。

安保部：

1、目前安保部全体人员共25人(年轻男队员14人、女队员6个、守夜老人5人)。人员不足，由于岗位调节，现需增加招聘女队员及年轻男队员。

2、3、主入口门禁设备，1#车库闸道设备安装问题。安保人员需衣着整齐，腰带，帽子都要佩戴。上岗期间面对业主及客人需微笑点头问候。

保洁部：

1、目前保洁人员共11人，主要工作量是洗别墅区域车道，工作量大。需要招聘人员。招人问题主要因为是午饭问题，目前伙食团未成立，中午不管饭，伙食补贴100元。要求公司购买农村合作医疗保险。

2、保洁人员需服装统一，按时上下班。

各部门责任人要向员工传达会议内容，加强团队相互配合。今后物管处人员进入工作现场必须佩戴工作牌，注意自身形象，接受客户及业主监督。暂定每周星期二通知到的管理人员早上9点钟开会。并收集物管处在岗人员名单及排班表，加强人员统一调备管理。

参加者：物业有关人员，部分楼主代表和业主代表

地点：国风北京小区609楼物业会议室

时间：8月19日10：00～12：10

议题：

1.物业费交费问题：

物业张旭经理同意物业费按照季度缴纳。每一季度末缴纳一次物业费。

2.停车管理费问题

物业要求更多的时间以调研周围地区的停车收费问题。因此，业主代表要求在调研结果出来之前，缓缴停车管理费。并要求物业保证不会再出现阻拦持有旧车证的业主车辆进出的现象。物业同意缓缴停车管理费，并作出了不阻拦业主车辆的承诺。

3.海底捞员工入住问题

经过物业和出租房屋的业主、海底捞经理协商，海底捞人员将在今年9月底租房合同到期后退出国风北京。业主代表基本同意再等待一段时间。广大业主也要拭目以待。

4.小区业主出入智能化问题

业主代表倡议，小区大门安装智能化门卡装置，方便小区业主出入，并将小区业主和访客以及无关人员区分开。物业表示将调研此问题。

5.车库出入智能化问题

物业建议，每个固定车位将安装车位锁，以防止固定车位被占用的问题。业主代表考虑此种做法可能会增加业主停车的困难和时间。双方决定将广泛征求广大业主的意见后再行决定。

另外，业主代表建议，车库出入口应该有电子抬杆系统，以加强车库停车安全并防止乱停车的问题。物业将调研后决定。

6.消防栓问题

经协商，物业将根据每单元装修完成情况，逐渐将缺失的消防设备安装到位。并保证在今年年底之前将全部的消防设备补齐。

7.‘首开集团’广告牌问题

业主代表将草拟‘关于此问题致首开集团的函’，并征求业主签名;并和首开集团协商解决。在10月1日物权法实施以后，如果还没有解决此问题，将通过法律途径解决。

8.电梯问题

经协商，每单元两部电梯将分为货梯和客梯。客梯将拆除护板，并禁止货运和宠物入内。

9.保安问题

业主代表对于保安问题的改进作出了肯定，但也指出了仍然存在很多问题，例如保安没有受到必要的培训，保安人手严重不足导致保安人员长期超时工作而导致工作质量低下等问题。物业公司也承认上述问题，并表示继续整改。如果有必要，在年底和现保安公司合同期满后，将考虑更换保安公司。

10.自行车停放问题

业主代表和物业探讨了利用现有的自行车车库，并雇人专门看管车辆(有偿)的做法。将在广泛收集业主意见后决定是否实施。

11.文明养犬问题

业主和物业将通过各种手段，宣传文明养犬。

没有形成决定的问题，将在下一次物业和业主代表会议上讨论并解决。

请各位业主，从今天起，自行安排时间到物业公司缴纳物业管理费，可以按季度缴纳。停车管理费暂缓缴纳，等待通知。

会议议题：

1、物业费交费的问题：

物业张旭经理同意物业费按照季度缴纳。每一季度末缴纳一次物业费。

2、停车管理费的`问题

物业要求更多的时间以调研周围地区的停车收费的问题。所以，业主代表要求在调研结果出来之前，缓缴停车管理费。并要求物业保证不会再出现阻拦持有旧车证的业主车辆进出的现象。物业同意缓缴停车管理费，并作出了不阻拦业主车辆的承诺。

3、海底捞员工入住问题

经过物业和出租房屋的业主、海底捞经理协商，海底捞人员将在今年9月底租房合同到期后退出国风北京。业主代表基本同意再等待一段时间。广大业主也要拭目以待。

4、小区业主出入智能化问题

业主代表倡议，小区大门安装智能化门卡装置，方便小区业主出入，并将小区业主和访客以及无关人员区分开。物业表示将调研此问题物业会议纪要范文物业会议纪要范文。

5、车库出入智能化问题

物业建议，每个固定车位将安装车位锁，以防止固定车位被占用的问题。业主代表考虑此种做法可能会增加业主停车的困难和时间。双方决定将广泛征求广大业主的意见后再行决定。

另外，业主代表建议，车库出入口应该有电子抬杆系统，以加强车库停车安全并防止乱停车的问题。物业将调研后决定。

6、消防栓的问题

经协商，物业将根据每单元装修完成情况，逐渐将缺失的消防设备安装到位。并保证在今年年底之前将全部的消防设备补齐。

7、‘首开集团’广告牌问题

业主代表将草拟‘关于此问题致首开集团的函’，并征求业主签名；并和首开集团协商解决。在10月1日物权法实施以后，如果还没有解决此问题，将通过法律途径解决。

8、电梯的问题

经协商，每单元两部电梯将分为货梯和客梯。客梯将拆除护板，并禁止货运和宠物入内。

9、保安的问题

业主代表对于保安问题的改进作出了肯定，但也指出了仍然存在很多问题，例如保安没有受到必要的培训，保安人手严重不足导致保安人员长期超时工作而导致工作质量低下等问题。物业公司也承认上述问题，并表示继续整改。如果有必要，在年底和现保安公司合同期满后，将考虑更换保安公司。

10、自行车停放的问题

业主代表和物业探讨了利用现有的自行车车库，并雇人专门看管车辆（有偿）的做法。将在广泛收集业主意见后决定是否实施。

11、文明养犬的问题

业主和物业将通过各种手段，宣传文明养犬。

没有形成决定的问题，将在下一次物业和业主代表会议上讨论并解决。

请各位业主，从今天起，自行安排时间到物业公司缴纳物业管理费，可以按季度缴纳。停车管理费暂缓缴纳，等待通知物业会议纪要范文办公文秘。

第五篇：第三次物业会议纪要

第三次物业会议纪要1、2月11日第一次例会要求落实的事项抓紧落实。1）东区隔油池、竖井内安装的母线噪音的处理；2）金水湾管道防腐；3）桃园路隔油池；4）工人路生活泵的更换；5）动漫公共区域范围内的设备问题汇总；清明节前后落实到位。

2、设备管理要求：

通过2014年2月19日晚，发生在东区商会高压配电室隔离开关损坏事故（高压隔离开关没有切断负荷电流的能力，切断负荷要靠断路器。停电要先断开断路器，再断开隔离开关），系本次停、送电操作失误所致。（东区高压值班室人员上班期间在值班室洗衣服。外出办事配电房门不锁闭。后果严重，要引起注意。）今后对高压值班室人员（或物业维修工）做如下要求： a配电房每天要巡检一次，并做好记录

b配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次，双电源柜运行与备用每月切换一次并进行记录（包括动漫项目）

c供配电周期检查、保养、维修（供电局认可的专业公司测试试验）并做好测试保养报告。

配电室日常巡视检查工作标准

1、高压设备巡视时应与带电体保持距离，当电压等级为10KV时，人体与带电体的距离不小于0.4M--0.7M；

2、遇雷雨天气和接地故障发生时，要考虑跨步电压，穿绝缘鞋，且离接地点远一些；

3、巡视设备时一般不处理发现的缺陷，只要发现问题，及时汇报，不要动手独自处理；

4、设备巡视采取的措施：

1）听：主要听设备运行的声音是否正常；

2）看：主要看设备的外观和顔色变化有无异常，仪表数字显示有无异常变化；

3）闻：主要闻有无绝缘材料在温度升高时的烧糊气味； 4）检查有无小动物运动痕迹、漏雨、进水现象； 5）检查电流、电压、温度是否正常；

5、保持设备干净、机房干净、防止异物造成接触不良或短路；

6、检查各种仪表指示、储能指示、运行指示是否完好；

7、检查各仪表室二次控制线路接点有无松动碳化现象；

8、观察各路进线柜、出线柜、电压（电流）互感器、避雷器各接点有无弧光闪络痕迹和打火现象；

9、观察PT柜线电压箱电压显示是否正常，各路高压带电显示装置是否完好；

10、检查直流屏操作电源电压（不低于220V）是否正常，蓄电池有无破裂、漏液、接点有无松动，熔丝是否完好；

11、观察各路变压器高低压接点，有无弧光闪络痕迹和打火现象，听变压器有无异常声响，观察变压器温升情况，必要时手动起动风机强 迫降温；（配电室内有空调的启动空调设备）。桃园路配电房因目前用电负荷较大，尽快申请在配电室设置空调设备。

12、检查变压器冷却风机运行是否正常，监视变压器是否额定（电流）运行，超差值是否在允许范围内；

13、开箱观察变压器绕组高低压侧有无变色，鼓包等异常现象；

14、检查各路变压器低侧电压显示是否正常，三相电流是否平衡；

15、检查电溶补偿柜一次熔丝、二次熔丝、接触器是否完好，电熔器接点有无松动、异响、澎胀、漏液现象；

16、检查各路负荷计量装置运行是否正常，接点有无松动、碳化现象；

17、检查各路负荷出线接点有无松动、变色、打火现象，温升是否正常；

18、检查照明应急装置（充电电池部分）是否完好；

19、每年检查一次接零或接地装置，接地电阻值应在《电气规程》要求的合格值范围内；

20、高压电气设备、防雷装置、继电保护、自动装置检测验，应按《电气规程》规定的周期、标准进行测试校验。

高低压操作程序和标准

1、不论在任何时间段发生停电，跳闸，当班人员都必须在最短的时间内恢复系统供电；

2、正常运行中供电设备，凡涉及到需要倒闸操作（停电）时，都必须上报部门领导，经部门领导同意后方可实施，严禁当班人员私自做主刀闸操作（停电）；必须找专业人员作业。

3、所有倒闸操作程序都必须填写详细记录；

4、倒闸操作程序：

1）停电操作程序：先低压后高压；高压停电时，先打开负荷开关IS，后合上接地开关ES；低压停电，高压送电时，先分开接地开关 ES,后合上负荷开关IS。先负荷后电源；先电容器后负荷；

2）送电操作程序：先高压后低压；先电源后负荷；先负荷后电容器。

5、变压器停电，先停负荷侧开关，后送负荷侧开关，严禁带负荷拉、合闸操作。

6、为防止意外事故，低压侧分路断路器合闸送电时，严禁一次合闸送电，应快速分合闸两次以上再送电；

配电房的消防设施巡视内容

1.灭火器是否配置，配置是否过期，压力是否符合要求 2.气体灭火装置是否完好无损。

3.配电房的消防用的应急灯是否能用有效，是否需要更换。（因为火灾发生时，电线可能被烧断，同时为了防止事故扩大，必须切断电源。但为了保证人员安全疏散和组织扑救。必须平时对安装的应急照明和疏散指示灯进行平时检查维护。）

4.配电室安装的消防排烟设备是否能正常启用（包括排风换气扇）

2014年2月25日