某项目前期驻场物业管理服务实施方案12p1513381902.

第一篇：某项目前期驻场物业管理服务实施方案12p1513381902.

某项目前期驻场物业管理服务实施方案 公司所属前期驻点项目客服部: 为有效开展驻点现场物业管理服务工作,实现管理工作程序化和服务工作标准化,实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件,特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理,保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制,统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理,同时完善服务质量监督保障体系,即设立前期驻点项目品质保障部,由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。具体见附件1、2。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准(一明确客服部工作计划

标准:由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17:00时前提交本周项目工作报告

报告内容包括:签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

报告内容包括:工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划和重点。

4、合理化建议、意见

5、其他

(二明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况,同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

(三建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部,确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查,并据实记录,不规范服务现场纠正。

检查内容主要包括:待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17:00前提交书面报告和分析改进意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人,同时对相关数据进行分析研究

具体调查内容,附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表 督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人,同时对相关数据进行研究分析。

具体调查内容,附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人,同时向公司办公会报告。

(四协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改进机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务 a、研究和总结项目开盘秩序实施计划

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案 e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训 g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。附件1:前期驻点项目物业顾问职责 附件2:前期驻点项目负责人岗位职责 附件3:XX物业前期驻点项目服务质量调查表 附件4:XX物业前期驻点项目服务质量调查表 附件5:XX物业前期驻点项目物业顾问工作报告 附件6:XX物业前期驻点项目负责人工作报告 附件7:XX物业前期驻点项目现场检查表 附件8:XX物业前期驻点项目客户意见反馈表 附件9:XX物业前期驻点项目工程进度记录表 附件10:员工手册

合肥市XX物业管理有限责任公司 二00五年六月十日

附件1:前期驻点项目物业顾问职责

一、前期驻点项目物业顾问与现场物业买受人同步签定前期物业管理服务协议、业主临时公约,定期统计报告。对已签定前期物业管理服务协议、业主临时公约及时存档备案。

二、前期驻点项目物业顾问对客户咨询的物业管理服务现场进行解释答疑,重大事项及时报告负责人,三天内给予答复。对现场客户提出的问题,驻点物业顾问每周汇总报负责人处。

三、前期驻点项目物业顾问负责协调维护销售现场的秩序。

四、前期驻点项目物业顾问负责对已签定协议和公约的买受人的情况定期进行分析,提供客户需求报告和工作改进意见。

五、前期驻点项目物业顾问保持开发建设单位销售部及相关部门的有效沟通,征询意见,每周提供书面的工作报告。

六、前期驻点项目物业顾问对物业营销中涉及物业管理方面的事项,积极参与,并提供书面的意见,供负责人决策。

七、前期驻点项目物业顾问定期书面报告物业服务项目的工程进度情况,并从政策法规和物业使用功能的角度,提供物业管理意见及依据。

八、遵守对前期驻点项目物业管理现场的各项规定。

九、落实负责人交办的各项工作。附件2:前期驻点项目负责人岗位职责

一、前期驻点项目负责人有效组织和落实《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行案》。

二、前期驻点项目负责人定期和开发建设单位负责人沟通,征询意见,提供书面的材料和工作改进报告。

三、加强对前期驻点项目物业服务人员的现场服务质量的监督管理,不断提高物业服务人员的综合素质和业务技能水平。

四、每周对前期驻点项目物业顾问提供的书面报告进行评审,及时提出整改意见。

五、对前期驻点项目物业顾问提出的有关业务问题三天内给予答复或解决。

六、制定合理的培训计划,加强对前期驻点项目物业服务人员的培训。

七、参与前期驻点项目的工程监督管理工作

八、落实前期驻点项目开发建设单位交办的合理工作任务

九、遵守对前期驻点项目物业管理现场的各项规定

十、组织落实有关项目新技术、新方案的研究工作

十一、落实公司交办的各项工作

附件3:XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表1 致:__________________________________________ 为了保障XX物业公司前期驻点项目物业管理服务工作实施方案的有效贯彻,不断提高前期驻点项目人员的综合素质和服务水平,特向贵公司作服务质量回访调查,请回访单位/部门认真填写,我们将对你的宝贵建议进行整理和改进,谢谢支持。

调查部门:调查人:调查时间:

填写部门签章: 填写人签字: 二00 年月日(此页为上页表格反面 填表说明

1、该调查表请填写部门填写人据实填写

2、该调查表请填写部门填写人在您选择的选项后面打“对”号

3、填写部门/填写人的合理化意见建议、请在相应栏目填写,可附页

4、该调查表每月下旬由前期驻点项目督察员上门一次专程送达,在填写部门/填写人填写完毕后及时上报

负责人

我们将对您的意见和建议及时总结归纳,合理化意见建议及时改进,重大问题及时以书面形式回复,以此来不断提高前期驻点项目物业服务人员的服务水平。

附件4:XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表2 为了保障XX物业公司前期驻点项目物业管理服务工作实施方案的有效贯彻,不断提高前期驻点项目人员的综合素质和服务水平,特向贵公司作服务质量回访调查,请回访单位/部门认真填写,我们将对你的宝贵建议进行整理和改进,谢谢支持。

调查部门:调查人:调查时间:

填写单位签章: 填写单位领导签字: 二00 年月日(此页为上页表格反面 填表说明

5、该调查表请填写部门填写人据实填写

6、该调查表请填写部门填写人在您选择的选项后面打“对”号

7、填写部门/填写人的合理化意见建议、请在相应栏目填写,可附页

8、该调查表每月下旬由前期驻点项目督察员上门一次专程送达,在填写部门/填写人填写完毕后及时上报

负责人

我们将对您的意见和建议及时总结归纳,合理化意见建议及时改进,重大问题及时以书面形式回复,以此来不断提高前期驻点项目物业服务人员的服务水平。

附件5:XX物业公司前期驻点项目物业顾问工作报告 部门:物业顾问:时间:

说明:

1、物业顾问每周上报一份给项目负责人,报告可附页

2、物业顾问及时对本周工作进行总结,吸取经验,并及时对下周工作进行合理化安排

3、报告每周下午17:00时送达

附件6:XX物业公司前期驻点项目负责人工作报告 部门:项目负责人:时间:

说明:

1、目负责人每周上报一份给公司,报告可附页

2、项目负责人时对本周工作进行总结,吸取经验,并及时对下周工作进行合理化安排

3、报告每周例会上,由负责人向各部门报告 附件7:XX物业公司前期驻点项目现场检查表 检查部门:检查人:检查时间:

备注:本记录结果须由项目驻点物业服务人员签字确认。附件8:XX物业公司前期驻点项目客户意见反馈表 收集部门:收集人:时间:

说明:

1、反馈表每周由物业顾问收集和整理一次

2、每周上报项目负责人一份,集中意见汇总并报送销售部一份

3、物业负责人应及时给予处理措施

附件9:XX物业公司前期驻点项目工程进度记录表 检查部门:检查人:检查时间:

说明:

1、此表每月记录一次,参照建设单位提供的施工进度表和现场实际填写,每月底前报项目负责人处

2、前期驻点项目客服部人员及时了解工程进度,做好与物业配套的物业服务

3、前期驻点项目客服人员现场查勘中发现急需解决问题及时报项目负责人处 附件10:员工手册 注:封面省略 誓言

当我从事这项人类最基本生活需求的崇高事业时,谨庄严宣誓:我是人的第三层皮肤。维护业主的财产权,是我的神圣使命;尊重业主,维护公众利益,是我们的行为准则;以人为本,营造良好的生活和工作环境,是我的不懈追求。忠于职守,勤奋工作;以诚待人,心系业主;甘于平凡,雕塑城市。我牢记————晴天,我们是一道景;雨天,我们是一把伞;危险时刻,我们是一堵墙。兢兢业业创造生活的美好,因为我们认识到,每个人的责任感是人类通向生活美好之路的第一步。

员工行为规范

一、总则 为规范驻点现场物业管理工作，实现公司驻点现场物业服务标准化，实施品牌战略，公 司必须从高标准、严格要求来端正员工行为，锻炼和提高员工思想作风素质，达到加强 精神文明建设，加强组织纪律性，建立公司良好的工作秩序，树立公司良好的声誉和形 象，养成文明礼貌的新风尚。

二、员工行为规范基本要求 “每人、每天、每事、尽心、尽力、尽责”

三、员工“十不”考核

1、不着便装，不邋遢，不离岗，不会友（违者罚款 50 元）

2、不抽烟，不喝酒（违者罚款 50——500 元，情节严重下岗或解聘）

3、不随地吐痰，不乱仍杂物，不乱停放车辆（违者罚款 10 元）

4、不打人、不喝酒（违者罚款 50-500 元，）

5、

第二篇：物业管理项目前期运作

物业管理项目前期运作

2011-07-18 11:05

(一)管理资源的完善与优化

在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

1.管理用房到位

建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

2.物资配备到位

一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

3.物业管理人员到位

物业管理人员到位的主要内容包括：

(1)补充人员;考试论坛

(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

(二)管理制度和服务规范的完善

在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

(三)确定物业管理单项服务的分包

对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

第三篇：物业管理服务

青湖语城物业管理服务标准

该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：

一、公共服务

1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

2、服务时限按《省标》五级执行。

五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理按

1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；

巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：

将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；

验收合格2个月后组织复验；

复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行；

4、给水设施按《省标》五级执行。五级：

饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；

每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

5、排水设施按《省标》四级执行。四级：

化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；

每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。

6、供配电系统按《省标》执行。

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；

值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。

7、弱电系统按《省标》执行。

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

9、电梯运行及管理按《省标》执行。

安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。

与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或

其他杂物；

停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：

每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）

4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：

每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。

5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

7、绿化带保洁按《省标》三级执行。

三级：

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：

每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。

四级：

垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。

11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。

三级：

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

12、卫生消杀按《省标》四级执行。

四级：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

四、园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》四级执行。

四级：

成活率在90%以上，生成正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；

绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建

和灭虫。

2、园林树木按《省标》四级执行。

四级：

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；

缺株在2%一下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3、花坛按《省标》四级执行。

四级：

花势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；

有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。

4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。

五、安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

五级：

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

说不通话，可以进行简单英语会话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫按《省标》五级执行。

五级：

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。

3、巡逻按《省标》三级执行。

三级：

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。

六、其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。

其他防范措施：

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：

有较为完善的车辆管理制度；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消

防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：

建档资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

第四篇：项目前期物业管理开办委托合同

物业管理开办委托合同

第一章 总 则

第一条：本合同当事人

委 托 方（以下简称甲方）： 地址： 工业区 法人代表/公司负责人： 联系人： 联系电话：

受委托方（以下简称乙方）： 地址： 法人代表/公司负责人： 联系人： 联系电话：

本协议根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，并依据地产集团下发《地产（集团）公司与物业（集团）公司相关业务操作办法》中的要求，甲方和乙方就 第一服务中心（）项目入伙开办工作签订本合同，共同遵照执行。

第二条：物业基本情况：

物业类型： 高层、洋房 ；

项目一期：业态为 高层、洋房，建筑面积为 34万㎡

第二章 工作内容

第三条：项目入伙阶段及物管期间主要工作内容为：

1.有效开展项目管理工作，专门成立项目物业服务中心；

2.根据项目的竣工节点，进行人力资源招聘和人员培训等人员储备工作； 3.根据项目情况，拟定项目管理方案和入伙方案的制定，严格组织实施； 4.对项目进行分析，做管理费用的测算，估算项目盈亏； 5.在当地政府部门项目运行管理相关手续； 6.项目开办物资的采购与准备；

7.项目资料的交接，档案的建立；对外联系和公关；接管验收和入伙资料的准备；

8.对项目及公共设施设备进行接管验收；

9.空置房管理及保洁：对因甲方销售或其他原因造成房屋未交付使用而空置的房屋进行巡检制度，对门窗、水管、电路、开关、暖气、水喉、器具（龙头）、洁具、门锁、玻璃、墙面、钥匙、家电及房屋设施等进行定期检查，必要时对空置房户内定期清洁与保养，事前做好计划报甲方审核，事后做好记录。

10.甲方委托的其他管理工作。

第三章 双方权利及义务

第四条：甲方的权利义务：

1.甲方应在正式入住30个工作日前完成各项工程内容，并通知乙方接管验收。

2.甲方应按照法规要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常办公、会议、接待、仓库等物业管理工作。

3.甲方应按照相关规定将项目建设各项资料移交乙方。

4.甲方应根据项目特有的标识系统完成项目房屋本体类标识制作。5.甲方应牵头组织项目入伙工作，乙方应根据甲方安排具体实施项目入伙各项工作。

6.甲方有权监督乙方各项管理工作的实施及时性执行情况，对达不到本合同的服务约定内容和标准可以书面要求限期整改；

7.对于乙方在内部管理模式和管理制度方面，甲方有权进行指导，以更好满足甲方需要。

8.甲方有协助乙方落实各项管理工作的义务。9.按照合同约定向乙方支付相关开办费用。

10.甲方应按照《地产项目公司委托物业公司相关业务操作规范》的规定：项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由双方协商解决。（当地法规有规定的，从其规定）

11.甲方提供的管理用房装修不低于相应规定标准。

第五条：乙方的权利义务

1.乙方应根据甲方要求参加项目接管验收工作。

2.乙方应根据项目规模，制订详细的入伙工作方案报甲方，经审核通过后负责实施。

3.乙方负责项目管理服务人员的招聘及培训工作，并根据甲方要求组织人员进场。

4.乙方对办公地点进行装修，费用由甲方承担。

5.乙方负责对电话、电脑、复印机等通讯、办公设备和办公用品等服务设施采购、安装完毕。

6.乙方在入伙前需将物业费备案等资料办理完毕。7.乙方负责接收甲方提供的竣工图纸、设备设施资料等。

8.乙方正常运作所需的公司文件、表格记录、办公用品、保安用品、消防器材等全部准备齐全。

9.乙方负责对清洁、绿化、维修等分包方的人员、工具、材料等进行管理。10.乙方负责建立服务体系文件和管理方案、指导办公文书、竣工文件、设备台帐、客户资料等系列档案。

11.乙方制定装修管理细则、装修材料搬运、建筑垃圾等管理方案。12.乙方有义务协助甲方筹备组织项目入伙工作，并配合甲方的工作。13.乙方应严格执行合同及管理规定及标准。

14.空置房管理及保洁工作中，乙方有义务对空置房屋进行巡检，对房屋的门窗、水管、电路、开关、暖气、器具（龙头）、洁具、门锁、玻璃、墙面、钥匙、家电及房屋设施等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁与保养。

第四章 付款方式

第六条 地产集团下发《地产（集团）公司与物业（集团）公司相关业务操作办法》中的规定：本项目业态为高层、洋房 ,首次交付建筑面积240335.59平米。费用合计为：开办费200000 元+筹备费240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1401677.95元；（大写金额：壹佰肆拾万壹仟陆佰柒拾柒元玖角伍分整）（明细如下）。于项目入伙前三个月内支付给乙方

1、集中入住开办费： 200000元；（大写金额：贰拾万元整）(含税)

2、接 管 筹 备 费： 240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1201677.95元；（大写金额：壹佰贰拾万壹仟陆佰柒拾柒元玖角伍分整）（含税）

3、公 司 名 称： 分公司 开 户 行 名 称： 支行 开 户 行 账 号： 行 号：

第五章 违约责任

第七条

甲方未按合同的约定履行义务，造成的相应损失由甲方承担。

第八条 未达到合同约定的管理服务质量标准的，乙方应及时整改，并承担造成的损失，情节严重的，甲方有权根据相应的收费项目和标准拒付物业费；乙方违反合同约定的其他义务，给甲方造成损失的，乙方承担赔偿责任。

第九条 在合同履行过程中，如甲乙双方出现争议，协商或者调解不成的，可向乙方住所地人民法院提起诉讼。

第六章 附则

第十条 甲方指定 为甲方代表，乙方指定 为乙方代表，具体处理双方洽谈事宜。

第十一条

其它未尽事宜，双方可按对本合同的条款进行补充，以书面的形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十二条 委托合同管理之外的服务事宜，由甲乙双方协商确定。第十三条 合同期间发生不可抗力原因，双方不追究违约责任。

第十四条

本合同之附件均为合同有效组成部分，与此合同具有同等法律效力。第十五条 本合同一式捌份，甲方执肆份，乙方执肆份，自加盖公章（或合同专用章）之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日：

第五篇：物业管理实施方案

物业管理实施方案

一，成立物业管理公司，建立物来管理机制。

二，组织机制

物业管理行业是一微利行业，当前多数物来管理企来外于亏损状态．因此，物业管理企业的组织要更加简洁，实用，降低组织内耗及劳资成本等．

三，人事安排

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗．预计12名员工(按整个小区交付时设计)． 序号 岗位人数主要职责备注

1经理1人在董事会领导下，全面负责经营等．

2经营部主任1人具体经营事务，人事等．

3办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等

4物业管理员1人，具体物业管理，装修监管，收费，维保服务等．

5安全护卫员４人，门卫．巡更，停车管理，小区内公共秩序等．

6水电工１人公共区域水电设施维护，水电维修服务等．

7保洁员４人，公共区域卫生保洁．绿化养护等．

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训．培训率100％．

四，目标

贯彻开发商打造优质物业管理项目的构想，引进大都市物业管理理念，通过优质的服务将正金嘉园小区管理成都市居民生活的乐园．让业主在家中享受都市生活氛围．并使物业管理达到一定的水平．促进小区物业保值增值．树立我物管公司品牌。

五，组建业主管理委员会，由业主选举，在业主中自行产生，组委会由七人组成．

主任１人，副主任１人，栋号员４人，联防员１人，每位业主都是业主管理委员会委员． 六，前期物来接管

A派物业管理员，水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)．

B物来接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益．当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物来验收发管工作即完成．

七，物管联防入伙

1，准备工作

治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏，增设报警系统，统一安装监控器，防盗窗或铝金窗．

车辆管理：增设区间道路标志，封闭小区由多个出入口到一进一出，增设自行车棚，卫生箱及

垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等．

楼道灯：改用节能灯(如温感，声控或角摸式等)

分步购置办公，护卫 保洁，水电工等 维修设备及工具用具和员工工作服等． 3协调工作

与供电局，自来水公司，石液化气公了卫保洁水电工等 邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水，电，气，的供应和通信网络畅通．

2，入伙现场

入伙准备，协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗，横幅，花卉，背景音乐，安全

护卫立岗，巡更，迎接业主入伙

举行入伙仪式：邀请政府官员司员，新闻媒体，业主代表剪彩，欢迎业主入住． 注意事项：避免后期工地的灰尘，噪音等不和谐的现象．

八，房屋装修与管理

业主在接号楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行，其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》．根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表，领取《装修管理规定》，根据约定在申请表早签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工．业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格即退还装修押金及保证金．

九，建立物业管理档案

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施业管理时对工程维修，配套，改造必不可少的依据，也是更换物来管理企业时必要须移交的内容 之一，现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西，物业档案资料的建立主要抓收集，整理，归案，利用四个环节．

十，日常管理

1，房屋管理运作一览表，工作内容 核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍每天，入伙期间6H每天，消灭违章于未然，每周三次，100％，标准，准确，符合规定，无危及安全，外观无改变，用途无改变，无乱堆乱放，乱控乱接，无违章装修，房屋完好率100％，投诉1‰以下，无违章装修及时听取业主意见，满足业主合理要求，