关于加强现阶段高校后勤物业管理新思路

第一篇：关于加强现阶段高校后勤物业管理新思路

关于加强现阶段高校后勤物业管理新思路

—— 以吕梁学院家属小区为例

[内容摘要] 高校后勤物业管理改革是社会发展的需要，是市场经济体制的必然要求，是高校校内管理体制改革的重要方向，也是高校办学规模不断扩大以及学校发展的必然趋势。物业管理服务作为后勤服务系统的一个重要组成部分将越来越受到关注。通过几年的努力，高校物业管理有了一些发展，但还存在一些问题，离市场化、专业化、企业化的目标还存在不少差距，怎样解决这些问题呢？从引入竞争机制及加强内部管理等方面提出一些新的思路。

[关键词] 高校后勤；物业管理；新思路 Keywords：estate management(物业管理)； university logistics（高校后勤）university rear service（高校后勤服务）

一、高校后勤物业管理的由来及基本状况

（一）高校后勤物业管理的由来

高校作为一个培养人才的摇篮，要实现教学、科研及发展的目标就必须有为这个目标提供保障的服务，高校后勤物业管理是适应高校快速发展的必然产物。

高校后勤物业管理改革是社会发展的需要，是市场经济体制的必然要求，是高校校内管理体制改革的重要方向，也是高校办学规模不断扩大以及学校发展的必然趋势。物业管理服务作为后勤服务系统的一个重要组成部分将越来越受到关注。在高校实施物业管理,因高校后勤中涉及物管的部分项目多、范围广、焦点多、矛盾多;同时受当地的经济文化发展水平,学校长期的统包统管、福利思想等影响使高校的物业管理与城市物业管理有着差异。搞好高校的物业管理工作是高校后勤社会化改革面临的一个重点,是学校后勤改革必须解决的重要问题。

（二）高校后勤物业管理与普通物业管理的区别

我们所说得物业管理，通常指业主方通过市场化的选聘一家专业物业管理公司，并委托它从事物业的设施管理和环境秩序的维护等。业主自治不在《物业管理条例》法规所要调整的法律关系内，因此不能视作为物业管理。所以高校后勤如委托市场的公司进行管理，则可以视作物业管理；如直接所属部门承办，就不能算真正意义上的物业管理。不管两者所作的工作内容是否一致。

（三）高校后勤物业管理的基本现状（从此处引发目前该领域存在的问题，引出下文中吕梁学院的后勤物业管理情况）

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

高校后勤市场化、社会化是一种趋势和过程。高校后勤及其物业管理的经济杠杆或价值内涵由综合因素构成，而不是单一的市场价格形式；高效后勤服务的利润，也是综合性多方位低价位的。高校只有选择适合自己的后勤及其物业管理经营模式，才能达到学校、学生、后勤服务三赢的目的。其实高校后勤物业作为物业行业中的一个分支，比照物业管理的四大基本特征“企业化、专业化、社会化、经营型”，我们不容发现高校后勤物业要真正意义上发展起来，存在着很多有形或无形的瓶颈。

二、吕梁学院后勤物业管理基本现状分析(一)学院概况

吕梁学院是在原吕梁高等专科学校基础上建立的一所省属本科学院，2010年3月18日教育部批准升格为本科学院。吕梁学院位于山西省吕梁市离石区北郊，学院现有三个校区（东校区、西校区、新校区），占地1039.71亩，现有全日制在校本、专科学生8896人，学院现有教职工610人，学院家属小区目前主要分布在东、西两校区，新校区家属区正待开发中。学院现有家属楼11栋，学生公寓楼8栋。

(二)学院后勤物业管理中心经营状况

从1998年起，原吕梁高等专科学校撤消总务处，并将原总务处及其它部门、单位管理的后勤资产全部转归后勤处经营和管理。2005年后勤系统从学校规范分离，成立了吕梁学院后勤集团，建立了“小机关、大实体、多服务”的准企业运作模式，后勤实体与学校后勤处形成甲乙方关系，为建立新型后勤服务实体迈出了第一步；2006年又在吕梁市工商局注册成立了吕梁学院实习总厂物业管理中心，形成独立经营实体，企业法人与后勤集团实行“一体两制”的运作方式，逐步建立独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的机制。在后勤人事、分配制度改革上引进了竞争机制和激励机制。实行以岗位工资为主的工资制度，并把工资、奖酬金标准与工作表现及工作实绩挂钩。在对待后勤正式职工方面，按照“老人老办法”适当给予照顾，以保持队伍的稳定。原事业编制人员的档案工资仍由学校支付。其它分配制度由后勤集团自主决定，实行以岗位工资为主的工资制度，按任职资格和岗位责任的不同适当拉开差距，按岗定酬。逐步形成按劳分配、效益优先、兼顾公平、企业（实体）自主的分配制度。在管理上，实施目标责任制和岗位责任制。后勤物业管理中心形成之初，学校采取贷款、贷款贴息、直接投资等方式加大对后勤设施的投入。这种全新的体制可以实现教育公益性与企业经营性的有机结合，为高校后勤社会化改革深入提供了广阔的舞台，也为探索新型大学校园后勤服务管理提供一种模式。同时也从市场化运作的尝试中力图改变传统观念，提高竞争能力，实现后勤实体的自我发展与成长。

(三)学生公寓物业管理现状

学生公寓管理与教学管理统筹兼顾、协调发展，形成学生教育管理新平台 在后勤物业管理社会化改革中，学生公寓投资主体目前仍是学校，后勤集团承担物业管理服务；为规范后勤物业管理，院校领导、后勤集团、物业管理中心三方以契约形式界定学校、物业管理中心的权、责、利关系，使学生管理教育、物业管理与生活服务密切结合，保证学生公寓成为育人的重要阵地。物管中心下设有公寓管理中心，专门负责学生公寓管理工作。为使管理更加有效和便捷，公寓管理中心聘请学生担任管理员助理，形成了民主管理、民主监督的机制。宿管科定期评选“文明寝室”，开展寝室风采竞赛活动，以及科技、艺术、健身等适应青年学生特点的文化活动。在学生社区形成了管理者与被管理者，服务者与服务对象，教育者与受教育者和谐相处、互相促进的关系。成功地建立了与市场经济规律和教育规律相适应、与教育教学改革和后勤社会改革相结合的学生公寓管理模式。

(四)家属小区物业管理现状 自吕梁学院后勤集团物业管理中心创办以来，家属小区物业管理改善了许多，由刚开始的慢慢摸索到现在逐步完善是一个很大的进步，小区的大部分业主对于物业管理中心还是很满意的。

1、加强物业管理宣传力度、广度和深度，形成相互理解，相互支持，相互配合的良好工作作风。提高文化内涵，开设物业网站和宣传栏，设立意见箱和投诉电话等以提高监督力度和透明度。严格实行企业化管理，实行全成本核算。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善”。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，住户缴纳的管理费，经营用房的租金，自办实体的收益，住房维修金（房产局申请），其它服务性收费。

2、全年360天报修接待，急修20分钟到现场，小修不过夜，修后要回访。供水、排水、供电、燃气、供暖、信息、网络、数字化等管线一次规划设计，布置经济合理，用途区分明确，小区内所有管线均以暗线铺设。

3、物业公司受业主委员会的委托，负责对住宅小区内的房屋及设施维修养护、绿化养护、环境卫生、车辆停放、治安和环境面貌等管理项目进行维护、修缮和整治，服务好业主和使用好员工，并接受业主委员会、居委会的监督。投诉处理快、信息跟进快、问题解决快。

三、吕梁学院后勤物业管理成效及存在的问题(一)成效:创新后勤物业管理服务，提高师生满意率

吕梁学院后勤集团物业管理中心始终以师生为关注焦点，以提高师生满意率为目标，以人为本，积极为师生提供规范、优质、高效、贴心的后勤服务。

1、加强质量监督，不断提高服务质量。吕梁学院后勤集团一直把服务质量当作集团生存发展的生命线，集团的服务质量有了明显的提高，但还是存在一些不到位的地方。对此，集团除了加强质量监控部的常规监督工作外，还采取措施，加强指导性的、随机性的监督检查，及时发现问题，及时整改提高。一是推行督导制度，由督导员进行定期或不定期的质量监督检查，及时改进。二是物业管理中心领导和督导员每周在报修中心进行电话回访，了解维修服务质量，听取服务对象意见和建议。

2、推行标准化物业管理，提高后勤服务档次。学院物业管理中心自注册成立以来，制定详细的高标准管理制度，配备得力人员，并加强监督检查，收到较好效果。

3、后勤物业管理层经过社会化实践，改革意识日益增强，专业化水平不断提高，干部和职工的市场化观念已基本确立，服务育人，敬业爱岗、和谐发展的理念和氛围为改革的深入奠定了扎实的基础。

(二)存在的主要问题

1、是校园过于分散，新、旧校区相距十几里，这对于集中管理和就近消费的原则存在矛盾；

2、是后勤保障手段不多，由于学院长期以来，后勤处于维持状态，服务设施较少，除了食堂以外再没有其它的经营发展手段。

3、是基础设施不足，由于学院多为过去旧校舍基础上发展起来的，各类设施除了部分老化外，很多的基础设施的建设严重不足，给后勤的今后发展带来难度。

4、是后勤自身的技术力量、技术水平与社会企业相比还有较大差距。

5、缺乏服务意识，服务水平低下。目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

6、物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重。高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

7、高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

四、对策与建议

学院后勤社会化的改革与外校相比，的确存在更多的困难，但是，全国的后勤改革形势逼人，我们既要看到所面临的挑战，同时也要抓住当前许多有利的机遇。因此，必须紧跟形势，迎头赶上，尽快制定符合我校特点的改革方案，与全省高校的改革步伐保持同步。

1、积极探索多种模式，推进学院后勤社会化改革的深化

为使后勤实体经营尽快适应新形势、健康、顺利地发展，学院应根据学校的实际情况，制定后勤社会化改革的总体思路。在改革的过程中，学院应“解放思想、与时俱进，因校制宜、模式创新，分步实施、逐项突破，整体推进，全力以赴地推进后勤社会化改革。

2、切实加强领导，稳步推进改革

在重大改革措施出台时和关系职工切身利益的问题上，要积极慎重、精心操作，稳步推进改革，深入作好职工的思想工作，妥善处理好改革、发展和稳定的关系。对后勤职工要加强各方面知识的培训，强化市场理论的教育，使他们在实践中转变观念，提高认识水平，全面增强素质。尤其是竞争意识、成本意识、风险意识、市场意识和服务意识必须加强，才能在激烈的市场竞争中生存。

3、健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

在市场经济条件下运作必须按市场规律办事，向管理要效益、向规模要效益、向市场要效益，因此必须有配套的管理制度、管理措施和价格标准，才能按制度进行规范管理，依法办事，针对这方面的弱点，必须加强制度建设。在经营服务中要引入竞争机制，提高服务质量。在人事管理中推行淡化身份、强化岗位，竞争上岗、择优录用的用人机制，实施了按效益、按质量、按责任、按贡献发放工资的分配机制。在经营服务中改变了传统的拨款制，试行按规范的服务标准、合理的收费标准收费的运行机制。

4、强调基本设施要到位。

后勤服务设施是后勤社会化的前提和保证，因此凡属于后勤生活服务应有的设施和设备应逐步的交给后勤使用，对那些年久失修的陈旧的设施学校也应该给予必要的投入，使后勤职工能够以较好的基础和较强的实力迈向社会化的征途。在后勤物业管理运营初期，学校还应采取贷款、贷款贴息、直接投资等方式加大对后勤设施的投入，后勤也用自己的积累。

5、强调基本手段要到位。

经营手段和创收办法是后勤社会化的基础，在后勤改革的过程中，必须开阔思路，千方百计调动后勤职工的积极性，想方设法对外多种渠道开源、对内增加服务的手段和品种，使后勤有充足的精力和较强的能力投身改革，主动进入市场，按企业化管理，依市场法则经营。在管理中突出讲成本、讲效益、讲质量的意识，严格进行成本核算，设法把国有资产盘活，充分发挥资源效益；强调要作好学校固定资产的维护和保养工作，确保国有资产的安全和完整；要严格按契约管理，信守合同，自觉形成有效的监督机制。

6、尽快建立后勤信息化管理平台 目前，我们高校后勤在利用信息化管理的手段还比较落后。随着高校逐年扩招，学生人数越来越多，对吃、住、后勤物业服务保障要求也越来越高。同时，校区基础设施也在不断增加，管理服务内容和范围也在不断扩大。校区分散，部门众多这就要求提供服务保障的管理方法和模式也要适应这一新形式的变化。因此，有效地利用网络化、现代化管理模式已经是大势所趋。后勤管理平台就是要将分散的、孤立的信息汇总处理形成信息管理链。处理分析统计各个中心部门的管理数据，资金使用情况、收益情况、资产情况，人员情况，绩效考核情况和模糊查询等等信息。以达到降低整体运行成本，有效规避运营风险，资源重组，创造效益最大化，使后勤管理成为统一体。同时，平台体系将不受地域限制在不同校区、不同部门间建立起高效信息互动。

7、加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

8、以人为本，共建和谐校园

物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

总之，吕梁学院的后勤社会化改革，在山西省教育厅的领导下，在院校党委的高度重视和精心组织下，正在积极的推进，稳步的深化，一个有特色的、符合改革要求的、适应联大改革发展需要的后勤社会化改革模式正出现在省内高校的改革大潮中。

综上所述，新时期高校后勤物业管理由于其特定的教育属性，他担负着高校的教学、科研、生活的后勤保障工作，在管理上要有新思路、新策略。我国物业管理起步较晚，继续探索新型的物业管理模式，尤其是高校后勤物业管理新模式，将是一项长期的任务。

参考文献：

［1］汤满意.高校后勤社会化改革的物业管理［J］.湖南税务高等专科学校学报，2004.［2］童春华.切实加强高校师资队伍建设［J］.发展经济, 2005,(8)［3］张作祥,吴雪.浅谈高等院校物业管理[J].高校后勤研究.2008.(03):87-88 ［4］周伟建.浅谈物业管理的现状与对策[J].现代物业.2007.(12)［5］张铃.因校制宜地推进后勤社会化改革--联合大学［J］.北京联合大学校刊.2008.

第二篇：谈物业管理发展新思路

谈物业管理发展新思路

时间:2010-04-16 09:22来源:未知 作者:壬涛 刘会欣

韩怡

物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

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论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。(责任编辑：论文图书馆编辑04)｛本文仅供参考，如需定制或指导原创论文，请联系论文图书馆客服!｝

2建立物业企业资质等级制度 制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的 企业管理 的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。3．有效整合物业管理资源 针对中小(本论文仅供参考，如需转载本文，请务必注明原作者以及转载来源:论文图书馆

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2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

五、结语

物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连．事关房地产体制改革能否顺利进行。它从创立实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程．笔者写作本文的目的就是提供一些新想法．希望能对物业管理服务质量产生一些促进作用。

第三篇：高校后勤服务中的物业管理

摘要：物业管理自 80 年代初在我国深圳、广州起步，随着住房制度改革不断深化和城市建设热潮的推动，物业管理得到快速发展，由最初的住宅小区物业管理，逐步发展成覆盖商务楼宇、政府办公、社会公事业，如医院、学校等的社会服务管理。在高等教育产业化的影响下，专业物业管理公司参与高校后勤服务，并介入学生教育工作，不仅构建了高校教育管理工作的新平台，也为物业管理拓展新领域创造了契机。

关键词：高等学校 社会化改革 物业管理机制 管理原则

一、高校物业管理的形成

（一）高校的后勤社会化改革是一种必然

众所周知，长期以来我国高校一直习惯于关起门来“小而全”的办学方式，维持着“一校一户”办后勤，校校后勤办社会的状况。我国现行的高校后勤管理体制是在过去传统计划经济体制下形成的。在进行改革前，由于国家和高校的统包统揽，高校后勤工作只讲投入，不讲产出；只讲公益服务，不讲经济效益；只讲福利供给，不计成本核算。因此，形成了被服务对象“吃”后勤、后勤“吃”学校、学校“吃”国家的不良局面。这种长期以来在人们头脑中形成的根深蒂固的观念及产生的后果，使高校后勤服务的路子越走越艰难，与当前市场经济规律极不适应。

随着我国市场经济体制的建立和高等教育的快速发展，这种自我封闭、缺少监督、没有竞争机制、不讲成本效益、不讲科学管理、不讲质量水平的高校后勤管理服务体系，已不能适应社会主义市场经济的发展。在第三次全国高等学校后勤社会化改革工作会议上，教育部长陈至立同志强调指出，高校后勤社会化改革的滞后是制约我国高等教育发展的因素之一，后勤工作不改革没有出路，后勤体制不走社会化的路子没有前途。要求各个高校必须彻底改变过去那种“一校一户办后勤，校校后勤办社会。”的状况。当前学校后勤服务模式落后，后勤社会化改革滞后，后勤负担沉重的状况，已成为制约高等教育发展的瓶颈因素。因此，进一步推进并尽快完成高等学校后勤社会化改革关系到今后我国高等教育工作的全局，具有重要而深远的意义，进行高校后勤社会化改革势在必行。

（二）高校后勤社会化改革给高校的物业管理发展提供了良好机遇

“高校后勤归根到底，是为高校的教学、科研和师生服务的，这是高校后勤社会化改革的根本方向。这种改革也不是全盘否定或抹杀高校后勤为保障正常教学、生活做出的丰功伟绩，只是将这一块单独拿出来，纳入市场经济条件下的物业规范化、专业化管理范畴。这样能更好的运用新的机制、新的模式，克服旧体制的矛盾与弊端，最大限度地选用社会资金、资源和力量，加快后勤建设，提高后勤服务水平，建立起一种新型高校后勤保障体系。

物业管理自 80 年代初在我国深圳、广州初起步，随着住房制度地改革的不断深化和在城市建设热潮的推动下，物业管理得到快速的发展。二十年来，它作为一个新的形态，主要用于创造和提升人们生活质量的新兴服务行业，提供了包括满足人们对居住、安全、便利、舒适、精神、价值等各种需求的人居服务。物业管理由最初的住宅小区物业管理，逐步覆盖商务楼宇、政府办公物业、社会公共物业如医院、学校等的社会服务管理。其现代服务方式体现出价值、质量和水准，符合当今社会大分工潮流和专业化发展趋势。在高等教育产业化的影响下，让专业物业管理公司参与高校后勤服务，并介入学生教育工作，不仅构建了高校教育管理工作的新平台，也为物业管理拓展新领域创造了契机。

二、高校的物业管理的特点

（一）物业管理业主的特殊性

高校是个特殊的业主，不同于社会物业小区的业主，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位，而业主是居住物业小区的居民所组成的松散共同体，非法人单位。因此它比小区中的业主委员会更具有民主意志的普遍代表性和法律意义上的独立性。

（二）物业管理工作的政治性

• 社会物业管理公司从一建立就是一个完全独立的经营实体，没有任何包袱，经济独立，人员结构相对优化。而高校中的物业管理很多都是由高校后勤社会化改革转变而来。后勤化改革是一项系统工程，改革将面临体制、人事、分配等各方面的变革，这种变革必然带来利益上的分配差异，而且多年沉淀的思想、等靠要观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后和不适应的状态，必然会形成各种不稳定因素。改革必须确保稳定、健康、持久，这也是许多改制后的物业管理企业第一要义。因此高校物业管理首先要讲政治，做好思想政治工作，使他们认识上提高、心理上接受，物业管理才能在稳定中求生存，生存中求发展，逐步过渡到物业管理的社会化。

• 物业管理商业网点在经营价格制定上考虑学生的稳定。高校是一 ? 粹的消费者，经济承受能力有限，因此如开水供应、浴室、学生超市、食堂餐饮价格等，在保障质量的同时收费均需比社会价格要低。否则不仅会影响学生学习和生活，而且稍有不慎，就会出现大面积投诉、抱怨，甚至大字报，给校园或社会带来不安定的因素，也给物业公司带来不安定因素。

（三）物业管理工作的育人性

高校物业管理服务主体是青年学生 , 校园环境对长期学习和生活在这里的学生影响很大。物业管理对校园环境的维护、改善和优化，会不断促进学校育人工作的全面实施。校园环境是隐性课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，从而实现育人目的。物业管理的育人性主要体现在以下四个方面：一是育德，它通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的示范作用。从管理人员对不良行为的纠正和劝导，从 “爱护草坪”、“文明就餐”、“节约用水”、“请勿吸烟 ”、“请随手关灯”等警示标志，有助于培养学生良好道德品质。二是育心，心理研究表明，人的后天心理素质是通过遗传因素及环境的共同作用产生的，大学阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期。通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、更秩序、更整齐、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡，让人赏心悦目，让人精神振奋，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质。三是育身，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，输出新鲜氧气，保持空气清新，有助于人的身体健康；四是育美，通过物业管理，装点而成的校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学欣赏和审美价值，有助于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的。

（四）物业管理工作的多元性

与社会上物业管理相比，当前高校物业管理企业较为复杂。社会化改革步伐较快的高校不仅有自己的房地产公司，而且承建了学生公寓或学生食堂，自主经营、自负盈亏，完全按市场竞争的方式进行经营和运作，这部分高校物业管理社会化程度相对较高；另一部分高校则是建立了物业公司管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属市场不完全状态，只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作，(没有独立法人资格，资产产权不明晰，分配关系还有计划经济、行政管理色彩等)；还有一少部分高校物业管理仍停留在传统计划管理体制框架内等等。并且上述三种状态也因各高校内部差异较大。

（五）物业收费的统一性

与社会物业管理企业相比，高校物业管理呈现出收费统一的特点。物业管理费的收缴不再是每月一次次的上门催缴，而是每月由学校以协商的管理价格统一支付。这笔费用由学校从每学年收缴的住宿费和杂费中支付，物业企业不再直接向学生收取费用。

三、高校中物业管理的原则

（一）以先进的管理理念为基础的原则

高校物业管理不同于一般的小区或写字楼物业管理，它具有更强的教育文化内涵，不仅要讲求经济效益，更要注重社会效益。因此，物管公司不仅要做好校园的生活后勤服务，而且还要和学院其它部门配合，参与校园精神文明建设，协助学院形成良好的校风、学风。这要求物业管理公司在服务管理过程中不仅要体现市场化、社会化，还要具有教育特色，而且在履行管理的同时，突出服务概念，强化服务功能，落实服务措施。

（二）以灵活的管理机制为保证的原则

以前学校后勤，是由学校的职工来管理，职工中许多都是学校教工家属，由于体制和不专业等问题导致效率低、服务差。而现在是社会化、企业化、专业化管理，效率高、服务规范。因此企业化管理体制的灵活为优质的服务提供了保证。首先，在用人机制上，实行公开聘用制度，可以精简人员，降低管理成本；第二，引入人才和部门竞争机制，建立能者上、庸者下的岗位竞争制度，食堂引进多家承包经营，实现市场化竞争，受益于广大师生；第三，采用公开、公平的监督评比机制。物业企业要围绕后勤服务，制定了“一流服务”考评标准，从纪律制度、仪容礼貌、工作要求三个方面对员工进行全面考核，并将考核结果与经济利益挂钩，奖优罚劣。除平时的考核监督以外，每半个学期举行一次服务工作汇报研讨会，由公司服务人员、学生代表和有关管理人员参加，对于服务中的问题直接与学生交流，对照考评标准总结前阶段的成绩，查出不足之处，并提出新的建议。对食堂管理上，有经常性的“文明之窗”评比活动，由学生投票评出优秀的食堂工作人员。这些先进的管理机制，降低了公司的运作成本，提高了工作效率，保证了服务质量。

（三）结合服务主体特性，提供优质服务原则 “高校后勤归根到底，是为高校的教学、科研和师生服务的，这是高校后勤社会化改革的根本方向”。因而后勤社会化改革不是不要高校后勤，而要把高校的后勤做得更好；改革的最终目标是依据经济规律和教育规律，运用新的机制、新的模式，克服旧体制的矛盾与弊端，最大限度地选用社会资金和力量，加快后勤建设，提高后勤服 ?? 一个体系，就是要以优质服务、优良作风、优 ?? 主题，如果做不好服务就会失去市场，失去生存的空间，就会被淘汰。高校物业管理作为后勤社会化改革的重要组成部分，也不能偏离这一方向，以青年学生为主体，把“三优一满意”作为最高目标加以遵循，把服务工作当作“饭碗工程”加以认识，提供最优质服务已成为高校物业管理的重中之重，这也是与社会物业管理公司的区别所在。

四、高校物业管理的内容

（一）房屋建筑的维修管理

高校房屋建筑多以教学楼、科研楼、办公楼、学生公寓等为主。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对这些建筑要经常养护、维修和管理，使其保持完好、整洁和美观。特别是学生公寓楼，入住的人较多，损坏相对比较快而严重，因此每学期可利用寒暑假期对其全面检修或保养，检修内容可涉及水、电、暖是否通畅，门窗是否损坏，墙面是否剥落，或太脏需要粉刷等。在每年秋季新生入学之前，进行这些工作尤为重要。

（二）设备、设施的管理

物业管理人员要经常对供电、供水、排水、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施正常使用，道路、便道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅，发现问题，及时处理，保障学校正常的教学、生活秩序。

（三）保洁卫生的管理

要做到保洁服务范围内的区域干净、卫生，日产日清，并要注意按政府有关规定定期做好消毒工作，如消毒剂、除虫剂等。特别是在类似“非典”、禽流感等病毒大面积扩散传播特殊时期，尤为注意。

（四）绿化管理

绿化人员应对校园花草树木和景点进行养护和管理，为师生创造优美、整洁、舒适的生活环境。

（五）停车场、车辆及交通管理。

管理人员要对学校及外来的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序。注意在校园里一要限制车辆时速，二要禁止鸣嘀或鸣嘀不允许超过一定的分贝。

（六）消防及治安管理。

保卫人员对校园进行 24 小时保安执勤，设立固定岗位和流动岗位。确保师生、员工的人身财产安全。并要做好消防器材的维护及消防知识的宣传工作。

（七）提供个性化服务。物业管理应针对老师、学生提供全方位、多层次、有效且经济的服务，最大限度的为广大师生提供方便。如：寒暑假期之际代办车船票，开设超市，提供价廉物美的商品，办设储蓄所，建立洗衣店等。

五、当前高校中物业管理需要注意的问题

（一）协调配合的问题

高校物业与高校均是独立的民事主体，两者之间以《物业管理服务合同》依托，是服务与被服务关系。物业公司对学生没有处罚权利，高校对物业员工也没有直接指挥的权利。因此做好服务管理，必须两者非常默契的配合。例如，高校学生宿舍内违章用电，一直是学校宿管工作中最棘手的问题，学生在宿舍内违章用电，不仅浪费电，增加用电开支，而且容易造成供电设备设施因过载或短路而损坏的故障，影响正常供电，而且还埋下火灾和触电的事故隐患，一旦发生将给学校和学生生命和财产带来重大损失。在实际管理工作中管理人员和学生在“用”与“禁”的矛盾上则相当尖锐，特别是现在电脑、电视等电器设备进入学生宿舍渐渐成为发展趋势。在很多高校对学生公寓电器使用功率都有限制，大多 400W 或 300W 以下，这样就限制了电脑、电视的使用，这样的规定与社会发展显得格格不入，同学们反映的意见较大。但如果单纯的增大功率，势必就存在一些同学违章使用电器的现象，存在极大的安全隐患。这种现象单靠物业简单的“卡”和“堵”是不行的，还得需要学校的“引”和“导”，采用科学的管理方法，如安装限流器或安全用电智能识别计量电能管理系统，物业与学校积极协调配合好，这个用电问题才能得到很好解决。像“随地吐痰”、“滥扔杂物”、“践踏草坪”等不文明现象都需要学生自治、学校教育和物业服务共同协调配合，直至消除。学生、学校和物业公司三者之间形成互动，物业可以负责将学生的日常情况汇报给学校，学生不满意可以向学校投诉。

（二）消防问题

高校物业管理的消防重心是在学生公寓，从国内外一些高校发生火灾事故地点中不难证明，学生公寓消防问题比较严重，因为，一是入住人员比较集中，一但发生火灾，会导致疏散不及时。二是使用热得快等大功率电器，私拉和滥接电线等违章用电现象比较多，火灾隐患较大。三是房间内易然或可燃物较多，如衣服、书籍等。针对这些问题，物业管理可采取措施：一是建立严密规范的消防责任制。物业公司协调学校宿舍长－楼长－从生活老师或辅导员和公寓楼消防人员，层层落实任务，明确责任。二是加强学生消防安全知识的宣传力度，使其掌握一些基本的消防知识、逃生办法和消防器材的使用。三是物业公司协助学校制定一些《学生宿舍水电供应管理规定》、《学生宿舍防火安全管理办法》等制度，并经常组织维修部和学校学生管理部门对公寓线路检查，如有线路破损、损坏等，进行及时更换，并对使用大功率电器或私拉私接电线的情况及时制止或处理。四是物业消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状况。当然学校办公楼和图书馆也可采取这些措施加强有效的消防管理。

（三）治安及应急事件处理问题

青年学生们正处在求知求学、身心成长的阶段，保护学生人身和财产安全也是物业管理的重点。因此保卫应 24 小时值班制度，每天定时和不定时的进行巡查，提醒学生妥善保管好钱物，人离宿舍及时关门，控制外来人员，夜间返校者要查明原因等，严格执行安全管理制度，确保不出现偷盗、打架斗殴、异性同寝等重大事故。

目前家庭一般就一个孩子，因此每一个学子在校的健康与安宁，牵动着千万个家庭。物业管理加强平时的管理与培训，“防范于未然”，制定突发事件紧急处理预案，遇到火警、盗警、匪警等应急事件和异常情况能迅速、果断、正确处理。图书馆、教学楼、学生公寓是学生聚集之地，对于公共卫生事件，如 “ SARS ”和 “禽流感”，不仅要密切关注疫情，而且要采取严密的预防和防治措施，最大责任的保证他们的生命安全。

古人云：“良禽择木而栖”，对学生而言，择“木”的标准一方面选择学校教学质量的好坏，另一方面指舒适的学习、生活环境。对于那些教育质量逊于国办高校、学生生员严重短缺的民办高校而言，后勤实行专业物业管理，提高学习生活人居环境显得尤为重要。专业化物业管理参入高校后勤管理体制中，这是后勤改革的一个突破，是社会发展的趋势。

第四篇：我市现阶段物业管理发展现状的调研报告

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物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中反映最多的问题就是收费难，虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多，但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手，努力提高收费率。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当

在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一，有待规范

物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业

管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题，提出如下建议：

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同

等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：

1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；

4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

第五篇：北京高校后勤

北 京 高 校 后 勤

思想政治、物业、商贸、幼儿园、接待工作先进集体先进个人

光 荣 册

北京市教育委员会 二〇一一年十二月

北京市教育委员会

关于表彰北京高校后勤思想政治、物业、商贸、幼儿园、接待工作先进集体和先进个人的决定

近年来，随着北京高校后勤事业的不断改革和发展，涌现出一大批锐意进取、求真务实、成绩突出的先进集体和爱岗敬业、服务师生、业绩突出的先进个人，使学校后勤的管理水平、服务质量和保障能力显著提高，受到学校师生的充分肯定，是高校后勤战线的先进代表，具有典型示范作用。

为总结经验、鼓励先进，进一步推动北京高校后勤社会化改革，建设首都新型高校后勤保障体系，经研究，决定对北京大学后勤党委等42个高校后勤先进党组织、中国人民大学等20所高校后勤物业管理先进学校、清华大学等9所高校后勤商贸管理先进学校、北京交通大学幼儿园等15个先进幼儿园和北京科技大学会议中心等24个高校后勤先进接待单位等先进集体；朱滨丹等69名高校后勤思想政治工作先进个人、陈斌斌等81名后勤物业工作先进个人、练勤等35名后勤商贸工作先进个人、刘燕等26名后勤幼儿园工作先进个人和李连山等54名后勤接待工作先进个人予以表彰。

希望受到表彰的集体和个人再接再厉、与时俱进，充分发挥表率作用，为学校后勤工作的改革和发展再创新成绩、再做新贡献。同时号召全市高校后勤管理部门和后勤工作者向受到表彰的先进集体和先进个人学习，贯彻落实科学发展观，以人为本，求实创新，加快首都高校新型后勤保障体系的建设，为服务首都高等教育事业发展贡献力量。北京高校后勤思想政治、物业、商贸、幼儿园、接待工作先进集体和先进个人名单

一、先进集体（共110个）北京高校后勤先进党组织（42个）北京大学后勤党委

中国人民大学后勤集团党委 清华大学物业管理中心党总支 北京交通大学后勤服务产业集团党委 北京科技大学后勤党委

北京化工大学后勤服务集团餐饮服务中心党支部 北京邮电大学后勤处幼儿教育中心党支部 中国农业大学后勤基建党委 北京林业大学后勤直属党支部 北京中医药大学后勤党总支 北京师范大学后勤分党委 北京外国语大学后勤党总支 北京语言大学后勤服务集团党总支 中国传媒大学后勤党总支

对外经济贸易大学后勤管理处党总支 国际关系学院后勤服务中心党总支 华北电力大学后勤服务集团党总支 中国矿业大学（北京）后勤党总支

北京航空航天大学后勤集团党委 北京理工大学后勤集团党委 中国人民公安大学基建处党支部 北京体育大学后勤管理处党总支 中央民族大学后勤产业集团党总支 北京工业大学后勤服务集团党委 北方工业大学后勤集团党总支 北京工商大学后勤党总支

北京印刷学院后勤党总支医疗服务中心党支部 北京石油化工学院后勤党总支 首都医科大学后勤服务集团党总支 首都师范大学后勤集团党委 首都体育学院总务党总支 北京第二外国语学院后勤党总支 首都经济贸易大学后勤党总支 中国音乐学院后勤联合党支部

北京工业职业技术学院后勤联合党总支 北京信息科技大学后勤党总支

北京联合大学后勤服务公司饮食服务中心党支部 北京财贸职业学院南校区后勤党支部 北京信息职业技术学院总务东区党支部

北京农业职业学院南区机关第二党总支第一党支部 北京政法职业学院后勤服务中心党支部 北京经贸职业学院后勤处党支部 北京高校后勤物业管理先进学校（20个）北京大学 中国人民大学 清华大学 北京交通大学 北京化工大学 北京师范大学 北京语言大学 对外经济贸易大学 中国政法大学 华北电力大学

中国矿业大学（北京）中国地质大学（北京）北京航空航天大学 北京理工大学 中国人民公安大学 北京体育大学 北方工业大学 北京印刷学院 首都经济贸易大学 北京建筑工程学院

北京高校后勤商贸管理先进学校（9个）北京大学 中国人民大学 清华大学 北京化工大学 北京邮电大学 北京师范大学 中国传媒大学 北京航空航天大学 中央民族大学

北京高校后勤先进幼儿园（15个）北京大学幼教中心 中国人民大学附属幼儿园 北京市清华洁华幼儿园 北京交通大学幼儿园 北京科技大学幼儿教育中心 北京邮电大学幼儿教育中心 中国农业大学东校区幼儿园 中国农业大学西校区幼儿园 北京林业大学幼儿园 北京师范大学实验幼儿园 北京语言大学幼儿园 中国传媒大学幼儿园 中国政法大学幼儿园 北京航空航天大学幼儿园 北京理工后勤集团幼教中心

北京高校后勤先进接待单位（24个）北京大学会议中心中关新园管理部 北京大学运输中心

中国人民大学后勤集团酒店管理部 中国人民大学后勤集团运输服务中心 清华大学接待服务中心 北京交通大学红果园宾馆 北京科技大学会议中心 北京化工大学招待所

北京林业大学综合服务公司交通服务中心 北京师范大学外事服务中心 北京师范大学后勤管理处小车队 中国政法大学国际交流中心 华北电力大学国际交流中心

中国矿业大学（北京）后勤及资产管理处接待服务中心 北京航空航天大学培训中心 北京航空航天大学交通运输部 北京理工大学后勤集团接待服务中心 中国人民公安大学驾驶员培训学校 北京体育大学北京北体宾馆

北京体育大学后勤管理处运输服务中心 中国青年政治学院万年青宾馆 北方工业大学北京北方工大会议中心 北京第二外国语学院国际交流中心 北京经济管理职业学院北京学苑酒店

二、先进个人（共265人）

北京高校后勤思想政治工作先进个人（69人）朱滨丹 北京大学后勤党委

王运生 北京大学医学部后勤与基建管理处 刘宝栓 北京大学后勤党委（思政专委会）裴 晟 中国人民大学后勤集团 王 滨 中国人民大学后勤集团

范 民 中国人民大学后勤集团党委（思政专委会）许立冬 清华大学修缮校园管理中心 严俭和 清华大学接待服务中心

李 芳 清华大学总务长办公室（思政专委会）谷钧宏 北京交通大学后勤集团党总支（思政专委会）张俊燕 北京科技大学后勤集团党委（思政专委会）朱存义 北京化工大学后勤服务集团

裴永昕 北京化工大学后勤集团党总支（思政专委会）杜树泉 北京邮电大学后勤党委（思政专委会）马国玉 中国农业大学后勤基建党委 赵相华 北京林业大学后勤服务总公司 李慧丽 北京林业大学后勤服务总公司 桑胜晓 北京中医药大学后勤处餐饮中心 王建华 北京中医药大学后勤党总支（思政专委会）史志刚 北京师范大学后勤管理处 李 红 北京师范大学后勤分党委 肖 红 北京外国语大学财务处

魏春友 北京外国语大学后勤党总支（思政专委会）黄益方徐宝泉周 哲杨 晶顾 欣梁 雪崔行华杨向东王梦丽刘秀东姜金凤严 军徐晓冬石 力金春华宋志光解本雪余运洋张建国 北京语言大学后勤服务集团 中国传媒大学后勤管理处

中国传媒大学后勤党总支（思政专委会）中国传媒大学后勤管理处 中央音乐学院校园管理与保卫处 中央戏剧学院后勤处 华北电力大学后勤服务集团

中国矿业大学（北京）后勤及资产管理处 北京航空航天大学后勤集团 北京航空航天大学后勤集团 北京理工大学后勤集团

北京理工大学后勤集团幼教中心 外交学院后勤服务总公司 中国人民公安大学后勤管理处 北京体育大学后勤管理处 中央民族大学后勤产业集团 中国青年政治学院后勤管理办公室 北京工业大学后勤服务集团

北京工业大学后勤集团党委（思政专委会）

张玉林 北方工业大学后勤集团 姚 勇 北方工业大学绿化卫生服务部 张建平北京工商大学后勤管理处 郭晓媛 北京工商大学后勤管理处 姚文琴 北京服装学院后勤基建管理处

赵玉松冯建强张秋芝黄京燕金 雷蔡清生何书祥孙和平王桂芳赵 烨李荣华孙 伟郭晓利张占辉郭生国方观喜郑建强孙绪刚徐荣磊 北京印刷学院后勤基建处交通服务中心 北京石油化工学院后勤服务集团 北京农学院后勤服务集团 首都医科大学后勤服务集团 首都师范大学后勤集团

首都师范大学后勤集团党委（思政专委会）首都体育学院总务处运输服务中心 首都经济贸易大学后勤管理处 首都经济贸易大学后勤管理处 北京工业职业技术学院基建处 北京信息科技大学后勤服务集团 北京信息科技大学后勤服务集团

北京联合大学后勤服务公司动力维修中心 北京财贸职业学院南校区基建维修科 北京农业职业学院后勤服务中心 北京政法职业学院后勤服务中心 北京劳动保障职业学院 北京科技大学延庆分校总务处 首都经济贸易大学密云分校后勤处

张 月 北京城市学院航天城校区后勤处 刘国辉 北京吉利大学后勤服务中心市场管理部 万亭兰 北京邮电大学世纪学院后勤管理处

北京高校后勤物业工作先进个人（81人）陈斌斌周 波刘 岱王 谭王一捷戴双春聂风华 王 艳王海东 吴安山赵春玲谢庆春 秦 伟 杨振委张 欣黄清波 艾中群刘宏进张明杰 北京大学医学部后勤与基建管理处 北京大学特殊用房管理中心 中国人民大学后勤集团物业管理部 中国人民大学后勤集团物业管理部 清华大学修缮校园管理中心 清华大学物业管理中心

清华大学后勤党委、物业中心（物业专委会）清华大学后勤管理处（物业专委会）

北京交通大学后勤服务产业集团（物业专委会）北京科技大学后勤集团调度督察室 北京化工大学物业管理服务中心

北京化工大学后勤服务集团（物业专委会）北京邮电大学后勤管理处（物业专委会）中国农业大学后勤基建处绿化环卫中心运行一部中国农业大学后勤基建物业管理中心 中国农业大学后勤基建处（物业专委会）北京中医药大学后勤处综合服务中心 北京师范大学物业服务中心 北京师范大学物业服务中心

李小飞 北京师范大学物业服务中心（物业专委会）李卫京 北京外国语大学校园管理中心

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