长春市物业管理的基本做法、不足及加强建议

第一篇：长春市物业管理的基本做法、不足及加强建议

长春市物业管理的基本做法、不足及加强建议近年来，长春市住宅物业管理方面的问题突显，已成为政府和社会各层面普遍关注的热点问题。随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化，管理中的问题日积月累，弃管小区的数量不断攀升，矛盾越来越突出，越来越复杂，处理成本也急剧加大，迫切需要尽快加以解决。为此，根据市政府主要领导同志的指示精神，长春市住房保障和房地产管理局与市委市政府政策研究室组成了课题组，对市相关部门、区（开发区）、街道、社区及开发商和物业服务企业进行了深入细致的调查研究，并赴杭州、西安等地学习考察。

一、长春市物业管理的基本做法

长春市物业服务业发展大致经历了三个阶段。第一阶段为起步阶段（1996年至2000年）。1996年起，长春市以治理卫生、美化环境为突破口，在13个小区开展了物业管理试点，使老百姓初步形成了“花钱买服务”的观念，认识和接受了物业服务。第二阶段为快速发展阶段（2001年至2007年）。2001年，长春市出台了《长春市城市住宅区物业管理条例》，配套制定了相关的法规政策，使物业服务行业得到了快速发展。第三阶段为规范提高阶段（2008年以来）。2008年，长春市颁布了《长春市物业管理条例》，确立了“四级”管理体制，进一步明确了各级物业管理职责，使物业管理步入了不断完善、持续发展的轨道。

（一）长春市物业管理现状

第一，物业服务企业。从数量与性质上看，截至2012年末，长春市共有物业服务企业479家。其中，国有企业17家，占3.55%；有限责任公司401家，占83.72%；股份有限公司12家，占2.51%；私营企业37家，占7.72%；外埠企业8家，占1.88%；港澳台企业1家，占0.21%；外资企业2家，占0.42%。从资质等级上看，长春市物业服务企业中一级资质企业10家，占2.09%；二级资质企业26家，占5.43%；三级资质企业393家，占82.05%；临时资质企业50家，占10.43%。

从人员构成上看，长春市物业服务企业从业人员共有3.0615万人，其中，经营管理人员6975人，占22.8%；操作人员2.364万人，占77.2%。在企业经营管理人员中，大学以上学历的有 3005 人，大中专学历的有3183人，分别占管理人员总数的43.08%和45.63%。

第二，物业服务面积。截至2012年末，长春市区已登记住宅建筑面积8868.21万平方米，其中，物业服务面积7606.99万平方米，物业服务覆盖率达85.77%。第三，小区标准化管理。目前，长春市877个住宅物业服务项目中，有367个分别被评为国家和省市示范、优秀住宅小区。其中，国家示范小区22 个，国家物业管理优秀小区19个，占全省获得国家示范、国家优秀小区项目的74%；省级物业管理住宅示范小区50个，省级物业管理优秀小区75个，两项共占全省的69%；市级物业管理优秀小区201个。

（二）长春市物业管理的主要做法

第一，创新体制，构建“四级”物业管理格局。长春市不断探索创新，构建了“四级”物业管理工作格局，明确了市房地局、各区政府（开发区管委会）、街道办事处、社区居委会的“四级”管理职能。在各城区、开发区设立了物业管理行政主管部门，配备了三至四名专职人员。还遵循权责一致的原则，向各城区、开发区下放了对业主大会和业主委员会的日常监督管理、指导权，业主委员会、新建房屋交付使用、物业服务企业和物业服务用房的备案权，使用物业维修资金的指导、监督权，物业服务项目交接的指导、监督权，业主重新选聘物业服务企业的指导、监督权，房屋建设工程、物业服务用房配置的监督、检查权，信访投诉案件的协调、处理权。这一格局的建立，使小区的大量矛盾和上访投诉在基层得到了解决，缩短了时间，减少了上访数量。

第二，试点先行，稳步推进“老、旧、散”住宅区改造和物业管理。如何对不具备实施专业化物业管理条件的“老、旧、散”住宅区实施管理，始终是长春市倾力解决的一大难题。2009年，长春市在南关区永吉街道职工新村社区开展了“老、旧、散”住宅区物业管理试点。2010年6月，召开长春市物业管理工作大会，推广了试点工作经验，颁发了《关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作的实施意见》，确定了五种运作方式。一是对管理区域较大、房屋较集中、配套设施相对较好的老旧小区，由社区组织选举产生业主委员会，并以其为主选择物业服务形式；二是对房屋建筑面积较小的物业区域，由社区组织召开业主大会，选举成立物业自治委员会，为小区提供以卫生保洁和日常维修为主的基本物业服务；三是对产权复杂的住宅区，由社区召集产权单位和业主代表等相关产权人，共同协商确定小区的物业服务形式；四是各社区成立住宅区物业服务协调委员会，由供水、供电、供气、供热、市政等相关部门工作人员共同组成，解决居民日常生活中遇到的问题；五是建立联席会议制度。对小区出现的重大或疑难问题，由协调委员会主任组织召开协调委员会委员、业主委员会委员、物业自治委员会委员、物业服务企业、辖区派出所参加的联席会议，及时协调解决问题。进而，探索出了一条“老、旧、散”住宅区的物业管理之路。

第三，清理整顿，建立企业信息系统和诚信档案。按照省、市的统一部署，长春市房地局于2011年7月至12月，围绕遏制无证无照经营、扰乱物业服务市场秩序、不依法履行物业服务合同等违法违规行为进行了清理整顿。期间，印发了《长春市关于对全市物业服务企业开展清理整顿工作的通告》和《长春市清理整顿物业服务企业工作实施方案》,建立了物业企业信息管理系统，要求物业企业进行基本信息录入，并对企业从业人员的职称证件等基础性资料实行锁定管理，避免了证件重复使用。我们还健全了物业服务企业诚信档案，对企业实行动态监管，为及时处理业主上访提供了信息支持。

第四，制定新政，破解物业专项维修资金使用困局。2011年，根据长春市物业维修资金管理现状，依据《物权法》，颁布实施了《长春市物业专项维修资金管理办法》，科学界定了维修资金的使用范围、合理调整了维修资金的交存标准、彻底转变了维修资金的交存方式，保障了维修资金及时、足额归集到位；优化完善了使用维修资金的表决方法，形成了归集、使用相互促进的良性循环；启动了维修资金的应急使用程序，使资金使用效率和群众满意度大幅提高。

第五，强化培训，提高业内人员整体素质。几年来，长春市房地局根据国家法规政策和实际需求，定期或不定期地培训街道、社区的物业管理人员，提高其业务能力。结合物业服务企业从业人员持证上岗的要求，加大了对物业服务企业管理人员、专业技术人员的培训，组织了物业管理师考前培训。还为市信访局和12345接线员进行了物业管理知识讲座，使其熟知了相关管理部门的工作职责和责任关系，使大量上访案件从源头上按职责分流到位。

二、长春市物业管理中存在的主要问题及原因分析

从近三年“12345”受理物业管理和服务投诉情况来看，物业管理方面的投诉占受理总量的7.7%，呈现出总量比逐年增多的趋势。2010年增长5.8%，2011年增长7.3%，2012年增长9.4%，物业管理问题在市民关注的问题中排在第五位。产生问题的原因方方面面、错综复杂，大体可归纳如下几点。

（一）管理部门出台的法规难以完全适应新形势的需要

一是机构有待完善。《长春市物业管理条例》和《长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见》规定，各区要设立人员编制五人以上的物业管理机构，街道和社区应配备专人负责住宅区物业管理工作。但由于缺乏更为具体的规定，人员编制和经费难以落实，普遍存在着区物业办没有配齐人员，街道没有专职工作人员，社区没有专管人员的问题。尤其是长春市把改造后的30个“老、旧、散”小区纳入物业管理范畴，加上下放的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁、棚改等方面的35项职能后，更加大了各区、街道、社区的工作量和工作难度。

二是处罚力度不够。由于国家有关法规针对物业服务企业和业主的不良行为，鲜有处罚措施，目前对物业服务企业的管理仍然缺乏强有力的手段。例如，当物业服务企业和业主产生了矛盾，业主拒交物业费时，物业服务企业就采取停水、停电、停电梯、摘水表等不良手段。双方协调不成，业主习惯于找政府。而物业主管部门由于没有强有力的处罚手段，对物业服务企业只能靠批评教育，处于很无奈的境地。

三是维修资金使用受限。遵循《物权法》，长春市物业主管部门对住宅专项维修资金使用进行了细化，并取得了一些成效，但仍然受到了两个要件的制约。一是受限于两个三分之二的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令［2007］第165号）规定，“维修资金的使用应当经专用部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过。”实际操作中，由于业主意见很难统一，想要达到“双三分之二”通过极难。因此，维修资金也就不容易使用。二是受限于百分之百归集率的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋大面积渗漏、外墙立面大面积脱落等，可启动维修资金应急程序，无须“双三分之二”以上同意，先维修，后公示，但前提是小区维修资金归集率必须达到100%。而长春市大多数小区都达不到这一标准，维修资金归集率最高的90%多，最低的不到40%。

四是收费标准与现实脱节。《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定，吉林省住宅小区物业服务费政府指导价格区间为每平方米 0.30-1.50 元。此后，8年未做调整，已不能满足物业服务成本的需求。当物业服务企业要提高物业费时，业主不同意，双方达不成一致意见，致使物业服务企业经营越来越难。

（二）房地产开发遗留问题多，涉及面广

据调查，长春市物业方面投诉量的68%是由开发商遗留问题引起的。大多数开发商在把小区物业服务委托给物业服务企业的同时，也将大量问题遗留下来，使得种种原本应由开发企业解决的矛盾和问题，统统被推向物业服务企业。而物业服务企业对遗留下来的诸如变更规划、房屋质量问题、物业管理权属不清、公共配套设施设备不完善、不切实际的超值服务承诺等一系列问题根本无力解决。于是，业主们将所有的怨气都撒在物业服务企业身上，造成了投诉量居高不下。

（三）物业服务企业惨淡经营

长春市三级和临时资质物业企业数量，占企业总数的92.48%。这些企业规模小、人员素质较低、抗风险能力弱，其中的一些企业难免出现服务质量差、维修不及时、收费不合理、恶意停水、停电等问题，引发了业主强烈不满。在我们看到物业服务企业这些问题，并监督纠正的同时，也应该客观看待他们所面对的困难。

一是钱难挣。目前，长春市弃管小区总数已达211 个，面积 1257.8 万平方米，占全市小区总数的38.72%。产生这一问题的主要原因是收费不涨支出涨。一是人工成本和材料成本逐年增长。如2008年，长春市保安员月工资为 800元，现在已达到1800至2200元，最高的万科已达到2800元。保洁员月工资也从400元涨到1500元左右。另外，办公用品、劳动用品费用也大幅上涨。二是不合理支出多。如对一些小区的二次供水、供电，相关部门沿用抄大表方式计费，大小表之间产生的损耗费全部由物业企业承担。2012年，据479家物业服务企业反映，共承担垃圾清运费374.58万元，二次供水损耗295.66万元，供电损耗477.11万元，三项合计1147.35万元，使得部分物业服务企业处于负债经营的状况。

二是事难管。住宅小区出现的许多问题，按规定处置权和责任都不在物业服务企业，但由于业主分不清权属责任，物业服务企业替人受过。如由于物业服务企业对业主私搭乱建，装修时破坏主体结构、消防设施，水、电、气、热管线共用部分的维修更新，污染环境等行为，只有劝阻权和报告权，没有强制管理权，一旦出现上述超出物业服务范围的问题，物业服务企业须告知相关部门求得解决。如遇相关部门相互推诿或行动迟缓，居民投诉的是物业服务企业，政府及舆论问责的也是物业服务企业。

三是费难收。物业费收缴难已成为长春市物业管理的一大痼疾，平均收缴率不到60%，有些小区只能收上20％左右。由此必然会导致物业服务质量下降，而服务质量的下降又将会有更多业主不交费，这种恶性循环最终造成业主与物业服务企业之间的矛盾加深。

四是税负较重。根据国家税务总局官方数据，与交通运输、建筑、邮电通信、文化体育等行业3%的营业税税率相比，物业管理行业营业税税率高达5%，过高的税负给物业服务行业的健康发展带来了沉重的负担。

五是“老、旧、散”住宅区管理是难中之难。据2012年各区的统计，长春市共有“老、旧、散”住宅区319个，总建筑面积1697.06万平方米，占全市住宅区总量的近五分之一。这部分住宅区是管理的难点，集中了小区物业管理中的各类疑难问题。主要有：建筑年代早的住宅使用功能及公用设施设备陈旧老化问题；住宅公共设施设备、周边道路、给排水系统、绿化等配套设备不完善，原开发商不知去向的问题；老工业住宅区房屋大多是预制板结构，安全防震性差，需要大量的投资进行改造和维修，但企业大多停产、破产，职工多数又已下岗待业，改造维修资金无着落的问题。以上种种，极大地增加了物业管理的难度。

（四）业主缺乏自主治理理念

一是花钱买服务的意识淡薄。许多业主没有完全树立物业服务是商品的消费意识，强调自己的权利多，尽应尽的义务少，想少花钱甚至不花钱享受物业服务。二是自治意识较差。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权利和义务。但是，有些业主不尽义务，不参加业主大会。而达不到一半以上业主参加的业主大会，在法律上不生效，使小区选聘、解聘物业服务企业、机动车辆停放等一系列问题得不到解决。三是不能合理表达诉求。少数业主对内拉山头、搞帮派，对外则采取群访、堵路等方式给政府施压。

（五）舆论导向存在一定偏差

目前，个别媒体的舆论导向不利于物业服务行业的良性发展。主要原因为是对物业服务行业了解不够，不清楚小区内出现各种问题的责任方是谁，有些报

1三、加强长春市物业管理的措施和建议.第一，明确总体思路和发展目标。长春市物业服务行业的发展，要深入贯彻落实科学发展观，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，着力加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。到2015年末，长春市住宅物业管理工作的主要目标是：完成“老、旧、散”住宅区综合整治；实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖；新建住宅项目物业管理招投标率达到100%；物业管理人员持证上岗率达到100％；创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。

第二，理顺物业管理体制。首先，成立市物业管理中心。借鉴外地经验，将物业维修资金管理中心更名为长春市物业管理中心，增设物业服务行业管理职责，并适当增加人员编制。其新增职责为：受物业管理主管部门委托，负责物业服务行业监督指导、检查考评、培训、信访投诉接待和招投标管理工作。其次，充实区以下三级管理力量。根据长春市实际，按照管理重心下移的思路，完善区、街道、社区的物业服务管理体制。一是区设置管理中心。各区(开发区)住建局应配置三个管理中心，即物业管理中心、住房保障中心、棚改中心，人员由各区自行调剂解决。鉴于设置三个中心后，区住建局绝大多数职责均为市房地产主管部门的职责延伸，为有效地行使管理，应该明确长春市房地局为区住建局的主管部门。二是街道设置管理机构。街道办事处应增设房管物业科，配备专职工作人员，负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。三是社区配备房管专员。社区应配备公益性岗位的房管专员，具体负责辖区内的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。

第三，建立健全物业管理考评体系。首先，把物业管理纳入目标责任制。为真正把物业管理工作摆上日程，重视起来，并使之常态化，在市政府与各区（开发区）、市相关部门签订的目标责任书中，把物业行业管理纳入进来，作为年度目标考核的一项重要内容。各区（开发区）、街道也要层层制定相应的目标责任制，纳入年度目标考核。同时，民政主管部门要把住宅物业管理作为创建幸福社区的有效载体，综合进行考评。

其次，建立区对物业服务企业的巡查制度。为了加强对物业服务企业的监管力度，发挥区（开发区）物业管理行政主管部门、街道、社区的监督作用，使物业服务企业的服务、管理规范化，建议建立物业服务质量季巡查、季报告制度，检查结果记入企业信用档案，作为企业信用评级和招投标评分的重要依据。对查出问题后拒不整改的予以曝光，并限制其承接新的物业服务项目。再次，加强市对区的检查。为推动各区（开发区）对物业服务企业的定期检查工作，市物业主管部门应制定对区物业主管部门的量化评比标准，每年检查一次，监督区（开发区）对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终评比的重要依据。

第四，建立物业质量保修金制度。为解决在保修期内，开发企业不履行物业保修义务或开发企业因歇业、破产等原因无法履行物业维修养护责任的问题，促进开发企业和建筑施工企业提高质量责任意识，保障业主合法权益，减少矛盾纠纷，应该借鉴南京、济南、成都、呼和浩特等市的经验，建立物业质量保修金制度。建议将房地产主管部门监管的商品房预售资金中，相当于本市上一年度公布的建筑安装工程每平方米造价3%至5%的资金，即多层住宅3%、小高层住宅4%、高层住宅5%，视为物业质量保修金，在项目竣工验收合格后，由房地产主管部门继续监管，用于两年缺陷责任期之后，保证属于保修范围内的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等质量问题的维修及由此造成损失的赔偿。新建住宅在保修期内出现质量问题，开发企业应在72小时内维修。开发企业不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。未预留保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收；房地产主管部门不予办理商品房屋初始登记手续。房地产主管部门在物业5年保修期满后5个工作日内解除保修金本息监管。物业保修期内发生质量缺陷，截止保修期到期仍有影响正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不解除监管，直至质量问题得到维修解决为止。

第五，进一步落实住宅区综合管理责任。各相关管理部门应进一步明确职责，按以下查处范围，制定管理细则，加大对住宅小区执法的力度。其中涉及房地产部门的，如擅自改变公共建筑和共用设施用途；擅自拆改、变动建筑主体和承重结构；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房。涉及规划部门的，如未经规划部门审批擅自改、扩建和增建；擅自改变住宅外立面；修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。涉及建设管理部门的，如建筑工程质量安全监管；房屋建筑工程质量保修的监督管理。涉及市容环卫（行政执法）部门的，如临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢；监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。涉及园林绿化部门的，如侵占绿地，擅自砍伐、移植树木，以及其他损害小区绿化及其设施的行为。涉及公安部门的，如违反治安管理处罚法以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强保安员、暂住人口及出租屋管理；犬类管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。涉及消防部门的，如擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。涉及工商部门的，如未取得工商营业执照擅自从事经营活动；住宅（住宅楼底车库）改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。涉及环保部门的，如对粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水；油、烟、噪声等造成环境污染；其他影响环境的行为。涉及物价部门的，如对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。涉及质监部门的，如电梯等特种设备安全监察；督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处违规安装、改造、维修和使用的行为；调查处理特种设备事故。涉及卫生部门的，如二次供水的卫生监督管理。涉及公用部门的，如监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。(文章出自：学术堂论文网http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/）

第六，建立物业服务纠纷处理机制。为充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，应借鉴宁波、银川等市的做法，建立区（开发区）、街道、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机构。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会，成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成，并邀请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专业调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以达成仲裁协议，通过长春仲裁委员会仲裁解决，或向辖区人民法院提起诉讼。

第七，进一步加强物业服务项目招投标工作。针对物业招投标过程中存在的陪标、串标，服务承诺和实际服务相脱节，优胜劣汰的物业服务市场竞争机制尚未形成等现实问题，年内由市物业主管部门负责建立全市统一、透明的招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。同时，完善有关制度。凡本市城市规划区内新建的物业项目，房地产开发企业在办理预售许可前，必须完成前期物业服务招投标工作，未在规定期限内完成物业服务项目招投标工作的，不予办理《商品房预售许可证》。

第八，严把物业服务企业退出项目管理关。加强物业项目服务退出管理，对于维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，解决物业服务企业退出管理项目后小区管理“真空”问题至关重要。要建立物业服务退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，将退出原因、退出时间，以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门、街道办事处，同时在物业管理区域内向业主公告。业主解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区（开发区）物业管理行政主管部门，要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道、社区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由社区委托园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，所发生的费用由业主交纳。

第九，强化物业维修资金的管理和使用。首先应加大维修资金归集力度。维修资金主管部门要利用行业优势，实行与开发、产权、信息中心、物业管理等部门的联动，层层把好维修资金归集关，从源头上确保房屋维修资金足额归集到位。其次应建立物业维修应急资金制度。建议每年从维修资金增值收益中按一定比例提取部分资金，建立物业维修应急资金。应急资金专项用于维修资金归集率较高，且可以启动应急维修程序，但由于特殊原因无法联系上未缴存维修资金业主，其应分摊费用无着落的小区。再次应明确强制应急维修的确认主体。建议今后小区房屋、设施出现严重威胁使用和安全的情况时，以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为“要件”，强制启用应急维修，以保障设备设施的安全运转及社会公共安全。强制应急维修项目的确认主体具体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监主管部门或其委托机构确认；共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，由房屋安全鉴定机构确认；共用消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防机构确认；其他与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。最后应拓宽物业维修资金补交、续交管道。建议借鉴上海、青岛、宁波等城市的成功经验，已缴存住房公积金的业主补缴维修资金或维修资金账户余额不足需续缴时，经本人或者其配偶申请，报市维修资金管理部门审核，并经住房公积金管理机构核准，可以将业主及其配偶的住房公积金按照应补缴或续缴的金额划拨至业主的维修资金账户。

第十，深化对“老、旧、散”住宅区的改造和常态化管理。“老、旧、散”住宅区改造，把暖房子工程纳入进来，结合“150”市容环境综合整治工程，由市、区共同投资，改造、疏通上下水；整修路面；改造供电设施，维修、增设路灯；因地制宜设置小区机动车停车场地；拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；合理配置小区绿化；合理配建物业管理用房。通过整治改造，使现有基础设施条件较好的小区达到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修，并实施专业化物业管理。基础设施条件较差的小区达到有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修，由社区实施准物业管理。

第十一，加大政策扶持力度。建议设立奖励资金，把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域，用于奖励在安置就业、社区建设中做出突出贡献的物业管理单位，以及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。

第十二，充分发挥行业协会的作用。行业协会是沟通政府、企业和市场的桥梁与纽带，也是实现行业自律、规范行业行为、开展行业服务、保障公平竞争的社会组织。应充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，做好政府政策传达和企业意见反馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中，发挥行业协会在本行业的专业优势，积极协助物业主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。行业协会应通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流等项工作，引导合法经营，促进物业服务行业健康发展。

第十三，努力营造良好的舆论氛围。新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等，增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动，形成有利于物业服务业发展的良好氛围。

第十四，积极向省里争取政策。首先，调整物业服务政府指导价格。建议省发改委会同省住建厅，结合吉林省经济发展状况和现有物价水平，尽快调整物业服务标准和政府指导价格，并建立相应的价格调整机制，为业主和物业服务企业在签订物业服务合同时提供适宜的价格指导，避免企业为压缩物业服务成本而采取降低服务标准的消极措施。其次，给予减免税负支持。为促进吉林省物业服务行业良性发展，建议省政府为物业服务行业提供政策支持，合理调整物业服务企业营业税税基，参照公共服务行业税率优惠，将物业服务企业营业税率由5%降为3%，为物业服务企业减负。再次，为改造“老、旧、散”住宅区提供资金支持。长春市作为老工业基地，老工业区住宅当年建设时标准就低，不仅环境较差，而且大部分住宅为预制板结构，安全、抗震性差，是全国更是全省“老、旧、散”住宅区环境综合整治的重点和难点，亟待改造。

第二篇：联席会做法成效不足建议

彭泽县总工会关于工会与政府召开联席会议的情况汇报

政府与工会联席会议，是政府与工会之间联系沟通的桥梁，是社会主义民主政治建设的一项重要内容，我县的实践证明，坚持政府与工会联席会议制度，对政府开展民主协商、充分发挥工会的民主参与和社会监督作用，从宏观和源头上维护职工群众的合法权益，具有十分重要的意义。

一、主要做法 一是党政领导重视，联席会议制度建设有保障。县政府与县总工会每次联席会议均由县长主持，分管工会的副县长参加。明确了“坚持和完善政府与工会联席会议制度，每年至少召开一次会议，研究解决职工群众和工会组织反映的热点难点问题”。

二是依法依规推进，联席会议制度规范有依据。为保障联席会议制度规范有效运作，我们以相关文件为依据推进了联席会议制度在我县的普遍规范建立。

三是积极开展调研，联席会议议题有重点。在确定联席会议议题时，着重做好五个环节的工作，包括深入基层开展调查研究；收集职工群众的意见和建议；针对企业和职工反映的热点难点问题提出建议和对策；检查上次联席会议议定事项的落实情况；提出需要县政府帮助解决的问题等。县总 1

工会通过收集听取职工群众意见建议，确保联席会议议题真实反映广大职工群众的呼声建议和关心的问题。

四是切实抓好督查，联席会议事项有落实。每次召开联席会议，县总工会都在第一时间作出报道，使职工群众及时了解与自身利益相关的问题、政府的决策过程和工会参与决策的力度，加强社会监督。历次联席会议议定的事项，县政府办公厅都认真做好会议纪要，主动督查，推动落实。

二、主要成效

我县在推进联席会议制度建设中，紧紧围绕地区经济社会发展，实实在在地解决一些广大职工最关心、最直接、最现实的利益问题和职工面临的最困难、最操心、最忧虑的实际问题，把政府自上而下的要求和职工自下而上的期望有机结合了起来，把维护我县全局利益和维护职工具体利益有机统一了起来，切实发挥了工会组织的桥梁纽带作用，另外在解决工会自身建设方面也取得了一些成效，为各级政府与同级工会协商解决涉及职工权益和工会工作重大问题提供了有效平台，有效地维护了职工的合法权益，充分发挥了广大职工群众在促进我县经济、文化和社会建设中的主力军作用。

（一）调动广大职工的积极性和创造性，促进经济社会可持续发展。县工会以“劳动竞赛”、“技能大赛”、“民主管理”等议题为切入点，提高了职工队伍整体素质，激发

了职工创造美好生活的热情，为建设“文明富裕”的新彭泽发挥主力军作用。第一次联席会议建立了劳动竞赛的长效机制。大赛每年举办一次，劳动竞赛的开展成为了普遍提高职工的技术能力水平和社会生产效率的有效手段。通过联席会议，以县政府名义下发了《关于进一步推进厂务公开民主管理的意见》，成为实现职工民主权利的制度保障，推动了全县厂务公开民主管理工作进一步发展。

（二）切实维护职工权益，促进和谐劳动关系建设。联席会议成为下情上达的有效途径，提出的“工资集体协商”、“劳模待遇”、“送温暖配套资金”、“困难职工帮扶中心设臵”、“职工劳动安全保护”、等议题着重解决了与职工切身利益相关的热难点问题，维护了职工合法权益，稳定了职工队伍，对推动工会重点工作发挥了积极作用，促进了和谐劳动关系的建设。

2010年联席会提出的进一步推进工资集体协商的意见，得到了政府的重视和支持，以政府名义印发了《关于进一步推进我县企业工资集体协商工作的意见》，将建立集体合同、工资集体协商制度列入了劳动保障书面审查内容和企业诚信评价体系。对农民工劳动保护及工资支付难，提出开展农民工工资支付和劳动保护情况专项检查的议题，工会与劳动和司法部门建立了维权合作机制，维护了职工合法权益。针对劳模提出并落实了《关于我县劳动模范调查摸底情

况和改善提高实际劳模待遇的意见》。县总工会提出并落实了困难职工帮扶专项经费配套资金，由县财政每年预算安排30万元配套资金。

（三）大力加强工会自身建设，健全依法维权的工作机制。通过联席会议制度，困扰县工会多年的经费、人员编制、人员工资等方面问题得到了妥善解决，不但为工会积极开展工作提供了政策支持和经费保障，还提高了工会干部的内驱力和服务广大职工群众的热情。自省政府与省总工会联席会议确定工会经费由财政划拨和地税代收后，我县工会工会经费大幅提升。工会解决了人员编制的问题，充实了工会干部队伍，加强了队伍力量。乡镇配备了专职工会主席，文化宫纳入了政府公共文化服务体系建设中，为职工开展丰富的文化生活提供了平台。

三、存在的问题及原因

（一）认识不到位。个别乡镇和企业党政领导对“全心全意依靠工人阶级”的重要性认识不足，对建立联席会议态度不积极，没有把联席会议提升到职工参与国家和社会行政事务管理重要渠道的高度；有些工会对召开与政府的联席会缺乏自信，难以实现对等协商；广大职工群众对联席会议制度缺乏认识，还未形成积极参与的氛围。

（二）议题质量不高。一是选题局限。基层工会提出的议题中存在考虑工会自身发展多，考虑职工现实需求少；考

虑具体个案多，考虑职工长远利益少等问题。二是选题缺乏普遍和典型意义。县区总工会受人手少、调研不足、能力有限的影响，难于提出足以引起政府重视的高质量议题。提出的与职工利益相关的问题，出现了超出同级政府能力范围能够解决的现象，也有时拿不出解决问题的方案，缺乏针对性可行性，且存在畏难情绪，担心影响和政府的关系，不敢提具有典型意义的议题。

（三）形式不规范。我们虽然都建立了联席会议制度，但是在工作实践中不注重规范性。有时因为日常工作忙等原因，不能按照要求定期召开联席会议，有的甚至三五年才召开一次，随意性大；有时在实际操作中降低了联席会议的规格，开成了联系会、汇报会、座谈会，削弱了联席会的平等性、权威性。

（四）落实不到位。虽然明确了政府是联席会议的责任主体，但由于缺乏相应的工作机制，没能将联席会议的落实摆上应有的位臵，缺乏专人跟进，出现了工会“一头热”唱独角戏，政府部门推诿扯皮的现象。

四、几点建议

随着时代的进步和经济的发展，我们在坚持这一制度的基础上，有必要进一步健全、完善、规范联席会议制度，推动联席会议制度成为政府支持工会履行职能、工会在工作大局中发挥作用、维护职工权益的重要载体和平台。

（一）扩大宣传，提高认识。党的十八大报告明确提出，要健全社会主义协商民主制度。政府与工会联席会议正是扩大有序政治参与，推进协商民主的重要渠道，是职工群众通过工会依法参与政府事务和社会事务的一种民主制度。李克强总理在中国工会十六大的经济形势报告中也强调了联席会议制度建设的重要性，要求“既然是制度就要办”。我们应以此为契机，树立自信，紧紧围绕党委、政府工作大局，充分发挥工会组织的独特优势，不断开拓创新，勇于探索实践，认真总结经验，进一步健全完善联席会议制度，积极发挥工会民主参与的重要作用。充分认识新形势下建立完善政府与工会联席会议制度的重要性和必要性，充分利用报刊、电视、网络等媒体的正能量，大力宣传政府与工会的联席会议制度，扩大影响力使广大职工群众积极参与到联席会议议题征集的过程中，使联席会议更能全面表达职工诉求，使决议更具科学性、民主性。

（二）深入调查研究，提高议题质量。联席会议议题是开好联席会议的关键。议题应该关乎当地党委和政府的工作大局、关乎民生特别是职工切身利益的热点难点问题，以及工会自身建设需要政府给予支持的事项。因此在提高议题质量方面首先要把握好工会与同级政府联席会议制度的原则，即基本利益一致，亲密合作；承认各自工作角度差异，协商对话；维护政府权威和尊重工会独立性相统一。这既是理顺

政府与工会关系的重要原则，也是开好联席会议制度需要把握的基本原则。第二，工会组织要努力提高工会干部素质，提供充足的学习调研机会，使工会干部熟悉法律知识、了解社会情况、知晓职工心声，使其具备较高的政策理论水平和解决问题能力，提出具有普遍意义、典型价值的高质量议题。第三，工会要站在职工的立场上，认真履行维权职责，在参与制定有关涉及职工切身利益政策、发展规划时，更多地反映工会、职工的主张和意见。

（三）严谨操作，规范会议程序。对联席会议的召开时间、参加人员、议题的选择、会议形式、议题落实的督查和领导机制都做明确规定，工会本着“工会运作”的角色设臵，以服务广大职工群众为动力，认真调研、选好议题、积极筹备、努力协调、配合督查，规范操作联席会议，提高联席会议效率。政府本着“责任主体”的角色定位，以稳定职工队伍、创建和谐劳动关系为目标，努力支持工会工作、认真落实会议决议，争取与工会形成合力，充分发挥联席会议的制度优势，增强民主协商的实效性。

（四）建立长效机制，提高落实效率。建立“由政府办公室牵头，有关部门负责人和工会领导参加，负责对联席会议议题落实情况进行督促检查，并将议题落实情况在下一次联席会议汇报”的督查制度和“县政府明确一名领导负责联系同级工会组织，并负责联席会议工作”的领导机制。完善

制度建设和组织机构，健全党委领导、政府支持、工会运作、职工参与、社会协同的工作格局；二是要结合各地实际情况，出台相关的实施细则或操作规范，严格按照程序工作，加强监督检查力度，使决议落实掷地有声；三是要明确督办部门，建立追责机制。建立完善由政府办公室牵头，有关部门负责人和工会领导参加的督查机制，定期督查议题落实情况，下达督查通报，对具体负责部门或人员因工作原因影响议题落实造成较大影响的按照有关规定追究责任并给予相应的处理；四是加强联席会议档案管理，设臵专门部门确定具体负责人员，对联席会议的讨论议题、会议纪要、领导讲话等相关材料进行统一管理，有效保存。

第三篇：亮点做法及建议

基层班组减负工作思路和措施之我浅见：

1、截流——按照“实事求是、简便易行”的原则，将班组可以不做、可以少做、可以替做的事务明确理清，果断删减。一是争取省公司对减负工作的大力支持。对于国网公司或者省公司下达的新制度或者新任务，结合班组实际分析推行的困难和改进的措施，积极向上级部门反应，取得上级部门的理解和支持。如针对各班组疲于应付现行的五花八门的管理系统，重复录入各类信息的现状，向上级部门建议整合系统，或建议上级部门或自主开发信息共享平台，从技术上做到同类信息只录入一次。二是统一谋划集约管理。全面梳理安全管理制度、生产管理制度、体系化制度，对一些设置不科学、与实际管理不相符、重复填写记录的台账进行合并、精简，同时要求用电脑记录的不再手工填写，使班组建设资料按统一标准和制度规范管理。三是“多会合一”召开班组会议。整合班务会、政治学习等会议内容，去粗取精，追求删繁就简，注重实效，能合并的则合并，特别是上级开会要杜绝让班组长陪会。四是统筹安排打捆评比考核。集中开展对基层班组的优质服务、班组建设、标准化作业、生产任务及设备管理等的综合评比，打捆考核，避免部门分头检查，切实减轻班组负担。

2.束流——充分认识一线班组负担重的危害性，在不断加强和提升专业管理水平的同时，尽量考虑到班组目前工作现状，尤其是缺员较严重的情况，避免因加强专业管理给班组造成新的负担。一是明确归口管理，收窄指令通道。理清业务界面，理顺管理关系，明确各单位、部门的管理职责、权利和任务，切实解决部分班组面临多头管理的局面。二是加强部门间协同和资源共享。业务部门牵头对班组报表、登录系统进行清理，对于以前建设、现已少用、不用的要适时淘汰。要加强基础数据台帐建设，整合共享各信息系统资源，减少数据多头填报、重复报送。此外，还要重视精简班组报送的文字材料，通常情况下班组只需报送主要做法、存在问题、解决问题等措施。三是杜绝管理部门“二传手”现象。健全完善班组建设管理的标准和规范。对于专业管理需要的基础资料、数据、表单等，在满足专业管理要求的前提下，公司统筹研究，统一格式，分清层级，纳入标准，再向公司系统公示发布。对于基础数据台账已有的或者不属于公示发布的范围内的表单，班组有权拒绝填报，坚决做到部门能完成的不分解到基层，能在基层科室完成的不压给班组。

3、导流——以提高工作效能和质量为目标，因势利导、因地制宜，在组织管理、工作实施的各个环节和领域大胆开展创新，通过科技创新、技术创新成果以及合理化建议的运用，切实减轻班组人员的劳动强度。一是班组信息集约化管理。充分利用国网公司班组管理信息化系统,最大限度实现无纸化办公。基层班组各项记录以电子文件的方式保存，并及时将各种信息上传班组管理系统，各级管理人员可随时调看查阅，基层班组既省去迎检压力，也减少各种纸质文件的保存和文件柜的使用管理。同时，公司层面统一电子资料库建设，所有规章制度、标准规范可以上网查询。二是新技术的创造和应用。发挥好创新工作室平台作用，推动班组创新，同时大力推广公司内部已有的技术成果管理经验，引进兄弟单位和行业外的新技术、好经验，利用科技提升班组工作效率，减轻班组员工压力。三是班组制度分级管理。将安全管理制度、生产管理制度、体系化制度等进行全面梳理。可考虑将制度分为ABC三个级别，A类制度必须掌握，B类需要熟知，C类则只需要了解。班组成员只需掌握本专业必须的制度（也叫“应知应会”），减少班组压力。通过细分制度，减轻基层班组的学习负担，使其能集中精力学习本专业知识，更加高效的完成工作任务。

4、增容——在精神层面丰富员工的内心世界，关爱员工的精神需求，用更富有人情味的企业文化积极传递正能量，增强员工信心，提高抗压能力。一是关注心理减负。积极关注员工的心理健康，结合以往心灵驿站建设的成功经验，建立一套实施人文关怀、开展心理疏导的工作制度和方法工具。二是针对员工细想波动构建“减压阀”。多途径畅通员工反映问题、建言献策的渠道，助其缓解心理压力，以实际行动体现企业情系员工、关爱员工，营造和谐氛围促进队伍团结稳定。三是改善办公环境。良好的工作环境和温馨的工作氛围都有助于缓解班组员工的工作压力。结合企业文化进班组的实施方案，推动班组办公环境的改善，定期开展工会活动和党组织活动，使员工能调整心态，激发活力。

第四篇：我市物业管理行业优势及不足

随着我市总体经济形势的增长，物业管理行业也进入了快速发展时期。目前，我市物业管理企业已达400多家，从业人员近万人。虽然与其他兄弟城市相比较，我们存在着几点优势，但也还有很多不足之处。

一、我市物业管理行业存在的优势

1、建立前期物业管理招投标机制

为规范物业的前期管理，建立通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的机制。我市下发了《关于做好贯彻实施<物业管理条例>有关工作的通知》等相关文件对前期物业管理做了明确规定。并率先组建了物业管理招投标专家库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，主要负责主持物业管理企业对物业管理项目的评审工作。还聘请业务精，能力强的资深律师组建法律顾问团，为招投标工作的顺利开展，打好坚实的法律基础，充分体现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”原则。去年成功的组织了“中街北苑”等多个前期物业管理招投标项目。从而改变了我市物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面。

2、完善物业管理企业资质的审批、年检制度。

为了加强对物业管理企业的资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》我市下发了《关于印发沈阳市新设立物业管理企业资质核定办法的通知》严格按照规定对新设立的物业管理企业进行审核。同时，实行分级审批制度，即先由各区房产局进行初审，然后再由市房产局进行审查。并不定期对物业管理企业资质进行突检，业已对17家临时资质期限已满，尚未向市、区物业行政主管部门申请三级资质评定的物业管理企业，对其物业资质予以取消。并对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的劣质物业管理企业进行警告。通过对我市物业管理企业资质的清理、整顿，规范了物业管理企业行为、有效解决群众投诉保证了物业管理的服务质量，净化了物业管理市常

3、组织培训，提高从业人员素质

随着我市经济的持续增长，居民生活水平的逐步提高，这就对物业管理行业的服务意识及管理水平提出了更高的要求。因此，《条例》实施以来，我市与国家建设部物业管理培训中心，联合举办了5期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及具体工作人员共有1700余人参加了培训。使他们及时学习了《条例》的各项规定，掌握了物业管理的专业化知识，达到物业管理企业和业主双赢。

4、开展组团整治工程，推进我市物业化进程。

为改善居民的生活环境，彻底改变旧住宅区脏、乱、差的旧貌，我市开展了组团整治工程。完善小区道路，达到路面平整，硬铺装为彩色方砖；设立景观花坛和艺术小品；安装铁艺大门；建通透式围墙；设立垃圾转运站；经规划部门批准，建设收发室、物业管理及服务用房等。旧住宅区的硬件得到了完善，具备了实行物业管理的基本条件，逐步对旧住宅区推行物业管理。随机对全市813个实行物业管理的住宅区进行调研，其中98年以前建成的旧住宅区占305个。物业化率达92%，规范化率达40%。物业管理这一新兴行业在我市已逐渐的被工业区、学校、医院、商尝办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、等综合配套服务的新体制。

5、建立物业管理企业资质信用档案

为进一步规范物业企业行为，提高物业企业服务质量，市、区两级共同建立了系统软件。这个软件包括每个物业管理公司的企业基本情况、物业情况、企业简介及自述、企业图片、企业资质情况、企业管理制度、企业财务制度、企业管理人员的情况等全部评细情况。此软件的建立，将每个企业可以发布的相关信息面向社会予以发布，便于各物业公司自行查询，更便于接受公众的监督，使物业管理行业能够建立一个公正、健康的行业环境。

6、完善机构建设，明确职责

我市物业管理行业主管部门的机构建设比较完善。市房产局物业管理处全面负责物业管理行业的指导、监督，方针政策的制定及物业管理行业的相关事宜。市住宅小区管理办公室负责物业管理活动的日常监督、管理。这一模式的管理机构设立，更便于对物业管理行业的管理。

二、制约我市物业管理行业发展的几点因素

一是《物业管理条例》（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。上海已出台《上海市物业管理若干规定》（草案），深圳市今年也即将出台《深圳市经济特区物业管理条例》等具有地方特性的规定，而我市《贯彻<物业管理条例>实施意见》、《沈阳市物业管理规定》仍未出台。二是住宅小区综合验收制度执行不利，措施不得当，造成住宅小区建成后部分配套工程不到位，物业管理用房面积、产权归属不清，共用部位、共用设施设备基础资料不全等问题。三是部分街道办事处、社区未能按照《条例》要求，组织成立业主大会、业主委员会，物业的日常管理工作处于无序状态。当前，依法成立业主大会、业主委员会，这项关系到群众利益、社区稳定的工作，必须引起街道办事处、社区的普遍重视。四是前期物业管理不规范，开发建设单位没有依法选聘物业管理企业，而是直接交给其下属物业公司管理，“建管不分”的体制造成开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，使买受人的合法权益受到侵害。五是存在个别开发商挪用业主的维修资金的现象，尽管市房产局、行政执法局多次催缴，仍有部分滞留在开发商手里。六是物业管理企业服务意识不强，部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，质价不符；七是一些业主物业管理商品消费观念不成熟，部分业主大会及业主委员会在选聘物管企业时，单纯考虑价格因素，给后续管理造成较大的困难和压力；八是部分业主大会及业主委员会成立和运作程序不透明、不公开，部分业主委员会由于成员

自身素质参差不齐，职责作用发挥不理想，个别小区业主委员会不经过业主大会讨论决定就擅自选择物业管理公司、调整物业管理公共服务费标准、违规经营公共设施等。

第五篇：我市物业管理行业优势及不足

我市物业管理行业优势及不足

随着我市总体经济形势的增长，物业管理行业也进入了快速发展时期。目前，我市物业管理企业已达400多家，从业人员近万人。虽然与其他兄弟城市相比较，我们存在着几点优势，但也还有很多不足之处。

一、我市物业管理行业存在的优势

1、建立前期物业管理招投标机制

为规范物业的前期管理，建立通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的机制。我市下发了《关于做好贯彻实施<物业管理条例>有关工作的通知》等相关文件对前期物业管理做了明确规定。并率先组建了物业管理招投标专家库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，主要负责主持物业管理企业对物业管理项目的评审工作。还聘请业务精，能力强的资深律师组建法律顾问团，为招投标工作的顺利开展，打好坚实的法律基础，充分体现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”原则。去年成功的组织了“中街北苑”等多个前期物业管理招投标项目。从而改变了我市物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面。

2、完善物业管理企业资质的审批、年检制度。

为了加强对物业管理企业的资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》我市下发了《关于印发沈阳市新设立物业管理企业资质核定办法的通知》严格按照规定对新设立的物业管理企业进行审核。同时，实行分级审批制度，即先由各区房产局进行初审，然后再由市房产局进行审查。并不定期对物业管理企业资质进行突检，业已对17家临时资质期限已满，尚未向市、区物业行政主管部门申请三级资质评定的物业管理企业，对其物业资质予以取消。并对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的劣质物业管理企业进行警告。通过对我市物业管理企业资质的清理、整顿，规范了物业管理企业行为、有效解决群众投诉保证了物业管理的服务质量，净化了物业管理市场。

3、组织培训，提高从业人员素质

随着我市经济的持续增长，居民生活水平的逐步提高，这就对物业管理行业的服务意识及管理水平提出了更高的要求。因此，《条例》实施以来，我市与国家建设部物业管理培训中心，联合举办了5期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及具体工作人员共有1700余人参加了培训。使他们及时学习了《条例》的各项规定，掌握了物业管理的专业化知识，达到物业管理企业和业主双赢。

4、开展组团整治工程，推进我市物业化进程。

为改善居民的生活环境，彻底改变旧住宅区脏、乱、差的旧貌，我市开展了组团整治工程。完善小区道路，达到路面平整，硬铺装为彩色方砖；设立景观花坛和艺术小品；安装铁艺大门；建通透式围墙；设立垃圾转运站；经规划部门批准，建设收发室、物业管理及服务用房等。旧住宅区的硬件得到了完善，具备了实行物业管理的基本条件，逐步对旧住宅区推行物业管理。随机对全市813个实行物业管理的住宅区进行调研，其中98年以前建成的旧住宅区占305个。物业化率达92%，规范化率达40%。物业管理这一新兴行业在我市已逐渐的被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、等综合配套服务的新体制。