湖南市场情况及整改

第一篇：湖南市场情况及整改

湖南市场情况及整改

一、长沙市场：

1.长沙市场目前有客户2家。一为流通客户何春雷，一为商超客户李兵。

2.目前何春雷的销量比较稳定，现在淡季每个月能够维持出货在30万-40万左右。但存在以下问题：

A.分销客户过于流散，没有一定的约束力。简单说：分销客户可以从他那里拿货，也可以不拿。

B.所辖区域也没有划分，更没有指定客户操作。都是由分散客户自己上门提货 C.没有建立客户档案，也没有对分销客户与终端连锁店进行区分供货。D.价格体系不明确，没有形成统一的分层次的价格体系。整改措施：

A.对于相当流散的客户进行资料收集并整理出档案，分清楚客户的类型进行分门另类的统计

B.制定出相对统一的价格表，针对分销客户与终端连锁店客户进行价格区别对待。给分销客户留出利润空间。

C.对长沙区域进行划分。根据长沙的行政划分，分为长沙县，宁乡县，望城县，浏阳市。每一个区域开发出一个相对固定的分销商，并以分销协议与分销价格对他进行相对的约束与指导。此项工作在6月底即可完成。

D.对其长沙以外的客户进行收集，归档，由何春雷自己操作，但原则上出货价格不得低于经销价基础上10个点的加价。

E.不定期的针对公司主推产品进行通路搭赠活动，刺激客户积极提货，提升销售额，加快货物的更新。此活动现在正在执行100+5进行二批下沉。F.附：二批价格表，二批销售协议。

3.商超客户李兵，销量较上一年度有所下滑。问题如下： A.终端陈列没有及时集中。B.终端促销不能及时到位的执行 C.条码不是很丰富。整改如下：

A.督促客户对终端产品进行集中陈列，特别是家润多朝阳店与赤岗冲店等重点门店进行限期陈列调整。此项措施已经实施，并取得一定效果，陈列改善了许多。B.积极进行促销规化，大力推广新品多谷果子。目前已经取得一定的效果。C.促销条码的增加还要与公司进行进一步的沟通。

二、湘潭区域市场：

湘潭市场共有客户七家，湘潭海龙，湘潭陈平章，湘潭林燕芳，醴陵钟武伏，株洲黎双飞，郴州王东郴，湘乡宋科。

1.重点客户：湘潭海龙，株洲黎双飞。

湘潭海龙目前销量下滑的很是利害，各门店销量都有所下滑。主要问题如下： A.涨价因素，涨价因素在海龙表现的尤为明显，各门对涨价也很是抵制，并没有积极配合。B.促销没有及时跟进，海龙的促销活动力度不够，门店销售积极性不高 C.步步高系统进行统一的陈列整改，使我公司产品在陈列上无法达到集中陈列，甚至较以前更加分散。

D.步步高门店的执行力很是一般，很多上面沟通好的东西无法及时到位执行。E.海龙负责的领导，如曾智，伍湘陵经理对我公司1--4月份因涨价而没有投入促销资源很有意见。整改如下：

A.加大促销力度，树立门店与海龙领导对公司产品的信心，把涨价带来的负面影响降到最低

B.对海龙所辖的步步高系统的整体促销进行规化，并以文字的形式确定下来，按月执行，如有更改，可以及时沟通，但大的方向确定下来，有效提升了海龙领导的积极性。C.加大步步高系统的巡店频率，要求湖南办每一位业务在驻地或者出差时，都必须密切关注步步高超市的陈列与促销情况，并及时以照片的形式上传，能够与门店沟通的最快解决，不能解决的，及时与唐杰直接沟通处理，并保留情况说明的证据。D.附：步步高系统下半年规化。

2.株洲黎双飞目前销量稳步上涨，终端陈列是整个湖南最好的，也是终端陈列的标杆。下一步重点打造这一市场，使其成为真正的湖南标杆市场！目前尚要加强的是其分销体系的建立与发展，借鉴长沙的分销价格与分销协议进行规化与操作。

3.针对中小客户，如陈平章，钟武伏，宋科等客户力求其保证每月出一单货，划定年销售60 万的任务，保持持续交易，杜绝淡季不做市场！对抱着淡季不做市场的客户坚决予以汰换，首先汰换林燕芳，以达到警醒其他客户的目的！目前此操作正在进行，等待公司签呈的批复。4.经过对湘潭海龙的规化，以及对黎双飞等重点客户支持力度加大，着力扭转中小客户的思想，有望在第三季度做到200万以上的销量，重新树立湖南销量第一的位置，为湖南整体3655万的任务打下夯实的基础。

三、衡阳区域目前有效客户7家，衡阳欧海燕，娄底倪国兴，邵阳林明辉，永州冯春华，新化王曙明，耒阳段小美，邵东李建贤。

重点客户：衡阳欧海燕，娄底倪国兴，邵阳林明辉。

1.衡阳欧海燕，自从去年4月份从公司订下第一批货开始，就一直着力发展我公司产品，但近三个月销量开始下滑，主要原因如下： A.前任汪经理给了很多口头承诺，但由于交接时没有交接清楚，导致客户主要负责人邓定多对我公司市场操作持很大的怀疑。B.客户对公司的涨价也是非常的反感，再加上香江百货对提价的事一直没有批复，导致客户利润受到损失，越来越对我公司产品失去信心。C.汪经理走时带走了当时的驻地业务何勇，而新到的业务陈静做事也很不负责任，客户对公司成见更深。

D.公司前期由于调价，对其促销资源投入很少，也是其客户停滞发展市场的原因之一。主要整改措施如下：

A.彻底理清汪经理在任时的一系列遗留问题，找到问题根源，并逐一进行解释与解决，打开客户的心结，消除客户心中的疑虑。B.提出行之有效的办法，包括公司加盖红章的下文来帮助客户顺利解决香江百货的调价问题。现在已经解决。

C.开除原业务陈静，重新招聘新的业务人员负责衡阳区域，现在已经到岗，并已经顺利开展工作。

D.加大香江百货促销支持，特别是陈列支持与条码的新增，坚定客户操作市场的信心，彻底改变客户的心理状态。

E.请大区王经理帮助，进一步增强客户信心。

F.加大其二批市场的开发与分销体系的建立，加大公司推广产品的推广力度，为客户发展指明方向。

G.目前此客户已经走上正轨，正在按照公司的发展方向一步一步地做市场基础，包括香江百货与二批通路的建设都大力支持。

2.娄底倪国兴是公司的沃尔玛客户，同时也操作着娄底的流通市场与其他地方的卖场，如心连心等卖场。目前此客户发展较为良性，但仍然有很多的问题，主要如下：

A.沃尔玛系统共有11家店，分成在湖南大小7个城市中，分布较广，所以客户无法及时维护到位。

B.客户有点自大，凭着有政府后台的关系，没有长线的市场发展方向，过分依赖于后台关系，认为有关系就能做好市场，做好沃尔玛。

C.对产品的备货情况预知较差，经常导致沃尔玛断货。

D.人员管理也很有问题，过分依赖于自己的亲戚，很多事情不能及时解决，特别是娄底外围的市场，没有固定的人员巡店，在较大的门店也没有及时上理货人员。整改措施：

A.说服客户从市场基础做起，首先利用已有关系，做好沃尔玛门店的陈列，做到袋装整组集中陈列，散货缸位保持15个以上，调整到公司统一的价格。

B.说服客户在沃尔玛销售较好的门店，如娄底春园店，长沙黄兴路店，岳阳广场店等门店上理货，帮助理事排面与日常销售工作。

C.大力发展二批网络，建立分销体系。利用淡季缓冲时间，把县份网络逐步建立起来。D.由于沃尔玛在长沙现在已经发展到4家店，正在拟定将此客户划到长沙区域，由长沙业务管理，能够更好的管理大部分沃尔玛销量较好的店。此措施正在考虑可行性，随后会与大区经理商议可行性。

3.邵阳林明辉销量一直不是很好，但处在一个地级市场中，且在湖南的正中间，所以将其列入重点客户进行考虑，其主要问题体现在以下几点： A.对公司货源持很大的怀疑态度，其称邵阳长久处在断货状态之中，所以不愿意去做市场，担心市场做起来没有货销售，到时白投入，没有效果。

B.固化思想，总是认为公司销售最好的产品只有米麦产品，其他产品愿意推广，其销售产品80%为杂粮类产品。

C.散货经营欠缺，没有很好地操作思想，对市场没有方向感。调整措施： A.调整思想。把公司2010年的报表与2011年近几个月的报表给他看，向其展示公司主力产品的销售情况，特别是湖北销售部排名第一的产品--4KG法国饼，第二的产品--5KG蛋黄夹心卷，第五的产品--150蛋黄煎饼……，使其非常吃惊，感受到公司发展的方向，并开始积极主动发展其他各支品项。

B.说服其试销多谷果子，蛋黄煎饼，从30箱开始做起，50箱，80箱，要求其到9月份做到月销量100箱。目前已经能够月销量60箱以上了。

C.大力发展散装产品，帮助其做好佳惠超市，整合他的品项结构，丰富产品结构。目前其米麦类产品销售占比已经下降到60%左右。

D.将办事处制定的分销体系价格与分销协议与其分享，并与之沟通可选性，并得到了其认可，在最近一个月内开始开发二批商，建立二批体系。预期在9月份能够开发出至少3个县城的二批网络。

4.其他客户都是一些小的客户，其中永州的冯春华做的最差，但其所在地是地级市场，所以要求其至少达到持续交易，并提出了相就的要求：a，取消与耶米熊的合作。b，达到月持续交易。c，散货集中陈列。d，增加超市中条码的数量，并在6月底完成上述基本工作，否则予以汰换。而其他县份客户目前都是以散货为主要经营品项，对其管理主要是在目标量上面的管理，即：保持在淡季时的持续交易。

四、常德区域目前共有客户9家，常德刘明高，常德王荣贵，汉寿徐巨波，澧县黄泽军，安乡曾庆友，石门许秋南，张家界周建军，吉首尹帮平，怀化林家才。其中常德刘明高，怀化林家才为重点客户。

三、常德市场目前比较乱，特别是2010年7月开发出客户王荣贵后，与原客户刘明高一直在打价格战，导致两家客户都是怨声载道，互指对方的不是。常德市场一度出现严重下滑。经过了解实际情况，决定裁掉一个客户王荣贵，保留一家客户操作，但对另一客户刘明高明确提出整改措施：并由刘明高本人，客户执行经理梅清，负责业务黄建忠及本人一起签字确认并互相监督执行！详见附表。

1.怀化林家才目前发展较为稳定，在新品多谷果子推广上也给予了一定的支持。但其佳惠超市的合同到现在还没有签定下来，给公司在怀化市场的推广加上了一个很大的阻碍。好在现在这个问题已经基本得到解决，目前对此客户提出了以下几点要求：

A.积极做好佳惠，并利用佳惠主动想要直营的想法来刺激客户去把佳惠做好，做大。特别是散货！

B.县份的二批商开发提出要求，要求其附近的4个县城必须在7月底开发出二批网络，并执行办事处的分销价格体系与分销协议。并以分割怀化市场为理由逼迫客户尽快将二批分销体系建立起来。

C.加大其在佳惠的投入，不定期的投入多谷果子等推广产品的试吃与陈列促销，增强客户产品销售信心，目前此客户对我公司产品信心很足，正在积极做好市场基础工作。3.澧县黄泽军一直以来也是县份市场中做的最好的客户之一，也是年销量唯一过百万的县级客户。但其今年的销售下滑比较严重，主要原因如下：

A.2010年12月一档100+5的活动，提了1000箱蛋黄煎饼与1000箱雪花煎卷，但一直没有销售完毕，截止5月底还有200多箱的库存。使其信心受到严重的打击。并且因为此事与业务黄建忠也产生了一些误会。

B.其价格一直没有调上来，利润一直没有保证，销售积极性逐渐降低。C.其因为窜货，前任汪经理对其做了很严厉的警告，并缩减了他原有销售区域石门与安乡两个县城。，使其意见较大。鉴于以上情况做出以下整改措施：

A.尽快帮助助其消化200多箱的库存，使其尽快走出阴影。

B.提供调价函，使其迅速将终端的价格调整到公司的高度，保证其利润的产出。

C.对于窜货，依然严加控制，如果能够把销量做上来，终端价格与陈列都能做出形象，可以考虑把原属于他的安乡市场重新划给其操作。

5.4.针对县份中小客户，改变其淡季不做市场的坏毛病，力求其保证每月出一单货，划定年销售60 万的任务，保持持续交易，杜绝淡季不做市场！对抱着淡季不做市场的客户坚决予以汰换。首先汰换吉首尹帮平，警醒其他客户，其次把安乡曾庆友列入观察名单。

四、岳阳区域共有5家客户：岳阳陈勇，益阳柯德华，南县皮金甲，华容柯月财，沅江皮迪钦。目前岳阳的客户发展相对比较稳定，特别是重点客户岳阳陈勇与益阳柯德华。1.岳阳陈勇。自从去年底把岳阳市场另外一家客户淘汰后，陈勇把公司大部分的精力都放在米老头产品的发展当中，目前岳阳市场终端米老头产品品项最多，也是湖南首先把300G等量贩装做进终端的客户，并且有了稳定的销量。但其仍有以下问题急需要解决： A.二批网络的建设，现在已经将办事处制订的价格体系与二批协议书送到客户手上，并利用此次煎饼地面活动，帮助其打通二批流通市场。建立好二批网络。

B.终端陈列没有更好的规化，没有集中陈列，现在已经提出要求，并且正在整改中。预计7月底能够完成。

C.加大促销投入，积极帮助客户分销库存，使客户一直以来保持着很大的信心，并积极地推广我公司产品，在我公司上个月推广的60G系列产品中，第一个把订单上到公司并完成订货。

2.益阳柯德华2011年发展也很稳定，销量逐月增加。对公司蛋黄煎饼的销售一直支持很大，并且市场已经初步打开，煎饼在其每月的销售占比中达到25%以上。但其最大的短板在于散货销量好，袋装一般。下一步的工作就在于帮助其把袋装产品做起来，把应该补充的条码做到终端里去，帮助客户把袋装产品的短板做回来。

3.其他县份市场都已经成长起来，基本能够维持每月5万的销量，预计华容县客户本月出货会突破10万元。

4.总体来说岳阳区域市场呈现良性发展的状况。只要下一步有方向的去帮助客户丰富产品品项，优化品项结构，相信岳阳市场会在今年有个很好的收成！

以上就是湖南市场目前的现状，与整改情况，现在整个办事处正在进行下半年的规化，特别是重点客户的宏观规化，并与每一个重点客户签字确认执行。强化执行力，强化市场操作。力争重现湖南市场先前的荣誉！

第二篇：湖南卫视市场调查报告

关于湖南卫视快乐大本营青年消费群体的问卷调查

首先，对您在百忙之中抽出宝贵的时间来回答我们的问题谨致诚挚的谢意！我们是山东财经大学的学生。在做一个关于“湖南卫视快乐大本营”的市场调查。下面是一些相关的问题，调查可能会耽误您几分钟时间，敬请谅解，谢谢合作！

1、请问您的性别是A、男B、女

2、请问您的年龄A、18~25B、26~353、请问您看过湖南卫视的快乐大本营吗

A、偶尔看B、没看过C、每个星期都看

4、请问您看快乐大本营的原因（多选）

A、嘉宾很励志B、节目很精彩，老少皆宜C、主持人风趣幽默

E、能看到很多创意F、有很多明星加盟G、其他

5、请问您喜欢快乐大本营的哪个主持人（多选）

A、何炅B、李维嘉C、谢娜D、杜海涛E、吴昕

9、您喜欢快乐大本营的哪个游戏环节（多选）

A、天才碰碰碰B、你画我猜C、无实物表演D、心有灵犀E、谁是卧底F、其他

10、您一般通过什么途径看快乐大本营？

A、电视B、电脑C、手机D、其他

12、您周围看快乐大本营节目的人数情况

A、几乎没有B、很少C、很多

13、遇上自己喜欢的一期节目，会推荐给身边的人看吗

A、会B、不会

6、您会购买快乐大本营的相关产品吗

A、会B、不会

7、如果快乐大本营成员去拍电影，您会买票去影院看吗

A、会B、不会

8、如果有一期快乐大本营在您所在城市拍摄，你会买票去看吗

A、会B、不会

11、您觉得看快乐大本营给自己带来了什么样的影响（多选）

A、给每周的生活添加了欢乐B、学到了很多游戏的玩法C、对自己喜爱的明星有更深入的了解

D、学习生活中的小窍门，增长了见识E、其他

14、您觉得快乐大本营节目有什么需要改进的地方（多选）

A、邀请更多的民间艺人参加节目B、应该培养一些新的主持人

C、应该平等地对待每一个嘉宾成员D、增加原创的节目、减少模仿的节目E、其他

15、请问您会继续关看快乐大本营吗

A、会B、不会

16、您对快乐大本营的总体评价

A、节目很无聊B节目还可以，比较有趣C、节目很丰富、非常喜欢

第三篇：大米湖南市场调查报告

大米湖南市场调查报告

通过这几天辛苦的拜访和了解，我对湖南大米的市场情况进行的调查，初步熟悉了湖南大米市场的一些基本状况，了解了金建等一些竞争品牌的市场情况，通过有关信息的整理与分析，争取能为龙畅大米以后的市场开拓，品牌的打造，宣传策略的制定提供借鉴和参考。下面是此次调查的主要内容。

一：调研方法：市场实地走访。

二：调研区域：长株潭范围内区域。

三：调查日期：9月5

四：调查对象：各区域超市、集市、粮油行、社区便利店的经销商和消费第一部分：市场基本情况分析：

一：情况概述：目前湖南市场农产品市场潜力巨大，也符合国家的大趋势，大米是不可缺少的生活消费品，尚未形成垄断性著名品牌与企业，为公司的发展壮大提供了充足的市场空间。二：大米市场的主要经营方式：经销商、批发、零售方式和厂家直销.批发、零售两种方式。大部分粮油行在顾客的数量达到一定时都提供送货上门。

三:大米品牌及其销售情况分析:金健 25% 东北大米 30%稻花香15%其他 30% 经调查显示：占领湖南大米市场的主要品牌有金健，东北大米，稻花香米等其它大米品牌，从以上分析可知金建、稻花香及东北大米成为我们的主要竞争对手，他们基本占领了长株潭的大半市场，首先东北大米以口味占领一部分市场，他们基本是做老客户，而且他们的定位明确，金建属于本土大米，在走访时还发现，超市，社区店很大部分都有上述几种品牌的大米存在，但在市场上还没有一个绝对领导的品牌，各类品牌各有纷争，所占比率相差无几。根据各大米品种不同，其价格也参差不齐。香米类普遍高于其他米的价格，一般在2.8-3.8元/斤，袋装米的价格较之散装米价格略高。

五: 消费群体分析:

比例(%)25岁以下 5%

25-29岁 18%

30-39岁 40%

40-49岁 12%

50-59岁 14%

60岁以上 11%

在消费群体的调查方面，经常性购买大米的消费者，女性高于男性，且以中年女性为主，年龄段大约在30-59岁。比如在大型购物内的大米销售区，买者众多，主要以家庭妇女、退休老人为主，通过访谈得知，他们买米时大米质量辨别仔细，平时关注大米价格变化。部分消费者只是根据自己的经验、喜欢的口感购买。一般选择中等价位的大米品种。六: 消费者及经销商对产品关注点:

消费者购买大米时关心程度的排行

口味

服务态度

价格

包装及品牌等，根据调查的资料分析显示，其中以口味为关心度最高。

其次消费这对包装也比较重视,最喜欢的袋子是手提的口子,但是现在市场上有的袋子的口子太薄，一提就断,这样严重影响产品的销量.而且有好多袋子的包装过于陈旧,我们应该设计一些符合社会的发展变化的新元素的东西,要随着时代的脚步走。

另外经调查表明:绝大多数消费者喜欢灵活、快捷的购买方式,人们购买大米时很少预先了解行情,但对农药残留问题非常关注，所以本人建议如果能够对我们自己的大米进行农药残留的检测，让消费者放心必然会有所收效。

七：我们大米的销售分析

根据市场的调查结果分析，本人建议我们的大米应该从以下方面去着手进行销售

1、培育的品种一定要口味好，能够为市场所接收；

2、包装要新颖，要美观，并且方便提；

3、进行农药残留的检测，让顾客放心食用；

4、增加产品的附加值，做文化产品、概念产品；

5、加大宣传的力度，做好市场推广工作（此项工作已经滞后）

营销部

2013.9.6

第四篇：废品市场整改

采取“两个结合”做到“三个到位”实行“四项并举” 扎实推进雀塘镇废旧塑料再生资源市场规范整治

雀塘镇党委

政府 2011年7月7日

雀塘镇废品市场是上世纪八十年代开始逐步形成的，经过20多年的发展，已成为中南地区第二大再生资源集散化。到2010年7月规范整治前，全镇从事废旧塑料回收加工的企业有239家，从业人员1299人，占地212亩，分布14个村，投资额4915万元，年销售额3亿多元。由于该行业自发形成，缺乏有效管理，经营户乱堆、乱放废品现象严重，特别是绝大多数经营户环保意识淡薄，对废品在清理、加工过程中产生的大量废水、废气任意排放，废料随意堆放，对附近群众的生存环境造成了极大破坏。从雀塘村到黄旗村曾经是污水横流、垃圾满街、臭气难闻、噪音扰人的垃圾一条街，为此，镇党委、政府以对党、对人民高度负责的态度，从去年7月开始，在县委、县人民政府的正确领导和县属有关部门配合下，采取“两个结合”，即不失时机地开展集中整治与经常性管理相结合，政府规范引导与行业自主管理相结合的方法，做到“三个同时”，“三个到位”，即规范整治与经济发展工作同时部署安排，同时检查落实，同时考核奖惩和组织领导到位，干部力量到位，防治经费到位，实行“四项并举”，即宣传教育、集中整治、经常管理、基础设施四项措施齐头并举，开展了对废旧塑料再生资源市场的规范整治。到目前为止，已取得了阶段性成效。全镇239家废旧塑料回收加工企业于去年9月全部实行了断电停产整治，第二阶段的规范，引导工作逐步展开，在县委政府的正确领导下，从雀塘村往邵阳、新邵的三叉路口，沿渔龙公路往庙湾村、吉志村到黄旗村，统一设置了废旧塑料回收加工生产区，由镇财政投资200余万元，修建排污渠和沉淀池等公用设施，聘请6人组成专业环卫管理队伍，负责镇城区垃圾的清理工作。目前已有70家废旧塑料回收加工企业落户规划区，并有3个样板示范加工户进行试生产，落户规划后的企业全部按环保的要求，硬化了地面，搭建了封闭式钢结构蓝铁皮瓦厂棚和围墙，修建了废水沉淀池，安装了废气、废尘吸收装置，防污措施大大加强，环境污染状况明显改观。5月17日，邵阳环保世纪行组委会在专项调查采访中给予了高度的评价。

县具体规范整治工作中，我们狠抓了以下五项工作：

1、加强领导，严格落实责任，做到“三个到位”。雀塘镇再生资源市场由于历史悠久，涉及面广，规范整治工作难度大，为此，党委政府专门成立了废品市场规范整治工作领导小组和专线队伍，由党委书记周少涛同志担任组长负总责，镇长周晓明任第一副组长亲自抓，原人大主席钟桂新和钟剑两任人大主席具体抓，并从全镇干部中抽调8名责任心强，敢于碰硬的干部组成专线队伍，经常性的开展规范整治工作，制订了详细的工作计划，将整治工作纳入干部目标管理考核范，将239家企业的整治任务细化、量化到每一个责任人，切实形成了一把手牵头抓，分管领导具体抓，一级抓一级，层层抓落实的工作格局，同时，镇财政在十贫困难的情况下，千方百计想办法，加大整治工作经费投入力度，做到了组织领导、干部力量、防治经费到位，为整治工作提供了强有力的保障。

2、强化宣传，营造良好氛围。为确保整治工作顺利进行，我们坚持把宣传教育作为整治工作的首要环节。一方面，充分利用横幅、标语、宣传单、宣传车等多种媒介，广泛深入地宣传环境保护和再生资源市场规范整治的意义，共计在渔龙公路沿线悬挂横幅100余条，相关村每个村书写红纸标语200条，散发宣传单500余份，广泛张贴了县人民政府《关于雀塘镇再生资源回收加工企业整顿的决定》，另一方面，组织召开镇、村干部、党员组长、村民代表会议，并多次召开人大代表、政协委员会议，争取社会各界最广泛的支持，在今年三月二十四日镇四届人民代表大会第五次会议上还讨论通过了《关于切实加强废旧塑料回收加工行业规范化管理的实施》；第三，积极组织再生资源回收加工企业集中学习《中华人民共和国环境保护法》等法律法规；第四，专线工作人员，经常上门宣传政策，耐心细致地做企业主的思想工作，晓之以理，动之以情，真正使包括业主在的广大群众理解、支持并参与整治工作，如庙湾村刘双庆，在整治中通过宣传教育，深刻认识到污染的严重性，主动放弃这一行业。

3、突出重点，开展集中整治。由于受乡镇工作权限的制约，针对整治过程中思想不通，行动不力的企业及少数钉子户，我们积极争取县委、政府支持，由县委主要领导担任组长，从环保、工业、电力、公安、检察、法院、税务、工商、城管、交警、运管、卫生等执法部门抽调力量，雀塘镇全力配合，进行了集中整治，23家专变和145家三相电用户全部强制断电，彻底掐断生产动力，所有239废旧塑料加收加工企业全部关闭，并对从邵阳、新邵、邵东通往雀塘的主要路段组织专门力量，坚持24小时设卡，堵截外地废品流入，一旦发现有原材料运进，坚决拦截并扣押货物，使废品加工企业成为无源之水。在此基础上，再规范引导。

4、组织专线工作队伍，开展经常性规范整治工作。为切实抓好规范整治工作，我们抽调了8名镇干部组成专线工作队伍，坚持不懈的开展专门整治工作。一是经常性深入村组和企业，向广大人民群众和企业主宣传党的环保政策；二是经常性深入村组和企业开展环保方面的检查，发现问题，及时向有关职能部门报告；三是积极配合职能部门对存在的问题，开展专项整治，同时我们还由财政每年出资20万元，聘请了三名城管和三名卫生清洁员，每天对街面的垃圾进行清运，对街面的交通、卫生秩序进行管理。

5、加大设施建设，巩固整治效果。

（1）投资53万余元，对庙湾村泉塘地段至黄旗村水轮泵全长3650米排灌渠进行了清淤整理。

（2）投资86万余元，对渔龙公路庙湾加油站以下南北两侧和北侧废旧塑料回收加工企业厂房后及雀塘中心加油站后四条企业排污渠进行了修建，共计长度达到2390米。

（3）投资8万余元，在吉志、黄旗两处修建了两处污水沉淀池作为各厂家污水排放的再次沉淀。

尽管前段我镇废旧塑料回收加工企业的规范整治取得了一定的成效，但工作中还存在着一切问题，主要表现在：

1、部分老百姓对废品市场规范整治的认识不高，环境保护意识淡薄，在规范整治中，个别业主严重阻挠甚至暴力抗拒。

2、集中整治后，规划区外目前又有23家企业死灰复燃，他们有的私自接电，有的购买柴油机作为动力，并利用晚上、节假日干部休息的空档进行非法的收购加工。

3、规范区内部分企业环保达不到要求，现还在整治中。

4、由于乡镇干部不是执法主体，只有宣传教育、巡查报告，配合参与的职权，因此，对一些钉子户的规范整治没有实际效果。

5、受乡镇财政的体制制约，基础设施建设经费严重不足，要从根本上解决雀塘废品市场生产和居民生活垃圾等污染还任重道远。

下阶段，我们除充分调动专线工作的积极性，强化经常性规范整治外，一方面，我们已制定集中整治方案，争取县委、县政府的重视，组织有关职能部门力量，开展专项集中整治，严厉打击各类环境违法行为，另一方面，引导企业成立行业协会，制订行业规章制度，进行自我管理，自我约束。第三，争取县委、政府重视，成立具有执法职能的环保、城管执法中队，依法整治雀塘废旧塑料再生资源市场，确保整治工作全面完成。

第五篇：湖南岳阳房地产市场调查报告

亚伦集团（福建）有限公司

湖南岳阳房地产市场调查报告

调查时间:2007年8月7日-2007年8月10日

调查人员:陈洪明、欧阳三军、陈昆圣

调查方法：实地走访与提问相结合一、岳阳市概况

1、地理位置与人口

岳阳市古称巴陵，又名岳州，位于湖南省的东北部，东经112度至114度，北纬28度至29度之间。岳阳与湖北、江西两省相邻，现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积１.５万平方公里，总人口530万，其中市区面积824平方公里，城市人口95万。岳阳是湖南唯一的临江城市，地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四线（京广铁路、京珠高速公路、１０７国道、长江）的多元交汇点上，先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市和国家园林城市。

2、经济状况

岳阳是一座蓬勃崛起的工业城市。全市共有工业企业２０００多家，其中大中型企业９０多家。工业总产值５２４亿元。初步形成了化工、建材、制冷、纸业、饲料、医药６大工业支柱。有中南地区最大的石化企业巴陵公司（年产值６８亿元，年销售６６亿元）和长炼集团公司（年产值９０亿元，年销售９０亿元）、有亚洲最大的苎麻纺织企业洞庭苎麻纺织印染厂（年产值２亿元，年销售１.８亿元）、有全国最大的客车空调生产企业恒立公司（年产值１.８亿元，年销售２亿元）、有全国十大纸厂之一的岳阳纸业集团（年产值７.７亿元，年销售７.８亿元），还有湖南最大的火力发电厂华能岳阳电厂

（年产值７.７６亿元，年销售７.７６亿元）。近几年来，先后有岳阳恒立、正虹科技、岳阳兴长、天一科技、岳阳纸业等五家公司成功上市，成为岳阳经济发展的一支生力军。岳阳市综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。

（以上资料来源于湖南岳阳政务公开网，有修改。）

3、2004年居民收支情况（因数据来源有限，无法查到2005年、2006年数据，以下信息仅供参考）

2004年，全市城市居民人均可支配收入10136元，比上年增加1155元，增长12.9%，其中人均工薪收入为8579元，比上年增加1412元。

城市居民消费结构升级加快，农村居民消费出现新变化。全市城市居民人均消费性支出7515元，增加718元，其中人均交通、通信支出796元，增加1元；人均教育文化娱乐消费支出1383元，增加244元；人均购房和建房支出72元，减少239元；城市居民恩格尔系数为34.1%，比上年下降1.7个百分点；平均每百户家庭拥有电脑31台；人均居住面积30.73平方米，增加0.31平方米。农村居民人均生活消费总支出2915.1元，增长13.3%；农村居民恩格尔系数为49.7%；平均每百户农户家庭拥有彩色电视机63台，电话机59台,移动电话0.39台；农民人均住房面积38.93平方米，增加2.26平方米。

二、岳阳市现有房地产市场状况

（一）在售楼盘现状

目前岳阳市房地产市场大大小小各种在售楼盘有几十处之多，其中总面积超过30亩的楼盘有19处之多，在岳阳市区30亩以上楼盘即可称之为大盘，我们在当地人的(欧阳的老乡)带领下，以买房人的身份分片区，逐个走进每个楼盘，对楼盘的位置、产品档次、产品价格、产品组合及销售进度作了较为详细的了解。抽样情况详见附表1：湖南岳阳房地产抽样调查一览表。在抽样的过程中，我们尽可能抽取本楼盘较好位置与楼层供我们参考。同时对几块有意开发的地块周边环境及地理位置进行了实地走访。具体情况见附表2：拟开发地块分析（陈坤圣传真件）。由于分析的需要及本着同地段同楼盘比较更具现实意议，我们对在售楼盘按片区进行划分，并作如下分析，供公司管理层决策参考。

1、产品的市场定位

按产品使用功能进行划分：

（1）商业地产：写字楼、临街店铺及购物商场。因此类地产不在我们此次调查的范围之内，所以我们并未进行详细的调查，但根据与当地人的交谈和我们的亲眼所见，此类地产在岳阳的销售形势不容乐观。到处都是巨大的写字楼招租横幅，有的还特别写上租金优惠，同时我们不时看到整栋大楼除一楼

沿街店面已出租外，大部分写字楼仍旧空空如也。

（2）商品住宅：别墅、多层（8层以下）、高层（15层以上）、小

高层（8层到15层）别墅在本地的楼市开发中只占很小的一部分，我们认为这与当地居民的经济收入是相关的，我们

唯一能了解到的一个楼盘是尚书·桃花源。多层住宅的开发

占到岳阳楼市已建房的绝大部分，近年来高层与小高层逐步

受到岳阳市民的接受，其中高层住宅由于价格较高在经济上

能接受的市民较少，而小高层的价格在多层与高层之间，又

省去了上下楼梯的劳累受到广大岳阳市民的喜爱，所以大盘

开发商在推出一个楼盘时均会采取多层、小高层、高层的组

合分批推出。其中小高层推出的比例越来越大。在现有楼盘

中，其相关的配套设施较为简单，有些小盘几乎没有相关的配套。

2、产品组合我们所指的产品组合为多层、小高层与高层楼盘户型的大小组合。一般而言，90平方米以下称为小户型；90-120平方米为中户型，120-150平方米为大户型，150平方米以上为超大户型。在泉州本地较为热销的复式住宅（楼中楼）在岳阳楼市较少出现，而其销售情况亦不尽人意，天伦城一期多层住宅2006年11月开盘，半年内销售一空，为岳阳目前最热销楼盘，但复式至今未售完。由于总价的原因，中小户型在当地较为畅销，而大户型则出现滞销现象，我们走访的几个尾盘，如南湖商业广场、云峰公馆、南湖花园均只剩下大户型及超大户型。

车库及车位的配套在本地较少，车库的价格在6万元左右，而车位的价格则在4.5万元左右。

3、价格定位

高端楼盘别墅在定价方面大大出乎我们的意料，岳阳唯一的在售别墅楼盘尚书·桃花源位于南湖边上（此地段是岳阳目前环境最优美的地方），占地68亩建有72幢别墅，2006年开盘到今仍未全部售罄，现销售价格为沿湖3500元/平米，不沿湖2980元/平方，银行提供七成按揭。

普通住宅的定价基本在2000元左右，小高层定价在2300元左右，如果盘面较大如天伦城定价稍高200元左右，而高层住宅定价在2500左右。让我们最感意外的是南湖边上的金桥·景秀南湖大户型定价在3530元（见附表1），与桃花源的别墅定价相同。

所有在售楼盘均存有不同程度的打折，在没有讨价还价的情况

下，一般楼盘按揭可打98折，一次性付款可打96折。好一点的楼盘或销售接近尾声的楼盘只能打99折，有些不打折。首付比例大部分为30%，个别楼盘为40%。

4、主要开发商分析

岳阳现有楼盘开发商主要来自于浙江及福建，他们大都与当地人进行合作开发，以便以最少的资源取得最大的收入。

天伦城项目为岳阳现有最大楼盘，总规划面积达到500亩，同时地理位置优越，位于岳阳市政府正对面，周边配项目完善。其开发商来自于上海，较有实力。

锦秀河山楼盘。总规划206亩, 位于金鹗大道与北港路地段, 属岳阳东片区新行政区, 建2幢小高层, 11幢别墅, 30余幢多层。一期多层楼盘10余幢于2006年6月开盘,已全部售完.其中小高层余几套低楼层房, 价格3楼在1720元。别墅价格4300元, 未售完。二期将于本月中旬开盘, 价格未知。

恒安集团与福建晋兴集团共同开发的晋兴·岳洲帝苑占地200亩，位于南湖周边，环境优美，现未开盘，从其现有的规划设计模型来看估计开盘价会拉到3000元以上。

（二）市场前景分析

由于岳阳有几家大型国有企业的存在（见简介，如巴陵石化、长炼集团等），企业职工在房改前几乎不用担心住房问题。近年来随着居民生活水平的提高，其改善现有住房的要求亦日益强烈。同时在北京、上海、深圳圳等一线城市房价上涨的带动下，岳阳作为三线城市其房价在这两年来开始逐步上升。

由于岳阳西部沿洞庭湖一线属老城区，可供开发的土地有限；北部为主要工业区，远离市中心，同时工业污染较严重；现有楼盘大部

分沿南湖周边与岳阳东边进行开发，估计今后的发展方向仍是东部沿巴陵东路及南湖大道向东扩展。同时，老市区存在一些拆迁改造项目，其市场机会有待于进一步挖掘。

三、考察结论及相关建议

1、岳阳市区商品房住宅开发存在一定的市场机会，但投资的周期

较泉州本地要长。估计大部分的小高层楼价在今后的两叁年内波动于2500-3000元之间，如估炒作过于快速则于当地居民的收入水平相悖，其投资回收周期则会相对延长。

2、在目前的形势下，我们应当密切关注国家的宏观调控政策的力

度，随着固定资产投资规模的不断扩大，一线城市房价的不断攀升，国家调控的力度一定会越来越大，对此我们要有最坏的打算。

3、地产投资，地块的地理位置及地价的控制是关键所在，特别作

为刚刚涉足地产开发的我们，其第一步相当重要。我们建议可以开发一个小盘试水，但开发的周期应越短越好。所以楼价应控制在2500元左右，以求快速回款，收回投资，应对国家政策的不确定性。

四、拟投资开发地块分析

1、具体简介及位置图见陈坤圣传真件

（1）1#地块：步行街西边地块，约7亩地；

（2）2#地块：园林业局地块，约15亩；

（3）3#地块：农校地块，约40亩；

（4）4#地块：气象局地块，约7亩；

（5）5#地块：卫校地块，约43亩；

（6）6#地块：一中隔壁地块，约400亩；

（7）7#地块：洞庭湖边地块，约90亩。

2、我们按开发的先后顺序建议如下：

（1）2#地块可以先行开发。理由：地处金鹗山公园东南侧，离南湖公园不到1公里，环境好，又在新城区的中心；盘小，风险较低，回收周期较短。可做部分定向开发。

（2）6#地块。作中长期开发。理由：地处一中及岳阳楼风景区隔壁，大盘，规划有150亩旅游休闲广场。可分期开发。前期投入较少。

（3）3#地块。可以开发。地处南湖片区，位于新行政区域中心，楼盘相对而言较大。交通便利，周边配套设施较完善。有较大的升值潜力。

（4）4#地块。可以开发。地处巴陵东路与通海路十字路口，地价较低，高容积率。5年后城区东扩的中心区域。

（5）5#地块。可以开发，地处城市商业中心地段，商业氛围浓厚。在老城区可谓大楼盘。

（6）1#与7#地块，建议不参与开发。理由：1#地块处于商业中心，盘小不利销售。7#地块，离城区太远，城市中心区域正向东南方向发展，估计10年后才会繁荣，周期太长。

报告人：陈洪明、陈坤圣、欧阳三军

2007年8月9日星期四