商业地产策划成功要诀

第一篇：商业地产策划成功要诀

商业地产策划成功要诀

一、综述——商业地产开发的基本规律

商业地产是一种非常规的房地产形式，其价值表现、开发方式、开发程序等基本规律和住宅等房地产形式很大的不同，运作手法、操作方式也有很大的差异，研究、开发商业地产，要换一换思维方式思考，去制定策略，制定方案，商业地产注重“因地制宜、专案专做”，只有掌握了商业地产的规律才能百战不殆，胜机在握。

二、拿地——商业地产赢在前期

在建筑材料中，A3钢有着广泛的运用；如盘园、螺纹钢等，如果给我们一块A3钢而要求我们制作一把锋利的刀具，那么我们不可能取得成功。

商业地产前期取地、开发也是这样，不同的商业地块有不同的开发方向，如城郊接近高速公路且地区收入水平比较高，具有一定规模的地块可以做奥特莱斯；人口密度较高，民用商品制造业发的的地区，地块又比较接近主要干道可以做市场，大型社区中心地块可以做购物中心等，商业地产的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍卖技巧等一系列拿地动作，环环相扣，战场的成败源于帷幄之中。

三、策划——商业地产的KFC

策划的核心技术在于定位，定位的实质就是决策。对于商业地产而言，策划先于规划；策划是一种积极的规划，能最大范围体现开发的价值。策划是商业地产开发的必须程序，绝不是可有可无的琐事，许多开发企业不知这种内在的顺序关系，把商业地产的策划一并交给设计机构执行，设计人员为难，外国设计人员会做不能做，因为不了解中国消费市场，中国的设计人员不会做，因为中国的建筑教育缺少这一环节，于是策划变得十分重要。对于商业地产而言，几乎可以说“无处不策划”，策划存在于前期拿地、策划定位、开发方案、招商企划、营销、资产经营等每一个环节，只有通过高超的策划，商业地产才能尽显其特殊的魅力和投资价值。

四、规划——从想象到实施

如果策划是思想的话，那么规划和设计是把感性的思想和单调的数字变成可以按图施工的关键一步，思想可以是原则的、抽象的，而规划设计则必须具体的、符合规范的、适合商业的实际，可以执行和实施的，从策划到规划并不容易，既要考虑商业的适用性，又要考虑投资的效率以及开发商的利益，“一线三家看，画好真不易”。

五、招商——商业地产的动力、活力、增长力

房地产企业开发商业地产多半是开发商业地产的“硬件”——建筑，而真正要做成有价值的商业地产产品的话，它还需要“软件”——商业运营方案，包括商场规划、商业秩序、商业资源整合和招商工作等。就为商业地产配制商业资源是其中的关键一步。商业地产开发是一种双重开发，它既要开发商业建筑的空间形态，只有这个过程圆满完成，项目的开发程序才算结束，否则心里会很烦。

六、营销——商业地产变现的捷径

有的商铺是可以拆零卖的，而有的商场是不可以分解产权的，卖与不卖在策划和规划过程中早有定局，到营销阶段，我们关注怎么卖、怎么好卖。和其他营销方案不同，商业地产营销不仅仅要关注“产品”、“价格”、“对象”、“手段”等常规营销方案的要素，还有商业地产特有的“返租”、特别的“销控”等内容。商业地产的营销推广要入耳入脑。让投资“听得到钱响，看得见钱途”，要让他们知道盈利途径和方式。

1、商业地产营销的本质—盈利性工具分销

2、商业地产营销的关注点

3、营销方案设计—产品、对象、价格、收益率、手段五要素

4、营销流程的设计

5、营销推广

6、营销的胜败之间—成功并不容易，失败就在一念之间

七、盈利模式——商业地产的炼金之术

商业地产的盈利模式并不仅仅局限于拆零销售的一条途径，还有整体变现（收购）、股权转让、资产上市等多种形式，商业地产盈利也有国际惯例，“经营实心化、资产优质化”使其上市的通行证，“万达”、“瑞安”、“万科”、“复地”、“大摩”等机构在遵循这一简明的法则的同时，又演绎了一出出精彩的眼花缭乱的商业地产掘金大动作。通过这些案例，我们可以了解到大鳄本色，找到自己思维的差距。（中国专业市场网）

第二篇：商业地产策划--购物中心设计要诀（范文模版）

商业地产策划--购物中心设计要诀

购物中心满足了人们购物与休闲活动相结合的要求。除了种类多样的商店之外，购物中心还提供高标准的娱乐场所、餐馆、健身中心、电影院、艺术展览馆等等来满足人们多种消费需求。

要做好购物中心设计，关键要把握以下几个重要要诀：

【要诀1】理想的购物中心建筑设计首先要突出商业空间步行化的特点，营造围绕人性的需要设计流动（人）与固定（商店或商品）之间的比例关系，使顾客便于进出、便于识别方位、便于融入、安全舒适的商业环境。

【要诀2】购物中心的商业活动均是在室内完成的，因此，商业空间的设计必须通过人工控制，减少恶劣的自然环境对商业活动的影响，注意引进自然的、环保的、节能的最新技术和材料，使室内商业活动置于人性化、自然化、情景化的商业环境中。

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参考资料：智地网；余源鹏房地产大讲堂；余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程

第三篇：成功的要诀

成功的要诀

一个人品德必须要端正，要有良好的思想修养。只有“讲道义、走正道”，才能“得正果”，如果一个人品德有缺陷，经常“言不由衷、虚情假意”，即使巧舌如簧，偶然蒙混过关，也只能获得短时间的成功，只能蒙蔽一时，不可能蒙蔽一世，决不可能获得长远的成功。“种瓜得瓜，种豆得豆”，“一分耕耘，一分收获”，如果想坐享其成，春天不去播种，夏天又忙着享乐，秋天一定会两手空空，一无所获。人品即产品，作为工程管理人员，如果没有为客户高度负责、为社会高度负责、为自己高度负责的精神，不认真把控好细节部位工程施工质量，不努力把工作做到理想状态，就不可能营造出高品质的工程项目，也不可能得到客户的理解和认可，最终自己也将被社会所淘汰。

其次，要获得成功，还须养成良好的习惯。什么是习惯，作者明确指出“习惯是知识、技巧和意愿相互交织的结果”。每个人从小到大，会经历很多事情，每个人的家庭环境、教育背景、职业经历等不同，使得对一些问题的看法和认识也会不完全一致，这就是所谓的思维定式。这种定式对人有很大的影响，它常常左右着一个人的行为规范和原则，但这些东西正确与否，很多要经过时间或实践检验才能得出结论。人无论做什么事，都要有自信，有信心才会朝着既定的目标，顽强拼搏，一步步走向目标。但前进的道路上，有时可能会遇到岔路口，会不知道怎么走，这样多听听过来人的意见，并认真加以分析，再选择出正确的路线，肯定就会少走弯路，也一定会早日到达目的地。这就是要虚心，要“善于聆听和接受别人的意见，从而获得更广阔的视野和更客观的看法”。所以人要善于剖析自己，多开展自我批评，不断地反省自己，及时总结经验和教训，这样才能更好地前进和发展，取得更大的胜利，获得更理想的结果。作为工程管理人员，施工过程中肯定会遇到很多的难题，有了困难并不可怕，关键是如何克服这些问题和困难。遇到棘手的问题怎么办？正确的办法就是要沉着冷静，不要急着下结论，要虚心请教，善于倾听不同意见，博采众长，取长补短。和设计单位、监理单位、施工单位管理人员、技术工人多沟通交流，集思广益，再综合分析，最后得出正确的结论，找到合理而有效的解决办法，从而既保证工程质量，又保证工程顺利进行。相反如果刚愎自用、武断行事，很可能结果会截然相反，甚至有可能会造成严重后果和巨大损失。

明白了这些道理，就要彻底“根除做事拖沓、缺乏耐心、吹毛求疵或自私自利这些根深蒂固的不良习性”，相信读过这本书以后，自己解决问题的能力一定会有不小的增长，自己的工作效率也一定会有很大的提高。

第四篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。

第五篇：商业地产策划

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

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4）现场“踩点”调查

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班余源鹏《商业地产系统培训课程》

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