商业地产策划方案目标

第一篇：商业地产策划方案目标

商业地产策划方案目标定位

在做商业地产策划方案前，我们一定要明确自己策划项目方案的目标，那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢？

商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题，要在项目进行市场调研和完成SWOT分析后，在商业规划时进行项目定位，对项目以下这些方面进行定位：

业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位（也称项目辐射区域定位、消费商圈定位）、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位【包括消费客户群（终端客户群）定位、投资客户群（购买商铺客户群）定位、经营商家客户群（租赁商铺客户群）定位】。

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【培训方式与优惠价格】

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；

第二篇：商业地产策划方案

成功案例——江南新地商业街

◆ 项目概况

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 项目定位

针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。

地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。

◆ 经营成绩

自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。

◆ 项目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。

针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。

除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。

 活动方案

一、开业盛典

活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。活动主题：开业盛典 活动时间：2009年4月29日 活动地点：江南新地露天广场 活动形式：启动仪式和舞台表演

活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持 活动内容：

1，启动仪式（上午）1)迎宾 2)领导致辞

3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地Logo中。4)舞台表演 A、明星演唱

B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞—双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀

I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞

负责人：主持和现场工作人员 活动宣传：

1，地铁广告（地铁二号线）

市二宫站

公元前站

列车车厢内

江南西站

2，报纸广告

全版面宣传

3，电台广告（略）

4，公车广告（略）

小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南新地商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。

二、电玩比赛活动

活动目的：时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。活动主题：疯狂游戏，乐购Sunday 活动时间：2009年8月8、9，15、16日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：电玩比赛 活动规模：约2500人 活动内容：

1，A、实况足球 游戏平台：ps3 游戏机：两台

游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟；

比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。现场负责人：主持及裁判 B、赛车 游戏平台：Xbox 游戏机：两台 游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。

备注：两个游戏约消耗限时3—4分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。现场负责人：主持及裁判

C、运动游戏 游戏平台：wii 游戏机：两台

游戏设置：乒乓球对打，网球对打。

游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。目标人群：小孩、家庭

活动宣传：

1）宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2）报纸广告；

3）商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4）江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报。宣传文案：

你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝 你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂 你是，红土赛场屹立不倒的网球天王 如果你是，充满着激昂斗志的勇士 如果你是，涌动着无限激情的主宰 参加我们的游戏盛宴，挑战你的游戏极限 等待属于你的游戏王宝座 最高可获价值3000元的潮流礼品包

广告设计（略）

小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南新地商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。（图为游戏比赛的一角）

三，圣诞活动 活动目的：圣诞节 活动主题：

活动时间：2009年12月15-25日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：抽奖，角色扮演

活动亮点：圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南新地出没，随时都可能出现在你的身边为你送去一份神秘的礼物。活动内容：

1，抽奖活动。消费满指定金额的顾客，凭销售小票到工作台前登记并在销售小票背面写上自己的相关信息，然后把销售小票投到抽奖箱中，接着工作人员按照其消费区域，指导顾客在相应的大礼袋中抽取一只袜子。取出袜子中的礼品编号后，交给工作人员，由工作人员按照编号为顾客兑奖。圣诞节当天，圣诞老人将会在活动现场抽出1000元现金券的大奖得主，当天在活动现场的顾客才有资格参与大奖的抽奖，不在现场的当弃权处理。

2，神秘礼物大派送。圣诞老人在活动期间，会在不同的时段出现在商场的不同地方，同时会给当天遇到圣诞老人的情侣或小朋友送去一份神秘的圣诞礼物，除此之外还会热情的与其合影。活动宣传：

1，宣传单张，由性感的圣诞女郎在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2，报纸广告；

3，商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4，江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报； 5，商场内滚动播放圣诞音乐； 6，圣诞气氛的布置。

广告设计（略）

小结：商场内营造了浓浓的圣诞气氛，既给顾客提供了节日留影的场合，也使商场的良好口碑起到了口口相传。

第三篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。

第四篇：商业地产策划

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

4）现场“踩点”调查

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班余源鹏《商业地产系统培训课程》

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

第五篇：商业地产策划方案前期(一)

商业地产策划方案前期

（一）一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：

【原则1】实现土地价值最大化的原则

实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。

【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败！但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。

【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则

市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇！要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。

……

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；