项目简报（定稿）

第一篇：项目简报（定稿）

项目简报

本项目地处云霄县城西北部，背靠将军山的风水宝地。距县政府约2公里，属县行政规划，北面与下河乡政府办公楼隔规划路相望，南面与260亩的建设中东林电子紧邻，西面隔规划路与已征地30亩中心小学相望，东面为36米宽主干道，500米左右与城市主干道将军大道相连。项目所在地交通便利，距离云霄一中、元光中学一千多米，距离新华都超市2000米左右，环境优美空气清新，是云霄目前经济较好的三个乡镇—下河乡、和平乡、马铺乡进入县城的咽喉要道，利于高档住宅小区的开发建设，具备安全舒适的小区环境。

主要经济技术指标：规划用地面积48.78亩，容积率3，以高层建筑为主，总建筑面积约12万㎡，其中车库22700㎡（不计容，使用率约65%即1.5万㎡左右），住宅约9.4万㎡，商业3000㎡，土地市场评估价为252万元／亩，总价约合1.23亿元。

目前土地出让金已交清，土地证、建设用地规划许可证已办好，建筑方案初审已通过，建设局已核发总平图，现正进行建筑方案细部修改，勘探数据整理及施工图设计准备。旧厂房拆迁12000㎡已完成，地面平整土方工程完成约20万方；围墙制作已开始，售楼部装修基本完成。开发公司前期手续办理运作正常进行，与相关部门配合紧密，建设进度、开发手续得到各部门积极配合协调，进展顺利。

以目前市场状况大部分人对本项目的认识存在两个较大的误区：地理位置和消费观念。

首先，地理位置较偏，离县城有一段距离，是不看好本项目最具代表性的观点。针对这个问题我们应当要全面的分析，房地产开发项目的地段优劣是有其特殊性的，所谓地段好坏是根据不同性质产品，不同客源比较的，而没有一个绝对概念，通常所说福地福人居，不同人有不同看法。商业用地一般要选择市中心，人口密集，嘈杂拥挤，人口密度越大越好，即所谓的黄金地段，就象漳州的新华西利于经商，但相对居住来讲就不是那么理想。别墅、高尚住宅一般追求交通便利，空气清新，环境舒适安宁，小区有足够的规模，封闭的管理，相对完善的配套，因为现在有一定购买住宅能力的人，汽车等交通工具已普及，所以一定的距离，只要不拥堵反而是有利的，可借鉴的例子如万科作为中国房地产第一品牌，其选择的地段位置，基本上是较偏远的大社区；目前漳州几个大社区锦绣一方、中骏南湾香郡、荣昌花园、天利仁和等也存在一定的可比性，它们的住宅价格均高于市区普通住宅的价格。因此本项目地理位置作为纯住宅项目有其特有的优势，云霄目前成规模的住宅小区还没有，县城内规划建设不合理，道路交通拥挤，城市配套落后，生活环境嘈杂，而本项目具备一定规模、封闭式管理，人车分流的设计，是个具备高尚品味的大社区。本项目最主要针对的客源是下河乡、和平乡、马铺乡入城人口，这三个乡总人口12万，云霄县总人口46万，县城两个镇

15万，项目位置处于三个乡镇入城的咽喉要道，加上云霄县城土地分布特点—多山少地，工业向南沿国道发展，居住区依托将军山周边发展，本项目可取长补短发挥优势，做有针对性开发建设，从地理位置上挖掘卖点。

其次，消费观念。云霄县城90%以上的住宅形式是自建房，2003年开始有1000多㎡商品房，到2010年全年也才6万㎡左右的商品房，因此很多人认为云霄人不喜欢商品房，而喜欢自建房，特别是有天有地的小别墅。其实这个观点是比较片面性的，也是不合时宜的。要分析这个现状我们应该要了解商品房的发展过程，自建房在房地产发展的前期在各个县级市场都是存在并且受青睐的，因此不止云霄人喜欢有天有地的住宅，这是一个阶段性的产物。随着房地产市场的发展，产品品质升高、升级换代，进城人口增加，土地供应量的减少等因素，有天有地的自建房只能是少数人的特权，而非广大普通消费者解决居住问题的途径。以目前云霄市场为例自建房的选址由于规模小不可能在荒郊野外，只能是县城有生活配套的区域，安全性其重点，而云霄目前县城用地不低于3000元／㎡，稍微好一点的地段就要8000元／㎡,10000元／㎡以上的更是比比皆是。如2011年5月26日县残联北侧地块1.335亩成交1220万元，合913.86万元／亩，2010年11月2日将军大道东侧0.8895亩成交1230万元，合1382.80万元／亩，一套100㎡的自建房其总成本在60—100万元，不能按揭贷款；100㎡的商品房40多万按揭首付十几万就够了，这

中间的差距可想而知，商品房的优势明显更能符合广大普通消费者的购买能力。另据新县委四套班子领导外访观摩，决定以本区为重点扩大规划，再拓宽大道，增加基础配套设施，提升并转变云霄住宅观念。

综上所述我们消除人们普遍的对本项目的几点误区解读，但同时我们应该要深刻认识项目真正存在的问题，以便采取相对有用的方式来弥补，提高项目可行性。从目前情况看本项目存在最大的问题应该是云霄县房地产市场落后，制度不完善，处于房地产开放的初级阶段，城市建设滞后，规划建设不合理，生活配套设施不完善，道路交通等基础设施不到位，给项目开发带来制度手续上的不便，开发建设大环境不利。从我们前期工作接触发现无论土地、建设规划、税务等紧要部门均存在开发意识滞后的现象，很多手续的办理照本宣科灵活度不够，亟待灌输新的开发理念、新的市场观点和新的运营机制给各级办事人员，从而合理利用现有政策、规章，灵活合法进行项目的开发建设。2010年全年县城商品房交易量为6万㎡，二手房含自建房交易量为12万㎡，这种严重倒挂现象全国罕见，从中我们不难看出云霄住房的刚性需求是存在巨大潜力的，土地供应量不足，土地征用政策滞后，高昂的土地征用成本影响了商品房的建设和房地产市场的发展。云霄目前的开发商几乎清一色为本地人，项目规模小，3万㎡以上的项目都屈指可数，10万㎡以上就两个（包括本项目），供应量的不足、品质的落后、资金的充裕造成目前云霄畸形的房

地产市场，住房供不应求地价居高不下，居住环境不佳政府收入不足，房地产市场无法良性循环。所以要想在云霄有所作为，特别是做好本项目，就必须具备一定的开发战略，超前的眼光引导消费，带动市场发展，占领制高点，创新、创优、创出品牌效应，成为市场的标杆，为后续的开发创造条件，降低成本提高效益。

当然目前大环境不利，银行融资难等客观因素也存在对项目极大的阻碍作用，但县级市场刚性需求及云霄特有的民间资金状况对目前的市场疲软有所缓解，市场需求相对较稳定。

在外部客观条件相对不利的情况下，我们从自身出发在项目规划设计和营销策划上下功夫，保证项目的顺利进行，提高收益率。

在设计上我们根据地理条件，在风格上采用简约现代风格；两幢32层，七幢18层，最高97.5米为云霄第一高度，将楼层拔高降低密度，增加游泳池，扩大绿化面积，从而提高小区档次与品位；户型设计以110--130㎡左右的三房为主，满足乡镇入城居住的家庭需求；利用地形高差创造平台式车库，人车分流的社区，降低车库成本提高使用效率，增加销售收入；商业以小规模超市配合社区店为主，注重老人小孩户外活动场所的建设，增加小区生活实用性；采取封闭式物业管理他，提高小区生活安全度，重视物业人性化管理，满足舒适生活需求。

营销策划除了有创意的宣传广告，实用的销售策略，重点是客源的有针对性。任何房地产项目的消费者，其产生消费的前

提是购买力，什么样的资金状况，产生什么样消费结构，不同的客源层有不同的消费意识，刚性需求和投资炒房又有不同的市场表现。针对项目的地理位置、产品特色以及市场环境我们来确认客源层提高销售率增加收益。第一类客源就是三个乡镇出外经商、务工人员。这一客源层在县一级的普通商品房市场都是购买的主力。最明显例子如宁德地区的福安、霞浦县城房价都在均价一万元每平方米以上，最穷的柘荣县均价也再6000元／㎡以上，其它如三明、南平、龙岩等地的县城，其民间经济不如云霄活跃，但出外人员的购买力推动房价上涨，目前大部分县的房价都在6000元／㎡以上。云霄也有先例，2009年下河乡由外出人员组成的购房团在距县城十几公里生活配套也不完善需依托县城的常山开发区一次性购买500多套普通商品房。第二类客源为拥有公积金的乡镇公务员、教师及企事业单位人员，目前云霄公积金缴存有12000多户，尚有8000多户未贷款，其它地区的公积金贷款户比例基本都在80%以上，因此公积金领取和贷款空间较大，而我们238套单身公寓就是针对这个客源层的。第三类客源为经营特殊行业及其相关配套运输、原材料供应的人员。下河乡、和平乡、马铺乡是云霄特色行业最发达地区，这个行业内的人，由于工作环境恶劣行业特殊造成他们比较敏感，不喜嘈杂，生活上讲究安全舒适，消费能力极强，用现金不用卡，随众消费，喜欢结群而居。这点我们从云霄不论阶层，居住无论别墅还是公寓、自建房，几乎家家有探头闭路电视，街道、楼层以姓氏聚居，别

具特色。这类客源是本项目忠实的消费群体，项目的特色符合他们的需求，而他们以现金为主的购买力更是应对当前金融紧缩政策的最佳销售方案。第四类客源是枇杷、杨桃等山区水果的种植经营户，及水果深加工配套产业等乡村富裕家庭。这三个乡镇占地范围广，多为小山包适合水果种植，有一定的农业经济基础。这类客源需求主要考虑子女读书，改善居住环境，躲避乡村空心化，也具备较强的购买力。

因此本项目的客源是以乡镇为主，特别是处于下河乡、和平乡、马铺乡入城咽喉要道的地理位置，成为这三个乡镇购房者的首选项目。这三个乡镇山多，特色行业集中，种植业带来新的经济增长，出外经商务工人员多，普通商品房消费能力强。目前虽然存在生活配套不足的弊端，但已有的30亩规模的中心小学，项目自身的商业配套和正在形成的下河乡镇区规划已基本能满足日常的商业需求，其它大的生活配套由于距县城中心只有两公里，以目前汽车、摩托车等交通工具及36米宽绿化路灯齐全的主干道，完全可以纳入县城中心生活圈。

依据目前的市场状况，项目建设周期五年，分三期开工建设，每一期间隔6—9个月，即前一期封顶后下一期动工的循环持续性开发。预计销售价格为: 第一期3万㎡，均价4200元／㎡ 第二期3万㎡，均价4500元／㎡ 第二期3.4万㎡，均价4800元／㎡

项目住宅均价4500--4600元／㎡；车库22700㎡，实用率65%左右，可售面积15000㎡左右，售价4000元／㎡；商业3000㎡，售价10000元／㎡；如2012年国家房地产政策开始松动，则项目销售收入至少提升10%，因此项目预计总收入在5.2亿—5.7亿左右。而目前虽着宏观调控效果的显现，钢筋水泥等建筑主材价格已开始松动，随着时间的推进建安成本有望下降，预计综合成本为：

1.土地：12000万元

2.前期工程费：120320×85=1022万元 3.建安工程费：120320×1600=19251万元

电梯：20×25=500万元

4.基础设施费（设备）、景观：30332×390=1183元 5.税费：5.2亿(5.7亿)×0.125=6500万元(7125万元)6.贷款利息：8000*10%*2=1600万元

6.开发间接费：5.2亿(5.7亿)×0.03=1560万元(1710万元)合计成本:43616万元(44391万元)预计净利润:8384万元（12609万元）

第二篇：项目简报

（**至**店湾新区城际铁路车辆段综合基地房屋建筑安装工程）项目简报

2019年7月24日

工程名称

**铁路车辆段综合基地房屋建筑安装工程

设计单位

铁道第三勘察设计院

建设单位

**速轨道工程建设总指挥部

施工单位

**有限公司

监理单位

***工程建设监理有限公司

勘察单位

铁道第三勘察设计院

总概算投资

19530万

开工日期

2018年8月24日

总建筑面积

61318M2

工

期

300天

本报起止时间：2019年6月26日-7月25日

项目部人员

总监：

***

土建：

电气：

水暖：

本月工程

形象进度

本工程2018年7月6日组织进场，2018年8月28日开工。截止到2019年7月24日一共施工了11栋单体。

工程进度

工程进度情况：

1、检修组合库：框架完成，钢结构完成80%。

2、月检库：全部完成3、内燃调机及特种车库：钢结构完成，屋面及地面完成。

4、汽车库及试车线用房：框架、地面完成，砌筑完成60%。

5、易燃品库：框架、砌筑完成6、段材料库：钢结构、地面及屋面完成，砌筑20%。

7、机电车间：框架、钢结构、屋面完成。

8、乘务员公寓、食堂及浴室：框架、地面完成，砌筑90%。

9、综合维修中心及信号楼：框架完成。

10、综合办公楼：基础地梁下完成。

11、洗车库：基础地梁下完成材料进场情况

材料名称

标砖

水泥

灌浆料

砼

石子（5-8）

钢筋

层面板

108000

40t

10t

1275m³

265m³

300t

1151㎡

材料名称

加气块

防火线槽

PVC消音管

PVC排水管

HDPE排水管

砂子

粘结砂浆

835m³

1200m

640m

1100m

2800m

160m³

20t

工程质量

1、主体施工钢筋、模板队伍施工质量有明显改观，还要坚持全检制度。

2、加强砌筑质量控制，保证灰缝厚度及饱满度。

3、严格控制防水施工质量。

4、框架内梁下回填不能到位的位置采用2次水沉处理。

5、地面插石灌浆标高严格控制，保证混凝土厚度。

6、钢结构按要求进行母材、焊缝探伤、漆膜厚度检测，进场材料齐全。

工程计量与工程款支付

总完成产量：5500万

已报：4500万

甲方已支付：3000万

监理费请款

安全生产

文明施工

情况

1、外脚手架按要求搭设，防护到位。

2、洞口及临边防护定期检查。

4、所有进场工人进行三级安全教育并合格。

5、临电布置符合要求。

6、专项安全方案齐全。

7、工人三宝产品全检合格，施工作业按章操作。

8、钢结构施工安全“生命线”布置合理，施工过程安全员全程旁站监督。

9、对施工电梯限位进行检测，均合格。

本月监理

工作小结

1、组织工程竣工预验收

2、组织档案汇编

3、组织编制竣工图纸

4、配合建设单位进行竣工验收的准备工作

需要公司解决的问题

第三篇：项目简报

多联产项目施工简报（70期）

一、12月9日完成的工程量：

1、上海沪君公司：吹扫蒸汽管道全部完工；继续罐区围堰、平射炉防爆堤施工工作，开始了路面和排水沟的施工工作。

二、近期需要完成的工作：

1、上海沪君公司：施工单位先进行罐区顶部保温要进行防雨处理，加快工程进度确保工期；土建施工方面要抓紧工期，尽快开始路面的混凝土浇筑工作；尽快确定平射炉的烘炉方案，提供系统操作规程和预案，系统操作人员尽快到现场熟悉系统；双系统联动问题，需尽快与杨总联系。

2、项目部抽调的骨干人员继续学习焦油预处理系统。

3、明天下午下班前完成现场设备、阀门的编号、挂牌工作，由沪君公司负责，项目部配合。

4、项目部明天下午原多联产系统和高温电除尘器挂牌工作。

5、菲达公司明天开始高温电除尘器消缺工作，调试人员10号必须到现场，尽快拿出电除尘器调试方案。

6、做好现场的安全警示工作，试验区域进出口设置警戒线。

7、明天下午开始#6炉启动，后天开始多联产系统和高温电除尘器热态调试工作。

2010年12月9日

第四篇：项目简报

多联产项目施工简报（71期）

一、12月13日完成的工程量：

1、上海沪君公司：续场设备保温工作；继续排水沟的施工工作。

2、项目部：继续多联产系统热态调试工作，继续电除尘器进口管道保温工作。

二、近期需要完成的工作：

1、上海沪君公司：加快工程进度，尽快完成安装收尾工作和土建工作；尽快确定平射炉的烘炉方案，提供系统操作规程和预案，系统操作人员尽快到现场熟悉系统；双系统联动问题，需尽快与杨总联系。

2、明天对焦油预处理系统进行彻底排查，确定系统存在的问题，提出解决方案，由监理负责，项目部配合。

3、电除尘器进口管道保温工作尽快完成，由耿海涛、王建负责。

4、李思平负责派人全程跟踪菲达公司调试人员，学习高温电除尘器相关知识和操作方法。

5、做好现场的安全警示工作，试验区域进出口设置警戒线。

6、张华负责提高#6炉的蒸汽量，确保#6炉稳定。

7、多联产系统调试时，合理安排技术骨干休息时间，同时安排人员跟随学习，适当增加调试人员，由王建负责。

8、多联产系统调试工作由浙江大学教授现场统一调度指挥。

9、会后给沪君公司发联系函，请沪君公司杨总、牛总尽快到现场，主持技术工作。

2010年12月13日

第五篇：项目检查简报

项目检查简报

集团公司总经理项志敏到青荣项目检查指导工作

8月15日，集团公司总经理项志敏到辽宁公司青荣项目部检查指导工作。辽宁公司总经理陈建强、项目经理马超社等陪同检查。

项总沿施工便道对青荣项目部在建的路基、桥梁、小型结构物等进行了检查，随后在项目部主持召开了管理干部会议。项目经理马超社对施工生产经营情况作了汇报。项总对青荣项目生产经营情况给予了肯定，对下一步工作提出了四点要求:一是要珍惜机会，干好青荣城际铁路。要高标准、严要求，从小事做起。二是要抓好施工组织、推行精细化管理，科学制定施工组织方案。三是要强化全员安全质量意识。在施工过程中加强监控，精心组织、科学安排、规范作业，塑造中铁航空港品牌。四是在项目盈利点上下功夫，控制成本、间接费用，在保证安全质量的前提下要实现利润最大化。

辽宁公司总经理陈建强做了表态发言，表示一定不辜负集团公司领导的期望，坚决贯彻落实项总提出的要求，在抓好安全质量的基础上，抓紧施工进度，干好青荣城际铁路。