关于〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)〉的公告》的解读

第一篇：关于〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)〉的公告》的解读

关于《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》的解读

一、主管地税机关应如何实施项目管理工作

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称规程）第六条规定，主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，并做到税务管理与纳税人项目开发同步。其目的：一是掌握房地产开发项目取得预售收入时点，加强土地增值税预征管理；二是获取房地产开发项目设计、立项、规划、建设等基础信息，在项目建设初期明确清算单位；三是规范纳税人按照确认的清算单位进行收入、成本、费用的核算和归集；四是为实施清算条件认定和清算报告审核提供参考依据。主管地税机关应按照《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理试行办法(试行)》（以下简称办法）第五条的规定，及时获取房地产开发项目有关的各类报批报验文件以及工程合同等相关资料，分项目建立档案、设置台帐，探索运用信息化手段对房地产开发全过程实行跟踪管控的方式方法。同时，各县（市、区）地税机关可结合当地实际情况，实施房地产行业税源专业化管理。

二、纳税人如何办理项目登记。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕90号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表》。办法第六条规定，纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，向主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目登记表》及主管地税机关要求报送的其他资料。

三、保障性住房是否预征土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕048号，以下简称财税〔1995〕048号文件）第十四条规定：“当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”。为落实国家关于促进公共租赁住房、经济适用住房以及棚户区改造安置住房建设等精神，针对保障性住房项目多属于普通标准住宅且增值率较低，办法第九条第二款规定，纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，报经主管地税机关登记或备案后，暂不预征土地增值税。上述保障性住房项目应符合《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）的具体规定。

四、非直接销售房地产的收入是否纳入预征

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称国税发〔2006〕187号文件）第三条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。办法第十三条规定，对房地产开发项目在清算前发生的应视同销售房地产的收入，应按规定预缴土地增值税。

五、处置地下人防设施取得的收入是否纳入预征和建造成本是否准予扣除 根据《中华人民共和国人防法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此，房地产开发项目按规定建设的人防工程产权应属于国家所有，其投资者处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。办法第十五条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。在清算申报时，按照办法第三十一条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

六、如何确认房地产开发项目全部竣工和已竣工验收

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

办法第二十一条参照以上规定，对房地产开发项目应清算和可清算条件中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”作了明确。

七、纳税人办理清算申报时应提供哪些资料

（一）土地增值税清算申报资料。《土地增值税清算管理规程》第十二条规定了纳税人进行土地增值税清算时应提供的清算资料。办法第二十三条对清算申报所需提报的资料做了进一步明确。

（二）明确了补报资料的时限。纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，列明需补正的资料，要求纳税人在15日内补报，纳税人补齐资料后，予以受理。

八、税务机关清算审核时限如何规定

根据《土地增值税清算管理规程》第十五条规定，主管地税机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内组织清算审核，具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。办法第二十五条明确了主管地税机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理申报之日起90日内完成审核，如有特殊情况无法完成的，经县级地方税务机关批准，可延期完成，并书面告知纳税人。

九、清算单位如何确认

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。国税发〔2006〕187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。为方便基层操作，办法第二十七条对清算单位进行了明确，即原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。

对在同一个项目中，既建造普通标准住宅又建造其它类型房地产的，无论是否享受普通标准住宅优惠政策，均应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

具体清算类型划分由各市地方税务局视情统一确定，报山东省地方税务局备案。

十、政府性基金和行政性事业收费如何扣除

办法第二十九条第（二）房地产开发成本中规定，在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本，并加计扣除。具体范围由各市地方税务局确定。

十一、装修费用如何扣除

办法第二十九条规定，装修费用可以计入房地产开发成本。

《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字[1995]第6号）规定：“条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品”。因此，总局解释，上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

十二、房地产开发企业缴纳的与转让房地产有关的税金是否包括印花税 根据财税〔1995〕48号文件第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除”。因此，办法第二十九条规定，与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

十三、土地增值税如何进行风险防控

按照《山东省地方税务局税收风险管理实施办法（试行）》的有关规定，办法明确了以风险管理为导向，对土地增值税预征环节和成本费用管控环节进行风险识别，并针对税收风险点，采取有效措施，降低土地增值税税收损失率，提升土地增值税征管质量。

十四、清算鉴证质量如何进行评价

办法第五章要求县级地税机关从鉴证报告规范度、鉴证报告差异率、鉴证报告可信度三个方面进行评价，并对清算鉴证质量按甲、乙、丙三个等级做出评价结论。对被评为丙级的鉴证人，市级地税机关可按国家税务总局《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局令第14号）的相关规定进行处理。

十五、法律责任如何规定

根据《中华人民共和国征收管理法》等有关规定，办法第六章重点对纳税人、税务师事务所、会计人员、注册税务师、税务人员以及造价工程师在土地增值税管理过程中可能产生的法律责任进行了梳理、归集，并对各类违规行为应承担的法律责任和应采取的处罚措施进行了明确。

十六、办法的执行日期是如何规定的

本办法自2015年 8月1日起施行，纳税人已经进行土地增值税清算申报、但主管地税机关尚未下达清算审核结论的，也应参照本办法执行。

山东省地税局 2015年07月01日

第二篇：济南市地方税务局土地增值税清算管理办法

济南市地方税务局土地增值税清算管理办法

第一条 为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。

第三条 土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。

第四条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；

（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。

第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。

第六条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:

（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;

（二）纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

第七条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。

第八条 主管地税机关在进行土地增值税清算时，应审核以下内容：

（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；

（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；

（三）预缴土地增值税情况；

（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；

（五）其他需审核的项目。

第九条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；

第十条 土地增值税的计算扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：

1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除，但已列入扣除项目扣除的不得重复计算扣除。

（五）根据《条例》第六条(五)项规定，按本条

（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

第十二条 各级地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。

第十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：

凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

第十四条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过清算后应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。第十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。

第十六条 本办法由济南市地方税务局负责解释。

第十七条 本办法自二ΟΟ四年七月一日起执行。

第三篇：山东省地方税务局民间借贷税收管理办法(试行)

关于发布《山东省地方税务局民间借贷税收管理办法（试行）》的公告

2011年第4号

为加强我省民间借贷税收管理，堵塞税收漏洞，山东省地方税务局制定了《民间借贷税收管理办法（试行）》,现予以发布，自2011年10月1日起施行。

特此公告。

二○一一年九月二十一日

山东省地方税务局民间借贷税收管理办法（试行）

第一条 为加强民间借贷税收管理，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则等有关税收法律、法规、规章，制定本办法。

第二条 本办法所称民间借贷，是指金融机构之外的单位、个人之间相互拆借资金、集资等融资行为（以下简称应税劳务）。第三条 凡在我省范围内有偿提供民间借贷应税劳务的单位和个人以及从我省取得利息收入的外国企业或个人（非居民），均应按本办法的规定履行纳税义务。

有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。

第四条 纳税人提供应税劳务应按规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、企业所得税（或个人所得税）。其中：营业税适用“金融保险业”税目，个人所得税适用“利息、股息、红利所得”税目。

第五条 纳税人应纳营业税的计税营业额为贷款利息收入，包括加息、罚息、逾期偿还利息或者其他经济利益。

第六条 纳税人的计税营业额或应纳税所得额应以人民币计算，纳税人以人民币以外的货币结算的，应当折合成人民币计算。营业税计税营业额的折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价，纳税人应当事先确定采取何种折合率，确定后1年不得变更。企业所得税应纳税所得额的折合率应当按照月度或季度最后一日的人民币汇率中间价，折合成人民币计算。终了汇算清缴时，对已经按月度或季度预缴税款的，不再重新折合计算，只就该内未缴纳企业所得税的部分，按照纳税最后一日的人民币汇率中间价，折合成人民币计算应纳税所得额。

第七条 纳税人提供应税劳务，按照贷款利息收入和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：

应纳营业税=利息收入×5% 应纳个人所得税=利息收入×20% 应纳非居民企业所得税=利息收入×10%（税收协定或安排的税率低于10%，按协定或安排规定的税率计算）

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、企业所得税应纳税额分别按相关的法律、行政法规、规章的规定计算缴纳。

第八条 营业税纳税义务发生时间，为纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭证的当天，是指：签订书面民间借贷合同并明确付款日期的，纳税义务发生时间为确定付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，纳税义务发生时间为取得借贷资金利息收入的当天。

个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付利息的单位或者个人为扣缴义务人，扣缴义务发生时间，为扣缴义务人支付利息的当天。

非居民各项税收，以直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人对境外非居民纳税人支付利息超过三万美元的，必须到主管税务机关开具对外支付税务证明后才能付汇。

第九条 营业税的纳税期限为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别确定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

第十条 纳税人营业税的纳税地点为其机构所在地或居住地；扣缴义务人代扣代缴个人所得税的纳税地点为其机构所在地或居住地；扣缴义务人代扣代缴非居民各项税收的纳税地点为其机构所在地或居住地； 第十一条 纳税人应当真实、准确、全面地核算应税劳务的发生，并根据合法、有效凭证记账。

第十二条 应税劳务发生后，纳税人应当及时向主管税务机关申报缴纳税款并申请开具合法票据。

第十三条 主管税务机关应当建立民间借贷融资双向申报制度，融资双方应当按照本办法规定按时办理纳税申报，如实报送相关资料。具体报送资料由主管税务机关根据实际需要确定。

第十四条 主管税务机关应当拓宽信息采集渠道，建立健全信息核查制度，按月对融资双方财务报表往来账项进行比对、分析和验证。

第十五条 主管税务机关应当加强对融资过程的跟踪控制，根据民间借贷双方的关联关系（集团企业、关联企业和其他）、利息收付、财务处理等特征，确定适用不同的征收方式，实施分类管理。

第十六条 主管税务机关应当根据企业融资类型、规模、频繁程度，实施重点管理。

第十七条 纳税人有下列情况之一的，主管税务机关有权核定其应纳税额：

1、纳税人不能提供真实有效的民间借贷合同或借据，但经税务机关核查，有充分证据表明存在民间借贷行为和金额的；

2、纳税人虽能提供真实有效的民间借贷合同或借据，但约定的利率明显低于市场利率水平又无正当理由的；

3、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

第十八条 纳税人有本办法第十七条所列情形之一的，主管税务机关有权采用下列顺序核定其应纳税额：

1、按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

2、按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

3、按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省地方税务局确定。

纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。

第十九条 主管税务机关应当按照有利于税源控管和方便纳税的原则，委托接受应税劳务的单位和个人代征该应税劳务应纳的营业税金及附加。

第二十条 扣缴义务人向个人支付利息时，应依法代扣代缴个人所得税。

第二十一条纳税人发生的利息支出，按照企业所得税法的有关规定可以在税前扣除。企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生的当期和以后扣除。

第二十二条纳税人、扣缴义务人未按规定申报纳税以及发生税收违法行为的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

第二十三条本办法未尽事宜按现行税收法律法规及有关政策执行。

第二十四条本办法由山东省地方税务局负责解释。第二十五条本办法自2011年10月1日起实施。

第四篇：《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》解读

《广东省地方税务局土地增值税清算管理

规程（暂行）》解读

为加强我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，广东省地方税务局印发了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（以下简称《规程》），现解读如下：

一、为什么要制定《规程》？

随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，土地增值税的征收管理日显重要。为了严格执行土地增值税的税收政策，认真落实国家税务总局文件精神，强化对土地增值税的征管工作，特别是进一步提升土地增值税清算工作质量和效率，优化、规范土地增值税清算管理业务流程，特制定《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》。

二、制定《规程》的政策依据是什么？

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等一系列文件为依据，在国家税务总局授权内，结合今年我省土地增值税征管实践成果制定本规程。

三、制定《规程》的指导思想是什么？

制定《规程》的指导思想是：一是明确土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，强调纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责；二是优化纳税服务，强调税务机关应当提供周到细致的纳税服务，特别是更加注重降低纳税人的涉税风险。

四、《规程》适用的范围是什么？

《规程》适用于广东省内房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

五、《规程》突出的主要内容有哪些？

《规程》针对土地增值税清算管理特点，结合我省房地产开发的实际，突出可操作性，努力实现土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。

六、税务机关提升纳税服务质量，特别是加强开发前期的服务，努力降低纳税人涉税风险的安排有哪些？

《规程》明确指出税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，纳税人应在施工前或施工过程中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。

七、《规程》对纳税人资料报送有什么要求？

《规程》要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。

2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。

（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料:

1.建筑工程预算书。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造价情况备案表、工程量清单。

（三）销（预）售商品房环节：

纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

（四）项目竣工验收备案环节：完成项目竣工验收（备

案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：

1.建筑工程竣工结算资料。

2.房屋测量成果报告书。

（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。

八、纳税人报送的凭证资料不符合清算要求或不实应如何界定？

《规程》指出凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程

量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

九、《规程》对哪些法律责任进行了明确？

《规程》将相关涉税人员法律责任单独成章，对纳税人、会计人员、造价工程师、注册税务师和税务师事务所以及税务人员相关涉税行为可能产生的法律责任进行了梳理、归集，并强调如有违法违规行为，将由相关部门依照相应的法律法规进行问责。

第五篇：05贵州省地方税务局土地增值税清算管理办法(征求意见稿)

贵州省地方税务局 土地增值税清算管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发„2006‟187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发„2009‟91号）等相关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于从事房地产开发的企业（以下简称纳税人）所开发房地产项目的土地增值税清算工作。

第三条 本办法所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》（见附件1），向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算，原则上以纳税人取得的《建设工程 规划许可证》为依据确认清算单位。

第五条 房地产项目中既建有普通标准住宅，又建有其他商品房的，在土地增值税清算时，应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第六条 土地增值税的清算主体为纳税人，主管税务机关负责土地增值税的清算受理和审核。

第二章 项目管理

第七条 主管税务机关应加强房地产项目的日常税收管理，实施项目管理。主要应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第八条 纳税人应当按照国家财务会计制度并结合土地增值税清算管理要求，对分期开发项目或者同时开发多个项目或同一项目中建造不同类型房地产要按不同期间和不同项目合理归集不同类型房地产的收入、成本和费用。

第九条 纳税人应当在取得（包括出让、转让、接受投资作价入股及其他方式）国有土地使用权环节，向主管税务机关报送下列资料：

（一）国有土地使用权出让或转让合同（协议）；

（二）国有土地使用权证；

（三）建设用地规划许可证；

（四）其他相关资料。

第十条 纳税人应当在办理立项与规划环节，向主管税务机关报送下列资料：

（一）房地产项目立项批文；

（二）建设工程规划许可证；

（三）建设工程施工许可证；

（四）其他相关资料。

第十一条 纳税人申请领用或代开销售不动产发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

（一）建筑工程预算书；

（二）建筑工程设计合同；

（三）建筑工程施工合同；

（四）工程造价情况备案表；

（五）工程量清单；

（六）其他相关资料。

第十二条 房地产项目设计或施工环节出现特殊情况可能导致土建、安装、装饰装修、园林绿化等发生重大变化的，纳税人应当在施工前或施工中向主管税务机关报告，并报送下列资料：

（一）变更的设计或施工图；

（二）变更的工程量清单；

（三）变更的装饰材料清单；

（四）变更的绿化苗木清单；

（五）其他相关资料。

第十三条 房地产项目每取得一张销（预）售许可证时，纳税人应及时向主管税务机关报备。房地产项目竣工验收手续办理完成后，纳税人应及时向主管税务机关报送建筑工程竣工验收备案表。

第十四条 纳税人应当在取得商品房权属证明后向主管税务机关报送下列资料：

（一）商品房权属证明；

（二）建筑工程竣工结算资料；

（三）房屋测量成果报告书；

（四）建设单位、施工单位、监理单位三方签字盖章的 项目竣工图；

（五）其他相关资料

第十五条 房地产项目已售建筑面积达到可售建筑面积 85%以上（以下简称销售比例），或者该销售比例虽未达到85%，但已售建筑面积与自用、出租面积合计达到可售建筑面积85%的，纳税人应当在15日内向主管税务机关报送《房地产项目销售和使用情况表》（见附件）。

第三章 清算条件

第十六条 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增 值税清算。

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十七条 符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

（二）取得房地产项目最后一张销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关对房地产项目进行纳税评估后，有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。

上述第（一）款中“该比例虽未超过85%，但剩余的可 售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产项目可售建筑面积比例在85%以上。

第四章 清算申请与受理

第十八条 凡房地产项目符合本办法第十六条规定的，纳税人应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

第十九条 凡房地产项目符合本办法第十七条规定，主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的，应出具并送达《×××土地增值税清算通知书》（见附件）。纳税人应当自收到《×××土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

第二十条 主管税务机关应自受理清算申请之日起90日内完成清算审核并作出清算结论。如确有特殊困难无法在规定时间内完成清算审核的，经主管税务机关批准，可适当延长清算审核时间，但最长不得超过60日，并书面告知纳税人。

第二十一条 纳税人应自收到主管税务机关出具并送达的清算审核结论之日起5个工作日内办理补（退）土地增值税手续，预期不办理补缴税款手续，应自期限届满之次日起按日加收0.5%的滞纳金。

第二十二条 纳税人未按本办法第九至十四条规定及时 报送相关资料的，在办理土地增值税清算手续时，应连同下列资料一并向主管税务机关提供：

（一）土地增值税纳税申报表及其附表（见附件）。

（二）房地产项目清算说明，内容主要包括房地产项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。

（三）项目竣工决算报表，当期财务会计报表（包括损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表）。

（四）取得土地使用权时所支付的地价款凭证。

（五）能够按房地产项目计算分摊利息支出的银行贷款利息结算通知单及有关的证明和借款合同。

（六）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（七）商品房购销合同统计表及销售明细表，内容主要包括：销售项目栋号、房号、销售面积、销售收入、用途等。

（八）房地产项目的工程竣工验收报告。

（九）与转让房地产有关的税费完税凭证和缴费证明，包括已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

（十）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的房地产项目，还应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（十一）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清 算有关的证明资料等。

第五章 清算收入确认

第二十三条 清算收入是指纳税人有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十四条 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第二十五条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应在产权发生转移时视同销售并确认收入。

纳税人以其开发产品对被拆迁户进行安臵补偿的，安臵用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。

上述所称“产权发生转移时”，应按实质重于形式的原则加以判断。无论纳税人与受让方是否办理不动产权属变更登记，只要有相关证据证明该转让行为已实质发生，且纳税人已获得相应的经济利益，受让方也已取得对房地产占有、使用和收益的权利，即应视为产权发生转移。第二十六条 纳税人销售开发产品的价格低于同期同类房地产平均销售价格20%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管税务机关有权按市场公允价值核定其销售价格，但下列情形除外。

（一）采取政府指导价、限价等非市场定价机制进行销售的开发产品；

（二）由法院判决或裁定价格的开发产品；

（三）采取公开拍卖方式决定价格的开发产品；

（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。第二十七条 本办法第二十五、二十六条所规定的情形，其收入的确认按以下方法和顺序核定：

（一）按纳税人同一房地产项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）按纳税人同一地区、同一同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

第二十八条 纳税人销售开发产品时附赠受让方车库（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金额确认销售收入。

纳税人单独销售无产权的车库（位）的，其实质为租赁收入，不征收土地增值税。第二十九条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价中向购买方一并收取，视同销售房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不确认为销售房地产所取得的收入。

纳税人除前款规定之外的因销售开发产品向购买方单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视的初装费、呼叫系统的购臵安装费以及其他价外费用，一律确认为土地增值税的计税收入。

第三十条 纳税人因销售开发产品向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，一律确认为土地增值税的计税收入。但因购买方违约导致合同被解除的，纳税人向购买方收取的违约金等，不得作为与销售房地产有关的经济利益，不确认为土地增值税的计税收入。

第三十一条 纳税人以低于市场公允价值的价格销售开发产品，并与购买方约定在一定期间内由纳税人或其关联方拥有该开发产品部分或全部使用、收益权的，其土地增值税的计税收入应为销售时所取得的价款与在该期间内纳税人或其关联方因该开发产品的使用和收益所取得的全部经济利益之和。

对前款所称经济利益的具体金额无法准确确认的，主管 税务机关有权按照本办法第二十六条的规定核定其计税收入。

第六章 扣除项目金额确认

第三十二条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额，具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费；

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；

（四）与转让房地产有关的税（费）金，具体包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；

（五）加计扣除，除另有规定外，即按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的20%扣除。

第三十三条 除另有规定外，纳税人计算扣除项目金额时，其支出必须实际发生且取得合法有效凭据，应当取得但未取得合法有效凭据的不得扣除。

第三十四条 纳税人为取得土地使用权支付的土地出让 金、土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费、消防设施费以及其他各种补偿费用应申报缴纳的契税，视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除。

纳税人因逾期开发所缴纳的土地闲臵费以及各种性质的罚款、罚金、滞纳金等不得扣除。

第三十五条 纳税人以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、消防设施费、税金等），在确认扣除项目金额时应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

纳税人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的补偿款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

第三十六条 在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，纳税人取得的土地使用权并已支付土地出让金但没有合法有效凭证的，经向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，可准予扣除：

（一）能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；

（二）按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。

实行“招、拍、挂”之后以出让方式取得的土地使用权，纳税人不能提供土地出让金的合法有效凭证的，不得计入扣除项目金额扣除。

三十七条 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、劳动力安臵费、安臵动迁用房支出、拆迁补偿款等。

纳税人用建造的本项目房地产安臵回迁户的，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

纳税人因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴的，应相应抵减扣除项目金额。

第三十八条 前期工程费是指纳税人为开发房地产项目支付的规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”或“七通一平”等费用。

第三十九条 建筑安装工程费是指纳税人为建造房地产项目支付的建筑工程费用、安装工程费用及其他建筑安装工程费用等。

第四十条 基础设施费是指纳税人支付的开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的费用。

第四十一条 公共配套设施费是指纳税人建造的并与房地产项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的 支出。土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行扣除：

（一）建成后产权属于全体业主所有，且纳税人能够提供向业主委员会或业主委员会委任的物业管理单位办理移交的相关证明材料，其公共配套设施费可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，且纳税人能够提供向政府有关部门或者公用事业单位办理移交的相关证明材料，其公共配套设施费可以扣除；

（三）建成后有偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，纳税人取得的经济补偿或补贴，应冲减公共配套设施费；冲减后仍有余额的，公共配套设施费可以扣除；

（四）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除公共配套设施费。

第四十二条 纳税人将房地产项目中的公共配套设施移交给业主或政府有关部门、公用事业单位后又以各种名义取得对其实际占有、收益的权利并以自身名义用于租赁或者自用等商业用途的，其公共配套设施费不得扣除。

第四十三条 开发间接费是指纳税人为直接组织和管理房地产项目发生的费用，具体包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转 房摊销、工程监理费等。

纳税人应严格区分开发间接费与房地产开发费用，不允许将属于房地产开发费用性质的支出列入开发间接费。在土地增值税清算时纳税人应提供费用划分的相关依据，否则一律视为房地产开发费用进行扣除。

第四十四条 纳税人按规定将发生的利息支出予以资本化并计入房地产开发成本的，在土地增值税清算时应先将已资本化的利息支出从开发成本调整至财务费用，再按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

第四十五条 纳税人发生的下列费用，一律视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（一）向母公司或总公司缴纳的管理费；

（二）转让房地产过程中发生的诉讼费用；

（三）为开发项目购买的商业保险；

（四）为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。

第四十六条 纳税人向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

第四十七条 纳税人实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行扣除：

（一）纳税人单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板 房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用按相关规定计算的折旧或摊销，应计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除；

（二）纳税人采取经营租赁方式租赁房地产项目以外的其他建筑物装修售楼部、样板房等营销设施的，在土地增值税清算时已实际支付的租金与设计、建造、装修等费用的折旧、摊销额，应计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除；

（三）纳税人利用房地产项目中的开发产品修建售楼部、样板房等营销设施或者虽然单独修建但可以转让的，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除；

（四）纳税人利用房地产项目中的公共配套设施修建售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应冲减公共配套设施费。

第四十八条 纳税人销售精装房、半精装房、简装房等已装修的开发产品，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

第四十九条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭 证或资料不符合清算要求或金额明显偏高的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

纳税人与其关联方采取转让定价的方法，虚增前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项开发成本，将其房地产项目利润转移至关联方的，主管税务机关可以参考前款规定进行核定。

第五十条 在土地增值税清算时，扣除项目金额区分下列情况进行确认：

（一）纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目金额按本办法第三十二条

（一）、（四）项规定进行确认；

（二）纳税人取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目金额按本办法第三十二条

（一）、（二）、（四）项和加计房地产开发成本的20%进行确认。

（三）纳税人取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目金额按本办法第三十二条

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定进行确认。

第五十一条 同一房地产项目中既建有普通标准住宅，又建有其他商品房的，其不同类型房地产的扣除项目金额原则上按可售建筑面积占房地产项目总的可售建筑面积的比 例计算分摊。商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高

第七章 清算鉴证

第五十二条 纳税人可委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所进行土地增值税清算鉴证工作，但主管税务机关不得以纳税人未提供税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》为由拒绝受理其清算申报。

第五十三条 税务师事务所受托对房地产项目进行土地增值税清算鉴证时，应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定对审核鉴证情况出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合要求的鉴证报告，主管税务机关可以采信。

第五十四条 主管税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

第五十五条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证时，应对不同类型房地产所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

第五十六条 税务师事务所对房地产项目出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，应同时向主管税务机关提供鉴证工作底稿。税务师事务所发现纳税人提供虚假的凭证、账 册、财务会计报告及有关纳税资料和数据的，应及时报告主管税务机关。

第八章 核定征收

第五十七条 主管税务机关在进行土地增值税清算审核时，发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第五十八条 主管税务机关要加强对核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，一律不得实行核定征收。

第五十九条 符合本办法第五十七条规定的核定征收条件的，其核定征收率按下列标准执行：

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1.普通标准住宅，核定征收率为 ％； 2.非普通标准住宅，核定征收率为 ％； 3.营业用房，核定征收率为 ％； 4.其他房产，核定征收率为 ％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）： 1.普通标准住宅，核定征收率为 ％； 2.非普通标准住宅，核定征收率为 ％； 3.营业用房，核定征收率为 ％； 4.其他房产，核定征收率为 ％。

第九章 清算后再转让房地产的处理

第六十条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让房地产的，纳税人应按下列方法申报缴纳土地增值税：

扣除项目金额=清算时的单位建筑面积成本费用×再转让房地产建筑面积

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额 增值率=增值额÷扣除项目金额

再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数 应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数

第六十一条 纳税人在土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确 定的适用税率计算缴纳土地增值税。

第六十二条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通标准住宅和其他商品房按本办法第六十条的规定申报缴纳土地增值税。

第十章 附 则

第六十三条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第六十四条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

第六十五条 本办法所规定事项生效施行后，国家有关部门对其有新的规定的，按新规定执行。

第六十六条 本办法由贵州省地方税务局负责解释。第六十七条 本办法自2014年1月1日起开始施行。《贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》（贵州省地方税务局公告2010第3号）同时废止。

附件：1.土地增值税纳税申报表

2.各类附表