山东省地方税务局2012年4号公告-山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（精选）

第一篇：山东省地方税务局2012年4号公告-山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（精选）

山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告

山东省地方税务局公告2012年第4号 2012.4.28

为进一步规范土地增值税核定征收管理，现将有关问题公告如下：

一、纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（六）转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；

（七）单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的。

二、符合上述核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，由纳税人签字盖章、县（市、区）地税局审核批准后，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》。

为提高二手房征管效率，对个人转让旧房及建筑物的，凡符合核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，经纳税人签字盖章后即可实行核定征收。

三、核定征收率

凡符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于5%，具体比率由各市根据当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后执行。其中，对房地产开发企业应区分不同房地产类型分别确定核定征收率。房地产类型的划分，由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划分确定。

各市局必须严格依照税收法律法规规定的条件实施核定征收,不得擅自扩大核定征收范围,严禁随意核定、一核了之，严禁将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。省局将土地增值税清算作为重点工作进行考核督导，适时抽查以核定征收作为清算方式的房地产开发项目，请各市高度重视，进一步规范核定征收管理。

本公告自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。

第二篇：2011厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告

厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告

厦门市地方税务局公告〔2011〕5号

全文有效成文日期：2011-04-27

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件规定，结合我市实际，现就土地增值税征收管理有关事项公告如下：

一、关于清算分期标准

对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（厦地税发〔2010〕16号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

二、关于扣除项目金额分摊

（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊

房地产开发企业办理土地增值税清算时, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

（二）转让房地产有关的税金的分摊

土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的有关的税金在计算土地增值税时不得扣除。

三、关于在2006年1月1日前后均有销售的房地产项目的清算

对于在2006年1月1日前已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积在85%以下（不含85％）的房地产项目，以后房地产开发企业在办理土地增值税清算时，应先计算该项目已售房地产的增值率，确定适应的土地增值税税率，再将2006年1月1日后已售房地产的增值额乘以该项目已售房地产适应的土地增值税税率计算土地增值税。

四、关于单位和个人转让二手房土地增值税征收管理

1．个人转让住房（含普通标准住宅和非普通标准住宅）、写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的1％征收土地增值税。按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2．对于单位转让二手房缴纳营业税采用差额征税的，在计算征收土地增值税时也应按购房发票计算扣除项目金额，据此计算转让二手房增值额、增值率和应纳土地增值税税款。

3．单位和个人转让二手房价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定进行调整。

本公告自2011年5月1日起执行，其中本公告第四条执行时间以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准。本公告生效之前房地产开发企业已办理土地增值税清算的，不再根据本公告第二、三条规定进行调整。

二○一一年四月二十七日

第三篇：河南省地方税务局公告

河南省地方税务局

公告

2010年第2号

关于发布

《委托代征税款管理办法》的公告

河南省地方税务局

为了规范地方税收委托代征管理工作，强化零星分散税源控管，降低征纳成本，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定，河南省地方税务局制定了《委托代征税款管理办法》，现予发布，自2011年1月15日起施行。

特此公告。

附件：1.《委托代征税款协议书》（式样）；

2.《委托代征税款证书》（式样）； 3.《变更委托代征税款协议通知书》（式样）；

4.《终止委托代征税款协议通知书》（式样）。

二○一○年十一月三十日

委托代征税款管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范和加强地方税收委托代征工作的管理，强化零星分散税源控管，降低征纳成本，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《税收征管法》及其实施细则）的有关规定，结合我省地方税收征管的实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称的委托代征，是指按照双方自愿、简便征收、强化管理、依法委托的原则，由地税机关（委托人）委托有关单位和组织（代征人），按照《委托代征税款协议书》（附件1）的规定代委托人征收税款(含有关规费，下同)的行为。

第三条 本办法所称委托人，是指有税收管辖权且具体与代征人签订《委托代征税款协议书》的县（市）级以上地方税务局。

本办法所称代征人，是指依法接受地税机关委托，行使代征税款权利并承担《委托代征税款协议书》规定义务的单位和组织。本办法所称主管税务机关，是指对委托代征的税收有管辖权，且日常直接负责征收管理的基层税务机关。

第二章 委托代征范围

第四条 符合下列条件的税款可实行委托代征：

（一）农贸、建材、文化等专业市场的个体地方税收；

（二）建筑安装、交通运输、房地产交易、私房租赁、矿产开采加工销售、林业、小水电等行业的地方税收；

（三）人民法院执行程序中，拍卖或变卖的财产依法应当缴纳的地方税收；

（四）拍卖行拍卖的财产依法应当缴纳的地方税收；

（五）国税机关代开发票征收增值税时纳税人依法应当缴纳的地方税收；

（六）实行核定征收税款的小型企业的地方税收；

（七）主管税务机关根据实际情况，权衡税源控管和征税成本，认为确有必要实行委托代征的其他零星分散、难以征管的地方税收。

第五条 由地税机关征收的有关规费在法律、法规、规章规定范围内可随有关税收一并委托代征。

第三章 委托代征的确定、变更和终止

第六条 代征人应当同时具备如下条件：

（一）与纳税人有行政管理、业务往来、以及其他合法管理或协作关系；具有一定的税源控管手段，方便纳税，有能力完成代征税款工作任务；

（二）有固定的办公、经营场所及代征工作所必要的信息技术条件；

（三）开立银行账户，能够独立承担民事责任；

（四）有健全的财务制度、机构，并设置专人（或机构）负责具体代征工作；

（五）诚实守信且没有违法犯罪记录；

（六）主管税务机关根据税收征管要求和委托代征事项确定的其他条件。

各级地税机关不得委托税务师事务所或其他税务中介机构和组织代征税款。

第七条 税务机关实施委托代征，由主管税务机关提出委托代征事项报告，报上级机关即委托人。委托人对委托代征事项、代征人代征税款的条件、能力进行资格审查。对符合规定条件的委托代征事项和代征人，经委托人内部征管科技部门会同税政、法规、计财等部门共同审查、确认委托代征相关内容，报局长批准，由委托人会签同级财政部门后，再与代征人签订《委托代征税款协议书》。明确委托代征的税种、范围、计税标准、代征期限、双方的权利和义务、违约责任及其他有关事项等。并向代征人核发《委托代征税款证书》（附件2）。

《委托代征税款协议书》应当由双方的法定代表人或负责人签字并加盖单位公章。

《委托代征税款协议书》和《委托代征税款证书》的有效期由委托人根据需要在2年内确定，但最长不得超过3年。有效期满需要继续进行委托的，重新签订《委托代征税款协议书》，重新核发《委托代征税款证书》。

委托人应当将委托代征情况在一定范围内，以适当的方式予以公告。

第八条 代征人应指定专人负责代征税款工作。委托人对代征人员应当进行岗前业务培训和定期业务培训，未经培训的人员不得从事代征工作。

第九条 因税收政策发生变化等原因，需要修订《委托代征税款协议书》有关内容的，委托人应会同同级财政部门向代征人发出《变更委托代征税款协议通知书》（附件3），重新签订《委托代征税款协议书》，涉及《委托代征税款证书》内容发生变化的，应重新核发《委托代征税款证书》。

第十条 有下列情形之一的，委托人应会同同级财政部门向代征人发出《终止委托代征税款协议通知书》（附件4），终止委托代征税款协议。

（一）委托代征税款协议期满的；

（二）代征人违反《委托代征税款协议书》及本办法规定的；

（三）代征人发生合并、分立等情况需终止委托代征税款协议的；

（四）因税收政策变化或双方管辖权变更等原因需终止委托代征税款协议的；

（五）因其他情况需终止委托代征税款协议的。

第十一条 代征人不能单方停止履行协议，确需终止协议的，应提前一个月告知委托人并经委托人同意。

第十二条 委托代征税款协议终止时，代征人应结清已代征税款、滞纳金，缴销税收票证，交回《委托代征税款证书》等资料。

第四章 委托实施及管理 第十三条 委托代征主管税务机关应当在委托代征前组织有关税收管理员、代征人指定人员联合对代征范围内的纳税人进行全面的税源清查，澄清代征范围及户数。

第十四条 代征人应全面掌握代征范围内税源分布及变动情况，及时向委托人报告并传输新办、变更、停（复）业、失踪纳税人的信息。同时，应督促代征范围内新增的、变化的、与委托代征事项有关的纳税人及时到主管税务机关申请办理新办、变更、停（复）业、注销税务登记手续等事项。不服从代征管理的，将有关信息及时报告委托人。

第十五条 主管税务机关不得委托代征人发售、代开发票。

第十六条 代征人应按以下规定办理代征税款票证的领取、使用、保管和缴销：

（一）应指定专人负责税收票证的领取、使用、保管和缴销；

（二）须凭《委托代征税款证书》、《票款结报手册》领取税收票证；

（三）须配备税收票证专用保险箱、柜，存放税收票证；

（四）须每月按委托人要求报送纸质或电子档《委托代征税款报告表》。

代征人领取的税收票证如发生丢失和损毁，必须立即向主管税务机关报告，并按票证管理的有关规定进行业务和技术处理。

第十七条 代征人应按规定建立代征税款账簿，设立代征税款明细账，详细记录纳税人名称、代征税种、税目、计税依据、税率、税款金额及税款所属期等。

第十八条 代征人必须按照《委托代征税款协议书》的规定，以委托人的名义依法征收税款，不得违反规定多征、少征、不征税款或延期缓期征收税款，不得超越授权范围行使其它属于税务机关的法定权力；纳税人拒绝缴纳代征税款的，代征人应当及时报告委托人。

第十九条 代征人征收税款时，必须开具我省地方税务机关统一制发的完税凭证，不得使用其它凭证代征税款。

第二十条 纳税人符合税收优惠条件的，由纳税人按照法律、行政法规、规章和税收规范性文件规定的程序向主管税务机关申请办理税收减免事宜。代征人对已办理了税收优惠审批手续，享受有关税收优惠待遇的纳税人，代征税款时按规定予以抵减或免征税款；凡没有办理税收优惠审批手续的纳税人，代征人一律不得随意为其减、免税款。

第二十一条 代征人应按照委托人要求及时填报《委托代征税款报告表》，按照《委托代征税款协议书》确定的缴款办法报送并解缴税款；代征人不得以任何形式占压、挪用所代征的税款。

第二十二条 代征人应当按照《委托代征税款协议书》的规定征收税款，不得再委托其他任何单位或个人征收税款。同时应为纳税人的纳税事宜保密。

第二十三条 代征人履行代征税款义务时发现纳税人有违法违规行为，应及时报告委托人，由税务机关按照有关法律法规和规章的规定进行处理，代征人不得实施属税务机关专有的税务行政处罚或税收保全、税收强制执行等行政执法行为。

第二十四条 代征手续费的支付比例和支付方式由委托人和代征人在法律法规和规章及有关文件规定的范围内商定，并在《委托代征税款协议书》中明确。

代征人不得从代征税款中直接扣除代征手续费。

第二十五条 代征人应积极配合委托人推行使用委托代征软件。第二十六条 委托人、税源主管税务机关有权并应当定期或根据需要随时对代征人的代征情况进行跟踪抽查、检查，监督、指导。

代征人应当与委托人建立并保持通畅的联系渠道，接受委托人的监督检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

第五章 委托代征管理职责

第二十七条

委托人职责：

（一）负责代征人的资格审查和确定；

（二）负责确定委托代征税收的具体范围，签订、变更和终止《委托代征税款协议书》，填制、发放、收回和缴销《委托代征证书》；

（三）按有关规定确定代征手续费比率，按时办理手续费支付手续；

（四）负责对本单位委托代征税收的日常业务指导、检查、监督、跟踪管理及信息反馈，协调代征工作中存在的问题；

（五）及时处理代征人代征税款中出现的突出问题，完善、规范征管办法。

第二十八条 委托代征主管地税机关职责：

（一）负责对代征人代征税款业务的监督、管理、检查及信息采集，包括基本信息、税款征收信息、欠税信息、发票和税收票证管理情况、代征税款专用账户等；

（二）审核代征人员的资格，辅导和培训代征人员；

（三）研究解决或向上级税务机关反映代征税款中出现的问题或代征人反映的问题；

（四）负责代征人网上申报报解代征税款的审核；

（五）督促代征人报送有关报表和资料；

（六）对计财部门反馈的结报税款不准确，税种、级次互串，超过期限积压税款等情况进行督促整改和跟踪管理。

第二十九条 办税服务厅职责：

（一）负责对代征人辅导税收票证管理规定，包括领取、使用、保管、结报有关票证的规定；

（二）负责代征人的代征税款收缴工作；

应、验旧、缴销工作。

第三十条 计财部门职责： 保管情况；

（三）负责税收票证的发放、结报管理和发票供

（一）负责检查代征人的税收票证开具、使用、（二）负责检查代征人税款缴库“双限”制度执行情况。对代征人存在的结报税款不准确、超过期限积压税款问题，应当及时反馈给相关的税收管理部门；

（三）负责审核并支付代征人有关代征手续费；

（四）负责对委托代征税费的统计分析。第三十一条 税政（工会经费、残疾人保障金代征等）部门职责：

（一）负责审查《委托代征税款协议书》中的代征范围（代征的其他费、基金等）、税种、税目、税率、计税依据、缴税期限等；

（二）因国家税收法律、法规、规章等规定发生变化，需变更、终止原《委托代征税款协议书》的，提出修订、终止意见，报局长审批。

第三十二条 征管科技部门职责：

（一）负责拟订《委托代征税款协议书》；

（二）负责与同级财政部门会签《委托代征税款协议书》；

（三）负责拟订并与同级财政部门会签《变更委托代征税款协议通知书》；

（四）负责发放、收回和保管、缴销《委托代征证书》；

（五）负责检查代征人日常发票管理、税款代征情；

（六）负责推广使用POS机刷卡代征税款工作；

（七）协调委托代征有关工作。第三十三条 法规部门职责：

（一）负责对委托代征税款管理的执法监督检查；

（二）审查《委托代征税款协议书》、《变更委托代征税款协议通知书》等法律文书内容的合法性、规范性、严谨性。

第六章 法律责任

第三十四条 代征人在《委托代征税款协议书》授权范围内的行为引起纳税人的争议或法律纠纷的，由委托人解决并承担相应法律责任；代征人超出《委托代征税款协议书》授权范围的行为引起纳税人的争议或法律纠纷的，由代征人负责并承担相应法律责任。

第三十五条

代征人违反《委托代征税款协议书》规定未征或少征税款的，由委托人向纳税人追缴未缴或少缴的税款及滞纳金；代征人按照《委托代征税款协议书》的约定承担违约责任。

第三十六条 代征人违规多征税款，由委托人责令其立即退还，并按相关法律法规和规章的规定时限查实办理退税；致使纳税人合法权益受到损失的，代征人必须依法承担相应赔偿责任。在委托代征税款协议范围内行使的代征权，按照协议中的违约条款，向代征人追偿；超出协议范围的，由代征人自行承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 代征人在规定期限内不缴或者少缴应解缴的税款，由委托人按照《委托代征税款协议书》约定的条款进行处理。

第三十八条 代征人违反税收票证管理规定的，按照《委托代征税款协议书》列明的违约处理条款进行处理。

第三十九条 纳税人对代征人征税行为不服的，可以按规定向委托人的上一级地税机关或委托人的本级人民政府申请行政复议。

第四十条 税务机关工作人员玩忽职守，不按照规定对代征人进行及时、有效管理，给工作造成损害的，按规定追究相关人员的责任。

第七章 附 则

第四十一条 本办法由河南省地方税务局负责解释。第四十二条 《委托代征税款协议书》和《委托代征税款证书》的内容和式样，由河南省地方税务局统一发布。

第四十三条 本办法自2011年1月15日起施行。《河南省地方税务局委托代征单位管理暂行办法》（豫地税发„2002‟232号）同时废止。

分送：各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局。

河南省地方税务局办公室 2010

年12月6日印发

第四篇：喀什市地方税务局公告

喀什市地方税务局公告

（2011）第3号

关于《砖厂管理办法（试行）》的

公

告

为进一步加强税收管理，堵塞征管漏洞，规范砖厂税收定期定额征收，公平税负，根据地区地税局下发的“对砖厂税收定期定额征收管理的通知”要求，结合本局对砖厂典型调查的数据，特制定《喀什市地方税务局砖厂管理办法（试行）》，现予以公告。

二〇一一年十月二十五日

喀什市地方税务局 砖厂管理办法（试行）

为进一步加强税收管理，堵塞征管漏洞，规范砖厂税收定期定额征收，公平税负，根据地区局下发的“对砖厂税收定期定额征收管理的通知”要求，结合对砖厂典型调查的数据，制定本办法。

一、认真执行“点火、熄火制”。

熄火登记（即停业登记）：砖厂申报办理停业登记应当在熄火前（停业）向税务机关申报办理停业登记，如实填写《停、复业登记表》，说明停业理由、停业期限、停业前纳税情况，并结清应纳税款、滞纳金、罚款。纳税人未按规定向主管税务机关申请熄火登记的（停业），一律视为未停止生产经营；纳税人在批准的熄火期间（停业）进行生产经营的，应按规定向主管税务机关办理纳税申报并交纳税款。未按规定办理的，按照征管法的有关规定处理。

点火登记（即复业登记）：砖厂应当于恢复生产经营之前，向税务机关申报办理点火登记（复业），如实填写《停、复业登记表》。纳税人停业期满未按期复业又不延长停业的，税务机关应当视为已点火恢复生产经营，实施正常的税收管理。纳税人不申报办理点火登记而复业的，主管税务机关经查实，按照税收征管法的有关规定处理。

二、加强砖厂日常管理。

（一）税务所应当调查掌握砖厂经济数据情况。

1．基本情况：经营规模、单位产量、总产量、出窑周期、全年生产周期、废品损耗率、销售单价及均价。

2．生产成本费用：直接生产成本情况：单位成本、人工支出、燃料、水电油、机械及辅助费用；间接费用：管理、经营、财务费用。

以调查数据各所自行设置台帐，按规定记录以上各项内容。

（二）加强对停业户的日常巡查工作力度。

要按照《税收管理员制度》的规定，切实解决“淡化责任，疏于管理”的问题，按月制定下户巡查计划，对停业户每月实地巡查不少于2次，巡查人员一般不得少于2人，实地调查结果要提交工作报告并作为工作底稿归档。对巡查发现的假熄火户（假停业）严格按照规定处理，并提交管理科进行公告。

以上巡查，必须登记巡查台帐，在台帐中详细注明巡查情况。

三、砖厂核定办法

喀什市管辖范围内的所有砖厂，一律采用定期定额核定征收方式。

1.砖厂的税款核定依据为按照砖厂的销售额乘以适用税率进行确定，分月进行缴纳。

2.砖厂的税款核定按照一把火和两把火分别进行核定，一般情况下，一把火砖窑按照每门容量最低11000块，最低出窑率每门每月3次（出窑次数），每次出成品块1万块，残砖1000块，废品损耗率5%-10%；两把火最低出窑率每门每月按6次计算，其余指标与一把火砖窑相同。视不同的生产经情况进行确定营业额。3.对砖厂按照下列方法进行核定：

应税销售收入=（期初库存产品数量+当期产品数量-期末库存产品数量）×当期产品销售单价

当期产品数量=窑门数×出窑次数×（容量数－残砖数）出窑率（出窑次数）确定为：“一把火砖窑按照最低出窑率每门每月3次”、“两把火砖窑按照最低出窑率每门每月6次”。

废品损耗率5%-10%。

产品销售单价比照当期市场价格确定，如果市场价格发生较大变动时（价格变动幅度超过20%），应及时调整税负。

资源税按照每立方米粘土生产660块砖计算，即产量/660＝资源税计税依据。

四、税收管理人员对砖厂的生产经营情况要做到随时掌握，每季对各砖厂的生产经营情况至少核查2次，以便及时了解各砖厂的生产经营情况，发现生产经营情况发生变化时，核定税款也应及时做出相应调整。

五、以上对砖厂管理执行“点火、熄火制”，是适用于烧制普通砖的现有普通砖厂或砖窑，采取其他方式制造建筑用砖的砖厂或砖窑如：加气砖（块）、矿渣砖等比照本办法的要求加强日常管理。

关于《委托其他单位代开普通发票工作制度》及 《委托代征单位税收票证及发票管理考核办法》的

公

告

为加强税收征管，强化税源管理，提高纳税服务水平，规范委托代开发票行为，保障地方税收收入，维护市场经济秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和《中华人民共和国发票管理办法》及细则（新修订）和《自治区地税系统税收票证管理办法》的有关规定，结合实际制定了《喀什市地方税务局委托其他单位代开普通发票工作制度》及《喀什市地方税务局委托代征单位税收票证及发票管理考核办法》，现予以公告。

二〇一一年九月十五日

第五篇：海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告

海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征

收方法的公告

为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:

一、土地增值税核定征收条件

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。

二、土地增值税核定征收率

（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。

（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。

（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。

（四）若房地产开发项目跨销售的，则根据不同的销售分别适用核定征收率，无法区分具体销售的，一律从高确定核定征收率。房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。

三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。

四、土地增值税核定征收税款的计算

应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率

五、土地增值税核定征收审批流程

对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：

（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；

（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；

（三）组织进行核定征收核查；

（四）出具核定征收意见报告；

（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；

（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。

六、本公告自下发之日起执行。《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发[2004]122号）第五条第(二)项同时报废。特此公告

二O一一年七月八日

海南：上半年土地增值税收入增长逾五成

新华网海口７月２４日专电（记者夏冠男）记者从海南省地税局获悉，今年上半年，海南省土地增值税收入２２．３亿元，增长５３．１％，是增收额最大的税种。

２０１１年上半年，针对房地产宏观调控导致房地产销售大幅下降、主体税源大幅萎缩的状况，海南省地税局大力加强土地增值税征管。一方面，及时出台政策，将东部沿海市县土地增值税预征率提高到２％至３％，强化项目销售跟踪管理，加强土地增值税预征管理工作；另一方面，加大土地增值税清算工作力度，省局成立清算督导工作组，各市县成立清算小组，全面开展土地增值税清算。上半年全省土地增值税比上年同期增收７．８亿元，对地税收入增长贡献率达２７．４％。地税稽查部门还加大对房地产行业的稽查力度，１至５月房地产业查补收入１．３９亿元，房地产税收秩序整顿取得良好效果。

据介绍，２０１１年１至６月，海南地税强化税源监控，推行税费种精细化管理，大力打击涉税违法行为，实现税收收入大幅增长。全省地税收入为１５７．９亿元，同比增长２１．９％，增收２８．３亿元。２０１０年，该省地税系统组织地方税费收入突破３００亿元，地方税收收入突破２００亿元，达２２６．０１亿元，同比增长５６．２％，增幅连续三年位居全国地税系统首位。

多地楼市库存续升凸显调控效果 下半年需关注钱流

从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？

多城市库存逼近历史高位

据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。

其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。

在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。

张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。

在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。

世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩表示，从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。

张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。

下半年全国楼市供应潜力巨大

刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。

刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。

根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。

刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。

不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。

市场变数增多需关注开发商资金链

在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。

一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。

数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。

而且，正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示，2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低，其中仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。刘春岩表示，必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。(记者刘德炳、罗宇凡)