公告[2016]1号 黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

第一篇：公告[2016]1号 黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

公告[2016]1号

为提高我省土地增值税征管工作质量，统一税收政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策规定，现就土地增值税若干政策问题公告如下：

一、关于预缴税款申报缴纳期限问题

房地产开发企业在地税机关下达《税务事项通知书(审核结论通知)》前转让房地产取得的收入，应按规定的预征率预缴土地增值税，于每月终了15日内，向主管地税机关申报缴纳。对未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

二、关于普通标准住宅认定问题

自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。

三、关于取得销(预)售许可证满3年起始计算时间问题

对于房地产开发项目分次取得多个销(预)售许可证的，“销(预)售许可证满3年，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算”规定中的“满3年”，以其取得最后一个销(预)售许可证的时间算起。

四、关于土地增值税清算单位认定问题

房地产开发项目土地增值税清算，以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。

五、关于扣除项目金额的归集和分摊问题

(一)扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集;对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第二款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

(二)纳税人成片受让、分期开发项目的，其取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。

六、关于利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出扣除问题

房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定办理。即：凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除;凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除;凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出。

七、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计入收入，也不允许扣除相关成本、费用。

八、关于房地产开发费用扣除问题

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

九、关于保障性住房土地增值税处理问题

根据相关规定，保障性住房包括符合规定条件的经济适用住房、公租房以及城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等改造安置住房。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)精神，对上述保障性住房可不预征土地增值税。对房地产开发项目符合核定征收条件、被认定为核定征收土地增值税的，凡保障性住房销售收入(含回迁安置视同销售部分)能够单独核算，可以从核定征收计税依据中剔除。

十、关于房地产开发项目之外发生费用支出的扣除问题

房地产开发企业在房地产开发项目之外发生的各项费用支出，除符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第二款规定的拆迁异地安置条件的允许记入拆迁补偿费扣除外，其他费用支出一律不得扣除。

十一、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励等款项的处理问题

对于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、土地出让金返还、税收返还等财政补贴性收入，在计征土地增值税时，凡是明确相关款项用途的，直接冲减相关扣除项目金额，如土地出让金返还冲减取得土地使用权支付的金额等;凡是没有明确相关款项用途的，依次冲减取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本。房地产开发企业同时开发两个及以上项目涉及分摊计算的，比照本公告第五条的相关规定执行。

十二、关于清算后再转让房地产处理问题

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算。

十三、关于核定征收率适用时间问题

对于以核定征收方式进行土地增值税清算的房地产开发项目，其适用的核定征收率，按地税机关发出《税务事项通知书(核定征收通知)》时当地的核定征收率执行。

本公告除第二条外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完毕的项目不再调整，未清算完的项目一律按本公告相关规定执行。《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》(黑地税函〔2010〕33号)同时废止。

特此公告。

黑龙江省地方税务局

2016年3月25日

分送：各市(地)地方税务局，农垦建三江、九三管委会地方税务局，亚布力滑雪旅游度假区地方税务局，绥芬河、抚远市地方税务 局。

黑龙江省地方税务局财产与行为税管理处承办 办公室2016年3月25日印发

第二篇：绍兴市地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的公告

绍兴市地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的公告

发布机构：市财政（地税）局发布日期：2010-09-0

32010年第2号

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（2010年第2号公告）的规定，现对调整土地增值税预征率问题公告如下：

自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，我市本级房地产开发项目的土地增值税预征率调整为：高档住宅（含别墅、排屋）3%，商务（办公）用房和营业用房2.5%，其他房产2%。

原《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》（绍市地税政[2008]30号）第四条第二款停止执行。

特此公告。

二○一○年八月三十日

第三篇：成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告

成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告

成 都 市 地 方 税 务 局

成 都 市 财 政

局公告

2011年第1号

成都市地方税务局成都市财政局

关于土地增值税有关问题的公告

根据《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（2010年第1号）和《成都市人民政府办公厅转发城乡房产管理局等部门关于进一步加强房地产市场宏观调控工作目标实施意见的通知》（成办发〔2010〕85号）精神，现就土地增值税有关问题公告如下：

一、关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%.（四）商用房预征率为2.5%。

二、关于土地增值税核定征收率

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为6%。

（三）商用房核定征收率为7%。

三、本公告自2011年4月1日起实施，有效期至2014年9月30日止。

四、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2010年第1号）同时废止。

特此公告。

二零一一年二月二十八日

分送：各区（市）县地方税务局、财政局，市局各稽查局。成都市地方税务局办公室2011年3月1日印发

第四篇：2011厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告

厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告

厦门市地方税务局公告〔2011〕5号

全文有效成文日期：2011-04-27

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件规定，结合我市实际，现就土地增值税征收管理有关事项公告如下：

一、关于清算分期标准

对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（厦地税发〔2010〕16号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

二、关于扣除项目金额分摊

（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊

房地产开发企业办理土地增值税清算时, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

（二）转让房地产有关的税金的分摊

土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的有关的税金在计算土地增值税时不得扣除。

三、关于在2006年1月1日前后均有销售的房地产项目的清算

对于在2006年1月1日前已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积在85%以下（不含85％）的房地产项目，以后房地产开发企业在办理土地增值税清算时，应先计算该项目已售房地产的增值率，确定适应的土地增值税税率，再将2006年1月1日后已售房地产的增值额乘以该项目已售房地产适应的土地增值税税率计算土地增值税。

四、关于单位和个人转让二手房土地增值税征收管理

1．个人转让住房（含普通标准住宅和非普通标准住宅）、写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的1％征收土地增值税。按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2．对于单位转让二手房缴纳营业税采用差额征税的，在计算征收土地增值税时也应按购房发票计算扣除项目金额，据此计算转让二手房增值额、增值率和应纳土地增值税税款。

3．单位和个人转让二手房价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定进行调整。

本公告自2011年5月1日起执行，其中本公告第四条执行时间以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准。本公告生效之前房地产开发企业已办理土地增值税清算的，不再根据本公告第二、三条规定进行调整。

二○一一年四月二十七日

第五篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

琼地税发[2004]122号

为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地增值税征收方式问题

（一）预征和清算相结合的办法

对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。

房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。

（二）据实计征的办法

除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。

纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。

二、关于土地增值税预征率等相关问题

（一）预征率问题

海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。

（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。

（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在３０日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的１－１０日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。

三、关于土地增值税的税款清算问题

（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后３０日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

１、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

２、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

３、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

４、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。

（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在７日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时予以清算。

（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。

（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积９０％（含９０％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积９０％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。

四、关于普通标准住宅的确认标准问题

除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过４０００元，其他市县，不超过２０００元的，为普通标准住宅。

五、关于扣除项目确认问题

（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：

１、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定

（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的５０％至７０％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。

２、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的１０％给予扣除。

３、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。

４、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分

摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。

（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原

属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值

税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。

六、对２００４年７月１日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在２００４年９月３０日之前向税务机关申请

土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。

七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发［２００２］３６５号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证

新老政策的衔接，２００４年７月１日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发［２００２］３６５号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在２００４年９月３０日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自２００４年 １０月１日起计算加收滞纳金。

八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。

九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。

本通知自２００４年７月１日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。

关于土地增值税若干政策问题的补充通知

琼地税发〔2004〕174号

各直属地方税务局、省局稽查局： 《海南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（琼地税发［2004］122号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续提出一些问题，经研究，现将《通知》未明确的有关问题补充如下：

一、《通知》第七条“为了保证新老政策的衔接，……凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增税”是指2004年7月1日前,纳税人已按有关规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，不再按《通知》规定的预征率预缴土地增值税；此前凡未按规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按《通知》规定的预征率申报预缴土地增值税。

二、销售转化的经济适用住房，暂不预征土地增值税，已预征的，暂不退还，待清算时多退少补。转化的经济适用住房，是指经当地政府有关行政管理部门批准，实行限价销售的积压房地产。不属于预征对象的经济适用住房（安居工程）和转化的经济适用住房，其销售达到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三条第四款的规定执行。

三、纳税人建造的商住楼、综合楼、写字楼等商住两用性质的房地产，不属于普通标准住宅，不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。

四、《通知》第五条第二款规定的“50%至70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此，对财务不健全的房地产开发纳税人计征土地增值税时，不再给予加计20%的扣除。

二○○四年八月二十日