国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公

第一篇：国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公

国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公...根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局的有关规定，现将土地增值税若干政策公告如下：

一、关于土地增值税预缴申报期限问题

房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前，对取得的房地产销售（预售）收入，实行按月预缴申报，并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。

二、关于土地增值税预征率问题

（一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房2%；

2.非普通住房，福州市4%，其他设区市3%；

3.非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

（二）对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项预征率，即：在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额（考虑普通住房免税因素后），以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。

单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。

确定单项预征率未超过6%（含）的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。

各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。

三、关于土地增值税清算单位问题

房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

四、关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。

五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题

同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题

房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报，多退少补；清算申报认为已多缴税款的，经税务机关审核后，按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定，对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下：

（一）对符合应进行土地增值税清算的项目，房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。

（二）房地产开发企业办理清算申报，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报，补齐资料后予以受理。

（三）房地产开发企业办理清算申报后，主管税务机关应当在90日内完成清算审核。

七、关于尾盘销售纳税申报问题

房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的，实行按月申报，并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。

房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的，应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。

八、关于土地增值税核定征收问题

（一）在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。

（二）对转让旧房及建筑物，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收，确定的核定征收率不得低于5%。

本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方税务局关于印发<>>的通知》（闽地税发〔2005〕195号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）、《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（闽地税发〔2009〕105号）、《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）、《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号）同时废止。

特此公告。

国家税务总局福建省税务局

2018年6月15日

第二篇：国家税务总局朔州市税务局关于

国家税务总局朔州市税务局关于 税务机构改革有关事项的公告

根据《国家税务总局关于税务机构改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2018年第32号），现就国家税务总局朔州市税务局挂牌后有关税收事项公告如下：

一、国家税务总局朔州市税务局挂牌后启用新的行政、业务印章，以新机构名称开展工作。原朔州市国家税务局、朔州市地方税务局的行政、业务印章停止使用。相关证书、文书、表单等启用新的名称、局轨、字轨和编号。

二、国家税务总局朔州市税务局挂牌后，原朔州市国家税务局、朔州市地方税务局税费征管的职责和工作由继续行使其职权的国家税务总局朔州市税务局承继，尚未办结的事项由国家税务总局朔州市税务局办理，已做出的行政决定、出具的执法文书、签订的各类协议继续有效。纳税人、扣缴义务人以及其他行政相对人已取得的相关证件、资格、证明效力不变。

三、原朔州市国家税务局、朔州市地方税务局承担的税费征收、行政许可、减免退税、税务检查、行政处罚、投诉举报、争议处理、信息公开等事项，在新的规定发布施行前，暂按原规定办理。纳税人、扣缴义务人以及其他行政相对人对国家税务总局朔州市税务局的具体行政行为不服的，依法向其上一级税务机关申请行政复议。

四、纳税人在综合性办税服务厅、山西省网上税务局可统一办理原国税、地税业务,实行“一厅通办”“一网通办”“主税附加税费一次办”。12366纳税服务热线不再区分国税、地税业务，实现涉税业务“一键咨询”。

五、纳税人、扣缴义务人按规定需要向原朔州市国家税务局、朔州市地方税务局分别报送资料的，相同资料只需提供一套；按规定需要在原朔州市国家税务局、朔州市地方税务局分别办理的事项，同一事项只需申请一次。

六、国家税务总局朔州市税务局挂牌后，启用新的税收票证。挂牌前已印制的税收票证和原山西省国家税务局已监制的发票在2018年12月31日前可以继续使用。纳税人在用税控设备可以延续使用。

七、国家税务总局朔州市税务局挂牌后，启用新的税务检查证件。原山西省国家税务局、山西省地方税务局制发的有效期内的税务检查证件在2018年12月31日前可以继续使用。

八、国家税务总局朔州市税务局挂牌后，其下级税务机构改革有关事项另行公告。

特此公告。

国家税务总局朔州市税务局

2018年7月5日

第三篇：公告[2016]1号 黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

公告[2016]1号

为提高我省土地增值税征管工作质量，统一税收政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策规定，现就土地增值税若干政策问题公告如下：

一、关于预缴税款申报缴纳期限问题

房地产开发企业在地税机关下达《税务事项通知书(审核结论通知)》前转让房地产取得的收入，应按规定的预征率预缴土地增值税，于每月终了15日内，向主管地税机关申报缴纳。对未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

二、关于普通标准住宅认定问题

自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。

三、关于取得销(预)售许可证满3年起始计算时间问题

对于房地产开发项目分次取得多个销(预)售许可证的，“销(预)售许可证满3年，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算”规定中的“满3年”，以其取得最后一个销(预)售许可证的时间算起。

四、关于土地增值税清算单位认定问题

房地产开发项目土地增值税清算，以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。

五、关于扣除项目金额的归集和分摊问题

(一)扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集;对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第二款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

(二)纳税人成片受让、分期开发项目的，其取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。

六、关于利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出扣除问题

房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定办理。即：凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除;凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除;凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出。

七、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计入收入，也不允许扣除相关成本、费用。

八、关于房地产开发费用扣除问题

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

九、关于保障性住房土地增值税处理问题

根据相关规定，保障性住房包括符合规定条件的经济适用住房、公租房以及城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等改造安置住房。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)精神，对上述保障性住房可不预征土地增值税。对房地产开发项目符合核定征收条件、被认定为核定征收土地增值税的，凡保障性住房销售收入(含回迁安置视同销售部分)能够单独核算，可以从核定征收计税依据中剔除。

十、关于房地产开发项目之外发生费用支出的扣除问题

房地产开发企业在房地产开发项目之外发生的各项费用支出，除符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第二款规定的拆迁异地安置条件的允许记入拆迁补偿费扣除外，其他费用支出一律不得扣除。

十一、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励等款项的处理问题

对于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、土地出让金返还、税收返还等财政补贴性收入，在计征土地增值税时，凡是明确相关款项用途的，直接冲减相关扣除项目金额，如土地出让金返还冲减取得土地使用权支付的金额等;凡是没有明确相关款项用途的，依次冲减取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本。房地产开发企业同时开发两个及以上项目涉及分摊计算的，比照本公告第五条的相关规定执行。

十二、关于清算后再转让房地产处理问题

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算。

十三、关于核定征收率适用时间问题

对于以核定征收方式进行土地增值税清算的房地产开发项目，其适用的核定征收率，按地税机关发出《税务事项通知书(核定征收通知)》时当地的核定征收率执行。

本公告除第二条外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完毕的项目不再调整，未清算完的项目一律按本公告相关规定执行。《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》(黑地税函〔2010〕33号)同时废止。

特此公告。

黑龙江省地方税务局

2016年3月25日

分送：各市(地)地方税务局，农垦建三江、九三管委会地方税务局，亚布力滑雪旅游度假区地方税务局，绥芬河、抚远市地方税务 局。

黑龙江省地方税务局财产与行为税管理处承办 办公室2016年3月25日印发

第四篇：淮安市地方税务局关于转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知

淮安市地方税务局关于转发《国家税务总局关于加强土地增值税征

管工作的通知》的通知 淮地税发[2010]39号

各县(区)地方税务局，市区各分局，市局稽查局：

现将《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知〉的通知》(苏地税发[2010]39号)转发给你们，并补充如下内容，请一并贯彻执行。

一、从2010年7月1日起，将土地增值税预征率调整如下：(一)对房地产开发企业建造的普通住宅，按照2%的预征率实

行预征；

(二)对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按照3%的预征率实行预征；

二、从2010年7月1日起，对符合国家税务总局规定，实行

核定征收的，核定征收率调整如下：

(一)对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的3%

计征土地增值税；

(三)对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按取得收入的4%计征土地增值税；

二0一0年六月二十一日

转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知

苏地税发[2010]39号

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属税务局：

现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)(以下简称《通知》)转发给你们，并补充如下意

见，请一并贯彻执行。

一、提高认识，加强领导

各级地税机关要充分认识当前形势下加强土地增值税征管工作的重要性和紧迫性，将思想认识统一到国发[2010]10号文精神和《通知》要求上来。各市、县地税局领导要高度重视土地增值税征管工作，明确目标，落实措施，加强统筹协调，全面推进土地增

值税征管工作。

二、加强土地增值税预征工作

根据《通知》精神，除保障性住房外，我省预征率不得低于2%。凡普通住宅预征率低于2%的地区，必须进行调整，并相应调整其他类型商品房的预征率。调整后，请及时按规定上报省局备案。

三、强化土地增值税清算工作

各级地税机关要切实加强土地增值税清算工作，制定科学合理的清算计划，采取成立清算工作小组、引入中介机构等有效形式，全面开展清算工作，不断提高清算水平。同时，各地要按照《通知》要求，在今年计划完成清算的项目中选择3-5个重点清算审核项目作全面剖析，并据此总结1-2个典型清算案例，年底上报省局。

四、开展土地增值税监督检查工作

省局将对本通知的贯彻执行情况进行监督检查，通报有关情况，并列入考核内容。对土地增值税清算工作重视不够、清算进展缓慢的地区，省局将组织检查组进行督导检查。

请各地将本通知的贯彻执行情况、重点清算审核项目名称与项目简介，以及按照《通知》附件要求填写的土地增值税清算计划统计表，在6月25日前报至：“FTP/三处/土地增值税管理”。

二○一○年六月十三日

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

国税发[2010]53号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青

海省(自治区)国家税务局：

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地

增值税征收管理工作通知如下：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调

节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥

土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发

[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂

钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及

时、充分发挥调节作用。

三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水

平

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。

各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情

况。

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清

算工作。

各地要在6月底前将本地区的清算工作计划(包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表)和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点

项目的清算情况进行抽查。

四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

五、加强督导检查，建立问责机制

各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函[2008]318号)的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整

改情况择时择地进行复查。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。

附件：土地增值税清算计划统计表(略)

国家税务总局

二○一○年五月二十五日

第五篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

琼地税发[2004]122号

为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地增值税征收方式问题

（一）预征和清算相结合的办法

对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。

房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。

（二）据实计征的办法

除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。

纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。

二、关于土地增值税预征率等相关问题

（一）预征率问题

海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。

（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。

（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在３０日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的１－１０日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。

三、关于土地增值税的税款清算问题

（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后３０日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

１、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

２、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

３、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

４、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。

（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在７日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时予以清算。

（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。

（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积９０％（含９０％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积９０％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。

四、关于普通标准住宅的确认标准问题

除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过４０００元，其他市县，不超过２０００元的，为普通标准住宅。

五、关于扣除项目确认问题

（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：

１、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定

（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的５０％至７０％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。

２、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的１０％给予扣除。

３、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。

４、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分

摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。

（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原

属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值

税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。

六、对２００４年７月１日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在２００４年９月３０日之前向税务机关申请

土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。

七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发［２００２］３６５号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证

新老政策的衔接，２００４年７月１日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发［２００２］３６５号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在２００４年９月３０日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自２００４年 １０月１日起计算加收滞纳金。

八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。

九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。

本通知自２００４年７月１日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。

关于土地增值税若干政策问题的补充通知

琼地税发〔2004〕174号

各直属地方税务局、省局稽查局： 《海南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（琼地税发［2004］122号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续提出一些问题，经研究，现将《通知》未明确的有关问题补充如下：

一、《通知》第七条“为了保证新老政策的衔接，……凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增税”是指2004年7月1日前,纳税人已按有关规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，不再按《通知》规定的预征率预缴土地增值税；此前凡未按规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按《通知》规定的预征率申报预缴土地增值税。

二、销售转化的经济适用住房，暂不预征土地增值税，已预征的，暂不退还，待清算时多退少补。转化的经济适用住房，是指经当地政府有关行政管理部门批准，实行限价销售的积压房地产。不属于预征对象的经济适用住房（安居工程）和转化的经济适用住房，其销售达到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三条第四款的规定执行。

三、纳税人建造的商住楼、综合楼、写字楼等商住两用性质的房地产，不属于普通标准住宅，不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。

四、《通知》第五条第二款规定的“50%至70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此，对财务不健全的房地产开发纳税人计征土地增值税时，不再给予加计20%的扣除。

二○○四年八月二十日