房地产项目开发到销售流程完整版

第一篇：房地产项目开发到销售流程完整版

房地产项目流程

一、项目审批

1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。

2、总经理通过，申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。

3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书，投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文。

4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。

5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。

6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合，如销售部提供客户需求建议。

7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。

8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环保，人防）质检局出合格报告。

9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五）

10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。

11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料，预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。

（注：买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。）

12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。

13、开发部确定相应的物业公司。（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司）

14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。

15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。

16、物价局备案。

17、建设局五证二书备案。

☆注：房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二

二、施工

▲施工前的准备：开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。

▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式：

1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。

2、建设单位要求变更，通知设计单位。

3、施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。

4、建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。

5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。

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三、工程竣工备案

1、工程验收：

⑴首先四方验收（施工单位，监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改。

⑵预验收通过后，把相应的资料准备起来交质检站，质检站接到申请后会通知相关部门（人防，消防，绿化，环保，白蚁，防雷等部门）加上我们这边施工单位，设计单位，勘探单位，监理单位，建设单位五个单位一起组成验收队，相关部门会提出一些整改意见进行整改，整改完后各自出具证明。五个单位出一份5方验收报告《建设工程竣工验收报告》，最后质监局根据各部门的证明（有统一表格形式）以及五方验收报告出具《质量监督报告》。⑶让测绘公司出具房产实测报告。

⑷把所有资料存建档案馆，出具竣工档案质量认定书。

⑸去物业专项维修资金管理中心代缴纳物业专项维修资金（房产公司垫付）⑹存档后把认定书拿去建设局领出预售证的附件。注：以上属于竣工验收备案

四、销售

1、开盘

⑴条件：五证二书齐全，准备好销售的策划方案

销售方案包括销售策略，市场行情；销售的价格区间；销售推广方案；销售的奖罚。

总监，总经理及策划公司制定销售的策划方案，上交总经理审核再上交董事长（下达相应的指标）下达总监，经理，内勤协助编制详细价格表，总经理审核通过。

⑵网签合同：销售经理和内勤去完善网签合同信息的修改和补充

⑶销售现场布置：经理负责案场的场地布置（销售现场的装修风格，样板房，模型实物，电子展示，案板房，广告宣传等）。⑷销售记录：

①销售日记的记录：销售经理对销售节点，重大事项，结顶交房时间，人事变动等的记录。②销售台账的记录：认购单信息，买卖合同的主要信息和销售员名字。③客户台账的记录：客户来访登记详细到性别，联系方式，地址来访时间等。⑸其它需准备的东西

①小定单，认购单 ：认购单不同于合同，可以变更可以撤销而合同可撤销不可更改，合同是网签的，不可更改。②楼书：楼盘介绍，楼盘名片 ③销售说辞：与客户的互动比较多

④用户问卷：了解客户需求，客户信息，以销售员提问聊天的形式获得（目的为了解客户，为以后广告投放和销售提供信息考量销售员的技能）。

⑤优惠审批单，变更审批单，退房申请单，备案申请表，撤销合同申请表等。⑥销控表：对内对外的销控表，对外销控表上墙。⑦与银行，公积金中心，签订合作协议。⑧准备好发票（内勤通知财务部要准备好发票）

⑹房产信息录入：要把每套房子的信息输入公司系统，对销售员的使用权限进行设置，只能看到自己的客户，防止泄密挖走客户的可能性。

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2、售中 ⑴接待

客户的接待：接待的次序，抢单的处理，按一定的标准。客户的来访:销售了解，销售说辞，互动，解答客户的问题。客户台账的登记：过来签小定，或看完就走（回访）。客户的回访：电话，信息，微信，信函或是走访。

销售介绍：主要根据楼书和销售说辞进行介绍，销售员以对话互动的方式完成问卷。

客户信息录入：销售员根据客户信息，问卷内容把客户资料录入电脑，只能看到自己的客户信息。⑵小定

小定：多出现在房子少，客户多的情况下，想买房子，但是具体哪一套还没定好，价格也没定，只有购房意愿。⑶认购

认购分新增认购、认购的变更、认购的撤销三种情况

一、新增认购

什么房子卖给谁什么价格

①哪套房子：首先确认这套房子是否已经出卖，根据销控表，和经理或是主管销控表人员确定，最忌讳一房多卖。②价格问题：销售员和客户洽谈时根据价格表上的价格为基础，有时经理会给销售员一定的优惠授权，如有就要填写优惠审批单，销售员填写，申请优惠。优惠审批单是作为一个凭证，对授权的确认，对优惠审批的一个记录。③认购单填写：房子和价格都确认后就可以填写认购单，除了客户姓名，哪套房子，什么价格外还要限定⒈什么时候来签合同2.交多少定金（如果签订合同，这笔定金会自动转成购房款）3确定付款方式：一次性付清；分期付款；银行按揭，公积金或组合贷款（关系到优惠金额）4.客户身份证及复印件5.明确购买第几套房（避免发生纠纷，规避风险）认购单一式两份。认购单确认流程：

1、销售员填完客户签字（复印好客户身份证）。

2、经理审核签字（复核房子是不是已经销售，价格有无折扣，和价格表有无出入，如果有打折要提供优惠审批单，折后价格是否准确）。

3、办公室复核盖章。

4、凭认购单去财务交定金（特殊情况，可以由经理，主管代收，财务要核对相应的数据，有没有身份证，优惠审批单，认购单有没有签字）审核无误----收钱（出凭证发票或收据）。注：如果是经理或主管代收注意事项：

经总经理同意，才可代财务收款，财务部和销售部代收款人交接，销售部指定某人代财务部收款，此人从财务部领出相应的发票（写一个凭证，某人领出xxx）此人也要对认购单进行复核，收款开票，保管好相应的银行凭证，当天或次日和财务进行核对。

二、认购的变更

1、客户提出要求变更（销售员根据客户要求填写变更审批单，填写理由之类，客户签字，销售员签字）。

2、销售经理对变更内容进行审核（无权限的要上报）签字

（把老的认购单收回，根据变更单和老认购单重新填写新的认购单，老的注明已作废，新老两份定起来）。

3、到财务部（新的老的认购单全部交上去，新资料重新备份），财务收回老的发票或收据，重新开给客户。（如有更名的要写一下这笔钱是带xxx交的，放弃收回权，避免纠纷；如无更名的话，就不需要注明直接收回来，重新写一张）。

三、认购的撤销

1、根据客户的要求填写退房申请表（理由，客户签字确认）。

2、销售经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后认购单要收回，作废）。

3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。

4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款（问客户把原来的发票或收据拿回来，把款项退还购房

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户，票据上客户要写收到或是收据）。

★注：认购的变改和撤销对销售的影响主要有对销售台账的影响及对销控表的更改。⑷签订合同

合同分新增合同和合同的撤销

一、新增合同

①合同签订的准备工作：

▲和客户约定好什么时候签合同。

▲要求客户带相应的资料（身份证，户口本，结婚证/离婚证/未婚证，收入证明，银行流水，定金收据等）。▲销售员陪同客户去房交中心拉房产证明。

▲销售员根据认购单上的内容，把网签合同准备好（在电脑系统内准备草稿）。▲销售员把房屋图纸复印出来（测绘报告已经有了）。②合同的签订

▲和客户谈完后把双方确认的东西输入电脑，拉出相应的份数（拉四到五份合同）。▲客户填完签字（销售员在场，面签）。★注： 签合同时要注意的事项有：

1、合同内的信息要准确，认真仔细，如果是现房销售的，交房时间不得早于购房户最后一笔款项交付的时间，房款交清才可以交付）。

2、由于买受人逾期付款的，出卖人要通知买受人解除合同，要有通知的凭证，以公司的名义发函，表明合同已解除，格式由法务部决定。通知后才可以卖给其他人，内勤要去房交中心撤销合同。

3、签合同时，如果是期房，后面的附件一房屋平面图就要拉预测报告的图，如果是现房就要用实测报告的图纸，不要搞混淆。合同前后的填写要一致。

4、合同的填写不要出现空白处，没有的要划掉。

5、合同填完整审核无误时，由业主先签字盖手印，先是主合同11页的签字印，再是附件15页的手印。（一般不让客户盖骑缝章，等我们确认无误时要盖上骑缝章。）

▲销售经理核对签字（把认购单收回来，作为销售档案保存，认购单和合同一并交给销售经理）。

▲销售经理（内勤，主管）根据合同填一份交款单，如一共房款100万，之前交了5万定金，就开一张95万的交款单，财务凭此单收钱。★注：有委托人的情况

1、买受人当我们的面写委托书（书面委托谁来办理）签字。

2、买受人在外地的，叫买受人到当地公证处当委托员的面写委托书，当地公证处根据委托书签发公证书（最少3份）寄给我们。

3、买受人在国外，可通过大使馆写一份委托书，寄给我们。★注：发票（税务部门领取）开不出，用收据的情况。

1、发票用完了，一下领不出新发票。

2、停电了（网上申报）。

等有发票了要通知客户来换票，把凭证改成发票，输入电脑，凭证作废。★注：合同签完还要签物业管理公约（属于物业）。▲签合同的流程

面签------客户先签，摁手印------销售经理审核（有没有一房多卖，价格有无差异，优惠审批单是否齐全按程序，身份证信息等）无误签字------交给销售内勤包括要备案，预告的资料，委托书，申请表，身份证------内勤拿着合同去办公室盖章，所有需要盖章的表格都要盖章，身份证也要盖章。★注：合同中因为出卖的原因造成退房的有一下四种：

1、合同第六条，合同约定面积和产权登记面积误差绝对值大于3%的，买受人有权退房。

2、合同第十条，出卖人逾期交房的（除了合同第九条规定的特殊情况外），逾期超过30天的，买受人有权解除合同，可以退房。

3、合同第十一条，有规划设计变更的，买受人有权在接到变更通知的15日内作出是否退房的书面答复。

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4、合同第十六条，出卖人不能按约定时间交付权属证书，逾期90天的买受人有权退房。⑸备案

①备案的申请：销售员填写申请备案，申请资料主要有以下： ▲商品房备案资料：

1、商品房购房合同原件（所有签定合同）

2、购房者身体证复印件，（如果是军人，就用军人身份证），结婚证。

3、委托房产公司备案提供委托书原件。（授权我们去办理）

4、需预告的提供预告登记申请表。

5、有共有人需提供共有协议，共同共有的需提供结婚证复印件（如果买受人是两个人以上，买受人需要签一个房屋共有协议（买受人两个或以上，确认买受人买房份额

1、共同共有

2、按份共有，按比例）。注：夫妻关系可以按份共有，也可以共同共有；非夫妻关系只可按份共有。）

6、如未满十八周岁的未成年人提供户口簿复印件，父母双方的身份证复印件，结婚证复印件，监护证明，未成年人和父母不在一起的需提供出生证明复印件。

7、购房者为单位提供营业执照复印件、法人身份证复印件、委托书原件、董事会决议原件，公司章程复印件，单位有国资成分的需要上级主管部门的批复（都加盖购房者公章）

8、购房者为港澳台及境外人员或单位需提供购房合同公证书原件、安全局备案证明原件，身份证明外文的需翻译协会翻译原件，在金工作或学习证明、境内居留满一年证明，本人无房承诺书。

9、买方营业执照上港澳合资、外国法人独资、中外合资台商等的需到国家安全局备案，购房合同公证处公证原件。

10、备案时所提供的复印件都需房产公司加盖公章

11、房款进账单复印件加盖公司公章

12、新购商品房状况申请审核表 ②备案办理中：

▲交易所确认无误，在合同上盖章（有一个备案号）发一张备案证明，完成备案。

▲备案好6份合同：交易所一份留底，购房人自己一份，税务局一份，土管局一份，房产公司留一份备案，如有贷款，银行一份（老模式要六份）

▲备案证明1份，：原件给客户，复印1份给银行作为按揭贷款办理资料。

★注：备案证明和合同原件给客户时有一个移交手续，用本子登记，是谁移交，相应信息的登记；办理贷款时要把备案完的合同和备案证明复印件一并交给银行。

二、合同的撤销

1、根据客户的要求填写退房申请表（填写理由，客户签字确认）。

2、销售部经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后收回全部合同和备案证明）。

3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。

4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款，开具冲红发票。

5、双方填写撤销合同的申请表，客户签字再经理签字，办公室凭总经理签的退房申请表盖章。

6、双方到房交中心办理撤销（带上合同，备案证明，撤销合同申请表，红字发票，身份证等）。⑸预告证和预抵押的办理

★注：预告证----房屋预告登记证

预抵押----抵押权预告登记证

一、预告证的办理

▲填写申请表，一般在购房合同填写时一起填写，合同去房交中心备案时预告证一起做掉，我们帮购房户保管（办理房产证的时候要收回，我们暂时替客户保管），如果要撤销合同时，要把预告证也带来，先撤销预告证再撤销合同。

▲预告证办理需要准备的资料：

1、预告证申请表

2、申请人身份证明原件及复印件

3、已登记备案的商品房买卖合同

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4、当事人关于预告登记的约定

5、登记部门认为需要提交的其他有关材料 ▲房交中心办理程序：

1、受理----

2、核准收费----

3、审批----

4、缮证----

5、发证----

6、归档

二、预抵押证的办理

▲商品抵押权预告办理需要带的资料有：

1、申请表

2、申请人身份证明原件及复印件

3、贷款合同

4、抵押合同

5、预购商品房预告登记证明

6、当事人关于预告登记的约定

7、登记部门认为需要提交的其他有关材料

★注：预抵押证主要用于有贷款的客户，无贷款的无需办理预抵押证；如果在交房过程中，客户已经把房款交清给银行，银行会开具房款已结清的证明，凭证明把预抵押证领出来，到房屋交易中心注销掉，后面的他项权证也不用办理了。⑴银行贷款

▲陪同客户去银行签贷款合同（带上备案好的合同，备案证明复印件，身份证，户口本，结婚证/单身证明，收入证明等）

▲三方签字盖章，银行，客户本人，开发商（贷款合同在没有办理好产权证或是产权证未交给银行前，开发商都具有担保责任）

▲贷款合同一式4份：一份银行留底，一份开发商，一份房交中心，一份客户自己。▲客户填好预抵押申请表（房交中心有格式化的表格）。

▲我们凭贷款合同和预抵押申请表去房交中心办理预抵押证，办好把证交给银行（或银行自己办理）。⑵公积金贷款

★同银行贷款一样（同上）⑶组合贷款

▲客户去公积金中心申请组合贷款。▲公积金中心签发联系函给银行。

▲客户凭联系单和贷款资料去银行办理组合贷款。

▲银行将根据客户提供的资料把贷款意见反馈给公积金中心。

▲客户去公积金中心签订客户，银行，公积金中心三方的贷款合同。▲客户领出贷款合同，填写预抵押申请表。▲去房交中心办理预抵押证。

▲预抵押证办出来交给公积金中心。⑹放款

▲结顶报告出来后----银行放款（银行会联系客户，但不一定通知我们）。

▲财务根据银行进账单，开具收款发票，（即预付款发票，下次客户来给客户，通知客户）。★注：内勤和财务的衔接

①内勤和财务要核对哪些已经放款，哪些没有放款。

②核对完，内勤要对没有放款的进行处理，为什么没有放款？

③为什么没有放款有几种原因：指标没了，过段时间再放；购房户资料提供不全；预抵押证没拿来等。④内勤根据不同的原因做相应的处理，催款，跟进，以达到早日放款。（☆注：销售部各岗位分别在房屋销售过程中应注意的具体问题见附件四）

3、交房

▲交房前的准备工作：

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1、门牌证的申领，开发部到地名办填一张申领表，申领门牌证

2、确保供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件。

3、一户一表（开发部去水电部申领，内勤提供买房户信息等代办理）

4、内勤要把交房前客户已经付掉的办证的票跟财务核销（85元预告证，预抵押证办证费用之前由销售员在财务部领出去，办好发票拿回来内勤保管）

5、财务部要开出总额发票

★注：交房时要换发票，开总额发票，把之前的收回，把所有发票和合同带过来，验合同验发票。发票----定金：认购

----预付款：合同签订首付，或一次付清，或是银行打进来。----总额：办理房产证用，交房时开总发票。

6、财务部和内勤准备结算清单，我们房款最终要有个结算，因为面积的差异造成总房款的差异，要在结算清单上写明代收费用（物业维修资金，预告证，预抵押证，他项权证，房产证，土地证，契证等的费用），交房这天为止，实际交了多少，还差多少，多退少补。房屋明细，代缴费明细，已交多少，差多少。

7、财务准备好一张收据（收到产权证，契证，他项权证等证件办理费用的收据，证办出来后要和客户换发票）。

8、销售内勤准备好交房通知书：

▲时间（由总经理召开交房会上确定的，会召集各部门讨论交房内容）▲要带多少钱，结算清单直接附上或是直接告知要带的金额。

▲物业管理费多少填上，并且备注物业代收垃圾清运费多少（和物业公司联系好）注：物业费不是销售部财务收，是物业财务收

▲需要带的资料写明（身份证，合同上几个人就来几个人，必须本人，之前开的发票，收据，结婚证等）▲附上交房流程表

▲以挂号信，EMS邮政的方式邮寄，根据合同上的地址，有特殊情况如退回的，销售员要电话联系。

9、内勤要准备好办理房产证和土地证转移登记的申请表，盖好章的两书。

10、物业公司要准备好物业合同，收钱（财务发票，垃圾清运费等是代收）

11、钥匙的转交工作（房子竣工验收后施工单位把钥匙交给工程部，工程部转交给物业部）。

12、工程部或销售部准备验房单。

13、准备好钥匙移交单。

14、交房流程审批单准备好，主要是责任明确（交房时需要各流程的经手人签字）。

15、工程部，销售部，物业公司要先去排查一下（以业主的角度去验收，东西有没有少，有什么地方不好的要通知施工单位再来处理下）。

16、联系银行，交房当天派人来收款。

17、通知施工单位派人配合交房。

18、现场保洁，保安工作要联系好（总经理和销售经理协调）。

19、场地的准备（会场布置，交房地点定哪里，销售经理和策划公司一起协调）。▲交房现场流程：

一、销售员接待

①要求购房户出示购房合同及购房户身份证原件（为了证明来交房的人是购房户本人）。注：如果有交房通知书信件退回的，电话通知过来的购房户，要让客户签收一下。②检查下相应要准备的发票有没有。

③填写交房流程审批表（每过一流程就要签字）。

④销售员让客户签房产证，土地证转移登记申请表。经手人在交房流程审核表上签字进入下一环节，购房户拿着流程审核表去财务部。

二、财务部接待

1、先对结算清单和客户进行确认，客户主要核对面积的调整，发票上的已付款和结算清单上已付款是不是一致，根据结算清单核对，无误客户签字（结算清单需要销售经理，财务部经理，及业主三方签字，前两者是在交房准备

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工作中已经完成签字。）

2、根据结算清单上的款项差额进行支付，财务部开一张财务交款单，客户凭交款单去现场银行交款处交款，银行收到钱会在交款单上盖章，表示银行钱已经收到，不管用什么方式付款，都要有凭证。

3、换票（有些票没换过的要换掉，给客户的票要有总额发票，预告证发票，预抵押发票，物业专项维修资金发票，产权证，契证，他项权证等代收费用的收据，确保发票和收据都换了，原则是钱先给再给票。）

4、流程表签字去下一环节物业

三、物业接待

1、签物业合同（其他附带要填一些表格）

2、收取物业管理费，垃圾清运费。

3、发票和收据开给购房户

4、开具一张验房单

5、流程审核表上签字去工程部

四、工程部

1、工程部或是工程部指派人员陪同验房。

2、把验房结果填写到相应的验房单上。①没问题②需要整改，如果是理解有误的，需要解释；如果真的有质量问题，工程部通知施工部，什么时候整改完毕。

3、对验房单上的信息进行确认，客户签字。

4、开具钥匙移交单（验房没问题的开移交单，或是小问题想先领钥匙的开钥匙移交单，如有问题想要整改好了再领钥匙的就先不开钥匙移交单）。

5、流程审核表上签字去物业

五、物业

凭钥匙移交单进行移交，客户领了钥匙进行签字，签流程审核表。

物业复印一份钥匙移交单给销售内勤，流程审核表原件要给销售部（可以日清或是其他形式转交）★注：针对延期交房的

①和购房户达成赔付协议（双方协议不按购房合同赔偿金额进行赔偿）或表单(按合同上金额进行赔付）。②协议或表单上的金额要明确。明确赔偿后的责任（收了钱以后不能来追讨）。③由法务部起草协议或表单（格式，标准写好了要上报总经理签字）。④在结算单上要写明此笔赔偿金额，其他程序都正常。

4、产权证的办理及发放

▲房产证的办理

①内勤和销售部经理去房交中心进行房产初始化登记，首先填写初始化登记申请，提供相应一系列的资料，预售证附件的原件等。

房产初始化需要的资料：

1、申请表

2、营业执照及法人代表身份证复印件（加盖单位公章）及组织机构代码证复印件（加盖单位公章），介绍信原件及经办人身份证原件复印件（加盖单位公章）

3、土地证原件及复印件（如已抵押在银行需提供银行同意办证的证明和经银行确认与原件相符的土地证复印件，银行加盖银行公章，骑缝章）

4、计委立项批文原件或发改委（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）

5、建设工程规划许可证及设计要求，审定意见书，红线图原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）

6、房屋建筑竣工验收备案表原件

7、金华市规划局建设工程竣工规划专项审核意见书原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件。2006年7月1日之前的项目无此件，但项目中如有架空层，阁楼等不计入容积率面积的则仍需提供）

8、质监报告原件

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9、白蚁预防合格证原件

10、房产测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘报告原件

11、图纸

12、税务局的《地税自建房税收审核证明》。

13、土地，规划与现门牌不符的提供门牌证原件及复印件（如无门牌证需地名办证明）

14、登记部门认为要提交的其他材料 ②房产证转移登记申请

在办理房产转移时，所需资料有：

1、房产转移登记申请表（我公司盖章确认过）

2、申请人身份证明原件及复印件

3、备案号的合同原件

4、当事人关于预告登记的约定(我们代客户保管的预告证要交还房交中心，内勤要去银行或公积金中心把预抵押证领出来和转移登记这张表一起交给房交中心。)

5、登记部门认为需要提交的其他有关材料

③办理房产转移登记时，还要先办理契证（准备一份合同原件），去税务部缴纳契税，办理契证发你完税凭证和契证，契证复印件要交一份给交易中心。④房交中心凭契证复印件发放房产证。

☆注（房产证办理流程和所需材料及费用详解见附件三）▲土地证的办理

①内勤准备好相关资料，要有土地总证，房产证等，去国土资源局办理。

②或委托相关办证单位代办理，提供相关资料即可。（现在土地证已和房产证合二为一叫产权证）▲他项权证办理

他项权证主要是给银行换取预抵押证，提供相应的证件资料，有些要三证（房产证，土地证，他项权证），有些一证（他项权证）就可以了。办理他项权证需要哪些资料：

1、房地产抵押申请表;

2、抵押人身份

3、夫妻关系证明(结婚证或户口簿)或未婚证明;

4、借款抵押合同;

5、房屋所有权证、土地使用权证;

6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书;

7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。★注：导致办证的区别主要看是期房还是现房，是贷款的还是不贷款的。

1、期房贷款的：

签合同后---合同备案---预告证，预抵押证----房产初始化登记-----转移登记，契证-----房产证----土地证----他项权证

2、期房不贷款的：

签订合同后---合同备案----预告证-----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证

3、现房贷款的：

签合同后-----合同备案----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证----他项权证

4、现房不贷款的：

签合同后-----合同备案----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证 ▲证件的发放

1、根据实际情况，如果银行他项权证，房产证，土地证要收去的，就给客户复印件，契证原件给客户；如果银行只收他项权证，其他证件原件发给客户。

2、客户领证要登记签字表明已经领取。

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★注：最后各证件的归属人：

1、购房户：①房产证（可能是复印件），②土地证（可能是复印件），③契证原件，④购房合同原件，⑤备案证明原件，⑥交房通知书，⑦门牌证，⑧总额购房发票（特殊情况如未按时交房违约时有赔偿协议，如有银行贷款，则还有贷款合同复印件）。

★注：购房户贷款的如果银行贷款还清，要去银行领出他项权证，拿去房交中心注销，购房户才可以转让或过户。

2、银行：购房合同原件、贷款款合同原件（银行贷款合同包括借款合同和抵押权合同）、备案证明、他项权证，公证书、房产证原件（可能有）、土地证原件（可能有）。

3、房产公司：购房合同、借款合同、身份证、公证书、公约（物业管理）、认购、合同变更及撤销单，优惠审批单。

①质量问题的报工程部找施工部处理。

②如果不是质量问题，物业自己处理，决定是否需要申请物业专项维修。

五、扫尾

内勤要把手上所有的文件进行归档，按套归档，保管在销售部，等整个楼盘都销售完毕，内勤移交办公室进行永久保存。

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第二篇：重庆房地产项目开发报建流程

重庆市房地产开发项目前期全程报建工作指南

1、测绘现状地形图

在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。

2、国土用地手续

2.1 申请用地红线。

2.1.1 准备以下资料提交区国土局审批：申请原件1份，经现状测绘的1：500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。

2.1.2 审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。2.2 土地出让手续。

2.2.1 经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：500现状地形图4份（必备资料）。

2.2.2 审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。

3、项目立项

3.1 编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。3.2 根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料：

1）“立项申请”原件1份

2）国土公示资料复印件1份 3）单位营业执照复印件1份 4）开发资质证书复印件1份

5）如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。6）如有联建单位则应提供联建协议复印件1份，第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。

3.3 如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。

3.4 在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达计划及固定资产投资许可证。

1建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份 2立项批文复印件1份 3国土使用证复印件1份

4规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份 5规划用地许可证复印件1份 6建委初设批复原件1份

3.5 计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。

4、规划定点、选址

4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。4.1.1 向市国土局大厅提交以下资料： 地质灾害评估申请表原件2份（若有联建单位须同时盖章，此表在市国土大厅领

取）； 国土红线图复印件1份 立项批文复印件1份。

4.1.2 根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。

4.1.3 审批通过，领取批文，交资料员存档。4.2 准备以下资料提交区规划局审批：

1）申请表（表由规划局提供）原件1份 2）申请报告原件1份 3）立项批文复印件1份 4）土地权属证明复印件2份

5）1：500的实测现状地形图3份 6）地质灾害危险性评估登记申请表 7）开发资质证书复印件1份

8）道路红线2份（首先持光盘到市规划局信息中心画道路红线）9）其它（如：合作联建有效合同书）10）如有联建单位，应同时在第1）、2）项上盖公章。

4.3 审批同意后，向区规划局交纳40％的规划证照管理费，然后领取选址意见书、设计条件、规划红线图，原件存档、提供利用，复印件送相关部门。

5、修建性详细规划设计方案审批

若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批，具体步骤如下。提供修建性详规方案及设计说明2套后，准备以下资料送区规划审批：

1)方案申请表原件1份（由区规划提供）2)申请原件1份（若有联建单位应同意盖章）3)规划设计条件、要求通知书规定的其他资料 4)修建性详规方案原件2套 5)设计说明书原件2套 6)彩色效果图 7)设计模型

审批过程：详规方案报送区规划后，区规划上报市规划，市规划组织召开专家评审会，若通过，则形成请示并上报市政府审批。否则继续修改设计直至通过专家评审会。

审批通过后，市政府向市规划下达同意详规方案的批复，市规划在详规方案总图上划红线、盖章，领取市府批文及附图交本部资料员存档、提供利用，批文复印件送相关部门。规划方案审批

6.1 环境保护审批[申请环评书（表）编制要求通知书]。

6.1.1 准备以下资料复印件各1份报区环保局审核：

1规划设计条件；

2立项批文；

3规划红线图。

6.1.2 取得“环评编制要求通知书”后，联系、确定环评单位，委托其编制环评书（表）并通过专家评审。

6.2 在完成消防、绿化的设计方案后，开展以下工作： 6.2.1 消防方案审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章），2设计方案原件1套。审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。

6.2.2 绿化方案审批。

6.2.2.1 取得消防方案审查意见后，即准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）； 2立项批文复印件1份；

3规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、红线图）； 4设计方案原件2套；

5绿地布置总平面图原件2份以上（需在1：500实测地形图上编制，明确范围、界限、指标，若有地下架空平台绿化需表明其范围线）；

6设计方案总平面蓝图1份；

7消防方案审查意见及附图复印件1份。6.4 规划方案审批。

若方案与修建性详细规划设计方案无差异，则仅更换封面即可申报。6.4.1 在备齐下列资料后报区规划局审批：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程设计方案原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）3）彩色效果图（由策划部提供）4）设计模型（由策划部提供）

5）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的方案批复，环评编制要求通知书，地质灾害评估审批表）

6）拟建项目设计条件要求的其它书面意见。7）申请原件1份 6.4.2 审批同意后，领取规划用地许可证、方案审查意见书及方案，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

7、规划初步设计审批

首先开展人防（方案）、防雷（方案）、消防、绿化、综合管网专项设计，在取得上述设计初步设计图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计送审，下列工作除绿化需先取得消防初设审查意见书外其余均可同时开展：

7.1人防方案审批。

7.1.1准备以下资料报市人防审批：

1立项批文复印件1份；

2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）； 3设计方案原件1套送市人防审核。7.2教委批复。

向区教委提供编写的“某项目教育配套设施报告”，要求下达该项目教育配套设施意见。下达意见后存档。

7.3 防雷方案审批。

准备设计方案原件1套（由策划部提供）报市防雷办审批。若有设计技术疑问，派员解释和答疑。审批通过后存档。

7.4 消防初设审批。

7.4.1准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）；

2初步设计图及设计说明原件各1套（由策划部提供）。7.4.2审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。7.4.3若有设计技术疑问，派员解释和答疑。7.5绿化初设审批。

7.5.1办取得消防方案审查意见后，即可准备以下资料报市园林局审核：

1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；

2规划方案设计审查意见书及附图复印件各1份；

3市政府有关批文（建面10万㎡以上必备）；

4初步设计原件2套（由策划部提供）；

5绿地布置总平面图原件2份（由策划部提供）；

6初步设计总平面蓝图1份（由策划部提供）；

7消防初设批复及附图复印件各1份；

7.5.2若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

7.5.3审批通过后，领取批文及设计方案存档。7.6环境保护审批[环评书（表）审核意见]。7.6.1准备以下资料报区环保局审核： 1环评报审表原件1份（由环保局提供）； 2已通过专家评审的环评书（表）原件2份； 3环评书（表）评估报告2份。

7.6.2审批通过后，领取环评书（表）审核意见及附件交存档，复印件送相关部门。7.7综合管网审批。

准备以下资料报市规划市政处审核： 1规划方案审查意见复印件1份；

2综合管网设计说明（含图）原件2份（由策划部提供）。审批通过后，领取批文及附图交存档，复印件送相关部门。7.8拆迁许可证。

程序详见《拆迁管理流程》。7.9规划初设审定。

7.9.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程初步设计原件2份（由策划部提供）3）设计说明书原件1份（由策划部提供）4）相关部门专项初步设计审查意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的初设批复，人防、防雷等部门的方案批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见）

5）拟建项目规划方案设计审查意见要求的其它书面批文。6）地质勘察审查意见复印件1份（工程部提供）7）若有地质灾害评估报告时，应提供复印件1份 8）申请原件1份

7.9.2审批同意后，开发主办领取初设批复及初步设计，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8、建委、人防初设审定

8.1建委初设审批

8.1.1准备以下资料报市（区）建委勘设处审核（除特殊说明外其余资料统一用A4版面装订，建面2.5万㎡以上应报市建委审批），：

1）申请表原件1份[由市（区）建委提供，有联建单位应同时盖章]； 2）申请表原件1份（有联建单位应同时盖章）；

3）初步设计文件原件3份（图纸、说明书、概算、渲染图，统一装订为A3版面）； 4）规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见、综合管网意见及附图）；

5）立项批文复印件1份；

6）国土相关资料复印件1份（国土使用证、国土红线）； 7）消防方案设计审查及附图复印件1份； 8）工程勘察质量审查意见书复印件1份； 9）勘察合同复印件1份；

10）设计委托书及合同复印件各1份。

11）若有以下资料应同时报送复印件各1份：1可研批准文件；2联建协议；3项目转让批复；4市政府规划方案批复；5经济适用房批复。

8.1.2市（区）建委检查资料无异议后，确定初设审查会的时间、地点和通知参会人员（各相关政府职能部门）；准备会议（如布置会场，做好摄像准备等工作），会议期间做好人员签到及维持会场秩序等工作。公司相关技术人员、领导及设计院设计人员均应参加会议。

8.1.3初设会议中的技术疑问，由设计院人员出面解释和答疑。审批通过后，领取初设批复及附图交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8.2人防初设审批

8.2.1完成人防专项设计后，准备以下资料报市人防审核： 1）建委初设批复复印件1份；

2）初设人防专项设计原件1套（由策划部提供）；

8.2.2审批通过后，领取批文交本部存档。若有设计技术疑问，须派员解释和答疑。5.8.2.3若项目无法修建人防工事，经市人防批准同意交纳易地人防建设费的，需送以下资料到市人防审批：1立项批文复印件1份；2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）；3设计方案原件1套；建委初设批复复印件1份；人防易地建设申请1份。

9、规划施工图审批

9.1在取得建委初设审查意见书，完成人防、消防、防雷施工图设计后，在等待项目施工图设计中，首先完成（可同时开展）以下工作：

9.2人防施工图审批。

准备人防施工设计图原件3套（由工程部提供）报市人防审批。审批通过后领取批文交存档。若有技术疑问，需派员解释和答疑。

9.3消防施工图审批。

准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）； 2施工设计图原件2套（其中1套应存于建设工程档案盒内）。

审批通过后，领取批文及审批后的图纸交存档若有技术疑问，须派员解释和答疑。9.4防雷施工图审批。

准备防雷施工设计图原件1套、总平图4份、立项批文复印件1份报市防雷办审批。若有技术疑问，须派员解释和答疑。审批通过后，缴费后领取批文资存档。

9.5环境保护审批[“三同时”审核意见]。9.5.1准备以下资料报区环保局审核： 1审查申请表原件1份（由环保局提供）；

2建设项目初步设计文本及总平面图、管网总图1份； 3环保设计图说及排污口座标、编号1份； 4生化池施工合同复印件1份；

5生化池工艺施工监理合同复印件1份。

9.5.2审批通过后，缴纳建筑施工燥音排污费，然后领取“三同时”审核意见书交存档，复印件送相关部门。

9.6市政手续。

准备立项批文复印件1份，综合管网设计图原件1份送区市政委审批，审批同意后领取批文存档。

9.7规划许可证。

9.7.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）2）建设工程施工设计图原件2份（由工程部提供）

3）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、人防、防雷等部门的施工图批复，环保“三同时”批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见，区市政委管家网方案审查意见，拆迁许可证，国土用地许可证及附图，投资许可证，投资计划通知）

4）拟建项目规划初步设计审查意见要求的其它书面批文。5）地质勘查审查意见复印件1份 6）申请原件1份

9.7.2审批同意后，领取放线通知单及附图，并持以下资料到市地形勘测院申请放线：放线通知单及附图原件各1份，施工图建筑部分原件1套，规划红线图复印件1份。放线完成，缴纳测绘费用后领取放线回单及附图3份交存档。

9.7.3在获知规划许可证证号、领取放线回单及附图、光盘后，可申报制作拟建项目的公示牌，具体步骤如下：

将勘测院回单、光盘、建设工程规划许可证证号等资料送市规划“信息中心”申请制作公示牌，签订合同并缴纳相关费用。公示牌制作完成后，由市规划“信息中心”送到区规划。

根据项目规模大小制作三类公示牌，并收取不同的费用，类型主要有：1）5万㎡以上收取4453元；2）2-5万㎡收取3047元；3）2万㎡以下收取2612元。

9.7.4缴纳剩余60％的规划证照费，然后领取建设工程规划许可证及附图、公示牌，交本部资料员存档，复印件送相关部门。若有技术疑问，须派员解释和答疑。

10、施工许可证

取得建设工程规划许可证后，做以下工作：

10.1施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）。

1）到市或区建委开具施工图设计审查委托书。

2）将该委托书交工程部（工程部派人持委托书及须审查的施工图到建委指定设计院进行施工图设计审查，设计院出具该施工图设计审查报告）。工程部提供经审查并盖上设计院审查章的施工图原件1套及审查报告原件1套

3）送审查报告原件1套送市或区建委备案，领取施工图设计审查备案书2份存档。10.2申办招投标手续。

10.2.1将以下资料送建委审批：立项批文（看原件，留复印件）1份；建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份；监理合同原件1份；施工图设计审查备案书复印件1份；根据项目招标方式而报送的其他资料（须到建委购买相关报表并填写、盖章），其中前4项为必报资料。

10.2.2经审批同意，向市建筑工程交易中心缴费用后领取招投标备案意见书存档。10.3打印施工许可证。

10.3.1送以下资料到市配套办审建设工程规划许可证（看原件，留复印件）1份，总平面图（看后即还）1份，拆迁许可证（看原件，留复印件）1份，旧房产权证（复印件）1份，招投标备案意见书原件（看后返还）。审批同意后领取配套费交款通知书，根据通知书金额缴纳配套费，并出具已交配套费的通知

10.3.2持配套办交费通知原件及招投标手续时缴费发票原件到市交易中心打印施工许可证正、副本，施工许可证暂存开发主办处。

10.4施工许可证盖章

10.4.1准备以下质监资料送建委审批：

A、由建设单位提供：中标通知书原件1份，质量监督申报书原件3份，施工图审查备案书复印件1份，经审查单位盖章的全套施工图1套，项目负责人责任书原件1份，现场代表责任书原件1份，项目负责人、现场代表的岗位证书和职称证书复印件各1份，施工合同复印件1份，建设工程档案登记联系卡。

B、由施工单位提供：项目经理责任书原件1份，项目技术负责人责任书原件1份，施工管理负责人责任书（施工员、安全员、材料员、质检员等）原件各1份，商品砼供应合同原件1份，资质证书复印件1份，项目经理证、项目技术负责人、各施工管理负责人岗位证、职称证复印件各1份。

C、由监理单位提供：总监理工程师责任书原件1份，各专业监理工程师责任书原件1份，监理合同复印件1份，资质证书复印件1份，监理人员组成名单复印件1份，项目总监和其他监理工程师资格证书复印件各1份。

D、由设计单位提供：资质证书复印件1份，项目负责人、注册建筑师、注册结构师、结构负责的岗位证书和职称证书复印件各1份。

E、由勘察单位提供：地质勘审查意见书复印件1份，资质证书复印件1份，项目负责人岗位证书和职称证书复印件各1份。

10.4.2通知中标单位携相关资料送建委审核，通过审核后，缴纳规定的费用后，待建委工作人员现场查勘具备开工条件后，即可领取盖章的施工许可证（开工条件详建委相关规定）。

11、开工前手续准备

在办施工许可证期间，可同时做以下工作：

11.1市政手续。

到区市政委办市政排水接沟、道路挖掘手续。审批同意后，缴费后领取接沟许可证、道路挖掘许可证存档。

11.2卫生许可证。

到卫生防疫部门办防疫手续，缴费后领取卫生许可证。

11.3若项目地块内涉及树木移栽、砍伐，应根据地块大小到市或区园林局办相关手续。

11.4办施工用水、用电手续。

11.4.1到自来水公司申请项目的施工供水设计及施工，并交纳设计费及工程费（也适用永久性用水办程序）。

11.4.1.1自来水公司工程师现场查勘时，项目部工作人员应陪同。11.4.2申请二次供水系统安装许可（若为高层则须办）。

开发主办准备以下资料送二次供水办公室审批：申请表原件1份（由审批单位提供），二次供水施工设计图原件1份。审批同意后，领取二次加压供水设计图审核意见交本部资料员存档、提供利用。

11.4.3开发主办联系电业局进行施工用电的接洽、设计、审批及施工（也适用永久性用电程序）参与申报全程。电业局设计师到项目现场查勘时，项目部工作人员应陪同。

12、天然气安装申请

13.1联系燃气公司进行用气的接洽、设计、缴费及施工。13.2燃气公司设计师到项目现场查勘时，工作人员应陪同。

第三篇：房地产销售流程

房屋销售流程

项目听证会前：市场调研（市场可行性调研分析报告市场营销组）

↓

项目立项确定后：市场定位（项目定位、产品定位、客户定位、价格定位市场营销组）↓

规划设计阶段：规划设计建议（开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组）↓

规划方案确定后：项目操作策划（销售推广策划、前期销售工作计划市场营销组、包装组）↓

正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备销售服务,广告策划市场营销,包装策划包装）↓

楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈销售服务；合同按揭手续客户事务）↓

楼花销售期：销售策略调整（上月销售总结、下月销售推广计划市场营销、阶段销售总结及策略调整销售服务）

↓

入伙前1-3个月：尾盘促销（尾盘促销计划……市场营销）

↓

正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、安排……客户事务）

↓

销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结报告及客户分析报告……市场营销）↓

入伙1个月后：办理业主房产证（房地产初始登记、办理业主房产证……客户事务

第四篇：房地产销售流程

一、售楼员接待程序图示：区域楼市状况的整理 竞争对手楼盘的基本情况（优劣势分析）自身楼盘资料的收集和建立 文件和表格的建立 整理吸引买家的优越点 拿出自身楼盘劣势应对措施 全面了解楼盘工程进度（搜集客户信息 筛选客户信息 访问客户）接待来访客户 介绍楼盘情况 解答客户问题 带客户参观样板房（楼盘现场）为客户度身订造买房个案 记录与的谈话过程 建立客户档案 信息反馈给上级 电话跟踪客户（上门拜访客户）再度接待客户 与客户签订预购书 提醒客户交纳预订楼款 提醒客户签定正式认购合同 售后服务 信息 再度反馈 综合分析与调研。楼盘销售基本流程熟悉销售资料，树立销售信心前期准备工作 熟悉现场特点，遵守现场管理销售资料和工具的准备站姿接待规范 迎客引客模型介绍 介绍外围情况 引客到洽谈室介绍楼盘情况 楼盘基本介绍 样板房示范单位 实地介绍洽谈、计价过程 洽谈推介 询问销控 求助主管 洽谈推介 写认购书 营造成交气氛 跟进已购客户成交过程 交临订金 补足定金 跟进已购客户客户来电登记方式 成交原因分析报告

二、售楼员工作方法

1、售楼员售前准备工作售楼员开展销售工作前，应对市场房地产概况、行情有一定的了解。此培训材料中的内容，应该牢固掌握，并且做到化为己有，灵活运用。房屋销售是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生利润的环节，销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。由销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高于一般其他职业人员

二、房地产的“五证”，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》（也称建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》的简称。

一、《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。

根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。

四、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。

没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。

五、《商品房销售（预售）许可证》就是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。

没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。

“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。

购房者填写购房合同时，一定要在购房合同第八条注明：开发商向购房者交付房屋时提供“两书一表”时还要同时提供“房屋竣工验收备案表”

购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过。

《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是十年二十年以后出现了质量问题，经查如果是发展商的过失，一样可以追究其法律责任。

三、

第五篇：房地产销售流程

房地产销售流程

做为一名房地产销售新手，所必须熟悉房地产销售流程。房地产销售主要为以下几大步骤。

一、客户上门接待。当有客户上门，置业顾问主动上前迎接，询问客户

是否第一次上访，以此鉴别客户是初次还是老客户。

二、沙盘讲解。沙盘讲解讲究“由大到小，由外及内”的原则

三、看房路径及样板间讲解。

四、置业计算。根据客户的需求，设定一份最好的置业计算。

五、认购。签定认购协议，缴纳购房定金。

六、签约。签署购房买卖合同。缴纳首付款或全款。

七、办理银行按揭面签。带齐所有按揭资料和原件前往银行办理按揭。