房地产项目融资流程

第一篇：房地产项目融资流程

房地产项目融资流程

一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。

二、融资利息暂定为年息18%。（可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节）

三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。

四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。

1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)

2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。

3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。

4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程

中的费用。

5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所

办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方)开出本票给予律师事务

所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号；(如融资不

成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还)。

6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账；融资方确认

到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资

流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国

内该项目开设的共管帐户内(专款专用)，融资完成。（全程在香港律师事务

所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方

可动用，保障资金安全。）。

五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不

能作为融资方购买奢侈品、投资股票、黄金、期货等行为，有出现上述行为，资全方有权要求融资方在一个月内归还融资款项。

第二篇：房地产项目融资流程、所需资料

房地产项目融资流程、方式及所需资料清单

房地产项目融资形式多样，基本流程雷同。笔者（融妈妈网www.xiexiebang.com）创始人为您细心汇总。

一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、填写融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交申请——受理调查——项目评估——面谈核实、双方协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单 方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.1）必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

1.2)具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。1.3)开发项目与其资质等级相符。

1.4)项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

1.5)项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

1.6)项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。1.7)贷款用途符合国家有关法规和政策。

1.8)项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

房地产开发贷款所需材料 一）．基本材料

1．法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡；

5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立 不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本；

9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。二）．贷款项目材料 1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证； 5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证； 8．建筑总承包合同； 9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明； 10．项目可行性报告； 11．其他相关材料。三）．担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

贷款利率

房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。

2、在建工程融资

在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。

3、四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

不受理的情况：

1、在建工程存在合同争议的；

2、被依法查封或采取其它限制措施的；

3、公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；

4、法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。在建工程融资需要提供的资料：

1、营业执照副本及最近的年检证明；

2、组织机构代码证及最近的年检证明；

3、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；

4、房地产开发企业资质证书及最近的年检证明；

5、有效贷款卡及最近的年检证明；

6、税务登记证及最近的年检证明；

7、企业章程（与工商登记部门备案章程一致）；

8、有关部门出具的立项批文；“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

9、建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证；

10、出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告；

11、抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。

12、其他相关文件财务报表等。

3、网签

这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况；同时较少资金方愿意冒险。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

网签所需资料与在建工程差不多，多了一个预售证资料。

4、房地产红本抵押

房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

房地产抵押融资所需资料： 一）、融资人基础资料

1.公司简介及历史发展沿革（包括但不限于企业所属集团公司股权架构——向上追溯到自然人，股东和实际控制人介绍，历史业绩和取得的主要荣誉，已投资项目简介）

2.最新年检后的营业执照（正副本）复印件 3.最新年检后的组织机构代码证（正副本）复印件 4.税务登记证（国税、地税）复印件(副本)5.最新验资报告复印件 6.开户许可证复印件

7.贷款卡及贷款卡密码复印件，最新贷款卡查询信息（信用报告）8.法定代表人简介及证明书 9.法定代表人身份证复印件

10.最新公司章程和章程修正案复印件

11.近三年公司年报及审计报告复印件（含财务报表附注）

12.最近一个月的财务报表及其附注（提供最新贷款明细，包括贷款行、贷款金额、贷款利率、还款时间等；以及其他大额负债科目明细）（缺）

13.借款企业签章样本（公司章、财务章、法定代表人章）

14.最新公司或有负债（含对外担保、未决诉讼等）情况说明（若有）15.企业房地产开发资质证书复印件

16.企业在融资期内的资金使用计划和资金缺口测算、现金流预测 实际控制人—

1.个人简历、资产情况介绍；

2.本人及妻子身份证、结婚证（或户口簿）复印件。二）、还款来源介绍

1.相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2.抵押物清单及权属证明文件复印件

3.抵押物评估报告（如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司）4.土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件（若有）复印件 5.融资期限内的销售收入测算、现金流测算 6.融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7.项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 三）、抵押物资料

1.相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2.抵押物清单及权属证明文件复印件

3.抵押物评估报告（如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司）4.土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件（若有）复印件 5.融资期限内的销售收入测算

6.融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7.项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 四）、其他资料

待定，根据项目实际情况可能会要求另行追加提供

5、二次抵押 资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

其他形式：股权债权、众筹、P2P„„2014，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者(融妈妈网www.xiexiebang.com)的漏闻，敬请谅解。

房地产项目融资的操作方有：各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。

想知您的项目适用哪种方式？可以与笔者(融妈妈网www.xiexiebang.com)联系。

第三篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

（一）（一）融资组织形式选择

研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择

在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措

资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措

债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资

任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资

企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租

由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析

在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析

主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析

融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

4.融资风险分析

融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

房地产项目融资方案

（二）一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

第四篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

 资金性质（来源）：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）

1、正常银行贷款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。（注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）

附件：

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件（加盖公章）；

 组织机构代码证复印件（加盖公章）；

 税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）；  国有土地使用证；

 建设用地规划许可证；

 建设工程规划许可证；

 建设工程施工许可证；

 商品房销售（或预售）许可证；

 贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；

 注册验资报告复印件（加盖公章）；

 法人代表资格证明及身份证复印件；

 具体经办人员授权书及身份证复印件；

 公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）；  董事会或股东会对外贷款决议；

 企业委托贷款申请书；

 商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）；  公司最近3年及最近3个月财务报表；

 法律意见书及尽职调查；

 评估报告；

 公司最近2年审计报告；

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；

 资金用途，包括资金使用计划和还款计划。

第五篇：房地产项目融资资料

房地产项目融资资料

（一）房地产开发融资企业资料清单：

1.公司简介

（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）

2.公司章程

3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）

4.工商登记核准资料及营业执照

5.税务登记证

6.组织机构代码证

7.法人代表身份证

8.验资报告及开发资质证明

9.银行开户许可证及贷款卡

10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年1、2、3、月份主要财务报表

11.投资项目可行性报告

12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)

13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；

14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；

15.建筑用地规划许可证

16.建筑工程规划许可证

17.建设工程施工许可证

18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告

19.其他政府相关批文

20.其他补充文件

（二）房地产开发企业融资基本条件：

1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。

2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；

3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；

4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超过50%。

6、自有投入不低于35%；并且经营业绩良好，无不良信用记录。