佛山南海广场一期项目整改方案设计

第一篇：佛山南海广场一期项目整改方案设计

南海广场一期项目整改方案设计

前言

南海广场，地处南海区中轴线的南海大道上，占地面积25000平方米，总建筑面积6.8万平方米，楼高十层，集购物、饮食、娱乐、文化、休闲于一体，是南海标志性建筑。南海广场定位颠覆了传统商场业态结构，定位为区域性购物中心业态，以百货公司、超市为主力店，配以名牌商店、专卖店、宴会酒楼、食街、国际快餐、电子娱乐、儿童乐园、电影院、家私城、美容院等多种经营业态，满足消费者一站式服务的综合广场。具备强大实力的大批商家如信和超市、肯得基、半岛酒楼、美奇乐园、六福珠宝、G2000的进驻，形成了档次化经营的架构，为中高档人群提供了理想的购物场所。南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，2006年销售额更是达到10亿，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。它不仅成为南海区标志性建筑，同时也成为佛山傲视群雄的零售巨头。但是随着经济的快速发展，这个佛山地区的零售巨头所面对竞争对手的挑战越来越多、越来越强。另外受“广佛RBD”概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。今年四月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业，而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚，并且市区内，原有的强力竞争对手百花广场、东方广场、兴华商场这段时间也是带来很大的压力。同时，由于商场从竣工到现在为止已经有8、9年了，很多设备都比较旧，装修也已经过时了，这样对商场的形象存在不利的影响。因此，为解脱困境，在竞争激烈的众多对手中继续保持住佛山地区零售巨头的地位，给消费者们一个装修领先潮流的购物环境，特进行如下的一期项目整改，希望通过方案的实施，能达到预期的效果。

南海广场一期项目整改方案设计

1环境分析

1．1宏观环境

1．1．1 商业地产的现状

（1）商业地产外发中存在过分概念炒作行为。从其他物业开发沿袭而来的炒作行为，对商家的招商基本上不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。

（2）商业地产要价过高。许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者。商业物业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其中小投资者根本就没有抗风险的能力。地价上涨过快，直接导致房产开发成本的增加，从而拉高了房价，导致购房者的恐慌，恶性影响整个行业甚至社会。由于成本的不可预知性，以及高支出性，地价失去限制，会给开发商带来恐慌。现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。

（3）商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。

（4）商业与地产脱节。不少的商业地产开发商不做科学的前期定位，在不知道客户在哪里、也不知道客户需求就敢盖，也不了解当地商业规划、不了解商业发展趋势、不了解不同业态对物业经营条件的要求，总是想当然。比如不少开发商在选址方面就有误区，总认为越是中心越好，其实不同业态对位置需求有很大不同，物业的适用性也一样。预计今年可能会出现一些不好用的商业烂尾楼。所以，导致的问题也比较多。国家统计局的最新统计资料显示，2005年一季度，全国累计完成的商业营业用房施工面积1．03亿平方米，同比增长20．4％，可以看到发展的速度很快。但同时问题也突出。到3月底，商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20．3％，空置面积与开发面积几乎同步增长。它占了全国商品房空置面积9220

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万平方米的28％。按道理，空置面积与开发面积都在大幅度增加，价格就应该不太好了。但实际情况是，一季度，全国商业营业用房的销售价格上涨5．2％；而与此同时办公楼销售价格则下降0．9％，出现这种情况靠的就是炒作。

另外，2007年，资金依然是个突出问题。金融的宏观调控也不会有太大松动，房地产投资基金的渠道又一直没有打通。商业地产对资金的需求量应该说是比较大的，而且国外成功的商业地产运作模式基本上都是由基金来投入。

1．1．2中国商业地产发展趋势

趋势一：国外机构纷纷出手。2006年，外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团，先后涉足中国商业地产市场，淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权，目标指向优质商用物业。京、沪、深、穗等大城市，都有外资关注。荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国，投资期多在5年。他们认为，内地甲级商业写字楼供应量偏少，零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁，对商业地产市场会有很大促进。

趋势二：内企集团大手笔买断。2005年到2006年中，中国钢铁集团购买中关村金融中心8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米；中国机械装备集团整购中国电子大厦A座，中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。在国贸CBD核心区，中国人民财产保险股份有限公司买断银泰中心写字楼中的一座，价值约17亿元；凯德置地（Capitaland）收购中环世贸A、B两座，成交合计18.7亿元。

趋势三：REITs被普遍看好。业内权威人士认为，由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新融资模式，REITs（房地产投资信托基金）被普遍看好。2005年11月，领汇基金登上香港资本市场后，如何利用REITs获得融资渠道，引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌，成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。香港REITs纷纷缓发，对多数在建物业，REITs远水解不了近渴。REITs为投资商提供新的退出渠道。

趋势四：优秀物业收益稳定。运营良好的商业物业，成为国外基金的收购对象。海外基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美元。可以遇见，随着2008年北京奥运会的到来，海外基金对北京的商业地产充满信心，南海广场一期项目整改方案设计

优秀的商业物业是其最好的选择。

近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，信托基金也正被市场热切期盼。

《红地产》10月份对海外基金投资中国商业地产项目进行了全面调查，发现最近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，其中上海、北京商业建筑面积总量分别为13万平米和42.3万平方米，依旧是投资重点。在规模上，建筑面在5万平方米以上的大型项目占到了项目总数的29%，1万平米到5万平米的中型项目占57%。仅2005一年开发的商业建筑面积就达到了30.5余万平方米，与2001到2004年面积总和相当。可以预计，未来几年这一数字还将进一步增长。

趋势五：商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。2005年中国商业地产金融市场一度被抑制，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期一般也超过8年，因此市场期待着更多的融资渠道。2006年，国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金（REITS）也正被市场热切期盼。

综合以上各方面的情况，2007年商业地产走势看好。

1．2中观环境

1．2．1佛山商业地产的现状

（1）佛山商业地产局部过热，魅力犹在。过去两年，佛山商业地产不断升温，2005年佛山商业地产更是步入高速发展期。2005年全新投入运营的大型购物中心包括顺德天佑城、三水广场、顺联广场、嘉洲广场等，在建或将兴建的则包括顺联国际购物中心、沃尔玛三大购物中心、吉利广场、（大沥）新都会广场、保利商业水城、雅居乐禅城05F商业部分、世博商业中心等，以上项目都将是数万平方米至十多万平方米的大型商业设施。

（2）佛山商业地产不能简单认为是过热或者不足。从业态上，商业地产可以分为大型购物中心（Mall）、街区商业、专业市场等，目前是Mall

南海广场一期项目整改方案设计 的数量相对较多。雅居乐地产在广佛区域的首个大型商业项目雍景新都会，面积虽达到6万平方米的规模，但以独立的小型商铺为主，主要属于服务周边数公里范围居民日常生活需求的街区商业项目。

另外各路资本纷纷涉足佛山商业地产，说明佛山商业地产魅力尤在。佛山居民的消费力强劲，是众多商家掘金的宝地。有实力及经验较强的开发商在佛山较容易获得丰厚回报。在广佛经济一体化概念下，佛山毗邻广州，将让零售成本大为降低。最后是佛山要发展成为现代大城市，无论在亚艺节、十二届省运会等活动推广上，还是内部基础设施一环、体育场馆等建设上都加大了投资力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了开发商及商家的信心。

（3）与住宅比，开发商业地产需更多理性及耐心。商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。但开发商业地产项目与开发住宅项目有四大区别。一是资金回笼形式，住宅项目资金回笼形式比较单一，基本是靠出售出物业回笼资金；但商业地产除了出售部分物业回笼资金外，还可以租金或合作经营提取佣金等形式来进行资金回笼。二是在运作环节，住宅项目不需要招商和运营。三是投资回报期，住宅项目投资回报期短，一般不超过十年；但商业地产投资回报期长，甚至要十多年才能回本，资金压力较大。四是投资风险程度，商业地产前期投入资金大，回笼资金慢。

（4）佛山商业地产急需法规以及产业规划指引。国内商业地产在2004年、2005年开发热潮，引起了人们的广泛关注，不少专家纷纷建议加以调控。据了解，国家有关部门也在研究制订《城市商业网点规划条例》及听证制度。在相关的条例草案中，提到今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证。商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。

目前佛山商业地产急需更多法规及产业规划加以指引。希望佛山有关部门出台商业地产发展规划前，能够加强与相关企业的沟通。相关规划要对佛山商业设施的整体布局有足够的深度和前瞻性。佛山商业地产发展虽然速度很快，但其商业地产项目开发还存在一定的盲目性。为了给企业提

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供有效指引，避免重复建设造成浪费，佛山商业地产发展规划是越早出台越好。至于雅居乐对禅城05F地块8万多平方米的商业面积，是相对分散开发还是集中开发一个大型购物中心，还在进行论证。企业除了考虑相关市场的承受能力，还非常希望能得到有关商业发展规划的指引。让开发的商业设施与佛山商业整体布局吻合，以便在市场运作上更快地获得成功。

1．2．2佛山商业地产发展趋势

2006年是佛山商业地产快速发展年，外资不断涌入佛山的商业零售市场各大商业巨头包括好又多、沃尔玛、吉之岛、易初等四处布点，佛山商业正融入国际市场竞争。与此同时佛山“2+5”组团的城市发展规划，城市总体规划纷纷出台，使多个组团的商业都得到一定程度的发展，随着各中心城镇的大型商业购物中心的陆续投入使用，佛山的中心商业格局正逐步形成。

（1）新商业中心逐步形成。根据佛山“2＋5”组团城市发展的规划，佛山未来20年内将形成两个百万人口的中心城区，5个50万人口的中心组团和10个主要城镇。作为城市配套的商业必然随着城市的变化而发生变化，佛山商业必然形成多个中心、多个级别的商业中心同时存在的发展格局。2个中心组团的市一级别的商业、5个中心城镇的区域中心的商业、还有镇街的商业，而市一级的商业又可以由几个商业中心组成。此外，考虑到园区经济和居住社区的发展问题，还会发展一些园区商业和社区商业。

在这样的框架下，佛山的商业将形成互补的发展态势，满足人们日益增长的消费需求，并且提升城市的形象和综合竞争力。

这样的商业分布和佛山的传统以及发展的状况也相吻合。佛山的区域有3800平方公里，居民居住较为分散，中心城区的商业凝聚力并不强。加上由于过去佛山的零售业发展较为滞后，很多佛山的高端消费都流失到广州、深圳、港澳，甚至国外，这样的状况一时三刻也很难改变，中心城区的商业中心也很难满足分散在各个镇区居民的需求。所以除了加快中心组团商业网点的建设和商业业态、经营手法的提升以外，在镇街一级发展满足当地居民日常生活需求的商业项目也至关重要，这是加快镇街城市化建设的重要内容。

根据“2＋5”组团城市规划，两个中心组团是人口百万以上的中等城区，5个中心城镇是人口在50万左右的小城区，商业配套是城区发展不可缺少的，所以要在城镇化推进的同时进行商业布局。现有的大商业项目三水广场、嘉洲广场、盈信城市

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广场、天佑城、顺联联广场、顺联国际购物中心等分别位于不同的中心城镇，它们的开业将带动当地商业的发展，使当地的新商业中心逐步形成，使商业发展和城市发展相平衡

1．3微观环境

1．3．1南海桂城商业

在“广佛RBD”口号巨大诱惑之下，南海桂城正成为多元商业资本积聚的洼地。日前，从“广佛RBD发展论坛”上获悉，以南海区桂城千灯湖为中心的地块，一个由南海政府做推手，中海、保利、万科等大牌地产商合力打造的30万人口“新城”正在诞生。而在广佛地铁即将开通的大背景下，沃尔玛、家乐福纷纷抢址桂城，香港新鸿基更是抢在之前完成对南海广场的收购。一参与“广佛RBD”规划的知情人士透露，据不完全统计，砸进“广佛RBD”的各路资本接近百亿元。

（1）零售巨头抢驻桂城。“受‘广佛RBD’概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。”本月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，耐人寻味的是，这家店距离其一直窥视而不得入的广州不过20分钟车程。无独有偶，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业。而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。

众多零售巨头的扎堆无不冲着桂城“广佛RBD”规划而来。南海桂城位于广佛两个GDP分别达5000亿元和2000亿元的经济体中间，去年第三产业83.85亿元，以占54.7％的比率首度超过第二产业。为此，桂城一早确立了以发展商贸、地产、休闲服务业为特征的“广佛RBD”规划。目前，南海大道正在进行商圈改造提升，此外，政府投入7亿实行路网建设。胡认为，佛山一环、广州环城高速、广珠西线、广州华快、正在修建的珠二环高速及2010年通车的广佛地铁，都将实现桂城与广州的无缝连接。

（2）商业地产扎堆圈地。除了众多商业巨头外，知名房地产商亦欲在“广佛RBD”概念中分得一杯羹。桂城商业地标南海广场目前正进入新一轮商业改造。香港新鸿基地产传讯部向记者证实，该集团耗资5亿元全面收购南海广场。这个总面积约6万多平方米的购物中心距千灯湖仅五分钟车

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程。南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。

而作为目前南海最大的土地储备商，保利欲斥巨资打造千灯湖水上MALL，这将是保利在商业地产上的首试牛刀，也是其在中国涉足的首个MALL。目前吉之岛已签订进驻协议。另外，在千灯湖西面，一栋五星级酒店将和MALL同期建好。酒店的名称是保利皇冠假日酒店，建成后将是大佛山内首家世界顶级品牌的五星级酒店。

喜来登酒店、阳光国际两家名牌五星酒店也已证实落户，滨江河堤与怡翠左岸项目将参照上海新天地商业模式，构筑第二个商业高地。

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2竞争对手分析

从上面的分析可以得知，佛山，正渐渐成为继广州之后又一个商业地产的集聚地，而南海则是这个集聚地的中心，现在的南海商业地产已初具规模，众多零售巨头进驻南海，世界500强的沃尔玛，保利地产等知名企业也纷纷打进南海，南海将成为商业地产的又一块黄金区域，而南海广场地处南海商业的发展中心，具有很大的发展潜力，然而，此处的竞争非常的激烈，南海广场能否在竞争中生存，能否继续一个商业的奇迹？下面分析一下南海广场的主要竞争对手的情况，以便找出相应的对策，在激烈的竞争中求得生存。

2．1百花广场

百花广场的商场面积有2.5万平方米，共分为7个主题区域：1楼休闲名店城，2楼名仕天地、皮具世界，3楼名媛坊，4楼百花奥运城、时尚领地，5楼手机数码城，6楼食通天，全方位展示了一个丰富多样的购物天地。百花广场以时尚生活为基调，汇集了不少佛山市民喜欢的品牌，始终走在品位潮流的前端，一直是时尚先锋的“代言人”。百花广场以经营中高档的国际知名品牌及优质的国内品牌为主，众多国内外知名品牌就象颗颗闪烁的明珠相映其中，名品服饰、中西餐饮，艺康游乐城，名店运动城，屈臣氏，7楼活力健美俱乐部，休闲娱乐一应俱全，优良的品质，满意的服务，悠然自得的购物环境，百花广场当之无愧地成为佛山时尚新地标，让大众尽享日新月异的时尚风情。

主题区域包括有：

（1）1 楼名店街——云集多个国际知名品牌 休闲名店城——集多个香港一线休闲品牌于一体。

（2）2楼名仕天地——迎合不同年龄阶层成功人士的消费品位，聚集国内外众多主流品牌男装租户。

（3）2楼皮具世界——致力于组合最畅销的国际知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。

（4）3楼名媛坊——众多时尚女装品牌荟萃。

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（5）4楼奥运城——运动品牌旗舰之城。

（6）4楼时尚领地——百花广场继续引领时尚潮流的最新力作。（7）5楼手机数码城——集多个实力商家于一体。

（8）6楼食通天—— “广饮港食”餐厅与金鳞鳍无国界料理。

特点：位于佛山禅城区中心标志性建筑百花广场中，人流较密集，但其面积较少，各店铺面积少，且走廊空间较小，停车场较小，出入不方便。

2．2兴华商场

佛山市兴华商场地处佛山市商业、经济、文化、交通中心——祖庙路中心段，与全国重点文物保护单位——祖庙、广东四大名园之首——梁园，近在咫尺。商场占地4000多平方米，经营面积近20000平方米，主营家电、烟酒副食、日用百货、皮具鞋帽、儿童用品、钟表影材、运动休闲、品牌服装、针织内服等大类共60000多个品种，是佛山地区历史悠久、规模最大、档次最高，集购物、休闲于一体的大型综合商场之一。

佛山兴华商场, 自1982年12月25日开业至今，巧借改革开放的机遇,秉承“顾客至上、信誉第一”的经营宗旨，以年平均21%的商品销售额递增速度，成为佛山市最瞩目的商场之一。面对市场空前激烈的竞争，兴华商场不断进行创新管理，挖掘和培育人才，并于2005年全方位规划全面升级改造商场，软硬件设施将得到进一步的提升，增强了市场竞争力，强势品牌纷纷进驻。

特点：经过重新装修整改，商场购物环境大有改变，店铺与各种品牌分布都与南海广场类似，但停车场是其最大的一个问题，没有自有停车场，客人停车难。

2．3嘉信茂广场（沃尔玛）

嘉信茂广场，位于南海大道与南桂西路交叉口西北角这一黄金地段，是由嘉德商用产业和深国投商置共同合资建立，集超级市场、品牌服装、运动休闲、餐饮娱乐、珠宝饰品、儿童乐园、数码产品等于一体的一站式购物广场，总面积超过6.5万平方米。广场负一楼是世界500强老大沃尔玛“圈定”的“地盘”，而一楼则以精品专卖店、特色餐饮为主力阵营，二、三楼设立极具特色的专营店，四楼汇聚手

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机数码等时尚生活产品。

沃尔玛购物广场桂城店位于南海大道，商场营业面积约为17000平方米，主营生鲜食品、服装、家电等，经营商品品种数量近2万种。此外，商场还提供配镜、珠宝等特色服务。

特点: 沃尔玛进驻,生活购物方便,且嘉信茂广场内饮食方面的店铺较多，场内各店铺面积与空间都比较大,内设有一个面积较大的中庭,举行各种活动很方便，有室外和室内大型停车场，广佛地铁所经地，不过嘉信茂广场店铺数量却不多,而且种类也较少。

2．4东方广场

东方广场于2003年开建，由佛山东建集团投资20多亿元兴建，是佛山最大的一个旧城改造商业项目，改造旧城面积达到80万平方米。佛山东方广场，占地25万平方米，商用面积超过23万平方米。东方广场以TOUR MALL观光购物商业模式，利用商业功能错位组合，容纳了大型百货商城、量贩超市、超大规模书城、饮食集团、主题游乐、步行街、美食街、专卖店等功能与业态，以超大面积、超大规模的恢弘规模成为南中国复合型商业的典范。

东方广场囊括了了以好又多超市、明珠百货、屈臣氏为主的明珠城组团；以吉之岛、永乐电器连锁店、肯德基连锁餐饮、东方数码港、东方家具生活馆为主的银州城组团；各类特色潮流、时尚产品汇聚的金山街组团（83型人坊）；以金康药房、东方美食坊为主的德胜搂组团，吸引了PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌进驻；以佛山市最大规模的东方书城为主的红宝石书城。另外，部分东方大街已开业，主要体现休闲、购物、娱乐的功能，内部主要街道顶部增设天棚，增加行人的舒适度；中央广场为各类主题性表演和商业活动提供了理想而开阔的场地。

特点：位于佛山的老城区，附近人气与人流量都较大，经营面积大，商品种类齐全，配有3000多个停车位，佛山地铁二号线将途经项目所在地，但其周围道路较狭窄，车辆来往不便。

2．5保利水城

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保利水城位于广佛经济圈的重点开发板块———千灯湖板块，目前，万科、中海、雅居乐等实力房地产发展商在该板块都开发有楼盘，区域楼市十分兴旺。保利水城商业广场占地面积约10万㎡，水道面积约23000㎡，地上总建筑面积约16万㎡，宽48米的运河从项目中央穿流而过，将项目分隔成东西两块不同商业区域：东广场规划为复合购物中心；西街配合室外步行街，设计为酒吧街、娱乐场等休闲夜店消费区域。

目前，保利水城已进入施工建设关键期，基本构架、园林等已初现端倪。该商城依傍千灯湖水系，结合佛山水乡特色，巧妙引用水景特色与资源，使消费者可以观赏到外面的水景，营造与众不同的购物享受。世界零售业500强吉之岛百货率先进驻，60多家国际知名连锁品牌已表达投资意向，预计将有超过10000个品牌进场经营，还有豪华电影院和真冰溜冰场等娱乐设施。而下阶段招商主要围绕次主力店及重点品牌进行，包括：专业店、餐饮、娱乐等。保利集团在该板块的经济形态十分丰富，占领不同的市场份额：在商业广场东南面，规划建设佛山首家超五星级酒店———保利皇冠假日酒店，西南面及西向是豪宅———千灯湖一号公馆，以及项目东向超过50万平方米的高尚住宅社区———佛山保利花园。

特点：保利水城商业广场周围的生活配套设施齐全，有南海有名的千灯湖相伴，环境优美，广佛地铁途经地，交通四通八达，但其毕竟是新建设的居住区，短时间内，人气和人流量不足。

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3原项目现状分析

3．1原项目的基本情况

3.1.1南海广场简介

2000年9月23日，位于佛山市桂城的南海广场顺利开业；2002年3月底，南海广场完成国有体制向民营体制的转变，直至2006年9月1日香港新鸿基地产耗资5亿元全面收购南海广场并入主南海广场。

南海广场地处南海区中轴线的南海大道上，是南海区“四纵五横”公路网络的主干道，也是佛山规划中的交通主干道，四通八达的公路网连接南海各镇区，最边缘的镇区到桂城也只需30分钟，多条宽阔的主干公路沟通广州、顺德、中山、番禺、三水、高明等周边地区，将珠三角连成一片。经过南海广场的公交车与短途客车也超过二十条线路。

南海广场占地面积25000平方米，总建筑面积6.8万平方米，楼高十层，集购物、饮食、娱乐、文化、休闲于一体，是南海标志性建筑。南海广场定位颠覆了传统商场业态结构，定位为区域性购物中心业态，以百货公司、超市为主力店，配以名牌商店、专卖店、宴会酒楼、食街、国际快餐、电子娱乐、儿童乐园、电影院、家私城、美容院等多种经营业态，满足消费者一站式服务的综合广场。具备强大实力的大批商家如信和超市、肯得基、半岛酒楼、美奇乐园、六福珠宝、G2000的进驻，形成了档次化经营的架构，为中高档人群提供了理想的购物场所

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3．2原项目分析

3.2.1南海广场的基本情况

南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，2006年销售额更是达到10亿，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。它不仅成为南海区标志性建筑，同时也成为佛山傲视群雄的零售巨头。

但是随着经济的快速发展，这个佛山地区的零售巨头所面对竞争对手的挑战越来越多，越来越强。“受‘广佛RBD’概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。”今年四月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业，而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。并且市区内，原有的强力竞争对手百花广场、东方广场、兴华商场这段时间也是带来很大的压力。同时，由于商场从竣工到现在为止已经有8、9年了，很多设备都比较旧，装修也已经过时了，这样对商场的形象有不好的影响。因此，为应付这个局面，在竞争激烈的众多对手中继续保持住佛山地区零售巨头的地位，给消费者们一个装修跟得上潮流的购物环境，特进行如下的南海广场一期项目整改，希望同过方案的实施，能达到预期的效果。

3.2.2商场原设计平面图分析

从南海广场的旧的平面图中可以清楚地知道：

G层，也就是我们常说的负一层，现在经营的项目有：信和超市、马德利面包屋、以纯服装、优之良品、药店以及大中庭位置的特价场。和一般的大型购物中心一样，最底层是大型的超市，这是传统的做法，以超市吸引人流，带旺商场，这也是现代大型商场惯用的方法。(详见附图3.1《南海广场G层平面图》)

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图3.1 南海广场G层平面图

一楼，主要分成几大块，一是肯德基，占据商场的黄金位置，位于大门口的右边，是南海广场几个合作的大项目之一，而位于一楼的另一个合作的大项目是南海广场电影城，从平面图中我们可以看出，在空间上它占据了南海广场的一至三楼，而另外几块分别是钟表区，包括了几个著名的品牌，如帝舵、天梭、卡西欧等等，经营的都是一些名贵的钟表类。金饰银饰区，以六福、金大福、周大福三个品牌为主。化妆品区以及眼镜区，眼镜区只包括两个品牌，分别是明廊眼镜和高雅眼镜，一个是全国性的品牌，一个是地区性的品牌。而最靠里面的皮具区，多以女性的提包、挂包为主。一楼值得注意的地方是大门左边的佐丹奴，整个一楼就只有它一间是经营服装的，与其他的专柜可谓格格不入。还有一处是大中庭凸出的那一块，平时是空着的，不会固定出租给一个商户，只有当商户有展销或有活动时才会用到。(详见附图3.2《南海广场一楼平面图》)

南海广场一期项目整改方案设计

图3.2 南海广场一楼平面图

二楼，主要经营女装、男装皮鞋、青春女服、童鞋以及童服、玩具。各区的分布可以在平面图上清楚看出，与一楼不同之处是没有了大中庭凸出的那一块，从二楼开始那一块已经不存在了，另外比一楼多出的一部分是一楼大门口的那一边，二至四楼那一部分是作为名店的，一共分为五间。(详见附图3.3《南海广场二楼平面图》)

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图3.3 南海广场二楼平面图

三楼，主要经营淑女装、老人装、内衣以及男装正装。在平面图上可以清楚知道各区的分布。三楼值得注意的地方有两处，一是主通道北面的万宝龙专柜，经营的是钢笔类及美国ZIPPO打火机，另外一处是大中庭弧位的阳光饰品、美元素、迪士尼车饰等与三楼主打的服装类有些向背。(详见附图3.4《南海广场三楼平面图》)

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四楼，主要经营运动类产品，包括服装、鞋、户外用品、床上用品、保健器材，主要是按摩椅类的产品以及男士休闲服，这些区域的分布在平面图上一目了然。(详见附图3.5《南海广场四楼平面图》)

图3.5 南海广场四楼平面图

本次的整改针对的主要是G层到4楼，5到8楼由于是整层出租给大客户，而且是旧公司的合约，因此不纳入本次的整改范围。

以上的分析可以看出，南海广场现在的布局从总体上看还是可以的，分区比较明显，也算合理，这些在以下的访谈中也得到了肯定，只是在区域的布局上有点小问题，只要稍加调整便可以了。

分析了南海广场在功能分区上的基本情况，下面分析一下南海广场的其它方面。从平面图上可以知道，1到4楼的楼梯通道有7个，可实际上可供顾客使用的只有南北两条主楼梯和大小中庭的手扶梯以及两部内外观光梯，值得注意的是外观光梯，只停1楼、6楼、7楼和8楼，对于2~4楼是一点用处都没有，而且可用的通道都集中于大门口这一个半圆，另一边都成了死角，人流量受到很大的影响。

其次是南海广场的项目定位，建成时的定位是佛山的“天河城”，因此，当时南

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海广场的产品定位也是以中高档的产品为主，辅以优质的服务，消费人群也定位在月收入2000元以上的当地居民以及白领。

由于当时的定位迎合了当时的消费者心理，适合当地的消费习惯，因此，南海广场在开业的前几年取得了巨大的成功，成为南海乃至佛山地区商业地产的霸主。

可是随着经济的发展，竞争的日益激烈，南海广场的霸主地位受到冲击。老对头兴华商场的重新装修，新进的百花、东方广场以及新开张不久的嘉信茂（沃尔玛），这些竞争对手的成长壮大，使得南海广场面临前所未有的困难，虽然05年收入7亿，比04年上升7%，06年收入达10亿，但是06年9月份被香港新鸿基地产收购后的南海广场正面临着前所未有的挑战。新公司的经营管理模式与以前管理模式的冲突、广场设施随着时间的推移已经逐渐显得残旧、人流量的逐渐减少、广场营业额的下降等等，这一切一切都表明，南海广场需要改变。

3.2.3访谈资料分析

为了找出问题的根本，本文对南海广场的管理人员、销售人员、商户进行了一系列的访谈（见附件《访谈记录》）

从访谈以及本人在广场工作中可以了解到，影响和制约南海广场发展的有以下几个方面：

1、竞争对手的增多、实力的增强。兴华商场重新装修之后，整个商场焕然一新，产品的定位也随之上升，定位为中高档商场，大量引进国内外知名品牌，以提高商场的档次，消费人群也随之变化，成为南海广场最强的竞争对手。另外，世界500强的零售巨头沃尔玛进驻南海新开张的嘉信茂，使得嘉信茂成为南海广场最具潜力的威胁者。

2、场内设施的残旧。南海广场现时使用的都是3年或更久以前的设施，与广场的档次相差太远，另外一个是空调，一到夏季，广场内有些区域冷到要穿多一件衣服，而有些区域热到直流汗，顾客及销售人员对此的意见都非常大。

3、装修的档次不够。广场现有的装修最新的也是3年前的了，正如访谈中提到的，一些知名的品牌的装修与出售的商品根本就不是一回事，两者相差太远，不是同一个档次的，而且专柜之间的装修档次也相差太远，使得商场看上去不太协调。

4、区域划分不够明确，同一区域之中，高、中、低档产品产品分区不够明显。正如上面分析平面图时提到的一样，一个大区域内总有一两个值得注意的地方，而在同一个区域内高、中、低档的产品的分界线不清，经常混杂在一起。

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5、品牌多而杂，缺少知名的大品牌，特别是世界知名的品牌。现在广场的专柜户划分的太多太细，许多不知名的品牌都引进来，降低了广场商品的档次，且专柜划分的面积太小，而需要摆放的货物太多，这样一来专柜里就显得零乱。

6、与商户合作的模式太混乱。现在的南海广场与商户的合作模式有几种，分别是：1）收取固定的租金；2）保底租金加提成；3）按百分比合作；4）只收取提成；另外，每层的名店都是自己收钱，其它的专柜都由中央统一收钱，自己收钱的专柜难以得到有效的监控。

7、新公司接手之后，大型的活动太少，而且活动的效果不太理想，许多商户都不参加。原因有很多，主要是商场让利太少，需要商户让利太多，而且，搞活动的时候场内气氛搞不上去，没什么活动的气氛，且活动的宣传力度不够，吸引不了人流，这是活动不成功的主要原因。

8、一线管理上的问题。访谈中不止一次提到，广场对促销员的管理比以前松散了许多，促销员也因此而懒散了，没有了以前的积极性，而且广场对新进的促销员的培训严重不足，使得广场促销员的素质大大下降，从而降低了服务的质量，间接地降低了南海广场的竞争力。

9、公司文化的冲突。这是现在南海广场现在面临的最大的问题，新老公司处于交接的状态，许多问题都模糊不清，有些事情没人做，有些事情几个人一起做、重复做。新公司有新公司的文化，旧公司有旧公司的做法，新鸿基地产接手的时候，留下了大部分的老员工，也换了一批新的员工。现在的状况是：新员工按照新公司的工作流程工作，接收的是新公司的文化，新公司的港式管理在流程上有一定的繁琐性，而旧员工的做事方法已经固化在老公司上，老公司的做事方法简单快捷但没有一定的标准的流程，他们依仗自己是老员工，处处对新员工进行打压、为难。新公司为了打压这种现象，从香港派人过来做总监，这样一来，公司办事更繁琐了，许多的文件除了要直属上司批准之外，还要经总监的批准，公司的效率因此下降了很多。而且，各部门的高层之间新老员工各自为政，互相没有沟通，许多事情没人管，有些事情重复做，公司面临前所未有的管理危机。

这些现象的存在使得广场一线管理人员暗暗叫苦，不知道听谁的好，商业是很讲时机的，一旦错过就不会再来，简单的一个活动申请要几个人签名才能批下来，中途有哪个领导觉的有问题的话，一切又要重做，商户对此可谓意见多多，埋怨我们的办事效率低，使得他们错过了许多赚钱的时机。

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4新方案设计

从以上的分析中可以知道，要使南海广场重新成为南海地区乃至佛山地区商业的领头羊，不但要改变装修、布局，把商场的档次重新提高，还要从软件上着手，搞好公司内部存在的问题，提高公司的凝聚力，提高公司的办事效率。因此，此次的整改方案可以分为两大部分：一是硬件上的整改，二是软件上的整改。

4．1硬件上的整改

硬件上，针对上述的几大问题，主要的措施是对商场进行大规模的翻新装修，并重新划分各层各区的功能。

4.1.1翻新装修。

由于广场各专柜内部的装修是由各个专柜自己负责的，因此要翻新的只是公共的部分，主要是通道、天花以及各层的洗手间。

为了使广场不用在装修期间停止营业，建议采取的是局部装修的办法，先撤走G层的特价场，空出来作为中转站，然后按照重新设计的功能分区图（见附件《整改后平面图》），从四楼的床上用品开始，把原有的专柜全部搬到G层的特价场，空出的四楼那一块用围板围起来，进行翻新装修。做好公共部分的装修之后，按照新的平面图以及新的装修标准，允许该区的商户进场装修，并严格控制好各个专柜的装修标准，以防出现标准相差太远的情况，等一切都搞好之后，重新开放该区，投入营业，与此同时，封闭另一区开始装修，以此类推，直到G层～４楼全部翻新完毕．

在G层～４楼装修期间，建议向各大合作的项目发信件，主要包括信和超市、肯德基、五楼的美奇乐园、六楼的食街、七楼的桑拿浴足、以及八楼的半岛酒店，要求他们按照合同的规定，配合商场的整改，对自己的项目进行整改装修，以便在整体上提高商场的竞争力，吸引更多的人消费，达到双赢的局面。

装修天花的时候，适当增加中央空调的出风口，以解决广场内太热的问题．本次的装修中最大的工程是把一楼大中庭凸出的那一部分延伸出去，与对面连接，使一楼的面积增大，这样一来可以充分利用一楼的黄金位置。

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4.1.2各层各区功能的重新划分。

G层，整改之后的G层如下图，大中庭的特价区变成化妆品，这样做可以在门面上提高南海广场的档次，以前的特价场给人一种乱哄哄的感觉。换成化妆品的话给人一种高档的感觉。（见图4.1《整改后G层平面图》）

图4.1 整改后G层平面图

一楼，填平大中庭之后，一楼就好布局了，把钟表区搬出来装饰南海广场的大门面，金银饰区的区域扩大，把男女装鞋从三楼搬下来一部分，见附图（4.2《整改后一楼平面图》）

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图4.2 整改后一楼平面图

二楼，把生意不太好的童服童鞋搬走，换成效益好的女服以提高商场的效益。（见图4.3《整改后二楼平面图》）

图4.3 整改后二楼平面图

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三楼，在基本的格局上变动最少的是三楼，基本上不变。见附图

图4.4 整改后三楼平面图

四楼，男士休闲服在四楼的效益一向不太好，把童服童鞋以及婴儿用品调上来，把原有的名店打通变成运动服及运动器材的一部分，其它基本不变。见附图

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图4.5 整改后四楼平面图

通过以上功能的重新划分，使南海广场分区更明确，更方便消费者购物消费。

4.1.3定位

重新装修后的南海广场将重新定位,根据前面对竞争对手的分析与消费者的分析,建议把南海广场定位为新潮、时尚、高品味的休闲娱乐购物中心。而顾客定位为以本地居民为住，外来人员为副的，月收入在2000元以上的囊括佛山地区的中高收入人群。

4.1.4促销

为了提高南海广场的档次，建议拒绝一些不知名的品牌进场，努力引进新的知名的品牌，特别是国际知名的大品牌。为了引进新的知名品牌，建议统一采用基本保底加提成的形式与商户合作，保底金额将比以前底１０％～２０％．但提成会适当地增加，这样对许多的商户都有利．因为这样一来，商户的风险有一部分由商场承担了．这样的做法有利于引进新的商户．而且这样的合作方式对双方都有一定的促进作用，在达到保底之后，营业额越高，双方的提成便越多．这种方式可以大大提高双方的积极性，最大限度地与商户沟通，解决存在的问题，达到双赢的局面．

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另外，针对访谈中提到的关于活动少，宣传力度不够的问题，建议在电视台、电台、报纸、杂志以及其他宣传媒介上大力宣传南海广场的新形象，扩大南海广场的影响力，定期搞一些活动，并随时向南海广场的会员发送信息，传达南海广场最新的购物资讯。

4.1.5租金的确定

调整的原则是保底额降低，提成率上升。（详见附件《整改前租金表》和《整改后租金建议表》）

4．2 软件上的整改

软件方面，有两条路可以走：一是完全的港式化，第二条路是港式中化。4.2.1完全的港式化

全面要求公司的员工都按照香港公司的做事方法办事，要想彻底实施这个港式化就得把那些还按照老办法办事的老员工解雇，只留下可以接受新公司新文化的那一部分员工，说白了就是把不听话的员工踢出公司。这样一来，办事的效率会比现在好一点，而且这种管理有一个好处，个人可以提意见、建议，如果建议是好的，公司会给机会去实践，但个中的程序依然繁琐，而且这样做的话有一个值得注意的地方，当你解雇老员工的时候，他们会带走一部分广场的商户以及一些南海广场内部的资料，当他们跑到南海广场的竞争对手那一方的时候，对广场的威胁是很大的，广场会因此有所损失，并面临更大的竞争问题，而且这些损失在短时间内很难恢复。因此，此法的实际操作性不强，各地有各地的实际情况，要因地制宜。

4.2.2港式中化

这是一条没有固定模式的路，成败的关键是最高领导人对于权力下放的程度的控制。

港式中化，顾名思义，就是把香港的那一套中国化。现在公司的状况是香港来的人或新的员工在按新的港式管理模式办事，虽然有些繁琐，但是他们可以接受，也在慢慢的接受、习惯。而一些以前的旧的员工的做事方法已经固化，很难立即改变成港式的做法。他们习惯了以前的权利在手如臂使的做法，许多事情可以不经过上司的同意，自己就有权力去做，或是做了之后再向上司报告，与港式管理刚好相悖。港式管理是事无大小，一律是先上报批准之后再工作。因此，公司在管理上存

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在冲突。

而港式中化是采用一种中间的方式去协调两种不同的管理方式，取他们各自的长处。港式管理的长处是按章办事，不得越权处理，凡事要按一定的程序来做，这是一般大公司的做法，这种做法比较公平公正。只要是按正规的程序，一个小职员的意见都可能被接受。而中国式的老一套管理的好处是权力细化，每个部门的经理或主管都有一定的权力，他们可以独立去处理一些小事情，而不必经的上级的同意，这样的管理模式可以抓住先机，当机立断，而商业中往往需要抓住先机。

港式中化管理便是在港式管理的基本模式上，适当地放权给部门的经理或主管，让他们有一定的权力去处理一些问题，以免耽误了商机，但是有不能让他们有太多的权力，因为一旦权力过大便会失去控制而变回中国式的老一套管理。因此，成败的关键是权力下放程度的控制，这一点能否做好就要看最高领导的才能了。做到这一点的话，办事的程序可以简化，工作的效率也会大大地提高，还可以给员工一个发挥的空间。

以上只是笼统地说，结合南海广场的实际，可以这样操作：

现在的南海广场隶属广州启胜物业管理有限公司南海分公司。公司设总经理一名，副总经理一名，下设五个部门，分别是租务部、人事部、财务部、物业部和推广部，每个部门设经理一名，而租务部的经理由副总经理兼任。另外，香港公司派来两人，一个是推广部总监，一个是广州启胜物业管理有限公司南海分公司总监。

现时的事务，除推广部之外，事无大小，都要经过部门经理、副总经理、总经理以及总监的审批之后才能实行。光是审批的时间少则要半天，多则两三天。推广部例外，因为推广部还要多出一个推广总监。办事程序的繁琐程度可想而知。前面也提到过，每个部门除了经理之外，大部分都是老员工，推广部又例外，因为推广的经理也是老员工。这些老员工中间有不少人对新公司不满，他们对新公司繁琐的办事程序感到烦恼，因为每当有事情要别的部门协助的时候，经常会因为没有事先向上级申请而不给与协助，因此，他们感到自己跟以前相比是一无是处。慢慢地他们变得有一天过一天，部门内的事只要不是总经理指名要做的，能推则推，不能推的话就拖，公司的办事效率前所未有的低，商户也因此而多次投诉，但有些是因为审批太慢而造成的，因此，公司暂时也没有什么好的解决办法，只能听之任之。

港式中化之后，可以这样：

一般的部门内的事情，部门经理有权去处理，非重大事情不必立即上报审批，南海广场一期项目整改方案设计

但每个星期要把部门内发生的事情总结上报给总经理、总监，发现有问题时要立刻改正。而关系到部门之间的问题，要其它部门协助的事，事无大小，第一次要一律上报审批，审批一次之后，以后类是的非重大的事情可以由部门之间的经理协调解决，无需立即上报总经理，同样地，一个星期要总结上报一次。而重大的事情依然要立即上报审批后才能实行。

举个简单的例子：广场内某个品牌的商户要在广场的专柜内搞活动，第一次的时候，一线的楼层管理人员替商户向租务部经理申请，经副总经理、总经理、总监批准之后，需要物业部、推广部协助，便可以和物业部、推广部协商如何开展活动。在此之后，有类似的商户申请搞活动的时候，经租务部经理批准之后，便可以直接和物业部、推广部协商如何开展而无需再经总经理、总监的批准了。然后，在每个星期的例会上，把这个星期的类似的活动总结上报给总经理、总监便可。

如此一来，过程一样是正规化，但办事的程序简化了，工作的效率也大大提高。因地制宜、适当变通的管理方法才是好的管理方法。因此，港式中化的管理模式比完全的港式管理要好，而且适合南海广场的实际情况，建议使用此管理模式。

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5项目的风险分析

5．1政策风险

由于项目收购过来的,且是进行重新装修改造,在政策上没什么限制。只是装修改造的同时，要对广场内的消防安全设备进行详细检测与更新，因为佛山市最近专门对全市各大商场的消防安全设施做全方位的整治。

5．2硬件改造过程中的管理执行风险

改造的过程涉及所有的部门，要各个部门协调好才能顺利进行，可是现在公司内部的问题尚未解决，部门之间的协调出现问题，而且许多问题需要的审批程序繁琐，需要的时间长，对于商场来说，每一天每一平方米都是金钱，一旦协调工作做不好，审批出现问题时间拖长，商场在整改过程中的损失就会增大。

5．3新方案的定位风险

新方案的定位是否准确直接决定了整改后商场能否成功，无论是商场的定位还是消费群的定位，无一不关系到全局的成败。还有一个是租金的定位，过高的话无法吸引商户进场，过低的话广场的收益便会减少，因此，租金的定位也是一个关键。

5．4竞争对手的风险

竞争对手在不断的壮大，新的保利水城将兴建，嘉信茂（沃尔玛）的设施在完善，消费人群在增加都给南海广场很大的压力，因此，商场整改后的装修档次、功能的分布、服务的质量、出售的产品以及售后服务等等一旦跟不上潮流，商场便会被潮流淹没，退出历史舞台。

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5．5软件改造过程中的执行风险

软件的改造需要权力的下放，权力下放不够，效果不明显，而一旦下放过多的话，会造成难以控制的局面，一发不可收拾，严重时会导致公司的内乱，因此，权力的下放程度决定了软件改造的成功与否。

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6项目结论与建议

6.1结论

通过上面大量的分析，可以清楚地知道，南海广场零售巨头的地位已经不复存在，想要继续在激烈的竞争中生存并求得发展，甚至再次登上零售巨头的宝座，整改迫在眉睫，刻不容缓。但是，南海广场现在的状况仅仅在硬件上整改是远远不够的，重要的是公司内部的整改，因此，此次的整改方案设计既包括硬件上的，也包括软件上的公司内部的整改。通过对访谈和大量内部资料的分析之后，方案不但在硬件上给与了整改的建议、整改的方法，还根据南海的实际情况给整改后的南海广场重新定位，最重要的是方案结合实际情况和公司的内部存在问题，提出了港式中化的管理模式这样一个新的管理理念，因地制宜，符合南海广场的内部整改的要求，因此，此次的整改方案有很好的参考价值。

6.2建议

6.2.1先软后硬

公司在整改硬件之前先对内部的问题进行整改，现在公司内部的问题会直接影响硬件上的整改进程，进程一旦被拖慢，整改的工期一旦延长，对商场的影响便会加大，公司的损失便会增加，6.2.2尽量在夜间施工

工程的施工时间尽量选在夜间，夜间施工可以尽量避免影响商场的正常营业，特别是噪音较大的和有刺激性气味散发的工序，没有特殊的情况下，一定要在在夜间施工，以免影响商场其它位置的正常营业。

6.2.3装修的区域不要过大

一个楼层分几个区域来装修，而且装修的区域不要过大，一般控制在一个星期内可以搞好公共部分的装修即可。一旦围起来装修的区域过大的话需要调整的搬迁的商户就会增多，而且需要的时间就会相应的延长，商场在装修期间的损失便会增加。

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6.2.4适当让利

在装修区域附近的商户，在生意上或多或少会受到影响，为了稳定商户，保持良好的合作关系，公司要适当给这些商户一定的优惠条件，减少租金或降低提成率也是一种不错的做法。

6.2.5控制好装修后进场商户的装修标准

一个商场的装修标准直接体现一个商场的档次，因此，新装修完之后区域的商户的装修标准一定要抓好，而且要统一标准，不要给人看上去有一种不协调的感觉。

6.3附件：

1、所有访谈纪录

2、原方案平面图

3、新方案平面图

4、原方案租金表

5、新方案租金表

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参考文献

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致 谢

在此我首先向母校致以深深的谢意，在这几年里，广州大学给我提供了一个良好的学习和生活环境，使我在理论学习和实践经验方面都取得了很大的进步，为我今后更好的学习和生活打下了坚实的基础。

感谢论文导师陈琳教授、谭建辉老师从定题、提纲的确定、论文的写作，全过程的悉心指导，以及感谢陈琳老师、谭建辉老师让我在南海广场工作，让我从中观察到许多东西，收集了大量的资料。

感谢南海广场的楼层主任给与的大力的支持与合作，让我能顺利完成访谈。感谢南海广场所有接受访谈的人员，给予了宝贵的意见和建议。感谢和我一起收集资料的所有同学，感谢他们和我一起为此奋斗。

最后，我要深深地感谢我的父母和家人，是他们无私地养育我，默默地支持我，没有他们，就没有我的一切!

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附录1 深度访谈问卷

商户：

1、蔡小姐（美宝莲化妆品专柜）

蔡小姐已在南海广场工作了7年，看着南海广场的成长。访：请问罗小姐你在南海广场工作多长时间了？

蔡：从南海广场开业到现在，7年多了，我看着南海广场的兴衰起落。访：蔡小姐，最近贵专柜经营状况如何？

蔡：生意下降，以前一年10万利润，现在没钱攒，特别是06-07年，生意下降厉害。访：那你认为，贵专柜生意下降，与新公司接手有关么？ 蔡：我认为生意下降，与新公司刚接手无多大关系。访：你现在对南海广场有何看法？

蔡：管理环境好，设施到位，停车方便，商品种类也齐全，但租金贵，设施较旧（特别是洗手间），整个商场给人感觉比较旧，员工纪律较松，希望可以抓紧。访：你对现在公司的管理与前公司的管理如何看待？

蔡：现在的公司比前公司公平、公正，但结算程序复杂，希望共同搞好商场。访：你对现在的公司有何建议？

蔡：给长年合作的商户一定的优惠，以保持合作关系，并且防止专柜员工在本商场内频繁跳槽；招一些大品牌（高档次的）进场，提高广场档次，招商应该公平、公开点，多给机会小商户；商场与商户一齐让利多搞活动，互利互惠，不要一面倒的，最好搞点名星效应，让人流量多些。

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商户：

罗小姐（爱雅化妆品专柜）罗小姐已在南海广场工作4-5年

访：请问罗小姐你在南海广场工作多长时间了？ 罗：都有4-5年时间了。

访：罗小姐，最近贵专柜经营状况如何？ 罗：生意淡了，营业额下降了。访：你对生意变淡有何看法？

罗：商场的客流量少了，周边新开业了不少商场，而且本品牌的化妆品也增开了不少分店。

访：你对现在的南海广场有何看法呢？

罗：南海广场可以做到一条龙服务，其他商场规划没南海广场清晰，场内保安巡逻比以前好，但设备设施旧，感觉档次低，商品高档，可装修跟不上，服务质量较低，员工形象不太好，卫生清洁方面做得差，你去看看洗手间就知道了，真的希望商场能快点改善这点，现在活动少，吸引的客人不够，不过活动的让利还可以接受，以前好多活动让利太多而无法参加。访：那你现在对南海广场有何建议呢？

罗：希望广场内化妆品只做中高档次的，化妆品的区域太小，许多大品牌都未能进场，大品牌的引进，可以造成一定的规模；其实化妆品可以就做在一楼不移动，现在的布局还可以，将有名的，多人想要的商品都靠前、靠下。

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商户： 卓夫人

卓夫人从南海广场开业到现在一直是南海广场的商户 访：卓夫人，请问你的专柜在南海广场开业了多长时间？

卓：从南海广场开业到现在，我都一直是南海广场的商户，专柜都一直在营业着。访：请问贵专柜现在的经营状况如何？

卓：经营状况不好，人流量比以前少，我估计最少比以前少40%。访：你认为是什么原因导致上述的情况？

卓：1）商场转换老板，经验理念、操作都与以前不同，以前是百货，现在是物业管理形式，手续上繁琐，宣传力度不及以前；以前着重于企业文化、团队精神，经常举行运动会、游泳等活动，现在觉得公司不太重视基层员工，使员工积极性降低；

2）领导方法不同，追求香港的形式，与大陆格格不入，与基本操作层脱离，凝聚力不够，领导班子分工不明确，用人不善，不能使员工发挥自己的长处。访：你认为以上是否南海广场独有？ 卓：其他商场少有，也就南海广场独有。访：你认为南海广场还有没有存在其他的问题？

卓：基本觉得没什么其他问题，南海广场的布局还可以。访：你认为南海广场现在有没有必要进行整改？

卓：有必要，两、三年一改变是必要的，专柜也需要转变一下位置。访：你对现在的南海广场有何建议？

卓：建议服装主要分布在二、三楼，娱乐可以向高处分布，超市就分布在最底层；其实重点不在于布局，而是领导的经营验理念（同舟共济，领导的能力，经营方法，能否知人善用）。

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促销员：

李小姐（四楼按摩椅区OSIM专柜）：

李小姐，从事销售按摩椅三年，由于公司人员的安排需要，经常奔走于佛山市各大商场的按摩椅专柜，较熟悉当地各大卖场情况。

访问员：李小姐您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？

李小姐：陆陆续续块三年了，因为我们要经常调场，也没什么固定的工作地点。访：你们调场是在全省范围，还是只在佛山市范围内几个场调动？

李：一般只在佛山几个场调动，如兴华广场、百花广场、东方广场等。有时也调去广州的一些场，总体来说还是在本市多。

访：你工作过这么多的商场，觉得南海广场与其它商场相比，总体感觉如何？ 李：总的来说，南海广场还算是好的，特别是前几年，南海广场是各大商场中的领头羊，但是，这两年就不行了，周边开了很多新的商场，如嘉信茂、家天下、城市广场等，还有兴华广场进行了重新装修，客源都被分薄了，来南海广场逛街的人流也明显减少。以前的南海广场，节假日人流太多，连收银台前交钱都要排队的，平常非节假日也不差。现在的情况你都看见了，整个商场都冷冷清清的，人流稀少。

访：现在比以前人流少了很多，那你们的销售受到影响了吗？

李：销售倒没受到太大的影响，可能是因为与我们销售的产品有关。我们卖的是按摩椅，销售量不大但销售金额不少，因此受季节影响不大，受人流的影响也不会太大。与以前相比，也就下降了一点点而已。不过与其它商场的分店相比就少了许多。其它分店的销售业绩都在升，而南海广场这个专柜不升反而略微下降。

访：你觉得造成上述结果的原因是什么？

李：南海广场被收购以后，许多东西都比不上以前了，广场的活动比以前少了很多，即使有活动，规模也不大，而且场内的活动气氛搞得不够好，根本不能为商场带来更多的人流，人少了，生意自然也跟不上了，你看别的大商场，经常有活动，而且都是上电视上报纸做的宣传。

访：除了你所说的活动做得少，宣传力度不够之外，对南海广场与其它商场相比，还有什么不足的地方吗？

李： 有啊，你看看新开的嘉信茂或重新装修开放后的兴华就知道了，一走进去给人

南海广场一期项目整改方案设计

一种舒服的感觉，地方够大，够宽敞。商铺的位置够大，人在里面干活也开心点，再看看南海广场，地方太少，而且装修陈旧，差不多10年之前的风格，现在看上去都有点落伍的感觉，特别是洗手间，异味特别大，还没走进去就已经闻到了，进去以后就可想而知。其它地方可以不改，但洗手间一定要搞好，太脏了。不要说一般的客人，即使是我平时没什么要买的东西，只是顺便逛逛街的话，也会去别的商场。南海广场现在唯一的优势是停车方便，又地下停车场和广场旁边的一块临时停车场，如果没有这点，南海广场肯定比现在还要冷清。访：如果南海广场要进行整改，你希望看到哪些方面的改进，改成什么样子，或者说，你对整改有什么好的建议？

李：建议不敢说，我希望装修可以高档一点，因为南海广场里面卖的都不是便宜的东西，我希望装修也可以跟得上，特别是厕所，搞不好的话就成了一个败笔。另外，我希望我们按摩椅等的保健器材可以搬到运动器材那一区，现在我们被夹在运动服区和休闲服区，感觉比较怪，许多客人都说要找半天才找到，我想应该还有许多客人想找但没有找到。就这么一点地方摆几张按摩椅，其实很不显眼。我希望整改以后我们几家按摩椅专柜可以在运动器材区那边独占一块，位置要大一点，而且千万别放在主通道两边，最好是成块状分布的，因为许多客人想试用一下我们的产品，但因为主通道多人经过，不好意思躺下来，影响了顾客购买的欲望。访：还有什么别的方面建议吗？

李：希望广场能搞多点活动，加大宣传力度，吸引更多的客人来消费，就这么多了。访：好的，谢谢您在百忙中抽出时间来与我们交谈。

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促销员：

刘小姐（四楼男装休闲区CK专柜）：

刘小姐，从事服装销售四年，从开始进入服装销售行业至今一直在南海广场四楼CK专柜工作。

访：刘小姐您好，你在南海广场工作多长时间了？ 刘：也快4年了，从开始做销售至今一直在这里工作。访：你在南广工作了这么长时间，觉得南海广场如何？

刘：记得我刚进南广做销售的时候，南海广场可是南海地区数一数二的大商场，在南海乃至佛山地区都有很好的知名度。现在，人人都在说南海广场不如百花、兴华等大商场了。就拿我们专柜的销售情况来说吧，现在的销售额只有以前的一半左右。近一两年来，我们的销售额可以说是一直在慢慢下降，我们也因此常被老板责怪，可这也不能全怪我们啊，只要看看现在商场内的人流量，就知道现在我们的处境有多难。

访：生意这样的不理想，有什么更深层次的原因吗？

刘：具体原因我也说不清楚，可能是周边商场的增多使得这里人流减少了，也可能是现在人们的消费观念改变了，不再盲目追求各种名牌了，我们CK的衣服随便一件都要几百块钱，也可能是商场在管理上出现的问题，自从上年被收购以后，商场的管理力度就不如以前了，以前对我们这些促销员的要求是很严格的，现在的管理不到位，使得促销员的积极性降低，另外商场的人流量的减少，也使得真正购物的客人减少，我们也提不起精神来专心工作。访：据你所知，周边其它的商场有没有类似的情况？

刘：据我一些在其它商场工作的朋友告诉我，其它的商场也存在管理不到位导致员工积极性下降的问题，有些新开的商场人流量也不见得比我们这里好多少。访：针对你所说的管理不到位问题，你有什么好的建议解决？如何提高员工的积极性？

刘：可以借鉴能兴公司（即以前公司）的管理方法，把以前的管理方法和现在的管理方法作个对比，以前的管理好在哪些方面？不足的是哪些方面？许多老资格的管理人员都比我清楚，你可以问问他们。我个人感觉到的是：以前的事人性化的管理，公司不但注重他们内部的员工，而且也没有忽视我们这些促销员，把我们也当作能兴的员工看待。以前能兴的领导经常来看我们，和我们交流，40

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这让他们知道我们需要什么，我们的精神面貌如何。以前的公司经常出钱出力搞一些员工活动，如球赛、歌唱比赛、文艺晚会、大规模的出团旅游等等。这些使我们觉得商场方面对我们的重视。我们干活也就有了动力，就会主动去干。再看看现在的公司，接手这么久了，还没组织过一次活动，现在的老总是谁我们都不知道，这样怎么会有一个透明到位的管理环境呢？ 访：现在的南海广场除了你所说的一些问题外，还有没有其它问题？

刘：大的问题还没有发现，只是觉得现在广场的促销活动比起以前来少了很多，而且搞活动时宣传的力度远远不够，有时甚至连我们促销员都不知道，因此我们也不能配合促销活动的开展，每次活动对销售的作用都不大。而且活动期间广场内的布置和气氛也不足，要么没有广告宣传标示，要么标示做得太小气不明显。平时商场统一印制的折扣优惠牌也一样，色彩单调，一张纸打几个字，看起来比较寒酸。另外还有各个专柜的广告板问题，广场的楼层本来就不高，但广场管理层还是批准了个别专柜在专柜范围内内使用到顶的大型广告牌，使顾客的视线受阻，影响周围专柜的形象。

访：对于上述这么多问题，你有什么好的建议和解决的办法？

刘：希望各个专柜把挡板都拆除，只留下试衣室一个较高的结构，这样看上去楼层会比较宽敞明亮一点，周边专柜也不会受到影响。另外希望广场方面多搞一些促销活动或者大型的宣传活动，在宣传推广方面下多点功夫，场内布置更细致明显一点，让顾客感觉到节日或者活动的气氛。除此以外，我还希望公司可以多组织一些员工活动，增进员工和公司之间的联系，让所有促销员感觉到这里的大家庭气氛，主动为广场出一份力，提高他们的工作积极性。

访：好的，谢谢你在百忙之中接受我们的访问，你提出的意见和建议我们会做更深入的分析。

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促销员：

张小姐（三楼男装西服区圣宝龙专柜）：

张小姐，从事服装销售五年，曾在南海广场从事女服、女鞋销售，两年前转入男服销售至今，一直在圣宝龙专柜工作。

访：张小姐您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？

张：快五年了，之前在女服区做，后来又转去女鞋区，大约两年前转来男服区一直到现在。

访：你在南海广场做了那么久，对南海广场应该会有很深的了解。南海广场给你的总体印象如何？

张：总的来说还是好的，虽然许多人都说近年来生意越来越差，但我们圣宝龙男服就没有这样的情况，从我入职圣宝龙一直到现在销售都差不多，去年四月份装修完之后，生意比以前还好了一些，因此我认为我们圣宝龙男服在南广的男服区是数一数二的。

访：那么我想问一下，你知不知道为什么其它专柜的生意会越来越差？

张：可能是这个地区新开业的商场比较多，分散了客流，竞争激烈。还有就是南广近一年的促销活动明显比以前减少了很多，即使是有活动也没有什么新意，而且规模也不大，有时只是某一品类的商品搞活动，就像前不久的三．八节只有青春女装区和淑女装区及老人服区搞促销活动，我们男装区却没有，还有就是促销活动的时候场内气氛不足、太小气，不像以前，每逢有促销活动都是大力宣传，那时广场多热闹，交钱都得排队。

访：有件事情我觉得很奇怪，为什么其它专柜的销售都在下降，而你们专柜却不降反升了？

张：其实也没有什么好奇怪的，只要做一下对比就清楚了，你可以观察一下其它专柜的装修摆设，再看一下我们专柜的装修摆设，其它专柜的装修摆设不够高档，这样装修的专柜售卖几百元上千元一件的衣服，顾客都会觉得别扭，觉得消费不值得。还有就是有的专柜面积太小，货品摆得太多，连坐下来休息的位置都没有，现在的顾客消费已经不像以前的了，上千元一件衣服要坐下来慢慢挑选，而且男人买衣服要么是几个朋友一起过来，要么是一家大小来，一个人挑选衣服，其它随来的都要有个地方坐下来等，一边聊天一边给意见。

访：原来如此，我还想问问，你觉得现在南海广场有没有一些不合理或者做得不够

南海广场一期项目整改方案设计 的地方？

张：有阿，就拿我比较熟悉的男服区来说吧，首先是高低档商品的区分不明显，你可以去观察一下，这边几个卖高档男装的专柜，旁边搭配着像特卖场一样的低档专柜，那边专柜的情况也是这样。还有就是在广场整体装修的档次也不够，南海广场卖的都不是便宜的东西，常见的都是些中高档次的商品。但是装修却跟低档商场差不多，而且都太旧了。另外，南海广场真正叫得出口的名牌也太少了，给人的感觉是知名度比起以前降低了，相反其它商场的知名度却在上升，特别是近期，报纸、电视上都会不时出现其它大商场搞促销活动的宣传，而南海广场却有点默默无闻的味道。除此之外，广场的大型促销活动太少了，整个广场显得冷冷清清，而且广场的管理比以前松散了很多，管理层平时都无精打采的样子，特别是楼层主任的积极性减少了，连基本的巡场次数都少了许多。访：讲了这么多存在的问题，有没有什么好的解决办法或者好的建议呢？ 张：首先希望广场组织一些大型的促销活动带旺人流，搞多一些宣传推广，重提广场的知名度。其次，希望广场在重新装修时严格限制各专柜的装修档次，重新划分高低档分区，吸引多点具有世界知名度的服装品牌进场，这样做可以间接的提升广场在消费者心目中的形象。最后就是楼层主任可以严抓促销员的纪律，提高一下他们的精神面貌。还有就是要加强促销员的培训，提升她们的整体素质。另外再补充一点，在将来重新装修划分铺位时，可以把每个专柜都划分得大一点，这样预留给每个专柜都能摆设供客人休息的设施。

访：好的，谢谢你在百忙之中抽时间与我们交谈并给了我们如此宝贵的意见和建议。

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管理人员：

周先生（租赁部经营组楼层主任）：

周先生，在南海广场先后从事专柜销售、柜长、现场管理，新公司接手广场之后任楼层主任组长。

访：周先生您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？

周：快七年了，之前在四楼做现场管理，现在换了个职称，叫楼层主任。访：你在南海广场做了那么久，对南海广场应该会有很深的了解。南海广场给的现状如何？

周：现在是五一黄金之后，相对平常生意比较淡，也有装修方面的原因，现在的营业额和人流量都比较低，对比往年的同期都差了。访：那么我想问一下，是什么原因导致这样的情况？

周：新公司接手之后，很多原来的管理都没有抓紧，负面的影响慢慢的出现。当然了，从公司内部看经营策略和管理不太适合，毕竟我们自己就是管理者之一，但是现在新公司的内部员工的工作职责分得不太明晰，很多时候都出现互相推卸责任的情况。而且新公司只把大部分的精力放在了招商方面，对商户进场之后的管理，包括现场促销员的管理都缺乏策略，缺乏措施和指引。广场和大部分的员工都是旧人，而公司和管理层、以及管理制度都是新的，这中间的衔接不够理想，本来这种问题是可以通过公司上下沟通解决的，但是现在的新公司管理层却很少跟一线的工作人员，包括楼层主任和促销员进行沟通，使得公司的团队效率不高。

访：除了上述问题以外，你觉得南海广场还存在别的什么问题吗？

周：从现场来说，G层的档次明显是低了，主要是超市的档次不够，要是整改的话，应先对超市进行装修，或者重新选择新的超市进场。另外，7、8楼的食肆也需要进行装修，那里的装修已经老化了。还有是1楼珠宝区后面的地方，卖皮具和贵重玉器，这里存在商业死角，人流太少，最好可以在这里开个门通到停车场，增加人流。访：还有没有其它方面呢？

周：女装应该在现有的基础上增加营业面积，男装西服区应该和男装休闲服放在一起，男装的生意现在还是可以的。6楼的美奇乐园设施已经很旧了，需要进行更新，况且它的自身的品牌知名度也不够高。另外，我觉得广场应该适当的增加

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饮食设施和休息区，方便顾客逛街逛累了可以休息补充。

周：调整毫无疑问是必须的，顾客一般都比较贪图新鲜感，再说，广场的设施也真的是比较陈旧了。其它卖场越开越多，要是再不整改，南海广场的竞争力将会越来越低了。

访：好的，谢谢你在百忙之中抽空接受我们的访问。

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管理人员：

崔先生（租赁部经营组楼层主任）：

崔先生，在南海广场从事现场管理6年，新公司接手广场之后任楼层主任。访：崔先生，请问你在南海广场工作有多久了？

崔：

5、6年了吧，之前在四楼做现场管理，上年年中调到一楼，一直做到现在。访：你算得上是公司的老员工了，请问你对南海广场的现状有什么样的看法呢？ 崔：现在新公司刚接手，正处于转型期，管理模式跟之前有很大区别，之前旧公司的管理模式是百货零售业的管理模式，现在的呢，有点物业管理的味道，管理效率差了。另外，对一线员工的管理也不同了，明显松懈了不少。这个是企业文化不及以前的表现，以前就算是老总都会亲自下到楼层，跟专柜促销员进行面对面的交谈。而现在，不要说专柜，就算是我们自己，也很少有机会跟上层领导进行沟通。现在的状况大家都看到了，公司缺乏团队精神，而原有的员工收入少了，员工活动也没有了。员工士气比较低下。而南海广场的声誉也没有以前那么好了。

访：对这些现状有什么好的解决办法吗？

崔：应该重视一下一线的工作人员了，提高他们的团队士气，多进行各项培训。访：除此以外，你觉得现在的经营情况跟以前相比起来有什么区别？

崔：楼层销售来说，一楼比以前做得好了，特别是金饰上升得最大，可能是金价不断地涨，人们买来保值。而四楼的销售就明显下降了，具体原因我也不好说，因为我现在不是常驻四楼，不大清楚。广场整体来说销售数字还是上升了的，但是因为最近增大了营业面积，所以平均到专柜单位营业额就略降了点。访：那在你认为，是什么原因导致这样的恶情况的呢？

崔：现在的客户、进货渠道、商品代理都做得不够以前那样清晰，价格也比较零乱。新公司在控制广场的各项商品的价格方面也做得没有以前仔细。

访：现在要是南海广场要进行整体的整改，需要重新装修布局，你有没有什么好的建议？

崔：现在的品牌区域还算可以，要是装修的话，就应该翻新设施，很多用了７年的设施都旧了。另外，租金需要根据实际情况略微提高，最好都采用租金＋提点的方式收取。

访：好的，谢谢你的宝贵意见。

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管理人员：

莫主任（租赁部经营组主管，高级楼层主任）：

莫小姐，在南海广场工作７年，先后做过柜组长，客服主任，新公司接手广场之后调任楼层主任主管。

访：莫主任，你好，请问你在南海广场工作有多久了？

莫：７年了，我是南海广场的第一批员工。从事这个行业总体上来说还是挺有挑战性的，以前广场刚成立的时候人们都不大看好，但现在的南海广场在整个南海甚至佛山地区都很有影响力。

访：那请问你对南海广场的现状有什么看法呢？

莫：以前的公司很注重员工的精神面貌，比较人情化，是典型的本土化中国式管理。而现在新公司的港式管理还没能完全融入到公司的日常管理中去。访：两种管理有什么区别吗？

莫：本土化管理不讲究细节，效率高，讲究效果，是粗线条的管理方式。现在的港资管理方式流程复杂，一份文件通常要通过几个部门，由不同的领导签字才能确认。拖得太慢了。但港式管理会给员工充分表达自己意见的机会，要是公司觉得适当的会采纳付诸实施，比较民主。这样的新旧交替时期，广场还是可以暂时跟上整个佛山地区商业广场发展的形势的。访：那你觉得广场现在存在哪些需要整改的内容呢？

莫：最主要的应该是设施问题了，现在的广场毕竟已经使用７年了，设施陈旧而且部分数量较少，比如货梯数、停车场的车位、收银台的数量都比较少，满足不了日常的需求。另外就是布局的问题，现在广场的布局欠缺人性化的东西，如晚上关门的时候没有专用的电梯或楼梯让自驾车的顾客下到停车场。还有要补充一下广场外围的灯光也挺缺的，特别是外围临时停车场和广场后面的路。访：在经营上有没有什么值得改进的地方？

莫：广场应该多招一些大型的品牌进场，提高一下广场的档次。之后就是高、中、低商品的分区应该比现在更加明显一点。另外要加强一下管理现场员工的力度。访：好的，谢谢你百忙之中给我们提了这些宝贵的意见。

南海广场一期项目整改方案设计

附录2 图3.1 南海广场G层平面图（原方案）

南海广场一期项目整改方案设计

图3.2 南海广场一楼平面图（原方案）

南海广场一期项目整改方案设计

图3.3 南海广场二楼平面图（原方案）

第二篇：佛山南海房地产市场第三季度总结报告

佛山南海房地产市场第三季度总结报告 2010年 10月 18日 09:02 新浪网

(一)概述

2010年1-9月，佛山市南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额158.31亿元，其中，实现普通住宅销售118.58亿元，别墅销售4.53亿元，车位销售6.97亿元，商业、金融和信息用房销售10.95亿元，其他用途房产(包括联排别墅)销售f17.23亿元。与2009年1-9月的销售总额207.51亿元相比，有一定幅度下跌。但与2008年同期100.67亿对比，仍有较大升幅。详细见表格：

2008-2010年1-9月南海区商品房销售金额对比表（金额单位：万元）

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 合计

2010年1-9南海区各镇街商品房销售金额对比表（金额单位：万元）

1月 城 50 罗4118.9村 3 江 0 樵 7 灶 60 2月 34 3月 56

4月 4

5月 19

6月 72

7月 26

8月 52

9月 37

合计 09 桂39595.10188.29026.69005.656535.45948.69700.43785.37204.400990.16728.3435.85575.24731.48202.97432.359676.9943.46 8508.02 63 7 8 3 4 5 1 7 1 1 4

5449.01401.01159.21748.321357.24750.64 966.64 1 0 8 1 2008年 177094.77 57636.47 77354.53 109174.25 123009.22 128051.25 123681.56 99631.40 111063.55 1006697.00

2009年 175534.08 146082.07 298996.49 278359.37 234319.17 233941.00 320147.78 204277.35 183430.48 2075087.79

2010年 250075.82 77644.17 122375.24 293736.93 207813.83 154946.30 186702.84 143810.63 146021.04 1583126.8 九1917.31483.92481.0西8857.98351.917892.丹14391.5903.74672.05

6309.44696.25638.77011.617652.82052.45641.65 21 1 5 5 8 65 8

14702.4198.62662.77496.83133.365784.6

8622.76

1 5 7 7 2 狮25027.6919.57584.431956.113254.10804.20105.17486.19111.152249.山 11 沥 82 水 59 8 89 36 1 99 35 4 01

47

39 92 82

34

36

69 大59950.32170.14953.52426.036814.25644.47128.26703.32129.327923.里96216.11639.29036.112826.71312.56649.35768.31964.27608.473021.国内房地产产业政策频繁出现重大变化是今年房地产界的最大特征。一月两会未召开前，南海区

国内房地产产业政策频繁出现重大变化是今年房地产界的最大特征。一月两会未召开前，南海区房地产业继续保持09年高速发展态势，市场整体呈现量价齐升局面。进入二月份，受春节假日经济因素和人大、政协两会即将召开的影响，南海区新建商品房合同登记销售额出现大幅下滑，跌幅之大是近几年少见的，显示市场开始对于高房价出现观望的现象。三月初，特别在两会召开期间，无论是中央还是地方媒体，社会各界均对高房价、高地价的现象进行了热烈讨论。但是由于南海区各大发展商均已提前在价格方面选择向下调整，市场的交投活跃度大幅提升。四月开始，南海区房地产市场呈现平稳发展的好势头。

两会期间，中央领导刚刚表态要稳定房价，北京立刻出现一天三地王的现象使整个社会对目前国内房地产业的关注摆到最显眼的位置。针对上述情况，中央立刻召开了部委会议，陆续出台了有关稳定房价的措施。从国资委提出78家央企退出房地产业到国土资源部出台中小户型政策，还有相关金融、财政、建设监管的政策已陆续出台。

从8月中旬开始，受到我国有关面临通货膨胀压力出现负利率现象等因素影响，居民储蓄意愿下降，转而将资金投放到黄金、不动产等资产，造成国内部分大中城市的房地产交易快速转暖，部分城市的房价还出现大幅上升现象。最终导致各部委再次研究原来稳定房价政策的实施效果并在9月底出台了更为严厉的一系列调控政策。限制部分开发商参与土地竞购、部分城市限制居民购买第三套住房、提高第一、二套住房按揭贷款首付，调整契税征收标准，强化地方政府对房价控制的问责制度，加快保障性住房建设等等措施同时发布，我们认为，温家宝总理首次将稳定房价作为政府的一项中长期工作，将会使本次房地产业调控的时间延长。并且，在年底，中国人民银行除了提高存款准备金率控制贷款规模外，还会陆续调整存贷款利率，这些政策将会使房地产业进一步稳定下来。而部分城市也会调整住房公积金贷款的发放，进一步调控房地产需求。所以，在对待今年的房地产业调控政策上，我们必须要有充足的心理准备。

面对着上述政策方面的变化，南海区房地产业协会也深入学习中央的精神，向会员传达，将“稳定、和谐”列为今年的工作主题。所谓稳定，既是名词，是一种工作目标，也是动词，表示我们为实现这一目标而不断作出努力。在发达的市场经济机制作用下，南海房地产业协会各会员也心神领会，主动将房价小幅下调，新建商品房价格呈现稳中略降的局面。另外，在面对国家房产新政策出台的情况下，发展商为了制定中长期的定价策略，普遍将新盘发售的房价主动调低，以此来保证形成中长期稳中有升的定价机制，直接刺激了这些刚性需求的入市欲望。

另外，今年南海区房地产业协会还针对市场形势变化大力引导会员开发中小户型产品，目的是尽快调整南海区住房供应结构。使南海从原来的中大户型供应为主转为中小户型供应为主。这一策略的成功实施，激发了整个房地产的交投。

今年，南海区房地产销售热点不断涌现。从年初的里水时代糖果二期(糖果雅苑)中小户型热销到桂城中海万锦豪苑东苑新发售当日成交3.5亿到桂城创鸿水韵尚都、狮山小塘上林苑、松岗嘉景华庭、丹灶金沙的东海名都花园、桂城万科金御华府、金域蓝湾、怡翠世嘉等等例子，说明了今年各发展商销售成功与否的关键是在定价和户型方面上能否迎合消费者的心理。

目前，南海区房地产业出现了以下几方面的好形势：

第一，发展商流动资金相当充裕，抗风险能力大幅提高。经过2009年的热销，发展商手头上库存的商品房已经消化得差不多，现金回笼较大。今年上半年因为国土部门在用地指标方面进行全面调整，南海区较少推出住宅用地供应市场，造成发展商现金相当充裕。

第二，发展商持续看好未来南海区房地产业，今年在施工方面的进度加快，投资加大；投放到社会的新房源持续稳定地增长，新盘销售持续增加，发展商无捂盘惜售现象，消费者选择的机会大大增加。另外，在户型供给结构方面，发展商已灵活适应市场变化，大幅度增加中小户型房产的供给，在户型结构供给方面迎合了市场的需求。市场交投气氛活跃。

第三，越来越多的国内外一线知名发展商派人进驻南海调研项目，期待能参与到南海房地产建设的热潮当中。包括招商地产、香港中旅集团、越秀城建、香港的和记黄埔、金地房地产、苏宁地产等一系列新面孔均出现在今年土地拍卖市场。

第四，南海区目前的房地产业相当稳健。跟其他区域不同，南海区的房地产已经形成了非常丰满、多层次的价格体系。产品线从最便宜的3300元/平方米镇街带电梯商品房一直延伸到高达30000多元/平方米的高端别墅产品。消费者很容易在市场上找到适合自身条件的房产。我们认为，成熟的价格体系是判断一个市场是否稳健的重要标志。在经济如此发达的区域，社会的需求已经呈现出强烈的分化，工薪阶层在未能享受经济适用房的前提下，可以轻松的通过银行按揭购买20多万元到40万元左右的镇街带电梯商品房和中心地段的中小户型；中端的消费群体可以通过银行按揭轻松选购60万到100万中心地段的户型；而社会精英、私企业主可以购买到150万到2000万左右的中心地段豪宅。可以说，南海区目前的市场供求情况，是近几年最为理想的状态，各层次的需求皆可以在市场得到实现。部分消费者认为房价高的现象是由于局部区域市场供给不均衡而引起的。可以说，消费者认为房价高只是“要在南海区最好的地段买最好的房子不便宜”的一种表述。就象买车一样，我们处于社会主义初级阶段不可能实现家家都买奔驰、宝马。对于镇街3000多到10000这样的价格来说，其房产定价依据是理性的。

对于今年国家陆续出台的一系列政策，就南海区域而言，影响最大的主要是金融信贷方面的政策。该政策的实施直接提高了购房者的支付门槛，暂时将部分购房需求冻结。对于南海而言，南海区是比较早实施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事业单位就已经进行了房改。但由于南海的行政级别低，相当多的企事业单位职工享受的房改待遇较低，所以，形成了南海区居民在改善型住宅方面有较大需求。二套房房贷政策实施将会使这部分家庭新置业难度加大。但是，我们应该看到，南海区是由8大镇街组成的。这些镇街目前正处于城市化进程中。越来越多的镇街居民接受商品房小区这样的生活方式，逐渐从镇街的宅基地住宅向商品房小区转移。所以，我们认为，南海区房地产业中长期继续高速发展的态势是不会改变的。随着南海区在交通、规划、大环境配套方面的优势逐渐显现和南海区实体经济的高速发展(例如广佛地铁通车、广佛同城政策进一步深化融合、千灯湖金融高新区建设进入实质性阶段、一汽大众在我区落户投产等因素)，南海的房产业将在未来相当长时期内处于价值发掘阶段。

随着十月广佛地铁的通车，南海地产业将正式进入一个全新的时代。今年9月，越秀城建顺利拍卖南海桂城地铁上盖180米双子星地标项目，南海大道有望成为整个佛山禅桂的新商业中心区域。“北京有十里长安街，南海则有十里南海大道。”凭借着桂城千灯湖金融高新区的建设和南海大道多个大型商业悠闲中心群的快速建设，南海大道将有望取代佛山原来的祖庙路商业中心而成为整个佛山禅桂的中轴，禅桂城市中心东移的格局已经形成。中秋欢乐节近二百万市民齐聚千灯湖正以客观事实印证了上述趋势。因此，从中长期来说，桂城区的房产价值尤其是商业地产价值将会不断提升。

(二)区域分析

从区域上分析，今年南海区各镇街发展严重不均衡的现象继续出现。主要表现在：

里水镇继续保持高速发展态势，1月份甚至创出单月成交9.62亿元的好现象。虽然里水镇的在售楼盘不多，但是属于金沙洲板块的御景半岛、时代糖果雅苑销售理想。尤其是时代糖果雅苑，凭借在户型方面的创新和合理的定价，取得了市场的高度认可，显示出金沙洲板块的巨大发展潜力。随着御景半岛半岛销售得差不多，香港新世界金名都项目将会接力。

同时，位于里水和顺的中信山语湖，凭借其超前的规划构思，面向全国的营销策略，今年也取得了辉煌的销售业绩。

处于里水中心城区的君景湾、峰景湾以及海逸锦绣蓝湾则稳健销售，随着保利地产成功竞拍原来烂尾盘班芙小镇部分商住用地，该区域将会形成集聚效应，迅速带动一环里水出口片区的地段价值。

大沥镇方面，热销楼盘有金棕榈湾、金域华庭，盐步的雅居蓝湾、领地海纳天河花园、雅居乐的花地湾壅景豪园、黄岐的中海金沙湾、风度国际明苑。由于大沥镇目前包括黄岐、盐步、大沥三个街道。其中黄岐、盐步在地段方面接近广州，一直是南海区房地产业发展活跃的区域。黄岐地段同样包含金沙洲板块概念，其中的中海金沙湾凭借其优良的建筑质量，独特的超宽楼距，和谐构思的户型设计获得了大量广州市民的青睐。

这里有值得留意的是，万科在大沥镇的金域华庭项目。该项目是万科首个在我区非中心镇街开发的楼盘。但该楼盘的成功销售，显示出目前国内一线发展商介入南海区非中心行政区域的镇街策略获得了重大的成功。类似的华南保利投资狮山东风水库项目是否能获成功我们将密切关注，国内一线发展商介入南海区二线镇街的趋势似乎在慢慢形成。

桂城方面，保利花园、江南名居、星晖园继续热售，价格平稳。位于桂城怡翠板块的新盘中海万锦东苑和万科的金御华府于上半年正式开售，定价低于原来市场预期，销售获得了巨大的成功，反映出目前禅桂两地居民购买力强劲，市民对南海区房地产今后发展有充足的信心。新加坡丰树地产基金开发的平洲富丰新城以及万科、能兴地产位于季华东的两楼盘也于第三季度集中上市，由于楼盘在户型、价格方面均迎合今年市民的需求，出现抢购现象，一房难求再次出现。

狮山镇方面，呈现百花齐放局面，小塘的上林苑销售表现突出；狮山的中南海晖城、水晶湾中小户型、松岗的海逸锦绣桃园、嘉景华庭、穆天子山庄销售理想； 时代峰云名居因为重新包装和大幅调低销售价格取得了热销；南国桃园内的汇江假日花园、香格里拉花园四期公寓新发售别墅认购热烈；保利位于官窑东风水库的新盘保利东语花园直接带旺官窑区域楼市，官窑唯一带电梯商品房项目的豪景新城销售顺畅。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘。

丹灶镇方面，位于金沙的东海名都花园价格调高后销售势头减缓，丹灶的都市晴园、和丰名苑、锦绣豪庭、金沙的创融理想家园销售畅旺，受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾别墅重新被市场认识，销售大幅攀升，祈福南湾半岛销售一般。

罗村方面，时代倾城基本销售完毕，新盘尚观御园一花独放，凭借价格适中和中小户型的优势获得市场热烈追捧。而港资新盘翠湖绿洲因为首次开盘因定价过高无人问津，其后调整策略大幅降价销售，取得了巨大成功。新盘新雅名轩和新盘怡佳名苑销售不错。

西樵方面，西岸的山林水语新城低价入市，成为西樵西岸房产销售一大亮点，钜隆房产的凰朝圣堡、凰樵假日销售畅旺。丽湖名轩和新盘永利花苑销售相当理想，直接带旺西樵山根板块。

九江镇的商品房则以金港湾、洛浦园、向明苑成为销售主力。从成交额来看，九江近半年的新建商品房销售额在温和增加，显示出该区域城市化进程在慢慢加快，但由于成交总额低，还是在南海各镇街道排行最后。

第二季度，南海区各主要典型的楼盘价格均相当稳定。对比09年底基本上在上下10%内波动，符合中央监管层稳定房价的精神。

而第三季度开始，南海区的典型楼盘价格出现了一定幅度的上升，尤其是本地发展商和外来二线发展商开发的楼盘，普遍存在较大的升幅；而外来一线发展商开发的楼盘价格相当稳定。这种现象主要有三种情况造成的：第一，是因为户型结构的差异所造成的，现在楼盘基本上是分几期开发，越到后期，户型和朝向越漂亮，另外，部分楼盘原来是供应毛胚房，现在供应的产品是精装修房子，价格出现较大幅度上调是合理的；第二，楼盘结构方面的差异所造成，原来的楼盘供应以普通洋房为住，第三季度除了供应洋房外，还包括别墅，楼盘成交均价出现大幅拉升属于正常；第三，部分镇街的房产价值整体被发掘，例如比较典型是丹灶金沙、九江的房产，这些区域的房产价格一直相对较低，年初价格大概在3000元平方米左右。他们在南海区其他区域房产业蓬勃发展的带动下，也被相应拉升起来。但是，这些价格拉升并未完全被市场接受，主要表现在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地产业近一年成交量并不大，例如九江今年长期处于每月成交1000多万的水平，反映出价格上调并未被市场所完全认可，开发商和消费者都均处于高度观望状态。

(三)预售情况分析

新增预售数据见下表：

2010年1-9月份南海区批准预售商品住宅的镇（街道）分布情况 镇（街）桂城街道 罗村街道 九江镇 西樵镇 商品住宅

面积（万㎡）

42.92 18.55 8.36 28.66 占全区比重 22.36% 9.66% 4.36% 14.93% 商品住宅套数

3799 2343 771 3221 丹灶镇 狮山镇 大沥镇 里水镇 合计

镇街

桂城

罗村

九江

西樵 11.53 6.01% 997 23.74 12.37% 2404 23.78 12.39% 2532 34.39 17.92% 2680 191.93

100%

18747 2010年1-9月南海区各镇街楼盘商品房批准预售情况

楼盘名称 批准预售套数

批准预售面积(m2)星晖园 112 14416 中海万锦豪园 76 7436 金御华府 302 23446 天安南海数码新城

231 47909 保利花园 150 22595 水韵尚都 1287 144736 金域蓝湾 340 33122 中海万锦东苑 1218 138179 怡翠世嘉花园 145 12794 富丰新城 270 41436 尚观御园

1191 99679 翠湖绿洲花园 971 72804 怡佳名苑 220 20153 新雅名轩 120 8490 洛浦园

239 34001 九江商业大厦

12367 金港湾 304 23006 金港湾商业中心 2523 凰樵圣堡

826

56663 丽湖名轩 凰樵假日 山林水语新城 江滨花园滨城 永利花苑 聚居乐花苑 天晟·海琴湾 锦逸豪庭

丹灶 和丰明苑

南海祈福南湾半岛花园

东海名都花园 融创理想家园 海逸锦绣桃园 穆天子山庄

狮山 中南海晖城 西堤国际花园 水晶湾花园 黄岐沙面新城 领地海纳天河花园 花地湾雍景豪园

大沥 中海金沙湾 雅居蓝湾 金域华庭 金棕榈湾 风度国际名苑 海逸锦绣蓝湾 中信山语湖花园

里水 金碧海岸花园

峰景湾 糖果雅苑

586 76 515 33 677 543 2 99 62 100 555 220 230 288 466 130 333 365 131 132 731 329 606 393 552 384 213 390 60 1885

52983 5870 57220 13435 57529 47837 519 9296 5961 33310 51333 17294 30293 43716 31940 10816 34104 26105 12276 12406 79909 32575 42899 38936 38466 38349 106342 56570 5521 153274

从数据分析，今年前三季度整个南海新增加房源还是相当充足的。表现为两方面，一个是今年的新楼盘比较多，例如罗村今年的成交主力全部是今年才上市的楼盘；桂城今年新上市的楼盘占较大比例，西樵新上市的楼盘也超过一半。二是，每个楼盘供应的量也比较充足。新房源供应充足可以客观事实说明今年整个南海区房地产业在资金方面的充足和对后市的乐观。企业在建设施工进度方面一直是加快，项目开发周期越来越短。这是一个非常好的现象。

今年1至8月，南海区一直处于销售大于预售的情况，9月份，相当多楼盘的新房源集中上市，扭转了局面。对比销售和预售数据，1至9月，南海区总销售套数为16730套(包含普通商品房、别墅、联排别墅)，面积174.90万平方米，而总预售套数为18747套，面积191.93万平方米。目前整体上处于供求平衡状态。

(四)市场预测

今年，南海区房地产业面临着前所未有的利好因素。

第一，今年广佛地铁就会通车，南海区处于广东的第一大城市广州和第三大城市佛山之间，地铁的正式通车将以事实将南海完全融合到两大城市之间。由于两大城市汇聚了将近25000亿的存款，消费力相当庞大。地铁通车影响是深远的。地段的优势将会使南海区在未来的10年内处于价值发掘阶段。

第二，今年广州举办亚运会。广州市区的在建房地产项目将因此从9月30日至12月22日停工84天，广州市可供销售的房源会大幅减少，广州市区房价出出现较大上升。广州楼价与南海区楼价之间的差价会越来越大，给南海区房地产业带来了重大机遇。

第三，佛山市禅城区旧城拆迁规模越来越大，但进度较慢，可供房源不多，造成禅城区房价出现较大幅度上升；禅城区楼价与南海区楼价之间的差价同样越来越大，禅城区获得拆迁补偿的人员选择南海(桂城、罗村、狮山)购房的现象会越来越普遍，给南海楼市创造了巨大的刚性需求。

第四，正因为佛山市禅城区旧城改造的进度不理想，整个禅桂的城市中心出现东移的格局已经形成。20年前，整个禅桂的城市中心是以佛山禅城区祖庙路为中轴线的，当时，祖庙路上的兴华商场、玫瑰商场、百花广场一直引领禅桂的商业核心。但是，随着近十年南海大道沿线的超常规高速开发，南海大道已经形成了千灯湖大型金融、商住板块、南海广场商业板块、南海嘉信茂广场商业板块、怡翠商住板块。这些板块随着南海桂城地铁上盖185米双子星地标项目的成功出让，预计在未来五年后，整个南海大道沿线将取代祖庙路的商业核心地位而成为整个禅桂的新中心。届时，“北京有十里长安大街，佛山有十里南海大道”的情况将会出现。整个南海大道沿线房产将逐渐受益。

因此，我们相信，虽然今年国家在房地产业政策方面出台了多项稳定房价政策，但随着这些政策的明朗，南海区房地产业在上述利好的作用下，依然会在“稳定、和谐”的主调下保持健康高速发展的态势。

第三篇：南海金融广场规划设计说明书

南海金融广场规划设计说明书

一． 项目背景

1． 项目概况

南海金融广场位于金融高新区的核心位置，西邻千灯湖景观轴线，北靠佛山水道，是千灯湖片区的有机组成部分。根据南海中心区北延战略，佛山水道一河两岸区域是未来南海中心区的核心区，金融广场将成为该区域的主要亮点之一。但是海八路将金融区南北分开，为了解决海八路对金融高新区造成的交通阻隔问题，增强金融高新区的空间整体性，南海区将对海八路（金融高新区段）采取下穿隧道、上盖广场的改造方式。将上盖广场——“南海金融广场”打造成为继千灯湖公园后又一南海城市地标。2．设计范围

范围一：规划研究范围。佛山水道以南、佛平路以北、佛山一环以西、灯湖西路以东，面积约7平方公里。

范围二：规划设计范围（即南海金融广场范围）。海八路隧道上盖空间、桂澜路北延线东侧的中央公园、及宝翠路路口周边地块，面积约0.5平方公里（折合750亩）。

范围三：核心设计范围。海八路隧道上盖空间，面积约0.1平方公里（折合150亩）。

二． 设计依据：

1《中华人民共和国城乡规划法》 2建设部《城市规划编制办法实施细则》

3《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》 4《广东省城市控制性详细规划管理条例》 5《佛山市城市规划管理技术规定》

6《佛山市城市总体规划（2005-2020）》及其专项规划 7《南海区近期建设规划（2006-2010）》

8《广东金融高新技术服务区A、B、C区控制性详细规划》 9《佛山水道一河两岸城市设计深化》

10《南海区中心区交通系统和绿地系统专项规划设计》 11《南海金融广场规划设计国际竞赛技术文件》

三． 关键问题探索

佛山位于中国广东省中南部，地处中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，与广州共同构建“广佛经济圈”。广佛同城化使得广、佛交界地带将为经济圈发挥至关重要的作用。本项目-南海金融广场的位置正处于广州进入佛山的要道，是广佛同城的重要门户节点。然而海八路把基地所处的金融高新技术服务区分成南北两段。所以金融广场的设计必须考虑如下几个问题：

1．服从区域整体的规划框架，与整体空间环境保持协调关系是本项目第一关注要点。空间的渗透、绿化的延续、建筑高度的协调、区域肌理的统一是达到这一目地的必要条件。

2．必须对城市发展主轴线给予充分尊重。为避免金融区偏离主轴线的不均衡发展，应该利用金融广场拉近金融区与城市主轴线的关系，并与北岛隔河对望、遥相呼应。

3．金融高新技术服务区的A、B、C三个板块相对分散，为了强化金融区的整体性，需要通过金融广场项目的合理设计将A、B、C三区整合。4．金融广场与城市结构各控制要素的关系决定了广场的布局形式。这包括：  广场与千灯湖的关系  广场与北岛的关系  广场与佛山水道的关系

5．金融广场与千灯湖区域及北岛区域的互补发展，重视公共商业和服务设施配套、产品类型、环境品质并与金融高新服务区的定位相匹配是项目成功的关键。

6．合理完善的交通组织流线、切实可行的广场设计、严格有序的管理程序是项目成功的根本保证。

四． 总体规划

1． 总体规划设计概念

在深入分析佛山的城市特点后，得出本项目总体规划的设计概念是：融绿都市 融代表：

 金融城：南海金融区将成为珠三角的金融后援服务中心和创新研发中心，金融城将是佛山最亮的城市名片。

 融合：广佛同城的融合；广东金融高新技术服务区A、B、C三区的融合；金融城与千灯湖、佛山水道、滨水休闲绿化带的融合 绿代表：大面积的城市绿化开放空间和纵横交错的绿化网络是区域的主要特点

 千灯湖城市“绿厅”；

 佛山水道城市流动绿化休闲带；  南海金融绿色广场 2． 功能布局

 A区：金融企业总部：吸引区域及全国性的金融企业的后台办公总部落户，建成辐射力强的金融企业总部区；  B区：中央服务区：B区处于高新区“π”型结构的上端，联接A、C两区，且交通、生态资源优越，适宜发展以金融为主的科研培训、商务服务、创业孵化、商业等职能，建成金融区的核心商务区&中央服务区；  C区：业务流程外包区：面向国际市场，重点发展呼叫中心、数据处理中心等职能，建成国际影响力的BPO中心 3． 规划特点

 总体规划侧重于各分区间的紧密联系、完善空间系统以及功能与环境间更加紧密契合等。

 空间设计上利用金融广场向北偏转一定角度，向千灯湖轴线和佛山水道打开绿色通廊。既拉近金融区与轴线的关系，又与北岛隔河对望、遥相呼应。同时通过五胜河强化与千灯湖的联系，使得A、B、C三个分区融为一体。

五． 南海金融广场城市设计

1． 设计概念：百舸争流，千帆竞发

 以展现岭南水乡空间意向、商务与文化和谐共生、交通立体化的广场公共空间为目的，将金融、文化、商业街与公共空间节点极具韵律和节奏的衔接在一起。 通过造型处理强化其流动性和导向性，以生动的造型隐喻岭南地域文化的符号，体现了佛山百舸争流、千帆竞发的发展态势与繁荣局面。2． 规划定位：

 创造一个目的地——本项目将在区域内创造一个重要节点，使其成为佛山金融、商务、差旅和城市文化生活的核心场所。 创造一个门户——突出本项目对整个金融高新区的推动和导向作用。塑造佛山的城市形象、彰显城市魅力。使其成为佛山市的门户。 创造一个联系——成为广州与佛山之间的连接纽带；成为金融高新区A、B、C三区之间的联系中枢；促进城市与自然环境的编织融合  创造一个场所——岭南水乡风情商街体现了城市的地域文化特征，使广场不仅是金融中心还是城市文化生活的精神家园。

3． 规划总平面

金融广场的总用地面积为114300平方米。其中以广场商业、地下商业和景观为主。其周边业态分布为商务楼、培训中心、孵化中心、商业综合楼、广场商业、地下商业、酒店、展馆、博物馆等。周边液态的总建筑面积为173万平方米。4． 交通系统。

在充分吸收《海八路隧道周边交通分析与组织方案研究》的研究成果基础上，结合规划设计方案，得出本方案的交通系统图。经过需求分析和微观交通模拟测试，该方案保证服务器内规划年所有路段和交叉口的服务水平在D级以上。5． 人行系统

人行系统的最大特点是从金融广场可以无间断直达滨水岸线和千灯湖，实现东西向步行完全贯通。步行路径也考虑到直接与公交站点和出租车下客处相连，可以有效地把基地周边的商务和社区人流吸引到广场来。步行桥、金色景观散步道、滨水岭南风情街、地下通道和下沉广场等创造了优雅舒适的步行环境。6． 绿化空间系统

金融广场空间为金融区创造了一个内核，把各功能聚落联系在一起；广场绿化空间拉近了与佛山水道、千灯湖、滨水休闲绿地的关系。7． 图底关系

广场是由实体化的建筑和围合的空间组成的。作为建筑实体的图和作为开场空间的底之间的相互关系，包括尺度关系、空间秩序、功能的合理组合以及人流活动的方向感等。巧妙发掘环境和功能组合之间的切入点，可以让我们找到最适合于基地的设计方案。8． 地下空间

本金融区的地下空间包含多种功能的复合利用。设计中把不同地块连起来，形成整体的空间开发策略，并利用地下通道拓展成地下商业，与地面商业部分有机结合。强化了海八路地下停车－地下商业－地面商业这个圈层的活动，以及与相关轨道交通之间的互联。

六． 广场设计

（一）建筑设计

1． 金融广场商业设计概念

该商业区位于海八路下穿隧道的上部，东到华翠北路，西到桂澜路。是该区域的核心部位，与周边高层裙房商业相互配合，形成大的商业区。从天际线看，此区涵盖了该区域的地标建筑，区域识别性搞，天际线变化丰富。问题是在城市综合区：我们需要什么样的商业街？

从周边环境出发，我们希望商业街不仅仅只是一个简单的购物场所，而是一个提供人们交流活动的平台，同时营造一种足够亲和力的界面，并给城市增添一抹绿色。

龙舟、岭南水乡、绿色城市是佛山的城市特色，所以我们以水乡竞舟商业街作为金融广场的设计概念。

2． 设计中对建筑群体的内、外界面采取了不同的组织方式。

内界面的商业街，近人的尺度，多元的气氛，凹凸有致的金属盒子是各种信息的载体，更是移动的视觉盛宴。外界面呈现绿岛的感觉，形体简洁有力，识别性高。绿色植物作为建筑立面的组成部分，春夏秋冬四季变化，是最佳的建筑表情。商业街联合地下商业、周边高层和地下车库，形成完整的地面地下商业流线，使周边建筑及地下空间的开发有机地连成一体。3． 高层体量及相互关系

150米的超高层办公楼及250米高的超高层塔楼共同搭建新的天际线，给本区域建立了一个合理的、丰富的城市轮廓，并形成多元化的设计风格，共同打造新的地标。

（二）景观设计

景观设计分为四区：

1．展示广场区：以大型艺术雕塑装置和展示平台作为广场设计主体。2．金色大道：金色地面铺装体现金融城的主题。间隔排布的雕刻墙展示佛山历史文化名人，增强广场文化氛围。3．水乡竞舟商业街：覆土缓坡商业体，模糊场地与建筑的界限。建筑形态取自佛山传统的节庆项目龙舟竞渡，体现百舸争流的主题，比喻金融行业的繁荣。4．秋色水岸：浅水打造岭南水乡风情使广场充满地域特征和人文情趣。

七． 交通专题设计

1． 道路网规划调整

在充分吸收《海八路隧道周边交通分析与组织方案研究》的研究成果基础上，结合规划设计方案，得出本方案的交通系统图。经过需求分析和微观交通模拟测试，该方案保证服务器内规划年所有路段和交叉口的服务水平在D级以上。

在充分吸收《海八路隧道周边交通分析与组织方案研究》的研究成果基础上，结合规划设计方案，基本选取其推荐方案（方案三）作为新的道路网规划方案，规划要点如下：

（1）海八路隧道于灯湖东路与华翠路之间下穿；

（2）锦园路北延与海八路地面平交，继续北延穿延桂澜路桥向东接滨江二路，延长段道路红线35米；

（3）锦园路-海八路交叉口与海八路-桂澜路口协调控制；（4）扩宽海七路与滨江二路至40米红线，强化交通功能；

（5）形成金融服务区内部以锦园路-滨江二路-华翠路-海七路沟通环路。2．区域整体交通组织

该道路规划调整方案旨在形成新的“一隧三环”的区域主骨架路网结构： “一隧”以海八路局部下穿为快速过境通道，在金融广场地下设计右进右出通道和地下掉头通道，便于实现主要交通的快进快出。

“三环”以南海大道-穗盐路-佛一环东线-海五路为外部过境环，主要承担过境交通；以锦园路-滨江二路-华翠北路-海七路为内部沟通环，东西向由海七路、海八路贯通连接，南北向由桂澜路、环翠北路贯通连接，主要承担区域到发交通；以桂澜路-中央大街-华翠北路-五胜河两侧单行道围合形成核心保护环，主要承担金融广场的公共交通与进出机动车交通。

整个道路网结构层次分明、整体交通组织架构清晰，便于实现各类交通的通与达。

3． 区域道路交通容量

结合整体交通组织架构，对规划区域主要道路进行进出交通容量分析，对需求分析得出的金融服务区整体6万pcu/h、B区东部总量不到15000pcu/h的需求总量进行总体分析，总体很好地满足区域交通需求。4．停车设施规划

金融服务区作为广佛同城化的重要门户区域，科学合理地规划停车设施，既能体现公共交通优先发展战略，又能满足必要的停车需求，减少对地面交通的干扰。原有规划方案采用均质化配建方案，未能充分结合各地块的土地利用性质。

依据停车场规划设计规范，结合佛山市综合交通规划对区域停车设施的控制规划策略、以及金融服务区的交通特性，进行区域停车设施系统规划，主要配建停车场采用地下车库形式，结合区域交通组织策略合理优化停车场开口设置，以先进的智能停车诱导系统，引导停车设施的合理化使用。5．公交系统规划

落实公共交通优先发展战略，结合佛山市综合交通规划中的轨道线网规划与公交系统规划，充分考虑金融城综合交通枢纽规划设计方案，规划设计“两横三纵一环”的主骨架公交线网结构。 “两横”：以海八路为横向主要交通走廊，规划一条BRT线路，在金融广场下方设置BRT车站，实现横向公交连通；沿轨道交通3号线沿线，近期规划1条BRT线路，实现公交系统发展的有效过度，并为远期轨道线培育客流。

 “三纵”：以轨道交通1号线-广佛线、轨道交通6号线、华翠北路公交走廊为纵向主骨架，轨道交通6号线沿线近期规划以BRT作为过渡，为远期轨道交通培育客流。

 “一环”：以金融城综合交通枢纽为首末站，沿锦园路-海八路-桂澜路-滨江二路-永胜横路-南平西路-海二路规划一条公交捷运线（Shuttle Bus），配以现代的、具有佛山标志性的捷运车辆，实现金融服务区内部A、B、C三区之间的公交联通，为佛山水道沿线景观提供便捷公交服务。环线公交站点设置以400~600米间距、靠近“两横三纵”站点原则布设，增加公交系统换乘的便捷性。

6．区域行人交通系统

结合海八路下穿隧道上方金融广场、佛山水道沿线景观带、千灯湖景观轴等行人活动区域规划，围绕公共交通系统规划中的主要站点区域设置，规划金融服务区的“一核一带三纵三横”的主骨架步行系统：

 “一核”： 以海八路下穿隧道上方金融广场、及其交通综合枢纽为核心场所，结合节点商业开发，打造高品质的行人活动区。

 “一带”：以千灯湖南北景观轴延伸至佛山水道、佛山水道沿滨江一路的景观带为主要行人休闲带，打造高品质行人游滞区。

 “三纵”：以灯湖东路、桂澜路、华翠北路为3条主要南北轴向，结合公交站点设计，沿道路两侧打造舒适宜人步行空间，将客流引向金融广场与佛山水道区域。

 “三横”：以海八路上方广场向东西向延伸——穿越相关主干道配以下穿隧道、隧道两侧预留必要商业开发为第一横轴；以五胜河两岸步行道路为第二横轴；海五路为第三横轴，以合理的开放公共空间设计，实现金融服务区东西向的横向沟通，结合公交线网规划与站点布设，打造便捷宜人的步行空间。

整个区域步行系统形成重点突出、景观宜人、尺度合理、舒适便捷的行人活动网络，落实以人为本理念，打造高品质的Live/Walk/Play区域，同时引导行人快捷达到相应的公交系统，进行快速集散。7．金融广场交通设施布局规划

金融广场区域的交通设施布局按照以人为本、层次分离的集约化原则进行布局，构建完备的立体行人交通体系，实现一体化综合换乘：

（1）地面层广场为行人活动区域，以金融城综合交通枢纽的公交枢纽开口、地铁出入口、桂澜路与华翠北路过街隧道开口为主要节点，广场商业、休闲与景观设施为约束条件，构建一体化行人步行空间。

（2）地下一层（标高-4m）由海八路下穿隧道（路面标高-8米）分割为南北两个板块，南侧按照已详细设计实施的金融城综合枢纽方案，布局地铁站厅、地下公交车场、地下停车场、与地铁站厅出入口整合的地下商业空间、以及必要的行人平面步行空间和竖向通道；北侧布设地下停车场、局部地下商业、地下行人通道。

（3）地下二层（标高-8m）中间由海八路分割，于海八路两侧南北依次布设出租车下客区、公交站台，并开出地下匝道以便于小汽车进出两侧地块，贴近公交站点布设竖向行人通道（残疾人垂直电梯、行人扶梯与步行梯），外侧布设地下停车场并合理设计小汽车通道。

（4）地下三层（标高-12米）为海八路调头通道布设层。8．道路交通组织

金融广场地下以海八路下穿隧道两侧开口和调头车道为主要进出通道，实现进出出租车与社会车辆通过海八路进行东西向快速集散；地面以桂澜路-中央街-华翠北路-五胜河两侧单行道围合的核心保护环为通道，进行右进右出交通组织，结合金融城、天河城的地下停车场出入口布设位置，辅以周边交叉口信号灯协调控制——形成右行环的“绿波”协调控制，使得金融广场地块从东南西北四个方向来的交通都能快速、顺畅地进出金融广场。9．公共交通组织

结合金融服务区规划“两横三纵一环”的公交主骨架网络结构，以金融城综合交通枢纽为核心，以便捷行人到发、换乘为原则，沿金融广场地块周边合理规划布设公交站台位置，广场东西两侧站台以港湾式停靠站为主体型式。沿海八路的BRT公交走廊在广场地下设置公交站，保障各个方向到发的公交线路能够利用周边道路合理布线，建议实施期间进行公交优先控制，落实公交优先通行。10．行人交通组织

以金融城综合交通枢纽（地铁站和公交场站）为核心，枢纽进出口为门户，设计脉络清晰、辐射整个金融服务区ABC三区的行人网络：向北通过金融广场与天河城内部步行道路联通；向西通过广场-广场西北角下沉广场、桂澜路地下过街通道，沿海八路两侧便捷通向A区；向东通过广场、华翠北路地下过街通道、沿海八路两侧辐射东部地块；向南可沿“一核一带三纵三横”主骨架步行系统中的“三纵”连通南北。沿相关道路规划设计行人开放空间，辅以清晰的行人导向标示系统，形成“以金融广场为核心、辐射周边”的四通八达步行系统。11．竖向流线

通过残疾人垂直电梯、行人自动扶梯、步行梯联通金融广场地面、地下一层（标高-4m）、地下二层（标高-8m）的竖向通行：

（1）从海八路来的公交客流、出租车客流——地下二层：可以直接通过楼梯进入地下二层，可进入地下一层商业，也可直接到达地面广场。（2）从地铁来的客流——地下一层：可通过地铁出入口直接到达地面广场，也可通过地下商业再到地面广场，亦可直接下到地下二层换乘海八路上的公交车离开。

（3）从金融城公交枢纽来客流——地面层：可直接进入广场活动，或进入地下一层乘地铁、进入地下二层乘海八路上公交。形成“以金融广场为核心、辐射周边”的四通八达步行系统。12．关键节点交通设计

核心区主要节点交通组织策略根据核心区交通组织方案，需要对核心区主要节点进行交通组织梳理，包括：

（1）海八路-灯湖路交叉口交通组织：保障海八路主线快速路功能，对灯湖路及北侧滨江一路实行右进右出交通组织。

（2）对锦园路-海八路交叉口、桂澜路-海八路交叉口进行协调交通控制，是海八路地面东西向交通进行绿波通行，即从金融广场西侧进出广场地块的交通能够快速通行。

（3）东侧对永胜横路-海八路交叉口、华翠北路-海八路地面交叉口进行协调控制，实现东侧地面交通快速进出金融广场地块。（4）对五胜河路金融广场段进行单行道交通组织。

（5）对金融广场周边的桂澜路-中央街-华翠北路-五胜河路关键交叉口进行进口到扩宽、按车流量进行合理渠划设计，并综合考虑广场地面交通的右行“顺时针”方向特性，进行右转专用车道扩宽，构建连续的交通保护环。13．关键交叉口交通设计

交通设计是介于道路规划与道路工程设计之间的重要环节，衔接交通设施与交通运行管理。为此，结合交通需求结构，在VISSIM模型中对金融广场周边关键交叉口进行交通设计，保障设施资源优化利用——交叉口的车道空间资源与通行时间资源。4．关键路段开口设计

结合金融广场周边关键交叉口渠划设计，对金融广场地块的地下停车场出入口进行合理规划设计，即保障了交通流行的快速进出，又最大限度减少其对道路交通的影响。15．交通仿真评价

根据需求预测及道路交通组织方案，构建VISSIM微观交通仿真模型—— 主要模型参数充分参考《海八路隧道周边交通分析与组织方案研究》进行设置，对规划年道路交通运行状况进行总体评估。16．交通评价与实施建议

交通评价：对模型进行完整调试，取5个随机种子数进行模拟，输出每个交叉口的排队长度、延误等指标，取各次仿真运行结果的平均值（其中最大排队长度取最大值），得出各交叉口的主要交通运行指标如下图所示，由此可见，规划年道路交通总体运行状况良好，各交叉口服务水平在D级以上（按照HCM标准）。

实施建议：作为广佛同城重要门户的广东省金融服务区，由于海八路下穿、金融城综合交通枢纽的建设，该区域交通将呈现多方式、多层次的复杂特性，也要求高品质的交通系统服务支撑区域经济发展，目前处于持续、快速开发阶段，建议：

（1）在道路工程设计之前开展系统道路交通设计，根据交通需求落实道路时空资源分配方式。

（2）进行道路交通与行人导行标示系统设计，结合智能交通管理，打造高品质交通服务系统。

---佛山南海金融广场设计团队

中建国际城市规划事业部

2009年11月25日

第四篇：项目融资方案设计

湖南省郴州火力发电厂 项目融资方案设计

目 录

一、项目背景…………………………………………………………3

二、项目概况…………………………………………………………3 2.1项目名称 2.2项目合作方 2.3项目融资方式 2.4项目建设周期

三、项目的具体安排…………………………………………………4 3.1融资结构 3.2核心问题的解决

四、信用保证结构……………………………………………………5

五、项目的风险分析…………………………………………………6 5.1风险来源 5.2防范措施

六、项目的效益分析…………………………………………………8 6.1环境效益 6.2社会效益

七、最终评估…………………………………………………………9

湖南省郴州火力发电厂 项目融资方案设计

一、项目背景

能源短缺和环境污染是人类当前共同面临的世纪性难题。随着工业化和城市化进程的加快，重要资源供给不足的矛盾日益突出。为了解决资源战略问题，必须大力开展能源节约与资源综合利用。我国“十一五”规划建设从产出方面提出了目标要求——人均GDP翻一番，同时也提出一个约束性很强的指标——单位GDP能耗要比“十五”期末降低20%。而实现单位GDP能耗下降20%的主要途径有：结构节能、推进技术节能、管理节能。2009年哥本哈根气候大会期间，中国政府向世界承诺：到2020年中国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。可以看出节能减排已经成为一项政府行为，是我国“十一五”规划的工作重点之一。

二、项目概况

2.1项目名称

湖南省郴州火力发电厂项目融资案例设计 2.2项目合作方

该项目的合资双方分别是：湖南省电力开发公司（中方），合和电力（中国）有限公司（外方，一家在香港注册专门为该项目而成立的公司）。

2.3融资方式

国际银团贷款。项目投资总额：42亿港币（按86年汇率，折合5.396亿美元）。项目贷款的组成是：日本进出口银行固定利率日元出口信贷26140万美元，国际贷款银团的欧洲日元贷款5560万美元，国际贷款银团的港币贷款7500万美元，中方湖南省电力开发公司的人民币贷款（从属性项目贷款）为9240万。

2.4项目建设周期

在合作期内，外方负责安排提供项目的全部外汇资金，组织项目建设，并且负责经营电厂10年。外方获得在扣除项目经营成本、煤炭成本和付给中方的管理费后全部的项目收益。合作期满后，外方将电厂的资产所有权和控制权无偿地转让给中方，并且退出该项目。

三、项目的具体安排

3.1融资结构

在电厂项目中，根据中外双方合作协议的安排，除了中方提供一定的人民币资金以外，全部外汇资金由外方负责安排。合和电力（中国）有限公司根据本项目的实际情况，着重利用了中方为项目提供的信用保证，为项目设计了一个有限追索权的项目融资结构。3.2核心问题的解决

安排电厂项目融资结构，它的核心是要解决以下三个主要问题： ①如何把完工风险从项目投资者身上转移出去； ②如何为项目的外汇贷款提供担保；

③在项目合资中方和外方之间如何就项目现金流量作出适当安排。

首先，由于电厂的项目建设使用了大量日本公司的设备，因此获得了日本进出口银行的出口信贷（日本进出口银行并不承担项目的风险）。这笔资金不仅用于支持日本公司在项目中的设备出口，更是项目外汇资金的一个主要来源。在这个基础上，合和电力（中国）有限公司就与日本三井公司等日本公司所组成的电厂设备供应和工程承包财团通过谈判达成了一个固定价格的“交钥匙”合同。根据这个合同，由日本公司组成的财团在一个固定日期（1988年4月1日）之前负责项目的设计、建设、试运行，并为项目在试运行和初期生产阶段提供技术操作人员。这样，完工风险就成功地被转移到了设备供应和工程承包财团身上。

其次，除了日本进出口银行的出口信贷，一个大约由50家银行组成的国际贷款银团也为该项目提供了一定数量的欧洲日元贷款和港币贷款，这些项目贷款的保证问题是通过两个步骤解决的。第一步是由这个国际贷款银团向日本进出口银行的日元出口信贷提供一个项目风险担保；第二步是把中方对项目的主要承诺即煤炭供应协议和

电力购买协议，以及湖南省国际信托投资公司对中方承诺的担保，在安排融资结构将这两个协议的权益以及有关担保一并转让给国际贷款银团作为信用保证。这样，既向日本进出口银行，也向国际贷款银团提供了保证。

最后，项目合作中外双方之间就项目现金流量中的外汇问题做了特殊安排。在为期10年的合作期限内，项目的电力销售一半由人民币支付，另一半由外币支付。人民币收入部分用来支付煤炭的购买成本以及以人民币形式发生的项目经营费用；外汇收入部分用来支付以外汇形式发生的项目经营费用（包括项目外汇贷款债务的偿还和支付外方的利润）。

四、信用保证结构

降低和控制项目融资中种种风险的核心是通过各种类型的法律契约和合同将与项目有关的各方的利益结合起来共同承担风险。具体到每一个国际项目融资案例中，这个任务在很大程度上是通过融资模式中的信用保证结构来实现的。

该火力发电厂项目的信用保证结构主要由以下四个部分组成：

第一，中方湖南省电力开发公司的煤炭供应协议和电力购买协议。前者是一个“供货或付款”性质的合同，规定由中方负责按照一个固定价格提供项目生产所需的全部煤炭，从而排除了项目的能源供应风险并且大大降低了项目生产成本超支风险。后者是一个“提货与付款”性质的合同，规定由中方负责在项目生产期内按照事先规定的价格从电厂购买确定的最低数量的发电量，这样就在很大程度上排除了项目的主要市场风险。

第二，上面已经提到过的由湖南省政府为上述安排所出具的支持信。这属于项目所在地政府对项目的一种意向性担保，虽然不具有法律约束力，但对于增强项目投资人和贷款人的信心具有相当大的作用。

第三，中方湖南省电力开发公司为外方合和电力（中国）有限公司提供一个具有“资金缺额担保”性质的贷款协议，同意在一定的条件下，如果项目支出大于项目收入则为外方提供一定数额的贷款。这种协议属于以保证项目正常运行为出发点的资金缺额担保，进一步降低了项目的生产经营风险。

第四，由日本公司所组成的项目设备供应和工程承包财团所提供的项目建设“交钥匙”合同，以及相应的由银行提供的履约担保，这就构成了项目的完工担保，基本排除了项目贷款人对完工风险的担忧。

五、项目的风险分析

项目融资中一般存在信用风险、完工风险、生产经营风险、市场风险、金融风险、政治风险和环境保护等常见风险。现在我们就来看看在火力发电厂这个项目中存在哪些比较突出的风险。

本项目是火力发电厂建设，为确保电力生产，必须有充足的煤炭供应。因此，妥善地解决能源供应风险的问题就具有特殊的重要意义。

中国的煤炭产量居世界第一，而且项目合作的中方湖南省电力开发公司已经签订了煤炭供应协议，负责提供项目生产所需要的煤炭。考虑到中方的政府背景以及中国政府支持中西部地区开发建设的宏观经济政策，因此项目能源供应是比较有保障的。

5.1风险来源 ◆信用风险

按当时的条件看，无论是中方还是外方都是资信良好、实力雄厚的大型公司，中方还具有明显的政府背景，应该比较有信用保障。至于项目的其它信用保证提供人，向日本进出口银行提供了项目风险担保的一家国际贷款银团（由大约五十家银行组成的）无疑具有相当好的信誉，而为项目中方湖南省电力开发公司的承诺提供担保的湖南省国际信托投资公司在当时也是信誉良好的金融机构，因此信用风险在当时来看也是很大。不过信用风险贯穿于整个项目合作期间，虽然本项目的合作期只有10年，但还是会存在很多不可确定性的因素。

◆政治风险

中国的国内形势稳定，政府不断完善有关投资保护的法律制度。现行法律不允许对外国投资实行国有化，鼓励外商在华投资并予以明确保护，有关外汇、税收、进出口管制等制度正日趋与国际惯例保持一致。本项目中，湖南省政府还为项目的信用保证出具了支持信贷。虽然其不具备法律约束力，但作为地方政府提供的意向性担保，也具有相当重的份量。因此，本项目的政治风险很小。

◆金融风险

因为项目贷款的很大一部分属于由日本进出口银行提供的固定利率的出口信贷，所以在很大程度上降低了利率风险。就汇率风险而言，中方与外方之间也做了适当的安排。在合作期间，项目的电力销售收入的50％支付人民币，50％支付外汇。中方承担项目经营费用以及外汇贷款债务的全部汇率风险，但对于外方的利润收入部分的汇率风险则由中外双方共同承担，30％由中方承担，70％由外方承担。这样，汇率风险也不是很大。

◆市场风险

应该切实解决项目所产生的电力销售问题，这是项目各方的收益以及项目贷款人收回贷款的根本保障。考虑到项目所在地湖南省正在进行大规模的开发建设，对电力的需求非常大，而且在相当长的一段时期内将持续增加，因此该项目产品电力的销售应该具有良好的市场前景。而且，项目的中方已经通过签订“提货与付款”性质的电力购买协议，保证购买项目生产的全部电力。因此，本项目的市场风险并不是太大。

◆生产经营风险

在经营管理方面，中方负责向电厂提供技术操作人员。而负责经营电厂的外方合和电力具有较强的经营管理能力，其委派到电厂的管理人员也都具有比较丰富的管理经验，因此项目的经营管理风险也比较小。就项目本身的性质来看，火力发电厂属于技术上比较成熟的生

产建设项目，在国内外的应用已经有相当长的时间，技术风险也是比较小的。综合以上几点来看，应该认为本项目的生产经营风险并不大。

5.2防范措施

（1）对政治风险的防范

★为政治风险投保。承保政治风险的主要是国有保险公司、国家的出口信贷机构及其保险部等，也有多边机构，如世界银行有时也为自己的项目向其贷款方提供政治风险担保。

★请求政府及有关部门保证承诺。包括政府对一些特许项目权力或许可证的有效性及可转移性的保证，对外汇管制的承诺，对特殊税收结构的批准等一系列措施。

★项目国际化。尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行的贷款，或者使项目出资方来自众多国家。

★聘请法律顾问。因为项目的设计和项目的融资及税务处理等，都必须符合项目所在国的法律要求。

（2）对金融风险的防范。

★利率风险管理：优化贷款的利率结构，在金融市场资金供给不足时，利率会逐渐上升，以选用固定利率为宜，其比例应占整个贷款的70%左右；反之则选用浮动利率为好。

★汇率风险管理：采用合理的外债币种结构，控制汇兑风险。尽量缩短对外贷款的还款期限。此外，还可通过新型的金融衍生工具对

金融风险进行管理。

（3）对项目本身风险的管理。

★完工风险的管理。控制超支风险、延误风险以及质量风险的方法通常由项目公司利用固定价格固定工期的“交钥匙”合同和贷款银行利用“完工担保合同”来进行。

★生产风险的管理。生产风险的管理是通过一系列的融资文件和信用担保协议来实施的。能源和原材料可以通过签订长期供应合同加以预防和消除。

★市场风险的管理。在项目筹划阶段投资方应做好充分的市场调研和预测，减少投资的盲目性。

六、项目的效益分析

6.1环境效益

电力资源是资源战略问题中的重中之重，是国民经济和社会发展的重要基础。电力工业具有建造工期长、吞吐量大、耗能高和排放量大的特点。电力项目建设对自然资源开发和生态环境影响较大。面对经济和社会发展的巨大的电力需求，在加快开发和建设的同时，必须立足当前，着眼长远，要抓好节约，提高效率，保护环境。通过技术革新，逐步提高电力利用效率，节省有限的自然资源，保护环境，实现可持续发展。

电力是火力发电厂的主要销售产品，有效地降低生产电力时产生的综合能耗，就等于降低了产品的制造成本，为企业直接创造了经济

效益并提升了企业的竞争力。一次能源价格的大幅波动，反映出节能工作不单是一项政府行为，同时也是广大火电厂谋求持续发展的必须途径，由此突显火电厂在运营中节能工作的可行性和迫切性。

6.2社会效益

2003年至2006年期间我国新建成一批燃气—蒸汽联合循环发电厂，这些燃气轮发电设备相对燃煤机组而言，其效率高、环保性能好、建设周期短，并且具有启停及增减负荷速度快的优点，特别适合做调峰机组，在稳定整个电网方面起着燃煤机组所无法比拟的重要作用。这批联合循环发电的燃机电厂中，以重油为燃料的机组最有代表性，突显其在发电行业中节能、环保和安全的优势。尽管燃料和电价之间存在许多不定因素，对比燃机电厂中两种加热方案的数据，可以证明通常情况下节能效益与经济收益是一致的。

七、最终评估

通过对该火力发电厂的项目融资案例的分析，我们可以从中总结出许多经验，尤其需要注意的是以下几点：第一，项目融资中最主要的三种担保形式就是完工担保、资金缺额担保，和以“无论提货与否均需付款”、“提货与付款”、“供货或付款”这样性质的合同为基础的项目担保。这三种担保几乎对于每一个国际项目融资来讲都是必不可少的。第二，项目开发，尤其是基础设施项目的开发，一定需要在事前获得政府的批准或支持，并对有关外汇、管理、项目用地、基础设施等问题作出相应的安排，否则贷款银行难免心存疑虑。第三，设计融资结构时一定要根据项目实际情况灵活加以应用，例如在湖南省郴州火力发电厂项目中，就是利用了日本进出口银行的出口信贷资金，并据此与供应设备和建设工程的日本公司所组成的财团达成了“交钥匙”合同，解决了完工风险的问题。

参考文献：

【1】 张极井，《项目融资》，2003，中信出版社。【2】 崔萌，《国际融资实务》，2006，中国金融出版社。【3】 汤伟刚，李丽红，《工程项目投资与融资》，2008，人民交通出版社。

【4】 张永照，牛长山，《环境保护与综合利用》，1992，机械工业出版社。

第五篇：保利花城花园项目一期工程装修整改方案

保利花城花园项目一期工程1~4#楼分户验收

质量整改方案

一、楼地面裂缝：

经现场查看、判定该裂缝属楼地面砂浆层裂缝，属非结构性裂缝，因此，无须采用环氧树脂胶注法，仅需进行表面的凿除重新修复即可。

具体施工方法：

1、在裂缝发生处的缝两边各10cm弹线，然后用切割机沿线切缝；

2、将缝内砂浆凿除；

3、清理基层，用毛刷刷净浮尘、杂物等，浇水湿润；

4、重新打底打平即可。

二、阴、阳角不方正整改措施：

1、对阴角不方正的处理：阴角弹线后，用水泥浆找方修正；

2、阳角不方正的处理：重新找方；

三、墙面存在空鼓、裂缝、爆灰；卫、厨及阳台饰面砖存在空鼓现象：

墙面空鼓、裂缝的主要原因是由于墙面基层与结构层粘结不牢而产生的，要解决此现象，最有效的方法是：

1、用小锤轻敲墙面，根据发出声音辨别墙面是否空鼓，然后确定其空鼓的范围并在墙面上标示。

2、将空鼓处先用切割机沿墙所标示的位置切成一道缝，然后将缝内的装饰层凿除。

3、提前充分淋水湿润后，按本工程装修分项方案施工。

四、门窗未有防水胶嵌缝，推拉窗扇未有防脱落措施处理：

1、增补做防水胶嵌缝；

2、增加推拉窗扇的防脱落装置；

五、栏杆与地面100㎜部分未封闭措施处理：

在栏杆下增做砌体反坎后抹灰贴砖；