应对房价上涨的措施

第一篇：应对房价上涨的措施

应对房价上涨的措施: 1.把防止房地产投资和用地扩张反弹危险与合理调控房屋需求结合起来。

当前房地产市场供需双方特点是投资和用地讨膺扩张控制已见成效，但房价增长过快的 矛盾突出。因而应护琳续话当控制房地产投资和用地扩张，特别是防止房地产投资和用 地讨磨扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来抽适当控制个人住房贷款需求。在货币 信贷增速下降而房屋需求增长仍过快的条件下，适当控制个人住房货款需求最有力的 杠杆是提高银行货款利率.另一方面要采取有针对性的措施.如强化购买期房和投资性 置房的货款限制;落实个人住房货款的担保:严格住房赏款程序等。

2.严格控制被动需求.要通过改革土地出让、金融管理和投资体制，防止政府土地低进高出或从银行大量

借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过最城市拆迁资金白年宋源 梁道和主导投资的权力，榴台政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。

3.严格限制投机需求。

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用和对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须严格限制。第二，规范土地价格和扩大在到介位房屋比例.在房地产市场供给方 面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完菩土地出让制度与规范土地价格、控制高价 位房屋增长与扩大低价位房屋比甭统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地 协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和妙卖;规范政府在土地拍卖中的 行为。逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格:通扩大房地产企 业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高价位房屋比更 要区别不同房屋结构的投资状况，诵讨增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重脱离居民收入结构的状况。

4.引导各方面的理性预期。

一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国

民经济风险把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产及其变化的信息基础之上。

5.引导消费观念的车翻变。

目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前。需求集中、趋同 引起房屋供不应求。针对于这一现状.国家需要调挂住房政策，鼓励梯级消费，抑制提 前消费。政府根据城市大小。发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据。制定差异性政策，鼓励小户型消费限制大户型住房需求和消费

6.改变制度混乱的局面。

控制措施应该从银行信贷制度入手:①商业银行应提高对房地产开发商自由资金和 资质的要求.对开放商赏款时感动口强对房地产开发企业的审查，对那些自有资金低 应收账款多的建筑施工企业应限制其贷款.不能盲目心主入货款。②商业银行应对 仅有关房地产方面的贷款追加适当的利息，该部分利息的作用在于保证不打击开发 商开发热情的前提下，迫使其尽快出售手中的房子。这样就可以使房价的主动权更 多地掌握在市场手里，而不是开发商手里，以达到抑制房价的目的。该里必须强调两

点:一是利息的追加应该有针对性，仅针对过热的房地产，其他行业的贷款利息应保 持稳定，以保证其不受影晌，正常发展;为了防止部分开发商

为了追求个人利益而以其他名义贷款而实际上投放到房地产行业的行为，政府应该提 早完善这方面的法律，以法津的强制性规范目前的贷款制度，并保证这一控制措施的 有效性。当然，商业银行也有义务配合政府完善其监察制度，应该做到适时追查贷 款人各款项的去向，并及时向政府部门汇报.③适当调整个人住房信货政策，提高货 款门槛和首付比例严禁“零首付”个人住房货款，对购买第二套以上住房的，将第二套 住房的货款利率由较低的住房贷款利率改为相对较高的商贷利率，或者拒绝给购买第 二套或更多房产的购房者货款，以防止倒房现象的泛滥，房价盲目地增长。另外，抑制房价的过快增长还必须有政府的直接参与.7.建设廉房限价房

政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。.作为考核地方的亘要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全部 用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的总 和。廉租房与限价房的结构由资金决定，不够部份由国家和省补助。

8引导居民理性消费。使房价回归合理

加强政府舆论导向。引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲 目攀比心理，摆脱‘炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与 租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的 家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更 高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求。又给低收入家 庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行.9.严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例

商业银行要加强对房地产企业开发赏款的贷前审查和货后管理。对存在土地和商品房闲 置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目货款，证监部门暂停批 准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开 发商在商品房投资中所占的比例。增加开发商州风险，加大其投资压力，使其自行 降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。

10.打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热

加强市场监测，完髻市场信息披露制度，加强剧介信息的监控，苗点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况别昏际，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价 的透明度。

严格房地产开发企业的市场准入，对资质条件不够者不让讲入，定欺检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改。对囤积房源、发布不实价格 和销售进度信息。有意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为，要坚决打击，情节严重的要 依法从严处罚，并向社会公布。

第二篇：应对房价上涨的措施

应对房价上涨的措施: 1.把防止房地产投资和用地扩张反弹危险与合理调控房屋需求结合起来。

当前房地产市场供需双方特点是投资和用地过度扩张控制已见成效，但房价增长过快的矛盾突出。因而应把继续适当控制房地产投资和用地扩张，特别是防止房地产投资和用地过度扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来。适当控制个人住房贷款需求。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。

2.严格控制被动需求。

要通过改革土地出让、金融管理和投资体制，防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。

3.严格限制投机需求。

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用和对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须严格限制。第二，规范土地价格和扩大低价位房屋比例。在房地产市场供给方面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；规范政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。

4.引导各方面的理性预期。

一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

5.引导消费观念的转变。

目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费

6.改变制度混乱的局面。

控制措施 应该从银行信贷制度入手：①商业银 行应提高对房地产开发商自由资金和 资质的要求，对开放商贷款时应加强 对房地产开发企业的审查，对那些自 有资金低，应收账款多的建筑施工企 业应限制其贷款，不能盲目地注入贷 款。②商业银行应对仅有关房地产方 面的贷款追加适当的利息，该部分利 息的作用在于在保证不打击开发商开 发热情的前提下，迫使其尽快出售手 中的房子。这样就可以使房价的主动 权更多地掌握在市场手里，而不是开 发商手里，以达到抑制房价的目的。这里必须强调两点：一是利息的追加 应该有针对性，仅针对过热的房地 产，其他行业的贷款利息应保持稳 定，以保证其不受影响，正常发展； 二是立法的必要性，为了防止部分开 发商为了追求个人利益而以其他名义 贷款而实际上投放到房地产行业的行 为，政府应该提早完善这方面的法 律，以法律的强制性规范目前的贷款 制度，并保证这一控制措施的有效 性。当然，商业银行也有义务配合政 府完善其监察制度，应该做到适时追 查贷款人各款项的去向，并及时向政 府部门汇报。③适当调整个人住房信 贷政策，提高贷款门槛和首付比例,严 禁“零首付”个人住房贷款,对购买第二 套以上住房的,将第二套住房的贷款利 率由较低的住房贷款利率改为相对较 高的商贷利率,或者拒绝给购买第二套 或更多房产的购房者贷款，以防止倒 房现象的泛滥，房价盲目地增长。另外，抑制房价的过快增长还必 须有政府的直接参与。

7.建设廉房限价房

政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。作为考核地方的重要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全部用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的总和。廉租房与限价房的结构由资金决定，不够部份由国家和省补助。

8.引导居民理性消费，使房价回归合理

加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行。

9.严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例

商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。

10.打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热

加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。

严格房地产开发企业的市场准入，对资质条件不够者不让进入，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改。对囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为，要坚决打击，情节严重的要依法从严处罚，并向社会公布。

第三篇：房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。

第四篇：恩施房价上涨原因

恩施房价上涨原因

恩施州目前商品房价格在市场需求旺盛和开发成本增加等多种因素的带动下，商品房销售价格呈明显上升的态势。从恩施市调查来看，该市2003年初新建商品房平均售价为每平方米700元左右，到2003年下半年上涨到800元－900元，2004年初达到900－1008元，今年约为1200元左右，在2年多的时间里房价上涨幅度达到70％以上。从利川市时代和腾龙两家房地产开发公司了解来看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售价分别为521元、600元、627元、722元，2003年－2005年环比增幅分别达到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售价分别为510元、580元、607元、722元，环比增幅分别为13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城区商品房最高售价每平方米达到888元。建始县目前房价为700元－750元，巴东县实际房价在1200元以上，宣恩县为700元－750元，咸丰县为600元－650元，来凤县为700元－750元，鹤峰县为780元－800元，这些县商品房售价均有不同程度的增长。同时，商业用房及“二手房”价格也呈明显上升的态势。全州一般铺面价格每平方米达3000元以上。恩施市黄金地段商业用房售价每平方米均在18000元以上。利川市商业用房售价每平方米一般在12000元左右，最高售价达到每平方米17000元。鹤峰县商业用房每平方米售价达到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”价格2004年同2003年相比，平均售价上涨50％以上。利川市“二手房”售价平均每平方米上涨10％以上。通过对恩施市、利川市等县市调查综合分析，引起房价上涨的主要因素有：

一、土地价格的上升成为推动房价上涨的第一因素。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。国家有关部门规定，自2002年7月1日起，经营性用地一律实行“招拍挂”，今年3月又规定，属于历史遗留问题的协议出让土地项目，必须在8月31日以前处理完毕。显然，国家已决定全面停止经营性土地协议出让，推进土地市场公开交易。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺限，即在短期内容易推动地价上涨。如恩施市在2003年以前，土地资源可协议出让，土地成交价郊区约为5万元/亩，市内约为30－35万元/亩。2003年以后，各房地产企业用地只能通过拍卖的形式来获得土地。如恩施市公汽公司旁边一块土地，2003年初底价为120万元，2003年末底价上涨为250万元，到2004年拍卖成交价为472.6万元，每亩平均价达到193万元。目前，恩施市郊区价为15－20万元/亩，市内约为150万元/亩，不到3年时间里，地价上涨了近4倍。恩施城区内不属黄金地段一般每亩也在50－80万元。可见，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。

二、主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动其相关的建筑产品的连锁反映。①钢材：恩施市2003年初每吨价格为2800元，2004年上涨为每吨3800元，目前已涨到每吨4300元，每吨钢材比2003年初增加1500元，涨幅达到54％。利川市同比上涨800元，涨幅达22.9％。②水泥：目前水泥每吨250元，恩施市上涨4.1％，利川市上涨25％。③灰沙砖：目前每块砖为0.22元，同比上涨34％。④沙石料：恩施市为每立方米35元，同比上涨1.06倍；利川市每立方米38元，上涨15.2％。在建筑材料中，还有涂料及运输费等都比上年有不同幅度的增长。建筑材料涨价带动商品房成本增加因结构不同表现在100－150元/平方米左右。同时，随着“两路”在恩施州的全面建设，各建筑企业普遍出现了劳动力短缺现象，那么，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的的首要条件。据调查，恩施市原来一个小工的工资平均为25元/天，目前为45元/天，技工的价格则由每天45元上涨到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工资为33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工资70元，同比增加15元。

三、城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。我州2003年土建成本为每平方米400元左右，2004年为480元左右，目前达到每平方米550元。我州2002年拆迁面积为4.5万平方米，2003年拆迁9.36万平方米，2004年拆迁面积达到13.98万平方米。其中：住宅拆

迁面积19万平方米，涉及2257户拆迁户。随着人们生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高。按照“拆一补一”的原则，我州从2003年开始拆迁成本大幅度上升，有的被拆迁户要求按现行市价进行的现金补偿。利川市种子公司拆迁中，补偿费达到每平方米700元，远远高于国家补偿标准，但有的住户仍不满意。这些都导致了房地产开发成本的刚性增长。在2003年州庆之前，恩施城区为美化环境，对清江防洪库岸进行综合治理，拆迁了一大批居民，使“二手房”在当年价格陡增，由年初的每平方米不足600元上涨到年末的每平方米850元左右。

四、城市化进程加快，农村人口、外出打工者返乡购房，在一定程度上推动了房价的上扬。我州近几年城市化率约为1％，随着户籍制度的松动，农村高收入者每年约有近4万人转移到到城里购房从业。城区附近乡镇机关事业单位职工多数在城区内购房，早去晚归。如利川市城区附近的元堡、凉务、汪营等乡镇干部基本上都在城区购有房产，汪营镇机关干部中只有1人没有进城买房。据调查，在恩施市城区的中高档商品房购房户中，外出务工回乡人员购房约占30％，再加上恩施州“两路”即将开通，气候、环境等都适合人们居住，使得周边县市及外省人员在恩施州购房的也不少，也成为推动恩施州房价上涨的因素之一。

五、需求扩张因素的影响。一是过去几年来的低利率，个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求，形成了实际需求的增长高峰。恩施市阳光花园6万平方米的住房在1年时间内便销售一空，据该房地产销售商介绍同等情况在宜昌等大中城市也得2年左右的时间才能做到。利川市近2年开发的商品房竣工多少卖多少，没有空置的商品房，即使位置稍差一点的也都卖光了。二是投资型需求增长。房屋作为投资品，具有保值增值功能。随着近几年来城镇居民收入的增加，使得居民投资房地产热情不断增强。据恩施市成调资料，2004年城镇居民人均可支配收入达到7147元，比2000年增加1519元，年均增长6％以上，不少居民掀起了二次购房热。利川市有部分居民卖掉过去自己修的私房，购买更为舒适、更豪华的商品房。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，最终导致房价的不断上扬。

六、房地产开发的各种规费、税费及服务费收取进一步规范。偷、逃、免、减税费的不合理因素在规范后越来越少。恩施州房地产业在2003年以前属于政府扶持的产业，有的县市本着“你发财、我发展”的理念，以许多优惠政策吸引外地企业投资，费用减免高达70％以上。2003年底，房地产业不再享受政府的优惠政策，使房地产业逐渐走入法制化、规范化的轨道。目前有近30种规范管理的费用要收取。例如：2003年以前规划局配套费只收取为5－10元/平方米，现在为45元/平方米；以前免收的水土保持、环境测评、质量安检、卫生评估等费用，现在均不再减免。根据抽样调查测算，所有规费分摊到住房中约为120元/平方米，税费分摊后为80元/平方米，中介服务费分摊后为60元/平方米，合计每平方米住房要承担税费260元/平方米。

同时，随着人们生活水平的提高，对住房品位的要求也越来越高，加上在居住上的从众、攀比、同步心理，对住房的面积要求也是越来越大。面积大、品位高，都需要新技术、新材料，也都要增加建设成本，刺激房价上涨。

第五篇：中国房价上涨分析

用经济学原理分析中国房价上涨现象

在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。

一、需求拉高价格

人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

二、供给抬高价格

从供给用度来说，房价的上涨最主要源于开发商的逐利行为。商人是“经济人”，总是以利润最大化为第一目标。近几年，中国房市呈随时间推移逐步“波浪式”拉升的特点。开发商往往将不知名的杂费分摊入房价等，这导致房价上涨。由于房地产行业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展、房地产行业与相关行业形成利益“共荣圈”、共同抵制房价下降，这也是导致房价居高不下的重要因素。

房地产开发商为了追求自己的利益，人为减少楼市供给。首先，土地稀缺与土地囤积并

存。近年来，中央政府积极想办法减少土地稀缺给楼市带来的压力，努力扩大土地供给。我国存在较为严重的开发商“囤地扰市”行为。究其原因，一方面，土地因为稀缺而存在供给刚性和价格上涨潜力；另一方面，开发商欲通过囤积土地，进一步拉动地价上涨而牟取暴利。这加剧了房价上涨的压力。其次，商品房空置与供给不足存在矛盾。国家统计局公布的数据显示，2008年全国有1亿多平方米商品房未有售出。如这类空置房不能得到妥善的消化处置，会形成“有房无人居，有人无房居”的困境，这给我国社会经济发展必将带来一定的负面影响，给政府下调房价增加 了很大困难。再次，开发商的捂盘，推高楼价。开发商“囤盘现象”严重，故用伎俩一般为：故意提高楼房的售价，导致有价无市，推迟楼盘的销售速度；在售楼过程中，故意谎称楼房已经售罄，有的拿了商品房预售许可证仍不开卖，开发商要求市民先交诚意金认购，再等销售通知等等。开发商人为的“捂盘不发售的行为”控制销售节奏，制造房源紧张的错觉，给中国房地产市场雪上加霜，使房价积涨难返。此外，开发商一次次不惜重金地购买土地，土地屡拍出天价，开发商在进行商品房买卖时必然将地价作为成本转嫁到普通消费者身上，使将来的房价大幅走高。

三、经济过热，投资性需求旺盛

投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。

首先、团体炒楼现象。团体炒楼的出现与长期活跃，使房价水涨船高，居高难下。在这一群体当中，以温州人的“温州炒楼团”最为典型。参与炒楼不下10万人的浙江温州炒楼团，近几年集千亿元资本，陆续投资北京、上海、南京、杭州、广州、海口等城市的房地产。“温州炒楼团”所到之处，房价应声上涨。针对温州人炒楼行为，各地房产商也积极回应，楼盘老总亲赴温州、杭州考察，与当地的投资商接洽，回来后马上针对温州投资者设计一套大型推广策略。2009年，广州颐和高尔夫庄园开盘，该盘门口竖着一个欢迎牌，写着“欢迎温州购房团到颐和高尔夫庄园 参观”。地产商与投机人群强强联合，房价何以下降?

其次、中介的不诚实经营。中介经营不规范，存在伪造“抢购”销售假象以欺骗消费者的现象，存在以次充好欺骗消费者等现象。整个房地产行业中存在严重的信息不对称，卖房的对信息掌握的较为充分，使房价容易被操控，并朝卖房者的期望值目标价上涨。

三、政治寻租

1、非法批地——房价居高的外在诱因。国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招

标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。一是政府非法批地，二是通过“以租代征”等形式非法占地，三是非法低价出让土地。自方发布的新闻与相关数据说明，全国的土地审批存在严重的“政治寻租”现象，增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。

2、“政绩工程”——政府对地产的内在推动力。某些地方官员将房地产作为地方经济的支柱产业。因为房地产行业是最快捷、最简单地拉动地方GDP增长和增加地方财政收入的途径。通过这些“政绩工程” 迅速拉动本地区“短视”的经济繁荣，将房价推向高涨的“不归路”。

四、金融政策“推波助澜”

1．购房优惠

银行在购房按揭方面，为不少的房客提供了资金方便，但也成为培育投机者的温床。按照国家规定，只要购房者首付30％的购房款便可以买到房子，银行会将其余的70％购房款替购房者支付给开发商。不少投机者巧用购房优惠，加大了货币贷发放量，助长了房价上涨。

2．投资优惠

金融机构采取多渠道的融资方式降低投资风险。首先，银行以低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低；其次，金融机构推进房地产企业通过股票的方式上市融资，并允许发行企业债券等方式增加企业的资本积累；发展房地产投资基金以及房地产信托投资；银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉等等，投资优惠导致房价快速上涨。

3．外资注入

国内各地的房地产行业存在暴利，外资对房地产的投资也完全遵循投资市场的规则，即当该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，进一步抬高价格，直到该地的投资回报率下降至接近海外的水平才达到均衡，停止资金涌人。人民币不断升值，楼市的投资回报率不断高涨，使投入我国房地产领域的外资额度很大。国际游资早已栖身中国的房地产业，中国楼市成为了外资的追捧热点。

五、媒体的炒作

除了政府和开发商这两个幕后黑手之外，媒体和部分经济学家也起到了一定的推动作用。当很多理性人士及国外机构纷纷作出中国房地产市场存在泡沫的预测时。但看看我们的报刊

杂志、电视广播到处都是新房热销的热烈场面，到处是欣欣向荣的销售数据，还想这里才是中国经济腾飞的缩影。看了地产广告，你会认为中国人都中产了、都富豪了；中国的房产市场火上30年没有问题。在金钱、利益面前他们只能选择迎合开发商。媒体的摇旗呐喊在一定程度上也为房价上涨起到了推波助澜的作用。同样，房地产数据统计方式存在“先天不足”。房地产数据统计由哥哥上城调队从开发商那里而不是从市场采集，甚至是由开发商自行填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格。因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又采取报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价下跌会导致销售者购房的意愿下降。这样的统计数据由权威可言吗，可信吗？金钱决定脑袋的经济学家在中国为数不少。央行加息，许多人议论房角要将，马上就有经济学家信誓旦旦的宣称中国房价还要涨上二十年！在金钱和良知面前，经济学家们，你们选择的是什么？中国的房地产是升还是降，只要问问这三只手就可以了。只要这三只手还在有力的支撑，中国的房产泡沫就会不断膨胀，直到崩裂那一天的到来！

六、预期心理的形成在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

四、结论及政策建议

影响房价的因素还有很多，人民币升值压力、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌。房地产商们的炒作以及其他的一些原因助长了这种增长的幅度和趋势。

08年政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根，打击囤地，限期开发，提高贷款利率，打击炒房，加大了房屋交易成本等，以减少房屋的成交量，想使房产商迫于资金压力而降价销售，但这些措施提高房产商开发成本的同时也大大提高了老百姓购房的成本，银行提息，增加交易税都让老百姓买房多掏钱，而开发商被提高了成本后，必然将成本转嫁给买房者。由此可见政府在调控房价高涨时措施不当，力不从心。

政府应改变以GDP为指标的政绩考核体系。各地房价之所以越来越高．其中一个重要原因就是地方执政者的通过发展房地产经营城市的理念所致。因此，国家有必要将“把房价降下来”列为地方为政者的政绩考核之中．把颠倒了的政绩观重整过来。要将经济适用房、廉租住房、合作建房列为各地发展房地产的计划之中。要根据各地的实际情况和有关规定，制定开发数量、开发标准以及考核办法、问责制度。在开发过程 中要有严格的审计制度，开发成本要做到公开透明，开发利润要有科学的上限标准，绝不允许从中谋取高额开发利润。在土地使用和审批上要优先考虑经济适用房、廉租住房、合作建房的用地，土地价格要根据各地实际情况合理定价。

建立房价调控责任制。我国住房和建设部、国土资源部、中国人民银行及银行业监督管理委员会等有关部门是城市房价的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供给，商品房的审批、管理由地方政府的土地、规划、建设等部门负责，房地产的收益归地方政府，地方政府是城市商品房的直接具体管理者。但房价调控却主要由国家有关部门负责，地方政府配合执行，政策执行的有效性不足。因此，针对我国的房地产市场的特征，首先由住房、国土、金融等国务院有关部门主要负责房地产市场的分类、协调、监督、处理，指导不同区域房地产市场的调控，批准符合各个区域城市房价实际的金融、土地等政策。其次，各个区域把相应的房地产的监督和调控责任通过分层机制分配到不同的部门。并与他们的政绩考核挂钩，由各区域城市的主要负责人指挥实施。通过房价调控责任制强化地方政府的责任、义务，提高地方政府的积极性和主动性。

因此，我们可以看出中国的房地产是存在很多问题的。它需要我们改进，为的是让更多的人们能够安居乐业。所以，我觉得要解决中国的房地产的问题，需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题，适当的调高利息也可以控制很多信贷乱投放。其次是控制外汇看流入；最后，也是最主要的，打击那些开发商唯利是图的违反法律、违反道德的行为。对于政府来说，目前必须在做到的是把楼市的资金释放出来，让房地产回归它本来的面目。第一，改善投资环境，为中小企业关税，把制造业的资金吸引回来。第二，为中低收入者建保障房，增加供给，商品房爱涨就涨去，任由市场去凋控，政府完善税收制度，从这方面收税就行了，然后拿这些钱去建保障性住房，改善民生。