浅谈住宅工程防渗漏监理控制措施

第一篇：浅谈住宅工程防渗漏监理控制措施

浅谈住宅工程防渗漏监理控制措施

房屋建筑渗漏是建筑工程中常见的质量通病，严重影响住户的正常使用。为了使住宅渗漏问题得到有效控制，保证住宅工程的整体质量，在施工阶段防渗漏应作为住宅工程监理质量控制的重点内容之一。以下是本人对住宅工程防渗漏监理工作的实践总结。监理职责落实措施

在施工准备阶段，监理应做好以下几方面工作：

(1)由总监主持制订防渗漏质量控制措施，现场监理工程师编制具体防渗漏实施细则，并以书面形式交建设单位和施工单位，督促施工单位实施。

(2)审查施工单位的质量保证体系。施工单位必须编制防渗、防漏的质量保证措施及方案经企业内部自审后交监理工程师审核，经监理工程师确认审核后，施工单位必须按所确认的措施和方案实施。

(3)针对施工过程中容易产生渗漏现象的各工序(如砌墙、混凝土浇捣、外粉刷、屋面、楼地面、门窗工程、室内给水和排水工程)监理应制定相应的旁站监控计划，确保各分项工程无渗漏。

(4)协助建设单位制定防渗漏奖罚措施。对施工人员未按防渗漏的措施和方案要求实施的，限期整改和复查；对造成质量缺陷等后果的，应追究当事人的责任。

(5)由于监理人员不认真监控或故意降低验收要求而产生的渗漏，应当追究监理人员当事人的责任。

(6)监理单位对住宅工程的监理除配备应到位的人员外，应适当增加对防渗漏方面的专管人员，土建和安装在施工中必须相互配合，确保工程的整体质量。

(7)对一些容易产生渗漏部位的细部处理，设计单位应提供节点详图，作为施工人员施工、监理人员监理和工程验收的依据(如檐沟的细部节点、出屋面的排气管节点、檐沟内侧泛口节点、落水管堵塞后的应急排水孔节点)。2 工程施工过程中防渗漏监理技术措施

在施工过程中，针对墙体砌筑、屋面、楼地面、外墙粉刷、变形缝等工程施工中容易产生渗漏的部位制定具体监理措施。2.1 墙体工程防渗漏监理技术措施

(1)现场监理人员对商品砂浆按规定进行随机抽样，由施工人员按规定制作砂浆试块，并进行标养和送检。

(2)砌墙用各种砖应提前 1～2 d 浇水湿润，严禁砌筑前临时浇水，烧结普通砖、多孔砖含水率宜为10%～15%。水泥混凝土砖块适量。

(3)砖墙砌筑前必须复核轴线，认真抄平放线，立好皮数杆，皮数杆应根据设计要求、块材规格和灰缝厚度在皮数杆上标明皮数及竖向构造和变化部位；灰缝厚度应用双线标明。经校核无误后，方准砌筑。

(4)砌筑方式应严格按照施工规范要求：砌体转角处和交接处应同时砌筑，外墙转角处严禁留直槎，内外墙在每个楼层 1400 mm 砌筑高度以下部位应同时砌筑，砌体中砖的搭接长度不得少于 1/4 砖。

(5)外墙窗下墙采用多孔砖砌筑时，应在窗台处浇筑厚度不小于 60 mm 的现浇密实混凝土，纵向可设置 2φ6 钢筋，两端伸入墙内长度不小于 60 mm。

(6)外墙井架通道封砌时，必须先将残留混凝土、砂浆等沉渣彻底清理干净，经隐蔽验收签证后方能进行。外墙支模的螺杆洞、脚手眼封堵时，应在抹灰前派专人实施，在清洗干净后从墙体两侧用水泥砂浆封堵密实后，用硅胶封堵，确保不开裂，不渗漏，并应加强检查，做好记录。

(7)承重多孔砖墙体表面不得任意留置水平沟槽，水平槽的留置一定要按规定要求设置，在多孔砖的留槽位置按规定先砌筑混凝土实心砌块，留出沟槽位置，并把砖孔用水泥浆封满，确保墙体的竖向承截能力。

(8)砌体施工时，楼面和屋面堆载不得超过楼板的允许荷载值；当现浇楼板混凝土尚未达到设计允许堆载强度时，板面不得堆载，以避免板底裂缝的产生。

(9)砌筑伸缩缝、沉降缝、抗震缝等变形缝处砌体时应确保缝的净宽，并应采取遮盖措施或填嵌聚笨乙烯等发泡材料，防止缝内夹有块材、碎渣、砂浆等杂物。

(10)剪力墙、柱与砌体连接处，沿墙高每 500mm 设 2φ6 拉结钢筋，除墙垛小于 1 m 以外，每边伸入墙内不宜小于 1 m。预留伸出的拉结钢筋不得在施工中任意反复弯折，如有歪斜、弯曲，应校正到准确位置。

(11)利用砌体支撑模板时，为防止砌体松动，严禁采用“蚂蝗钉”直接敲入砌体的做法。利用砌体入模浇筑混凝土构造柱等，当砌体强度、刚度不能克服混凝土振捣产生的侧向力时，应采取可靠措施，防止砌体变形、开裂，杜绝渗漏隐患。

(12)各类砌体的灰缝应横平竖直，厚薄均匀，水平、竖向灰缝的砂浆饱满度均不得低于 80%，并不得出现透明缝、瞎缝。砌体竖向灰缝严禁采用“装头缝”的做法。

(13)为防止外墙面渗漏水，伸出墙面的雨蓬、敞开式阳台、空调机搁板、遮阳板、窗套、外楼梯根部及凹凸装饰线脚处，应做出泛水或采取切实有效的止水措施。

(14)督促施工单位做好现场协调，实现工种间密切配合，使砌筑施工与墙体内的水、电预埋管道敷设协同进行。避免以后墙体凿洞开槽。2.2 屋面工程

2.2.1 坡屋面防渗漏监理技术措施

(1)施工时，屋面坡度必须符合图纸规定。坡屋面层层设防，按抗渗要求严格控制。

(2)选用优质的瓦材挂瓦时，瓦后爪应挂在挂瓦条上，与左边、下面两块瓦应基槽密合，平瓦屋面挂瓦次序应由下到上，从左到右；檐口瓦要求出檐尺寸一致，檐头高度相同，整齐平整；屋面瓦要求瓦楞整齐，与屋檐、屋脊互相垂直，瓦片无翘角和张口现象。特别注意要做好斜沟、檐沟、烟囱与屋面交接处的泛水处理。

(3)屋脊要求平直。施工时宜拉统长麻线，脊瓦底部要垫塞平稳，座浆饱满，使屋脊不沉陷变形。脊瓦与平瓦的搭接每边不应小于 40 mm。平脊与斜脊的交接处要用麻刀灰封严。

(4)檐沟找平层坡度要严格按设计图纸和规范要求组织施工，严禁倒坡，落水口处要比周围低20～30 mm；为防止垃圾堵塞，落水口处应采用钟罩形落水帽(将军帽)。

(5)竣工验收前，必须对屋面檐沟进行 24 h 蓄水试验。2.2.2平屋面防渗漏监理技术措施

(1)平屋面结构层钢混凝土按抗渗要求严格控制，选用优质中粗砂和碎石，减少水灰比。混凝土浇筑完成后及时养护。

(2)防水层由专业防水施工队施工，防水层施工时，现场监理人员必须逐层旁站监控和验收，并做好记录和签证。

(3)按要求做好伸缩缝和排气沟透气孔，沿墙做好白铁泛水。2.3 楼地面工程防渗漏监理技术措施

(1)厕浴间和有防水要求的建筑地面结构层四周支承处除门洞外，设置向上翻的混凝土泛口，其高度不小于 120 mm，宽度不小于 100 m。

(2)厕所间地漏均相对于地面落低 5～20 mm，使其泛水流畅。(3)厕所间和厨房间预留孔管道安装到位后，细石混凝土灌实修补后必须做盛水试验，确保楼地面结构层无渗漏后再做找平层或面层，使楼地面的抗渗漏有两条防线：第一条防线为混凝土结构层，第二条防线为基层或面层。

(4)防水涂料施工时，必须把基层清理干净，并待基层干燥后进行施工。

(5)现场监理人员必须逐层监控和验收，并做好记录和签证。2.4 外墙粉刷工程防渗漏监理技术措施

(1)加强验收制度，对各施工工序逐项验收。如：外墙面在刮糙前应清理墙面，全数检查外墙是否存在裂缝砖、螺栓孔、灰缝不饱满、脚手洞或墙面破损、灰缝松动等缺陷；保证结构墙体无渗漏情况，落水管的固定脚头应在粉刷前坞牢，外立面的门窗应在立框前弹好线，并在预留洞口的两侧刮平糙，保证填充料的宽度。

(2)墙体基层表面必须清理干净，刮糙前一天要求做好墙面浇水，刮糙至少分二次进行(宜做隔夜糙)，较厚部分要分多次进行。严禁一次刮糙，保证粘结牢固。

(3)刮糙砂浆的配合比必须进行计量，严禁随意配制砂浆，确保粉刷层的强度，并严禁使用隔夜砂浆。

(4)防水涂料施工前，必须全数检查外墙面的粉刷是否产生裂缝和起壳，确保外墙面粉刷无渗漏隐患，并保证墙面干燥，方可做外墙涂料，这样外墙的防渗漏有了三条防线(砖砌结构层、粉刷层、防水涂料层)。

(5)面砖基层处理：刮第一次糙，必须对混凝土表面先刮一层 1～2 mm 厚的 h 混凝土界面处理剂；刮第二次糙底，在第一遍糙底 24 h 以后，视糙底干燥程度，适量洒水，用 1∶3 水泥砂浆抹第二遍，严格控制厚度在 10～12 mm 范围内，并根据灰饼抹平，待稍干后用木抹子抹毛，表面必须平整，不开裂、不空鼓。

(6)镶贴：外墙面在镶贴以前必须浸水湿透(一般为 2 h)，表面晾干后方可使用。镶贴用 1∶1 水泥砂浆渗入适量的 107 胶水进行镶贴，贴上后用灰铲柄轻轻敲打，确保饱满度。

(7)勾缝：用 1∶0.5 水泥砂浆进行勾缝，勾好的缝隙要凹进面砖 2～3 mm，确保内实外光，无渗漏。2.5 变形缝防渗漏监理技术措施

变形缝在封盖铁皮板前，监理人员要仔细检查断开处是否有弯曲，能否满足变形的延伸，铁皮盖板搭接是否符合流水方向，钉设是否牢固，接口、封口是否严密。

上述内容是住宅工程施工中容易疏忽并产生渗漏后果的通病，是施工时防渗漏的注意点，也是监理防渗漏质量控制的重点。当然，在控制施工的同时，还须事先加强图纸会审和材料报审，只有这样，才能使我们的住宅工程做到无渗无漏。

第二篇：住宅工程防开裂、防渗漏专项方案

住宅工程防开裂、防渗漏专项方案

目 录

一、工程概况............................................错误！未定义书签。

二、质量管理保证体系.....................................................4

三、防开裂防治措施.......................................................5

1、钢筋砼楼板开裂........................................................5

2、地暖地面开裂..........................................................6

3、墙体抹灰后开裂........................................................7

4、砌体灰缝开裂.........................................................11

四、防渗漏防治措施......................................................14

1、地下室防渗漏.........................................................14

2、厨房、卫生间防渗漏....................................................18

3、地暖防渗漏...........................................................19

4、外墙防渗漏...........................................................21

5、屋面防渗漏...........................................................23

6、门窗防渗漏...........................................................27

7、管道洞口防渗漏.......................................................29

一、工程概况

1、工程性质

2、工程概况

绿地滨河国际城D-2地块一期工程，项目占地61470平方米，总建筑面积约155252.20平方米，其中地下建筑面积24507.73平方米、地上建筑面积约130744.5平方米。本工程为集住宅、配套商业设施齐全的大型社区，包括11#～16#楼共六栋高层住宅、1个地下车库；11#～14#楼地上33层地下2层，15#楼地上24层，地下2层，16#楼地上29层地下2层（地下2层为结构架空层），车库地下一层，地上换热站一层。地下室作为贮藏室使用，1、2层为商铺，3层以上为住宅。11#～14#楼高度均为96.8米，15#楼高度为70.2米，16#楼高度为84.7米。

二、质量管理保证体系

成立质量通病防治小组，小组名单如下： 组 长： 副组长： 组员：

防治小组的权限、责任、范围：

1、防治小组的权限：防治小组发现未按监理方及建设方批准的质量通病防治方案施工的，有责令施工队限期整改的权力；如没有整改或整改不到位，有权进行经济处罚甚至要求返工、整改。

2、防治小组的责任：尽量消除因施工原因造成的质量通病。

3、防治小组的负责范围：本方案中所涉及的属我方承包范围的施工质量通病。

三、防开裂防治措施

1、钢筋砼楼板开裂防治

钢筋砼工程常见的质量通病有：麻面、蜂窝、露筋、缝隙与夹渣层、楼面裂缝、构件几何尺寸偏差、标高偏差等。(1)原因分析：

a、蜂窝：原因是混凝土一次下料过厚，振捣不实或漏振，模板有缝隙使水泥浆流失，钢筋较密而混凝土坍落度过小或石子过大，柱、墙根部模板有缝隙，以致混凝土中的砂浆从下部涌出而造成。

b、露筋：原因是钢筋垫块位移、间距过大、漏放、钢筋紧贴模板造成露筋，或梁、板底部振捣不实，也可能出现露筋。

c、麻面：拆模过早或模板表面漏刷隔离剂或模板湿润不够，构件表面混凝土易粘附在模板上造成麻面脱皮。

d、缝隙与夹渣层：施工缝处杂物清理不净或未浇底浆等原因，易造成缝隙、夹渣层。

e、现浇楼板面和楼梯踏步上表面平整度偏差太大或踩踏严重，主要原因是混凝土浇筑后，表面不用抹子认真抹平，踩踏严重属浇筑后上人过早。

f、楼板厚度不够或板厚超标:砼浇筑前，对楼板模板顶标高进行复核，做好现浇板板厚的控制标识，浇筑过程中质检员对每块板板顶标高均应认真拉线检查。

（2）防治措施：

a、现浇板的混凝土应采用中粗砂。

b、混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

c、预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

d、预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180㎜，其它住宅不应大于150㎜。

e、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨篷等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300㎜的钢筋保护层垫块，再浇注混凝土时保证钢筋不位移。

f、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不应小于450㎜的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

g、现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

h、现浇板浇筑后，应在12小时内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得小于7天；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14天。

i、现浇板养护时间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板冲击影响。

j、现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

k、支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300㎜，中间不宜大于800㎜。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

l、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝的浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60天后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

2、地暖地面开裂

(1).水泥混凝土地面裂缝的3个阶段

一般情况下,水泥混凝地面在它建造之初就形成微裂缝，在投入使用后，由于荷载作用，微裂缝变成宏观裂缝;宏观裂缝继续发展，最后造成大裂缝及开裂现象。

这个过程大致可以分3个阶段：

第1阶段：在浇筑和凝结过程中产生的初期损伤和开裂，形成微裂缝；第2阶段：使用期间荷载造成的损伤加剧和裂缝扩展，形成宏观裂缝：第3阶段是断裂破坏阶段。

（2）、水泥混凝土地面裂缝的几种类型

a、沉降裂缝

一是混凝土浇筑后，水泥和骨料自然下沉,同时产生泌水，在沉降过程中发生的裂缝；二是混凝土浇筑后，水泥和骨料在下沉阶段，如受到钢筋和其它预埋件的局部阻碍及模板移动，使该处混凝土产生拉应力和剪应力时，该处就会产生沉降裂缝。

裂缝一般在混凝土浇筑后1~3 h发生，属硬化前裂缝。待沉降终止时迅速

进行处理，重新加压抹平，可以使裂缝闭合。

b、温度裂缝

混凝土浇筑后，表面没有及时覆盖，在炎热或大风天气表面游离水分蒸发过快，混凝土体积急剧收缩导致开裂。混凝土硬化期间水泥放出大量水化热，内部温度不断上升，在表面引起拉应力。

防止温度裂缝应合理选择级配，采用水化热较低的水泥，减少水泥用量及用水量，降低混凝土膨胀值。

c、干缩裂缝

水泥混凝土浇筑后，在硬化的过程中，由于水泥水化生成物的体积比原来物质的体积小，加上游离水在空气中蒸发及凝胶体失水而紧缩，随着混凝土体积收缩产生拉应力，当拉应力大于当时混凝土的抗拉强度时会产生干缩裂缝。

干缩裂缝多发生在高温炎热季节，混凝土表面水分散失快，体积迅速收缩，而内部温度变化小收缩小，表面收缩变形受到内混凝土的约束也会引起表面裂缝。

d、用户的不合理使用

成品混凝土地面交付小业主使用后，用户不合理的使用，混凝土整体结构受到破坏，也是后期产生裂缝的部分原因。（3）、防治混凝土地面裂缝的措施

a、混凝土原材料的控制

在实际地面浇筑工程中，控制混凝土塌落度为80—100mm,或增加减水剂，降低泌水率，减少砼坍落度的损失，施工人员要掌握好混凝土初次和二次压实时间。

b、增加钢筋网片

混凝土浇筑后,表面没有及时覆盖,在炎热或大风天气,表面游离水分蒸发过快,混凝土体积急剧收缩,导致开裂。混凝土硬化期间水泥放出大量水化热,内部温度不断上升,在表面引起拉应力。增加钢筋网片可以有效的预防拉应力的产生及混凝土产生的膨胀力。

c、施工中严把每道工序质量关

地面压光完工后24小时，地面洒水养护保持湿润，养护时间不少于7天，7

抗压强度达到一定值才能上人行走，抗压强度达到设计要求后，方可正常使用。

3、墙体抹灰后开裂

1）、墙体与门窗框交界处抹灰层空鼓、裂缝、脱落 现象：

工程竣工后，由于门窗扇开启的振动，门窗框墙面出现抹灰层空鼓、裂缝或脱落。原因分析：

a、基层处理不当

b、操作不当，细石混凝土预制块位置、方法不当或数量不足 c、砂浆品种选择不当 预防措施：

a、细石混凝土预制块数量及位置应当在门窗口上下300mm放置一块，中间木砖间距不大于700mm，固定门窗口的钉子长度不得小于100mm。b、抹灰前用手湿润墙面时，门窗口两侧的小面墙润湿程度应与大面墙相同。

c、门窗框塞缝应作为一道工序由专人负责。木门窗框与墙体之间的缝隙应用水泥砂浆全部塞实并养护，待达到一定强度后再进行抹灰。d、门窗口两侧及大面墙必须抹出不小于50mm宽，高度不小于2m的水泥砂浆护角。

2）、内墙面抹灰层空鼓、裂缝。

原因分析：

a、基层处理不干净或处理不当；墙面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很快被基层（或底灰）吸收，影响粘结力。b、配制砂浆和原材料质量不好，使用不当。c、基层偏差较大，一次抹灰过厚，干缩率较大。

d、线盒往往是由电工在墙面抹灰后自己安装，由于没有按抹灰操作规程施工，过一段时间易出现空裂。

e、拌合后的水泥或水泥混合砂浆不及时使用完，停放时间过长，砂浆逐

渐失去流动性而凝结。为了操作方便，重新加水拌合，以达到一定稠度，从而降低了砂浆强度和粘结力，产生空鼓、裂缝。

防治措施：

a 抹灰前对凹凸不平的墙面必须剔凿平整，凹陷处用1∶3水泥砂浆找平。b 基层太光滑则应凿毛或用1：1水泥砂浆加10%107胶先薄薄刷一层。c 墙面脚手架洞和其它孔洞等抹灰前必须用1：3水泥砂浆浇水堵严抹平。d基层表面污垢、隔离剂等必须清除干净。

e 砂浆和易性、保水性差时可掺入适量的石灰膏、或加气剂、塑化剂。f 加气混凝土基层面抹灰的砂浆不宜过高。

g 水泥砂浆、混合砂浆、石灰膏等不能前后覆盖混杂涂抹。

h 基层抹灰前水要湿透，砖基应浇水两遍以上，加气混凝土基层应提前浇水。i分层抹灰。

j 不同基层材料交接处铺钉钢丝网。3)、墙裙、踢脚线水泥砂浆空鼓、裂缝。原因分析：

（1）内墙抹灰常用石灰砂浆，做水泥砂浆墙裙时直接做在石灰砂浆底层上。（2）抹石灰砂浆时抹过了墙面线而没有清除或清除不净。

（3）为了赶工，当天打底，当天抹找平层。（4）压光面层时间掌握不准。（5）没有分层。防治措施：

（1）水泥砂浆抹灰各层必须是相同的砂浆或是水泥用量偏大的混合砂浆。（2）铲除底层石灰砂浆层时，应用钢丝刷边刷边用水冲洗干净。（3）底层砂浆在终凝前不准抢抹第二层砂浆。

（4）抹面未收水前不准用抹子搓压；砂浆已硬化时不允许再用抹子用力搓抹，而采取再 薄薄地抹一层来弥补表面不平或抹平印痕。（5）分层抹灰。

4）外墙抹灰层空鼓、裂缝甚至脱落，窗台处抹灰出现裂缝

原因分析:

(1)基层处理不好，表面杂质清扫不干净。(2)墙面浇水不透影响底层砂浆与基层的粘结。(3)一次抹灰太厚或各层抹灰间隔太近。

(4)夏季施工砂浆失水过快或抹灰后没有适当浇水养护。(5)抹灰没有分层。防治措施：

(1)抹灰前，应将基层表面清扫干净，脚手架孔洞填塞堵严，混凝土墙表面突出较大的地方要事先剔平刷净，蜂窝、凹洼、缺棱掉角处，应先刷一道107胶∶水＝1:4的水泥素浆，再用1:3水泥砂浆分层修补;加气混凝土墙面缺棱掉角和板缝处,宜先刷掺水泥重20%的107胶的素水泥浆一道,再用1:1:6混合砂浆修补抹平。

(2)基层墙面应在施工前一天浇水，要浇透浇匀。

(3)表面较光滑的混凝土墙面和加气混凝土墙面，抹底灰前应先涂刷一道107胶素水泥 浆粘结层，以增加与光滑基层的砂浆粘结能力，又可将浮灰事先粘牢于墙面上，避免空鼓、裂缝。

(4)长度较长（如檐口、勒脚等）和高度较高（如柱子、墙垛、窗间墙等）的室外抹灰，为了不显接槎，防止抹灰砂浆收缩开裂，一般都应设计分格缝。(5)夏季抹灰应避免在日光曝晒下进行。罩面成活后第二天应浇水养护，并坚持养护7d以上。

(6)窗台抹灰开裂，雨水容易从缝隙中渗透，引起抹灰层的空鼓、甚至脱落。要避免窗 台抹灰后出现裂缝，除了从设计上做到加强整体基础刚度、逐层设置圈梁等措施以及尽量 减少上述沉陷差之外，还应尽可能推迟窗台抹灰的时间，是结构沉降后进行。窗台抹灰后 应加强养护，以防止砂浆的收缩而产生抹灰的裂缝。

5）混凝土板顶棚空鼓、裂缝。

原因分析：

（1)顶棚油污、杂物等在抹灰前未清理干净，抹灰前浇水不透。(2)预制楼板安装不平，灌缝不密实。(3)砂浆配比不当，底层砂浆与楼板粘结不牢。

防治措施：

(1)现浇或预制混凝土楼板底表面木丝、油毡等杂物必须清理干净，油污、隔离剂等必须用清水加10%的火碱洗刷干净。(2)抹灰前一天应喷水湿润，抹灰时再洒水一遍。

(3)预制楼板安装应“坐浆”放平稳，板缝必须清扫冲洗干净后，用C20细石混凝土振 捣密实。

(4)现浇楼板底凸的地方要凿平，凹的地方用1：2水泥砂浆抹平。预制板底应用1：2水 泥砂浆勾缝找平，抹灰时应垂直板纹（缝）方向，底层灰厚度应控制在2～3mm内。

4、砌体灰缝开裂

1)砌体裂缝成因及类型:(一)八字形裂隙

主要出现在横墙与纵墙两端部，此种裂缝属正八字形的热胀裂缝，随温度升降而变化，其原因是由于设计与施工中的缺陷，使屋面保温层的热阻减少甚至失效，致使屋面板温度变形大于砌体温度变形，当产生一定的温度应力时，屋面板的推力就传给墙体，并因墙体温度附加应力在房屋两端较大，当砌筑砂浆强度较低时，则易发生剪力产生的主拉应力，当超过砌体抗拉极限时，墙体即出现八字形开裂。

(二)倒八字形裂隙

属冷缩裂隙，主要出现在纵横墙两端的窗洞口处，尤以顶层两端窗洞口处最严重，由于墙体冷缩附加应力在墙体两端较大，当房屋收缩变形大于墙体时，在门窗洞口处产生应力相对集中而导致形成倒八字形裂隙，使墙体开裂。(三)水平裂隙

多见于顶层横墙、纵墙、“女儿墙”及山墙处，当屋面保温隔热较差，屋面板受热膨胀对墙体产生水平推力时，由于墙体在端部收缩要大于中部且砌体抗剪能力较低，使纵横墙与屋盖的接触面上产生水平裂隙。(四)垂直裂隙

主要出现在窗台墙处、过梁端部及楼层错层处，此种裂隙主要由于温度变化，墙体受到楼板的拉应力作用，在门窗洞口处产生应力集中效应而拉裂，或因冷缩变形，在与墙漆之间变形差异最大的钢筋混凝上梁端和楼板错层处，引起墙体垂直开裂。(五)X形裂缝

多数沿砌体灰缝开裂，主要受房屋热胀冷缩的反复作用形成，而底层墙体产生的x形裂缝则是由于基础不平整或不均匀沉降引起。2）砌体裂缝防治措施:（1）从计算角度控制

由于砌体裂缝主要是由间接作用引起的，而温度变化与材料胀缩系数不同等间接作用引起的砌体附加应力的定量计算目前尚无统一的规范，因此设计人员应根据当地的实际情况，对间接作用可能引起的附加应力给予充分考虑和计算，并对砌体强度进行分析计算，以减少在通常温差下变形裂缝的产生。

（2）规范结构控制

为控制裂缝的产生，在建筑物的平面布置设计中，结构的平面形状应力求规则对称，如平面形状不规则，应尽量采用“伸缩缝”将其分成若干独立规则单无，“以放为主，抗放兼施”，以避免由于墙体温度变化产生竖向开裂。对伸缩缝的设置，设计规范的规定一般较灵活，没有严格和明确规定，设计方法均由设计人员自行处理。

（3）构造控制

a加强设置钢筋砼圈梁，提高墙体的整体性。

在建筑顶层每个开间、在错层处及屋面不等高处必须设置圈梁；顶层外圈应设计为暗圈梁，不应外漏，这样可使外圈梁免受阳光直接照射或大气影响；无论“女儿墙”高低，均要设置钢筋混凝土压顶圈梁，并与“构造柱”连为整体，以抵抗裂缝的产生。

b除据规范要求设备“构造柱”外，在“L、I、L”平面形状中的纵横墙交拉臼必须设备“构造柱”，以提高建筑物的整体刚度和墙体的可延性，约束墙体裂缝的扩展。

c提高屋面板的整体性。

屋面板最好采用现浇板，或在预制屋面板上增加现浇层；在预制屋面板与外 12

纵墙间设备现浇板带，预制屋面板间设备现浇板缝梁，使屋面成整体式装配。

d在房屋顶层端部1-2开间范围内的墙体采用配筋砌体，即每隔8皮砖在水平灰缝内加配2φ6钢筋，并在1-2开间范围内拉通，与“构造柱”钢筋结合。顶层用砖不应低于MU7.5，砌筑砂浆强度不应低于MS，以提高墙体抗裂力。

e屋面“挑檐”为外露结构，在一天内的温度变化较大，不仅本身容易开裂，而且对墙体开裂也有一定的影响，故应适当增加“挑檐”纵向配筋并增设“变形缝”或“后浇带”，以减少收缩。“后浇带”的做法是在其纵向受力较小的中间适当部位，预留300mm宽的“后浇带”，用钢筋贯通，在施工40-60天后再二次浇筑，以起到先放后抗的控制作用。

f重视屋面保温。选择屋面保温层时，适当加厚或选用保温隔热性能好良好的材料。对屋面保温层必须按建筑节能标准进行热工计算，进一步提高屋面保温层的保温隔热性能。屋面保温不好是屋面板产生温度应力的直接原因，严重时会导致顶层墙体开裂或屋面漏水。保温层应做至“挑檐”或檐沟处，以防止混凝土结构外漏，有条件者必须增设、架空隔热层。

3)砌体裂缝的加固处理:（1）当屋面保温层未达到热工要求和节能标准时，应重做屋面保温层，使裂缝稳定，因为对温度裂缝仅做一般性的回固补强是无济于事的，必须从减少温度应力入手。保温层使用的绝热材料要满足表观密度、粒经、导热系数与含水率等各顶技术指标的要求，在施工中要严格按照设计和现行施工规范的要求施工，力求达到设计的保温效果。

（2）对地基不均匀沉降引起的砌体裂缝，应先加固地基，等沉降量达到稳定标准（平均日沉量0.02-0.03mm以内）后，再加固墙体。

（3）对外纵墙、横墙、内纵墙的裂缝采用钢筋网水泥砂浆抹面加固法，剔灰缝深12cm，必胀锚栓@500，呈梅花型分布。挂钢筋网φ6@250，M10水泥砂浆40mL厚，3道成活，施工完后，要注意喷水养护预防空鼓。

（4）对于轻微裂缝可用水泥砂浆加107胶嵌补即可。

四、防渗漏防治措施

1、地下室防渗漏

1)地下室出现渗漏的原因分析：

（1）柔性防水层选材不当及施工质量差，包括对基层未达要求便进行防水施工。在转角处未予加强，在穿墙管件、预埋件、变形缝等部位处理不当，卷材与卷材搭接处粘结不牢等原因。

（2）地下室墙长期暴露在外：实际施工中很难做到墙完成后立即回填土和完成顶盖，这类薄而长的结构对温度、湿度变化较敏感，常因附加的温度收缩应力导致墙体开裂。（3）温差过大

包括混凝土基础底板内外温差大、昼夜温差、拆模过早及气候突变等因素的影响。（4）混凝土施工质量差

原材料质量不良、配合比不当、使用不合格的外加剂（如微膨胀剂、泵送剂等）、坍落度控制差，施工中任意加水以及混凝土养护不良等因素，均会导致混凝土收缩加大而产生裂缝。此外，在地下室基础施工时，施工方案考虑不周全，混凝土分层浇筑间隔时间过长，导致浇筑上层混凝土时，下层混凝土已经初凝，形成施工冷缝。

（5）变形缝处施工处理不当，形成防水薄弱点（6）在施工过程中因操作不当而导致的渗漏

①钢筋保护层厚度不够造成渗漏：外部地下水通过底板外侧面很薄的钢筋保护层进入底板钢筋周围,钢筋腐蚀使砼有缝隙，顺钢筋方向,向地下室内部渗水。②穿墙支模螺栓处理方法不当造成漏水：外墙穿墙螺栓止水板焊接不严密,或穿墙螺栓在外墙面切割时留头较长,外部抹砂浆时未能将钢筋头盖严,特别是钢筋头露在抹灰层之外,做防水时穿破防水层,在地下水作用下形成化学腐蚀,并不断向内墙方向腐蚀造成漏水。

③外墙钢筋密集区漏水：外墙柱交接处和拐弯顶板内钢筋集中区出现漏水,原因是这些部位空间小,浇捣困难,混凝土不易密实,造成渗漏。

④钢管接头不严形成渗漏：混凝土内埋设电讯管线、照明管线等,由于钢管接头

粗糙不严密,地下水进入混凝土中,再从钢管接头进入管中,由内墙面接线盒向室内漏水,或沿钢管周围向室内渗水。

⑤后浇带漏水及墙根与底板交界处漏水：墙根与地面交界处及周边部分有潮湿、滴水现象，二者交界处有漏水点。

⑥施工管理方面及其他因素影响，主要体现在施工工序安排不合及理管理不善。在有防水要求的墙体或底板随意开洞、埋管但不精心进行防水修补处理导致渗漏。

2)地下室渗漏的预防措施: A 设计方面:（1）合理设置伸缩缝及后浇带：地下室现浇结构，当长度超过30m左右即应设置伸缩缝。后浇带是一种常用的已被实践证明可以有效控制砼结构裂缝的方法。

（2）砼中掺加外加剂或外掺料。在混凝土中掺入膨胀剂，以补偿砼的收缩应力。或在砼中掺入纤维（如PP纤维等）类，该种纤维有一定抗拉强度，与砼握裹力好，达到增强砼硬化过程中的抗拉应力，控制砼裂缝的产生。

（3）设置防裂钢筋，增加构造筋，提高抗裂性能，在地下室外墙水平筋应尽量采用小直径、小间距，使构造筋达到温度筋的作用，能有效提高抗裂性能。B 施工方面:（1）合理选择使用原材料。

①水泥应采用低水化热的水泥，宜优先选用强度等级为42.5级的矿渣硅酸盐水泥，内掺适量超细粉煤灰和高效减水剂，可减少水泥用量，提高混凝土的可泵性。

②砂应采用洁净的中砂，严格控制砂中含泥量不得超过3%；并通过精心试配，提高混凝土的强度。

③石子应使用连续粒级的卵石或碎石；

④外加剂和外掺料，使用减水剂可以改善砼拌合物的和易性，且能够减少水灰比，减少用水量，防止砼中多余水分引起裂缝和空隙。外掺料可以替代一部分水泥，降低水化热，减少混凝土温度裂纹和收缩裂纹。（2）严格控制混凝土配合比主要参数的确定。

①坍落度的采用应根据地下室不同部位和施工工艺选择不同的坍落度。严格控制水泥和外加剂、外掺料的用量。为使拌合物具有良好的和易性，必须保证足够的细骨料用量，应根据现场要求，进行试配。

②严格控制水灰比：水灰比过大，混凝土的收缩率大，抗渗性差。③配合比应由实验室选定；（3）养护

砼浇注后，必须在12h内覆盖保温养护，之后砼表面要一直湿润养护到14d。为防止出现干缩裂缝和温度裂缝，最好其表面一直要采取措施进行保温保湿养护。对于大体积砼应采取有效的温控措施，做好测温记录，控制内外温差≤25℃。3)地下室渗漏的施工过程控制:(1)模板应牢固，拼缝严密，不得漏浆。模板发生变形或漏浆，极易引起漏水。模板的对拉螺栓应加焊止水环。

(2)混凝土浇注。为避免砼产生分层、离析，浇注时应严格控制拌合物自由落差。浇注可分层分段进行，但应注意层与层，段与段之间浇注时间间隔不得超过初凝时间，以免出现施工缝。

(3)提高混凝土振捣的组量。地下室砼应全面细致地进行振捣，下料和振捣要形成一定的顺序，防止漏振、欠振。要在下层砼初凝前完成上层砼浇筑振捣，捣固振动棒直插入下层砼中5-10cm，以保证接层部位砼的质量。要严格控制振捣时间，以砼开始泛浆和冒气泡为准，不得欠振或超振。

(4)个别特殊部位的处理 施工缝的处理: 外墙施工缝应设在高于底板30cm的外壁上。对于地下室留置施工缝时，应设置止水钢板或按设计要求留置。浇注砼前，要将原有砼表面的浮浆凿去，并认真清理后再浇注新砼。后浇带的砼应采用补偿收缩砼。

预埋件的处理: 穿透外墙的预埋件，应在每一个预埋件的上加焊止水环。预埋件穿透模板处要堵塞严密，不得漏浆。混凝土浇注时，要注意将预埋件下方的砼振捣好，防止出现空洞、蜂窝。

4)地下室渗漏后的修补措施

(1)堵漏的原则：

必须通过剔凿找出漏水点、漏水线,有针对性地进行堵漏；采取刚柔结合、膨胀增强结合的方法；对埋件周围漏水堵漏,剔凿一定深度后,采用速凝剂堵漏。(2)处理方法

目前常用的地下室混凝土墙裂缝的处理方法有以下四类： a、表面涂抹法；b、表面涂刷加玻璃丝布法；c、充填法；d、灌浆法。常用的为第三和第四种方法，如将两种方法结合起来使用，效果更佳。

充填法: 用钢钎或高速旋转的切割圆盘将裂缝扩大，形成V形或梯形槽，清洗干净后分层压抹环氧砂浆或水泥砂浆、沥青油膏、高分子密封材料或各种成品堵漏剂等材料封闭裂缝。当修补的裂缝有结构强度要求时，宜用环氧砂浆填充。

灌浆法 : 灌浆材料常用的有环氧树脂类、甲基丙烯酸甲酯、丙凝、氰凝和水溶性聚氨酯等。其中环氧类材料来源广，施工较方便。灌浆方法常用以下两类：一类是用低压灌入器具向裂缝中注入环氧树脂浆液，便裂缝封闭，修补后无明显的痕迹；另一类是压力灌浆。

2、厨房、卫生间防渗漏

1)出现渗漏原因分析：(一)设计原因

1、现浇混凝土楼板，未设计防水层。

2、管道预留孔位置设计不准确，与楼板孔洞贯通。

3、楼地面排水坡度过小，不足2%，排水方向不准确，地漏、阴阳角、浴缸下地坪的标高设计不合理、或无详图，造成地面积水，排水不畅。(二)材料原因

1、选材不当，选择不适用于厕浴间的防水卷材，卷材接头粘结强度不够，节点包封不严，引起渗漏。

2、选用了耐水性能、耐腐蚀性能不良的防水材料，材料出现腐烂、软化、溶胀、破坏现象，或固化后出现收缩、开裂、孔洞、杂质、强度及延伸率低、耐水能力差等现象，涂料与基层粘结强度低，或不能粘结。(三)施工原因

1、找平层施工质量不好，出现裂缝，产生渗漏。

2、楼地面与墙面交接部位裂缝。

3、找平层施工质量不好，引起起砂、酥松、掉灰等，楼地面与墙面交接部位出现渗漏。

4、楼地面因找平层施工质量不好，原防水层粘结不牢，涂膜、防水层厚度不够，涂膜施工工艺不合理，引起收缩开裂等，出现多点渗漏、串流渗漏等。(四)管理原因

1、缺乏管理，年久失修，渗漏日趋严重。

2、二次装修时，将原防水层破坏。2）防渗漏措施：(一)设计控制措施

1、厕所间及有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层间应有标高差；

2、楼板结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板，混凝土强度不应小于C20，板厚宜大于等于90mm；

3、厕所间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

4、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。(二)施工过程控制措施

1、管道与设备安装工程的质量保证措施。

（1）结构施工期间，由土建负责配合完成管道的预埋预留工作。凡穿越楼板与墙体的管道均需留设套管。套管应高出结构面20mm。

（2）严格控制管材、设备及配件的质量标准。进场的材料必须具有“三证”，即：产品出厂价格证、质量保证书及复试证明。

（3）每道工序完成后必须经过严格的验收。给水管道安装后必须进行水压试验，试验压力应为工作压力的1.5倍。排水管道安装后必须进行通球试验。卫生及洗涤设备安装后须进行盛水试验。

（4）针对不同工种及不同工序的作业特点是建立完善的成品保护制度，以加强对安装成品的保护。

2、土建工程的质量保证措施。

（1）作为防止渗漏的必要构造措施，厨房、卫生间分隔墙底部统一浇筑混凝土导墙，高度为150mm，宽度大于100mm。

（2）在卫生间的浴缸和冲淋部位的地面与墙面上加做防水层，一般采用聚氨酯防水涂料。在楼地面施工时，应找出1%流向地漏的坡度。楼地面完成后应进行泼水试验，以保证流水坡度准确。

（3）做好室内管道预留洞口的修补工作十分重要，应专门组织力量施工。管道与预埋套管之间的空隙一般采用水泥石棉打凿密实或采用油膏填嵌密实。楼板上有预留洞口，应采用较高的细石混凝土分层填补，确保填实的密实度，并严格按规范要求进行养护。管道预留洞口修补后必须进行筑坝盛水试验。盛水时间不少于24h，以不渗不漏为合格。

3、地暖防渗漏

地暖渗漏防治措施： 1）管材的选择及质量控制

管件和管材的内外壁应平整、光滑，无气泡、裂口、裂纹、脱皮和明显痕纹、凹陷；管件和管材颜色应一致，无色泽不均匀；装卸运输和搬运时应小心轻放，不能受到剧烈碰撞和尖锐物体冲击，不能抛、摔、滚、拖，避免接触油污，在储存和施工过程中要严防泥土和杂物进入管内，存放处避免阳光直射。2）地暖管铺设、填充等施工过程控制（1）铺设隔热板

将事先已粘贴好复合铝箔层的20mm厚的聚苯乙烯板扑在结构找平层上，聚苯乙烯板满铺，不得架空，铺设时聚苯乙烯保温板应切割整齐，要保证带坐标分格线铝箔表面的尺寸方格线左右对齐，接缝紧密，缝隙大的部位要用小块的聚苯乙烯板填满后用铝箔胶带封口，连接处应用胶带进行粘接。（2）地暖管的安装

低温地板辐射供暖系统的加热管布管方式有旋转型、直列型、往复型3种，一般以旋转型为主。在施工过程中，要用专用工具断管，管口要保证齐平，断面应垂直于管轴线。管子铺设区域应清理平整、干净。进入现场的人员必须穿软底鞋，以免损伤管子。管路走向必须符合设计要求，管间距误差应小于10mm，固定间距直线段为0.4～0.6m，弯曲段为0.2～0.3m，弯曲半径不得小于8倍管径。

卡钉必须用塑料制品，要卡紧管子，不得有松动。加热管和热媒集配装置连接处的管道或管间距小于等于100mm时，要加柔性塑料波纹管套管。在热媒集配器及加热管密集处，塑料波纹管长度不应小于1000mm，以减小混凝土垫层膨胀。（3）钢丝网的铺设

在PEX管道上铺设一层钢丝网，钢丝网采用搭接，用铁丝扎带绑扎连接成片。钢丝网要铺设平整、均匀。所用钢丝网的钢丝直径为1mm，网孔尺寸为50mm×50mm。

（4）一次试压。

加热管敷设完检查无误后，进行水压试验，试压时进入管内的水必须清洁。试验压力为0.8MPa，稳压1h后再补压至规定压力值。

15min内的压力降不得大于0.05MPa，而且不得有渗漏，方可进入下一道工序及浇筑填充层。（5）保护措施

浇筑混凝土时必须采取保护措施，防止工具压伤加热管，回填过程中不得使用铁锹等锐器，捣混凝土时，宜用木棒、木铲拍实到返浆为止。塑料管材在自然条件下虽然膨胀量比较大，但膨胀力较小。为使膨胀力降到最小，浇筑混凝土时，要在管道带压的状态下进行。待管道在混凝土内完全定位后，冲入热水时管道膨胀量不会有太大变化。因此，在填充层做好后，系统保持不小于0.4MPa的压力，常温下不少于48h才能卸压。

4、外墙防渗漏

1）外墙渗漏原因的分析：

1、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖 20

缝砂浆。此 外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导 致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。

2、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。

3、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当 加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线，产生不规则收缩裂缝。

4、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖 勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水 流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋 造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。

5、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或 积水，也容易造成外墙面渗水。2)外墙渗漏防治措施：

1.外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。

2.施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证外侧竖缝质量。

3.温差造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝的产生，达到减少墙体渗漏的目的。顶层窗下八字裂缝、窗下竖向裂缝等现象出现可采用在顶层窗台加通长配筋砼封顶窗盘的方法，增强刚度，消除裂缝。

4.对于基层产生裂缝，首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用钢丝网来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打 21

底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，用聚合物砂浆“毛化”处理(聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀)，涂在光滑的面层上，湿养护7d，使之“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结 合不良等缺陷。

5.对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意 湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理方面要建立多级复查控制制度，以保证每道工序的质量。

6.窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角，防止倒泛水或积水。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗洞上方须做滴水线槽（深度和宽度均不应小于10mm）。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇注10－15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。

5、屋面防渗漏

1)卷材防水层裂缝

1.现象

防水层出现沿预制屋面板端头裂缝、节点裂缝、不规则裂缝渗漏。2.原因分析

盲目使用延伸率低的卷材，板端头和节点细部没有做附加缓冲层和增强层，施工方法错误，如在铺贴卷材时拉得过紧。

3.防治措施

(1)选用延伸率大，耐用年限要高于15年的卷材。

(2)在预制屋面板端头缝处设缓冲层，见图5-1和图5-2，干铺卷材条宽

300mm。铺卷材时不宜拉得太紧。夏天施工要放松后铺贴。

图5-1 板缝缓冲层 图5-2 板缝处理

1—密封材料；2—干铺卷材； 1—上风一侧点贴固定；2—干铺卷材条；

3—防水层 3—聚氯乙烯胶泥；4—φ20浸油草绳；

5—C20细石混凝土

在防水卷材已出现裂缝时，沿规则的裂缝弹线，用切割机切割。如基层没有留分格缝，则要切缝，缝宽20mm，缝内嵌填柔性密封膏，面上沿缝空铺一条宽200mm的卷材条作缓冲层，再满粘一条350mm宽的卷材防水层，节点细部裂缝的处理方法同上。2)女儿墙根部漏水

1.现象

防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、裂缝，女儿墙砌体裂缝，压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌人内墙。

2.原因分析

找平层、刚性防水层等施工时直接靠紧女儿墙，不留分格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙和女儿墙开裂；女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好，导致裂缝、张口而渗漏水。

3.防治措施

施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏；女儿墙根部的阴角粉成圆弧，女儿墙高度大于 800mm时，要留凹槽，见图5-3，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于800mm时，卷材端头直接铺贴到女儿墙

顶面，再做钢筋混凝土压顶。见图5-4。

图5-3 女儿墙卷材泛水收头 图5-4 女儿墙压顶与卷材收头 1—凹槽；2—密封材料； 1—压顶；2—附加层；3—防水层

3—附加层；4—防水层

屋面找平层或刚性防水层紧靠女儿墙，未留分格缝时，要沿女儿墙边切割出20～30mm宽的槽，扫刷干净，槽内嵌填柔性密封膏，女儿墙体有裂缝，要用灌浆材料修补，如山墙的女儿墙已凸出墙面时，须拆除后重砌，对卷材收头的张口应修补密封严实。3)天沟、檐沟漏水

1.现象

沿沟底或预制檐沟的接头处，屋面与天沟交接处裂缝，沟底渗漏水。2.原因分析

天沟、檐沟的结构变形，温差变形导致裂缝，防水构造层不符合要求，水落口杯直径太小或堵塞造成溢水、漏水。

3.防治措施

沟内防水层施工前，先检查预制天沟的接头和屋面基层结合处的灌缝是否严密和平整，水落口杯要安装好，排水坡度不宜小于 1％，沟底阴角要抹成圆弧，转角处阳角要抹成钝角，用与卷材同性质的涂膜做防水增强层，沟与屋面交接处空铺宽为200mm的卷材条，防水卷材必须铺到天沟外邦顶面。见图5-5。

图5-5 檐沟

1—防水层；2—附加层；3—密封材料；4—干铺卷材

天沟、檐沟出现裂缝，要将裂缝处的防水层割开，将基层裂缝处凿成“V”形槽，上口宽20mm，并扫刷干净，再嵌填柔性密封膏，在缝上空铺宽200mm的卷材条作缓冲层，然后满粘贴宽350mm的卷材防水层。4)变形缝漏水

1.现象

沿变形缝根部裂缝及缝上封盖处漏水。2.原因分析

变形缝细部构造不当，根部阴角没有做圆弧和防水附加层，顶面封盖没有做缓冲层，封盖拉裂后破坏致使防水层出现渗漏水。

3.防治措施

检查抹灰质量和干燥程度，扫刷干净，按图5-6所示，在根部铺一层附加层，附加卷材宽300mm，卷材上端要粘牢固(其余为空铺)，在立墙和顶面，卷材要满粘贴，墙顶面盖一条与墙面同宽的卷材，贴好一面后，缝中嵌入衬垫材料，再贴好另一面，上面再覆盖一层卷材，卷材比墙外两边宽200mm，覆盖后粘牢，用现浇或预制钢筋混凝土盖板扣压牢固，预制盖板的接缝用密封膏嵌填密实。

图5-6 变形缝防水构造

1—衬垫材料；2—卷材封盖；3—防水层； 4—附加层；5—沥青麻丝；5—水泥砂浆；

7—混凝土盖板

变形缝墙根部出现裂缝而渗漏水，要将裂缝处的卷材割开，基层扩缝后，嵌填防水密封膏，空铺卷材条后，再将原防水层修补、加强粘贴好；变形缝墙顶面卷材拉裂或破损时，应将混凝土盖板取下，按图7-8的要求重新修复。5)水落口漏水

1.现象

沿水落口周围漏水，有的水落口面高于防水层而积水，或因水落口小，堵塞而溢水。

2.原因分析

水落口杯安装的高度高于基层，水落口杯与结构层接触处没有堵嵌密实，横式穿墙水落口与墙体之间的空隙，没有用砂浆填嵌严实，没有做防水附加层，防水层没有伸入水落口杯内的一定距离，造成雨水沿水落口外侧与水泥砂浆的接缝处渗漏水。

3.防治措施

现浇天沟的直式水落口杯，要先安装在模板上，方可浇筑混凝土，沿杯边捣固密实。预制天沟，水落口杯安装好后要托好杯管周的底模板。用配合比为1：2：2的水泥、砂、细石子混凝土灌筑捣实，沿杯壁与天沟结合处上面留20mm×20mm的凹槽并嵌填密封材料，水落口杯顶面不应高于天沟找平层。见图5-7。

水落口的附加卷材粘贴方法：裁一条宽大于或等于250mm，长为水落口内径加100mm的卷材卷成圆筒，伸入水落口内100mm粘贴牢固，露出水落口外的卷材剪成30mm宽的小条外翻，粘贴在水落口外周围的平面上，再剪一块直径比水落口杯内径大200mm的卷材，居中按水落口杯内径剪成米字形，涂胶贴牢，将米字条向口内下插贴牢，然后再铺贴大面防水层。

横式穿墙水落口做法：用1：3水泥砂浆或细石混凝土，嵌好水落口与墙体之间的空隙，沿水落口周围留20mm×20mm的槽，嵌填密封膏，水落口底边不得高于基层，底面和侧面加贴附加层防水卷材，铺贴方法同上。见图5-8。

图5-7 水落口 图5-8 横式水落口

1—密封材料；2—防水层；3—附加层； 1—防水层；2—附加层；

4—找平层；5—密封材料 3—密封材料； 4—水落口

当水落口杯平面高于基层防水层时，要拆除纠正，水落口周围与结构层之间的空隙没有嵌填密实时，要将酥松处凿除，重新补嵌密实，并留20mm×20mm的凹槽，嵌填防水密封膏，做好防水附加层，再补贴好防水层。

6、门窗渗漏

1）门窗渗漏原因分析

1、门窗框与墙体未用水泥砂浆嵌缝。

2、门窗框与墙体间注胶不严，有缝隙。

3、门窗工艺不合格，窗框与窗扇之间结合不严。

4、窗扇密封条安装不合格，水从窗扇玻璃缝中渗入。

5、窗外框无排水孔。

2）门窗渗漏防治措施：

1、设计控制措施

设计单位在门窗施工图中，应根据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》［JGJ 134］、《建筑外窗抗风压性能分级及检测方法》［GB／T 7106］要求在施工说明中标明建筑门窗抗风压等级标准及相关要求，气密性和水密性、传热系数。并标注选用门窗图集型号、规格，由施工单位根据设计单位要求进行门窗施工图设计，设计单位在工程验收时进行审核认可。

2、施工过程控制措施

（1）门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的第三方检测机构进行现场检验。

（2）门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料预留 5—8mm 间隙。（3）门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于 1.5mm，固定点间距：门窗拼接转角处 180mm，框边处不大于 500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

（4）门窗洞口应干净、干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。（5）门窗框外侧应留 5mm 宽、6mm 深的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“┴”型塑料条做槽口。内窗台应较外窗台高 10mm，外窗底框下沿与窗台间应留有 10mm 的槽口。

（6）打胶面应干净，干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。3)渗漏整改方案：

对外窗存在渗漏水现场的可：

（1）、从内侧将窗框与结合部打开，将两侧及窗框底部原结合层全部凿除，为满足填充水泥砂浆作业面的要求作业面宽度不小于3厘米。

（2）、窗洞四周阳角外墙面砖及分格条勾缝不密实处：大的缝用1：2水泥砂浆嵌实，阳角处用纯水泥浆嵌缝，表面清理干净后再用中性玻璃胶封闭，窗框向外延伸30厘米范围内用无机水性水泥密封防水剂涂刷三遍。

（3）、全面检查铝合金窗天盘的老鹰嘴滴水是否顺畅，不符合要求的返工重做，要求外侧比内侧低一厘米以上且面砖表面随做随清理。（4）、处理后检查：淋水试验和雨天观察，不合格返工。

7、管道洞口防渗漏

1）给水管道渗漏的原因及预防措施

（1）由管材、管件弯头、三通等和附件阀门、水咀等本身质量引起的渗漏：

原因分析：

如管材上出现裂痕、针眼，配件二端部出现的变形，丝口有偏丝、断丝、毛丝及缺口，各类阀体内的部件损蚀、密封圈破损、松懈、闸板和阀体毛糙而闸不到底，阀杆变形折断，另外洁具冲洗水箱出水口与浮球接触不密实，阀件老化、腐蚀而失灵等均会产生渗漏。

防治措施：

所有材料的进货渠道应正规，信誉、质量可靠，除有必要的质保单或合格外,在安装前，还必须进行严格的外观检测，即对于每批次不同来源的产品进行必要的目测查验或调试。

当数量较大时可采用取样抽查，必要时亦可试压和解体检测主指阀门排除隐患，发现上述问题应予以调换，直到全部合格方可安装使用。（2）由于安装人员技术不熟练或操作不当所造成的渗漏：

原因分析：

镀锌管在套丝接口时断丝或缺口大于丝口总长度10%,丝口过松或过紧;丝接口长度不足或缠绕物生料带、油麻丝不足、不均匀，或在边接旋转过头又返回产生松动而造成渗漏水,另外,法兰之间偏心受压而渗漏, 焊接管道之间或管道法兰之间焊缝不到位，造成开裂，卫生洁具边接填料不当。

蹲坑冲洗皮碗与接口未绑紧或任意采用细铁丝而锈蚀造成的种种渗漏。防治措施：

安装施工人员需具有一定的操作技能和严格的操作规程意识，以确保施工质量，如在管道套丝时做到管子锯口平整。切口与管子中心垂直，丝口清晰。管子

丝口应略呈园锥状，衔接时严密并外露两牙，丝口缠绕适量、均匀，法兰与管道之间在边接时应进行水平或垂直交叉校正，选择不同对应介质的垫片大小相称，为防偏心应力。螺拴紧固时应顺序对称平衡控紧，外露丝口或埋入地下的管道应及时进行水压试验，蹲坑皮碗与接口必须采用≥2的铜丝绑扎2～3mm道，且绑扎严密，亦可临时通水试验。

（3）由管道穿越混凝土板面的预留洞所产生的渗漏：

原因分析： 通常有两种情况：

一种是楼面预留洞不设套管，因预留口侧面光滑，管道安装时未作凿毛处理而直接二次浇注洞口砼，使洞口砼与板面砼之间或砼与立管之间出现渗漏。另外预留洞口位置埋设不准，安装人员随意敲凿板面砼，使得预留洞口扩大，造成板面砼体破裂，填补洞口时又没采取有效浇注封口的补救措施。

另一种情况是虽埋设了套管，但因在楼板混凝土浇捣时，未能在套管四周充分密实震捣，而造成套筒四周砼较松散而渗水或是套筒固定不牢，震捣时产生偏心移位，使套筒与给水管之间一侧的空隙无法嵌入填充物造成渗水。

防治措施：

安装人员的预留孔位置必须准确无误，且牢牢固定住。在浇捣楼板混凝土时，督促土建人员留意预留孔位的震捣，有套管的，套管应高出建筑平面30 mm，无套管的则应在二次浇捣预留洞细石砼时,采用洞口面翻边处理，每侧翻边宽度应大于20mm原板面砼洞侧面应凿毛处理后方可浇注细石砼。建议卫生间、盥洗间板面，采用预埋套管为妥。2）排水管道的渗漏原因与预防措施 原因分析:（1）排水管和配件本身质量原因产生的裂痕、砂眼所产生的渗漏；（2）管道连接安装操作不规范，技术不熟练造成的渗漏；（3）管道预留孔穿越楼板面时所引起的渗漏。

防治措施：

（1）安装前应逐根仔细地进行外观检测，注意是否有砂眼、裂痕、包括管件的承插口及存水管、检查口、清扫口等配件质量情况，发现有缺陷，或有疑虑，30

则可通水试验。要严防使用低价购入的劣质产品，如管壁过薄、内壁粗糙有裂痕、砂眼较多的产品，一旦发现坚决予以清退，否则隐患无穷。

（2）对于管道接口处不密实的预防措施：

a施工安装人员除具有严谨的工作责任心，熟练的操作技能外，加强施工过程中的监督。

b在承插铸铁管连接口与管口，四周间隙应匀称垂直，可先采用油麻丝均匀嵌入，随时调整垂直度，固定后采用水泥灰或石棉水泥堵头严禁用水泥砂浆堵头，且周边匀称嵌实，根据管径尺寸，设置固定垂直、水平支架,以免管道偏心、变形而渗水。

c地下埋设的管道应设砖墩支撑，在回填土时应两侧同时回填，避免管道侧向变形，回填土前必须先做通水试验，若采用UPVC水管连接时，应注意胶水涂抹均匀，粘接应迅速，一旦粘接好，不得再随意旋转，管道长度较长时，应设置伸缩配件以避免温差变形，接口渗水。

d在卫生洁具排水连接处则应尽可能用柔性材料如油灰、环氧树脂衬填后再予以拧紧各部位，对于排水管预留口与给水管道预留口处理方法类似，只是地漏、污水坑管等套管不高于同层建筑平面30mm处理办法。

第三篇：住宅工程防开裂、防渗漏专项方案

奇峰苑二期保障性住房建设工程三标段 质量常见问题裂缝、渗漏专项防控方案

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目 录

一、工程概况............................................错误！未定义书签。

二、质量管理保证体系.....................................................3

三、防开裂防治措施.......................................................4

1、钢筋砼楼板开裂........................................................4

2、墙体抹灰后开裂........................................................5

3、砌体灰缝开裂 9

四、防渗漏防治措施......................................................11

1、厨房、卫生间防渗漏....................................................11

2、外墙防渗漏...........................................................13

3、屋面防渗漏...........................................................15

4、门窗防渗漏...........................................................20

5、管道洞口防渗漏.......................................................21

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一、工程概况

1、工程性质：住宅、公共建筑

2、工程概况

奇峰苑二期保障性住房建设工程三标段工程由四栋（13#、14#、16#、17#楼）层数为18层的住宅楼组成，总建筑面积约60000平方米。本工程主体外墙采用多排孔陶粒混凝土保温砌块，内墙为多排孔陶粒混凝土砌体，均采用M5.0混合砂浆砌筑。屋面防水材料为：高聚物改性沥青防水卷材。基础形式为旋挖桩基基础，主体结构形式框架-剪力墙结构，建筑总高度54.2m。

二、质量管理保证体系

成立质量通病防治小组，小组名单如下： 组 长：贺建国 副组长：谢笃明

组员：吕又林、王自立、王林东、黄维、贺方坦 防治小组的权限、责任、范围：

1、防治小组的权限：防治小组发现未按监理方及建设方批准的质量通病防治方案施工的，有责令施工队限期整改的权力；如没有整改或整改不到位，有权进行经济处罚甚至要求返工、整改。

2、防治小组的责任：尽量消除因施工原因造成的质量通病。

3、防治小组的负责范围：本方案中所涉及的属我方承包范围的施工质量通病。

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三、防开裂防治措施

1、钢筋砼楼板开裂防治

钢筋砼工程常见的质量通病有：麻面、蜂窝、露筋、缝隙与夹渣层、楼面裂缝、构件几何尺寸偏差、标高偏差等。(1)原因分析：

a、蜂窝：原因是混凝土一次下料过厚，振捣不实或漏振，模板有缝隙使水泥浆流失，钢筋较密而混凝土坍落度过小或石子过大，柱、墙根部模板有缝隙，以致混凝土中的砂浆从下部涌出而造成。

b、露筋：原因是钢筋垫块位移、间距过大、漏放、钢筋紧贴模板造成露筋，或梁、板底部振捣不实，也可能出现露筋。

c、麻面：拆模过早或模板表面漏刷隔离剂或模板湿润不够，构件表面混凝土易粘附在模板上造成麻面脱皮。

d、缝隙与夹渣层：施工缝处杂物清理不净或未浇底浆等原因，易造成缝隙、夹渣层。

e、现浇楼板面和楼梯踏步上表面平整度偏差太大或踩踏严重，主要原因是混凝土浇筑后，表面不用抹子认真抹平，踩踏严重属浇筑后上人过早。

f、楼板厚度不够或板厚超标:砼浇筑前，对楼板模板顶标高进行复核，做好现浇板板厚的控制标识，浇筑过程中质检员对每块板板顶标高均应认真拉线检查。

（2）防治措施：

a、现浇板的混凝土应采用中粗砂。

b、混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

c、预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

d、预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180㎜，其它住宅不应大于150㎜。

e、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨篷等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300㎜的钢筋保护层垫块，再浇

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注混凝土时保证钢筋不位移。

f、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不应小于450㎜的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

g、现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

h、现浇板浇筑后，应在12小时内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得小于7天；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14天。

i、现浇板养护时间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板冲击影响。

j、现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

k、支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300㎜，中间不宜大于800㎜。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

l、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝的浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60天后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

2、墙体抹灰后开裂

1）、墙体与门窗框交界处抹灰层空鼓、裂缝、脱落 现象：

工程竣工后，由于门窗扇开启的振动，门窗框墙面出现抹灰层空鼓、裂缝或脱落。原因分析：

a、基层处理不当

b、操作不当，细石混凝土预制块位置、方法不当或数量不足 c、砂浆品种选择不当

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预防措施：

a、细石混凝土预制块数量及位置应当在门窗口上下300mm放置一块，中间木砖间距不大于700mm，固定门窗口的钉子长度不得小于100mm。b、抹灰前用手湿润墙面时，门窗口两侧的小面墙润湿程度应与大面墙相同。

c、门窗框塞缝应作为一道工序由专人负责。木门窗框与墙体之间的缝隙应用水泥砂浆全部塞实并养护，待达到一定强度后再进行抹灰。d、门窗口两侧及大面墙必须抹出不小于50mm宽，高度不小于2m的水泥砂浆护角。

2）、内墙面抹灰层空鼓、裂缝。

原因分析：

a、基层处理不干净或处理不当；墙面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很快被基层（或底灰）吸收，影响粘结力。b、配制砂浆和原材料质量不好，使用不当。c、基层偏差较大，一次抹灰过厚，干缩率较大。

d、线盒往往是由电工在墙面抹灰后自己安装，由于没有按抹灰操作规程施工，过一段时间易出现空裂。

e、拌合后的水泥或水泥混合砂浆不及时使用完，停放时间过长，砂浆逐渐失去流动性而凝结。为了操作方便，重新加水拌合，以达到一定稠度，从而降低了砂浆强度和粘结力，产生空鼓、裂缝。

防治措施：

a 抹灰前对凹凸不平的墙面必须剔凿平整，凹陷处用1∶3水泥砂浆找平。b 基层太光滑则应凿毛或用1：1水泥砂浆加10%107胶先薄薄刷一层。c 墙面脚手架洞和其它孔洞等抹灰前必须用1：3水泥砂浆浇水堵严抹平。d基层表面污垢、隔离剂等必须清除干净。

e 砂浆和易性、保水性差时可掺入适量的石灰膏、或加气剂、塑化剂。f 加气混凝土基层面抹灰的砂浆不宜过高。

g 水泥砂浆、混合砂浆、石灰膏等不能前后覆盖混杂涂抹。

h 基层抹灰前水要湿透，砖基应浇水两遍以上，加气混凝土基层应提前浇水。

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i分层抹灰。

j 不同基层材料交接处铺钉钢丝网。3)、墙裙、踢脚线水泥砂浆空鼓、裂缝。原因分析：

（1）内墙抹灰常用石灰砂浆，做水泥砂浆墙裙时直接做在石灰砂浆底层上。（2）抹石灰砂浆时抹过了墙面线而没有清除或清除不净。

（3）为了赶工，当天打底，当天抹找平层。（4）压光面层时间掌握不准。（5）没有分层。防治措施：

（1）水泥砂浆抹灰各层必须是相同的砂浆或是水泥用量偏大的混合砂浆。（2）铲除底层石灰砂浆层时，应用钢丝刷边刷边用水冲洗干净。（3）底层砂浆在终凝前不准抢抹第二层砂浆。

（4）抹面未收水前不准用抹子搓压；砂浆已硬化时不允许再用抹子用力搓抹，而采取再 薄薄地抹一层来弥补表面不平或抹平印痕。（5）分层抹灰。

4）外墙抹灰层空鼓、裂缝甚至脱落，窗台处抹灰出现裂缝

原因分析:(1)基层处理不好，表面杂质清扫不干净。(2)墙面浇水不透影响底层砂浆与基层的粘结。(3)一次抹灰太厚或各层抹灰间隔太近。

(4)夏季施工砂浆失水过快或抹灰后没有适当浇水养护。(5)抹灰没有分层。防治措施：

(1)抹灰前，应将基层表面清扫干净，脚手架孔洞填塞堵严，混凝土墙表面突出较大的地方要事先剔平刷净，蜂窝、凹洼、缺棱掉角处，应先刷一道107胶∶水＝1:4的水泥素浆，再用1:3水泥砂浆分层修补;加气混凝土墙面缺棱掉角和板缝处,宜先刷掺水泥重20%的107胶的素水泥浆一道,再用1:1:6混合砂浆修补抹平。

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(2)基层墙面应在施工前一天浇水，要浇透浇匀。

(3)表面较光滑的混凝土墙面和加气混凝土墙面，抹底灰前应先涂刷一道107胶素水泥 浆粘结层，以增加与光滑基层的砂浆粘结能力，又可将浮灰事先粘牢于墙面上，避免空鼓、裂缝。

(4)长度较长（如檐口、勒脚等）和高度较高（如柱子、墙垛、窗间墙等）的室外抹灰，为了不显接槎，防止抹灰砂浆收缩开裂，一般都应设计分格缝。(5)夏季抹灰应避免在日光曝晒下进行。罩面成活后第二天应浇水养护，并坚持养护7d以上。

(6)窗台抹灰开裂，雨水容易从缝隙中渗透，引起抹灰层的空鼓、甚至脱落。要避免窗 台抹灰后出现裂缝，除了从设计上做到加强整体基础刚度、逐层设置圈梁等措施以及尽量 减少上述沉陷差之外，还应尽可能推迟窗台抹灰的时间，是结构沉降后进行。窗台抹灰后 应加强养护，以防止砂浆的收缩而产生抹灰的裂缝。

5）混凝土板顶棚空鼓、裂缝。

原因分析：

（1)顶棚油污、杂物等在抹灰前未清理干净，抹灰前浇水不透。(2)预制楼板安装不平，灌缝不密实。(3)砂浆配比不当，底层砂浆与楼板粘结不牢。防治措施：

(1)现浇或预制混凝土楼板底表面木丝、油毡等杂物必须清理干净，油污、隔离剂等必须用清水加10%的火碱洗刷干净。(2)抹灰前一天应喷水湿润，抹灰时再洒水一遍。

(3)预制楼板安装应“坐浆”放平稳，板缝必须清扫冲洗干净后，用C20细石混凝土振 捣密实。

(4)现浇楼板底凸的地方要凿平，凹的地方用1：2水泥砂浆抹平。预制板底应用1：2水 泥砂浆勾缝找平，抹灰时应垂直板纹（缝）方向，底层灰厚度应控制在2～3mm内。

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3、砌体灰缝开裂

1)砌体裂缝成因及类型:(一)八字形裂隙

主要出现在横墙与纵墙两端部，此种裂缝属正八字形的热胀裂缝，随温度升降而变化，其原因是由于设计与施工中的缺陷，使屋面保温层的热阻减少甚至失效，致使屋面板温度变形大于砌体温度变形，当产生一定的温度应力时，屋面板的推力就传给墙体，并因墙体温度附加应力在房屋两端较大，当砌筑砂浆强度较低时，则易发生剪力产生的主拉应力，当超过砌体抗拉极限时，墙体即出现八字形开裂。

(二)倒八字形裂隙

属冷缩裂隙，主要出现在纵横墙两端的窗洞口处，尤以顶层两端窗洞口处最严重，由于墙体冷缩附加应力在墙体两端较大，当房屋收缩变形大于墙体时，在门窗洞口处产生应力相对集中而导致形成倒八字形裂隙，使墙体开裂。(三)水平裂隙

多见于顶层横墙、纵墙、“女儿墙”及山墙处，当屋面保温隔热较差，屋面板受热膨胀对墙体产生水平推力时，由于墙体在端部收缩要大于中部且砌体抗剪能力较低，使纵横墙与屋盖的接触面上产生水平裂隙。(四)垂直裂隙

主要出现在窗台墙处、过梁端部及楼层错层处，此种裂隙主要由于温度变化，墙体受到楼板的拉应力作用，在门窗洞口处产生应力集中效应而拉裂，或因冷缩变形，在与墙漆之间变形差异最大的钢筋混凝上梁端和楼板错层处，引起墙体垂直开裂。(五)X形裂缝

多数沿砌体灰缝开裂，主要受房屋热胀冷缩的反复作用形成，而底层墙体产生的x形裂缝则是由于基础不平整或不均匀沉降引起。2）砌体裂缝防治措施:（1）从计算角度控制

由于砌体裂缝主要是由间接作用引起的，而温度变化与材料胀缩系数不同等间接作用引起的砌体附加应力的定量计算目前尚无统一的规范，因此设计人员应

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根据当地的实际情况，对间接作用可能引起的附加应力给予充分考虑和计算，并对砌体强度进行分析计算，以减少在通常温差下变形裂缝的产生。

（2）规范结构控制

为控制裂缝的产生，在建筑物的平面布置设计中，结构的平面形状应力求规则对称，如平面形状不规则，应尽量采用“伸缩缝”将其分成若干独立规则单无，“以放为主，抗放兼施”，以避免由于墙体温度变化产生竖向开裂。对伸缩缝的设置，设计规范的规定一般较灵活，没有严格和明确规定，设计方法均由设计人员自行处理。

（3）构造控制

a加强设置钢筋砼圈梁，提高墙体的整体性。

在建筑顶层每个开间、在错层处及屋面不等高处必须设置圈梁；顶层外圈应设计为暗圈梁，不应外漏，这样可使外圈梁免受阳光直接照射或大气影响；无论“女儿墙”高低，均要设置钢筋混凝土压顶圈梁，并与“构造柱”连为整体，以抵抗裂缝的产生。

b除据规范要求设备“构造柱”外，在“L、I、L”平面形状中的纵横墙交拉臼必须设备“构造柱”，以提高建筑物的整体刚度和墙体的可延性，约束墙体裂缝的扩展。

c提高屋面板的整体性。

屋面板最好采用现浇板，或在预制屋面板上增加现浇层；在预制屋面板与外纵墙间设备现浇板带，预制屋面板间设备现浇板缝梁，使屋面成整体式装配。

d在房屋顶层端部1-2开间范围内的墙体采用配筋砌体，即每隔8皮砖在水平灰缝内加配2φ6钢筋，并在1-2开间范围内拉通，与“构造柱”钢筋结合。顶层用砖不应低于MU7.5，砌筑砂浆强度不应低于MS，以提高墙体抗裂力。

e屋面“挑檐”为外露结构，在一天内的温度变化较大，不仅本身容易开裂，而且对墙体开裂也有一定的影响，故应适当增加“挑檐”纵向配筋并增设“变形缝”或“后浇带”，以减少收缩。“后浇带”的做法是在其纵向受力较小的中间适当部位，预留300mm宽的“后浇带”，用钢筋贯通，在施工40-60天后再二次浇筑，以起到先放后抗的控制作用。

f重视屋面保温。选择屋面保温层时，适当加厚或选用保温隔热性能好良好

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奇峰苑二期保障性住房建设工程三标段质量常见裂缝、渗漏专项防控方案 的材料。对屋面保温层必须按建筑节能标准进行热工计算，进一步提高屋面保温层的保温隔热性能。屋面保温不好是屋面板产生温度应力的直接原因，严重时会导致顶层墙体开裂或屋面漏水。保温层应做至“挑檐”或檐沟处，以防止混凝土结构外漏，有条件者必须增设、架空隔热层。

3)砌体裂缝的加固处理:（1）当屋面保温层未达到热工要求和节能标准时，应重做屋面保温层，使裂缝稳定，因为对温度裂缝仅做一般性的回固补强是无济于事的，必须从减少温度应力入手。保温层使用的绝热材料要满足表观密度、粒经、导热系数与含水率等各顶技术指标的要求，在施工中要严格按照设计和现行施工规范的要求施工，力求达到设计的保温效果。

（2）对地基不均匀沉降引起的砌体裂缝，应先加固地基，等沉降量达到稳定标准（平均日沉量0.02-0.03mm以内）后，再加固墙体。

（3）对外纵墙、横墙、内纵墙的裂缝采用钢筋网水泥砂浆抹面加固法，剔灰缝深12cm，必胀锚栓@500，呈梅花型分布。挂钢筋网φ6@250，M10水泥砂浆40mL厚，3道成活，施工完后，要注意喷水养护预防空鼓。

（4）对于轻微裂缝可用水泥砂浆加107胶嵌补即可。

四、防渗漏防治措施

1、厨房、卫生间防渗漏

1)出现渗漏原因分析：(一)设计原因

1、现浇混凝土楼板，未设计防水层。

2、管道预留孔位置设计不准确，与楼板孔洞贯通。

3、楼地面排水坡度过小，不足2%，排水方向不准确，地漏、阴阳角、浴缸下地坪的标高设计不合理、或无详图，造成地面积水，排水不畅。(二)材料原因

1、选材不当，选择不适用于厕浴间的防水卷材，卷材接头粘结强度不够，节点

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包封不严，引起渗漏。

2、选用了耐水性能、耐腐蚀性能不良的防水材料，材料出现腐烂、软化、溶胀、破坏现象，或固化后出现收缩、开裂、孔洞、杂质、强度及延伸率低、耐水能力差等现象，涂料与基层粘结强度低，或不能粘结。(三)施工原因

1、找平层施工质量不好，出现裂缝，产生渗漏。

2、楼地面与墙面交接部位裂缝。

3、找平层施工质量不好，引起起砂、酥松、掉灰等，楼地面与墙面交接部位出现渗漏。

4、楼地面因找平层施工质量不好，原防水层粘结不牢，涂膜、防水层厚度不够，涂膜施工工艺不合理，引起收缩开裂等，出现多点渗漏、串流渗漏等。(四)管理原因

1、缺乏管理，年久失修，渗漏日趋严重。

2、二次装修时，将原防水层破坏。2）防渗漏措施：(一)设计控制措施

1、厕所间及有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层间应有标高差；

2、楼板结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板，混凝土强度不应小于C20，板厚宜大于等于90mm；

3、厕所间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

4、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。(二)施工过程控制措施

1、管道与设备安装工程的质量保证措施。

（1）结构施工期间，由土建负责配合完成管道的预埋预留工作。凡穿越楼板与墙体的管道均需留设套管。套管应高出结构面20mm。

（2）严格控制管材、设备及配件的质量标准。进场的材料必须具有“三证”，即：产品出厂价格证、质量保证书及复试证明。

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（3）每道工序完成后必须经过严格的验收。给水管道安装后必须进行水压试验，试验压力应为工作压力的1.5倍。排水管道安装后必须进行通球试验。卫生及洗涤设备安装后须进行盛水试验。

（4）针对不同工种及不同工序的作业特点是建立完善的成品保护制度，以加强对安装成品的保护。

2、土建工程的质量保证措施。

（1）作为防止渗漏的必要构造措施，厨房、卫生间分隔墙底部统一浇筑混凝土导墙，高度为150mm，宽度大于100mm。

（2）在卫生间的浴缸和冲淋部位的地面与墙面上加做防水层，一般采用聚氨酯防水涂料。在楼地面施工时，应找出1%流向地漏的坡度。楼地面完成后应进行泼水试验，以保证流水坡度准确。

（3）做好室内管道预留洞口的修补工作十分重要，应专门组织力量施工。管道与预埋套管之间的空隙一般采用水泥石棉打凿密实或采用油膏填嵌密实。楼板上有预留洞口，应采用较高的细石混凝土分层填补，确保填实的密实度，并严格按规范要求进行养护。管道预留洞口修补后必须进行筑坝盛水试验。盛水时间不少于24h，以不渗不漏为合格。

2、外墙防渗漏

1）外墙渗漏原因的分析：

1、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此 外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导 致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。

2、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。

3、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当 加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线，产生不规则收缩裂缝。

4、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖 勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水 流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特

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别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋 造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。

5、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或 积水，也容易造成外墙面渗水。2)外墙渗漏防治措施：

1.外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。

2.施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证外侧竖缝质量。

3.温差造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝

现可采用在顶层窗台加通长配筋砼封顶窗盘的方法，增强刚度，消除裂缝。

4.对于基层产生裂缝，首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用钢丝网来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，用聚合物砂浆“毛化”处理(聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀)，涂在光滑的面层上，湿养护7d，使之“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结 合不良等

缺陷。

5.对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意 湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理方面要建立多级复查控制制度，以保证每道工序的质量。

6.窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与

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墙面接触部分应处理成泛水圆弧角，防止倒泛水或积水。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗洞上方须做滴水线槽（深度和宽度均不应小于10mm）。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇注10－15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。

3、屋面防渗漏

1)卷材防水层裂缝

1.现象

防水层出现沿预制屋面板端头裂缝、节点裂缝、不规则裂缝渗漏。2.原因分析

盲目使用延伸率低的卷材，板端头和节点细部没有做附加缓冲层和增强层，施工方法错误，如在铺贴卷材时拉得过紧。

3.防治措施

(1)选用延伸率大，耐用年限要高于15年的卷材。

(2)在预制屋面板端头缝处设缓冲层，见图5-1和图5-2，干铺卷材条宽300mm。铺卷材时不宜拉得太紧。夏天施工要放松后铺贴。

图5-1 板缝缓冲层 图5-2 板缝处理

1—密封材料；2—干铺卷材； 1—上风一侧点贴固定；2—干铺卷材条；

3—防水层 3—聚氯乙烯胶泥；4—φ20浸油草绳；

5—C20细石混凝土

在防水卷材已出现裂缝时，沿规则的裂缝弹线，用切割机切割。如基层没有留分格缝，则要切缝，缝宽20mm，缝内嵌填柔性密封膏，面上沿缝空铺一条宽

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200mm的卷材条作缓冲层，再满粘一条350mm宽的卷材防水层，节点细部裂缝的处理方法同上。2)女儿墙根部漏水

1.现象

防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、裂缝，女儿墙砌体裂缝，压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌人内墙。

2.原因分析

找平层、刚性防水层等施工时直接靠紧女儿墙，不留分格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙和女儿墙开裂；女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好，导致裂缝、张口而渗漏水。

3.防治措施

施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏；女儿墙根部的阴角粉成圆弧，女儿墙高度大于 800mm时，要留凹槽，见图5-3，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于800mm时，卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。见图5-4。

图5-3 女儿墙卷材泛水收头 图5-4 女儿墙压顶与卷材收头 1—凹槽；2—密封材料； 1—压顶；2—附加层；3—防水层

3—附加层；4—防水层

屋面找平层或刚性防水层紧靠女儿墙，未留分格缝时，要沿女儿墙边切割出

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20～30mm宽的槽，扫刷干净，槽内嵌填柔性密封膏，女儿墙体有裂缝，要用灌浆材料修补，如山墙的女儿墙已凸出墙面时，须拆除后重砌，对卷材收头的张口应修补密封严实。3)天沟、檐沟漏水

1.现象

沿沟底或预制檐沟的接头处，屋面与天沟交接处裂缝，沟底渗漏水。2.原因分析

天沟、檐沟的结构变形，温差变形导致裂缝，防水构造层不符合要求，水落口杯直径太小或堵塞造成溢水、漏水。

3.防治措施

沟内防水层施工前，先检查预制天沟的接头和屋面基层结合处的灌缝是否严密和平整，水落口杯要安装好，排水坡度不宜小于 1％，沟底阴角要抹成圆弧，转角处阳角要抹成钝角，用与卷材同性质的涂膜做防水增强层，沟与屋面交接处空铺宽为200mm的卷材条，防水卷材必须铺到天沟外邦顶面。见图5-5。

图5-5 檐沟

1—防水层；2—附加层；3—密封材料；4—干铺卷材

天沟、檐沟出现裂缝，要将裂缝处的防水层割开，将基层裂缝处凿成“V”形槽，上口宽20mm，并扫刷干净，再嵌填柔性密封膏，在缝上空铺宽200mm的卷材条作缓冲层，然后满粘贴宽350mm的卷材防水层。4)变形缝漏水

1.现象

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沿变形缝根部裂缝及缝上封盖处漏水。2.原因分析

变形缝细部构造不当，根部阴角没有做圆弧和防水附加层，顶面封盖没有做缓冲层，封盖拉裂后破坏致使防水层出现渗漏水。

3.防治措施

检查抹灰质量和干燥程度，扫刷干净，按图5-6所示，在根部铺一层附加层，附加卷材宽300mm，卷材上端要粘牢固(其余为空铺)，在立墙和顶面，卷材要满粘贴，墙顶面盖一条与墙面同宽的卷材，贴好一面后，缝中嵌入衬垫材料，再贴好另一面，上面再覆盖一层卷材，卷材比墙外两边宽200mm，覆盖后粘牢，用现浇或预制钢筋混凝土盖板扣压牢固，预制盖板的接缝用密封膏嵌填密实。

图5-6 变形缝防水构造

1—衬垫材料；2—卷材封盖；3—防水层； 4—附加层；5—沥青麻丝；5—水泥砂浆；

7—混凝土盖板

变形缝墙根部出现裂缝而渗漏水，要将裂缝处的卷材割开，基层扩缝后，嵌填防水密封膏，空铺卷材条后，再将原防水层修补、加强粘贴好；变形缝墙顶面卷材拉裂或破损时，应将混凝土盖板取下，按图7-8的要求重新修复。5)水落口漏水

1.现象

沿水落口周围漏水，有的水落口面高于防水层而积水，或因水落口小，堵塞而溢水。

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2.原因分析

水落口杯安装的高度高于基层，水落口杯与结构层接触处没有堵嵌密实，横式穿墙水落口与墙体之间的空隙，没有用砂浆填嵌严实，没有做防水附加层，防水层没有伸入水落口杯内的一定距离，造成雨水沿水落口外侧与水泥砂浆的接缝处渗漏水。

3.防治措施

现浇天沟的直式水落口杯，要先安装在模板上，方可浇筑混凝土，沿杯边捣固密实。预制天沟，水落口杯安装好后要托好杯管周的底模板。用配合比为1：2：2的水泥、砂、细石子混凝土灌筑捣实，沿杯壁与天沟结合处上面留20mm×20mm的凹槽并嵌填密封材料，水落口杯顶面不应高于天沟找平层。见图5-7。

水落口的附加卷材粘贴方法：裁一条宽大于或等于250mm，长为水落口内径加100mm的卷材卷成圆筒，伸入水落口内100mm粘贴牢固，露出水落口外的卷材剪成30mm宽的小条外翻，粘贴在水落口外周围的平面上，再剪一块直径比水落口杯内径大200mm的卷材，居中按水落口杯内径剪成米字形，涂胶贴牢，将米字条向口内下插贴牢，然后再铺贴大面防水层。

横式穿墙水落口做法：用1：3水泥砂浆或细石混凝土，嵌好水落口与墙体之间的空隙，沿水落口周围留20mm×20mm的槽，嵌填密封膏，水落口底边不得高于基层，底面和侧面加贴附加层防水卷材，铺贴方法同上。见图5-8。

图5-7 水落口 图5-8 横式水落口

1—密封材料；2—防水层；3—附加层； 1—防水层；2—附加层；

4—找平层；5—密封材料 3—密封材料； 4—水落口

当水落口杯平面高于基层防水层时，要拆除纠正，水落口周围与结构层之间

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奇峰苑二期保障性住房建设工程三标段质量常见裂缝、渗漏专项防控方案 的空隙没有嵌填密实时，要将酥松处凿除，重新补嵌密实，并留20mm×20mm的凹槽，嵌填防水密封膏，做好防水附加层，再补贴好防水层。

4、门窗渗漏

1）门窗渗漏原因分析

1、门窗框与墙体未用水泥砂浆嵌缝。

2、门窗框与墙体间注胶不严，有缝隙。

3、门窗工艺不合格，窗框与窗扇之间结合不严。

4、窗扇密封条安装不合格，水从窗扇玻璃缝中渗入。

5、窗外框无排水孔。2）门窗渗漏防治措施：

1、设计控制措施

设计单位在门窗施工图中，应根据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》［JGJ 134］、《建筑外窗抗风压性能分级及检测方法》［GB／T 7106］要求在施工说明中标明建筑门窗抗风压等级标准及相关要求，气密性和水密性、传热系数。并标注选用门窗图集型号、规格，由施工单位根据设计单位要求进行门窗施工图设计，设计单位在工程验收时进行审核认可。

2、施工过程控制措施

（1）门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的第三方检测机构进行现场检验。

（2）门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料预留 5—8mm 间隙。（3）门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于 1.5mm，固定点间距：门窗拼接转角处 180mm，框边处不大于 500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

（4）门窗洞口应干净、干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。（5）门窗框外侧应留 5mm 宽、6mm 深的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“┴”型塑料条做槽口。内窗台应较外窗台高 10mm，外窗底框下沿与窗台间应留有 10mm 的槽口。

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（6）打胶面应干净，干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。3)渗漏整改方案：

对外窗存在渗漏水现场的可：

（1）、从内侧将窗框与结合部打开，将两侧及窗框底部原结合层全部凿除，为满足填充水泥砂浆作业面的要求作业面宽度不小于3厘米。

（2）、窗洞四周阳角外墙面砖及分格条勾缝不密实处：大的缝用1：2水泥砂浆嵌实，阳角处用纯水泥浆嵌缝，表面清理干净后再用中性玻璃胶封闭，窗框向外延伸30厘米范围内用无机水性水泥密封防水剂涂刷三遍。

（3）、全面检查铝合金窗天盘的老鹰嘴滴水是否顺畅，不符合要求的返工重做，要求外侧比内侧低一厘米以上且面砖表面随做随清理。（4）、处理后检查：淋水试验和雨天观察，不合格返工。

5、管道洞口防渗漏

1）给水管道渗漏的原因及预防措施

（1）由管材、管件弯头、三通等和附件阀门、水咀等本身质量引起的渗漏：

原因分析：

如管材上出现裂痕、针眼，配件二端部出现的变形，丝口有偏丝、断丝、毛丝及缺口，各类阀体内的部件损蚀、密封圈破损、松懈、闸板和阀体毛糙而闸不到底，阀杆变形折断，另外洁具冲洗水箱出水口与浮球接触不密实，阀件老化、腐蚀而失灵等均会产生渗漏。

防治措施：

所有材料的进货渠道应正规，信誉、质量可靠，除有必要的质保单或合格外,在安装前，还必须进行严格的外观检测，即对于每批次不同来源的产品进行必要的目测查验或调试。

当数量较大时可采用取样抽查，必要时亦可试压和解体检测主指阀门排除隐患，发现上述问题应予以调换，直到全部合格方可安装使用。（2）由于安装人员技术不熟练或操作不当所造成的渗漏：

原因分析：

镀锌管在套丝接口时断丝或缺口大于丝口总长度10%,丝口过松或过紧;丝

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接口长度不足或缠绕物生料带、油麻丝不足、不均匀，或在边接旋转过头又返回产生松动而造成渗漏水,另外,法兰之间偏心受压而渗漏, 焊接管道之间或管道法兰之间焊缝不到位，造成开裂，卫生洁具边接填料不当。

蹲坑冲洗皮碗与接口未绑紧或任意采用细铁丝而锈蚀造成的种种渗漏。防治措施：

安装施工人员需具有一定的操作技能和严格的操作规程意识，以确保施工质量，如在管道套丝时做到管子锯口平整。切口与管子中心垂直，丝口清晰。管子丝口应略呈园锥状，衔接时严密并外露两牙，丝口缠绕适量、均匀，法兰与管道之间在边接时应进行水平或垂直交叉校正，选择不同对应介质的垫片大小相称，为防偏心应力。螺拴紧固时应顺序对称平衡控紧，外露丝口或埋入地下的管道应及时进行水压试验，蹲坑皮碗与接口必须采用≥2的铜丝绑扎2～3mm道，且绑扎严密，亦可临时通水试验。

（3）由管道穿越混凝土板面的预留洞所产生的渗漏：

原因分析： 通常有两种情况：

一种是楼面预留洞不设套管，因预留口侧面光滑，管道安装时未作凿毛处理而直接二次浇注洞口砼，使洞口砼与板面砼之间或砼与立管之间出现渗漏。另外预留洞口位置埋设不准，安装人员随意敲凿板面砼，使得预留洞口扩大，造成板面砼体破裂，填补洞口时又没采取有效浇注封口的补救措施。

另一种情况是虽埋设了套管，但因在楼板混凝土浇捣时，未能在套管四周充分密实震捣，而造成套筒四周砼较松散而渗水或是套筒固定不牢，震捣时产生偏心移位，使套筒与给水管之间一侧的空隙无法嵌入填充物造成渗水。

防治措施：

安装人员的预留孔位置必须准确无误，且牢牢固定住。在浇捣楼板混凝土时，督促土建人员留意预留孔位的震捣，有套管的，套管应高出建筑平面30 mm，无套管的则应在二次浇捣预留洞细石砼时,采用洞口面翻边处理，每侧翻边宽度应大于20mm原板面砼洞侧面应凿毛处理后方可浇注细石砼。建议卫生间、盥洗间板面，采用预埋套管为妥。2）排水管道的渗漏原因与预防措施

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原因分析:（1）排水管和配件本身质量原因产生的裂痕、砂眼所产生的渗漏；（2）管道连接安装操作不规范，技术不熟练造成的渗漏；（3）管道预留孔穿越楼板面时所引起的渗漏。

防治措施：

（1）安装前应逐根仔细地进行外观检测，注意是否有砂眼、裂痕、包括管件的承插口及存水管、检查口、清扫口等配件质量情况，发现有缺陷，或有疑虑，则可通水试验。要严防使用低价购入的劣质产品，如管壁过薄、内壁粗糙有裂痕、砂眼较多的产品，一旦发现坚决予以清退，否则隐患无穷。

（2）对于管道接口处不密实的预防措施：

a施工安装人员除具有严谨的工作责任心，熟练的操作技能外，加强施工过程中的监督。

b在承插铸铁管连接口与管口，四周间隙应匀称垂直，可先采用油麻丝均匀嵌入，随时调整垂直度，固定后采用水泥灰或石棉水泥堵头严禁用水泥砂浆堵头，且周边匀称嵌实，根据管径尺寸，设置固定垂直、水平支架,以免管道偏心、变形而渗水。

c地下埋设的管道应设砖墩支撑，在回填土时应两侧同时回填，避免管道侧向变形，回填土前必须先做通水试验，若采用UPVC水管连接时，应注意胶水涂抹均匀，粘接应迅速，一旦粘接好，不得再随意旋转，管道长度较长时，应设置伸缩配件以避免温差变形，接口渗水。

d在卫生洁具排水连接处则应尽可能用柔性材料如油灰、环氧树脂衬填后再予以拧紧各部位，对于排水管预留口与给水管道预留口处理方法类似，只是地漏、污水坑管等套管不高于同层建筑平面30mm处理办法。

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第四篇：住宅建筑外墙渗漏的原因及控制措施

住宅建筑外墙渗漏的原因

及控制措施

摘要：作者结合自己的工作实践，对住宅工程外墙面渗漏的原因进行 分析，并提出防治措施。

关键词：住宅建筑；外墙渗漏；控制措施

房屋建筑工程外墙渗漏是个比较普遍的现象，是建筑工程中主要质量通病之一，房屋的渗漏会 影响 人们的正常生活，给人们造成财产损失和精神负担，也给物业管理和专业维修带来麻烦。作者根据多年来的工程实践，就此 问题 提出自己的一些看法，供同行 参考 与探讨。

一、外墙渗漏原因分析

1.目前 的住宅工程，框架结构中起围护作用的外墙砌体使用的基本上为非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大（最大达48%），在运输与施工过程中易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在外墙施工中用了上述破损砖或由于设备管暗装的需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为

地造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或水的通道，让人们无法正确判断渗水处，一旦发生渗漏，整改起来极其不易，易形成顽症。

2.工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆不饱满，甚至产生密缝、透缝。此外，干砖上墙，砂浆中的水份被砖吸收，造成砂浆强度偏低，砖与砂浆分离，使砌体整体刚度下降，灰缝砂浆产生裂缝，水就易从砖缝间渗入，这也是造成外墙渗漏的原因之一。

3.各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗入室内，也是造成渗水的重要原因。裂缝可以是由结构变形引起的或温度应力应变产生的。特别是在窗边、顶层墙体窗下和不同结构材料接触界面处，如墙体与梁底、墙体与柱边等薄弱部位都是我们应重点防范的关键。

4.外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良；外墙大面积打底而基层又未设置分格线，使基层产生不规则收缩裂缝。上述原因均可能造成基层质量不过关，直接影响了面层与结构层的结合，从而造成面层、基层空鼓、龟裂、离析、脱落等质量问题。

5.大量事实表明，外墙装饰面层采用面砖的建筑物较采用其它装饰面层的建筑物外墙面出现渗漏的现象更普遍。经过详细观察及 研究 分析，主要是由于面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏的原因。

6.窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。屋面女儿墙墙根留置施工缝（特别是砖砌体女儿墙时），由于屋面温差大，女儿墙与屋面板热胀冷缩率不同，墙根难免存在微裂缝，且屋面雨水又沿着墙根坡度方向流向水落管，这样就会使女儿墙墙根渗漏，影响建筑物的美观与质量。

二、外墙渗漏控制措施

1.外墙使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块，当使用空心砖或多孔砖砌筑外墙时，为提高砌体防

水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。

2.施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查、复核。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，同时以挤砌等 方法 来保证。竖缝不饱满处可用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证（此法要求在外墙体内双面操作，施工单位常因外墙外部施工操作麻烦且不易检查到而忽视，从而造成隐患）同时应注意的是外墙斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3天于外墙操作架上再检查一次，遇有未勾又沉裂的应补勾填实，沉裂缝应踢出宽度不小于10mm的大缝，以保证重勾填实。

3.对于各种裂缝而引起的墙体渗水，解决的措施是彻底找出产生裂缝的根本原因并加以解决，同时对于易产生裂缝的部位要采取防患补强措施。例如：是地基沉降不均或结构变形而引起的墙体裂缝要请设计单位配合出补强方案，先解

决地基或结构 问题 而后再修补墙体裂缝。例如：顶层受温度变化 影响 大，墙体与梁底、柱边等不同建筑材料接触界面由于温度应变不同造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝的产生，达到减少墙体渗漏的目的。

4.对于由于基层产生裂缝，从而影响面层质量造成渗漏的，私以为，主要是要加强基层施工质量管理并采取有效的措施。首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用喷浆或加钢丝网（特别在建筑设计要求有特殊造型的部位）来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，并加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，宜用10%稀盐酸溶液洗刷面层的油污和隔离剂，然后用清水冲洗，随后用聚合物砂浆“毛化”处理（聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀），喷洒在光滑的面层上，湿养护7d，使之且砌筑过程不得打砖，“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结合不良等缺陷。

5.对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底，同时要强化工人的质量意识，增强责任心。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理要建立多级复查控制制度，保证每道工序的质量。

目前 建议优先考虑使用益胶泥新型高分子粘接材料代替传统水泥作为板材、块材的粘贴材料，益胶泥具有用量少、本身厚度薄、施工工艺简单等优点，避免了使用水泥等传统粘贴材料因浸砖、洒水不够而引起的空鼓、脱落等隐患。特别值得一提的是益胶泥所具有的另一些特性——作为界面剂时具有粘接强度高，不需打毛就可在光滑基层面上使用的特性以及防水特性，使用时薄薄一层（仅1.5~2mm）满涂于外墙基层面上，即使个别处面层空鼓或勾缝质量不理想也多一道屏障防止雨水渗入外墙基层。

6.窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗顶做鹰嘴。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇

注10~15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。

三、结束语

综上所述，渗漏是质量通病，是顽症，但不是不可避免的，只要我们能对此通病引起足够重视，切实按规范规定要求精心施工，认真对待每个环节，并且积极采用先进、科学 的施工工艺及新型材料，私以为，渗漏问题是可以得到有效控制的，让人们住上安全、美观、质量可靠的住房也就指日可待了。

参考 文献 ：

[1]廖志刚。浅析房屋外墙渗漏的预防处理[J].铜业工程，2007.4.[2]王志鹏。居住建筑外墙渗漏质量控制[J].福建建筑，2007.11.7

第五篇：屋面防渗漏监理措施

屋面防渗漏监理措施

为确保屋面工程的质量水平，确保排水防水，应采取可靠的技术措施，根治屋面工程施工中的质量问题。项目监理机构根据《屋面工程技术规范》、《工程建设标准强制性条文》的有关规定，特制定如下控制措施。

一、屋面工程技术质量要求

1、屋面工程施工前应编制防水工程的施工方案或技术措施。

2、屋面工程施工中，应按施工工序、层次进行检验，合格后方可进行下道工序、层次的作业。

3、屋面工程的防水作业必须由防水专业队伍或防水工实施，严禁非防水专业队伍或非防水工进行屋面工程的防水施工。

4、屋面工程所采用的防水、保温隔热材料应有材料质量证明文件，并经指定的质量检测部门认证，确保其质量符合技术要求。材料进场后，施工单位按规定取样复试，监理单位须落实见证取样送样制度，严禁在工程中使用不合格的材料。

二、屋面卷材防水工程

1、卷材防水层必须铺贴在平整坚实干燥的表面上，因此卷材层的基层-结构层或保温层上面必须做好找平层。

（1）找平层的厚度和技术要求严格按照施工规范要求。（2）找平层的坡度：

层面找平层的坡度应为≥5%。建议设计采取结构找坡。对平层面则应采用轻型混凝土或保温层垫坡的办法做出屋面坡度。天沟应用水落斗周围φ50MM范围内应使用细石混凝土做成半径为0.5M，坡度不应小于5%的杯形坡。

（3）基层与突出屋面结构（如立墙、天窗壁、变形缝、烟囱、管道等）的连续处和转角处（檐口、檐沟、天沟、水落口、屋脊等）均应做成圆弧，圆弧半径沥青防水卷材为100-150mm，高聚物改性沥青防水卷材为50mm，合成高分子防水卷材为20mm，以保证防水层的质量。

（4）为防止屋面因温度变化造成卷材防水层拉裂，整体式屋面找平层必须留设分格缝。分格缝的位置一般以屋架或承重墙间距为界。间距不宜大于6M，当采用沥青水泥砂浆找平时，分格缝间距不宜大于4M。找平层水泥砂浆抹平收水后应二次压光，充分养护，留设的分格缝，应嵌填密封材料。

2、材料要求：禁止使用纸胎沥青油毡等落后的建筑防水材料。应采用高聚物改性沥青防水材料，如SBS、APP；合成高分子防水卷材，如三元乙丙、聚氯乙烯等，其外观质量要求、规格、物理性能应符合规范规定。

3、为防止屋面卷材防水层渗漏，应采用以下措施：

（1）卷材的铺贴方向应根据屋面坡度决定。屋面坡度在≥5%-15%时，卷材可平行或垂直屋脊铺贴；屋面坡度大于15%时或屋面受震动时，沥青防水卷材应垂直屋脊铺贴。高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材，可平行或垂直屋脊铺贴，上下层卷材不得相互垂直铺贴。

（2）铺设防水层前基层必须干净、干燥，清除基层表面垃圾及疏松混凝土、带有棱角的混凝土，清除油迹，确保基层表面光滑、和顺。

（3）基层处理剂的选反应与卷材的材性相容，可采取喷涂法或涂刷法施工。喷涂基层处理剂时，应用毛刷对屋面节点、周边、拐角等处先行涂刷，第二遍喷涂应在第一遍干燥后进行，待最后一遍喷涂干燥后，才可铺贴卷材。

（4）屋面防水层施工时，应先做好节点，附加层和屋面排水比较集中的部位先处理，然后由屋面最低标高处向上搭接。铺贴天沟、檐口卷材时，宜顺天沟、檐沟方向，减少搭接。在搭接处应用材料相容的密封材料封严。

（5）加强防水层的产品养护，特别是需在坡屋面上钉挂压条时，对防水层上产生的钉眼要做特别处理（如选用自闭性的防水材料进行处理）。

4、防水卷材的细部构造：

（1）天沟、檐沟应增铺附加层，与屋面交接处的附加层宜空铺，空铺宽度为200mm。

（2）天沟、檐沟卷材收头，应固定密封。

（3）高低跨内排水天沟与立墙交接处应采取能适应变形的密封处理。（4）无组织排水檐口800mm范围内应采取满贴法，卷材收头应固定密封。（5）混凝土墙体卷材收头可采用金属压条钉压，并用密封材料封。（6）变形缝防水处理。

（7）水落口周围直径500mm范围内坡度不应小于5%，并用防水涂料或密封材料封实，其厚度不小于mm。水落口杯与基层接触处应留宽20mm，深20mm的凹槽，嵌填密封材料。

（8）伸出屋面管道防水构造及垂直出入口，水平出入口防水构造见设计要求。

（9）屋面上设施基座与结构相连时，防水层宜包裹设施基座的上部，并在地脚螺栓周围做密封处理；在防水层上放置设施时，设施下部的防水层应做附加增强层，必要时应在其上浇筑细石混凝土，其厚度应大于50mm。

（10）卷材、深色涂膜等屋面防水层应设置保护层，保护层可采用有机反光材料等浅色涂料。

三、刚性防水屋面工程

刚性防水屋面是在无保温层的结构基层上，现浇细石混凝土防水层的屋面，主要适用于防水等级为III级屋面防水。坡度宜为2%-3%（平屋面住宅应大于5%），并采用经构找坡，厚度不小于40mm，并在其中上部配制直径为4-6mm，间距为100-200mm的双向钢筋网片，钢筋网片在分格处应断开，其保护层厚度不应小于10mm。普通细石混凝土、补偿收缩混凝土（按不同品种的适用范围、技术要求选择外加膨胀剂、减水剂、防水剂等）的强度等级不应小于C20。

1、刚性防水层应设置分格缝，其纵横间距不宜大于6M，宽度宜为20-40mm，分格缝中应嵌填密封材料，上部铺贴防水材料。

2、刚性防水层与天沟、檐沟的交接处应留凹槽，并用密封材料封严。

3、刚性防水层与山墙交接处应留宽度为30mm的缝隙，并用密封材料嵌填，泛水处应铺设卷材或涂膜附加层。

4、刚性防水层与变形缝两侧墙体交接的防水构造。

5、刚性防水层与伸出屋面管道交接处的防水构造。

四、屋面保温（隔热）层工程

1、保温层可采用松散、板状保温层或整体保温层，保温材料的强度、容重、导热系数和含水率以及配合比，必须符合设计要求和施工规范规定。保温层设置在防水层上部时宜做保护层，保温层设置在防水层下部时应做找平层。

（1）松散保温材料均需分层铺设，并适当压实，每层虚铺厚度不宜大于150mm；在坡屋面上铺设松散材料应分隔铺设，在平屋面，应使用标尺做出找坡标记，使找坡正确；在松散材料上做砂浆找平层时，宜放置10mm网眼的铁丝筛，然后在其上面均匀摊铺砂浆并刮平，最后取出铁丝筛抹平压光，严禁在下雨时铺设松散保温材料。

（2）板状保温材料的铺设可按干铺和粘贴两种方法施工。分层铺设的板块上下层接缝应相互错开，干铺时板间缝隙用同类保温材料的碎悄嵌密实；粘贴时，板状保温材料相互之间及基层之间应满涂胶结材料。

（3）整体保温层铺设应根据试验决定虚铺厚度，施工时正确设置标尺，分仓进行铺设。找平层压实后应立即抹砂浆找平，并注意养护。

2、屋面保温层和找平层干燥有困难时，宜采用排气屋面。排气通道应纵横连通设置，间距宜为6M。在檐口或屋面排气道的交叉处可设置与大气连通的排气口，排气出口应埋排气管，其出屋面高度不小于300mm，屋面面积每36平方米设置一个。排气出口的防水处理。

3、架空板隔热层：

铺设架空板应平整、牢稳，砖砌支座应整齐布置，对于卷材防水层的支座处应采用抹平水泥砂浆加强措施。板面缝隙处使用水泥砂浆或混合水泥砂浆勾填密实。架空板的架空高度宜为100-300mm，其距山墙不应小于250mm。

五、水落管工程

PVC雨水管应选用有准用证的产品，规格、品种应符合设计要求，安装符合施工技术要求。水落管距墙面距离不应小于20mm，其排水口距散水坡的高度不应大于200mm，水落管应用管箍与墙面固定，接头的承插长度不应小于40mm。水落管经过的带形线脚，檐口线等墙面突出部位处宜用直管，并应预留缺口或孔洞，当必须采用弯管绕过时，弯管的接合角应为钝角。当高低跨屋面有组织排水时，低跨屋面水落管下应加设水簸箕