房地产企业查账经验

第一篇：房地产企业查账经验

由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及多个开发项目时，成本核算不规范，本文结合实际工作将房地产企业检查过程中总结的一点经验介绍给大家。

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企业收到购房款时可能有两种账务处理方式：

第一种处理方式：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“预收账款”科目；

第二种处理方式：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“主营业务收入”科目。

因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。

这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额＝预收账款账户本期贷方发生额＋主营业务收入－预收账款账户本期借方发生额 公式①

根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额 公式②

公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额 公式③

把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额＝主营业务收入+期末余额－期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数3个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细账中一笔笔合计当期发生数，但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入如果出现企业调账事项，如借：“预收账款”科目，贷：“其他应付款”科目等，则不得从借方发生额中扣除。

（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细账数字核对，以防止企业故意调整会计科目作假账。

（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

（五）国税发[2003]83号文件规定，房地产企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额+（预收账款年末余额－预收账款年初余额）×利润率。

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。表格内容如下：房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注。

（一）填写此表的数据来源：

1.面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；

2.购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；

3.发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况在备注栏注明。

（二）此房源表的用途

1.通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

2.是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。

3.能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

4.可以查出收入不入账的情况。把金额栏合计数与企业“预收账款”账上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入账的情况。

5.合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。

第二篇：房地产策划经验

房地产策划

一、关于房地产策划

所谓“策划”就是按照事物发展的态势（或市场研究结论或事物发展规律）来合理安排、计划、执行某件事情。从房地产开发过程来看，房地产每一阶段其实都是一个策划。如：户型设计阶段实际上也是一种策划，户型适合那些人居住，设计成什么样的户型，面积多大，户型配比如何，都需要有策划的。房地产策划在不同性质的公司又有不同的理解。对房地产开发商而言，房地产策划涵盖房地产的全程开发过程，从拿地到定位、规划、施工、销售、物管等。对营销代理公司来说，房地产策划的分工就相对细化，一般主要指营销阶段的策划，包括地产开发过程中的前期定位、规划设计和后期销售策划；而依据不同的阶段的划分，又分为前期策划和销售执行策划。

二、对于房地产前期策划的理解

一般而言，区别前期策划和销售执行策划的基本标志在于项目施工图是否完成。项目的施工图完成标志着该项目的前期策划工作基本完成，应该进入到项目的销售执行策划。所以，从而必定出现了房地产策划在不同阶段的不同理解和不同侧重点。

从字面上来解释，所谓前期策划，主要指以市场分析和客户研究为基础，对项目的土地价值进行深入研究，确定项目的最终产品形态和比例关系。其结果表现为确定项目的产品定位。市场分析、项目分析、客户分析、产品定位是目前一般策划顾问公司所能为开发商提供的最为重要的服务内容，同时也是前期策划最为关注的问题。但在较大的知名地产顾问公司，如：戴德梁行、世邦魏理仕等，在前期策划中，除了提供以上核心内容外，在地块的研究分析时，一般都对项目的开发进行可行性研究分析，确定较为合理的开发模式和资金筹措方式。例如：目前，泰盈置业西北区在拓展商谈的DLHJ地块项目，该项目就属于比较典型的全程前期策划。目前它还是一块生地，开发方向和项目容积率等经济技术指标都未确定，这给前期策划带来了较大的麻烦，我们计划从以下四步骤来开展工作：

第一步：对市场的综合调研，得出城市及区域地产发展的基本态势和结论；

第二步：对地块的价值研究，用“酒店＋住宅+商业”；“住宅＋商业”等不同模式进行分析，通过2.0、2.5、3.0等不同的容积率来测算项目投资和收益的关系，以及公司的资金能力等综合因素来确定地块的开发模式；

第三步：通过对目标客户的问卷调研，来研究目标客户的需求。对目标客户的产品需求、价格接受度、人口结构、收入等方面进行分析；

第四步：在市场分析和客户分析的初步结论基础上，通过对项目SWOT分析、核心价值提炼、客户分析、竞争态势分析、参考模式借鉴分析等，最终确定项目的开发主题、定位，并形成初步设计任务书交付给设计院，开始对项目的总体规划进行概念设计。一般而言，在产品定位和产品具体的设计过程中，更多是需要建筑策划师的介入，提供更为专业的意见。从以上案例，我们可以看出，一个项目的前期策划其服务内容和成果是相当复杂的，对策划师的知识面要求相当广，用“杂家”来形容前期策划师一点都不为过。在这过程中，从专业理论来说，策划师需要具备市场研究知识、投资分析知识、建筑规划知识、广告学知识等；从能力来讲，需要有较强逻辑思维能力、组织和协调能力、市场分析和判断能力、语言表达能力等。

三、房地产前期策划的基本框架

在前期策划中，最为显著的成果表现为“前期策划报告”。那么，一份“前期策划报告”中应该包含那些内容？应该说，依据不同的项目不同情况，每一份报告的内容侧重点都不同，这没有什么规律可循，但基本内容比较接近。例如：笔者在操盘安徽蚌埠 “华夏中央公馆”项目的前期策划的基本框架中，我们摒弃一般内容固定模式，主要分为两大部分来阐述：第一部分：市场综合分析。主要从项目所在区域规划情况、区域内楼盘情况分析、片区产品分析、片区潜在供应情况分析、周边区域市场分析、豪宅市场主流项目借鉴及产品分析、市场分析结论。

第二部分：项目发展建议。我们主要从六个方面进行阐述，如：项目定位篇、整体规划篇、项目建筑空间篇、项目配套篇（商业、会所）、项目园林篇、项目物业服务篇。基本涵盖了前期策划中需要重点解决的所有问题。从项目的定位，到项目概念规划，一直到物业管理都提供较为详细的方案，提供专业的建议。

由此可见，在前期策划的关键点是通过市场的分析，提供解决项目的规划、建筑空间、配套、园林、物业服务等问题的方案。如何去解决这些问题，是每一个项目在开发前期需要重点考虑和关注的，所以这也是我们房地产策划的前期策划中需重点解决的核心课题。

四、如何培养前期策划能力

作为一名地产策划师，知识面要广，视野要开阔。“见多识广”在地产界表现得尤为突出。相对于房地产销售执行策划，前期策划对一个人的策划思维和能力的培养更为重要。在前期策划中培养的是一个人的市场判断能力、学习和吸收能力、逻辑思维能力、整体战略思维能力。从个人的实践来看，对于前期策划能力的培养应该从以下几个方面着手：

1、多看：学会踩盘

踩盘是每一名策划师都必须经历的基础课程。如何踩盘也就显得非常重要了？踩盘其实可以分为不同阶段来看，当项目处于现场开放、园林开放阶段，我们更多是关注项目的产品配比、园林、建筑特点和配套，也就是说前期关注的是建筑本身，特别是产品设计上的创新和规划理念，是值得我们很好的学习和参考的。在销售阶段关注点可能就转移到了营销手法、现场包装、销售情况等具体营销执行上去了，从而做出较为客观的判断。所以，一般而言，楼盘最好去看两遍，并且每一遍的侧重点都不一样。除了踩盘外，策划师一定要多涉猎一些书籍，如建筑学、广告学、心理学、哲学、历史等，这对扩大自己的知识面和丰富阅历非常重要。

2、多写：从模仿开始，多实践

写作能力是策划师必须具备的基本技能。一般而言，普通的策划报告有比较固定的模式，如：市场分析、项目分析、项目定位、项目发展建议等。建议刚开始学房地产策划的同事，多参考别人好的策划报告，通过一定的模仿和锻炼，最终形成自己的风格和思维。通过多写可以培养思维能力、思考问题的能力。特别是对逻辑思维能力的培养，一定需要通过大量的文字性报告和文章的锻炼。地产策划师中经常需要用PPT稿，但PPT稿对一个人的思维能力和语言功底的要求非常高。文字要简洁，在短时间内向客户演示内容，语言的逻辑性一定要强，否则客户不知所云。

3、多说：善于表达自己观点

策划，是一项与人打交道的艺术。策划的成果最终不仅通过文字表现出来，最重要的还是自己的语言表达。好的策划理念和观点往往是通过多方沟通最终体现出来。所以，平时需要注意多表达自己的观点和看法，同时也是对语言表达能力的一种锻炼。

总而言之，随着“西北大开发”国策的纵深发展，“关中-天水经济区”国家战略规划的实施，西北房地产领域将迎来新一轮开发热潮。国内外知名开发商纷纷抢滩进驻，本地开发商也日趋成熟，房地产项目的开发更加科学、更加系统、更具前瞻性。可以预见，泰盈置业将面临越来越多的为开发商提供前策服务的机会。对于未来的机会和挑战，泰盈置业的策划团队如何未雨绸缪，进一步修炼和提升专业能力，是我们当前面临的重要课题，更是做大做强西北区域业绩的重要环节。笔者期待通过自己对前期策划的初浅理解，对大家有所警示，有所策动，有所帮助，幸甚足矣。

第三篇：查账证明书

查账证明书

承委托检查输入委托单位公司输入2001决算报表一事，按委托书要求及一般会议原则对该公司有关账册凭证进行了检查。其中需要调查对证的事项，已征询有关方面意见，情况得以解决。由于会计处理不够恰当而影响财务指标的部分，也作了必要调整，并重新编制了调整后的决算表一份（见附件）。本会计师认为该表所列指标，比较正确地反映了该企业输入2001的财务状况及经营成果。

特此证明。

此致

输入委托单位或委托人姓名

附：决算表一份

会计师事务所名称会计师事务所（盖章）

查账会计师（签字）

2013年3月30日

第四篇：查账申请书

关于要求查账征收的申请报告 xxx国家税务局：

本单位属于个体工商户；税务登记证号：xxxx；经营地址：xxxxx；经营范围：蔬菜销售。

本单位将严格遵守《中华人民共和国会计法》，按照《企业会计制度》，遵守各项《会计准则》，账簿设立全面，安排会计人员，会计制度健全。收入、成本、费用核算准确；账簿、凭证保存情况良好；能按照税务机关确定的申报期限如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求报送的其他纳税资料，并按照规定期限内按照纳税缴纳各项税款。

本单位经营的蔬菜销售属于初级农产品销售，符合免税条件。为保证单位长久持续经营发展，特向贵局申请查账征收方式，望批准为盼！xxx 2013年3月27日篇二：查账征收申请书

查账征收申请书

恩施市国税局施南分局：

恩施海华电力工程有限责任公司于2015年2月2日开业，税务登记地址位于湖北省恩施市大桥路二巷30号，是一间小规模纳税人，经营范围：电力工程的技术咨询，项目勘察设计，施工，安装；城农网改造，城市道路照明及亮化工程，电力电气，机电设备及高低电气设备销售。由于本公司账册设置完整，财务核算健全，能准确核算收入总额与成本费用支出，也能按规定保存账簿凭证，履行纳税义务，申请以查账征收方式征收。恩施海华电力工程有限责任公司 2015年4月14日篇三：查账征收申请

查账征收申请

西安市***国税***所：

您好！

我单位西安**工程有限公司，税号：6101977835**，地址：西安市经济开发区***44栋楼1单元10203室，法人：***，公司主营业务以广场园林绿化工程及仿古园林建筑工程施工为主，公司成立于2006年2月22日。

我公司2012年营业收入258万，缴纳流转税计87976元（见后附发票及完税凭证），征收方式为查账征收；2013年因经营状况不佳，企业未能承揽到工程项目，无营业收入，被贵所变更为核定征收；2014年随企业转变经营思路，积极走向市场，我公司已中标或即将施工的在建项目有2-3个，预计2014年将有较多营业收入；同时我公司为了规范财务核算，财务部门各岗位人员已经配齐，账务核算体系完整，并且应用了财务软件核算。

综合上述情况，我公司已经基本具备查账征收的条件，现向贵所申请变更征收方式，将我公司原来认定的核定征收方式变更为查账征收。

恳请批准为盼！

申请人：西安秀*****工程有限公司 2014年2月13日篇四：企业所得税查帐征收申请报告

企业所得税查帐征收申请报告 **县地方税务局：

我**县*****厂（税务管理码：*******，税号：*******）于200*年*月成立，现时主要从事汽车修理与维护。我厂注册资金100000，经营逐年全面有序开展，至2012年全年销售额已达到200万元，现我厂应用会稽源财务软件做账，企业帐册完全，核算方式健全，对收入与成本、费用等支出能够正确核算。因此向贵局申请企业所得税查账征收，请给予支持与批准。此致！*****************厂

二o一三年*月*日篇五：关于查账征收的申请

关于查账征收的申请 申请书 xx国家税务分局： 我xx有限公司，于2006年07月04日开业，税务登记证为：；地址位于：xx；是一间小规模纳税人，经营范围：xx。由于本公司账册设置完整，财务核算健全，能准确核算收入总额与成本费用支出，也能按规定保存账簿凭证，履行纳税义务，申请以查账征收方式征收企业所得。此外，公司能提供营业执照，税务登记证，能提供企业所得税纳税季报申报表，财务会计报表等复印件。

第五篇：查账申请

对账申请

尊敬的集团领导

因润东集团对我单位递交催款函的重视，又因一直以来两家账目有所偏差，致使付款经常受阻，现润东集团特派集团财务总监带领淮安4家4S店财务核对与报社账务往来，为尽快解决与润东集团淮安几家4S店支付我方款项事宜，现申请对淮安润东汇丰汽车销售服务有限公司、淮安润东之福汽车销售服务有限公司、淮安润东仁恒汽车销售服务有限公司及淮安润东时代汽车销售服务有限公司4家公司自2012年至2014年账目往来明细。

特此申请！

望批准

全媒体经营中心汽车部

2015年5月24日