物流园物业管理方案

第一篇：物流园物业管理方案

同昌建材物流园物业管理方案

第一节 物业管理服务的设想与策划 第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第九部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 物流园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度

清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 第一章 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第三章 物流园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”.一，认识与定位

该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模

式.在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立物流园物业整体形象

通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区的环境

该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综

合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工

效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间

备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 xx年xx月xx日 尽量提前 2 拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案 xx年x月xx日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍

1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5

整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续

(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;

3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收 后开始 6 绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施

措施.序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3

维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常

使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 9 治安案件发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干，高效，敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，主 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.4，维 修 部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:20名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容:(1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;

B，管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述)4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升物流园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称 资 料 内 容 工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料 A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单 E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书

J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称 资 料 内 容 物业资料

A:基本资料 B:标识资料 事务管理资料

A:事务值班表 B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料

A:维修申报表 B:维修服务派工单 C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料

A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料

A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料

A:员工个人资料，聘用表 B:员物流绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料

A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表

行政文件资料

A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件 D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料

A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目

服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修

按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件 加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，库房物业每平方米每月x元，办公物业每平方米每月x元，宿舍物业每平方米每月x元，即:每月物业公司的收入为（自己列出、算出），每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注

物业公司利润xx元

第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制

专项方案进行团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护物流园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将物流园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障物流园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反物流园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，物流园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，物流园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本物流园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好物流

园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定

为了加强物流园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和物流园区所有人员共同遵照执行.二，物流园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，物流园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;

6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，物流园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极

扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右

车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.物流园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操

作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制

值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料

做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠 1，转换开关是否在自动位臵;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于“自动”位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);

6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度

为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;

4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程

一，水泵房为物流园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;

4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室外养护: 1，基础性更新改造: 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;

(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;

(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;

5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称“日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称”早会“或”例会“)3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表 4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比

五，员工管理 1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角

★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新 ★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤 ★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁 ★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂 ★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰

★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书 ★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高物流园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵物流园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念

物流园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有”千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述物流园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;

3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉 1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给物流园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.1，教育训练的三项目

1)硬件教育

A，清洁五原则的教育 B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及物流园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容（重点中的重点，需要甲方的招标文件）二，第二节:部分应急措施

意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆

第二篇：物流园建设方案

新疆物流园区发展规划调研报告

2011/02/28 物流园区建设是国家《物流业调整和振兴规划》的重点内容之一。近年来，随着我区交通基础设施建设规模不断扩大和向西开放步伐加快，物流业发展的政策环境和条件不断改善，我区物流园区建设也在逐步加快。自治区发展改革委在全区范围内组织开展了物流园区发展规划情况调研，现根据调研情况，初步提出我区物流园区发展思路、目标、主要任务和政策建议。

一、我区物流园区建设情况

目前，我区已建成投入运营的物流园有2个，在建的物流园区有8个，规划中的物流园区有11个。已建成运营的物流园区有广汇美居物流园和新疆西域轻工基地国际物流园。

广汇美居物流园位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区，是我区主要的建材、家具物流中心之一。园区占地面积0.7平方公里，总建筑面积69.4万平方米，总投资18亿元。目前，入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有3000多个。主要经营和中转商品有建材、家具、电器、机电、五金、化工等。园区年营业收入11.5亿元，年上缴税收2.44亿元。园区提供的服务主要包括展示宣传、仓储、运输、管理等。开发方式为政府提供优惠价土地，由企业投资建设，并享受“三免两减半”（所得税地方征收部分三年免征、两年减半征收）的税收优惠政策。

新疆西域轻工基地国际物流园位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，是我区二类口岸和最大的出口商品仓储物流中心。园区占地面积0.22平方公里，总建筑面积18.8万平方米，总投资10.8亿元。入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有830个。主要中转商品有日用百货、服装鞋帽、玩具、电子电器、机电等18大类上万种商品。年中转商品60多万吨、商品年物流价值228亿元、园区年营业收入2187万元、年上缴税金230万元。园区提供的服务主要包括报关报检、仓储、运输、信息、管理等，已建有信息服务平台。园区为企业根据市场需求自行投资建设。

在建的物流园区有8个。其中有4个在乌鲁木齐市，分别是乌鲁木齐铁路国际物流园、中亚国际金属材料交易中心、新疆王家沟钢材（国际）物流中心和华凌物流园区，项目总占地面积12.83平方公里，总投资11.5亿元。其余4个物流园区分布在交通运输枢纽城市、边境口岸和地州中心城市，分别是奎屯火车西站物流园、阿拉山口综合保税物流园区、伊犁察布查尔物流园和疏勒县山东物流园。项目总占地面积50平方公里，总投资26亿元。在建的物流园区开发方式主要是政府实行优惠土地政策，并做好“五通一平”，由企业投资建设。

规划中的11个物流园区，主要分布在乌鲁木齐市、伊宁市、阿勒泰地区富蕴县和巴州。乌鲁木齐市规划建设的有乌拉泊国际物流基地、新疆双赢农副产品国际贸易物流中心、新疆邮政速递物流中心。昌吉市和伊宁市规划在昌吉市火车站、伊宁市火车站建设物流园区。阿勒泰地区富蕴县和巴州的库尔勒市、焉耆、和静、轮台、若羌等县市正在积极规划在已建成或正在建设的工业园区内建设配套的物流园区，完善工业园区服务功能。

二、物流园区发展中存在的主要问题

（一）交通基础设施落后，制约了物流园区发展。

交通运输条件是物流园区发展的基础条件。目前，我区交通发展滞后的局面仍然没有解决，交通运输线路规模总量不足，运输网密度小且技术等级较低，运输能力有限，交通运输网结构、布局不合理、出疆通道不足等问题突出，制约了我区物流业发展和物流园区建设。

（二）各地区发展不平衡，布局不合理

首府乌鲁木齐市已建、在建和规划建设的物流园有9个，占全区物流园数量的近一半，部分园区存在市场定位、功能定位交叉现象。南疆、北疆的一些重点地州和交通枢纽城市目前还没有对物流业和物流园区发展进行规划。

（三）物流园区建设优惠政策缺乏 到目前为止，自治区尚未制订促进物流业和物流园区发展的政策。各地、市物流园区的政策法规也不完善，缺乏促进物流园区发展的土地、税收、融资等优惠政策，园区软环境建设滞后，对入园物流企业缺乏吸引力。

（四）物流信息化水平低

目前，我区物流园区和物流企业存在信息化水平低、信息技术标准不统一等问题，为全社会提供各方面物流信息资讯的公共物流信息平台还没有建立起来。

（五）专业化的大型物流企业较少

我区物流企业普遍规模小、服务功能不完善、经营管理水平不高、市场竞争能力弱。没有骨干物流企业带动，成为制约物流园区快速发展的“瓶颈”。

三、物流园区发展的整体思路、目标和主要任务

中央新疆工作座谈会后，随着国家推进新疆跨越式发展特殊支持政策的落实和全国各省区对口支援工作大规模展开，我区交通运输体系将逐步完善。目前，我区有10余条铁路正在建设中，铁路布局将从现在的单一点线状况，逐步发展到四横四纵路网构架，具备6个过境口岸站，5条出疆通道，逐步形成覆盖全疆大部分的运输网络通道。同时，以乌鲁木齐为中心的通达全疆、东联内地、西出中亚的公路运输网络和航空运输网络也在加快建设,我区物流业发展的政策环境和基础设施条件将有很大改善。随着我国与亚欧国家经贸合作的加强，新疆作为中国向西开放的桥头堡和国际物流大通道的地位和作用日益突出。我区物流业的发展面临前所未有的历史机遇。

（一）发展思路

深入贯彻落实中央新疆工作座谈会精神，坚持省级统筹、土地节约集约利用和资源整合的原则，按照市场需求、目标定位、功能配置等规划要求，统筹全区物流园区的规划建设。充分利用并整合现有的交易中心、运输站场、仓储基地等基础设施，规划建设一批布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约的大型物流园区。充分利用海关特殊监管区的政策优势，加快发展适应国际中转、国际采购、国际配送、国际转口贸易业务要求的国际物流。鼓励物流园区拓展物流公共信息平台、物流信息交易、电子商务、物流金融业务创新等功能，促进物流、信息流、资金流向园区集聚。

（二）发展目标

以乌鲁木齐、喀什、霍尔果斯为重点区域，建设5～10个国内一流的物流园区，增强辐射带动能力。在阿拉山口、伊宁市、奎屯市、哈密市、库尔勒市等重点口岸、城市建设10～20个起点高、规模大、辐射强、集运输、仓储、包装、流通加工、配送等功能一体的省级物流园区、物流基地或物流中心。培育一批服务水平高、市场竞争力强的大型现代物流企业。通过物流园区建设使我区物流整体运行效率明显提高，物流业促进经济增长的作用得到充分发挥。

（三）主要任务 1.加强物流园区规划工作

按照科学发展观的要求，高起点高标准地组织编制自治区物流园区总体发展规划，科学规划建设物流园区，引导和推动重点区域物流园区的健康发展。积极引导各地区从实际出发，因地制宜，认真做好各地物流园区规划的编制工作。在空间布局上，把物流园区总体发展规划与交通运输发展规划、土地利用规划和城市规划以及环境保护规划有机地结合起来，使之相互衔接，相互协调；树立全区及区域物流协调发展的理念，做好地区之间、部门之间物流基础设施的协调与衔接，突出提高重点物流区域、物流节点城市的物流组织化水平，合理布局重大项目。在制订物流园发展规划时，加强对物流基础设施的整合与建设，注重优先整合利用和改造提升现有物流资源，充分发挥现有基础设施的综合效能，防止圈占土地、重复建设。

2.完善物流园区基础设施 一是加强基础设施建设。支持园区加大以“七通一平”为主要内容的基础设施建设，兴建或改扩建标准仓库、货场、铁路专用线、监管库、保税库、信息中心等设施，增强园区承载力。鼓励在工业园区和开发区内，规划建设、扩建配套物流园区或物流基地。二是完善生产性服务配套。加快园区金融、物流、中介等生产性服务配套建设，完善公共服务设施，并优先纳入市政配套建设规划。三是创新开发建设机制。坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则开发建设园区，鼓励投资主体多元化，建立灵活的投资模式。积极引进国内外大型物流企业投资物流园区建设，引导分散的中小企业和商户入园经营。

3.着力培育物流龙头企业

按照“政府引导、企业自主、重点培育”原则，培育一批主业突出、服务水平高、国际竞争力强的物流龙头企业。鼓励龙头物流企业投资或参与物流园区建设，鼓励龙头物流企业以物流园为平台，拓展物流增值服务和延伸服务领域。开拓内地和中亚、西亚物流市场，提升综合物流服务水平，使其逐步发展成为物流业跨国公司。鼓励和支持物流企业尤其是中小企业通过参股、控股、兼并、联合、合资、合作等方式进行资产重组、业务融合，提高物流企业的市场竞争力。

4.营造促进物流园区发展的政策环境

一是对投资建设物流园区或在园区内投资建设物流项目的企业实行优惠的用地、用电等政策，减免相关的费用；加大对园区内企业的信贷支持；交通、铁路、工商、税务、海关、商检等部门积极落实国家支持物流业发展政策，为物流园区发展营造一个良好的环境。二是建设物流公共信息平台。明确牵头部门和协助部门，整合和连接政府部门、工商企业、物流企业、物流园区间的信息资源，建设物流公共信息平台，实现信息共享，降低物流成本，提高运营效率，提升我区现代物流信息化发展水平。

五、加快物流园区发展的政策建议 一是尽快编制出台《物流园区发展规划》，提出今后一个时期我区物流园区发展的目标、任务和重点工程，确定全区物流园区的基本布局，为各地编制专项规划、推进物流园区发展提供指导和政策依据。

二是研究制定促进物流园区发展的政策措施意见，在土地、税收、融资、交通运输、行政管理、海关、商检等方面对物流园区建设和发展给予政策支持。三是在对现有物流园区情况调查的基础上，研究制定符合我区区情的物流园区设立标准和条件，作为各地物流园区规划布局，批准立项的依据。四是大力支持物流园区建设。对符合条件的物流园区内基础设施项目及公用事业项目积极争取国家资金支持。鼓励国家政策性银行、商业银行对物流园区内基础设施项目给予信贷支持，并实行贷款贴息政策。支持符合条件的区内企业通过资本市场直接融资。

五是积极争取国家加大对新疆物流园区发展的支持力度。建议国家在规划物流园区布局、制定实施相关政策和安排重点项目及资金时，重点向新疆倾斜，大力扶持新疆物流园区发展。

第三篇：物业管理方案

3.4 XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备

3.4.1物业管理方式

指挥机构 执行机构

（主任）（各部门主管、专业人员）

监督机构

（主任和公司物业部）

反馈渠道

3.4.2 XX广场工作计划

前期介入计划

序号 项目 工作内容 计划时间 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同

参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻

设计与建设 广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。

C、就物业管理方面，对XX广场当时

阶段提出专业建议。

D、参与现场施工管理及各类设备的选

型与调试。

在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。

组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。

办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使

各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范

B、结合XX广场实际情况，对各项

操作规范进行调整完善。

前期介入工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使

接管 行审查。用前一个月

B、对不合格项目备案，并督促责任

部门整改。

C、进行复验。

D、符合接管标准后办理书面移交手

续。

E、制作XX广场的“备忘录”。

A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间

入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使

电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个 开展有关工作。月 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。

D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。

E、入伙手续办理。

初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付

调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月

流。内

B、针对业主合理意见，进行纠正措施。

C、回访与回馈意见收集。二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。用起 C、装修施工工程监控。

D、装修工程验收

档案建立与 A、收集业主资料归档。物业交付使

管理 B、各类图纸资料的装订归档。用起

C、建档与运用。

配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使

及时将顾客信息反馈给销售部。用起

B、协助销售部、工程部做好售后服务

工作。

管理期内工作计划

管理期 主要规划项目 备注

第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司

符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全

规范。面交付一年

B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内

业管理相关政策法规。

C、全面导入CI识别系统。

D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。

E、员工系统培训开展。

F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

G、按照社区活动计划，开展适合XX广场特点的社区活动。

H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。

第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。用二年内

B、开展各项便民服务活动。

C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居

住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申

报。

E、装修计划制定。

G、个性化服务的提供和推广。

3.4.3XX广场物质装备

u 物业管理办公、商业用房配置

XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米

u 行政办公用品

序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4

办公用房，532平方米商业用房。11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1

u 保安设备

序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24

u 清洁设备

序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1

u 工程维修设备工具

序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1

Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布

行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。

物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。

客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。

财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备

坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12

工程人员 7

3..5.3 人员培训

培训的意义：

l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。

培训的目标：

l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。

通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。

培训的方式：

l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训

物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步：在职培训

完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训

在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：

l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作

l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理

l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修

l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律

（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度

（4）保安消防装备使用

（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法

（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练

l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理

3.5.4 XX广场管理处人员管理

人员管理的原则：

l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。

l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。

录用、培训和淘汰：

l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。

l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。

l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。

考核方法：

l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。

l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。

l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。

l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）

员工形象：

l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。

l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。

员工手册（略）

第四篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收

12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* m

2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年

（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元

（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9）保险费：暂不投保

4、业主、使用权人入住程序发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主

八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

第五篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2。

六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书

面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章 &n

棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁