家电配线市场现状与发展

第一篇：家电配线市场现状与发展

中国家电配线制造业现状分析及市场预测

一、家用电器配线制造行业概述

家用电器配线是指主要用于家用电器连接外部电源或家用电器不同部分间相互连接(如空调内机与外机)，用以传输电能、信号家电配套部件，主要包括不同部分间(如分体式空调内机与外机)的连接线和家用电器连接外部电源的电源线。

二、家用电器配线制造行业发展现状

1、行业发展概况

伴随着家电行业的产生和发展，作为家用电器重要零配件的家电配线制造业的发展始于上世纪80年代。行业发展初期，企业数量较多，集中度不高，市场竞争比较混乱。随着家电行业的市场集中度进一步提高，格力、美的、海尔等大型家电厂商的市场份额越来越大，家用电器配线制造行业也在激烈的市场竞争中完成了市场份额向优势企业集中的进程。

2、行业发展特点

家用电器配线行业近年来得到了快速了发展，随着行业发展的日趋成熟，其主要表现出了如下特点：

① 伴随家电行业的发展而迅速发展

家用电器配线制造行业自产生以来，一直随着家电行业的蓬勃发展而迅速发展至今。上世纪90年代以后，由于国家突破了家电定点生产模式，家电行业出现了爆发式的增长。近些年，行业也一直伴随家电行业的发展而在逐步发展和成熟，主要表现在行业技术水平不断提升，产业集中度进一步提高等方面。由于行业自身的特点，行业内企业受下游客户影响较大，与下游家电品牌客户保持了良好合作关系的企业，在发展中能获得进一步的优势地位，取得更快速更良好的发展。

② 企业数量较多，两极分化局势明显

家用电器配线制造行业作为传统行业之一，生产企业相对较多。但大部分生产企业产能较小，产品竞争力不足，市场占有率极低。少数企业由于产品质量、性价比、供货速度等方面的优势，获得了下游大型家电生产企业的青睐，与下游客户保持着持久稳固的合作关系，随着下游家电行业的发展而迅速成长起来。并且随着下游家电行业市场进一步集中，这类企业在本行业的市场占有也进一步提高。随着行业的进一步发展，这种两极分化的局势日益明显。

③ 市场竞争激烈，产品质量参差不齐

家电配线制造行业进入门槛相对较低，市场竞争比较激烈。一些小规模生产企业由于技术和质量要求不高，产品生产成本相对较低，依靠低价格策略占领部分低端市场;另一方面，行业内部分先进的生产企业，依靠先进的生产技术、稳定的质量保证和规模效应带来的价格优势，成为少数大型家电生产企业的主要供应商。因此，行业内品牌众多，行业总体产品质量参差不齐。

④ 技术水平日益提升

随着国家安全环保政策的不断实施，人们的安全环保意识不断增强，对家电产品的安全要求也日益严格。作为家电产品的配件之一，家用电器配线的技术水平要求也日益提高。主要表现在：1)产品的安全性能保障。家电配线需要保证家电产品在使用时的用电安全，这要求产品的耐热性、绝缘性、耐腐蚀性等方面标准进一步提高;2)产品无毒环保。产品在使用过程中不能释放有毒气体，以致危害人体健康。该方面要求产品在原材料使用、生产过程中采用无毒安全的生产技术，对行业的技术要求也进一步提升。

三、中国主要家电产品的产量

中国自改革开放以来，随着产业的快速发展，中国家电产业已经保持10年以上的连续增长，空调、冰箱、洗衣机等主要家用电器产量逐年提升。

表1：2001-2010年主要家用电器产量

数据来源：国家统计局

根据统计局数据分析，从2001年至今，空调、冰箱、洗衣机产量以年均17%-20%的增长率保持逐年上升。

近年来，伴随着经济的增长，我国居民收入也在不断提高，人民生活质量不断提高，除了空调、冰箱、洗衣机等基本家用电器以外，电磁炉、电烤箱、微波炉、电暖器、电热水壶等小家电开始走入寻常百姓家并迅速普及。

图1：历年微波炉产量

数据来源：产业在线

图2：历年电热水器产量

截至2009年末，我国主要家用电器产量如下表所示：

表2：2009年我国主要家电产品的产量

数据来源：国家统计局、产业在线

四、推动家电行业发展的有利因素

1、国家政策扶持

自2008年金融危机以来，国家为了拉动内需，缓解经济压力，出台了一系列刺激家电消费的政策。2009年2月1日起在全国推广的家电下乡政策，拉动内需效果极其明显。截止到12月12日，家电下乡中标生产企业累计出货量8184万台，发货金额1435.6亿元，效果远超预期。据商务部统计，自家电以旧换新政策试点开展以来，以旧换新的家电消费额占试点省市家电品种销售额的近1/3，占家电总销售额的1/5左右，刺激效果明显。为了进一步促进家电产品的节能减排，国家发展改革委还公布了《“节能产品惠民工程”高效节能房间空调器推广实施细则》，中央财政通过补贴方式加大节能空调的推广力度，大大促进了对节能家电消费的需求。

2009年12月闭幕的中央经济工作会议提出：进一步做好家电下乡工作，继续实施家电以旧换新政策。2009年12月召开的国务院常务会议，也对2010年家电的相关政策进行了研究和部署，主要内容包括：继续实施家电下乡政策，大幅提高下乡家电产品最高限价，进一步完善下乡家电产品补贴标准和办法。国家有利政策的继续实施，将对我国家电市场的消费产生更加积极的影响。

2、居民可支配收入增加，消费能力提升

中国自改革开放以来，国民经济一直稳步上升。伴随着经济的增长，我国居民收入也在不断提高，2001年至2009年全国城镇家庭居民的可人均支配收入以复合年均增长率12%的速度增长。随着居民收入的增加，生活水平质量的不断提升，居民的家电消费能力也不断增强。

图3：2001-2009年我国居民人均收入情况

数据来源：国家统计局

3、中国城镇化水平加速，促进家电消费市场增长

随着中国经济的日益发展，中国的城镇化水平也在快速提高。住房和城乡建设部发布的统计数字显示，1978年至2009年，中国城镇化水平由17.92%提高到46.6%，城市数量增长3倍多，城市居民户数也明显增加，居民生活条件明显改善。下图是我国近5年城镇化水平变动情况。

图4：2005-2009年中国城镇化水平变化情况

数据来源：国家统计局

城镇化水平的提高直接带动了家用电器市场的需求。在现在的城市家庭生活中，空调、冰箱、洗衣机等各种基本大家电的普及率已较高，随着人们生活的日益现代化，各种提高生活质量的小家电(如电热水壶、豆浆机等)也越来越受到人们的普遍欢迎，其市场需求量正在高速增长，因此城镇化水平的发展对我国的家电市场起到了非常积极的作用。

同时，2009年12月的中央经济会议指出将大力推动城镇化建设，通过放松设置使更适合的人群进入城市。中央经济工作会议所提出的放宽户籍限制等政策将为城镇化创造有利条件,预计未来几年内城镇化率将加快上升。假定2010年到2012年我国总人口保持在13.3亿，每年城镇化率提高2个百分点，则每年将新增城镇人口2700万，即每年增加800万到900万个城镇家庭，预计到2020年，将有50%以上的人口居住在城市。

目前中国农村居民的家用电器产品拥有量远远低于城市居民的水平，2009年中国每百户城镇居民空调拥有量是农村居民的10倍，农村空调市场空间极大。中国城镇化进程的加速，将使许多农村人口转为城镇人口，直接拉动家电市场的新发展，成为家用电器市场新的增长点。

4、家电进入更新换代高峰

目前我国正进入一个家电的更新换代高峰期。在大家电领域，家电产品在技术上已经相对成熟，市场上品牌种类繁多。在人们的消费观念、居住条件以及产品的价格、品牌质量等因素的推动下，家电消费更新换代的速度的正在加快。主要促成因素有：

(1)家电寿命被消费者人为缩短

目前的消费人群已经一改往日让家电产品超期服役的现象，从而一定程度上杜绝了家用电器因为超期服役所带来的安全隐患。所以，在目前的这种环境当中，消费者更趋向于家电产品的“喜新厌旧”，人为缩短了家电产品的使用寿命，促进了家电换代升级。

(2)高端低价促成家电更新换代

如今是一个科技发达的时代，作为各大家电生产企业，为了迎合消费需求，不断的加大家电产品的科技开发力度。与此同时，传统家电也已经突破了原有质量的局限，更多的侧重于产品的时尚性、潮流性。所以，这种相互刺激的消费形态，使市场变得异常活跃。另一方面，科技的发达，也导致了生产成本的大范围缩减，几乎作为奢侈品的某些家电产品现在也变成了普通产品，高端产品价格的大幅度降低也促进了家电产品更新换代的发展。(3)环保意识促进家电市场的更新换代

在国家的政策以及舆论导向的引导下，目前的消费者，更多的是趋向于传统家电的环保、节能性能。如空调、冰箱、洗衣机，在购物过程中，关注节能标识的消费者越来越多。“节能惠民工程”政策的实施，进一步加大消费者对节能产品的购买热情，从而也促进了家电产品的更新换代速度。

五、2006年-2015年中国家用电器配线组件市场规模及趋势

家用电器配线组件行业是家用电器的配套产业之一，其发展主要依赖于家电市场的发展，我们通过国家统计局公布的空调产量测算出2006-2015年中国家用电器配线组件行业的市场规模如下：

图表5：2006-2015年空调连接线市场规模

通过家用电器的产量测算出2006-2015年中国家用电器电源线市场规模如下：

图表6：2006-2015年中国家用电器电源线市场规模

众多有利因素将继续推动中国家电行业的发展，促进着家电市场的繁荣。作为家电行业的配件行业之一，家用电器配线组件行业也将伴随家电市场的发展而快速的发展，迎来巨大的市场发展空间。

六、家电配线行业未来发展趋势

行业集中度不断提高。可以与下游客户保持战略合作关系的优秀供应商，其市场份额随着下游家电行业的发展将逐渐扩大。

技术水平日益提升。家用电器配线组件是安规类产品，面向的目标客户是家用电器生产企业。由于家用电器行业对于安全和环保的要求越来越高，本行业作为家用电器的配套产业，行业的技术研发趋势也朝着高阻燃性、耐恶劣环境、无卤和控制有害物质的方向发展。特别是随着安全环保意识的增强，国家陆续出台了一系列加强安全环保的政策措施。以空调连接配线为例，从1996年开始，全国家用电器标准化技术委员会发布了空调安全标准，空调器的外部连接线禁止使用塑料电线，必须用橡胶阻燃软电缆，以保证空调使用的安全性。此类系列政策的实施，使下游大型家电生产企业更加青睐掌握了先进生产技术、产品质量好的供货企业，进一步促进了家用电器配线先进制造企业占领市场。因此，家用电器配线制造企业众多，但市场集中度较高。

家用电器行业发展的另一个趋势是绿色环保。延伸至配套的家用电器配线业，要求在产品制造、使用和废弃整个寿命周期内，不会产生环境污染和对人体危害;主要包括不含卤素、不产生毒性和腐蚀性气体、不含重金属、易于回收利用、节约资源等。

第二篇：家电维修现状与前景 -

调研家电维修行业现状与前景

---xxxx家电维修部实践过程

xxx（浙江xxxxx学院，电气电子工程系11级）

摘要：本文就关于家电维修行业中行业的现状与前景以及家电售后发展相关信息进行调研，了解家电维修行业中相关知识 关键词：维修、必然性、战略意义

对于一个大学生生而言，敢于接受挑战是一种基本的素质。想通过,亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。在现今社会，就业问题就似乎总是围绕在我们的身边，成了说不完的话题。招聘会上的大字报都总写着“有经验者优先”，可还在校园里面的我们这班学子社会经验又会拥有多少呢？为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，增加个人在社会竞争中的经验，锻炼和提高自己的能力，以便在以后毕业后能真正真正走入社会，能够适应国内外的经济形势的变化，并且能够在生活和工作中很好地处理各方面的问题，我来到了xxxx电维修部，开始了我的暑期社会实践。

针对家电行业来说，一个完善的客户服务流程管理系统，可以包括客户回访管理、客户投诉管理、客户维修（安装）管理、配件管理、客户服务配件管理、客户关怀管理、市场调查管理等等。系统还应该能够根据系统里保存的客户数据，自动生成派工单、回访单、费用单等单据，以“任务”的形式流转给相关的客户服务人员。同时，系统还应该能够对所有的服务数据进行统计和分析，更为高级的系统，还能提供数据挖掘、相关性分析，为企业决策提供第一手的资料等。

一、家电维修行业现状：

目前，家电售后服务和维修行业存在着诸多问题： 家电售后服务和农村消费者的需求不协调； 新生的家电产品的科技含量与现有的维修服务人员的技术技能不协调； 销售量和服务跟踪率 不协调； 服务观点和农民的消费利益不协调； 家电市场的延伸与服务站点的配套不协调等等

二、家电售后服务产业发展的战略意：

家电售后服务成为家电生产企业竞争的焦点之一，是我国竞争最激烈的行业之一，也是我国最早与跨国公司正面竞争的行业。经过三十多年的发展，经历了产品竞争、技术竞争、品牌竞争，现已进入服务竞争阶段。随着科技水平日新月异的进步以及 家用电器制造领域相关技术的成熟，同类产品高度同质化，产品本身的差异越来越小，依靠硬件来构建差异化也越来越困难。这自然而然使生产企业以及消费者将关注的重心转移到服务上来，服务成为家电生产企业竞争的焦点。

优质服务有效提升客户满意度，推动企业竞争力提升搞好售后服务是现代企业竞争的法宝，是积淀品牌资产、塑造品牌形象的必由之路。市场竞 争日益加剧以及新技术的不断应用，大大缩短了消费电子产品的生命周期，产品推陈出新的 速度加快。在产品更新速度加快的同时，消费者对产品及服务的要求也在不断提高。完善的售后服务和及时的响应可以有效化解矛盾，帮助用户在最短的时间内解决问题。

同时在服务的过程中，企业可以与客户进行互动与沟通，倾听客户使用产品的感受以及对产品改进的建议。愉快的服务体验可以大大提升客户满意度，增加忠诚客户，从而推动企业竞争力的提升。

三、家电售后服务产业发展的必然性：

目前，家电生产企业在中国的家电市场肩负着多重责任：一是生产，二是流通，三是售 后服务和延续维修。由于我国的家电市场没有完善商品流通和配套的维修服务体系，为此，厂家在生产的同时，为确保自身利益，应对市场竞争，赖以生存，不得不建立起自己的营销 网络和服务网络，背负起这个无法推卸的，也是关碍自己切身利益的社会责任。纵观目前家电的售后服务方式大致是： 一种是作为纯生产的质量、技术延伸服务： 通过流通企业的售后服务代理，提供给终端用户，很多生产企业都采取这种方式。也就是厂家提供一定的技术资料、维修配件、售后服务资金(按照销售比例提取)给销售商家，由商家通过自己的维修站对顾客提供该产品的售后服务。随着经济的不断发展，社会分工将更加清晰，那么这种时限性的售后服务（只对保修期内的事件负责）在很大程度上不能填补终身服务的空缺，将会逐渐不能满足广大消费者的需求，产品的更新换代、企业转型、倒闭能多种因素，便社会上出现了很多的“家电孤儿。另一种方式就是家电厂家把售后服务作为其经营和市场竞争的重要手段，自己建立售后服务站或特约售后维修站，直接向顾客提供售后服务，该售后服务网络属于厂家投资，一般隶属销售网络管理。鉴于售后服务网点规模不断扩大和管理成本逐渐增高，以及竞争的快速升级和服务体系的多重投入，各大家电生产企业根本没有把服务网站拓展到乡村级的能力。为了扩大农村市场占有率，不得不考虑通过其它途径节约维修服务费用，降低成本。

据了解，有一定规模的厂家及商家都有一个完整的售后服务体系，该体系一般由内部网络管理系统支撑，链接厂家、各级代理商、各地售后服务中心及各地市特约维修网点。当总部或各服务中心接到顾客的服务热线后，可以解答的直接解答，需要上门服务的就由该服务中心将信息通报给最近的特约网点，由网点指派服务人员上门提供售后服务。事毕，该网点还要 向服务中心反馈服务情况。同时，服务中心或网点再通过电话对客户进行回访，既体现对客 户的关照，也是对服务人员及网点的监督。事实上，很多厂家的监督流于形式，由于受监督 成本、人力、精力的限制，他们不可能完整地掌握每一件产品售后服务的全部情况。

四、服务人员有待规范和提高

根据国家要求，上门从事家电安装、维修等业务人员都必须有相应的资格认证和岗位证书才 行。但厂家把售后服务交给代理商，代理商又转包给维修网点，因为这种售后服务只是一种促销手段，大都流于形式，服务人员就很难规范。毫无疑问，只有具备好的素质才能提供优质的服务。现在提供售后服务的人员分两大类：一是厂家和代理商聘用的售后服务管理人员、热线接待人员、专业维修人员等，这些只占一小 部分；另一大部分则是各维修网点自己招聘的维修人员，他们一般学历较低，有的没有专业基础，只是跟师傅学一段时间就上岗，厂家又未能对其进行全面的技能培训，特别是销售旺季，很多维修网点往往私自招收民工、社会青年参与工作，根本谈不上什么专业化、标准化，售后服务问题便由此而层出不穷。”

五、解决农村家电维修服务难问题

农村小型维修网点不能承担品牌家电售后服务的原因（1）上门服务难；现有的农村家电维修站点习惯于店面经营，没有上门维修意识或者维修人员认为没有上门维修的义务。由于家电产品种类多，维修人员专业技能又很差，自己也不敢保证上门能不能修好，是关键问题。有些产品配件不全，不能及时配备，即使能上门维修，没有了配件，也是徒劳无功。（2）上门服务没有服务标准和维修收费标准，农村人又有喜欢讨价还价的习惯，维修人员 经常被弄得很尴尬。（3）上门维修没有质量保证。消费经常遇到家电产品修了没多久又坏的事件，给消费者造成了伤害，还有大多数农村消费者宁肯自己拿着家电到县城维修，也不轻易让小店维修人员来修理。(4)家电产品涉及面广，产品更新换代快，专业技术水平要求高，一个乡村小店店主没有时间去学习，培训学习的成本也很高，很难掌握多类产品维修技术，由于业务量有限，他们又没有能力招聘专职技工，技术能力差，工作效率低，工作成本增大，劳累一年也嫌不了多少钱。

农村小型维修网点不能生存的外在原因（1）农村乡村维修网点的技术条件差，企业不放心把售后服务的责任交给他们。无奈之下，只有自己做自己的售后服务，或把售后维修服务任务转交给经销商代劳。（2）经销商自身是以盈利为目的的中间环节，他们是企业的上帝，经销商以区域销售优势 迫使企业遵守他们的条件，不然就不卖企业的产品。至于要求达到的售后服务标准，企业无从知晓，甚至有时候毫无办法。作为经销商，主要业务就是销售产品，大多数经销商同时销售多厂家品牌产品，每专业产品维修的技术力量不可能达到，自然维修服务的质量就不会好。

六、扩大售后服务站点

加大对现有的家电维修服务人员的技术升级与整合，提升家电维修服务行业的市场地位和信誉度，树立良好的社会形象； 以加强县（区）级家电维修服务站建设为起点，扩大维修服务站点在广大乡（镇）农村 的辐射面，把维修服务延伸到全省各个乡镇、村庄，形成一个全覆盖地维修服务网络；

七、未来家电行业发展前景

目前，家电维修行业存在很大困惑，有些家电维修店没有事做，有些做不完的工作。当然，这一定程度可能取决于家电维修人员的技术水平！目前家庭越来越好，而家用电器越来越多，电器价格也在不断下降，家电维修利润下滑，压缩了家电维修业的利润，家电以旧换新的政策影响下，也进一步冲击着家电维修行业。不诚信和技术落后的维修将消失。因为现在家电越来越先进，家用电器越来越精细，品种也越来越多，技术越来越复杂，而且有些要更换程序的产品，小家电维修店根本无从下手，对小家电维修店来说难以追赶不断更新换代的家电用器产品的技术，小家电维修店也就面对关闭的时候了。但是相对中国近20年内是家电大批走进千家万户的时候，所以目前也会有一定的市场，但不久将会市场会有一定的改变，适应家电的变化还有不断做大，能够维持下去的家电维修业主，服务周到的店铺会生存下来。也许在一定程度上改变维修格局，变成了家电企业的售后服务点或大型的家电维修公司。生活越来越好,家电用品的增多是保障家电维修生存的一个条件，家电维修前景一定是很好的，技术雄厚，诚实信用是维修业的前途。

第三篇：房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁作为房地产市场的交易形式，对于构筑多层次的住房市场，加强流动人口的管理，保障民生等方面都具有重要的意义。本文对我市房屋租赁市场现状进行调研，分析存在的问题，提出发展建议。

一、江左房屋租赁市场发展现状

（一）基本情况。据江左市公安局2009年统计，全市（包括县市）共有暂住人口320万，其中市区约有暂住人口285万，通过租赁房屋解决住房问题的有218.9万，约占市区暂住人口的76.8%。

1．租赁市场呈现量价齐升的态势，但年底租赁交易量趋缓，租金价格微降。今年以来，我市房屋租赁市场总体上相对稳定，呈现量价齐升的态势，在3月达到高峰。据统计3月份租赁成交量环比上涨27.1%，同比上涨7.1%，成交均价环比2月份也有3.6%的增长。从11月份开始，江左房屋租赁市场开始进入一年一度的租赁淡季，租赁交易量趋缓，租金价格微降。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，11月（数据截止11月30日下午5点）江左租赁市场的租金价格环比上月有所下探，月平均租金为2330元/平方米，环比微降0.21%，比去年同期涨幅为3.88%，同时成交量较上月也有所下滑，环比下降4.13%，市场整体运行呈现租赁价格下跌，成交量下滑的特点。

2．各城区租赁成交量差异较明显。

3．租赁市场供需基本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年江左租赁市场供需双方基本达到平衡。2月份由于江左买卖市场的持续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底回家过节人群的增加，从而导致了客户需求的回落。自3月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计，3月租房客户的需求量环比1月上涨了84%，同比上涨17.5%，涨幅近一倍，与此同时，房源的供应量在3月份也大幅增加，据统计，与2月相比，3月的租赁房源的供应量环比上涨104.8%。4月份出台的楼市新政，在一定程度上刺激了江左的租赁市场。新政后许多购房者暂时放弃购房计划，继续观望，促使租赁市场“由购转租”者增加，前期“由租转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场，市场供需双方大比例的增长幅度，从而加大了租赁市场成交量持续升温的局面。

4．租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。

（二）管理情况。自2007年1月《江左市房屋租赁管理规定》实施以来，江左市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作，加强了对房屋租赁市场的管理，租赁管理工作得到了进一步加强，城镇房屋租赁进一步推进。2007年江左市五城区共办理房屋租赁登记备案8074件，备案建筑面积合计282.37万M2；2008年，五城区共办理房屋租赁登记备案8961件，备案建筑面积合计348.99万M2；2009年，五城区共办理房屋租赁登记备案12579件，备案建筑面积合计391.2万M2。今年上半年，五城区共办理房屋租赁登记备案8520件，备案建筑面积合计256.9万M2。

（三）公共租赁房建设和保障情况。近年来，我市坚持“租、售、改”三位一体方针，大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房（限价商品房）、危改房和人才专项用房组成的“六房并举”住房保障体系建设，着力打造保障性住房体系的“江左模式”。我市从2005年开始探索建立经济租赁住房制度，解决“夹心层”住房难问题。截至2010年底，我市市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房已近190万平方米，并在城西塘北、庆隆、蒋村，城东牛田、三里亭，城北花园岗等6个地块落实了约171亩土地用于公共租赁住房建设，预计可建公共租赁住房约37万平方米，建成后将解决约6000户家庭的住房困难。此外，我市还从已筹集的廉租住房房源中调剂了1230套房源，合计建筑面积7.52万平方米，用于公共租房配租。

二、江左房屋租赁市场存在的主要问题

（一）房屋租赁市场发展滞后。我国居民家庭偏好拥有住房，我国房地产业普遍存在重“拥有产权房”轻“租房”的特点。江左也不例外，全社会的注意力聚焦于买房，房屋租赁被严重忽视。即便在发达国家和地区，租房都是解决住房问题的重要选项。在美国，2009年自有住房率为67%、租房率33%（纽约曼哈顿90%居民租房）；在德国，租赁住房率达58%，年轻人77%租房；在法国，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%为住免费房特困人群；在日本大城市，买第一套房屋的人平均年龄为35岁，东京91.5%的人租房成婚；在韩国首尔，一般工作10至15年后才能买房，之前都是租房；在香港，200万人住公共租屋，占总人口29%。而在我国，居民产权房比例高达90%。我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调，一窝蜂地买房抬升了房价，成为工薪阶层不可承受之痛。中国指数研究院的统计显示，2009年1至10月，江左房屋租售比突破1︰360。江左房屋销售价格上涨速度远远快于房屋租赁价格，又进一步加剧房屋租售比失衡，也使房屋租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展。

（二）房屋租赁管理工作滞后。由于房屋租赁市场这几年发展迅猛，而市场管理却没有及时跟上，且房屋租赁市场本身涉及的管理主体较多，管理对象也很复杂，因此暴露出的问题越来越多，集中体现在：一是房屋租赁管理的法律法规相对滞后。1995年5月9日建设部发布《城市房屋租赁管理办法》，今年12月1日住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日施行，《城市房屋租赁管理办法》同时废止），两个《办法》的出台竟相隔了15年。《江左市房屋租赁管理规定》于2007年才颁布实施。二是租赁管理覆盖率较低。2009年，出租住宅备案件数只占总备案件数的20%。房屋租赁管理因为租赁关系隐蔽原因导致租赁管理的覆盖面较低，租赁当事人依法办理房屋租赁登记备案手续的比率不高。而针对当前房屋租赁管理又缺乏处罚依据，如租赁当事人拒不提供租赁合同导致租赁金额及处罚额度无法确定。同时，由于房屋租赁管理对象复杂，是一项综合性的社会管理工作，《江左市房屋租赁管理规定》中对公安、消防、工商、税务等部门在租赁管理中的重要作用不够突出，致使可执行性及可操作性的难度加大。三是隐形租赁市场大量存在。未经房地产管理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在，部分城区隐形租赁市场所占比重超过依法设立的租赁市场。对此，房地产管理部门缺乏有力的制约和管理措施，同时，在制定行业政策和管理规范时，由于缺乏准确的市场行情，在实施市场管理时往往偏离实际情况，影响房屋租赁市场的健康发展。

（三）房屋租赁的纠纷较多，治安问题比较突出。一是房屋租赁的纠纷较多，主要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题等方面。如房屋产权不明，临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验收，或者消防等其他附属设施未验收，房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明，临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经达成的租赁协议属无效合同，承租人随时有被赶出的风险。房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险，对承租人的人身安全形成威胁。二是群租现象突出，当前，承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。三是出租房屋存在着较大的社会治安隐患。近年来，发生在出租房的抢劫、盗窃等案件的比例攀升。许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等违法犯罪份子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所，“出租房”成为不可忽视的治安隐患所在。

三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴

（一）美国“租控制”实现房地产资源的有效利用。“租赁控制体制（Rent Control System）”简称“租控制”，是美国政府旨在通过抑制飞速上涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保障房屋承租人的法律体系。考察“租控”资料的来源要追溯到二战时期。由于战争期间房屋短缺，1943年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的一套法津体系。该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度成该是多少，从而确保战时国内社会秩序的稳定。由于“租控制”带有明显的政府干预市场的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在二战结束后“租控制”就终止了，但是在有些地方，由于相继而来的经济繁荣与超速发展，为了平衡区域经济差异，避免经济发展失衡，美国政府在少数城市仍然保留了“租控制”作为经济系统中的“稳压摇”，比如纽约，“租控制”延续至今。在纽约．承租人如果继续租赁房产用以个人居住的话，房产主往往不仅不能拒绝，而且不可以提高租金的价格。1979年，在具有可比性的两个城市达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新建造单元达11000套而房屋空置率达16%，实施“租控制”的三藩市新建单元仅有2000套，空置率为1.6%。“租控制”对调控美国当时的房地产市场起到了非常好的效果。主要体现在三个方面：一是推进现有房地产资源的有效利用；二是在竞争性住房需求中分配现有短缺资源；三是通过潜在承租人理性利用现有房源。

（二）德国租赁繁荣促住房市场稳定。德国房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用。目前，德国租房者占多数，有60%左右的居民租房，其中年轻人77%左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国房屋租赁市场的发展大致经历了两个阶段：一是社会福利房阶段。二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房以低收入者的住房问题。德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。政府通常向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30年至35年。社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴，30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例约在10%左右。二是租赁市场发展阶段。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但德国政府并未放松对整个住房和租房市场的管理。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为，超过50%就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

（三）深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场。深圳加强房屋租赁管理的主要做法：一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在深圳市规划国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全市房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，分别在全市6个区设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立了54个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。二是制订一套完备的法规制度体系。先后通过市人大、市政府出台了《深圳经济特区房屋租赁管理条例》及《深圳经济特区房屋租赁管理条例实施细则》、《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系。在法律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格；对房屋租赁市场实行了市场准入政策；建立了房屋租赁合同登记制度，通过对租赁合同的登记备案，加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。三是建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。深圳市在房屋租赁市场管理工作中坚持做到四个统一：首先是统一执法主体。深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门，在各租赁所设立窗口，统一对外，避免了多头管理。其次是统一执法依据。充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规章的基础上，统一制定了大量具体执法的政策和规定，在全市6个区统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。编制了一套房屋租赁管理的操作规程，对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作。四是统一考核指标。每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核，检验基层部门的管理能力、服务水平和工作成效，将所有考核指标进行量化评比。四是建立房屋租赁指导价格体系。为了指导房屋租赁市场的健康发展，制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。为了确立指导租金的法律地位，在《深圳经济特区房屋租赁条例》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定，“市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。”五是确立部门协作机制。深圳市采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。还摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。

（四）东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理。“管房”与“管人”相结合。东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应用培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心，截至目前，已录入信息可达到200万人。樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获了数起案件。今年6月，东莞市政府办公室发布了《关于全面开展“安全文明出租屋”创建活动的意见》，提出力争通过3年努力，使全市90%以上的出租屋达到安全文明出租屋的要求。通过对“人”的管理达到规范房屋租赁市场的目的。不断创新物业托管模式。东莞市从2009年开始在城区开展物业托管试点。黄江镇长龙村率先试行出租屋物业托管模式，引进广东省华侨物业管理公司正式签约进驻，首先设立出租屋管理服务点，全面接管流动人员和出租屋管理服务站；进一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源，提高管理效率；而且根据当地村民和市场需要，推出出租屋委托物业服务模式；出租屋的登记、办证建档率达到100%。这种模式获得了中国物业管理协会的肯定和好评。加强对承租人的权益保障。东莞稳步推进承租人人身意外保险，长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇。

四、从“四个关系”正确认识发展房屋租赁市场的意义

（一）“买房”与“租房”的关系。“居者有其屋”有两个含义，一是拥有产权房，二是有房住。对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏有个形象说法：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”，租房也是解决住房问题的现实选择。

1．“买房”市场和“租房”市场，是构成一个健康完整的住房市场的不可或缺的两个组成部分。如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，出现房地产的业态失衡，将不利于房地产市场的健康发展，甚至会对住房市场产生破坏性伤害。规范房屋租赁市场，是构筑多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求。

2．发展房屋租赁市场有助于形成合理的房地产市场定价机制。因为租金与房价有直接的关系，租金折现后可以真实反应房地产的价格，也是确立房地产定价体系的重要依据之一。

3．培育规范的房屋租赁市场，能够促进房地产资源的流动和合理配置，也有助于促进投资趋于理性。房屋租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，将一部分住房需求吸纳到存量房市场中，从而使增量市场以致土地市场达到相对均衡状态。同时，也有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，对房地产供给的压力、房价上涨压力都会起到一定程度上的缓解作用。

（二）“管房”与“管人”的关系。随着经济的快速发展、城市化进程的推进和大量外来人才来杭创业，我市流动人口数量呈逐年上升趋势。根据江左市公安局提供的资料，2009年江左市区暂住人口规模已达284.93万人，比2000年增加223.9万人，年均增加24.9万人，年均增长率为18.7%，远高于户籍人口年均1.6%的增长率水平。同时，“举家流动”现象日趋增加。据江左市人口和计生委《江左市流动人口引导调控研究》调研组调查数据，在我市外来人口中，来杭时间在1年以上的比例占80.9%，其中居住6年以上的占24.2%；有54%的被调查者有家庭成员同来江左，其中80.8%的已婚外来就业者的配偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中，有46.5%的人带子女在杭，另有37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭，实现“举家流动”。而外来人口“举家”留杭，给我市的城市经营与管理带来了不小的压力，其中住房问题就是其中之一。出租房屋成为外来流动人口的主要落脚点，也是流动人口管理和社会治安综合治理的重点和难点。加强出租房屋管理，通过“以房管人”，摸清流动人口的底数，掌握相关信息，是加强流动人口服务管理的一项源头性、基础性、关键性工作。由此可见，建立一套租赁房屋与流动人口信息管理系统，健全房屋租赁市场的综合管理机制，实现“管房”与“管人”的有机结合，不仅有利于规范房屋租赁市场，还有利于加强我市流动人口管理、改善其生活环境、稳定社会安定。

（三）租赁房管理与保障民生的关系。房地产具有双重属性，它兼具消费品和投资品的双重属性，它又承担着两个任务，一是保增长，二是保民生。消费品属性是房地产业的基本属性之一，在“衣食住行”中的“住”是老百姓基本的生活要求，因此解决老百姓的住房问题也就成为了重要的民生问题。

1．廉租房和公共租赁房是“保障房”体系的重要组成部分，是政府解决中低收入住房问题的重要途径。日前，江左市在长三角地区率先推出的600套公共租赁房正式接受申请，年底将完成配租。通过“以租代买”的方式，解决两个“夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；第二个夹心层是刚工作的大学毕业生、创业人才。

2．加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径。房屋租赁市场的发展，可以解决广大人民群众“住有所居”，有益于与房地产业的平稳健康发展，还有利于解决安全问题、群租现象、危旧房出租问题，从而促进和谐社会的构建。

3．从微观角度看，加强房屋租赁市场的管理，将“地下”交易行为纳入管理范围，及时、准确掌握出租房信息，有利于保护出租人、承租人的合法权益。

（四）租赁房管理与社区管理的关系。目前房屋租赁市场存在的较为突出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下”行为，这既不利于维护租赁方和承租方等的权益，又加大了物业管理的难度，尤其是不利于老小区物业环境的改善，也不利于承租人享受社区服务、参与社会管理。加强房屋租赁市场的管理，充分发挥社区管理职能，促进租赁房管理与社区管理的融合，既能提高租赁房管理效率，又使承租人充分享受社区服务资源。

五、加快江左房屋租赁市场发展的对策

（一）完善政策

1．完善房屋租赁管理规定。住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日施行，我市应抓紧完善《江左市房屋租赁管理规定》。首先，关于租赁备案制度，进一步规范各项租赁房屋管理制度，建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册、图，形成系统、规范的管理档案资料。要立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理工作。建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。其次，关于“群租”问题，《商品房屋租赁管理办法》规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”我市应对此进行明确，可以从一定程度上减少“群租”现象，减少消防、安全隐患。第三，关于保障出租人、承租人权益方面，应根据《商品房屋租赁管理办法》规定明确如下内容：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的，应当经过出租人书面同意。

2．增强房屋租赁管理办法的可操作性。随着房屋租赁市场的快速发展，迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文。在房屋的出租条件方面，对未取得房屋产权证及未经过规划、施工许可的出租房屋，建议由其上级主管部门或本部门（无上级主管部门的）提供情况说明，内容包括建造年份、结构、面积、权利人、实际使用人等，同时提供相关材料证明该房屋属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋。在房屋的用地性质方面，城市规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地上的房屋租赁市场，而现行的房屋租赁管理办法主要明确的是国有土地上的房屋，因此需要把集体土地性质的房屋租赁纳入管理办法之中。对集体土地房屋的出租，建议由村、镇、区相关部门出具相关建房审批证明，如属单位房，则提供由土管部门出具的相关建房审批证明。

（二）建立机制

1．建立基层房屋租赁管理网络。如深圳市基本建立了较健全的“两级政府、三级管理”的体制，对房屋租赁市场进行管理，设立了基层房屋租赁管理所（站）54个，管理人员800多人，有效地保证了房屋租赁市场的健康发展。根据《江左市房屋租赁管理规定》，落实房屋租赁管理人员、经费等保障。市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作；《江左市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知》规定行政事业性收费取消、暂停和降低标准后，有关执收单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政酌情予以保障。

2．建立房屋租赁协作管理机制。借鉴深圳房屋租赁所与派出所“房户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一体”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的模式等，加强对房屋租赁管理工作的统一协调。一是建立部门之间的信息通报制度和联系人制度，定期在部门与部门之间通报各自掌握的信息；二是建立租赁房屋协管机制，如与公安建立外来流动人口信息通报制，与工商部门联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前置条件之一，并在每年工商营业执照年检时，将租赁房屋登记备案证作为年检的必备要件。积极与公安、工商、税务等部门协调，充分利用社区民警、治安协管员的作用，加大对房屋租赁市场的管理；三是进行联合执法，会同公安、综合治理、工商、税务等部门适时开展出租房屋清理整顿工作，依法对非法出租房屋的出租人给予依法惩处。四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息共享和交流制度，维护社会稳定和治安秩序，促进房屋租赁市场的发展。

3．依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理。一方面应加强对房屋租赁的行政管理外，另一方面也可依据《物权法》的相关规定充分发挥业主大会、业主委员会的自律管理作用，对违反业主公约、业主大会决定的租赁问题通过民事诉讼的途径进行解决。同时，居委会（村委员）应发挥在房屋租赁管理中的基础性作用，协助相关部门做好房屋租赁工作。

（三）构筑平台

1．构筑房屋租赁管理信息平台。一是依托房管部门现有的房地产市场信息平台，开展网上登记、租赁、就业、计生、流动人员管理等各项工作。二是与横向部门加强租赁信息交流，建立区域性的房屋租赁信息数据库，加快推进房地产市场信息系统的全面建设。三是以房管人，建立租赁房屋管理档案。详细记录房屋所有权人、房屋质量、承租人等情况。在此基础上，将租赁房屋的承租人的具体情况，包括计生、户口登记等纳入房屋管理档案，通过这一档案的记录，开展税收等行政管理事务，从而实现房屋租赁管理的信息共享。

2．构筑社区房屋租赁服务平台。房屋租赁管理和房屋租赁服务之间是相互配合，相辅相成的。房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内的房屋租赁当事人提供租赁服务，如定期发布房屋出租信息、公布市场房屋租金价格等，具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优越性和可信度。在租赁行政管理过程中，完善的房屋管理档案，有利于向承租人提供符合法律法规规定的合格出租房屋的信息，保障承租人的合法权益。

（四）加强调控

1．规范房屋出租市场的租赁行为。一是合同标准化。在登记备案制度的基础上，推行房屋租赁标准合同，明确租赁当事人的责、权、利，逐步实现房屋租赁市场的统一管理。二是租金合理化。发布江左市房屋租赁指导租金。目前，我国已有部分省、市提出了房屋租赁市场指导租金的概念，并付之实施。市场指导租金定期颁布，使政府及时了解租赁市场的动态和发展趋势，为租赁双方议定租金提供参考依据，同时保证了国家税收的征收，其意义不可低估。结合江左市的具体情况，可以由江左市各区房地产主管部门具体负责市场租金样本的调查、采集、录入、跟踪等具体工作，然后由江左市房地产管理部门汇总，修正并定期公布江左市房屋租赁指导租金。三是企业规范化。房地产管理部门应加强对房屋租赁从业人员的管理与业务培训，实行从业人员持证上岗制度。

2．加强宣传，引导梯度住房消费。一要引导居民树立合理的消费观，对于当前暂时没有能力购买商品房的家庭要鼓励通过租住出租房屋。鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，研究职工住房公积金支持住房租赁的政策。二要通过鼓励和引导，增加可供出租的房源。拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应；研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租。鼓励江左一部分有实力的开发企业出租出售并举，盘活存量。三要要充分利用各种方法加大房屋租赁相关法规的宣传力度，使房屋租赁当事人真正了解房屋租赁登记的目的和作用，变结果管理为过程管理，变被动管理为主动管理。3．加大公共租赁房的建设和保障力度。一是保障房源。经济租赁房建设方面要求有新思路、求新突破，用好闲置公房，解决经济租赁房房源问题。二是落实管理服务措施。江左市租赁房建设管理中心应强化各项服务措施的贯彻落实，确保运作程序的公开、公正、公平，使公共租赁房真正解决中低收入人群的居住问题。三是完善退出机制。健全城市住房困难家庭住房状况及收入、财产状况核定机制和保障对象信息动态信息相结合的动态监管体系。四是廉租房坚持实物配租与货币补贴相结合，以货币补贴为主、集中安置与分散安置相结合，以分散安置为主、市级管理与区（街道、社区）管理相结合，以区（街道、社区）管理为主的“三结合、三为主”方针，落实管理服务措施，让廉租户享受高品质管理服务。

4．进一步完善服务职能。如何运用税收、转移支付等多种政策工具和手段，更好地提供以服务型为主的公共产品，是我国政府未来一个阶段将面临的主要挑战之一。具体而言，可以实行差别化、人性化的政策手段：一方面，可以对空置住房征收累进的闲置税（如我国台湾地区），一方面可以对学生或者某类特定群体免征物业税（如英国），若政策能在微观层面上收放自如，便能最大限度地避免某些负面效应。

第四篇：余热发电市场发展现状与前景

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余热发电是利用生产过程中多余的热能转换为电能的技术。余热发电不仅节能，还有利于环境保护。余热是在一定经济技术条件下，在能源利用设备中没有被利用的能源，也就是多余、废弃的能源。它包括高温废气余热、冷却介质余热、废汽废水余热、高温产品和炉渣余热、化学反应余热、可燃废气废液和废料余热以及高压流体余压等。

节能减排是我国乃至全球的一项长期战略，余热发电行业的发展对于国家实现节能减排的目标有着显著作用，具有良好的经济效益和社会效益，属于国家鼓励发展的行业。近年来，我国传统产业的工艺技术装备水平已经大幅提升，要实现这一目标只能从现有的装备节能中寻求突破。在工业节能中，潜力最大的方式是余热余压的利用。

我国余热发电行业处于良好的市场环境之中。一方面，国家政策红利不断；另一方面，国内外市场需求旺盛，市场空间巨大，该行业未来的发展前景十分广阔。预计到“十二五”末，我国余热发电装机容量将超越三峡电站，相当于现有核电装机总容量的2.4倍。

《2013-2017年中国余热发电行业在化工领域需求潜力与投资商机分析报告》 在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国海关总署、化工行业协会、国内外相关刊物的基础信息以及化工行业专业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于当前金融危机对全球及中国宏观经济、政策、主要行业的影响，重点探讨了余热发电行业的整体及其相关子行业的运行情况，并对未来余热发电行业的发展趋势和前景进行分析和预测。

报告数据及时全面、图表丰富、反映直观，在对市场发展现状和趋势进行深度分析和预测的基础上，研究了余热发电行业今后的发展前景，为企业在当前激烈的市场竞争中洞察投资机会，合理调整经营策略；为战略投资者选择恰当的投资时机，公司领导层做战略规划，提供了准确的市场情报信息以及合理的参考性建议，本报告是相关企业、相关研究单位及银行政府等准确、全面、迅速了解目前该行业发展动向、把握企业战略发展定位方向不可或缺的专业性报告。

前瞻网的《2013-2017年中国余热发电行业在化工领域需求潜力与投资商机分析报告》对余热发电从基本定义、工艺流程、余热发电行业概况、重点余热发电项目、水泥行业余热发电、钢铁行业余热发电、玻璃行业余热发电、重点企业、前景趋势等多方面多角度阐述了余热发电的市场状况，并在此基础上对余热发电进行了投资分析。

资料来源：前瞻网《2013-2017年中国余热发电行业在化工领域需求潜力与投资商机分析报告》，百度报告名称可看报告详细内容。

第五篇：2014年餐饮外卖市场现状与发展

2014年餐饮外卖市场现状与发展

虽然世界杯将近尾声，但是中国吃网记者发现世界杯带来的餐饮外卖热潮却没有终结，随着天气的极端以及越来越多的宅男宅女等原因，包括配送的便捷，餐饮外卖的兴起和发展已经成为新的餐饮业发展方向。

世界杯带来餐饮业外卖高潮

世界杯赛程即将到达尾声，赛事高潮迭起。自世界杯开赛以来，许多酒吧和餐馆纷纷以世界杯作为主题，吸引球迷顾客。为了吸引球迷食客，还通过安装电视、直播世界杯球赛，来拉动世界杯期间的生意。

世界杯赛事渐入精采，关注的球迷也越来越多。在一些重要场次的比赛中，许多直播世界杯赛事的酒吧内外都挤满了众多球迷，或是专程前往酒吧内买瓶酒坐下看赛事全程，这导致酒吧和餐厅等地方人满为患，给餐厅带来了不少的收益，而由于世界杯比赛的时间，中国时间正好是午夜，因此很多人在餐馆酒吧里看完球吃完夜宵喝完酒就回家补眠，而第二天大多是直接睡到中午还觉得不够的人，这个时候外卖的重要性就出来了，可以不起床不做饭不被暴晒，只要打个电话就能填饱肚子，绝对是好福利。

餐饮外卖市场的兴盛和电商化

如今，随着餐饮行业竞争的加剧，越来越多的餐饮企业将重点放在了餐品的外送上。有数据显示，一些餐饮店通过网络销售的外卖销售额，甚至超过实体店。去年年末至今，外卖行业显得格外热闹，而这份热闹与互联网大佬们的加入有关：“淘点点”在2013年12月份试水外卖业务，在2014年1月份就达到了10万份的单日订单峰值，这个数字跟“饿了么”的单日8万单峰值基本持平。2014年1月，大众点评首页上线外卖服务频道，支持在线和电话下单。2014年1月，美团网上线外卖服务，用户在美团外卖频道输入地址，就可以查看提供外卖的餐厅。2014年4月，百度上线基于地图的外卖服务。5月，大众点评将以8000万美元入股“饿了么”，双方共享外卖领域的商户数据和平台流量，并将整合外卖服务。

互联网大佬们无疑看中了这块号称餐饮行业最后的蓝海。有相关数据统计显示，2013年全国餐饮消费总额为4500亿元，按照16%的餐饮年增幅，到2016年全国餐饮消费总额预计将达到7000亿元。而其中，外卖占全国餐饮消费总额的10%，因此到2016年，外卖市场规模预计将达到700亿。而品途咨询在2013年发布的数据显示，中国餐饮行业O2O市场规模近年来飞速发展，预计2014年整体规模将达913亿，2015年有待突破1200亿。

外卖与互联网的深度结合，也有不少商家利用互联网方式整合资源，网上预订准时送到。为什么互联网公司开始纷纷进入外卖市场？有业内人士分析说，因为互联网公司可以根据移动端、网络订单收集到大量数据，通过数据分析，他们能提前预测在哪个地区、什么时间用户订单可能会一下爆棚，由此，外卖公司可以提前调整运力并缩短用户等待时间，因为外卖公司的用户体验很大程度取决于能否在用户下订单后10-20分钟内把快餐送到。这些公司也使用大数据做外卖车辆的路线优化，目的是保证如何以最有效、最省成本方式将快餐送到用户手里。

做餐饮外卖会遇到的问题和解决方式

味道，对于餐饮来说就是所以一切的前提，即使你的营销再好，服务再怎么独特，如果味道不好，一切都是白搭。餐饮外卖的门槛很低，大家的选择余地很多，消费人群相对固定，一般情况下，消费者不可能长期固定去吃一种外卖，所以这个行业几乎是不可能形成垄断的。但是做外卖的那么多，消费者又是那些人，味道和分量就成了餐饮外卖取胜的关键。做外卖只能薄利多销。但是，好的味道需要好的厨师和好的食材，这些东西肯定会大大增加餐饮外卖的成本，如果一旦出现问题，那就是生死攸关的大问题。

不占餐位，又能产生额外收入，按理说，外卖送餐应该受到餐饮企业的广泛欢迎。然而，除了一些专做外卖生意的餐饮店外，很多餐厅对于外卖送餐的态度都颇为矛盾，几乎称得上爱恨交织。因为还有餐饮外卖的模式问题以及配送员和配送过程等各种问题需要考虑。

餐饮外卖现在主要面对的问题有客单价低，毛利低，盈利困难，不利于长期发展。企业是需要生存发展的，只有保持高客单价才有可能保持企业的高利润。外卖需要技术和人力并用。O2O的核心在体验，外卖同理。外卖的最大需求是快。用户在点餐的时候就已经饿了，很少有用户会有提前数十分钟甚至数小时点外卖的意识，因此，商家要做的就是，尽可能快的完成订单，让物流快速送出。

说完了用户端，再说物流配送这一块。要覆盖一个城市，就需要把城市划分成若干商区，每个商区需要有驻点（牵涉房租成本），要有快递人员跟单、配送，需要配送的交通工具，因此算下来物流的成本是相当高的。

而若是更进一步要做有IT背景的外卖，有两根弦时刻不能松懈：其一是平台流量能带来足够订单量，另一是配送人员足够快。线上是技术关，线下除了人力，在划定商圈时也需要考虑配送半径不能太远，否则时间将消耗在路上。外卖物流要求高，做好外卖物流更容易接手其他如超市配送、生鲜配送的社区O2O服务。尤其在高峰时段，时间更急迫，考验更大。而超市类的社区O2O服务，则没有餐饮外卖要求的时间紧迫性。因此在闲时配送超市商品或生鲜水果，餐饮外卖的运力绰绰有余。

专家：做好餐饮外卖需要遵循规则

对于餐饮外卖的未来发展究竟如何的问题，中国吃网·绿满家餐饮咨询专家认为，餐饮外卖市场的需求已经开始呈现上升趋势，外卖的确有可能成为餐饮业最后一块市场竞争的蓝海，而互联网的参与的必要性也可以预见，不过现今餐饮商家对互联网的接受程度还不是很高，第二真正去做好餐饮外卖的话还需要很多的人力物力，除了专业做外卖的餐饮企业，其他的餐企下定决心开发这块市场还需要一些缓冲时间，而另外，外卖市场的格局早就发生了变化，因为一些餐企反应不及时，所有的一线城市都已经被“淘点点”和“饿了么”这样的互联网平台外卖所占领，所以后下手的只能把市场竞争对象定在二三线城市，事实上每个城市的外卖需求都很大，只是没有合适有效的互联网平台合作，导致餐饮商家们的外卖之路还很艰难，没有一定的系统性，二三线城市的竞争还不是很强烈，有意向的餐企不妨好好占据市场。

而关于未来餐饮外卖行业的竞争发展趋势，吃网专家认为主要会分布在几个方面，第一

是关于餐饮品牌的竞争，这个古往今来都是重点，是必须的；第二就是围绕标准化的竞争，如何探索出一条最快捷方便让顾客满意的外卖之路，并将之标准化，保证顾客的利益；第三就是围绕盈利模式的竞争，什么模式最盈利，什么模式最方便省心，这些都是要探索竞争求先的；第四市场会被细分，以后的外卖，有专门做早餐的外卖，也有专门做晚餐的外卖，这是横向的细分市场。而在纵向环节上面又可以细分，比如说专门做工厂型的、品牌型的、专门做配送的，这些会让餐饮外卖走上更加强大而完善的道路。

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