青岛售楼处任务书

第一篇：青岛售楼处任务书

建筑设计任务书·四年级（何捷组）

可持续发展的售楼处设计

商业住宅开发在现时的城市建设中占据很大比重，而每个房地产教学目的

项目中的售楼处无论是从物质功能抑或广告效应方面均是商业运营AIM 中的重要环节，需要在规划设计和策划、运营等诸多方面加以重视。同时，售楼处作为商业地产项目开发的一个阶段性元素，作为纯粹售楼处的功能生命周期有限，如何从可持续发展的角度进行策划与设计，也值得建筑师从理论和实践中仔细考虑。

本次作业的教学针对以下问题对学生进行训练：

1.全生命周期中的适应不同功能的建筑与场地改造；

2.设计初段的可持续和绿色建筑理念、决策和适当的绿色技术

选择；

3.平衡可持续发展和商业实践的项目策划与设计过程； 4.初步了解《绿色建筑评价标准》。

本设计题目为青岛海滨某高端品质的低碳绿色住宅小区开发项项目概况

INTRODUCTION 目中的一处永久性建筑，在开发和销售阶段作为售楼处使用，在销售完成后将会改建成会所及配套设施。设计中对现阶段作为售楼处运营的小区内永久性建筑进行设计，并以售楼处为核心设计社区示范区，作为项目的商业运营窗口，综合展示包括建筑和景观的整体社区生活品质、和低碳绿色社区的理念以及相应技术。同时考虑建筑和场地的全生命周期建设和运营，提出不同运营阶段中满足低碳绿色要求的功能改造方案和可持续改造程序。

本设计基地位于青岛市中心城区内一高端商业住宅开发项目用基地概况

地中心部位。该住宅项目定位为低碳绿色高层住宅项目（包括底层商SITE 业），共分两至三期开发。第一期开发为A、B两地块，其中：A地块

22总用地面积约18,900 m，总建筑面积约117,000m，B地块总用地面

22积约25,000m，总建筑面积约99,000m。本设计基地位于A、B地块和第二期开发地段之间，规划中为城市填海的一部分。基地海岸线展开，包括第二期D1、E1地块西侧临海景观长廊用地部分，总用地面

2积约11,000 m。具体基地范围、项目用地及第一期开发部分的总平面图参见所附总平面图dwg文件。

该住宅小区项目整体基地为原船厂棕地转型开发项目，西北侧临

设计要求 CONTENTS 胶州湾开放海景，东南侧与城市干道接壤，东北侧为码头及公交站点。外围周边为七八十年代建成的住宅区。项目及设计基地位置示意见所附谷歌地球地标文件。

设计从建筑全生命周期的整体策划和自拟任务书开始，以建筑和场地方案设计对以下要求加以落实：

1.建设该小区第一期的售楼处及以售楼处为核心的社区示范

区（示范区区域即为本设计建筑红线范围，详见所附总平面图）建筑设计方案。其中包括：

a.售楼处：总建筑面积不超过1500m

2，若布置室内样板间售

楼处总面积不超过2500m2

。所有具体房间内容及面积需于任务书中自拟，但必须包括以下主要功能部分：

i.开放功能区：接待台、楼盘沙盘区、初步洽谈区（含

水吧）、展示区（包括楼盘概况、建材和绿色技术展示）、视听室、VIP室（可包括红酒室）、儿童活动室、签约室、等；

ii.办公区：包括内部办公室、会议室、档案室、按揭

银行办公室、更衣室、等；

iii.其他如门厅、储藏、安保、交通、物业保洁、卫生

间等空间按需安排设定。

b.第一期三种套型（90m2、140m2、165m

2）的样板间或样板房，可自行选择于售楼处内布置室内样板间或于室外搭建非永久样板房。具体的套型平面详见所附户型图纸。

c.运动健身功能部分：作为小区永久会所功能的一部分，可

与售楼处建筑的一部分同期建设，作为小区设施示范的一部分，也可服务于较早入住的业主；也可预留场地和建筑接口进行第二期建设，待售楼处部分或全部功能转为会所时一并启用，具体步骤需于建筑策划和自拟任务书中确

定。此部分面积不超过1200m2，所有具体房间内容及面积需于任务书中自拟，但必须具备以下主要功能部分：

i.25m室内泳池及附属设备用房； ii.健身房、更衣室、桑拿房、等；

iii.其他如门厅、储藏、交通、卫生间、设备房等空间

按需安排设定。

d.小区整体项目示范区范围内所有区域的场地布置和景观

展示区，包括展示区入口、各景观节点和景观类型展示区、售楼处所需的室外展示区（如室外样板房、建筑技术及材料室外展示区等）、停车场、等。

2.售楼处及社区示范区的全生命周期低碳绿色设计策划及改

建方案设计，以现有售楼处及社区示范区设计为起点，策划售楼处永久性建筑及其全部场地在全生命周期中各开发建设及运营过程中由售楼处变更为会所各个阶段的可持续改建方案，并进行一个或多个阶段的建筑及其场地方案改建设计（其中必须包括作为会所使用的阶段）。

成果要求 FORMAT

时间节点 SCHEDULE

基础资料 DATA

3.改建成的会所可作为小区第一期开发的业主会所，面积不超

2过1500 m；亦可改建成整体小区（包括第一期和第二期）

2会所，面积不超过2500m。上述面积指标不包括1.c条所指运动健身部分。所有具体房间内容及面积需于任务书中自拟，但必须包括以下功能内容：

a.室内功能部分：多功能厅、娱乐室、VIP会客室及红酒室、物业办公室、出租商业空间、等；

2b.运动健身部分：详见前述1.c条，面积不超过1200m，且

不计入第3条所指建筑面积中；

c.室外运动场地：必须包括灯光篮球场（至少半场）一，可

设于建筑物屋顶。其它运动场地可根据需要设置； d.其他场地功能如停车场、景观等按需安排。

4.售楼处、未来改建成的会所及其全生命周期中的各个阶段的方案需按照中国绿色建筑标识二星级标准要求设计。

要求个人独立完成，计算机绘图，完成1号图纸3张或以上。

需要包括以下图纸及内容：

1.分析图及必要的说明：包括理念和策划、全生命周期的发展

策略、改建示意和改建方法、满足绿色建筑标识要求的设计策略和绿色低碳技术应用等；

2.售楼处及楼盘社区示范区阶段总平面图；

3.售楼处及楼盘社区示范区阶段的标准建筑图，包括： a.各层平面；

b.主要立面两个或以上； c.主要剖面两个或以上；

4.会所阶段及其他阶段的设计方案的总平面示意图和以下标准

建筑图：

a.各层平面；

b.主要立面一个或以上

c.主要剖面一个或以上（立面和剖面如果与售楼处阶段方案

比较改建不多，可用示意图或分析图替代）；

5.说明设计构思的透视图、模型、文本、多媒体文件等。

第一周：确定设计方向，编制设计任务书，提出基本设计概念构思和全生命周期设计策略；

第二周：完善设计构思，初步确定各阶段总图、形态、空间模式和布局、及改建方式，选择低碳绿色的适用技术；

第三周：完善设计，确定低碳绿色的改建方式和技术选型，深入形成设计图纸；

第四周：完善相关分析说明，绘图表现。

1.楼盘开发项目区位图（Tsingtao_site_location.kmz）

2.地形图及楼盘第一期开发总平面图（Tsingtao_site.dwg）3.开发项目整体分析及第一期方案设计，以及需设立样板房的 3

第一期主要住宅户型设计（Tsingtao_site_Intro.ppt）

参考资料 REFERENCES

中华人民共和国建设部：《绿色建筑评价标准》，GB/T 50378-2006，2006。

中华人民共和国建设部：《绿色建筑评价技术细则（试行）》，2007。中华人民共和国住房和城乡建设部：《绿色建筑评价技术细则补充说明（规划设计部分）》，2008。

第二篇：售楼处工作手册

目

录

第一章 销售部组成构架

1、部门职责

2、工作架构

3、岗位职责

第二章 销售人员入职、离职

1、入职评定标准

2、离职程序

第三章 售楼处管理制度

1、早班例会

2、考勤制度

3、销售人员管理条例

第四章 客户接待制度

1、客户接待

2、电话

第五章 客户登记制度

第六章 成交程序

1、定金、收据

2、签署认购书

3、办理签定房地产买卖合同，银行按揭等手续

4、填写客户跟踪记录

第七章 业绩判定及考核

1、业绩判定

2、业绩考核

第八章 培训

1、培训目的

2、培训内容

第九章 行政要求

1、公司人事管理

2、公司了解

3、专业知识

4、文具认领制度

5、服装管理制度 第一章 销售部组成构架

一 部门职责

1、从公司销售部门的角度向公司提供整体发展的建议

2、参与公司发展策略的制定与实施

3、配合公司整体发展制定相应的部门发展和各阶段计划

4、销售工作的组织、管理工作

5、公司销售人员的培训、选拔和推荐工作

6、各相关部门与发展商、外协单位的协调工作

7、销售过程的监控及业绩评估和表彰

8、搜集当地房地产市场信息，及时反馈公司相关部门

9、参与公司项目销售策略的制定

10、与公司策划人员共同组成项目策划小组，进行项目的前期准备

11、项目档案的建立

12、协同策划部进行销售资料的准备

13、参与选择外协公司

14、进行项目操作前的培训

15、进行销售工作中策划延伸

16、销售过程中与发展商的及时沟通

17、销售过程中将信息及时反馈给策划人员，对项目进行修正

18、协同公司财务部门对项目销售进行结算和总结

19、对销售人员进行项目的培训和素质的培训 20、对老客户的售后服务延伸 二 部门工作架构

销售部经理

↓ ↘ ↘

销售主管 秘书 销售代表

三 销售部岗位职责

销售部副总经理/营销总监：

1、参与公司总体发展目标的制定

2、参与公司发展的相关关系分析

3、制定公司销售管理细则

4、制定公司销售工作的内部激励和奖惩办法

5、销售人员的招聘工作

6、协同人力资源部对销售人员个人提成计划

7、对全体销售人员培训计划的制定和实施

8、各个项目销售计划的核实、审定和监控

9、协同资料研究部对竞争对手的资料搜集

10、综合平衡销售小组的能力、经验和特长

11、针对具体的销售业绩差的项目的专案研究

12、每周巡视项目现场

13、及时了解销售情况

14、对各个项目的工作实施情况的考核、绩效评估

15、组织项目销售人员和销售负责人的系统培训

16、协调各个相关部门之间的关系

17、协调客户纠纷

18、客户长期售后服务和跟踪

销售经理：

一、工作原则

（1）以身作则为前提，充分发挥销售代表的能动性为基础，做好销售现场的行政管理工作（2）监督、培养、提升销售代表的业务能力，提高销售业绩为目标

二、功能

（1）销售人员管理（培训、考察等）（2）销售管理（销控、与发展商沟通）（3）统计信息（客户统计、问卷）（4）销售建议（与策划部沟通）（5）保持服务水平

（6）向公司反映项目销售情况（7）代表公司执行规章制度

（8）负责整个项目销售（监督员工跟进客户）

三、职责

（1）针对项目，对销售人员进行培训、考核及择优录用和组建该项目的销售团队等有关工作。

（2）安排销售人员实际作息时间与轮休。

（3）监督销售人员出勤情况，发现问题及时解决或向上级汇报。（4）负责督促销售人员跟踪意向客户。（5）负责督促销售人员的考勤及仪容仪表。

（6）考核销售人员实际操作水平，并适当给予辅导。

（7）了解销售进度，了解员工思想动态，组织会议进行交流、沟通，鼓励士气。（8）每天核实销售情况和销售人员提成情况，并做好统计输入电脑。（9）及时处理售楼现场客户纠纷，若不能解决应尽快向上级汇报。（10）协助代理公司销售活动的开展及其它日常事务的管理。

（11）做好每日工作报告和每周工作报告及每月的销售总结，并及时汇报上级。（12）每月统计成交客户及意向客户资料上报公司，并确保资料的真实性。（13）协调与发展商之间的关系，创造良好的工作环境。

（14）外地销售经理与公司对接应保持每周及每月项目情况汇报，以便公司及时掌握异地项目的销售及各方面情况。

（15）负责老客户的售后服务工作。（16）项目结束时的文具交接工作。

四、职权

1、正确掌握市场

（1）参与策划部门的市场需求预测（2）季节、气候变动分析（3）购买动机调查（4）败因分析

3（5）竞争者分析

（6）情报的搜集和反馈

2、参与销售策略的制定（1）项目营销战略（2）销售通路策略（3）销售流程的制定（4）市场细分战略（5）人员销售促进战略（6）广告策略

（7）操作失误的应变（8）潜在客户的整理

（9）销售人员的销售技巧及配合（10）现场气氛的营造（11）部门的协调与沟通

3、合理设定销售目标——每月底报下月计划（1）阶段销售目标的设定

4、建立销售计划（1）销售人员的配置

（2）销售人员的工作日程安排（3）销售思路的组织（4）销售网络的执行

（5）工地现场包装的效果（6）销售工具的准备

5、具体实施工作与安排

6、挖掘销售人员潜力

7、项目的执行、监控与评估（1）销售执行与监控

（2）销售人员配置与调整（3）时间的管理（4）进行绩效考核

（5）薪金及奖励提成的审定的批准（6）与上下级的协调与沟通（7）其它部门协调（8）销售竞赛

8、部门协调工作

五、任职要求

1、思想品德

2、知识水平

（1）专业管理知识

（2）法律、法规及行业规范（3）工作能力

销售主管：

（1）协助销售经理处理售楼处的日常业务。

4（2）协助销售经理完成及核对当日的销售进度。（3）协助相关销售活动的现场管理。

秘书：

（1）负责项目相关数据的整理。（2）项目档案的建立。

（3）项目各项表格的使用及统计。（4）负责项目销售小组人员的考勤。

（5）负责项目总销控并及时汇报销售经理。

（6）负责督促收集销售人员提交的客户反馈意见并汇报销售经理。

（7）负责督促销售人员提交每周客户分析，并作汇总资料上报销售经理。（8）销售经理不在现场时，代替销售经理处理售楼处现场日常事务的管理。（9）负责收取销售代表每周和每月的工作总结并上交销售经理。

销售人员基本要求：

（1）遵守公司有关的规章制度（2）开盘前对项目的调研

（3）协助策划工作的现场布置和其它工作

（4）每日早晨清洁现场、烟缸、茶杯的及时清理

（5）销售人员自我约束的礼仪规范和标准用语；禁止与客户发生冲突；禁止在现场看报和杂志等；禁止议论、评价客户；在指定的区域用餐；（6）客户的接待与介绍

（7）与客户培养感情和沟通，增强亲和力（8）下班前现场的整理工作

销售人员岗位职责：

（1）掌握楼盘的结构，功能，技术指标及工程造价，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题；

（2）善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象；

（3）服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销企业楼盘；（4）代理法人与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行；（5）努力做好售后服务工作，及时走访客户，反馈楼盘质量信息；

（6）每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进策划，以提高工作的计划性和有效性；（7）负责及时回收楼款；

（8）努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；（9）熟悉法律法规及行业规范；

第二章 销售人员入职、离职

一、销售人员入职评定标准

1、入职初试程序 应聘人员应提交个人基本简历。初试由营销代理中心销售经理负责面试工作，考核应聘人员对房地产基本知识的了解及熟悉程度，经评判筛选后安排进入复试阶段。

2、复试程序

复试工作由营销中心营销总监负责，考核应聘人员的录用工作。在呈报代总经理审核同意后，通知应聘人员被录用，并呈报公司行政部办理入职手续及安排具体工作。

3、面试入职级别评定

营销总监根据入职人员简历中对房地产行业的熟知程度评定入职销售人员的级别，可分 为三个级别标准：

正式业务员 直接从事过一年以上房地产二级市场的销售经验，至少全面完成一个楼盘的销售工作，表达能力较强，形象面貌佳，具有亲和力，大专以上学历。

实习业务员 有两年以上工作经验，从事其他销售行业或酒店工作经历，表达能力较强，具有亲和力，大专以上学历。

见习业务员 有两年以工作经验，无房地产销售经验，但经面试判定后具备基本可培训素质，大专以上学历。

注：正式、实习级标准可经过评定后直接录用。

见习级标准须经过3—7天实习期，不计薪酬。

4、入职后的程序

根据销售代表的综合素质，安排到公司的售楼现场进入实习试用阶段。实习试用期阶段 的考评时间为一个月，在此期间能够按照售楼处的规定完成各项任务，方可被正式录用。

5、薪酬标准

正式业务员 基本工资

元/月，每月可享受带薪假期4天，并可享受公司给予的其他额外奖励及补助。

实习业务员 基本工资

元/月，每月可享受带薪假期4天，并可享受公司给予的其他额外奖励及补助。

见习业务员 基本工资

元/月，每月可享受带薪假期4天，并可享受公司给予的其他额外奖励及补助。

（注：如属外地项目，薪金标准示该项目情况而定。）

二、销售代表离职程序

1、销售代表离职需提前1个月以书面形式提交辞职申请，并经公司同意后方可离职。

2、销售代表离职时需退还在职时所领取的各项物料。（如：文件夹、计算器、公司徽标、客户资料交接等）

3、销售代表所应得提成，公司会在结算代理费后支付。

第三章 售楼处管理制度

一、早晚班例会

销售人员每天到岗后或离岗前利用半小时时间召开例会，向销售经理汇报前一天的工作总结，并由销售经理安排当日的工作计划。

二、考勤制度

1、销售人员上班实行签到制，不得迟到、早退，无故缺勤、离岗。工作时间：早班：8：30AM----6：00PM

晚班：9：30AM----8：00PM（根据项目情况具体排班）。午餐时间：安排统一就餐，按分班就餐（根据项目情况具体安排）。

2、休息安排：销售经理根据项目实际情况在周一至周五每天安排一名到多名销售人员休息。

3、节假日及广告日：均不安排休息，广告日视项目情况具体安排上下班时间。

4、病事假的请假手续

①、病假：销售人员因病假需要休息，须有正规医院证明并由销售经理审批。

②、事假：事假手续必须至少提前一天书面申请，由销售经理审批，事假不足半天者按半天计。

③、休息：如要休息必须提前一天知会销售经理，非特殊情况销售人员当天不能打电话告知休息，否则按旷工处理。

5、处罚 ①、迟到

销售人员每月若迟到三次（含三次）以内，且每次不超过10分钟者免罚，若迟到四次（含四次）者，第四次开始处以罚款；若迟到四次以上者，视情况上报公司，交由公司行政部处理。

②、早退

早退10分钟以内（含10分钟），处理方法与迟到情况同等。③、签到

代人签到者第一次取消双方当天接待客户资格，停盘一天；重犯者予以停盘两天；第三次退回公司，交由公司行政部处理。④、旷工

销售人员无故迟到半小时以上一次者按旷工处理，并取消当天接待客户资格，停盘一天；累计两次者，退回公司，交由公司行政部门处理。

6、抽查

各售楼处销售经理每周六、周日两天内将下一周销售人员排班安排表传真回公司。公司行政部门会按各售楼处的排班表每周不定期地在上下班时间进行现场签到抽查（以电话形式进行，必须是本人接听），其目的是为了保障销售部考勤制度的严肃性，反映出销售队伍纪委的严谨性和工作作风。

三、销售人员管理条例

（一）、工作守则

1、专业操守

销售代表的职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售代表应任何时间都要维持专业态度——“以客为尊”经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。

2、守时

守时应是一个销售代表所具有的最基本的工作习惯，不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。

3、纪律

销售代表必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例。

4、保密

销售代表必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。

5、着装

在售楼处（或展销会）必须穿着公司统一制服及佩戴员工卡。

注：销售代表因工作欠佳或达不到公司要求，经提醒，仍未有改善者，公司有权提前终止聘用。

（二）、礼仪守则

1、销售人员服装要求

①、按照公司要求着统一制服 ②、衣着整齐、干净

③、公司徽标佩戴位置统一在左上胸，明显、端正，并戴好工作牌。

2、仪容仪表

①、女职员需淡妆上岗，发型文雅，整洁得体，不得披头散发，不浓妆艳抹，不得涂深色口红和深色指甲油；手上饰物不得过多及太夸张。

②、男职员发型需端庄大方，不可留长发，以齐耳为准，不可留大鬓角小胡子。

③、严禁工作时间在售楼处大声喧哗、嬉戏、酗酒、勾肩搭背、赌博、抽烟、打牌、下棋、吃零食、化妆、闲聊及不文明言谈举止等一切有损公司形象，影响正常销售工作的行为。④、销售人员不得利用上班时间占用售楼处电话“煲电话粥”，打声讯台，一经发现将给予严厉处罚。

⑤、在工作时间和工作场所内销售人员之间发生争吵打斗事件，则无论任何原因双方均辞退，；若销售人员与客户之间发生争吵打斗，则立即辞退销售人员，并扣除其在该楼盘所得之提成。

⑥、销售人员应充分尊重销售经理的意见，严禁销售人员与销售经理发生争执，若销售经理工作有意见可呈书面建议给项目组，不可直接越级上诉。

3、工作态度与准则

①、销售人员辞工或被解聘，业绩有效时限为离开工作岗位之前，交足定金并签认购书为准。

②、所有销售房号以现场销售中心为准，未经过现场销售中心而通过其它途径成交房号一律不计入当事售楼员业绩，作为公佣处理。

③、退房不计提成，已提成的在第二个月的提成中等额扣除。

④、销售人员必须严格遵守现场的各项管理，服从现场销售经理的统一管理。

⑤、销售人员在工作上如有任何问题，不得私自处理，私自越级对接，必须及时反馈给销售经理，实行统一的规范化逐步对接和处理。

⑥、销售人员必须保持各自岗位及桌面的整洁，与工作无关的杂物、水杯一律不准放在桌面上。

⑦、销售人员应有成本控制意识，不得随意浪费任何宣传资料和物品，不得有损害开发商的整体利益之行为。

⑧、所有销售文件都属于内部重要的保密性资料（包括认购书、价格表及各种相关协议合同书等相关文件），任何人不得未经许可而随意使用和派发。

⑨、销售人员应保管好各自资料、物品等到，接待工作结束后，应自动清理桌面，并将椅子归位。

⑩、工作期间，销售人员应紧守在各自的岗位上，保持良好坐姿，严禁伏桌休息等一切有损售楼处形象、影响正常工作秩序的现象。

⑾、销售人员应做好当日业务登记，若当日未登记的于次日一上班补上，过期不予补登，销售跟踪期以七天为周期。

⑿、销售人员要求在每月5日前将上个月的工作总结进行书面总结，并提交销售经理，以便上报项目组。

⒀、销售人员在任职期间如有违法或违返公司规章制度者，视情节严重给予口头警告、书 8 面警告、扣减提成直至解雇。触犯律者移交司法杨关处理。

⒁、对惹事生非、拉帮结派、无中生有、有为破坏业务工作的销售人员即刻解雇并视情节轻重给予罚款。

⒂、转让房由项目组设专人统一管理，转让房号应及时通知现场销售经理，销售人员不得蓄意参与任何形式的“炒楼”或私下洽谈转让房，一经发现立即解雇。

⒃、销售人员的业务范围为联系客户、谈判、签认购书、带客户交定金、催交房款、签合同、协助办理按揭、通知交余款、入住通知等；由于销售人员个人原因导致签错认购书、合同、卖重房号、卖错房型、房号、栋数、计算错误及未给客户讲明楼盘要点而导致客户吵闹、退房、赔偿等，项目组视情节轻重给予相应处罚。

⒄、房号管理：房号统一由销售经理管理，出现差错，责任由现场销售经理完全承担。落定前必须确定有无该房号，并认真核对，确保万无一失。对未交定金的客户，销售人员不得私自承诺保留房号。

⒅、销售人员不得自行向开发商要求优惠客户，更不能随意承诺客户有优惠。

⒆、销售人员应共同维护公平竞争原则，坚决杜绝使用不正当手段，蓄意挑选客户的行为，蓄意制造任何形式的恶性竞争现象。⒇、销售人员之间应相互监督，对一切不良现象及违反现场纪律者，都应及时汇报现场经理。

四、销售现场所需表格

1、客户登记本（来访客户登记本、个人登记本）

2、电话来电登记本

3、销售人员签到本

4、例会记录本

5、每周报表

6、每月报表

7、客户需求登记本

8、筹码登记本

9、每日小结登记表

第四章 客户接待制度

一、客户接待程序

1、接待方式

①、接待顺序：以当日上班签到为序，以个人或组为单位排序，进行轮流接待客户。

②、销售人员严格按顺序进行业务接待，无论是何种客户，都视为正常客户，不能挑客，抢客。（本项目工作人员除外）

③、若轮到的销售人员因个人情况不在，则跳过不补，视为轮空

④、若客户来访时主动找某销售人员，须主动将客户转交给该销售人员接待，事后进行登记核查。⑤、已作登记或已成交的老客户带新客户来访，如老客户主动找回原销售人员则转交新客户，反之则视为正常轮序接待。

⑥、当值销售人员都应清楚自己的接待顺序，没有特殊原因，不准擅自离岗或打乱次序，如有特殊情况，应向现场经理申报，及时找人替换。

2、轮序规定

①、客户到访时，轮候销售人员在客户进门之前能认出客户，并指明登记本依据的，即可不 9 计顺序优先接待，若期间已由其他销售人员接待中，可即时表明情况，由其接待已接待人员不得有异议,若出现销售人员虚报、谎报、误报老客户的，则此客户的所有意向权利归属前者（视情况而定）。

②、若上门客户指明要求某位在场销售人员为之咨询并能说出其性别、姓氏时，即由该销售人员接待，并不计入业务顺序，保留其接待新客户资格（电话客户除外）。

③、凡是销售人员自行错过客户的接待机会均不补偿，视为轮空。但若因公司或领导安排任务而导致离开现场并错过机会，过后给予补接新客户接待一次。④、当班销售人员在接待客户时，需短时间内以间接的方式询问客户先前是否到访并由谁接待过，一经确认应主动告诉在场的前接待该客户的销售人员并由其接待，不计入接待顺序，原接待销售人员按顺序再接待新客户；若前接待客户的销售人员不在，现接待的销售人员视为义务接待，保留新客户接待资格。⑤、若轮到销售人员接待新客户时刚好老客户来访，可委托其他销售人员作义务接待或自行放弃新客户。

⑥、销售人员正在接待上门客户、老客户或与客户签约，轮到其接待时，可委托其他销售人员作义务接待，其接待新客户机会保留（只能选择其一）。

⑦、如当班销售人员恰好轮上义务接待时，其义务接待工作由其他销售人员依顺序跟上，其接待客户机会保留。

⑧、销售人员不得经任何理由中断正地在接待的客户。如因客户强烈要求更换销售人员，成交业绩归属后者销售员。

3、接待流程 ①、在客户上门时应由销售代表注意观察客户是否到来，并根据具体的接待顺序进行客户接待。

②、携带销售工具，面带微笑，对客户问候“您好” ③、将客户迎进销售现场时，先将客户引领到楼体模型进行概括性介绍；

④、请客户在洽谈台旁入坐，打开销售工具进入销售程序的第二阶段，针对客户的需求，就项目的情况进行系统的讲解； ⑤、当客户发生疑问时，应详细、耐心地倾听客户的疑问，并不断点头表示清楚客户的疑问，在客户停顿时进行解答；

⑥、在对客户的疑问解答完毕后，应引领客户到样板房参观，并在参观过程中，将详细的楼盘情况和特点进行介绍，注意观察客户在参观过程中的反应，在内心深处对客户作出判断，并考虑客户的疑问点，并相应地给予解释，以消除客户的疑问；

⑦、在客户看完样板房后，引领客户返回销售现场，落座洽谈台，询问客户要求，作相应的置业计划；

⑧、进行“扎口袋”的工作，渲染现场销售气氛，注意与销售经理和其他销售人员进行配合，争取客户尽快落定。⑨、在客户表示或考虑后，将自己的名片及楼盘资料递交客户，同时强调自己的姓名和电话，并请客户在客户登记表上进行尽可能详细的记录；

⑩、将客户送出门，对客户表示“因为好单位所剩不多，请尽快作决定，有什么疑问请打电话给我”“请慢走”等等话语；

11、回到洽谈台进行清理，并将桌椅摆放整齐；

12、在自己的客户等基本上，对客户进行详细的客户记录；

13、应记住客户的姓名，若客户再次上门时应马上能够叫出客户的名字；

二、电话接待服务

电话接待服务的基本要领：礼貌、准确、高效

1、带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境；

2、接听电话的礼貌用语：“您好，××× ”，或“早上好”等；切记以“喂”作开头；

3、接听客户电话时，声调应表现出“友好、亲切和动听”的接待态度

4、对于客户的询问，应简单明了地给予解答，在登广告时应注意在给客户清晰明了的解答同时，尽量将解释的时间缩短，邀请客户到达现场观看；

5、呼应：在电话中的长时间沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：“是、对、嗯、很好、请继续说”等；

6、接错或打错电话时，应避免生硬地说：“你打错了”，而应礼貌地说“这是昌华公司，电话号码是XXX，您要打的电话号码是多少？”，这样不会使对方难堪。

7、当对方激动时或言辞过激时，仍应礼貌待客，保持冷静、平静对答； a 以柔克刚：待对方讲完后，平静地表述自己；

b 沉默是金：用停顿、沉默相待，只听对方叫骂，不随声附和，不反驳，也不打断对方，先让对方发泄；

c 冷处理：听完后表示：“您的意见我可以向上级反映，有结果我会马上通知您。”

8、通话过程中应突出重点，应注意： a 口齿清楚

b 语速不要过快

c 语音、语调要注意调整

d 语音适中，如：当信号出现问题时，注意不要叫喊；

9、在通话结束时，对客户表示感谢“谢谢、再见”，待客房切断电话时再挂电话；

10、对客户电话数量进行相应的登载，最后由项目负责人及时填写和汇总；

11、再给客户打电话时，应注意给对方的通话时间，以避免打扰客户的休息。

第五章 客户登记制度

为加强客户管理，增强销售人员的客户跟踪意识，为客户提供更好的服务，要求销售人员在客户登记上做到仔细认真。

1、客户接待实行现场统一登记，统一存放，专人管理。销售人员必须严格按规定，认真做好客户接待登记，详细记录客户信息，并以此作为客户成交重要依据。

2、销售人员使用统一发放的个人客户登记本。

3、销售人员个人客户登记本由销售经理签字确认并统一发放。

4、公用客户登记本和个人客户登记本的必须一致。

5、个人登记本实行专页制。登记本每一页只可记录一位到访客户的情况。

6、个人客户登记本实行编号制，对每一位客户进行编号，以客户到访问的先后次序为顺，且要与公用客户登记本一致。

7、销售人员须将客户的到访日期、客户姓名、联系方式、客户需求、客户反馈意见等信息记录清楚，且要与公用客户登记本信息一致。

8、客户有效期为七天。即客户到访登记之日起七天之内，此期间内销售人员要进行客户跟踪，过期作废。如该客户之后到访，事先并未要求找回原销售人员，其他销售人员可以进行接待，如成交业绩属后者，原销售人员不得与之分单。

9、如同一客户再次到访或销售人员与之进行电话联系，销售人员到访日期、需求、反馈意见、接待情况等详细情况记录在客户的专页，有效期可以顺延七日。

10、个人登记本不得留空页、断号、漏登，如出现立即通知销售经理，由销售经理签字注销或确认。

11、在有效期内任何销售人员都有责任、有义务在原销售人员不在的情况下，为其做好义务接待，其接待新客户机会保留。

12、如个人登记本已登记完毕后，可向销售经理领取，销售经理必须签字确认。

13、销售经理必须不定期地对销售人员的个人登记本进行抽查，如发现有登记空页、断号或者是客户情况登记不清、客户跟踪有作假等情况、可按公司规定进行处罚。

14、公用登记本出现客户登记冲突的，以有效期为准，并以先登记者为准。

第六章 成交程序

一、定金、收据

1、定金一律由发展商财务收取，如因财务人员不在则由现场销售经理代为收取（具体项目根据情况而定）。

2、交小额定金原则上要求24小时内补齐全部定金，具体情况具体处理。

3、开出的收据一定注明房号、金额、外币要注明编号，外销人士需收取佣金（标准另定）。

4、销售人员不准收取任何款项，否则即行辞退，并追究其责任，对代客户垫付定金而被罚没的概不退还。

二、签署认购书

1、认购书应由销售人员本人填写，客户签署姓名。

2、认购书上内容一律不得涂改。

3、销售人员不得私自承诺任何超出认购范围的内容。

4、认购书内容的填写，销售人员须对此有复核的责任；销售经理负责签名审核认购书内容（视情况而定）。

5、签署完毕的认购书一律交由销售经理负责保管。

三、办理签定房地产买卖合同、银行按揭等购房手续

1、认购书签定后，销售人员有责任及时通知客户在规定的时间内交款并办理购房手续。

2、销售人员应积极配合开发商办理按揭工作。

四、填写客户跟踪记录

1、按表格要求详细填写客户资料。

2、登记时每个客户登记一页，不得掉页，并填写好销售信息反馈表。登记时不得私自涂改、损坏。销售人员不得私自检查，翻阅或复印他人客户跟踪记录，如需核对，须有销售经理在场。

3、当销售人员离职或销售完毕后，《客户登记本》须全部交回公司。

第七章 业绩判定及考核

一、业绩判定

1、客户判定准则：以所接待客户留下准确联系电话并上交销售经理的《到访客户档案》为依据，并要与公用客户登记本信息一致，且未过有效期。

2、为树立团结互助的团体精神，有关业务交叉由销售人员自行解决，协商不成，由销售经理分配处理。

3、家庭购房时，夫妇、父母、子女视为同一客户，其他亲戚不作同一客户处理（视情况而定）。

4、企业购房时，股东视为同一客户，其他不作为同一客户处理。

5、熟客介绍新客户，以取得新客户的联系电话并且新客户到访售楼处时指定某销售人员姓氏为准，且要有客户登记为准，否则视为首次来售楼处接待。

6、如遇两个或以上客户对同一物业有意向时，以先交定金为准。

二、业绩考核

1、销售人员到售楼处上班满一个月后，可参加项目销售冠军的业绩考核。

2、评定“销售冠军”必须以签定认购书为基准。

3、每月的销售冠军可根据公司的相关规定给予奖励。

4、末位淘汰制

A：新入职销售人员的月销售业绩累积三个月都处于末位时，公司给予解雇。

B：已转正销售人员如本月销售业绩处于末位，公司则将其待遇降级；如下个月的销售业绩不在末位，将恢复待遇等级。如连续两个月都处于末位，公司则给予调离岗位或解雇。

第八章 培训

一、培训目的

目的：职员的工作成绩和日常表现由他们的知识、能力，和态度所决定。相应地，需求为基础的培训过程主要就是把能够帮助受训人员提高日常表现的有关知识，技能和如何养成正确的态度等传授给他们，使职员在实际工作中能达到职务对他们所希望的那个层次。

二、培训内容

培训内容提要：专业技能、管理技能、销售技能

一、专业技能：基础专业技能、专业领域知识

二、管理技能：销售经理→A经营团队：制定计划、执行计划、控制执行活动、团队的自我超越

→B经营自己：行为准则、培养自己的领导力

销售代表：客户管理、自我管理

第九章 行政要求

一、公司人事管理

1、公司对售楼处进行现场监控，拥有人事管理权，可根据项目销售情况进行人员调配。

二、公司企业文化

1、公司概况及发展

2、公司流程

3、公司规章制度

三、专业知识

1、房地产基本知识

◆房地产概况及市场状况

◆工程相关知识

◆测绘常识 ◆规划国土局房产常识

2、销售基本知识

◆销售技巧

◆销售基本操作流程

◆房地产法律基本知识

◆合同签署知识

四、文具认领制度

1、售楼处因销售所需要的一切文具由销售经理统一向公司行政部申报领取并登记，然后统一发放。

2、销售经理调动工作岗位或离职之前，应做好工作交接手续，并且将售楼部所有的一切相关资料整理移交给下一位负责该项目的销售经理。

3、销售人员调动工作岗位或离职之前，则由销售经理收回该销售人员所领取的文具及客户登记资料。

五、销售人员服装管理规定

为了规范公司销售人员着装和公关形象，体现公司的精神面貌，公司在服装管理方面规定如下制度：

1、实习期公司根据实际情况制定工服；

2、试用期间公司将收取制服全额服装款，制服金额将视情况而定；

3、正式员工的制服款由员工和公司各付50％；

4、连续在公司工作满1年的员工，公司退还50%的制服款额

5、在工作不满1年自行离开公司及因违反公司规定或业绩不合格而被解雇的员工，服装款不予退还。

（注：如属外地项目，有关费用示该项目情况而定。）

第三篇：售楼处规章制度

售楼处规章制度

1、作息时间

5月份至10月份

早7:30—晚5:30

10月份至5月份

早8点—晚5:00.除正常休息外请假必须提前申请，否则视同旷工处理。值班人员请假自行找人替班。迟到早退罚款10元，旷工视情节严重最低扣除3天工资。

2、分组值班

每组值班一周轮流值班，值班组承担售楼处卫生工作包括门口、地面、沙盘座椅及售楼资料工具的整理工作。

值班组除卫生外负责售楼处正常工作下班时间后的值班，每班暂定2人。

3、售楼员进行轮排，按顺序进行接待客户，接待客户的售楼员在门口站岗值班，直至接到客户，下一个售楼员接着站岗值班。售楼员在接待过程中尽量一人进行解答接待，如需要可以求助其他售楼员或经理，被求助者不得拒绝。售楼员在接待过程中其他售楼员尽量不要插话，以免影响售楼员思路，熟人除外。售楼员在接待客户后要送到门外，整个接待过程应超过15分钟。接待客户不能空岗，轮排至谁直接接待，接待客户应主动开门接待客户，因个人原因未能及时接待罚款10元，此轮轮空；因公事未能接待客户的轮排下个人进行接待，事情办完后补轮排。

4、售楼员进行接待客户后当日内必须进行登记，如发生撞单以登记为准，如无法确定协商解决，协商不成，奖金收于售楼处作为公用基金不予发放。

5、售楼员在解答客户问题时必须按照相关培训资料进行解答，在不知道情况下不得私自瞎编，及时向经理或知道的同事询问。尽量不要用不知道，不清楚等语言敷衍客户。

6、售楼员要熟悉专业术语，熟练掌握楼盘房源，价格，面积，户型等基础知识，必须脱离档案文件，在任何时间，任何地点都能详细介绍房源。

7、客户成交后必须当天建档留查，并登记在成交统计表，以后客户的每笔补款等要及时填写。客户成交后要和成交前态度一致，并告知老带新政策，争取发展新客户。不定期进行抽查回访电话，如未打回访电话罚款10元/客户/次。

8、售楼处售楼经理负责制，售楼员必须做到精诚团结、有团队合作精神、服从经理安排、有责任心、维护公司利益形象。如有违反，视情节严重最低50元。

第四篇：售楼处施工

目 录 第一章 概 述...................................................1 1.1编制说明.............................................................................................................................1 1.2 编制依据...........................................................................................................................1 1.3工程概况............................................................................................................................2 1.4 工程简介及主要装修内容：...........................................................................................2 第二章 施工组织与管理............................................3 2.1 精装修工程承包管理原则...............................................................................................3 2.2工程总体目标....................................................................................................................3 2.3技术准备............................................................................................................................4 2.4装饰界面交接方案............................................................................................................4 2.5 施工总平面说明...............................................................................................................5 2.6乙供材料管理....................................................................................................................6 2.7施工机具准备....................................................................................................................7 2.8 劳动力组织与管理...........................................................................................................7 2.9 工程资料管理...................................................................................................................9 2.10 甲供、甲指乙供材料管理.............................................................................................9 2.11系统调试配合方案........................................................................................................10 2.12 项目组织与相关部门的协调.......................................................................................10 第三章 主要项目施工方案.........................................15 3.1 轻钢龙骨石膏板吊顶...................................................................................................15 3.2 室内墙、顶乳胶漆.........................................................................................................18 3.3 墙纸、墙布装饰施工.....................................................................................................20 3.4 墙面砖粘贴工程...........................................................................................................21 3.5地面砖铺贴......................................................................................................................24 3.6防水涂料施工..................................................................................................................25 3.8木饰面施工......................................................................................................................27 3.9 实木复合地板...............................................................................................................28 3.10 地面地毯铺贴...............................................................................................................30 3.11 电器管线敷设施工.......................................................................................................31 3.12管内穿线绝缘导线安装................................................................................................33 3.13 薄壁不锈钢及坡边管件安装.......................................................................................34 3.14卫生洁具安装施工........................................................................................................34 3.15木门安装........................................................................................................................35 第四章 施工进度及工期保证措施...................................38 4.1施工段划分与施工顺序..................................................................................................38 4.2工程形象总进度计划（见附表）..................................................................................38 4.3甲供材料、指定分包商进场保证措施..........................................................................38 4.4劳动力的管理保证措施..................................................................................................38 4.6施工材料供应的保证措施：..........................................................................................39 4.7 施工组织技术措施.........................................................................................................39第一章 概 述 1.1编制说明 本工程为青浦朱家角普泰路西侧B1B2地块售楼处精装修工程，具有质量要求高、施工工艺精细、作业层面小、工期短等特点，为满足业主及总包要求，特别针对本工程特点编制精装修承包施工方案。本公司作为精装修承包商牢固树立质量创优的意识，对本工程装饰深化设计、组织计划、资源应用、施工管理、施工质量、安全、消防、文明施工、分包管理、成品保护、售后服务等进行全面策划，充分发挥多年积累的精装修管理经验，协同业主、总包和监理共同把关，做到安全无事故、文明施工标准化，确保工程的施工质量达到一次性验收合格等级，保证在招标文件要求的期限内完成所有工程内容。本精装修工程施工方案既是本项目运作实施的指导性文件，也是作为对业主总包的承诺及本公司信誉保证的有力措施。1.2 编制依据 1.2.1青浦朱家角普泰路西侧B1B2地块售楼处精装修工程招标文件； 1.2.2青浦朱家角普泰路西侧B1B2地块售楼处精装修工程图纸及现场实际情况； 1.2.3 《工程建设标准强制性统一标准》2002年版； 1.2.4 《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300－2013）； 1.2.5 《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2011）； 1.2.6 《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327－2002）； 1.2.7 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325－2013）； 1.2.8 《建筑内部装修防火规范》（GB50222-95）； 1.2.9《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）； 1.2.10《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2012）； 1.2.11《灯具一般安全要求与试验》（GB7000－2007）； 1.2.12《室内外灯具光度测试》（GB9467－2000）； 1.2.13《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）； 1.2.14《国家建筑标准设计图集》（99S304）；上海宏誉建筑装潢有限公司

1.2.15《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）； 1.2.16《建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准》（GBJ-88）； 1.2.17《陶瓷大便器冲洗功能试验方法》中国行业标准（JC502－93）； 1.2.18《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）1.2.19《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）1.2.20《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）1.2.21《建筑材料放射性核素限量》（GB6566）1.2.22《木结构工程质量验收规范》GB50206-2012； 1.2.23其他现行的相关规范、标准、规程。1.3工程概况 1.3.1工程名称：青浦朱家角普泰路西侧B1B2地块46#楼精装修工程 1.3.2工程地址：青浦区朱家角镇沙淀中路普泰路交汇西北角 1.3.3业主单位：上海青腾房地产有限公司 1.3.4总承包商：上海建工二建集团有限公司 1.3.5总设计商：集艾室内设计（上海）有限公司 1.3.6监理单位：上海港申建设管理有限公司 1.3.7工程性质：室内精装修 1.3.8承包范围：46#楼一、二、三层室内精装修 1.3.9装修面积：约1500平方米 1.3.10质量等级：一次性验收合格率100% 1.3.11工 期：总工期57个日历天。开工日期：2014年11月5日 竣工日期：2014年12月31日 1.4 工程简介及主要装修内容： 本工程位于上海青浦区朱家角沙淀中路普泰路交汇处，为联排别墅售楼处。主要装修内容：户内水电管线、开关插座和灯具等安装调试；室内吊顶、内墙顶棚涂料、实木复合地板铺装，橱卫间墙地砖、洁具五金安装；走道吊顶、顶 上海宏誉建筑装潢有限公司

面涂料、墙面木饰面、墙纸铺贴、地面地毯铺贴；其他弱电、排水、空调、门窗、吊柜家具等。第二章 施工组织与管理 2.1 精装修工程承包管理原则 精装修承包管理方是精装修工程第一责任人，即整个精装修项目的总协调人，它以工程总体目标为核心展开工作，确定各目标实施方法，制定实现目标的保证措施，以积极负责的态度为业主提供全过程、全方位的管理服务，主动协调与业主、总承包、监理、设计人、业主指定分包、供应商的关系，对项目安全、质量、进度、文明施工、交房验收、维修整改等工作进行实施全方位动态控制，保证整个精装修工程的顺利完成。2.2工程总体目标 2.2.1工期目标：累计工期57天（2014.11.5-2014.12.31）2.2.2 质量目标：一次性验收合格 合格率100% 验收批合格率：主控项目100%，一般项目95%以上。分项工程合格率：100% 分部工程合格率：100% 室内环境测试一次通过率：95% 2.2.3 安全目标：达到OHSAS18001职业健康安全认证体系的要求，确保无重大工伤事故，杜绝伤亡事故，轻伤事故频率控制在3‰内。2.2.4环境保护目标：达到ISO14000国际环保认证的要求，严格控制施工噪音、粉尘污染源对周边环境的影响。2.2.5 文明工地：自始自终贯彻文明施工方针，处处以文明施工标准督促施工全过程。2.2.6 消防目标：消除现场消防隐患，杜绝消防事故。2.2.7 成本目标：确保公司确定的工程成本目标。2.2.8服务目标：认真全面履行合同要求，创造满足（或超过）合同要求的建筑 上海宏誉建筑装潢有限公司

精品，自始至终向业主提供满意周到的服务。2.3技术准备 2.3.1 根据业主提供的装修图纸及材料要求，会同相关人员及业主单位做好图纸会审工作，对装饰效果、各部分节点、机电部分管线综合等进行深化设计，落实设计存在问题和未解决问题的解决方法及解决时间，在施工前解除一切疑点，并由业主约定的设计院确认精装修施工图纸。2.3.2工程开工前做好施工图纸审图工作，派专人办理合同备案、工程报建、报监，协助业主办理施工许可证。2.3.3配置测量、计量、检测、试验用的工具，配置与工程规模相适应的办公设备。组织人员按照土建总包提供的水准点在核实后进行测量、放线。2.3.4根据本工程特点及业主要求，合理、客观地排出施工进度计划。2.3.5根据不同部位的装修设计及施工工艺编制相应的施工方案。2.3.6 根据单项工程量，合理配置劳动力与机具。2.4装饰界面交接方案 2.4.1本工程由于工期较紧我们建议采用分段交接的方法，对土建已完成、具备施工条件的作业层面，精装修单位提前派专业交接验收人员配合业主、监理、土建单位进行装修界面的验收工作。2.4.2与土建总承包单位根据业主招标文件中的工作界面认真做好装饰界面质量检查工作，对影响装饰效果的质量问题进行现场标记和记录，并报监理通知土建总包整改合格后再办理移交。2.4.3土建承包商应已按施工合同内容施工结束，招标设计图中的尺寸、标高应和现场的尺寸、标高相一致，结构屋面封顶后应不渗漏，主体结构施工时的各种预留孔洞、二次结构砌墙粉刷已经完成并验收合格。2.4.4外立面幕墙应完好无损并经验收合格，无渗漏水现象。2.4.5室内墙、天面粉刷垂直度、平整度、阴阳角方正、室内净空高度及方正尺寸、预留门洞、粉刷层空鼓、开裂现象等达到该工程设计验收规范要求并符合精装修施工条件。上海宏誉建筑装潢有限公司

2.4.6排水系统管道接口、接头应完好无损、管道无堵塞现象并符合国家国家规范要求，预埋高度及位置与装修图相符。2.4.7 交接验收检查表：

海宏誉建筑装潢有限公司 精装修工程进场交接验收表 项目名称： 栋号： 层次： 序号 交接项目 交接标准 实测数据 备 注 1 基准点 由土建提供 2 墙体粉刷垂直度 ≦4mm 3 墙体粉刷平整度 ≦4mm 4 阴阳角方正 ≦4mm 5 结构天棚标高偏差 ≦10mm 6 结构天棚平整度 ≦4mm 7 结构地面找平后偏差 ≦5mm 8 门洞口尺寸偏差 0﹤x﹤10mm 9 门洞侧面墙体厚度偏差 ≦5mm 10 幕墙框料、玻璃 无划痕、裂缝、变形 11 幕墙窗五金 无损伤 12 室内方正偏差（对角线）≦10mm 13 墙体粉刷空鼓 无空鼓 14 室内排水 无堵塞 15 门窗洞口防水 无渗漏 16 施工洞口及砖混结构处裂 缝情况 无裂缝 17 厨卫间结构高差 符合规范 18

检查人： 检查日期：

注：以上表格为精装修单位进场工作界面一户一验主要交接内容。

2.5 施工总平面说明 2.5.1 在工程开工前，根据工程现场实际情况及发包方提供的临设布置要求，会同发包方与土建总承包单位协商临设使用事宜，施工现场使用总包单位提供的办公室、辅助设施、卫生设施、物料仓库、堆料场地，职工宿舍安排在总包提供的生活区内。2.5.2 施工现场临时道路利用总包提供的现场施工通道作为施工道路。2.5.3 现场材料垂直运输利用总包单位提供的已有的临时水平、垂直运输装置，临时设施拆除后使用经业主许可的室内永久性电梯。2.5.4 由于施工需要经业主和监理工程师批准，在没有引起任何建筑结构部分的荷载超过设计的荷载量，以及不阻碍工程的完成或分段竣工(如有此要求)，在指定的工程完工部分贮存部分材料。2.5.5 在经业主和监理工程师批准的位置设置符合消防规范要求的独立的易燃物货棚。临时加工棚的设置必须做好对原土建成品的保护工作，加工棚灭火设施配备齐全。2.5.6 临时供水：由总包单位每层提供一个施工水源、每二层设置一个消防水源，保持全天候的用水供应。我们按临时用水规范要求，组织专业人员为施工区域提供所有必要的临时供水。2.5.7 临时用电：由总包单位按照分配电箱示意图提供，每层设置配电箱，每个配电箱设置4个160A漏电保护器。所有临时用电设施，委派专业电工负责自临时供电点位置自行接驳至各施工用电点，临时电力设备装置安装正确，接地保护，使其符合国家规范及当地政府有关部门的规定和安全条例，保证临时供电全天候安全使用。2.5.8 在每个施工层面醒目位置各设置2个灭火器。2.5.9 临时排水：按照政府有关市政管理机构的排放标准，利用施工现场永久性排水系统合理排放。2.6乙供材料管理 2.6.1 材料采购：  项目预算部提前编制详细材料需用量计划，经项目经理审核后,报公 司由材料部根据施工进度要求及时落实采购。 工程材料用量计划表应包括：使用部位、品名、规格、单位、数量、存放地点；另外必要时应提供材料的技术标准、图纸和实样。 材料采购必须按照企业质量管理体系的要求，依据项目经理部提出 的材料进场计划进行采购。

2.6.2材料管理  乙供材料必须符合设计要求及国家有关规范，在进场前十天提供样 品五份，交业主确认封样并由设计部、工程部、监理备案留存。 根据业主提供的材料采购供货周期，项目经理部编制详细的甲供材 料进场计划，并根据现场施工进度实际情况督促材料分批进场。 明确进场材料责任人，由材料员、料帐员、收料员、仓库管理员对 进场材料的规格、数量、质量进行验收，核对有关凭证检查质量证明文件应与实物是否相符，由环保要求的材料应提交检测报告。 对进场的所有材料必须在业主、监理工程师见证下进行验收，若发 现材料质量或规格与合同要求不符，或被证实有缺陷，则要求材料供应商进行退货。 仓库保管员对按期进场材料进行妥善保管，使用过程中应采取措施 降低消耗，对自购材料中的小型配件应入库保管，墙地砖等材料按不同部位、不同型号分门别类，在各施工流水段现场码放整齐，标识清楚。 对特殊材料或新材料，应由技术部对其性能及与设计要求的符合程 度进行考证，并进行有关性能检测，结果能达到要求的方能投入使用。 对经业主和监理确认的石材的进场，由我方直接提供加工清单给厂 商进行加工，并经业主、监理及我方施工员验收认可。2.7施工机具准备

根据现场及施工实际情况制定施工机具设备需求计划，并根据机具设备投 入计划及施工现场实际情况分期、分批将机具设备及时安排到位，备齐、备足机具耗材并派专人对施工机具进行维护检查，确保机具正常使用。（见表主要机具设备一览表）2.8 劳动力组织与管理 2.8.1 劳动力组织  施工班组的挑选：针对该工程工艺要求高、施工工期紧的特点，本 公司将在具有多年精装修房经验的老班组中挑选，精选一批技术过硬、上海宏誉建筑装潢有限公司

能打硬仗的施工班组承担本次装修施工任务，通过合理分工，科学管理，以确保工程顺利进行。 对进场施工班组人员进行集中技术培训，事先对工程中的难点和关 键工序进行分析，通过学习提高操作人员水平统一操作工序，努力做到以精干的技术工人等级比例，满足劳动力优化组合的要求，2.8.2 劳动力管理  开工前组织工程技术人员，各工种班、组长熟悉施工图深化设计（按 样板房施工图），对样板房进行熟悉，进行技术交底及控制线、标高、大样线的引设。 本工程项目经理部全面负责施工、质量及放样、图纸交底工作，另 有公司管理部专职质量、安全管理员进行过程控制，不定期对项目部的工作进行检查，对质量通病进行跟踪，并对指定分包单位施工进度进行有效控制，设立质量档案，做到最后交给业主的是全部整改完成并达到要求的成品。 项目经理是整个精装修工程的总协调人，除了给各施工班组工作环 境上的配合外，还要对装修过程中出现的问题进行协调，每周组织班组长开现场会，提出安全、质量、进度、文明施工要求，对前一周的工作进行总结，并对产生的问题提出解决方案，汇总需要业主解决的问题，协调会上统一提出。2.8.3作业层的劳动力组织及安排，具体分以下关键作业线：  隔墙吊顶作业线：主要负责轻钢龙骨、纸面石膏板吊顶，以及相关 工程的施工。 室内墙地砖作业线：主要负责各地面、墙面的铺贴，包括选材放样、切割铺贴。 油漆作业线：主要是墙、天面批嵌腻子以及墙纸铺贴、刷乳胶漆。 安装作业线：主要负责地板、木门、橱柜、卫生洁具、水电灯具、厨房家电安装。

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设计和决策背景，对整个工程有个完整的理解。 项目经理部作出的决策要充分考虑业主的观点，尊重业主，随时向 业主报告情况，在业主决策时，向其提供充分的信息，加强计划性和预见性，做到双方充分的了解。 项目经理部及时向业主了解分包单位及供应商的相关信息，及时提 供有关的生产计划、统计资料等。

2.12.5项目部与监理机构及设计单位的关系：  项目部应及时向监理单位提供有关生产计划、统计资料、工程事故 报告等，应按工程监理规范的规定和施工合同的要求接受监理单位的监督和管理搞好协作配合。 项目部充分了解监理工作的性质、原则，尊重监理人员对其工作积 极配合，坚持双方目标一致的原则，并积极主动地开展工作。遇到设计变更、材料改变或特殊工艺以及隐蔽工程应及时得到监理人员的认可并形成书面材料，当观点不一致的时候，应相互协商、探讨解决。并尊重监理单位的最终决定。 项目部在设计交底、图纸会审、变更、深化设计、隐蔽工程验收和 交工验收等环节与设计单位密切配合，同时接受业主工程师的协调。对设计中存在有的问题应主动与设计单位磋商，和设计单位进行深层准确把握设计，对设计中存在的与施工中不吻合或设计中的隐含问题给于澄清和落实。 根据我公司长年来施工技术经验，及时向设计师、监理工程师、业 主提出“合理化建议”，以书面形式经设计方、监理方等有关部门同意后方组织实施。 工程施工组织设计、分部项工程施工方案等均预先交监理工程师、业主方备案、审核，虚心接受业主、监理工程师及设计师的合理化建议。 分项工程施工完成后，按规定书面提请监理方验收，符合要求方才 进行下道工序施工。 施工中出现的问题，及时向设计、监理方汇报，并提出整改意见，上海宏誉建筑装潢有限公司

经监理工程师、设计师同意后实施。

2.12.6项目部与材料供应人关系的协调 项目部应在项目管理实施规划的指导下，认真做好材料需求计划，在确保材料质量和供应的前提下选择供应人。与供应人（含甲方指定商）签订合同，并保证合同具体、明确，供应合同就供应数量、规格、质量、时间和配套服务等事项进行明确。有效利用价格机制和竞争机制与材料供应人建立可靠的供求关系，确保材料质量和供求服务。2.12.7项目部与指定分包单位的协调 项目部与分包人关系的协调应按正确处理好项目进度控制、项目质量控制、安全控制、生产管理要素管理和现场管理中的协作关系。对指定分包单位的工作进行监督和支持，加强与分包人的沟通，及时了解分包人的情况。发现问题及时处理，避免问题复杂化和扩大化。 任何指定分包单位均应执行本公司项目经理部编制的项目质量计划 及工期保证计划，对任何违背项目质量计划、工期保证计划及违背工地管理制度的行为及时向业主、总包单位汇报、合理解决，确保工程质量与进度。 各指定分包商在施工前应制定详细的施工方案，用于指导施工。施 工方案对所承包分项工程的施工进度安排、对相关专业的要求等内容作为重点，详细论述。 项目部根据各分包方的施工进度安排等内容进行审核，对不符合总 体进度要求的向业主和监理方汇报，应作适当调整；对于分包方提出的合理要求应尽量予以满足，为指定分包商完成任务创造条件。 要求各分包商在遵守有关专业规范的同时，能按照本工程施工组织 设计的各项技术质量要求来组织施工。如对原材料的质量要求，对工程技术资料的要求等。 业主分包商应对产品的完好性负责，对检查中发现的产品缺损，应 按照精装修总承包方的整改要求进行修复、更换。

第五篇：售楼处突发事件

售楼处突发事件应急处理

一：意外停电 售楼处如发生临时停电事故，值班或其他发现人员应立即报告售楼处物业管理部 物业管理部人员应立即报告开发商值班人员，平通知秩序维护部做好售楼处秩序维护工作 应及时联系主管电力部门，尽快恢复售楼处正常用电 恢复电力后应在整个售楼处区域巡视一遍，检查有无掉闸，短路和其他故障，是否有设备，照明未关闭 事故处理后由售楼处物业经理写出事故情况和处理报告

二 火情处理 当班秩序维护员不要慌张，保持头脑清醒 及时通知单秩序维护队长和工程维修人员，使用最近的消防设备进行自救 秩序维护员要按照消防预案及所培训的相关消防知识对火情进行控制，并及时上报各部门领导 所有秩序维护人员协助管理处人员对售楼处工作人员和客户进行疏散，维护现场秩序 在第一时间上报售楼处领导由售楼处领导是否拨打火警电话 事故处理后由相关部门进行拍照备案，清点损失 通知保洁人员对现场进行清理工作

三 刑事治安事情的处理 向当地派出所报警即拨 110 必须保护好现场，控制售楼处各出入口并安排秩序维护员维护好现场的秩序 禁止无关人员进入现场 若有人员受伤应及时组织抢救 等待公安人员到达现场后全力协助展开侦破工作

四 发生抢劫的处理 遇有盗匪持械进入售楼处内打劫，应保持镇静，沉着，迅速发出报警警号（110）设法制服案犯 案犯逃窜时，应及时记下案犯的人数，衣着，相貌等特征 及时记下案犯的作案工具和交通工具，并留下逃窜的方向

五, 车场工作人员发现车辆,车门和未关好车窗的处理程序 如车场保洁员在工作中发现车场中的车辆车门和车窗每关好,应及时报告当值 领班或车场秩序维护员,由领班或秩序维护员通知物业与车主联系,切勿触动车辆的任何位置;

六,售楼处聚众闹事的处理 1 件发生时(白天)

1,应急时在最短的时间内及时通知当值领导并报警;

2,掌握处理状况及发生情节,以便配合警方询问调查;

3,部门领导应立即至事发现场进行协调;2件处理后

1,调查清点人员以及财产损失情况进行拍照取证;

2,要求秩序维护部提出检讨报告及改善方案;

3,填写特别事件处理报告呈报公司本部及相关单位,若因聚众闹事造成设备设施损坏除拍照取证外并协助相关单位维护;3 监控录像处理

1,注意各监视器,监视歹徒的一举一动;

2,遇有情况迅速汇报领导警方;

3,检查录像带是否将聚众人员破坏行为拍摄收录,并提供警方参考调查;

4,立即赶至现场实施封锁管制;

5,备用相关防身器材不可贸然进行正面冲突;

6,警方抵达现场后交由警方全权处理;

7,保护好现场等待警方到达,并配合警方询问调查;

8,事后写好事情经过报告交由上级领导;并提出改善方案;(自身).(晚上)

1,注意各监视器监视各地点情况;

2,如遇情况需在最短时间内通知上级领导及当地派出所进行处理;

3,做好现场的维护工作,事后协助警方进行调查,询问;

事后处理

1,配合精纺做好事后的处理;

2,维护好现场的秩序,闲人勿接近;

3,对事后损坏的财物进行拍照.预留证据;

4,写好事件经过交由上级领导.