成都国际糖酒博览城项目建议书

第一篇：成都国际糖酒博览城项目建议书

成都国际糖酒博览城

项目建议书

？？？有限公司 二〇一三年三月十八日

一、前言

邛崃，位于成都市“半小时经济圈”，具有以“天府南来第一州”为代表的区位优势、以邛酒为代表的食品饮料产业优势、以新邛路为代表的交通优势，具有发展现代糖酒博览产业的先天优势和条件。

在邛崃建设“成都国际糖酒博览城”项目，建成集会展、会议、商贸、旅游、购物等功能于一体的现代化商贸平台，可以充分发挥邛崃的黄金枢纽优势和产业集群优势，对邛崃建成“繁荣富庶的丝路首城、望山亲水的魅力家园、和谐幸福的文君故里”具有重大的现实意义，将有效助推成都“2015年建成中国会展之都，2030年成为亚洲会展之都”城市发展目标的实现。

二、拟建构想

（一）项目概况

1、项目名称：成都国际糖酒博览城

2、项目地址：成温邛高速桑园出口引道右侧

3、建设规模：拟占地400亩

4、用地性质：商住用地

5、投资额度：16亿元人民币

6、开发周期：预计开发周期为4年，项目拟分二期进行建设。

7、投资主体：？？？有限公司 公司简介

（二）项目概述

“成都国际糖酒博览城”项目以产业为基础、会展为支撑、交易为平台、旅游为载体，充分发挥邛崃及周边地区的白酒酿造产业、食品饮料产业和名酒工业园集群优势，深入挖掘邛崃深厚的历史文化，打造永不落幕的全国糖酒商品交易会，牢固构筑邛崃“中国酒源”的核心商业平台和形象标志。

（三）项目定位

1、品牌定位

国际糖酒博览中心，中国糖酒展销基地。

2、建设目标

建设永不落幕的全国糖酒商品交易会！建设国际糖酒行业5A级旅游购物中心！

3、功能定位 3.1、核心功能

“成都糖酒城”项目的核心功能是永不落幕的全国糖酒食品博览会展和商务贸易平台。

3.2、基本功能 3.2.1、国际名酒博览

项目将与全球主要葡萄酒主产国的酒类主管部门及行业协会建立友好合作关系，形成覆盖中国大陆酒类经销商的关系网络，并定期举办国际名酒展会，汇集全球名品名企。

3.2.2、原产地白酒交易 邛崃是“中国酒源”、“中国最大白酒原酒基地”，有酒类企业近300家，窖池2万余个，原酒储量约20万吨，理所应当占领原酒及原产地白酒贸易市场的制高点。

3.2.3、原辅材料交易

糖酒产业链长、影响面大，涵盖一二三产业。仅在白酒方面，按照邛酒年产30万千升年产量计算，将形成白酒上下游配套产品60亿元的贸易机会。

3.2.4、电子交易交易

“成都国际糖酒博览城”通过建立现代化的B2B、B2C电子商务平台，全面整合糖酒行业资讯，服务本地和其他地区的糖酒企业和产品，全力推动糖酒食品在邛崃的交易和产业聚集。

三、功能布局

“成都国际糖酒博览城”项目主要通过建设会展博览中心、糖酒贸易商城、邛酒文化体验区、品牌展示和研发中心、电子商务中心、糖酒交易所、金融服务中心，以此实现“成都糖酒城”在西部乃至全国糖酒行业中的影响力！

（一）会展博览中心

会展博览中心依托一年一度的成都春季糖酒会，并独立运营国际名酒博览和中国白酒会展，服务原酒酿造企业产品展示，带动广告、包装等配套产业发展。

1、博览中心

博览中心依托一年一度的成都春季糖酒会，并独立设计国际名酒博览和中国白酒会展，服务原酒酿造企业产品展示，带动广告、包装等配套产业发展。

2、高端酒店

“成都国际糖酒博览城”配套高端的星级酒店，以人性化的环境、现代化的设施、周到的服务满足经销商、采购商、游客和周边居民消费，实现项目功能的进一步完善和延伸。

3、会议中心

“成都国际糖酒博览城”建成后，将形成具有市场影响力的糖酒会展博览经济，依托常年举办的糖酒行业各项展会、博览会以及日常展示展销活动，打造高端现代的糖酒会议中心。

（二）糖酒贸易商城

中国白酒看四川，成都白酒看邛崃。“成都国际糖酒博览城”发挥产地优势，集中展示展销白酒产品和品牌，成为西部地区规格最高、规模最大的糖酒集散地。

1、中华国酒馆

在建的邛崃名酒工业园已经成为品牌汇集、种类繁多，“成都国际糖酒博览城”依托产业基础，汇集国内各地区名品，打造中国名酒商贸集散地。

2、国际洋酒馆

“成都国际糖酒博览城”引进法国、意大利、西班牙等葡萄酒出产地区和国家的红酒品牌和产品，致力打造西部地区最大、品类最齐全的洋酒贸易中心。

3、原酒珍藏馆

邛崃是“中国最大白酒原酒基地”。“成都国际糖酒博览城”项目立足邛崃，服务邛崃，展示邛酒产品和文化，形成西部乃至中国最大的原酒贸易市场，成为项目一张特色名片。

（三）邛酒文化体验区

“文君当炉，相如涤器”，邛酒历史文化底蕴深厚，“成都国际糖酒博览城”挖掘邛崃白酒历史文化的同时，以建筑为媒，以文化为魂，全面展示邛酒悠久的历史文化，让采购商、经销商、游客可以充分感受和体验。

1、川西民俗商业街

邛崃是“天府南来第一州”，是成都联系川西地区的桥头堡和枢纽。“成都国际糖酒博览城”打造川西民俗商业街，以集中展示川西民俗风情、文化和特色产品，成为成都周边极具特色的休闲购物胜地。

2、酒文化主题客栈

“成都国际糖酒博览城”以邛酒悠久的历史和文化为特色，打造特色鲜明、设施现代的旅行客栈，为项目内采购商、经销商、游客和城市居民提供温馨的生活服务配套。

（四）品牌展示和研发中心

项目建成全球名酒品牌展示和研发中心，延展项目功能，提升项目内涵，服务国内外名酒企业和品牌，打造世界名酒中国展示中心和研发中心。

1、品牌展示中心

“成都国际糖酒博览城”项目通过建成“国际糖酒博览中心，中国糖酒展销基地”，汇集全球糖酒企业和产品知名品牌，依托临邛悠久的历史和文化，成为全球糖酒品牌博物馆。

2、品牌研发中心

沟通、交流是灵感萌发的前提所在，“成都国际糖酒博览城”汇集糖酒品牌与产品于一体，是企业品牌创新、产品研发的智慧集散地，并通过项目宣传展示自己的新品和品牌。

（五）电子交易中心

“成都国际糖酒博览城”以现代信息技术为依托，适时整合市场信息资源，最完善的服务项目内的企业和品牌。

1、电商中心

“成都国际糖酒博览城”建成和运营B2B、B2C电子商贸平台，打造糖酒行业权威“淘宝商城”。

2、咨询中心

项目为满足入驻和莅临的企业、经销商、采购商、游客的贸易需求，开辟专业的现代化的商务咨询中心，提供全方位的商务咨询和办理服务。

3、配送中心

配送中心采用国内先进的智能配送系统，以现代化的配送设施设备、科学完善的管理满足“成都国际糖酒博览城”配送需求，实现物流配送体系的高端配臵和功能升级。

（六）糖酒交易所

“成都国际糖酒博览城”项目奖建设糖酒交易所，是现代糖酒产品市场高度发展的必然趋势。成都糖酒交易所的成立将为邛崃糖酒产业提档升级、拓展全国交易市场带来重大机遇。

（七）金融服务中心

“成都国际糖酒博览城”金融服务中心面向入驻企业提供金融服务，创建全国糖酒行业金融服务示范，搭建权威、专业金融平台，提高邛崃对国内外糖酒企业和资金的吸引力。

1、投融资服务

“成都国际糖酒博览城”交易平台可为理财产品提供便捷的发行渠道，帮助中小企业解决融资难，推动行业持续快速健康稳定发展。

2、仓单服务

“成都国际糖酒会展博览城”联合大宗商品交易机构和作为第三方金融仓储服务机构，整合原酒存储库实现原酒仓单交易服务。

四、建设背景

“成都国际糖酒会展博览城”项目基于对中国白酒产业发展趋势和邛崃白酒产业基础及其名酒发展战略的基础上提出，主要背景如下：

（一）“成都糖酒城”诠释中国原酒之乡

邛崃古名临邛，为西蜀古老的工商业名城，是中国最大的白酒原酒基地，素有“中国酒源”称号。“成都糖酒城”地标商业综合体将以会展博览和商业贸易聚集邛酒生产要素、提升邛酒价值、将原酒定价权从消费厂家转移至产地市场，并以其“中国最大白酒原酒基地”号召全国原产地白酒和原辅材料贸易是邛酒产业发展的基础和优势。以市场带动邛酒产业发展、以“成都国际糖酒会展博览城”项目构筑起“中国酒源”的核心商业平台和形象标志是对“中国原酒之乡”的最好诠释。

（二）邛酒发展战略催生“成都糖酒城”

邛崃市委、市政府对邛酒产业发展的基本思路是：抢抓省委、省政府打造“中国白酒金三角、建设长江上游名酒经济带”的契机，按照贸工农一体化发展的思路，以推进邛酒产业发展为主线，以建设“一园一城一镇一带”为抓手，加快形成以邛酒生产加工、原料基地建设、邛酒商贸旅游为主的贸工农一体化产业链，将邛崃建设成为世界酒业发展高端、享誉全国的“中国酒源”和“中国白酒金三角”的重要组成部分。

“一城”即在邛崃城区打造“世界名酒博览城”，成都国际糖酒会展博览城项目符合邛酒发展战略和规划。“成都国际糖酒会展博览城”项目处在邛酒产业贸工农一体化发展的首要环节，是打造邛酒百亿产业集群的出口，是邛酒名酒战略的基础。

（三）打造国际糖酒行业5A级旅游购物中心

邛崃是我国重要的白酒原酒基地，是国家级生态示范区、四川省环保模范城市，森林覆盖率高达42%。临邛古城具有深厚的历史文化底蕴。与此同时，湖南金六福酒业、四川水井坊酒业、重庆诗仙太白酒业、河南赊店酒业、内蒙古蒙古王酒业、湖北枝江酒业、上海神仙酒业、河南汝阳杜康酒业、山东泰山生力源酒业等入驻邛崃，成为品牌汇集、种类繁多、文化聚集的名酒大基地。“成都国际糖酒会展博览城”项目依托丰富资源，以特色化的建筑、现代化的设施、完善的管理、科学的经营，融合国际名酒会展博览、原酒及原产地白酒交易、食品饮料及白酒上下游产品贸易等商业内容，建设全国独具特色的糖酒行业5A级旅游购物中心，在推动地方经济发展的同时，带动旅游业的提档升级，大大提升城市的知名度。

（四）打造永不落幕的全国糖酒商品交易会

全国糖酒商品交易会（简称“糖酒会”）是由中国糖业酒类集团公司主办的大型全国性商品交易会。糖酒会于每年春、秋两季举办两次。自1955年举办首届交易会以来，已经走过了52年的历史。糖酒会因其规模大、效果显著，因而被业界誉为“天下第一会”。全国春季糖酒商品交易会基本固定每年在成都召开。

邛崃地处成都半小时经济圈，在地理位臵和交通条件上具有大商贸所必须的条件和得天独厚的优势。利用成都中心城市影响力和“中国最大的原酒生产基地 + 中国名酒工业园”的白酒生产基础，建立“全国春季糖酒商品交易会 + 成都糖酒城”的商贸流通平台具有战略意义。打造永不落幕的糖酒交易会平台将有助于邛酒的中国名酒、中国驰名商标的品牌建设，提速邛酒名牌战略进程。

五、建设条件

（一）国家政策支撑

2011年，商务部《商务部关于“十二五”期间推进生产资料流通现代化的指导意见》指出，要支持生产资料流通企业在中心城市、交通枢纽、经济开发区和工业园区建设大宗生产资料现代物流基地和物流园区，促进生产资料流通集聚式发展。

2011年，四川省《“十二五”会展业发展规划》指出，把四川省打造成为中国西部会展经济发展高地。依托产业和市场优势，发挥区位和政策优势，积极探索建立西部地区及四川省开展国际区域合作长效机制。加大对成都市的支持力度，使其尽快跻身全国会展城市第一梯队，打造亚洲乃至世界会展名城。

2012年，成都市《会展业发展“ 十二五 ”规划》指出，做大做强现有会展品牌，不断提升品牌影响力。依托城市特色和优势产业，在电子信息、生物医药、新能源、新材料、食品、婚庆等行业领域，加快开发培育新的会展项目。积极引导中小会展项目向品牌化方向发展，以会展品牌化推动国际化。

（二）经济发展快速

2012年，邛崃市强力推进成都市“五大兴市”战略和“六大主体工程”建设，奋力促进经济社会又好又快科学发展取得了明显成效，全年呈现“快于全省、高于成都市”的良好态势。全市实现地区生产总值150.4亿元，同比增长14.1%，增幅高于全省1.5个百分点，位居三圈层第2名，比去年提高5个位次；地方公共财政收入8.63亿元，同比增长23.0%，增幅比成都市平均水平高4.1个百分点，位居三圈层第2名，比去年提高4个位次，其中地方税收收入5.94亿元，同比增长21.6%，增幅比成都市平均水平高4.3个百分点，位居三圈层第1位，比去年提高5个位次。

（三）产业基础雄厚 邛崃是中国最大的白酒原酒基地，以白酒为产业代表的食品饮料产业发展迅速。2009年9月，为落实“中国白酒金三角”产业发展规划，经成都市人民政府批准，邛崃市开建“中国名酒工业园”。截至目前，该园区已入驻酒类企业21家，固定资产总投资66.44亿元。其中有总投资20亿元、现已投产的湖南金六福酒业，总投资23亿元的四川水井坊酒业，总投资6.5亿元的重庆诗仙太白酒业，以及总投资超亿元的河南赊店酒业、河南汝阳杜康酒业、山东泰山生力源酒业、内蒙古蒙古王酒业、湖北枝江酒业、上海神仙酒业、四川银帆生物科技等国内知名酒业公司和品牌，园区全部建成投产后将年产优质原酒约23万吨。

（四）交通体系优良

邛崃是“天府南来第一州”，交通发达、道路畅通，108国道和318国道、成温邛高速、邛名高速、成雅高速、106省道和107省道等高等级公路过境。其中，新邛路邛崃段是连接成都、通达滇藏的重要走廊，是贯通邛崃东西的重要交通主轴线，也是连接“天府新区”的重要交通主干道。该路段东接成新蒲快速通道和新津县，西连即将建设的成温邛快速通道，在全域成都日臻完善的交通网络骨架中，已成为一条贯穿邛崃东西的重要经济通道。建成后，新邛路邛崃段将成为成都市中心城、天府新区向西经济辐射的重要通道。

六、项目建成效益

“成都国际糖酒会展博览城”项目建成后，不仅可以完善原酒及原产地白酒现货贸易体系，同时，可以实现原酒现货的标准化交易，促进邛酒健康、稳定发展。

（一）增加政府税收

项目建成营运后，将形成白酒及配套产品交易总额100亿元-150亿元，加上现货仓单交易，交易额可以放大到200亿元，预计将增加税收3-5亿元。

（二）扩大就业范围

项目建成后，将提供逾6000个工作岗位。同时，将极大带动地方旅游、运输、餐饮、酒店、娱乐、医疗、汽修等诸多行业快速发展，间接或直接解决数万个就业岗位。

（三）掌握原酒定价权

项目可以充分发挥原酒交易平台的价格发现、风险转移、信息集散以及金融服务等功能，让更多的原酒生产商和采购商通过参与原酒交易，通过大量的交易影响原酒价格的形成，掌握原酒定价权。

（四）促进白酒交易

“成都国际糖酒会展博览城”以其无可替代的信息发布、价格发现功能起到方便、高效的撮合交易，促进原酒、原产地白酒及其上下游产品的贸易。预计年交易总额100亿元-150亿元。

第二篇：成都国际医学城项目建议书（本站推荐）

成都国际医学城项目建议书

一、项目概况

“成都国际医学城”项目是全市26个现代服务业重点建设项目之一，位于成都市温江区永宁镇，占地面积10.38平方公里。2008年6月5日，成都市规划委员会第四次主任会议通过了“成都国际医学城”规划结构方案，2008年6月20日，成都市人民政府批准同意在温江区永宁镇建设“成都国际医学城”。

二、项目背景和政策支持

按照市委市政府“城乡统筹”的战略部署，完善成都打造最佳人居城市、最佳创业城市的功能配套，充分利用并发挥我市行政区域内的医学、医疗资源优势，适应社会经济的快速发展,满足人民群众不断增长的高端医疗健康服务的需求，经过反复考察、论证，提出在成都市温江区永宁镇建设“成都国际医学城”的构想，得到了市委市政府的高度重视和大力支持，2007年11月19日，成都市市长葛红林等领导同志到温江调研，对“成都国际医学城”建设给予了充分肯定，并作出了重要指示。

三、项目定位和选址

(一)项目定位

成都国际医学城项目定位：国际健康新城。

“国际”——从国际视野出发进行定位及规划，顺应国际发展趋势进行产品配置，按国际化水平进行后期运营和管理服务；

“健康”——以“健康、快乐”为核心元素，着眼于可持续发展，打造中国一流的健康产业集群，是健康产业化的完美呈现。

“新城”——通过低密度散点布局、生态化运动生活方式、区域资源的集约化利用，打造一个生态健康型的康复疗养基地；

(二)项目选址

成都市温江区永宁镇。

1、区域综合环境：

成都市温江区是“全域成都”总体构想中“一区”的重要组成部分，具有承担中心城区都市功能和辐射带动成都西向远郊区域的枢纽作用；温江交通便利，多条通道与中心城区紧密相连，与周边区市快速通达，有利于最大限度地聚集各种资源要素加快区域发展。明显的区位优势，极大的缩短了与中心城区的时空距离，为项目的发展提供了交通保障。

温江生态环境优势明显，具有宜居宜业的资源禀赋。温江地处“温郫都”国家级生态示范区的核心，拥有13万亩花木资源，杨柳河、江安河、金马河纵贯全境，森林覆盖率达17.6%，绿化覆盖率达42%，环境空气质量和水质量均达到国家优良标准，生态环境十分优越。良好的环境优势，为医学城及其相关服务产业的健康发展奠定了自然基础。

“全境温江”的基础设施和公共服务设施体系基本建立。完善的区域道路交通、给水、排水、电力、电讯、燃气等基础设施和教育、卫生、文化、体育等公共服务设施的配套体系，已经延伸至农村广大农村地区，构建了城乡一体的资源利用机制和公共服务体系，实现了城市文明向广大农村地区的延伸。

2、局部环境及周边环境：

成都市温江区永宁镇是成都市重点镇之一，位于成都市西郊10公里，紧靠青羊、高新、郫县，幅员面积23.5平方公里，辖7个社区居委会，总人口2.1万人，国家六部委确定的全国重点镇，全国文明镇，全国环境优美乡镇，成都市十大魅力乡镇，东临成都市双流县和成都市青羊区，南临温江新城区、鱼凫国都温泉大酒店和金马旅游开发区，西临都江堰，北与郫县及成都市高新

区接壤。绕城高速、成温邛高速和成灌高速分别在其东、南、北面，光华大道、芙蓉大道、温郫大道紧邻或贯穿其中，距离双流国际机场16公里，距成都火车客运站18公里。

(三)项目投资必要性

WHO认为，在21世纪，人类医疗卫生工作的重点是防治亚健康状态。中国是目前亚健康人群最多的国家，达75%，人数已超过7亿人，在未来的10-20年内，随着国民收入大幅提高和中国进入老龄化，人们健康管理的意识不断提高，也就要求服务体系及健康产业结构与布局的相应调整，西方发达国家的人们用在健康方面的花费约占总收入的48%，而中国人目前只占总收入的8%左右。健康消费，将成为未来家庭消费的重要增长热点，按正常消费水平，2010年，中国健康产业市场的年规模将过4千亿人民币，将成为全球健康产业最大和最重要的市场之一。随着进一步开放，国际市场将日益关注我国健康产业，各种资本形态也将逐鹿其中。

作为国家未来中西部发展战略的重要支撑点和依托基地，成都的医疗卫生服务功能已辐射川、渝、云、贵、藏等西部地区，成都虽拥有中国最佳旅游城市、中国十大休闲城市(第2位)、中国十大健康城市(第3位)等称号，仍亟待在人文、历史、自然的基础上注入更多“健康”和“快乐”的元素，完善现代服务业产品体系和提高服务水平，根据《成都卫生事业十一五发展规划》，将在成都市西部建设医疗集中发展区，实现医疗资源整合，优势互补，良性竞争，共同发展。

四、项目开发思路及初步规划

(一)目标及指导思想

1、建设目标：按照政府主导规划和基础设施建设，全社会参与，彻底打破属地界限，整合大成都优势资源，将“成都国际医学城”建设成机制灵活、充满活力、服务一流的特色品牌，以“专业制造健康”为运营理念,以“建设国际化健康城市”为发展目标,着眼于打造“中国一流健康服务产业集群”，为国内外人士提供满意、放心的高端医疗、健康服务；全面提升成都市医学技术水平，带动成都市现代服务业进一步发展。

2、指导思想：按照成都市委、市政府统筹城乡发展、构建和谐社会、“四位一体”的科学发展战略，以全面提高人民群众的健康水平和生命质量为宗旨,以改革体制、创新机制为动力,由成都市政府主导规划和基础设施建设，国家、省、市、区联办，充分利用城乡卫生优势资源，建设现代医药及健康服务的先进发展平台，完善医疗健康服务建设,满足人民群众不断增长的卫生保健需求。

(二)总体规划布局

成都国际医学城以国际化、高端化、生态化、产业化为导向，按照“布局合理、功能完善，设施一流、环境优美，适宜医疗、康复养生、产业发展”的原则，确立了构建一个集医疗服务、康复养生和商务配套为一体的现代医疗健康产业集群的总体思路，形成了以医疗服务区、康复养生区、商务配套园区等三个区域共同支撑医学城项目发展的构想。

(三)功能分区

1、医疗服务区：拟引进1—2家大型综合性医疗机构，8—10家特色专科医疗机构，形成“综合医院为龙头，专科医院为补充”的医疗服务群；

2、康复养生区：拟引进优秀医疗机构，打造设备一流、技术一流、服务一流的康复养生区；

3、商务配套园区：主要建设商务配套设施，为整个产业集群提供优质配套服务。

(四)建设周期

至2012年，初步建成中西部医疗及健康服务核心基地；

至2016年，初步建成国家健康管理示范区；

至2020年，初步建成国际医疗旅游目的地。

(五)项目经营思路

采取“六统一”原则进行统筹管理，传统与创新融资模式结合。

五、项目财务分析

(一)投资估算

预计：土地整理总投资50—60亿元；

其中银行借款与引资15—20亿元；

政府补贴投入35—40亿元；

(二)项目收益

收入(税前估算)：开发物业报建费及税收收益13亿元；

建成后医疗类产业收益22亿元/年；

健康度假及其他服务业收入5亿元/年，年实现税收0.8亿元/年；

(三)项目社会效益

1、项目建设过程中解决永宁镇1.4万人的拆迁安置和提供上万个本地人口就业机会，实现永宁的城镇化；

2、项目基本建成后，带来2万余高端医疗健康产业人才、5万余中高端养生度假人口、300余万医疗旅游人群；对周边区域的土地和商业价值的提升带来巨大推动；

3、创造性地聚合国内甚至国际优质医疗资源，打造中国一流的健康产业集群，西南地区的医疗中心，为市场提供一流医疗健康技术与服务，提高本地区居民的生活品质；

4、作为成都市现代服务业的重要支撑产品，为城市注入新的内涵，进一步提升在全国的影响力和聚合力。

第三篇：2013年糖酒成都展会会议纪要

深圳市XX有限公司会议纪要

——2013年糖酒成都展会相关议题

时间：2013年3月19日

地点：公司会议室

出席者：

会议背景：2013年春季成都全国糖酒会将于2013年3月23日至28日在成都国际会展中心举行.糖酒会是由中国糖业酒类集团公司主办的大型全国性商品交易会。我公司为提升企业形象，接触新老客户，以提高产品销售量参加了此次展会。

会议议题： 1.讨论展会客户信息收集的地区分类。

2.关于展会期间与客户沟通的主要内容。

3.接待客户的相关技巧。

4.每日展会完毕之后的相关总结工作。

5.关于展会着装问题。

会议内容：

一、讨论展会客户信息收集的地区分类

XX负责区域：广东、广西、海南（华南）

XX负责区域：湖南、湖北、江西、河南、浙江、福建（华中）

XX负责区域：安徽、江苏、山东、上海（华东）

XX负责区域：东三省、河北、北京、天津（华北）

XX负责区域：四川、重庆、贵州、陕西、山西、内蒙、甘肃、宁夏（西部）

二、关于展会期间客户与客户沟通的主要内容

1.首先对所接待的客户做大概的了解。要学会如何辨别客户类型，客户的定位不同概念也不同。询问客户是专营进口还是专营国产。不同客户区别讨论和对待。如何甄别目标客户：在展会上，有些客人只是泛泛地了解一下，并没有对某一产品表现特殊的兴趣；但有些则会仔细阅读参展资料，并且会详细询问展品的性能、规格、价格等，这时，就应该对后者提出的问题详细回答，并同时了解他所代表的公司、他的身份，再介绍他们感兴趣的类别的产品。无论意向如何，都应记录下对方的有关资料，以便日后联系。

2.把客户的主营业务、操作过程、做什么品牌、业务团队、销售渠道作为主要的参考分析信息，以客户的兴趣点了解客户，从而谈论接下来的销售合作模式和方案。比如清楚和了解不同销售渠道，分析其渠道优势，推荐不同的产品。

①做餐饮类客户：大罐果汁

②KA大卖场、系统客户：500ML、水

③流通类客户（B、C小超市、批发市场）：推荐最好卖的产品，具有竞争力（500ML）水为次要推荐产品

④特通类客户：KTV→500ML、夜猫院校→任何产品、水

3.对客户要进行分类。在现场，要分辨哪些是潜在客户，定点客户，有效客户，无效客户，哪些是来看热闹的，潜在客户一般会问什么问题，安排哪些人专门接待潜在客户，哪些人接待观光的人。

4.若客户谈地区经销的问题，工作人员需评估客户实力，客户所在区域若没有已定经销商可适当放宽条件尝试合作。单次发货起订量1000箱，可放宽到800箱。

三、接待客户的相关技巧

1.抓住重点，此次展会主要针对我们产品感兴趣的客户以及已经销售过或是对我公司产品有一定的了解和认知的客户。

2.多倾听，了解客户的需求，以客户的需要进行沟通。

3.不要盲目报价。在展会上谈生意，对不了解的买家，可以稍后调查其公司背景、资信情况再做决定。对有高意愿可达成合同的客户进行报价。报统一到岸价。

4.清楚自己的底线，不要轻易跟着客户思路和节奏跑，尽量引导客户多介绍他的公司信息和意向。

四、每日展会完毕之后的相关总结工作

1.记录展会期间发现的问题，当晚开小会沟通汇报并及时解决。

2.每天做客户的分类总结。自己负责的区域要做好信息的对接和记录工作。

3.留意电梯的走向，以便下次订恰当、适合的展位。

五、关于展会着装问题

男士要求：正装，衬衣，皮鞋。

女士要求：正式，端庄大方。

小结：精诚所至金石为开，只要我们用心，一定做得更好！

第四篇：在商品交易博览城项目奠基仪式讲话稿

xx交易博览城项目奠基仪式讲话稿

（2011年12月15日）

尊敬的各位领导、各位来宾、同志们、朋友们：

“天时人事日相催，冬至阳生春又来。”今天我们隆重举行xx交易博览城项目奠基仪式。这是我们xx镇经济社会发展中的一件盛事，也是我镇加快发展步伐过程又一难得的机遇。在此，我谨代表五万六千xx父老乡亲向百忙中不辞辛苦前来参加奠基仪式的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎！

在项目前期筹建过程中，我们得到了市委、市政府及各有关部门和社会各界的大力支持，在此，我代表xx镇党委、政府向前来参加奠基仪式的各位领导、各位来宾表示诚挚的谢意！向与我们共同努力，在xx交易博览城项目筹建过程给予全力支持的市发改委、国土、住建、规划、财政、公安、环保、工商等单位领导表示衷心的感谢！向与我们通力合作、共谋发展的xx市裕华臵业有限公司的各位老总们表示热烈的祝贺！向大力支持项目建设的党楼的干部群众表示崇高的敬意和亲切的问候！

近年来，xx镇在市委、市政府的坚强领导下，坚持以科学发展观为指导，坚持“保平安、促发展、抓保障、争示范”工作思路，按照“高端定位谋发展、先行先干争示范”的原则，先后上马了大禹国际赛车场、华中医药物流中心、人民医院整体搬迁项目、万福新农业发展有限公司、xx克穷汽车城、俄中肥夫特肥业有限公司、xx丰康养殖有限公司等一批上规模、上档次、有个头、有分量的企业项目，“南水北调中线工程”、“西气东输工程”等国家重点工程项目在我镇境内顺利实施。今天奠基的xx交易博览城项目，是我镇调整产业结构、转变

1经济发展方式、培植新的经济增长点的又一重要举措。也是当前我市正在开展的“学习促转变、先行作示范、当好排头兵”主题活动的有力实践。该项目总投资7.5亿元，总建筑面积32万平方米。计划二至三年时间内完成开发并投入运营。该项目是我市确定的重点项目，该项目设计新、规模大、品牌优、功能全，项目建成后，将全面提升市场集群规模和形象，促进现代商圈的形成和发展，对进一步带动经济增长，拉动社会就业，促进产业集聚，提升综合竞争力产生重要影响。

今天的礼炮是开工的号角，今天的奠基是崭新的起点。今后，我们将全力以赴，周到细致服务商品交易博览城项目，积极主动与项目方沟通联系，密切搞好配合，切实解决项目实施过程中存在的问题，扎扎实实做好各项协调工作，尽心竭力提供各种优质服务，努力为项目建设营造一个宽松的施工建设环境。通过上下联动，形成合力，用最优质的服务、最强烈的责任心、最优良的环境，保证项目的顺利实施。真正让投资者安心、放心和省心，形成企业发展和社会发展双赢的良好局面。

我们坚信，在市委、市政府的正确领导下，在相关市直单位及党楼村干部群众的大力支持下，我们一定会把商品交易博览城打造成国内一流的现代化专业市场，把商品交易博览城打造成xx的一张名片，叫响河南、叫响全国！为促进xx市经济又好又快发展做出新的更大的贡献！

最后，祝各位领导、各位来宾，身体健康，万事如意！谢谢大家！

第五篇：凤凰城住宅小区项目建议书

凤凰城住宅小区项目建议书

河南省开封开元房地产开发集团有限公司

二零一一年一月一日

河南省开封市开封大学土木建筑工程学院零九级建管班策划

第一章 项目基本情况

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目单位: 河南省开封市开元房地产开发集团有限公司

法人代表: 韩杏军

独立开发本项目。

1.1.2项目名称:《凤凰城》住宅小区

1.1.3拟建地点

项目拟建地点位于开封市金明区晋安路与金明大道交叉路口西北侧。

1.1.4承办单位概况

河南省开封市开元房地产开发集团成立于2000年2月，初建时名称为河南省开封市开元房地产开发有限公司。公司经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型建材公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化、集团化公司的联合体，资产总额达1.7亿元，年利税4600万元，拥有400余人的高素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。

开元集团总裁韩杏军先生，1990年毕业于河南大学，2001年清华大学进修房地产MBA并获证书，2002年荣获人民大学MBA证书。他是郑州市连续两界“十佳青年企业家”，二七区政协委员，管城区人大代表。在2004年人代会和政协会上，韩杏军先生被授予“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。

公司注重企业文化建设和团队建设，2003年成立了党支部，韩杏军先生担任第一界支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。韩杏军先生还要求，公司管理层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003AA级信用客户。

河南省开封市开元房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业，专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了民心园一期、民心园二期及建华·百合园、开泰家园近10万平方米的商品住宅。其中，建华·百合园、开泰嘉园正在建设之中，已经于今年6月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总建筑面积130万平方米的、本市西部经济区大型旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻开封市金明广场（金明池公园)和南水北调生态环境绿化带，属于高档社区开发地段。我们力争在5年时间内，将这一地区建设成为开封市最具亮点的康居示范小区。开元建材公司有混凝土搅拌站两个，三条生产线，年产100万方优质混凝土，已经是开封市最大的混凝土生产企业，并于2006年通过ISO9001质量认证，产品占据了开封市混凝土市场40%的份额。人们在各个街道上看到最多的，就是携带“河南省开封市开元”字样的混凝土搅拌输送车。

2004年元月兼并控股的石家庄市试剂厂，有固定资产2000万元，员工235人，年利税200万元。在挂牌河南省开封市开元化工科技有限公司仅一个月，就扭亏为盈，创造了民营兼并国营一个成功的范例。

目前，众诚公司正以崭新的面貌向着韩杏军董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

A、开封市委、市政府关于加快新区建设的战略发展精神。

B、项目土地挂牌出让地形图

C、有关基础数据资料。

1.2.2研究工作范围

本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。

1.3研究工作概况

项目单位依据市政府关于加快市新区城市化建设的战略意图,通过对开封市房地产还没有开发建设的需求，为了改善县城居住环境，弥补现有住宅档次低的现状，决定开发建设《凤凰城》住宅小区项目,以期为开封市居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。1.4建设方案

1.4.1建设指导思想

结合市新区总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。

1.4.2建设规模

小区一期规划总占地2.67万平方米，总建筑面积3.7万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。

1.4.3建设条件

供电: 本项目计算用电总负荷 KVA，供电电源引自市区电力干线。供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量 m3/h。供暖: 项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为 MW。

1.5土地利用

本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属城市商住两用建设用地。1.6研究结论

本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经计算项目一期总投资3700万元，财务内部收益率 %(税后)，投资利润率 %，投资利润率 %，借款偿还期2年。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。

第二章 项目背景与建设的必要性 2.1项目背景

2.1.1产业政策

改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。曲周县委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

2.1.2项目建设的必要性

开封市属于内陆市级城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他市区相比，本市属于中原之中，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我市因为古城原因，市区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，开封的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

宏观必要性 从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。

2.2项目发展概况

河南省开封市开元房地产开发集团有限公司，积极响应市委市政府关于城市化建设的思路，经过与市国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了开封市委市政府和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。

第三章 市场预测与建设规模

3.1市场预测

3.1.1基本形势分析

近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。个人购房金额达29.7亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。3.1.2市场供求

开封市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管开封市整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

3.1.3区位优势分析

本项目凤凰城住宅小区在金明区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.1.4出售对象分析

河南省开封市目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2建设规模

项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。

第四章 建设场址与建设条件 4.1建设场址

4.1.1场址选择

本项目拟建场址位于我市西南地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。该场址区域位置较好。

4.1.2自然条件

开封市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、气温

全年平均气温 13.4℃ 极端最低气温-19.8℃ 极端最高气温 42.9℃

2、湿度

冬季空气调节室外计算相对湿度 53% 夏季通风室外相对湿度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 时最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、积雪深度

最大积雪深度过 190mm

5、冻土深度 最大冻土深度 56mm

6、风向

冬季主导风向及频率 C32%，N10% 夏季主导风向及频率 C35%，SE10% 年主导风向及其频率 C32%，SE9%

7、风速

冬季室外风速 1.8m/S 夏季室外风速 1.4m/S 全年平均风速 1.6m/S

8、全年日照量数 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日数 30.4天

10、大气压力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相对湿度 62% 4.1.3 地质状况

开封市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。

4.1.4 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。4.2 建设条件 4.2.1 供电

本项目计算用电总负荷为8275KVA，电源引10KV电源至小区变电站，由10KV母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。4.2.2 给排水

本项目设计最高日最大时用水量为262.25 m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。

本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。4.2.3 供暖

本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为0.4Mpa，采暖热负荷为25.8MW。4.2.4弱电

本项目弱电系统包括电话通信系统、不线电视系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。

第五章 工程技术方案

5.1工程设计原则

自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。

5.2总平面布置

5.2.1总平面布置原则

1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。

3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。

4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。

5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。

5.2.2 总平面布置综述

本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。

各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

5.2.3 竖向设计

小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

5.2.4 总平面图布置经济技术指标

1、规划总占地面积23.7万m2，（356亩）

2、总建筑面积：55.5万m2。

其中：住宅建筑面积：50万m2 公建面积：2万m2。

3、居住户数：5000户。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、绿化率：42%。

7、容积率：2.34 5.3工程设计方案

5.3.1 建设内容

本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅33栋，公建工程包括物业管理中心、托幼、文化活动中心、小学等。各项工程详细指标见下表： 序号 项目 建筑面积（m2）建筑形式 备注物业管理中心 1200 框架文化活动中心 3498 框架商业服务 35000 框架 4 托劝 2100 框架结构居委会 334 砖混公厕 260 砖混变电站 140 砖混泵房 108 砖混热交换站 189 砖混垃圾转运站 243 砖混小学 4000 框架结构

5.3.2 建筑设计

1、户型设计

根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

2、立面设计

小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。

3、内装修

为方便居民，本设计采取高、中、低档次不同的精装修。开创省城住宅基本无精装小区的先河。

4、建筑构造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为80mm，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。

5、公建设计 外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。

6、结构设计

小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。

公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独立柱基。

5.4 给排水工程

5.4.1 设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）《住宅设计规范》GB50096-1999 《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）建筑专业及有关专业提供的条件

5.4.2 给水工程

1、水源及水质

本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。可以满足本小区生活及消防用水的需要。

2、给水方案及用水量

本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近1/3的生活用水。故小区设计用水量为：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。

2、商业用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5 m3/h。

（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2 m3/h考虑。

（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。每日1次计。（水源主要来源于中水）。

（4）浇洒绿化用水量标准按4L/ M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。

（5）未预见水量：取生活用水量的15%，为14 m3/h。

以上总用水量为：

最高日用水量为：2517 m3/d 最高日平均时用水量为：104.9 m3/h 最高日最大时用水量为：262.25 m3/h

消防用水量：根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；故消防总用水量为180 m3。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。

5.4.3 给水系统

本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。

室外消火栓应适当布设在环状管网上。

为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。

1、蓄电池

蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251 m3。蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h = 180 m3。则蓄水池的总容积不应小于431 m3。

蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450 m3一座。

2、加压泵房

生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水泵为150DL – 150 – 20三台，其中两用一备，单台性能参数Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 45KW。

消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q = 100 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 37KW。

5.4.4 中水系统

1、中水水源

中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。

2、用途

根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。

3、处理工艺

采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示： 原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放

↓ 过滤→消毒→中水储水池→用水点

5.4.5 给水管网

给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。

5.4.6 排水系统

由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。

5.5 供热工程

5.5.1 设计依据

本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。

5.5.2 气象参数

气象参数 大气压： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖计算干球温度：-8℃ 冬季平均风速：1.8m/s 冬季风向：N 冬季日照率：61.6% 最大冻土厚度：56mm 设计计算用采暖期天数：117天 5.5.3采暖设计方案

1、采暖热源：本项目采暖一次热源来自于城市供热管网提供的蒸气，蒸汽压力为4Kg/cm，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出90—70℃热水作为采暖热煤。

2、采暖热负荷：小区住宅按节能住宅设计，采暖按45W/m2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负荷25.8MW。冬季采暖期为四个月，供水温度为90℃，回水温度为70℃，管网漏损系数取1.03。则总循环水量为884T/h。采暖拨采用双管分户计量系统。室外采暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统定压及水处理设备均集中设置在换热站内。

采暖系统形式以新双管分户计量单管跨越式为主，供水干管及回水干管均为埋地敷设。散热器选用单面定向对流铸铁散热器。

采暖管道采用低压流体用普通焊接钢管，管径＜= 32mm螺纹连接，管径＞32mm焊接或法兰连接。

供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并做保温处理。保温材料采用40mm厚岩棉管壳。

供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和自动泄水装置。

管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均 设关断用阀门和检查井。

5.6电气工程

5.6.1设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94

3、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002

4、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

5、《低压配电设计规范》GB50054-95

6、《10KV及以下变电所设计规范》

7、《供配电系统设计规范》

8、其他相关专业提供的条件等

5.6.2电气设计规划

1、负荷概况：本小区建筑物均为高层建筑。该小区用电负荷除19层以上建筑为一级负荷外，其他均为二级负荷。本小区住宅面积500000m2，按每平米50瓦计，需要系数kx = 0.25，公建建筑面积为20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面积为35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85则总用电计算负荷8275KVA。小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用环网方式供电。每处变配电所可依所承担负荷容量选用2~3台SC3-1000KVA节能变压器。负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达0.9以上。

2、由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。配电系统为放射式与树干式混合供电。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及地下室公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五~六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。

3、住宅用电水平石家庄每年最热月最高温度平均值＞30度，夏季主要降温设备是空调器，主要用电负荷可分成四类：全年经常性负荷，降温负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过100 m2的，确定一般住宅为6kW/户，高级住宅为8~9kW/户。

4、道路照明

小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元件控制开关。广场和景观照明可就近控制。所有照明电缆均穿管埋地敷设。

5、防雷接地系统

在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。组成防雷接地系统。变压器中性点直接接池。设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。当建筑物高于30m时，尚应采取以下防侧击的措施：

1、从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；

2、30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；

3、在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。

5.6.3弱电远景规划

为了使小区跟上时代的步伐，通过综合配置住宅区内各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为小区内各种设备管理自动化平台的新型住宅小区。

1、小区内设置通信和管理系统

通信和管理系统包括电话（带传真）、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，为了满足通信发展的需要，每户电话线路不少于两对。一对接电话，一对接传真或电脑，每对线路可带主付机插座各一只，主要厅室均有通信插座，计算机通信可利用市话网络chinanet或internet联通，如今后有条件的话，可建立小区局域网与公共网联通。住宅内主要厅室均放置了有线电视终端，充分利用城市有线电视（CATV）网节目资源丰富，覆盖面广，投资省的优点。住宅内采用了三表计量出户，今后有条件将可改成三表出户自动计量、计量系统，我们将在小区局域网的设计上，充分利用总线资源，将数据通信，对讲、呼叫、报敬信号的传输纳人该总线，简化小区布线，节省投资，提高效益。

2、安全防范系统

小区对安全防范要求很高，在安全防范系统设计上充分利用新技术、新产品，建成开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。采用对讲或可视对讲系统、报警按钮、电视监控（CCTV）系统相结合的防盗报警系统，在住户室内与单元门口建立对讲系统或可视对讲系统，将来小区可利用小区通信总线在住户与警卫室或物业管理中心之间建立对讲，住户室内隐蔽处设置防盗按钮，在单元门口警卫室，或物业管理中心设置可显洋住户位置的声光报警装置；在小区出人口主要通道，单元门口等重要场所设置电视监控系统，以上三个系统结合，加上小区保安人员，物业管理人员及居民，将使小区具有一个较为完善的防益体系。

安全报警系统将来形成网纯利润，在住室内安装感烟（或感烟）火灾控制器、煤气控制器、火灾报警按钮和医疗呼救按钮等，在警卫室或物管理中心安装控制器，即可显示灾情类型和住户位置的报警装置，在单元门口设置声光报警装置，有利于保安人员组织救灾和居民互救，更好地消除灾情。

3、音响广播系统

音响广播系统与火灾事故广播合用。在公建内的办公区域，走道及霸天会场等公共场所设背景音乐扬声器，通过广播中心及消防控制室进行控制。平时可播放背景音乐，遇有火灾发生时，在消防控制室将扬声器和广播音响扩音机强制转入事故广播状态，进行紧急广播。

第六章 消防

6.1 设计依据 《建筑设计防火规范》GBJ16-87 《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90

6.2 消防给水

设计范围：小区室内外消防系统设计。设计原则：以防为主，防消结合。

消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量标准

室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。室外消火栓为15L/S，火灾延续时间2h。

6.2.2 消火栓给水系统

室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。

在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。

第七章 环保、节能与绿化

7.1 环保

7.1.1 设计依据

一、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》

二、河北省第八界人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条理》

三、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《环境影响评价技术导则-----非污染生态影响》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期间环境影响因素

项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。

7.1.3 运营期间环境影响因素

本项目为居民居住综合社区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生的生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网；废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 节能

7.2.1 设计依据

1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）

7.2.2 节能措施

本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。

7.3 绿化

小区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。景观形成一个较大的绿色生态中心。各中心绿地和广场内部布置不同的绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区的景观中心和公共活动中心。绿地中的雕塑小品、景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。

第八章 物业管理

本项目建成投入使用前，将由房地产公组建小区物业管理公司，对整个小区实行现代化、专业化的管理，以更好地维护住宅的使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。

8.1物管理的内容和目标

8.1.1管理内容

物业管理的内容主要有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理。

8.1.2管理的目标 物业管理达到的目标有：

1、要充分保障物业使用人的消费权益，保证房屋及设施使用功能的正常发挥；

2、要保障物业产权人的所有权权益，在经营管理中保持房屋的价值和使用价值，使物业能发挥最大的使用效益和经济效益。

3、为物业使用人提供高效、优质、经济的全方位服务，为居民提供整洁、文明、安全、方便的居住条件和生活环境；

4、使物业公司获得最佳的经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司的服务水平和市场竞争力。

8.2机构设置与定员

8.2.1机构设置

物业公司设经理一名，副经理二名。下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等六个部室。

1、办公室主管人事劳资、文秘档案、后勤保障、公司行政管理及公关等。

2、财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。

3、经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。

4、保安部主管门卫、保安、消防、安全检查等。

5、工程部主管小区房屋维护、修缮、公用设备设施的日常管理、维护。

6、环卫部主管小区环境卫生、垃圾清理外运、绿化等。

经 理

副经理 副经理

经 保 办 财 工 环

营 安 公 务 程 卫

部 部 室 室 部 部

8.2.2劳动定员

劳动定员表

序号 部 室 定 员 备 注

工作人员 管理人员 办公室 4 2 2 财务室 3 2 3 经营部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 环卫部 8 1

合 计 44 10 54 8.3 物业公司经费来源

8.3.1物业管理是对物业的正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要一定的资金保证。物业管理公司的资金来源主要有以下几个方面。

8.3.2房地产公司提供该物业管理公司一定的公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司的管理资金项目内。

8.3.3房屋产权人、使用人定期交纳物业管理费。

第九章 项目实施计划和招标方案

9.1项目建设周期规划

本项目建设期2年，具体划分为以下阶段：

1、目前期及论证工作

2、步设计及施工图设计阶段

3、址清理

4、建施工

5、程扫尾，竣工验收 9.2实施进度安排

9.2.1 施进度安排 1、1月—2月 项目前期及论证工作2、3月—5月 初步设计及施工图设计3、3月—5月 场地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程扫尾，竣工验收

9.2.2项目实施进度表（附后）

9.3招标方案

1、依据《中华人民共和国招投标法》和有关法律、法规的规定，确定招标方案。

2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备

等。

3、招标方式：公开招标、邀请招标。

4、招标基本情况表。

项目实施进度表

序号 项 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月项目前期论证工作

初步设计施工图设计

场地清理 4 土建施工

工程扫尾，竣工验收

第十章 土地利用

10.1土地利用依据

１、国土资源部第７号令《建设项目用地预审管理办法》

２、开封市土地利用总体规划（１９９７－２０１０年）

10.２项目选址

本项目位于开封市西南部，用地南侧紧邻晋安路，北侧为大梁路，东侧为金明大道，西侧为集英街。场地交通便利。视野开阔、生态环境良好。

10.３用地情况

１、用地类型

本项目场址为城中村原址改造，在开封市土地利用总体规划范围内，市土地局已同意办理前期手续。

２、用地规模

本项目规划总占地３５６亩，地块为一长方形，地势较平坦。小区总建筑面积５５.５万m2。

本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有保证。

第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 总投资估算

11.1.1 总投资及投资构成

本项目投资73592.94万元，其中建筑工程费52448.44万元，设备费10640万元，设备安装费49万元，其他费3786.60万元，预备费3346.2万元，建设期贷款利息3322.70万元。

11.1.2 估算依据

该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。

11.1.3 投资估算范围：

住宅楼、公用建筑、室外工程的建安工程费和其他费、预备费、建设期利息。

11.1.4 费用标准及价格依据

1）建筑工程参照目前类似工程的技术经济指标结合当地价格水平进行估算。

2）设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为询价。

3）安装工程费根据各项目指标按现行有关规定和概算进行估算。

4）其他工程费用按照2000年"河北省建设项目概算其它费用定额计取。

5）按市政[2002]14号文的优惠政策，本项目免收市政配套费、公建配套费、渣土费、墙改基 金、减半收取中学增建费。

11.2 项目资金筹措

本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率5.49%。

第十二章 财务评价

本篇根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济与评价方法与参数》及现行有关企业财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。12.1 基本数据

12.1.1 建设成本估算

销售成本

本项目总销售成本按营业额的0.5%估算。

12.1.2 销售收入估算

根据本项目的成本及纳税额测算，考虑到本项目的地理位置，本项目的销售价格定位在住宅2350元/m2，预计第四年全部售完。详见总收入估算表

12.1.3 税金

营业税按5%，城建维护税按营业税的7%，教育附加按营业税的3.5%，所得税按利润总额的33%计算。

12.2 财务评价

计算评价指标如下：

投资利润率为（税后）10.43% 投资利润率为（税前）15.75% 投资利税率为（税后）23.03% 投资利税率为（税前）17.89% 财务内部收益率（税后）6.72% 财务内部收位置率（税前）9.82% 财务净现值（IC = 6%）税后912万元

财务净现值（IC = 6%）税前4949万元

投资回收期（税前）3.55年（含建设期）

投资回收期（税后）3.58年（含建设期）盈亏平衡点BEP = 75.64% 从财务评价可以看到，本项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。

第十三章 结论

凤凰城住宅小区“城中村”改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，向社会提供安全、舒适、便捷的现代化住宅，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。

学校：开封大学

学院：土木院

系别：09建管

姓名：李阳

学号：2009081348