第一篇：上海老龄市场及殡葬市场报告
上海老龄市场及殡葬市场报告
上海通则久文化 2016年1月
一、上海市老龄人口现状
来自《上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度》统计数据显示，2015年末上海市户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人。相比2014年末，外来常住人口减少14.77万人，同比降幅为1.5%。
2014年上海市常住人口总数为2425.68万人。其中户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。全年常住人口出生20.2万人，出生率为8.35‰；死亡12.61万人，死亡率为5.21‰。
2014年，上海新增60岁以上老年人总量26.36万人，快速老龄化的特征持续显现；70岁及以上老年人口177.03万人，占总人口的12.3％；比上年增加了5.10万人，增长3.0％；80岁及以上高龄老年人口75.32万人，占60岁及以上老年人口的18.2％，占总人口的5.2％；比上年增加3.77万人，增长5.3％；但占老年人口比重下降了0.3个百分点，总人口比重从增加了0.2个百分点。
二、上海人口老龄化趋势
上海是全国最早进入老龄化社会的地区。根据联合国确定的标准，一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口比例超过10%，或者65岁以上老年人口占总人口比例超过7%，就意味着这个国家或地区进入老龄化阶段。上海自1979年开始，步入老龄化社会。
上海老龄科研中心同时预测，上海人口老龄化在“十三五”期间将进一步深化。到2018年，上海户籍60岁及以上老年人口总数突破500万，2020年上海老年人口将超570万 步入老龄化社会。
据上海社科院城市与人口发展研究所2014年预测，至2020年，上海常住老年人口总数将超过570万。从户籍人口发展趋势来看，2015年至2020年间，上海60岁以上户籍老年人口年均增长量将超过21万，总量将于2018年突破500万，至2020年达到531万，预计2045年至2050年间将达到峰值。
其中80%以上的老年人，是独生子女父母，空巢现象愈加明显。2000年至2014年，上海老年抚养系数由26.1%提高到46.6%。至2014年末，上海人口预期寿命达到82.29岁，其中男性80.04岁，女性84.59岁。
面对上海严峻的老龄化形势，上海从上世纪80年代起，率先探索开展社会养老服务，养老也成为上海市政协委员关注的焦点话题。
目前，上海居家养老、社区养老等各类形式的养老服务尚在起步探索阶段，还未能有效提供专业化护理服务，集中式的机构养老服务仍是养老服务格局的主要支撑。要建立健全养老服务专业人员培训机制，逐步推行实施持证上岗制度，加大《养老护理员国家职业资格标准（试行）》、《上海对非营利性养老机构实施“以奖代补”扶持政策》等政策落实力度，并对通过职业技能鉴定的从业人员个人给予培训补助和岗位津贴；逐步提高从业人员工资和福利待遇。
针对目前上海市对养老护理员认证仅有1家机构的情况，政府会尽快制定出台扶持政策，着力引进和培育有资质、权威性的第三方培训机构，拓展培训渠道，形成培训服务市场的良性竞争，有效提高培训效果。
三、目前上海老人养老模式及养老意愿
在养老保障方面，2014年，全市60岁及以上老年人领取城镇基本养老金的人数共计280.04万人，占老年人口的67.6％；领取城乡居民基本养老金的人数共计44.72万人，占老年人口的10.8%；领取小城镇养老金的人数共计41.95万人，占老年人口的10.1%；领取征地养老补贴的人数共计15.07万人，占老年人口的3.6％。
养老服务方面，全市养老机构共计660家，床位数共计11.49万张（其中2014年新增5829张），比上年增加6％。
全市老年人日间服务机构共计381家，服务人数共计1.4万人，比上年增加16.7％；居家养老服务中心共计175家，社区助老服务社共计224家，服务人数共计29.54万人，比上年增加4.8％，其中享受养老服务补贴的人数为13.00万人；社区老年人助餐服务点共计576个，比上年增加43个，受益人数6万人。全市老年医疗机构（独立老年护理院、老年医院）共计26所；独立老年护理院床位数5415张，比上年增加21.1%；全市共建家庭病床5.24万张；65岁及以上老年人口健康管理人数196.95万人，占同年龄组人口比重72.9%。
老年精神文化生活方面，全市目前共有老年教育机构291个，参加各类老年学校学习的老年学员53.56万人；共有远程老年大学集中收视点5382个，老年学员人数全年共计51.14万人；共有老年活动室6296家，其中标准化老年活动室5307家；全市街道、乡镇级以上老年协会243个，居（村）委级老年协会1489个；老年文体团队1.55万个，参加活动人数39.9万人；老年体育协会411个，参加人数49.18万人，老年体育团队1.14万个，参加人数31.35万人；老年志愿者团队7623个，参加人数25.31万人。
经深入调查，本市老年人的养老意向整理如下： 1．近七成受访者倾向家庭养老
尽管当前城乡居民家庭小型化形态基本形成，传统的家庭养老功能日趋弱化，但对于大多数老年人来说，家庭养老仍是他们的首选养老方式。调查显示，有67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，另有11.1%和0.4%则倾向“机构养老”和“其它方式养老”。从区域看，有74.7%农村受访者倾向于“传统家庭养老”，高出平均水平7.4个百分点。调查中，有36.2%农村受访者的主要经济来源于子女的补贴，比重明显高于样本总体平均水平，可见子女供养仍是农村养老的重要模式。从年龄看，高龄老年人更渴望家庭关怀，更倾向于传统家庭养老。调查中，70岁以上受访者中70.9%选择“家庭养老”，比重高出60-70岁群体6.1个百分点。从收入水平看，有74.1%月均收入2000元以下的受访者倾向于“家庭传统养老”，高出平均水平6.7个百分点(见图1)。表明，经济条件也是影响老年人选择养老方式的重要因素之一。2．“纯老”家庭对社区居家养老意向更高
调查结果，“纯老”家庭超过半数（53.8%）。其中，老俩口家庭43.7%，独居家庭7.5%，两代老人家庭2.6%。调查显示，“纯老”家庭老年人除了选择传统家庭养老，对社区居家养老意向较高，有24.7%的受访者选择社区居家养老，比重高于样本总体平均水平。这表明，老年人普遍希望生活在熟悉的环境中。调查中，受访者认为选择社区居家养老“可以不离开熟悉环境”，“对家人照顾不到的地方进行补充”。另外，社区居家养老服务的“服务多元化”和“费用较低”也是他们选择这一养老模式的重要因素。3．选择养老机构时最关心服务质量
养老机构服务水平直接关系到老年人的身体健康和生存质量。调查显示，在选择养老机构时，有41.3％的受访者将“服务质量”、39.7％将“收费水平”列为最关心的因素，两者合计为81%；“设施、环境”和“品牌信誉”的选择比率分别为6%和5.8%（见图2）。这表明，老年人不仅关注养老机构的硬件设施，更关注护理人员的专业技能和素质。
4．“养儿防老”观念根深蒂固，同时“以房养老”获得广泛支持
“养儿防老”观念在中国一直以来都根深蒂固。调查显示，有42.3%的受访者表示“赞同”，45.2%的表示“较赞同”，两者合计87.5%；12.5%表示“不赞同”。尤其是农村地区，“养儿防老”依然是一致认同的养老模式，94%的农村受访者表示“赞同”或“较赞同”养儿防老。
在老龄化、少子化现象日益突现的社会环境中，采用反向抵押的按揭方式“以房养老”，成为老年人减轻养老负担的一种可能途径。调查显示，有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”,26.9%表示“不赞同”。受访者不赞同的主要原因是：“‘以房养老’容易激发家庭矛盾”、“家庭和睦、子女孝顺，不需要‘以房养老’”。对于农村地区老年人而言，“农村宅基地不允许买卖”，无法实施以房养老。
四、上海寺庙殡葬行业与预测
1、政策走向 2016年，民政部、国家发改委等九部委联合发布《关于推行节地生态安葬的指导意见》（下称“意见”），倡导不留骨灰的安葬方式，鼓励家庭成员采用合葬方式提高单个墓位使用率。《意见》提出的主要目标，到“十三五”末，在巩固和提高全国年均火化率的基础上，较大幅度提高节地生态安葬比例。包括推广骨灰植树、植花、植草等生态葬式，使用可降解容器或直接将骨灰藏纳土中，不设硬质墓穴和墓碑，倡导骨灰撒海、撒散等不保留骨灰的安葬方式等。
《意见》还倡导建设单人骨灰安葬或双人骨灰合葬占地小于国家规定标准的节地型墓位，提倡地面不建墓基、地下不建硬质墓穴，墓碑小型化、微型化，最大限度降低硬化面积，并鼓励家庭成员采用合葬方式提高单个墓位使用率。
2、上海殡葬用地使用情况
上海是全国率先实行火葬且火化率较高的地区之一。来自上海市清明节工作指挥部办公室的最新统计，上海现有44家经营性公墓、10家经营性骨灰堂、15家殡仪馆。这44家经营性公墓所占国有土地在7500亩左右。截至目前，已用去5500亩，上海可使用墓地资源还剩2000亩左右。
数据显示，上海目前年死亡12万人口中，70%左右的人死后都选择骨灰墓葬。而我国殡葬法规规定每个墓穴占地控制在1.5平方米以内，近年来，上海绝大部分墓穴控制在1平方米(0.0015亩)左右的节地型规格，保守计算，目前上海殡葬每年消耗土地在100亩到120亩左右。按现有的殡葬用地使用量计算，只能够维持10多年，自本世纪初以来，申城已不再增加公墓用地，“死墓危机”不可避免。
可以预见，作为2.0版新一代殡葬方式的寺庙殡葬，充分的利用了寺庙的地下空间，最大程度的实现了节约用地的目的，势必成为未来上海的主流殡葬方式，市场空间将不断扩大。
3、上海墓地市场价格现状
上海墓地稀缺，单位价格远超过同区域房产，墓地每年每平方米的“居住”费用可达房产的10倍。以上海市墓价最高的一级公墓 “福寿园”、“滨海古园”等为例，1平方米左右墓地售价约人民币7万元至15万元，而2014年初上海郊区新建案价格多在每平方公尺1万元至2万元，墓地单位价格是房产的4至5倍以上。
以上海墓价相对便宜的一级公墓“永福园陵”为例，最低1平米的墓价在3至5万，也是郊区房产价格的2倍以上。
作为上海墓地行业唯一一家在香港上市的企业，福寿园经营性公墓服务收费明细表上显示：普通墓葬有四档价格：79800元起；91800元起；113800元起；116800元起，受上海市民青睐的传统墓价格要27万起。但是除了普通墓葬以外，节地葬的价格相对偏低：花坛葬4000元起；植树葬39800元；公益生态葬暖冬园免费，仁爱园980元起，壁葬双：28800元起。但由于节地葬无法安放骨灰盒，受到很多市民的冷淡。
位于嘉定的上海松鹤墓园，每年都是扫墓人数最多的地方。电子地图上显示，松鹤墓园的墓葬价格从65800元（双穴）到95800（双穴），共有6档。植树葬和草坪葬价格紧随其后，植树葬价格有51800（双穴）和43800（双穴）等，草坪葬也有三万多、四万多和五万多三种价格。公益生态葬999（单穴）/1998（双穴）；环保葬相对便宜3800（单穴），壁葬则有12800-14800（单/双穴），也有8000-18000（单/双）。
位于奉贤的上海永福园陵，属于上海为数不多的几家一级公墓之一。在上海所有的公墓中，土地储备相对比较充裕。传统墓价格59800元（双穴）及47800元（单穴），壁葬仅需8500元，花坛葬36800元（双穴），永福园陵的花坛葬可以安放骨灰盒，相对面积也比较大。
位于奉贤的上海滨海古园也是上海较大的几个公墓之一，滨海古园的普通墓有十几档价格，比较低的是单穴49800元，也有68800、70800双穴价格，其他的则分了十几档，在十万元上下，而个性墓的价格一墓一价，低的双穴在82800-98800元，高的接近20万。而骨灰直接入土的花语葬单穴在21800-35800元，草坪葬不保留骨灰盒的单穴为5800元，其他的草坪葬低的单穴为29800元，高的单穴在72800元。
相交于传统殡葬方式，寺庙殡葬的单穴价格仅为2万元左右，仅为传统殡葬方式的30%-50%，具有比较大的价格优势。而且与传统的土葬方式相比，寺庙殡葬具有使用期限长、无年龄限制、物业管理好等先天优势。可以预见，随着寺庙殡葬方式被大众逐渐认可和普及，其价格也将水涨船高，预期每年的价格涨幅为5%左右。
4、寺庙殡葬资源空间及客户人群分析
寺庙殡葬在上海刚刚起步，目前主要的项目有崇明镇海寺、浦东小普陀寺、青浦天光禅寺等。
由于寺庙用地是国家划拨，而且并非所有的寺庙都有空间发展寺庙殡葬，只有那些经政府批准进行原址重建、迁址重建或者改扩建的寺庙才有潜力发展寺庙殡葬。而具备这样条件的寺庙只占总数的十分之一左右，按照这个比例计算，上海有发展寺庙殡葬潜力的寺庙仅为10家左右，整体来看，资源是比较稀缺的，谁能尽快的抢占这些潜力资源，谁就能占领下一代殡葬的制高点。
截止到2014年底，上海佛教已开放寺庙所119所，教职人员1182人。佛教信徒约45.33万人，到佛教场所参加各类宗教活动者约551.2万人次。
更为宽泛的数据统计显示，佛教信仰者及佛学爱好者在人口比例中最大，约占18%。据此推算，上海人口有2000余万，这一群体的总人数为360万人。而这部分群体无疑是最容易产生莲花位认捐行为的人群。
与传统的殡葬方式不同，寺庙殡葬非即买即用型，也就是说，据大多数的莲花位是售出但不会立即使用的，这一点使得莲花位的客户人群并不局限于死亡人口，在客户人群上可扩展的潜力非常大。初步估算，整个上海市可接受寺庙殡葬方式的消费人群总数应在500万人以上。
第二篇：上海老年公寓市场现状
一、上海老年人的养老模式及居住模式
在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%；选择进养老机构养老的占2.3%；选择老年公寓的占1.9%。
由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。
以下对各种模式进行简要分析： 合居模式
老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模
式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。
独居模式
老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。
毗邻模式
与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选
择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。
社会养老模式
分赢利性与福利性养老机构两类。
福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。
赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。
二、上海老年公寓现状
虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。
我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：
众仁花苑
嘉定南翔众仁路1号
收费（不包括伙食）：一室户1400元/月；一室一厅1700元/月；二室一厅（四人住）550元/人/月
该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。
黄浦老年公寓
长沙路149弄16号
收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人（伙食费另加280元/人）
黄浦千鹤老年公寓
浦东昌里路120号
收费：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/间（不包伙食）
卢湾金色港湾
开平路110号
收费：1800元/间/月，包一人伙食；双人间900元/人/月，不包伙食。
大华老人福利院
闵行中春路2626号 收费：600元/人/月，不包伙食
这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。
三、老年公寓目标市场的需求特征 ●房型及面积需求
由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。
厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间；
寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积；
较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果；
厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施；
满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。
针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米；
对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。
●安全需求
在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒；
在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；
台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；
室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；
●舒适性需求
每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道；
帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等；
电器开关位置设计合理，便于就近开关等；
在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。
●健康需求
对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施；
老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设
施、紧急医疗急救和快速反应设施等。
对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求； 希望有一个良好的外部自然生态环境。●便利需求
老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；
如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；
老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务； 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。●亲情需求
老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。
●独立性需求
每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。
●怀旧需求
在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。
●交往需求
增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通；
通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。
●兴趣需求
晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。
●返朴归真需求
由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进
行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。
●价格需求
由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。
再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。
四、老年公寓细部设计建议 室内部分 ●走道
标识：清晰明显，方向明确，好记房间
地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。
墙面：墙面0.90m和0.65m处设45～50mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。
●卫生间
辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形
安全扶手或“П”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。
色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。
配置：三件卫生洁具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。
地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调（不宜采用黑色、深色的塑胶）。
洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。●卧室
室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m～0.8m（以防老人弯腰困难）老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00㎡以上的贮藏空间。
装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至
少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。
紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。
●其他
过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。
●室外部分
无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要；
社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全；
楼梯台阶：要低于一般台阶；
社区在植物选配上，宜选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；
大片种植区块可供老年人种植、采摘；
设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜；
真正意义上的健康老年公寓，在上海乃至全国都非常少，一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，同时也看到市场开发的可引导性。
市场是肯定存在的，关键在于如何倡导和如何把目标客户寻找出来，如果产品做对了，则其带动的“吃螃蟹”效应和随之而来的社会、品牌效应都将会是非常巨大的。
第三篇：上海快餐市场调查报告
上海快餐市场调查报告
根据我公司上海办事处提供的关于快餐食品的信息，9 月 14 日至 9 月 21 日在上海进 于 行了为期一周的市场调查，通过和零售商、消费者，以及快餐公司的经营者的接触，对上海 快餐食品的了解，调查该类产品的运营模式、代表公司的经营运作，以及此类产品的消费群 体等信息。信息获得的主要途径和方法：
1、通过网络、报纸等媒介了解有关上海快餐的信息，并进行分类、整理。
2、以普通消费者的身份，询问零售商的经营情况。
3、到一些便利店的现场，和消费者进行交流，通过提问了解情况。
4、与上海办事处的销售人员一起，以产品代理或者销售身份，同快餐公司的经营人 员谈产品，从侧面了解其经营情况。
一、上海快餐食品的现状：
1、主要形式：永和豆浆类以面食为主的“前店后厨房式”中式连锁快餐店；经营外送盒 饭的小饭馆；经营送餐业务的快餐公司；麦当劳、肯德基等“洋”快餐。根据上海办事处的提 供的信息，我们调查快餐食品的主要是盒饭（冷链）。现在盒饭根据保存方式可分为：冷链保存、热链保存、常温保存等。冷链盒饭烧煮后充分冷却（在 2 小时内需使中心温度降至 10℃以下）后分装，并在 10℃ 以下条件储存、运输，食用前须加热至中心温度不低于 75℃。采用真空冷却机可在几十分 钟内给大量盒饭急速降温，采用冷库约 1.5 小时能降到 10℃以下。主要的品排有：上海双华 哈便当系列等。热链食物烧熟煮透后加温保温，使盒饭在食用前中心温度始终保持在 65℃以上，烧好后 3 个小时内食用。上海丽华、米宝宝等 常温保存按按杀菌强度又分为巴氏杀菌（微波炉食品）和高压瞬时杀菌。主要品牌有上 海乐惠等。表 1-1 代表食品的包装形式、处理方法和保质期 产品的名称 双华“哈便当” 上海丽华 扬州富字微波炉产品系列 上海乐惠 包装 加盖碟 盒装 袋或盘 盒装 处理方法 快速冷却 / 速冻 高温杀菌或巴氏杀菌 储藏温度(度)10 度以下 65 度 零下 18 度 常温 保质期 1天 5 小时 1年 半年年
2、冷链盒饭的特点： 以上海双华快餐公司生产的“哈便当”系列产品为例，销售人员介绍其优点主要有以下 几点：（1）购买方便，使用快捷，满足人们的快节奏生活。目前，“哈便当”系列产品主要在全家、好德、可的等连锁便利店销售，目前据中国便 利连锁网提供的信息，到 2005 年上海共有大小便利店 5000 多家，在上海办事处附近就有 5 家便利店。便利店的冷藏柜内陈列着不下 10 种盒饭，每种在三四盒左右。并且便利店免费 提供微波加热等服务，并且保证 24 小时营业，最大限度的
为消费者提供方便。（2）采用先进的现代化设备，及生产工艺，产品品质得到保证。上海双华公司采用的先进的设备，斥 资 建 成 恒 温 恒 湿 现 代 化 理 货 场，并 投 资 进 口 双 温 配 送 车，以 实 现 制 造、配 送、贩 卖 全 程 恒 温 管 控，确 保 商 品 口 味及安全。（3）针对不同的消费者需求，推出多种价格的产品。
上海双华的哈便当系列产品，价格在 5-10 元不等，一些商务快餐价格在 8-20 元不等，主要突出差别，让消费者有更多的选择的余地。（4）公司加大产品开发力度，针对不同的季节开发新产品，同时搭配好营养。除以上几点外，据消费者反映，目前一些小摊上贩卖的产品没有保质期，很多是前天 生产好的剩饭，产品的质量无法保证。而便利店出售的产品大都当天生产的，并且住有保质 期，食用更放心。
3、盒饭食品主要的销售人群： 快餐主要以午饭为主，以写字楼或商住楼办公人员和商厦、银行、机关、工厂等大型团 体客户为主，中小学生为辅。
4、市场潜力：据不完全统计上海目前有流动人口 200 万，大型卖场几千家，并且每年 在上海举行的大型活动不计其数，这都扩大了盒饭的市场。据上海热线的消息称：目前沪上盒饭供应缺口在 80 万盒左右，在没有食堂的写字楼 中,66%企业统一订购盒饭解决员工午餐,但选择正规盒饭生产企业的只有 5%； 20%自行解 在 决午餐的白领中,也有一大半选择无证盒饭。在一些偏远的地区，外企企业不提供午饭，一 些工人自发的进行订餐，市场很大。
二、通过对上海快餐企业的了解，发现上海快餐企业主要有以下三种模式：
1、加工工厂型。代表企业上海双华，借助便利店（可的便利、好德便利等），学校等团 构，销售冷链食品。特点：销售面积广，消费者可以方便的选择（便利店在上海有 5000 多 家）。配送多为夜晚，配送的同时，将过期的食品进行回收。
2、外卖模式。以上海丽华为代表，不设立自己的终端销售，走“无店铺模式”，承诺“半 小时送达制”。难点就是配送速度，盒饭在食用时必须在 75 度左右，而用普通的保温盒，盒 饭每小时降 5 度，就是说必须有庞大的配送队伍。
3、快餐连锁式。以永和豆浆为主,在全市设立自己的快餐连锁店，采用前餐厅后厨房的 形式，当然大多部分的产品是经处理过的半成品，制作比较简单，快捷。
三、配送模式。以丽华为首的快餐公司，有强大的运输能力，承诺“半小时送达”。而 像双华、新志等企业除公司运输外，还委托物流公司进行商品的流通。
四、销售渠道：
1、借助便利店在社区的周围进行销售。
2、为一些快餐
餐店提供成品或者半成品，借助快餐店销售。
3、学校食堂、大型的卖场、大型的活动的外卖。
五、存在的问题：（1）规模较小，缺少统一的配送、流通渠道。在流通渠道上面，以丽华为首的快餐公司，有强大的运输能力，承诺“半小时送达”。而像双华、新志等企业除公司运输外，还委托物流公司进行商品的流通。而一些小型的企业 因缺少在物流方面的投资大大影响了其产品的销路和产品品质。（2）卫生问题严重，市售盒饭有近30%盒饭是无证经营。据新民日报报道：目前市售快餐有近30%是无证经营。近日由于食用无证经营的盒饭，浦东威海路的写字楼里，食物中毒 131 人。最近上海市卫生防疫站公布了最新的快餐生产企 业名单，一些不和格企业勒令其限期整改。（3）产品缺乏稳定性，设备缺乏工业化。中华餐饮博大精深,口味多样，在产品的生产调味、炒制过程中，不易控制火候，每批生 产的产品存在差异。在设备投资上，上海双华、新志等企业花巨资，引进了国内先进的生产设备，其余盒饭 生产厂家设备还处于半工业化状态，一些食品的处理还需要人工。
（4）冷链产品大多需要再加热，造成维生素等营养物质的流失，并且口感上有待改进。
六、解决得措施： 1)正确对快餐进行市场定位，有了明确的目标顾客后，有针对性地进行商品设计，提 供相应的食品和服务。并在此前提下进行进一步的标准化研究与开发。2）操作规程的制定，建立质量标准。3）统一采购，一可以保证产品的稳定性，又能降低产品的成本。4）注重营养搭配，在应营养均衡的前提下，尽量用低成本的产品代替。5）建立自己的物流，或者与物流公司签订协议，把运输费用降低。
七、结论 通过为期一周的调查，发现上海的快餐机遇和竞争并存，但是市场潜力很大。假如我们 工厂在上海出售我们北京生产的冷链盒饭，那是不现实的，因为受配送时间的限制。、假设在上海出售我们的野外食品，消费群体主要是旅游、外国观光者、以及一些寻求小 资生活的白领阶层，至于是否可行还有待我们办事处的反馈的情况。但是我们的快餐盒饭可以在北京进行试销售，看看其反馈的情况，假如操作得当，充分 利用我们的资源和销售网络，在生产成本、产品开发和销售上下功夫，开发出适合出大家口 味、成本低的快餐，此项目还是有一定的前途的。
2006 年 9 月 21 日
第四篇：上海模特市场调查报告
培养有序的模特市场
—— 关于上海模特市场的调查报告
目 录
摘 要………………………………………………………...…..1 关键词………………………………………………….…..……1
一、调查目的..........…………….………………2
二、市场分析………………………………………..…..……..错误！未定义书签。-3
三、总结…….…………………………………………...……… 错误！未定义书签。
摘要：
2010年3月15日报道：今天，近40位在上海发展的模特相关产业代表在环球金融文化传播中心，共同发起并成立第一个属于上海模特行业自己的社会团体——上海模特协会。上海市商务委、民政局、社团局领导到场并宣读同意成立上海模特协会的批复。
随着城市经济的高速发展，时尚产业这些年异军突起，模特已成为时尚产业链中最耀眼、最活跃的传播使者。上海模特协会的成立，是为了培育有序的模特市场，提升模特和经纪人的职业素质，加速模特行业正规化、专业化建设，更好地发挥模特在对商品的品牌形象推广、引领时尚生活方式等诸多领域起到的积极作用。而该协会是由在上海地区从事模特、模特经纪人、模特教练、模特表演编导等与模特业务相关的企事业单位，自愿组成的专业性的非赢利性社会团体法人组织。
据悉，上海模特协会旨在规范模特市场，开展行业服务，建立操作规则，汇聚融合，装点上海时尚都市形象。同时，协会还将采纳与国际同行或相关组织的管理模式，依托上海国际服装文化节上海时装周两大专业权威平台，立足上海，借力巴黎、米兰、伦敦、纽约、东京五大时装周的优势资源，携手亚洲时尚新力量，提高模特整体素质，发挥协会的协调能力，建立平等互助的共享平台，有效引领模特业良性发展。
关键词：
规范上海模特协会模特市场发展前景
调查结果分析及建议
此次调查结果显示模特协会的创立有助于行之有效地规范模特
市场
在调查中我们发现，从六个角度分析市场可以得到一下的结论：
一、调查目的随着城市经济的高速发展，时尚产业这些年异军突起，模特已成为时尚产业链中最耀眼、最活跃的传播使者。所以，一个新的机构的诞生,只是为了让市场更加合理化、规模化、规范化，此次调查的目的是为了更加清晰认识到上海模特协会是否有存在的必要。市场分析
1.市场环境调查：
如果要谈“时尚上海”这个话题，就不能不提到1980年，新中国第一支时装表演队——上海服装公司时装表演队的成立，宣告了“时装模特”这一行业的新生。1995年上海出现了首家模特经纪公司——赵萍模特经纪公司，其后，逸飞模特经纪公司诞生。至今，上海模特业已完成了从表演型团队向市场化运作的过渡，“客户—经纪人—模特”已经形成了一个独立的市场，“模特经济”也成为市场竞争日趋激烈的独特产业。
随着长三角、环渤海及西部的崛起，中国市场没有那一个城市是唯一掘金之地。商业化的中国是“美丽经济”孵化的条件。通过选秀选美，人们发现了这座冰山下潜伏着的巨大市场。得天独厚的经济基础和领先的意识形态，使得野模在上海等众多明星城市落地生根。长期以来，模特界便传开一种“北上求名，南下求财”之说。签约模特云集北京、上海。
2.市场需求：
以专业的眼光挖掘一批能够充分满足市场需求的具有潜质的模特演员，提供有利的市场平台，更可以让他们发挥潜能充分展示。
3.市场供给：
上海的模特公司立足于上海这个国际大都会，影响辐射全国，业务正不断地向全国全方位扩展。
4.市场竞争情况：
现在以“逸飞”、“霖杰”和“东亚”等为代表的一批上海模特经纪公司迅速崛起，其中“逸飞”在全国都是数一数二的，而以黑马角色出现的“霖杰”，在沪上模特业新格局中，势头直逼“逸飞”的老大位臵。
5、国内模特与国外的模特相比
目前中国模特在国际市场签约、成名的并不多，吕燕是老外眼中的“中国人”形象，所以出场机会比较多。一些经纪公司也送模特出去与海外进行交流、演出，但多数只是点缀，往往因为语言、环境等问题，最终还是回来了。王雯琴是第一个上了ELLE杂志封面的中国模特，但目前主要还是在国内发展。那么差距究竟在哪里呢？
在采访过程中，几乎所有受访对象都认为，在模特本身的素质和模特经纪公司的运作上，国内外存在着不小的距离。我国从改革开放以来模特行业的发展才20多年，国外已是将近一个世纪的历史了。对于时尚这一概念的领悟，国内与国外有一定的偏差，很多的意识还
没有树立起来。
要成为一个优秀的时装模特，不仅要有合格的身材和相貌，还需具备良好的气质、文化基础、人格素养、展示服装的能力等。一个优秀的模特往往具有与众不同的气质，而气质与文化素质有着莫大的关系。曾是第一代模特领队的业界资深人士柴瑞英在给优秀模特下定义时，首先提到的是文化修养。有了文化修养，才能更好地理解服装，从而演绎出服装的风情，那种举止间流露出的独特气质，才是作为一名模特不可缺少的。例如名模吕燕，在中国人眼中并不漂亮，但她的表演水平给人印象深刻，她对服装的理解和诠释都非常生动。在这一点上，“霖杰”模特公司的经纪人罗蓓菁一针见血地指出，“模特展示的不是她自己，而是客户的产品。她必须能够服务不同的行业，满足客户的不同要求，还应该具备表演、上镜等综合素质，能拍平面照、拍广告片、参加综艺演出等。”
同时模特业作为服装行业的衍生产业，它的发展水平很大程度上与服装行业的繁荣程度有关。随着时尚内涵的不断扩大，媒体发展水平也对于模特行业的发展起到重要作用。这就对模特经纪公司的综合运营水平提出了很高的要求。公司能否正确把握各行业客户的不同需求，能否针对国内外市场的不同发育程度提出不同的解决方案，能否联合媒体共同倡导时尚的理念，这些方面都能体现出模特公司的水准高低。从综合水平来看，国内的模特公司与世界一流还有相当差距。
据一位业内人士透露，一份权威的世界模特经纪公司排名显示，中国公司中最高排名不过第60多位。
总结
业内人士一致呼吁，我国的模特业应该更多地学习国外的先进做法，经纪公司要树立道德概念，有一套规范化的章程，必须由经纪公司、客户、模特三方面共同遵守的原则，才能营造出规范的模特市场，使我们的模特行业更加国际化。所以，该服装协会的存在是有利于规范模特市场的。
第五篇：市场报告
2008煤炭市场的考察报告
广安、达县等地煤炭市场:
煤质差异较大，市场价格不一
1、广安地区：煤矿4300大卡/kg电煤坑口价280元/吨（含税）；煤炭经销商：5000大卡/kg电煤320元/吨（自提价、不含税）；2000-2800大卡/kg 150元/吨（自提价、不含税）；广安电厂，到厂价为330元/吨（含税）。
2、广安邻水县：经销商（海天矿业股份有限公司）5000大卡/kg以上的电煤价格为380元/吨（自提价、不含税）；4300大卡/kg电煤270元/吨（自提价、含税）。
3、达县大竹等地：经销商（金源贸易公司）优质煤5500大卡/kg 以上，380-400元/吨（自提价、不含税）；电煤4100-4200大卡/kg 265元/吨（自提价、含税），235元/吨（自提价、不含税）；目前该公司4000-4200大卡/kg 的电煤，送大竹县电厂 为290元/吨（含税）。
4、另据了解，公司附近用煤企业煤炭采购价格：当地砖厂，到厂价380元/吨（不含税，煤质3800大卡/kg左右）；当地锅炉厂，到厂价410元/吨（含税，煤质3800大卡/kg左右）。
二、局部区域供求偏紧，市场价格小幅上扬
1、部分煤矿安检不达标，被迫停产。
2、临近春节，煤矿准备放假，产量有所降低或停产。
3、用煤主体增加，销售渠道增加。
a、广安、达县地区附近电厂、水泥厂、砖厂（大竹400余家，南充300余家）、化纤厂等企业产能扩大，用煤量增加；
b、广安、达县地区煤炭绝大部分销往四川、重庆等地；现在已有部分煤炭通过万县码头、长寿码头销往湖北、湖南、浙江等地，销售数量较往年略有增加。
4、广安、达县严格限制电煤外运（枯水季节，广安、达县保护本地电厂用煤量）。
5、部分煤矿、经销商看好后市，囤货待涨。
受以上因素的影响，煤炭市场局部区域供求偏紧，市场价格较前期已上扬15-30元/吨。
考察人：
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